Detaljplan för Stafsinge 3:6 m fl. Falkenbergs kommun PLANPROGRAM. Upprättad

Transkript

1 Detaljplan för Stafsinge 3:6 m fl Falkenbergs kommun PLANPROGRAM Upprättad

2 Innehåll 1. INLEDNING PLANENS SYFTE PLANDATA TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRHÅLLANDEN FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRINGAR KONSEKVENSER VID UTÖKAD BEBYGGELSE AVVÄGNINGAR FORTSATT PLANARBETE MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN...13 HANDLINGAR Planen består f.n. av en Programhandling. På Stadsbyggnadskontoret finns också grundkarta, fastighetsägarförteckning och behovsbedömning att ta del av för den som så önskar. 2

3 1. INLEDNING Denna programhandling är ett första steg i upprättandet av detaljplan för Stafsinge 3:6 m.fl. Enligt plan- och bygglagen (PBL) 5 kap.18 skall detaljplan grundas på ett program som anger intentionerna med planen, om detta inte är onödigt. Planprogrammet redovisar utgångspunkter och mål för planen, och ger berörda en första möjlighet till insyn och påverkan. Detaljplaneprocessen Planprogram Förfrågan om exploatering. Samråd Utställning Antagande Detaljplanen för Stafsinge 3:6 m.fl. handläggs med normalt planförfarande och befinner sig nu i programskedet. Syftet med samrådet är att förbättra beslutsunderlaget och ge möjlighet till insyn och påverkan. Samrådet omfattar sakägare, boende, myndigheter och övriga som bedöms ha väsentligt intresse av planen. Efter programsamrådet sammanställs synpunkterna och kommunen tar ställning till hur man ska gå vidare med planarbetet. Exploatören inkommer med en förfrågan om möjlig utbyggnad inom ett område. Ett program anger utgångspunkter och mål för planen. Planprogrammet är en s.k. idéskiss. Under programsamrådet ges allmänheten möjlighet att inkomma med skriftliga synpunkter på förslaget. Programsamrådsredogörelse upprättas. I detta skede upprättas förslag till den juridiska handlingen. Under samrådet hålls oftast ett allmänt möte och allmänheten ges möjlighet att inkomma med skriftliga synpunkter på förslaget. Samrådsredogörelse upprättas. Utställningen redovisar de revideringar som gjorts från samrådsskedet. Under utställningstoden har allmänheten rätt att inkomma med skriftliga synpunkter. Utställningsutlåtande upprättas. Från den dagen beslut fattas för planuppdrag och en detaljplan upprättas kan det ta minst 1½ år för planen att antas (utan programskedet inkluderat). Tidsplanen varierar från detaljplan till detaljplan. Detaljplanen antas av kommunfullmäktige. Beslutet om antagande skickas till dem med besvärshänvisning. Överklagningstiden är 3 veckor, räknat från den dag det justerade protokollet tillkännages genom anslag. 3

4 2. PLANENS SYFTE Syftet med planen är att möjliggöra för bostäder inom objekt 27 i DÖP:en och för ett s.k. hästnära boende med ca bostadshus med tillhörande stallplats i en gemensamhetsanläggning. En del av området avses även prövas för kolonilotter. Avsikten med planprogrammet är att studera övergripande planfrågor såsom t.e.x. den samlade strukturen av bebyggelse, grönområden och skyddsområden. 3. PLANDATA 3.1 Lägesbestämning och areal Planområdet är beläget i Stafsinge, ca 1.5 km norr om Falkenbergs centrum. Planområdet avgränsas i söder av Stafsingevägen, i väster av industrispåret. Området omfattar ca 51 hektar och utgörs till allra största delen av åkermark. Planområdets placering i Falkenberg 3.2 Markägoförhållanden Inom programområdet finns två större fastighetsägare Falkenbergs kommun (Stafsinge- Arvidstorp 2:194, Stafsinge-Arvidstorp 2:204, Stafsinge 3:9, Stafsinge-Arvidstorp 3:17) och exploatören till hästbyn (Stafsinge 3:6). Inom programområdet finns även 9 st bostadsfastigheter. Exploatören Kommunen Karta över markägoförhållanden 4

5 4. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE 4.1 Kommunala beslut gav Kommunstyrelsen planuppdrag för detaljplan för Stafsinge 3:6 för ett s.k. hästnära boende beslutade Kommunstyrelsen att utvidga planområdet till att även omfatta objekt 27 i delöversiktsplanen för Falkenbergs centralort. Man beslutade även om planavtal och att planen skulle genomföras med normalt planförfarande med planprogram. 4.2 Översiktsplan och detaljplan Södra delen av planområdet utpekas i Delöversiktsplanen för Falkenbergs centralort som område för bostäder, objekt 27. Övrig mark där hästboende föreslås placeras är utpekat som pågående markanvändning; jordbruk mm. Avstyckning av hästgårdar kan prövas. Inom planområdet finns idag inga detaljplaner. Programområdet gränsar till två befintliga detaljplaner söderut. En ny detaljplan håller här på att arbetas fram i angränsande område, Stafsinge Ekbacka. 4.3 Miljökonsekvensbeskrivning Kommunen skall avgöra om en detaljplan kan komma att medföra betydande påverkan på miljön i ett område. Är detta fallet skall en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. En behovsbedömning utarbetad där kommunen tagit ställning till att detaljplanen kan förmodas ge betydande miljöpåverkan. Därmed skall en särskild miljökonsekvensbeskrivning upprättas. Denna kommer att arbetas fram under detaljplanearbetets gång. 4.4 Riksintressen mm I sydvästra delen av planområdet ligger ett närströvområde (se karta nedan). Inom östra delen av planområdet ligger ett restriktionsområde för kraftledning. Stora delar av Falkenberg (inklusive programområdet) ligger inom det område utmed kusten vilket omfattas av bestämmelsen angående hushållning med mark och vatten, Miljöbalken 4 kap. 2 ( s.k. allmänna hushållningsbestämmelser). Dessa bestämmelser hindrar i regel inte normal tätortsutveckling. Närmaste Natura 2000-område är Ätran ca 1,7 km bort. Delöversiktsplanen för Falkenbergs centralort Angränsande detaljplaner 5

6 5. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRHÅLLANDEN 5.1 Mark och Vegetation Planområdet är ett vackert småskaligt jordbrukslandskap med betesmarker, åkermark med insprängda skogsdungar och trädridåer samt stenmurar och diken som avdelar landskapsrummet. Jordbruksmarken tillhör klass 4 (inom en 10-gradig skala, klass 10 är högst). I väster finns en värdefull skogsdunge bevuxen med ek. De historiska kartöverläggen visar på smärre områden som är markerade som åker medan större delen består av äng, hårdvall. Stora delar av området beskrivs som stensäng eller ljung,pors. Ett litet område i norra delen av planområdet är markerat som Stafsinge bys utmark. Stafsingevägen finns med i de s.k. historiska kartöverläggen. 5.2 Geotekniska förhållanden I området avses en geoteknisk undersökning genomföras i samband med framtagande av planhandlingar. 5.3 Fornlämningar/arkeologi I området finns några kända fornminnen. I området avses det genomföras en arkeologisk undersökningen i samband med framtagandet av planhandlingar. Den tillkommande bebyggelsen avses om möjligt anpassas efter vad undersökningen leder fram till. 5.4 Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns det några mindre gårdar och 9 villor. Planområdet angränsar mot söder till ett område som är nybyggt, Ekhaga, där man har uppfört friliggande villor. Hus i angränsande område, Ekhaga Angränsande område, Ekhaga Värdefull biotop 5.5 Kommunal och kommersiell service Utanför planområdet finns det söderut en idrottsplats med fotbollsplaner ( AIK-vallen ) samt ett servicehus; Solhaga. Det finns även en fritidsgård med öppen förskola. Livsmedelsbutiker ligger inom ett avstånd av ca 1,5-2 km bort. 6 Hus i angränsande område, Ekhaga

7 5.6 Trafikförhållanden För att ta sig till planområdet finns tre huvudvägar, Stafsingevägen, Arvidstorpsvägen och Solhagavägen. Stafsingevägen är idag ca 5 m bred med tillåten hastighet 70km/h. Solhagavägen är ca 6 m bred, och har tillåten hastighet på både 70 km/h och 50 km/h. Arvidstorpsvägen övre del är iordningställd med god standard i samband med att bostadsområdet Ekhaga byggdes. Gatan har idag en 7 m bred körbana och en 3 m bred cykelväg. 5.7 Kollektivtrafik Närmsta busshållplats ligger vid bostadsområdet Ekhaga, sedan finns en vid servicehemmet Solhaga och en nordöst om planområdet. 2 km från området ligger Falkenbergs järnvägsstation. Busslinje nr 6 går förbi Ekhaga och Solhaga. 5.8 Hästby En hästby eller hästnära boende är ett område där man har ett bostadsområde ihopkopplad med en hästanläggning. När man köper en bostad ingår en del i stall, ridhus och hagmark. Det finns flera sätt att uppföra en hästby på, ett sätt är att knyta hästanläggningen till bostadshusen med en gemensamhetsanläggning. Fördelarna med en hästby är att få ett bekvämt och modernt hästägande med närheten till hästen utan att man har allt ansvar och alla kostnader en egen hästgård innebär. Hästar kan genera lukt och allergener. Nya studier visar på att hästallergener inte sprider sig så långt. Falkenbergs kommun har tagit fram en skrift Hästar i planeringen, Förslag till riktlinjer inom Falkenbergs kommun, där man bedömer skyddsavståndet till minst 200 m för upp till 30 hästar. Karta över busshållsplatser och vägar Arvidstorpsvägen, busshålssplatsen Stafsingevägen 7

8 5.9 Närhet till djur/svingården Ca 200 m nordöst om planområdet ligger en svingård, där det finns ca 1000 slaktsvin, vilket genererar mycket lukt. Rekommenderat skyddsavstånd är 500 m. Inom planområdet finns nötkreatur i mindre skala. I området blåser det oftast västliga vindar, vilket gör att allergener och lukt blåser bort från planområdet Järnvägar Den nya järnvägen ligger ca 400 meter ifrån programområdets norra kant. Den gamla järnvägen industrispåret ligger väster om planområdet, mellan meter från planområdet. 8

9 6. FÖRSLAG TILL FÖRÄNDRINGAR 9

10 6.1 Markanvändning bostäder Huvudsakligen föreslås bostäder i 1-2 våningar. För att skapa en grön karaktär föreslås tomtstorlekar variera mellan kvm. Det färdigbyggda området kommer att bestå av ett stort antal bostäder, varför en variation på byggnader och tomtstorlek är viktig. Helhetsintrycket ska dock vara balanserat. Området föreslås anpassas efter landskapet och få ett naturligt möte med kulturlandskapet. Områdets utbyggnad bör med fördel etappindelas. 6.2 Hästbyn Hästbyn föreslås placeras i norra delen av planområdet. Bostäderna föreslås ligga i östra delen och stallområdet nordväst om bostäderna. Ca bostäder föreslås tillhöra hästbyn och en gård som idag redan finns på fastigheten. Till stallanläggningen föreslås stall, ridhus, paddockar, hagar och ridslingor tillhöra. Skyddsavståndet inom hästbyn föreslås vara 100 m. Ridvägar ansvarar exploatören för att ta fram, skyddsavstånd mot bostäder från ridvägar skall vara m. Det är viktigt att ridvägarna fungerar ur hästens, ryttarens och trafikanternas synvinkel. Externa ridvägar får tas fram under planarbetes gång. 6.3 Natur Området är ett vackert naturområde som skall försöka tas tillvara i planområdet genom att värdefulla biotoper, fornlämningar och grönområden sparas och arbetas in i grönstrukturen. 6.4 Trafik Arvidstorpsvägen och Stafsingevägen kommer att utgöra huvudvägar till planområdet. Stafsingevägen föreslås få samma standard som övre delen av Arvidstorpsvägen, med en 7 m bred körbana och en 3 m bred cykelväg. Den befintliga gatustrukturen utnyttjas och föreslås byggas ut med nya gator som knyter an till de gamla. För att uppnå en säker trafikstruktur krävs att gatorna anpassas efter den trafikmängd som förväntas passera. Detaljerat förslag kommer att arbetas fram under det fortsatta planarbetet och någon form av trafikutredning kan behöva tas fram. För att uppmuntra till användandet av alternativa transportmedel föreslås att gång- och cykelvägar anläggs i området. Det är även viktigt att möjligheten att dra en busslinje genom området studeras Teknisk försörjning Ledningsnätet för kommunalt vatten och avlopp kommer att byggas ut i området. En dagvattenutredning kommer att göras under planarbetes gång. Huvudmannaskap föreslås bli kommunalt. 6.6 Skyddsområde/Kolonilotter Vid eventuell planläggning av området, kommer det att behöva tas hänsyn till den befintliga svingården och den planerade hästbyn. Ett skyddsområde mellan dessa och de nya föreslagna bostäderna kommer att bli nödvändigt. Varje planeringssituation måste bedömas utifrån sina specifika förutsättningar, där omfattning, topografi, vegetation samt vindriktning har betydelse. I planområdet är vindarna oftast västliga och vegetation föreslås planteras på skyddsområdena. De skyddsavstånd som föreslås är därför 500 m från svingården och ca 300 m från hästanläggningen. I området finns idag kolonilotter som föreslås sparas och utökas något. Förslaget möjliggör även ytterliggare plats för kolonilotter på del av det skyddsområde som skiljer hästbyn från de vanliga bostäderna. Hästbyn (stall och bostäder) och delar av föreslaget bostadsområde hamnar inom skyddsavståndet från svingården. När det gäller häst-

11 byn kan ett mindre skyddsavstånd tolereras då detta är ett kategoriboende med djur. När det gäller bostadsområdet föreslås den nordöstra hörnan som ligger inom skyddsområdet att inte bebyggas med bostäder. Vad området kan innehålla får studeras vidare i planarbetet. Att ha ett stort bostadsområde som angränsar till en hästby och en svingård kan innebära en stor osäkerhet för den framtida hästanläggningen och svingården om inte skyddsavstånden hålls. 6.7 Knyta bostäder till hästanläggningen I Falkenbergs policy Hästar i planeringen föreslår man ett avstånd på 100 meter mellan bostad som tillhör hästbyn och stall/gödselhantering samt att hästhagar kan gränsa direkt mot tomtgräns. För detta korta skyddsavstånd förutsätts det att det i detaljplanen tydligt framgår att det är frågan om ett uttalat hästnära boende och det är viktigt att denna information når alla som planerar att flytta till området. En gemensamhetsanläggning föreslås bildas för hästanläggningen i vilken varje bostadsfastighet som ska ingå i hästbyn har en andel. 11

12 7. KONSEKVENSER VID UTÖKAD BEBYGGELSE 7.1 Mark- och vattenanvändning 7.3 Trafikstruktur 7.4 Närhet till djur Stora delar jordbruksmark, klass 4, försvinner för att ge plats åt bostäder samt en stallanläggning. Området tar ca 110 ha av jordbruksmarken i anspråk. Exploateringen av jordbruksmarken motiveras av närheten till staden, att det går i linje med Delöversiktsplanens intentioner och att jordbruksmarken inte är så högt klassad. En del av området planeras som hästby och därmed, kan ängs- och betesmark bibehållas vilket gör att en del av odlingslandskapet och dess karaktär behålls. 7.2 Kultur och Naturmiljö Ett antal biotopskyddade objekt kan komma att tas bort för utbyggnaden av bostadsområdet. Detta innebär att växt- och djurlivet kan komma att påverkas. De biotopskyddade objekt som bedöms ha störst värden föreslås sparas och arbetas in i områdets grönstruktur. Landskapsbilden kommer att förändras om området bebyggs. Området kommer att ändras väsentligt och ges en helt ny karaktär med tät bebyggelse i det öppna åkerlandskapet. Tätbebyggelsens yttre gräns flyttas norrut. Vad konsekvenserna av detta kan bli får utredas närmare i en miljökonsekvensbeskrivning. Planförslaget med bostäder och en hästby kommer att innebära en ökning av trafiken längs med Stafsingevägen, Arvidstorpsvägen och Solhagavägen. Även inom planområdet kommer trafiken att öka vid en utbyggnad, vilket kan medföra buller för de boende. Programområdet ligger på ett avstånd mellan meter från järnvägen. En riskutredning kan behöva tas fram för att redovisa eventuella svaga punkter inom området. Vidare konsekvenser av planförslaget får utredas närmare i en miljökonsekvensbeskrivning och eventuellt i någon form av trafikutredning. Planförslaget innebär en närhet till djurhållning, både en svingård och den föreslagna hästbyn. För att säkerställa hästanläggningen och svingården krävs tillräckliga skyddsavstånd och att försäljningen av bostadsfastigheterna till hästbyn skall ske med tydlig information om djurhållning och de juridiska bindningar som finns till bostadsfastigheten med gemensamma stall och beteshagar. I en gemensamhetsanläggningen kan man inte utan hinder gå ur om man säljer sin häst och inte längre har behov av stallplats. Gemensamhetsanläggningen styr även vilken krets som bosätter sig i området då rättigheten hör till fastigheten och inte några personer, man säkrar även att information om anläggningens existens når framtida ägare. 12

13 8. AVVÄGNINGAR Ett av syftena med ett planprogram är att identifiera viktiga avvägningar som kommer att behöva utredas och tas ställning till i det kommande detaljplanearbetet. Den viktigaste avvägningen i det fortsatta planarbetet är hur man löser kombinationen mellan ett hästboende och vanliga bostäder samt mellan bostäderna och svingården. En annan fråga är hur man ska placera och gestalta den nya bebyggelsen så att den gör så liten påverkan på landskapsbilden och biotoper som möjligt. Viktiga frågor att beröra handlar om vad som kan hända om någon boende utanför hästbyn klagar, finns det en möjlighet att hästanläggningen får lägga ner? Vad händer om någon boende störs av svingården, kan den bli hotad? Vad händer om någon boende i hästbyn blir allergisk men vill bo kvar? 9. FORTSATT PLANARBETE Arbetet avses fortsätta som en detaljplan. I det fortsatta arbetet kommer ett konkret samrådsförslag upprättas där man i detalj kommer att studera tomt- och husplacering mm. En miljökonsekvensbeskrivning kommer att upprättas samt en dagvattenutredning, geotekniskutredning och arkeologisk utredning. Dessa kommer att tillsammans med inkomna synpunkter från programmet att ligga till grund för detaljutformningen av planförslaget. Samrådsförslaget kommer att skickas ut till berörda på remiss, då även ett allmänt samrådsmöte kommer att hållas. 10. MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN Planen har utarbetats av Emma Gustavsson (telefon 0346/ ) vid Falkenbergs kommuns Stadsbyggnadskontor. STADSBYGGNADSKONTORET Emma Gustavsson Planarkitekt FPR/MSA 13