Fastighetsförsäljning - Lasarett i Finspångs, Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3

Transkript

1 BESLUTSUNDERLAG Ledningsstaben Josefin Bjäresten/ Dnr: RS Peder Björn Regionstyrelsen Fastighetsförsäljning - Lasarett i Finspångs, Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Landstingsstyrelsen gav under 2012 FM centrum i uppdrag att genomföra en förprojektering samt ta fram systemhandling och total investeringsvolym för byggnation av ny vårdbyggnad i Finspång (LiÖ ). FM centrum fick även ett uppdrag att tillsammans med Finspångs kommun hitta en lämplig lokalisering för byggnaden. I juni 2015 beslutade regionsstyrelsen att godkänna en ny vårdbyggnad i Finspång. Regionstyrelsen uppdrog också till regiondirektören att utreda möjligheterna att förlägga en rehabiliteringsverksamhet i Finspång (RS ). Efter en genomförd fördjupad förstudie fattade regionstyrelsen beslut om att ställa sig bakom en etablering av slutenvårdsrehabilitering i Finspång (RS ). I juni 2016 fattade regionstyrelsen beslut att uppföra Finspångs vårdcentrum (RS ) som även inkluderar lokaler för en rehabiliteringsverksamhet. FM centrum har parallellt med beslutsprocessen av Finspångs vårdcentrums verksamhetsinnehåll och framtagande av systemhandling fört en dialog med Finspångs kommun att förvärva markområdet för den nya byggnaden samt en försäljning av LiF, Lasarettet i Finspång, till Finspångs kommun. Gemensamt utfördes en värdering av respektive fastigheter under april Ett förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt Högby 1:2 ska vara genomfört under första halvåret 2017 då planeringen är att påbörja rivningsarbetet av befintliga byggnader under våren-sommaren När det gäller att avyttra gamla Lasarettet i Finspång till Finspångs Kommun genomförs försäljningen vid årsskiftet 2020/2021 i samband med att vårdverksamheterna flyttat ut. Ekonomi Försäljning och förvärv grundar sig på framtagna fastighetsvärdering enligt nedan

2 2 (2) Borgmästaren 6+8, Montören 3, del av Högby 1:2 Köpeskilling kr Lasarettet 1, Svälthagen 1:3 Försäljningspris Fastighetens bokförda värde : kr kr Fastighetens bokförda värde inkluderar inte de korta investeringsåtgärder som nu pågår för att upprätthålla byggnadernas tekniska funktioner fram till 2020/2021. Vid överlåtelse av fastighet justeras även den moms Region Östergötland tidigare erhållit ersättning för från sitt kommunkonto under de senaste tio åren. I nuläget är inte detta belopp fastställt på grund av de investeringar som pågår enligt ovan. Regionstyrelsen tillstyrker regionfullmäktige BESLUTA a t t godkänna försäljning av Lasarett 1 och Svälthagen 1:3 till Finspångs kommun till en värderad köpeskilling om kronor samt a t t uppdra till FM centrum att genomföra försäljningen Mats Uddin Regiondirektör Åsa Hedin Karlsson Ekonomidirektör

3 Dokumentnamn: Produkt/Projekt/Verksamhet Version: Diarienr: FM centrum Utfärdat av: Reine Sundell Datum: Regionstyrelsen Sida 1/2 Försäljning av Lasarett i Finspångs, Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 Bakgrund Landstingsstyrelsen gav under 2012 FM centrum i uppdrag att genomföra en förprojektering samt ta fram systemhandling och total investeringsvolym för byggnation av ny vårdbyggnad i Finspång (LiÖ ). FM centrum fick även ett uppdrag att tillsammans med Finspångs kommun hitta en lämplig lokalisering för byggnaden. I juni 2015 beslutade regionsstyrelsen att godkänna en ny vårdbyggnad i Finspång. Regionstyrelsen uppdrog också till regiondirektören att utreda möjligheterna att förlägga en rehabiliteringsverksamhet i Finspång (RS ). Efter en genomförd fördjupad förstudie fattade regionstyrelsen beslut om att ställa sig bakom en etablering av slutenvårdsrehabilitering i Finspång (RS ). Slutligt beslut togs i juni 2016 i Regionstyrelsen(RS ) att uppföra Finspångs vårdcentrum som då även ska inkluderar lokaler för en rehabiliteringsverksamhet. Nuläge FM centrum har parallellt med beslutsprocessen av Finspångs vårdcentrums verksamhetsinnehåll och framtagande av systemhandling fört en dialog med Finspångs kommun att förvärva markområdet för den nya byggnaden samt en försäljning av LiF, Lasarettet i Finspång, till Finspångs kommun. Gemensamt utfördes en värdering av respektive fastigheter under april Ett förvärv av Borgmästaren 6 och 8, Montören 3 samt Högby 1:2 ska vara genomfört under 1-2 kv då planeringen är att påbörja rivningsarbetet av befintliga byggnader under våren-sommaren När det gäller att avyttra gamla Lasarettet i Finspång till Finspångs Kommun genomförs försäljningen vid årsskiftet 2020/2021 i samband med att vårdverksamheterna flyttat ut. Ekonomi Försäljning och förvärv grundar sig på framtagna fastighetsvärdering enligt nedan Borgmästaren 6+8, Montören 3, del av Högby 1:2 Köpeskilling kr Lasarettet 1, Svälthagen 1:3 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Region Östergötland Drottninggatan FM centrum LINKÖPING

4 Dokumentnamn: Produkt/Projekt/Verksamhet Version: Diarienr: FM centrum Utfärdat av: Reine Sundell Datum: Sida 2/2 Försäljningspris Fastighetens bokförda värde : kr kr Fastighetens bokförda värde inkluderar inte de korta investeringsåtgärder som nu pågår för att upprätthålla byggnadernas tekniska funktioner fram till 2020/2021. Vid överlåtelse av fastighet justeras även den moms Regionen tidigare erhållit ersättning för från sitt kommunkonto under de senaste tio åren. I nuläget är inte detta belopp fastställt p.g.a. de investeringar som pågår enligt ovan. Tider En försäljning av fastigheterna Lasarett 1 och Svälthagen 1:3 till Finspångs kommun sker preliminärt vid årsskiftet 2020/2021 d.v.s. i samband med att vårdverksamheten flyttar till Finspångs vårdcentrum. Ett förvärv av Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 av Finspångs kommun sker under 1-2 kv Bilaga Utlåtande markvärde Lasarett 1 och Svälthagen 1:3. Utlåtande markvärde Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2. Markskiss. Förslag till beslut att uppdra åt FM centrum att förvärva fastigheterna Borgmästaren 6+8, Montören 3 samt del av Högby 1:2 till en värderad köpeskilling om kronor samt att uppdra åt FM centrum att genomföra en försäljning av Lasarett 1 och Svälthagen 1:3 till Finspångs kommun till en värderad köpeskilling om kronor. FM centrum Susanna Roback Produktionsenhetschef Reine Sundell Fastighetschef Godkännes Mats Uddin Regiondirektör Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Region Östergötland Drottninggatan FM centrum LINKÖPING

5

6

7 Utlåtande rörande markvärdet på fastigheterna Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3, Finspångs kommun

8 1. Uppdrag och Förutsättningar Uppdraget och särskilda förutsättningar. Av Finspångs kommun, genom Mats Johansson, har uppdrag erhållits att bedöma marknadsvärdet på fastigheterna Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3, Finspångs kommun. Fastigheterna är bebyggda med ett antal byggnader och utgör idag Finspångs Lasarett. Lasarettet skall lämnas för nybyggnation av Finspångs Vårdcentrum i de mer centrala delarna av Finspång. Endast en byggnad har medtagits i kalkylen som förväntas ha ett långsiktigt värde. Övriga byggnadskroppar kommer att sannolikt att rivas då de har ett stort renoveringsbehov, enligt Finspångs kommun. Med hänsyn till detta skall i värdebedömningen inte tas hänsyn till eventuella rivnings eller exploateringskostnader inför eventuell nyexploatering i framtiden. Underlag har erhållits från uppdragsgivaren Finspångs kommun och från Region Östergötland. Värdebedömningen ska användas som underlag för interna bedömningar av Finspångs kommun och Region Östergötland. Värdebedömningar av detta slag är behäftad med en relativt stor osäkerhet då en nyexploatering ligger långt i framtiden och efterfrågan på tomtmark varierar över tid. Resonemang har förts utifrån gällande plan med en antagen tidshorisont fram till exploatering. Värdetidpunkt Värdetidpunkten har satts till april Övrigt För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande om ej annat framgår nedan. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 2

9 . 2. Värderingsprinciper Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som de aktuella fastigheterna förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av marken. Avgörande för detta är främst vad fastigheterna får användas till samt i vilken utsträckning fastigheterna får bebyggas. Marknadsvärdet bestäms av den tillåtna och möjliga användning som motiverar det högsta värdet, 'highest and best use'. I föreliggande fall är denna användning i princip given av förutsättningarna för värdebedömningen. Byggrätt Byggrätt är rätten att på en fastighet uppföra byggnad eller utföra tillbyggnad. Byggrätten regleras generellt enligt föreskrifterna i Plan- och bygglagen (PBL). I detaljplanen uttrycks byggrätten som den maximala byggnadsvolym som är tillåten för en viss fastighet. Byggrätten enligt detaljplan är begränsad till planens genomförandetid. Innan en fastighet kan utnyttja sin byggrätt krävs bygglov. Utanför detaljplanerat område finns det ingen generell byggrätt, vilket innebär att denna sorts ansökningar prövas enligt PBL. I samband med en exploatering sker en värdeutveckling på mark, både före och under exploateringen. Innan det finns förväntningar om en förändrad markanvändning bestäms värdet på fastigheter av den pågående markanvändningen. Det kan handla om jord- och skogsbruksmark eller mark som redan är bebyggd. Så fort förväntningar om en ändrad markanvändning börjar uppstå, uppkommer s.k. förväntningsvärden på fastigheterna. Begreppet råmark används för mark som inte omfattas av detaljplan men som ändå är påverkad av förväntningar. Förväntningsvärden bildas av bedömningar om framtida bebyggelse eller kommunala uttalanden om exploatering i kombination med upprättande eller ändring av en översiktsplan. I samband med att detaljplaner blir antagna uppstår fullständig säkerhet om hur marken får användas och därmed ett skifte i markvärde. Därefter sker ytterligare ett skifte i samband med att infrastruktur i form av gator, VA etc kommer på plats. Se figur nedan för principiell värdeutvecklingskurva för exploateringsmark. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 3

10 Byggrättsvärden bedöms främst via ortsprisanalyser. Kompletteringar kan även ske med erfarenhetsmässiga generella analyser av vad som kan bedömas vara marknadsmässiga priser för byggrätter. Sådana kompletterande analyser sker normalt i form av enkla exploateringskalkyler. Noterade priser för 'byggrätter' avser normalt byggklara tomter med en kort väntetid fram till dess att exploatering kan ske. Med byggklara tomter avses tomter där plan finns fastställd, rimlig återstående genomförandetid finns (alternativt att planens innehåll bedöms vara helt okontroversiellt), fastighetsbildning mm är klar, inga belastningar vad gäller gatukostnadsersättningar finns samt att marken har normala grundläggningsförhållanden. Anläggningsavgifter för VA räknas däremot normalt in i produktionskostnaderna för byggnaderna. I den mån förhållandena avviker ifrån vad som kan anses vara normalt för en byggklar tomt måste värdet justeras med hänsyn till dessa avvikelser. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 4

11 3. Värderingsobjekt Fastigheterna Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun utgör förnärvarande Finpångs Lasarett ligger lite i utkanten av Finspångs tätort. Lasarettet 1 har en tomtarea om m² och Svälthagen 1:3 har en tomtarea om 460 m². Den totala tomtarean är således m². Fastigheten Lasarettet 1 ligger naturskönt vid sjön Bönnern. Svälthagen 1:3 utgöres endast av parkmark. Omkringliggande bebyggelse utgöres annars främst av av villor och flerbostadshus. Rakt över Bönnern finns ett stort industriområde. In till Bergslagstorget i Finspång är det ca m. Karta Lagfaren ägare Lagfaren ägare till fastigheterna är Östergötlands Läns Landsting, Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 5

12 Tomtkarta och foto Nuvarande planförhållanden Gällande plan är Stadsplan Enligt denna är fastigheten utlagd för allmänt ändamål (A). Genomförandetiden har utgått. För framtida bostadsbebyggelse krävs en ny detaljplan. Vidare finns en detaljplan Lasarettet enligt FDS. Denna avser den avstyckade tomten och anger (BC)bostäder och centrum (föreningslokal, kontor, butik mm). Framtida användning Enligt samtal med kommunen Mats Johansson har kommunen planer på att efter det att sjukhuset är nedlagt bebygga området med bostäder. Då någon plan inte föreligger så går det inte att säkerställa en byggnation eller hur mycket som byggas på fastigheterna. Kommunen har dock enligt utredningar som inte tagits del av skissat på ca 40 st stadsradhus och eventuellt något punkthus. Alternativt några mindre flerbostadshus utmed Lasarettsvägen för att hålla ned exploateringskostnaden. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 6

13 Byggnad På fastigheten Lasarettet 1 finns en självstående byggnad den sk sjuksköterskebyggnaden (byggnad 8). Den uppfördes som personalbostad för sjuksköterskor förmodligen på 1940-talet. I dagsläget användes den som BVC och barn och ungdomsmottagning på plan 1. Plan 2 står i dagsläget tomt och har tidigare använts för kontor, administration. Plan 1 är renoverat och har gott skick och standard för sin verksamhet. Där finns vårdrum, sjuksköterskerum, undersökningsrum, kök,toalettgrupper mm. Övre planet har renoverats på 1990-talet men ger äldre karaktär då det stått vakant en tid. Byggnadens stomme är stabil med betongstomme. Fasaderna är putsade och taket belagt med taktegel. Hiss 400 kg finns installerad på 2000-talet. Avsaknad av duschar men ett antal toaletter finns även på övre plan. Renoveringsbehov/utbyte av fönster samt dräneringsbehov av grunden finns på byggnaden. Den torde dock kunna ha ett långsiktigt värde.bygganden torde kunna användas för liknande verksamhet som nu, kontor eller konverteras till bostäder i framtiden. Ett marknadsmässig värde kan bedömas enligt följande. Sjuksköterskebyggnad Area kr/m² Kr Övre plan Bottenvån Hyra DoU Avkastningskrav 9 % Marknadsvärde avgår rep dränering, fönster Marknadsvärde Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 7

14 Taxeringsvärde Fastigheterna är taxerade som Specialenhet, vårdbyggnad (typkod 823). Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 8

15 4. Värderingsprincip Syfte Metod Syftet med föreliggande värdebedömning är att bedöma marknadsvärdet av fastigheterna Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun vid värdetidpunkten april Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna fastighetsmarknaden. Bedömning av marknadsvärdet grundas alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheterna förmodas tillhöra. Om jämförbara objekt nyligen gått till försäljning, och uppgifter finns om vad som kan anses vara värdepåverkande faktorer vid dessa överlåtelser, kan bedömningen baseras på en direkt bearbetning av de erlagda köpeskillingarna. Ett sådant värderingsförfarande benämns "ortsprisanalys" och tillämpas alltid om det är möjligt. Om prisuppgifter av detta slag saknas, eller andra uppgifter saknas varvid en meningsfull bearbetning av prisuppgifterna blir omöjlig, måste värdeuppskattningen baseras på en bedömning av marknadsaktörernas beteenden, så kallad marknadssimulering. Marknadsvärdet konstitueras av den framtida nytta en förvärvare kan ha av marken. Avgörande för detta är främst vad fastigheterna får användas till samt i vilken utsträckning fastigheterna får bebyggas. Marknadsvärdet bestäms av den tillåtna och möjliga användning som motiverar det högsta värdet, 'highest and best use'. I föreliggande fall motsvarar denna användning planerad ny byggnad enligt framtaget planförslag. Byggrättsvärden bedöms främst via ortsprisanalyser. Kompletteringar kan även ske med erfarenhetsmässiga generella analyser av vad som kan bedömas vara marknadsmässiga priser för byggrätter. Sådana kompletterande analyser sker normalt i form av enkla exploateringskalkyler. Noterade priser för 'byggrätter' avser normalt byggklara tomter med en kort väntetid fram till dess att exploatering kan ske. Med byggklara tomter avses tomter där plan finns fastställd, rimlig återstående genomförandetid finns (alternativt att planens innehåll bedöms vara helt okontroversiellt), fastighetsbildning m m är klar, inga belastningar vad gäller gatukostnadsersättningar finns, samt att marken har normala grundläggningsförhållanden. I den mån förhållandena avviker ifrån vad som kan anses vara normalt för en byggklar tomt måste värdet justeras med hänsyn till dessa avvikelser. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 9

16 5. Marknadsbeskrivning Finspångs kommun Finspångs kommun Befolkning Antalet invånare i Finspång kommun uppgick i slutet av december 2014 till personer, vilket är en ökning med 247 personer eller 1,2% jämfört med samma period förra året. Sedan slutet av 2004 har befolkningen ökat med 157 personer eller 0,7%. Denna procentuella befolkningsutveckling placerar Finspång på plats 149 bland landets 290 kommuner under tidsperioden. Figur. Befolkningsutveckling, Finspång kommun Källa: SCB Födelseöverskott (VS) Flyttnetto (VS) Folkmängd (HS) I den senaste prognosen från myndigheten för Tillväxtanalys förväntas befolkningen i Finspång kommun minska till invånare i slutet av Från dagens nivå skulle det innebära en minskning med 704 personer (3%). Samtidigt förväntas befolkningen i riket som helhet öka med 9%. Om man istället ser till befolkningen i arbetsför ålder, år, så förväntas denna sjunka från personer i slutet av 2014 till personer i slutet av Det motsvarar en minskning med 817 personer eller 7%. I riket förväntas befolkningen i arbetsför ålder öka med 2% under samma tidsperiod. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 10

17 Figur. Prognostiserad befolkningsutveckling, Finspång kommun Källa: Tillväxtanalys Utbildning Antalet personer med eftergymnasial utbildning i kommunen uppgick i slutet av 2013 till personer, eller 23% av den totala befolkningen. Detta placerar Finspång på plats 166 bland landets 290 kommuner avseende utbildningsgrad. I jämförelse låg andelen med eftergymnasial utbildning i Östergötlands län och i riket som helhet på 34% respektive 35% vid samma tidpunkt. Figur. Andel med eftergymnasial utbildning, Finspång kommun 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Källa: SCB Total befolkning (VS) år (HS) 0-19 år (HS) 65+ år (HS) 0562 Finspång Östergötlands län Riket Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 11

18 Arbetslöshet Arbetslösheten uppgick i januari 2015 till 9,1%, vilket är en minskning med 0,10 procentenheter jämfört med samma månad föregående år. I jämförelse låg arbetslösheten i Östergötlands län och i riket som helhet på 7,4% (7,8%) respektive 6,5% (6,8%). Figur. Arbetslöshet, Finspång kommun 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Finspång Östergötlands län Riket Källa: Arbetsförmedlingen Näringslivsstruktur Antalet arbetstillfällen i Finspång kommun uppgick i januari 2015 till Enligt RAMS-statistik från SCB för årsskiftet 2013/14 så återfanns 24% i den offentliga sektorn. De största näringsgrenarna var tillverkning och utvinning (45%), vård och omsorg (18%), utbildning (9%) samt handel (6%). Figur. Fem största näringsgrenarna, Finspång kommun 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Tillverkning och utvinning Vård och omsorg Utbildning Handel Företagstjänster Källa: SCB 0562 Finspång 05 Östergötlands län Riket Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 12

19 Tabell. De tio största arbetsgivarna i kommunen, januari 2015 Arbetsgivare Antal anställda Andel anställda SIEMENS INDUSTRIAL ,9% TURBOMACHINERY AB FINSPÅNGS KOMMUN ,2% GRÄNGES SWEDEN AB 425 4,9% RESURSCENTER MO GÅRD AKTIEBOLAG 375 4,3% COOR SERVICE MANAGEMENT 325 3,7% INDUSTRISERVICE AB ÖSTERGÖTLANDS LÄNS LANDSTING 225 2,6% SAPA PROFILER AB 225 2,6% HÄFLA BRUKS AKTIEBOLAG 75 0,9% KL INDUSTRI AB 75 0,9% COOP FINSPÅNG EKONOMISK FÖRENING Källa: SCB 75 0,9% Nyföretagande Under 2013 startades det 76 nya företag i Finspång kommun. Sett över femårsperioden har nyföretagandet, uttryckt som andel nya företag per invånare i kommunen, uppgått till 6,1 i genomsnitt. Detta kan jämföras med nyföretagandet i Östergötlands län och i riket som uppgick till 8,7 respektive 11,3 nya företag per invånare under samma tidsperiod. Figur. Nyföretagande (per invånare), Finspång kommun Finspång Östergötlands län Riket Källa: Tillväxtanalys Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Finspång kommun bestod i slutet av 2013 av småhus, lägenheter i flerbostadshus, 390 specialbostäder (vård- eller studentbostäder) samt 188 lägenheter i övriga hus. Av objekten i flerbostadshus så är lägenheter (39% av det totala beståndet) byggda under 1960-talet och lägenheter (26%) under 1950-talet. Samtidigt är 3 lägenheter uppförda sedan millennieskiftet. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 13

20 Figur. Lägenheter per byggnadsår, Finspång kommun % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% K Källa: SCB 0562 Finspång Riket Ser man istället till ägarsidan, så innehades vid samma tidpunkt lägenheter av kommunens allmännyttiga bostadsföretag. Samtidigt ägdes lägenheter av bostadsrättsföreningar och lägenheter av privata eller publika fastighetsföretag samt av privatpersoner. Ortspris villatomter Försålda villatomer mellan åren i Finspångs tätort redovisas nedan. Sålda tomter Finspång Adress Köpesumma (kr) Markareal (m²) Datum Lärkvägen november -14 Humlevägen augusti -14 Vibjörns väg maj -14 Vibjörns väg maj -14 Vibjörns väg maj -14 Vibjörns väg maj -14 Vibjörns väg maj -14 De Geers väg april -14 Lärkvägen april -14 Lärkvägen maj -13 Lärkvägen juli -13 Lärkvägen juni -13 Snitt Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 14

21 6. Sammanställning avseende marknadsvärde Värde Enligt samtal med kommunen Mats Johansson har kommunen planer på att efter det att sjukhuset är nedlagt bebygga området med bostäder. Då någon plan inte föreligger så går det inte att säkerställa en byggnation eller hur mycket som byggas på fastigheterna. Kommunen har dock enligt utredningar som inte tagits del av skissat på ca 40 st stadsradhus och eventuellt något punkthus. Nedan anges två olika scenarier för framtida markanvändning: Någon plan finns inte på fastigheterna. Scenario 1 Kommunen har dock skissat på en exploatering av Lasarettsområdet med bostäder efter det att sjukhuset lagts ned. Finspångs kommun har bedömt att ca 40 st stadsradhus kan bebyggas samt eventuellt något punktradhus. Säg att en radhustomt kan betinga ett värde om tkr styck i färdigt skick, så skulle de betinga ett värde om 8-10 Mkr. Någon exploatering är inte aktuell idagsläget utan en väntetid om ca 10 år borde föreligga i snitt innan tomterna är försålda. Med en kalkylränta om 5 % blir nuvärdet ca 6 Mkr. Vidare finns en självständig byggnad på fastigheten den sk sjuksköterskebyggnaden vilken bedöms ha ett långsiktigt värde på runt 1,8 Mkr. Totalt med detta scenario 7,8 Mkr. Scenario 2 Den nuvarande bebyggelsen utgör ca m² BTA. Vid en nyexploatering torde en så tät exploatering inte vara möjlig för exempelvis bostäder. Snarare runt lite mer än hälften, kanske runt m² BTA. Några direkta försäljningar av byggrätt för flerbostadshus finns inte i Finspång. Slutsatser får dras utifrån Norrköping och Nyköping. I centrala Norrköping betingar byggrätter för Bostäder ett pris på om kr/m² BTA. I Nyköping är prisnivån kr/m² BTA. Dessa prisnivåer avser dock byggrätter som kan bebyggas inom snar framtid. För Lasarettsområdet i Finspång ligger en exploatering långt i framtiden. Bedömt kanske 10 år bort i snitt. Säg att en byggrätt Bostäder i Finspång med bra läge skulle betinga ett pris om kr/m² BTA idag. Med en väntetid om 10 år och en kalkylränta 5 % blir nuvärdet ca 8 Mkr. Värdeslutsats Totalt med detta scenario 8 Mkr. Det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna har sökts enligt 2 scenarion. Angreppssätt 1 redovisar en värdenivå om 7,8 Mkr medan angreppsätt 2 visar en värdenivå om 8 Mkr. Osäkerheten är stor på denna typ av fastighet och värdet sättes till 8 Mkr. I detta utlåtande har marknadsvärdet för fastigheterna Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun bedömts. Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 15

22 Med stöd av ovan redovisad analyser bedöms marknadsvärdet vid värdetidpunkten april 2015 uppgå till kr. Osäkerhetsintervallet sätts till +/- 10 %. Norrköping DTZ SWEDEN AB Sören Arfwidsson Av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare Lasarettet 1 och Svälthagen 1:3 Finspångs kommun Sid 16

23 Kartbilaga Lasarettet 1 & Svälthagen 1:3, Finspång

24 Fotobilaga Lasarettet 1 & Svälthagen 1:3, Finspång

25 Metria FastighetSök - Finspång Lasarettet Allmän+Taxering Fastighet Beteckning Finspång Lasarettet 1 Nyckel: Församling Finspång Socken: Risinge Senaste ändringen i allmänna delen LKF Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Adress Adress Lasarettsvägen 6-8, Finspång Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta FINSPÅNG Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Östergötlands Läns Landsting Linköping Inskrivet ägarnamn: Landstinget i Östergötland Gåva: Ingen köpeskilling redovisad. Anmärkning: Namn 93/17220 Anmärkning: Övriga fång 47/977, 26/34, 26/23, 15/81 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Väg Förmån Officialservitut /43.1 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Finspång Lasarettet 1 Last Finspång Lasarettet 2 Bildningsåtgärd: Avstyckning Beskrivning: Rätt att använda område x för genomfart enligt kartan, aktbilaga ka Starkström Last Ledningsrätt /22.2 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Vattenfall Eldistribution Ab Sida 1 av

26 Metria FastighetSök - Finspång Lasarettet 1 Last Finspång Bruket 1 Finspång Högby 1:1-3, 1:39, 1:50 Finspång Lasarettet 1 Finspång Metallen 4 Finspång Norrmalm 1:1-3, 1:7, 1:9, 1:13, 2:2 Finspång Nyhem 1:2 Finspång Svälthagen 1:1 Finspång Åldermannen 4 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: Ledningens innehavare har rätt att för all framtid bibehålla, underhålla och förnya elekrisk starkströmsledning i form av luft-och markledning med en systemspänning om högst 40 kv jämte tillbehör. Starkström Last Ledningsrätt /22.3 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Vattenfall Eldistribution Ab Last Finspång Bruket 1 Finspång Bruksgården 3 Finspång Högby 1:1-3, 1:39, 1:50 Finspång Lasarettet 1 Finspång Metallen 4 Finspång Norrmalm 1:1, 1:2, 1:7, 1:9, 1:13, 2:2 Finspång Nyhem 1:2 Finspång Svälthagen 1:1 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: Ledningens innehavare har rätt att för all framtid bibehålla, underhålla och förnya elekrisk starkströmsledning i form av luft-och markledning med en systemspänning om högst 40 kv jämte tillbehör. Fjärrvärme Last Ledningsrätt /44.1 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Finspångs Tekniska Verk Ab Last Finspång Barberaren 1 Finspång Borgmästaren 6-8 Finspång Bruket 1 Finspång Bruksgården 2, 3 Finspång Byggmästaren 4, 6, 8 Finspång Högby 1:1, 1:13, 1:14, 1:16, 1:20, 1:24, 1:27, 1:28, 1:39-43, 1:48, 1:50 Finspång Järnvägen 2, 15, 17, 20 Finspång Kemisten 1 Finspång Köpmannen 4, 6 Finspång Lasarettet 1, 2 Finspång Manan 2, 4 Finspång Montören 1, 2 Finspång Snickaren 12 Finspång Telegrafen 2 Finspång Urmakaren 1, 8-10 Finspång Vinkelhaken 3 Finspång Åldermannen 4 Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Beskrivning: Rätt att nedlägga och för all framtid bibehålla, underhålla och utnyttja fjärrvärmeledningar. ledningsrättsområdets bredd 3 meter om inget annat anges i beskrivning, aktbilaga be. Avlopp Last Ledningsrätt /45.1 Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån - Last Finspång Lasarettet 1 Sida 2 av

27 Metria FastighetSök - Finspång Lasarettet 1 Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan: Ramstorpsvägen, Väster om Ändamål: Bostäder Detaljplan: Lasarettet Laga kraft: Genomf. start: Genomf. slut: Taxeringsuppgifter 05-FIN K-D P05/ K-DP233 Taxeringsenhet Specialenhet, vårdbyggnad (823) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Östergötlands Läns Landsting Linköping 1/1 Landsting Lagfart eller Tomträtt Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning Sammanläggning Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd Avskild mark Finspång Lasarettet 2 Ursprung Finspång Finspångs Bruksområde 1:5, 1:10, 1:11 Finspång Finspångs Lasarettstomt 1:1 Finspång Svälthagen 1:3 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 0562K-F / / /44 E-Risinge Lasarettet E-Finspång Lasarettet /55 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Eksjö Kontorbeteckning: FI43 Telefon: Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av

28 Metria FastighetSök - Finspång Svälthagen 1:3 038 Allmän+Taxering Fastighet Beteckning Finspång Svälthagen 1:3 Nyckel: Församling Finspång Socken: Risinge LKF Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta FINSPÅNG Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 460 kvm 460 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Östergötlands Läns Landsting Linköping Inskrivet ägarnamn: Landstinget i Östergötland Köp (även transportköp): Ingen köpeskilling redovisad. Anmärkning: Namn 93/17143 Anmärkning: Anmärkning 54/566 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan: Centrala delen, Finspång Ändamål: Bostäder Stadsplan: Ramstorpsvägen, Väster om Ändamål: Bostäder FIN K-D14 05-FIN K-D27 Sida 1 av

29 Metria FastighetSök - Finspång Svälthagen 1:3 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Industrienhet, övrig mark (gatu- och parkmark), tax.värde 0 kr (498) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Industritillbehör saknas Taxeringsvärde Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Östergötlands Läns Landsting Linköping 1/1 Landsting Lagfart eller Tomträtt Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avsöndring KB Avskild mark Finspång Lasarettet 1 Ursprung Finspång Finspångs Bruksområde 1:1 Tidigare Beteckning 05-FIN-AVS93 Beteckning Omregistreringsdatum Akt E-Risinge Finspångs Bruksområde 1: E-Finspång Stg /55 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Eksjö Kontorbeteckning: FI43 Telefon: Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 2 av

30 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 2