Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 2015

Transkript

1 Q4 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

2 Perioden i korthet Januari December Periodens hyresintäkter ökade till 719 mkr (471) Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 99,6 procent (99,5 ) Driftnettot ökade till 347 mkr (242) Finansnettot uppgick till -147 mkr (-144) Förvaltningsresultatet ökade till 390 mkr (112) Värdeförändring i fastigheter uppgick till mkr (144) Värdeförändring i derivat uppgick till 29 mkr (0) Periodens resultat ökade till mkr (267) Belopp i mkr 3 mån okt-dec mån okt-dec jan-dec 2014 jan-dec Hyresintäkter Driftnetto Resultat från andel i intresseföretag Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Skatt Resultat efter skatt Överskottsgrad, % 39,3 39,4 48,2 51,3 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,6 99,5 99,6 99,5 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 6,2 1,9 3,3 1,7 Belåningsgrad (LTV), % Framsidesbild: Zinkhuset, Köpenhamn Bakgrundsbild: Hjortholm, Köpenhamn 2 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

3 Då var det dags att stänga kvartal 4 och Det fjärde kvartalet har präglats av: Tillträde och implementering av våra nya förvärv i Lund, Norrköping och Karlskrona. Jag är glad över att all kompetent personal i Karlskonaförvärvet valde att följa med till oss i Heimstaden. Det blir en härlig dynamik, när nya tankar och idéer om god förvaltning förenas med och blandas med våra egna tankar. Det ger oss alla en extra energikick att prestera det där lilla extra. Förhandlingar och diskussioner om ytterligare spännande förvärvsmöjligheter. Detta har bland annat resulterat i att vi i början av januari 2016, avtalade om att förvärva 436 ägarlägenheter i Köpenhamn av Niam, med tillträde 1 mars. Även om det danska språket kan vara lite klurigt att förstå även för en skåning, så vet danskarna allt om spännande arkitektur och vackra hus och att använda vatten som en del av boendeupplevelsen. Här har vi en del att lära av våra sydliga grannar. Är det då mer på gång? Absolut, men denna karamell suger vi på ett tag till. Fortsatta investeringar i vårt befintliga bestånd. Vi har under hela året, utöver tekniska uppgraderingar, satsat på fönsterbyte, fasader, tak, entréer och gemensamma utrymmen för att höja den estetiska upplevelsen och samtidigt minska energiförbrukningen. Vi har i samband med dessa investeringar utgått från de ursprungliga ritningarna för fastigheterna och i största möjliga mån försökt återställa fastigheternas ursprungliga exteriöra skönhet med genuina material som ekdörrar och spröjsade fönster etc. Resultatet är många gånger slående och belöningen omedelbar, när hyresgästers spontana beröm ges till våra medarbetare. Vi kommer under 2016 att ytterligare öka våra investeringar och fortsätta på inslagen väg och därmed lägga grund för fler vackra fastigheter och ett långsiktigt stärkt driftnetto. Arbete med förtätningsmöjligheter på befintlig mark tillsammans med våra kolleger i Heimstaden Projektutveckling. Diskussioner om detaljplaneändringar sker just nu med ett antal kommuner, i syfte att kunna förtäta befintliga bostadsområden och tillföra nya bostäder i bostadsbristens Sverige. Inom ett par år har vi troligtvis möjlighet att tillföra kvm nya bostäder på befintlig mark inom Heimstaden och det samägda Nordhalla Fastigheter. Det känns tillfredsställande att med detta kunna bidra till samhällsutvecklingen. chef. Johan Jaxell, Jenny Henge och Katarina Sonnevi förstärker vår transaktionsav delning för kommande nya förvärv och vår förvaltning växer i takt med vårt större fastighetsbestånd. Ni skall alla känna er varmt välkomna till Heimstaden. Ann, Niklas, Rolf och Micke Ni prövade annat jobb, men saknade Heimstadenandan. Jag är glad över att ni är tillbaka. Borta bra men heima bäst. Ett bra finansiellt resultat. Resultatet skapar utmärkta förutsättningar för vår fortsatta resa och tillväxt. Vi skall dock aldrig tappa fokus på det absolut mest väsentliga, att ge våra hyresgäster en utmärkt service och ett bra boende samt ha tiden för att stanna upp och lyssna på den enskilde hyresgästens och varandras behov. Delaktighet, lyhördhet, kryddat med glädje och ett leende gör livet värt att leva. Nu stänger vi år. Årsredovisningen publiceras den 11 mars, men alla medarbetare har redan fullt fokus på att göra 2016 till ännu ett år fyllt av positiva och oväntade överraskningar. Väl mött! Rekrytering av nya medarbetare. Vi har anställt Karmen Mandic som vår nya kommunikationschef och Kent Persson, tidigare partisekreterare hos Moderaterna, som vår utvecklings- Patrik Hall, VD Heimstaden Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 3

4 Heimstaden Folke, Malmö Öresund I svenskdanska Öresundsregionen bor ca 3,8 miljoner människor. Befolkningsmängden växer kraftigt och prognoserna pekar på en ökning med ca personer fram till år 2030, motsvarande mer än ett nytt Malmö. Regionen är en av Europas ledande universitetsregioner och näringslivet kan uppvisa spetskompetens inom bl.a. medicin, biokemi, bioteknik och it. Medicon Valley utvecklas på båda sidor Öresund och de två världsledande forskningsanläggningarna ESS och MAX IV i Lund väntas skapa tillväxt inom flera samhällsområden. Infrastrukturen är väl utbyggd i hela Skåne. Över två miljoner personer når Köpenhamns flygplats inom 60 minuter med kollektivtrafik. Från och med december kör Pågatågen mellan Malmö och Trelleborg, med stora tidsvinster för pendlare som följd. Regionens avstånd till Tyskland och övriga Europa krymper fr.o.m. år 2021 då Ferhmarn Bält-tunneln, med i princip samma sträckning som färjelinjen Rødbyhavn Puttgarden, öppnar för bil- och järnvägstrafik. Kapellhorvan 10, Norrköping Mälardalen Mälardalen är en tillväxtmotor som står för hälften av Sveriges BNP. Regionen väntas ha den snabbaste tillväxten i landet de närmaste åren och därmed dra ifrån resten av Sverige. Mycket av styrkan kommer från Storstockholm, men med väl utbyggda kommunikationer och regional kollektivtrafik som exempelvis Svealandsbanan och Mälarbanan har också övriga orter del i tillväxten. Även omgivande regioner bidrar till och drar nytta av Mälardalens utveckling. I Östergötland finns Sveriges nionde största kommun i Norrköping med ca invånare. Norrköping fortsätter att växa och har de senaste 25 åren genomgått en förvandling från utpräglad industristad till att kännetecknas av såväl kunskapsdrivet företagande som handel, logistik och basindustri. Centralt i staden finns Linköpings universitet representerat med studenter på Campus Norrköping. Ännu bättre förutsättningar för Norrköping skapas med den planerade Ostlänken, som med höghastighetståg till Stockholm utvecklar persontrafiken ytterligare. Björnen 5, Ronneby Syd I Småland och Blekinge bor ca personer, eller nära tio procent av Sveriges befolkning. Läget är strategiskt med god närhet till såväl Öresundsregionen som Göteborg och Mälardalen. Flera högre lärosäten i regionen skapar förutsättningar för näringslivet att nyrekrytera. Linnéuniversitetet har studenter i Växjö och Kalmar. Högskolan i Jönköping har ca studenter. Högskolecentrum Ljungby utvecklar utbildningar i samverkan med det regionala näringslivet. Blekinge Tekniska Högskola i Karls- krona och Karlshamn har drygt studenter och en inriktning mot hållbar utveckling och tillämpad IT. Karlskronas hamn är en av Sveriges tio viktigaste hamnar och Ronneby flygplats trafikerar både Bromma och Arlanda. Vetlanda präglas av småländsk företagsamhet och placerar sig ofta högt när landets näringslivsorganisationer rankar företagsklimatet i Sveriges kommuner. Framtida höghastighetståg mellan Stockholm och Malmö ger fortsatt goda förutsättningar för utvecklingen av södra Sverige. Gamla Uppsala, Uppsala Norr Uppsala är Sveriges fjärde största kommun med ca invånare studenter sätter sin prägel på stadslivet och i mixen av arbetsgivare i kommunen märks bland annat företag inom läkemedel och medicinteknik samt flera statliga myndigheter. Uppsala är Sveriges näst största järnvägsort räknat på antalet passagerare, mycket tack vare den trafik som sker med Stockholms pendeltåg. I Norrland visar samtliga fem län just nu upp en konjunktur som är starkare än normalt. Denna tidigare så råvaruberoende region har etablerat ett mer differentierat näringsliv som klarar konjunkturcyklerna bättre. I Gävle kommun noterar man den största befolkningsökningen sedan 1970-talet. Högskolan i Gävle har studenter och inom kommungränserna finns ca företag. Gävle har landets tredje största containerhamn och staden fungerar som ett logistiknav för samordning av olika transportslag. 4 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

5 Totalt Heimstaden januari-december 2014 Hyresintäkter per geografisk marknad Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 48,2 51,3 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,6 99,5 Antal fastigheter Area, kvm Öresund, 51 % Mälardalen, 40 % Syd, 3 % Bostäder, 86 % Norr, 6 % Lokaler, 14 % Öresund januari-december 2014 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 49,2 50,2 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 99,4 Antal fastigheter Area, kvm Öresund, 51% Bostäder, 91 % Lokaler, 9 % Mälardalen januari-december 2014 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 46,5 53,9 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,7 99,6 Antal fastigheter Area, kvm Mälardalen, 40 % Bostäder, 85% Lokaler, 15 % Syd januari-december 2014 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 52,4 50,2 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,5 97,9 Antal fastigheter 24 7 Area, kvm Syd, 3 % Bostäder, 60 % Lokaler, 40 % Norr januari-december 2014 Hyresintäkter andel av Heimstaden totalt Area per fastighetskategori Marknadsvärde, mkr Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % 49,3 52,8 Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 100,0 100,0 Antal fastigheter 13 1 Area, kvm Norr, 6 % Bostäder, 97 % Lokaler, 3 % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 5

6 Intressebolag Som en del av affärsstrategin i Heimstaden ingår ett aktivt samägande med andra professionella partners. Under 2013 bildades Nordhalla Fastigheter AB, ett bostadsbolag som sam ägs med Alecta samt Ericsons och Sandviks Pensionsstiftelser. Under perioden har Heimstaden genom en riktad nyemission på 132 mkr utökat sitt ägande i Nordhalla och äger därmed ca 40 procent. heter nu CORHEI Fastighets AB och redovisas framöver som ett intressebolag. Teknisk och ekonomisk förvaltning av detta bolags fastigheter hanteras av Castellums dotterbolag Corallen. I slutet av december förvärvades 40 procent ägarandel i Gamlebro AB av Ståhl Invest i Norrköping. Bolaget äger och utvecklar ett par fastigheter i centrala Norrköping. Nordhalla Fastigheter AB utgör den externa förvaltningsport följen som Heimstaden till fullo förvaltar både tekniskt och ekonomiskt. HKS Fastighets AB / HKS Bostäder AB innehåller inga fastigheter och är under avveckling. Under perioden har andelarna i Svensk Boligutleie 1 AS avyttrats. Under året har även Heimstaden Projektutveckling AB startats upp och delägs till 50 procent med Aptare Fastighets AB. I slutet av maj avyttrade Heimstaden 50 procent av aktierna i Henry Ståhl Fastigheter AB till Castellum. Det samägda bolaget Kapitalandelens värde, mkr Nordhalla Fastigheter AB CORHEI Fastighets AB HKS Fastighets AB HKS Bostäder AB Heimstaden Projektutveckling AB Gamlebro AB Andelar i intressebolag Aktieägarlån till intressebolag Belopp i mkr Belopp i mkr Ingående balans Årets investering Årets avyttring Utdelning -13 Resultatandel Utgående balans Ingående balans Lämnade lån Återbetalning lån -18 Utgående balans Andelarna redvisas enligt kapitalandelsmetoden. Specifikation av koncernens innehav av andelar i intressebolag Bolag Org.nr Säte Antal aktier Andel i % Kapitalandelens värde, mkr Nordhalla Fastigheter AB Malmö ,9 % 449 CORHEI Fastighets AB Norrköping ,0 % 526 HKS Fastighets AB Malmö ,0 % 25 HKS Bostäder AB Malmö ,0 % Heimstaden Projektutveckling AB Malmö ,0 % 2 Gamlebro AB Norrköping ,0 % Specifikation över hyresintäkter och resultat januari-december samt tillgångar och skulder per , mkr Bolag Hyresintäkter Resultat Resultatandel Tillgångar Skulder Nordhalla Fastigheter AB ) CORHEI Fastighets AB HKS Fastighets AB HKS Bostäder AB 0 Heimstaden Projektutveckling AB Gamlebro AB ) Inklusive aktieägarlån 6 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

7 Förvaltning och transaktion Heimstadens segment följer de organisatoriska förvaltningsområden som täcker både de helägda fastigheterna och de fastigheter som ägs genom intressebolag där Heimstaden har förvaltningsåtaganden. Heimstaden har förvaltningsavtal med intressebolaget Nordhalla gällande ekonomisk och teknisk förvaltning. Sammanslaget förvaltar Heimstaden en fastig hets portfölj (direkt/indirekt ägande) om totalt mkr i fastighetsvärde exkl. avtalade förvärv. Inget sådant förvaltningsavtal föreligger avseende CORHEI Fastighets AB (förvaltas av Corallen) eller Gamlebro. Den 13 oktober avtalade Heimstaden om att förvärva en fastighet i Lund om 157 lägenheter och totalt kvm. Fastigheten tillträddes den 16 november. Den 20 oktober avtalade Heimstaden att avyttra bolagets samtliga fastigheter i Trelleborg, om 688 lgh och totalt kvm, till Nordhalla Fastigheter AB. Fastigheterna frånträdes den 2 november. Den 9 november avtalade Heimstaden om att förvärva CA-Fastigheters samtliga fastigheter i Karlskrona om totalt kvm. Fastigheterna tillträddes den 15 december. Skellefteå Den 24 november avtalade Heimstaden om att förvärva 3 fastigheter i Norrköping om 101 lägenheter och totalt kvm. Fastigheterna tillträddes den 17 december. Den 4 januari 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva 436 ägarlägenheter i Köpenhamn av Niam om totalt kvm. Tillträde är planerat till den 1 mars Gävle NORR Fastigheter ägda av Heimstaden efter avtalade förvärv och försäljningar. Fastigheter ägda av Nordhalla efter avtalade förvärv och försäljningar samt förvaltade av Heimstaden. Hyltebruk Klippan Landskrona Köpenhamn Malmö Trelleborg Ljungby Vetlanda Växjö Katrineholm Ronneby Örkelljunga Karlskrona Lund Svedala Ystad Uppsala Strängnäs Norrköping Åkersberga MÄLARDALEN SYD ÖRESUND Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 7

8 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT KONCERNEN Belopp i mkr 3 mån okt dec mån okt dec jan dec 2014 jan dec Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Central administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultat från andelar i intressebolag Resultat före finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring räntederivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

9 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna uppgick under perioden till 719 mkr (471), vilket är en ökning med ca 53 procent. Ökningen är huvud sakligen hänförlig till för värvet av bostadsfastigheter i Norrköping som gjordes i slutet av Uthyrningsgraden för bostäder ligger kvar på en stabil hög nivå på 99,6 procent (99,5) för perioden. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -372 mkr (-229), vilket är en ökning med närmare 62 procent. Detta beror primärt på förvärvet av bostadsfastigheter i Norrköping som gjordes i slutet av DRIFTNETTO Driftnettot uppgick under perioden till 347 mkr (242). Överskottsgraden ligger på 48,2 procent (51,3). CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaden för central administration uppgick till -42 mkr (-39). ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH RÖRELSEKOSTNADER Posterna avser väsentligen förvaltningsarvoden från intressebolag med tillhörande förvaltningskostnad. Efter dom i Kammarrätten har Heimstaden utbetalat, och kostnadsfört, det sedan tidigare i årsredovisningen (se not 30 i Årsredovisning 2014) fristiga skattetillägget om 8,7 mkr. Denna skatteprocess är nu helt avslutad. FASTIGHETSKOSTNADER Belopp i mkr 3 mån okt dec mån okt dec jan dec 2014 jan dec Driftkostnader Reparation och underhåll Fastighetsadministration Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Avskrivningar Summa fastighetskostnader Hyresintäkter Uthyrningsgrad (Bostäder) Överskottsgrad Mkr 900 Kr/kvm 1200 % 100 mkr % Hyresintäkter, mkr Uthyrningsgrad, % Driftnetto, mkr Hyresintäkter, kr/kvm Överskottsgrad, % Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 9

10 FINANSNETTO Finansiella intäkter under perioden var 26 mkr (23) och finansiella kostnader var -173 mkr (-167). Det försämrade finansnettot beror främst på ökad lånevolym till följd av förvärvet av bostadsfastigheter i Norrköping. Utvecklingen dämpas dock av fallande marknadsräntor som genom koncernens räntesäkringsstrategi medfört en reducerad räntekostnad. Genomsnittsräntan för den totala upplåningen inkl. derivat har minskat till 1,9 procent (3,1). Ca 77 procent (64) av portföljen byter ränta inom 1 år och en momentan förändring av basräntan (stibor) med 1 procent, allt annat lika, ökar Heimstadens räntekostnader med ca 41 mkr (39), och minskar med ca 11 mkr vid en räntenedgång. Skillnaden i känslighet förklaras av att flera kreditavtal innehåller räntegolvsklausuler som begränsar ränteförändringar på nedsidan genom att basräntan exempelvis inte kan bli negativ. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (ICR) 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1, FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet ökade till 390 mkr (112). Ökningen förklaras primärt av förvärvet av bostadsfastigheter i Norrköping. och resultatet från intressebolagsandelar. VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Heimstaden använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och räntesäkringsstrategi av räntederivat i syfte att hantera koncernens ränterisk. Värdeförändringen på derivat uppgick i perioden till 29 mkr (0). Marknadsvärdet på den aktuella derivatportföljen uppgår vid periodens slut till -74 mkr (-376). Den nominella volymen av ränteswappar uppgår till mkr (3 080) köpta, 0 mkr (1 107) sålda, samt 100 mkr (100) köpta räntegolv. Utöver detta existerar avtal om räntetak med ett nominellt belopp om 600 mkr (800) vilka idag, mot bakgrund av strikenivå, inte har något monetärt värde och därför inte räknas med i nyckeltalsberäkningar. Huvudsakligen består portföljen av traditionella ränteswappar. FINANSIELLA RISKER Finanspolicy i sammandrag Utfall Refinansieringsrisk Kapitalbindning (månader) minst Låneförfall (procent, i enskilt år) maximalt (2019) Begränsning enskild långivare (procent) maximalt Ränterisk Räntebindning (år) I enlighet med separat räntesäkringsstrategi 0,94 Räntesäkring (procent) minst Kreditrisk Soliditet (procent) minst Räntetäckningsgrad (ggr, rullande ader) Enligt resp covenant 3,3 Likvida medel (mkr) minst Räntebindning lån Räntebindning inkl. derivat 1) År Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % Mkr Andel, % Ränta, inkl marginal, % ,5 1, ,8 1, ,5 1, ,7 5, ,0 0, ,4 5, ,0 0, ,7 2, ,0 0, ,7 2,41 5 år efter balansdag 0 0,0 0, ,7 2,64 Totalt ,0 1, ,0 1,91 1) Kreditmarginalen är jämnt utspridd över förfallostrukturen Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen inkl. derivat uppgår till: 0,27 år 0,94 år 10 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

11 Lindholm, Köpenhamn VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per 31 december har hela fastighetsbeståndet värderats externt. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna till 841 mkr. Ökningen förklaras primärt av sänkta direkt avkastningskrav i befintligt bestånd. Direktavkastningskraven i värderingen uppgick i genomsnitt till 4,16 procent, att jämföra med 4,73 procent för motsvarande fastigheter vid utgången av Tillsammans med den realiserade värdejusteringen på 282 mkr som följd av transaktioner uppgick periodens värdeförändring på förvaltningsfastigheter i resultaträkningen till 1122 mkr. Direktavkastningskrav År Genomsnitt Intervall ,73 % 2,46 % 6,41 % 4,16 % 3,84 % 5,92 % SKATT I koncernen redovisas utöver den aktuella skatten om 29 mkr uppskjuten skatt om netto intäkt 201 mkr. Nettot är en effekt av att uppskjuten skatt på årets värdeförändring motverkas av rörelseavyttringen av CORHEI. Åkandehusene, Köpenhamn Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 11

12 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING KONCERNEN Belopp i Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 24 Förvaltningsfastigheter Maskiner och inventarier 5 4 Andelar i intressebolag Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Avsättning för pensionsförpliktelse 0 Räntebärande skulder Räntederivat Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL KONCERNEN Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital Periodens totalresultat Eget kapital Periodens totalresultat Eget kapital Utdelning, stamaktier Nyemission, preferensaktier Utdelning, preferensaktier Periodens totalresultat Eget kapital Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

13 Heimstaden, Malmö GOODWILL Förvärvet av Henry Ståhl Fastigheter AB 2014 utgjorde ett rörelseförvärv och har hanterats enligt IFRS 3. Goodwill uppkom huvudsakligen genom att uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter beräknades enligt redovisningsmässiga regler till 22 procent av skillnaden mellan verkliga värden och skattemässiga värden. I transaktionen mellan parterna värderades den uppskjutna skatte skulden till ett lägre belopp. I samband med avyttringen av 50 procent av aktierna i Henry Ståhl Fastigheter AB (CORHEI) avgår goodwill, då avyttringen avser en rörelsegrenavyttring. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Per 31 december har Heimstadens fastighetsbestånd ett marknadsvärde om mkr, jämfört med mkr vid årsskiftet Den orealiserade värde förändringen under perioden uppgick till 841 mkr (142) och resterande förändring av fastighetsportföljens bokförda värde utgörs av nettoinvesteringar, dvs förvärv och investeringar samt försäljningar. Värderingarna har utförts enligt samma metodik som vid tidigare värderingar. Marknadsvärdet har ökat främst mot bakgrund av att marknadens avkastningskrav har sänkts. För en mer utförlig beskrivning av Heimstadens metodik för värdering av fastigheter, se sidan 28 i Heimstadens årsredovisning för ANDELAR I INTRESSEBOLAG Heimstaden äger andelar i ett antal intressebolag, primärt Nordhalla och CORHEI Fastighets AB. Nordhalla bildades under 2013 genom att en fastighetsportfölj förvärvades från Heimstaden, som fortsätter för valtningen av portföljen. CORHEI Fastighets AB tillkom som intressebolagsandel med 505 mkr genom att Heimstaden avyttrade 50 procent av aktierna i Henry Ståhl Fastigheter AB till Castellum koncernen. Periodens förändring avser nyemission Nordhalla på 141 mkr, avyttring av an delarna i Svensk Boligutleie 1 AS för 16 mkr, förvärv av Gamlebro 6 mkr, uppstart av Heimstaden Projektutveckling 2,5 mkr samt resultat andelar på 211 mkr. ÖVRIGA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR I perioden har 258 mkr (48) tillskjutits till Nordhalla som aktieägarlån, 12 mkr till Gamlebro varpå total utlåning till intressebolag uppgår till 576 mkr (342) per 31 december. Under perioden har även fordran på 18 mkr återbetalats av HKS. Förändring marknadsvärde förvaltningsfastigheter, mkr Belopp i mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Försäljningar under perioden Förvärv under perioden Investeringar under perioden 149 Marknadsvärde efter transaktioner Orealiserad värdeförändring 841 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 13

14 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Heimstaden hade vid periodens utgång räntebärande skulder uppgående till mkr (6 426). Varav 85 procent är säkerställda med pantbrev i fastigheter och 15 procent är icke säkerställda. Sedan årsskiftet har koncernens upplåning netto ökat med 396 mkr primärt relaterat till förvärv av bostäder i Sverige och Danmark. Med avdrag för likvida medel har nettoskulden minskat med 17 mkr, till mkr (6 056). Av räntebärande skulder, avser mkr (1 000) obligationer, mkr (1 497) avser finansiering baserad på realkreditobligationer och resterande del mkr (3 929) avser traditionella banklån. Icke dragna, men bekräftade, krediter i bank uppgår per bokslutsdagen till 506 mkr. Den genomsnittliga kapitalbindningen på Heimstadens räntebärande skulder uppgick till 6,26 år (5,4). Största andelen låneförfall i ett enskilt år uppgår till 20 procent (22) och förfaller under 2019 (2019). Den genomsnittliga räntebindningstiden inkluderat effekten av derivat uppgick samtidigt till 0,94 år (2,1). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 22 procent på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt, som är ett netto av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder, uppgick per 31 december till 597 mkr (815) och är till största delen hänförlig till förvaltningsfastigheter. Minskningen sedan årsskiftet beror primärt på att avyttring av aktier och fastigheter i Henry Ståhl Fastigheter AB till Castellum. Kvarvarande underskottsavdrag i koncernen uppgår till 324 mkr. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick till mkr (3 480). Förändringen hänförs till resultat under perioden samt nyemission. Under perioden har 50 mkr lämnats i utdelning på stamaktier och 23 mkr lämnats i utdelning på preferensaktier. Soliditeten uppgår till 43 procent (31). Nyemissionen av st nya preferensaktier uppgick till nominellt belopp om 12 mkr samt överkurs om 738 mkr, totalt 750 mkr. Transaktionskostnaderna uppgick till 12,3 mkr och efter justering av uppskjuten skatt uppgick nettobeloppet i Eget Kapital till 741 mkr. Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån Återbetalning lån Nyupplåning/övertagande av lån Valutakurseffekt -11 Räntebärande lån Kapitalbindning lån Förändring marknadsvärde derivat, mkr Kreditlöften År mkr Andel, % Ränta, inkl marginal% mkr Andel, % 0-1 år 335 4,9 1, ,7 1-2 år ,6 1,2 0 0,0 2-3 år ,0 1, ,3 3-4 år ,0 2, ,0 4-5 år ,0 0,9 0 0,0 5 år efter balansdag ,5 0,8 0 0,0 Totalt ,0 1, ,0 Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: Finansieringskälla, mkr 6,26 år Marknadsvärde derivat Lösta derivat 273 Värdeförändring 29 Marknadsvärde derivat Finansiella instrument Kredit Outnyttjat kreditlöfte Andel, % Obligationer Realkreditlån Banklån Totalt Förfall År Typ mkr Andel, % Ränta, % 1) 0-1 år Betalar fast 125 7,8 2,4 1-2 år Betalar fast ,6 4,5 2-3 år Betalar fast 95 5,9 4,5 3-4 år Betalar fast ,6 0,8 4-5 år Betalar fast ,6 1,0 5 år efter balansdag Betalar fast ,6 1,2 Summa köpta swappar ,7 0-1 år Tar emot fast år Tar emot fast år Tar emot fast år Tar emot fast år Tar emot fast år efter balansdag Tar emot fast Summa sålda swappar 0 0 0,0 1) Räntan indikerar den avtalade genomsnittliga fasta räntan i kontrakten. En negativ ränta indikerar att vi tar emot fast ränta. 14 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

15 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN KONCERNEN Belopp i mkr 3 mån okt dec mån okt dec jan dec 2014 jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet; Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivatinstrument Övriga poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av bostadsrättsandelar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv och investeringar i fastigheter Förvärv dotterbolag Övriga investeringar Försäljning av fastigheter Förvärv av andelar i intressebolag Försäljning andelar i intressebolag Förändring lån till intressebolag Utdelning från intressebolag Förändring av övriga finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Lämnade lån till moderbolaget Nyemission Utdelning Förändring räntebärande skulder Lösen räntederivat Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 15

16 LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, ökade till 181 mkr (77). Ökningen förklaras främst av förvärvet av bostadsfastigheter i Norrköping. Efter en förändring av rörelsekapitalet på -2 mkr (-22) uppgick kassaflödet från den löpande verksam heten till 179 mkr (55). INVESTERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -553 mkr (-691). Det utgörs av förvärv och investeringar i fastigheter samt förvärv av dotterbolag om mkr (-1 654), försäljning av fastigheter (1 015) samt lån och andelar i intressebolag om -388 (-64). Kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick till -374 mkr (-636). FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 788 mkr (646). I kassaflödet ingår lösen av räntederivat om -273 mkr (-201), utdelning om -73 samt nyemission om 738 mkr. Därtill har räntebärande skulder ökat med 396 mkr (848). Kassaflödet upp gick till 414 mkr (11) och likvida medel ökade till 783 mkr (369) vid utgången av perioden. Fastighetstransaktioner Typ Fastighet Ort Segment Transaktionsvärde, mkr Förvärv Yrket 3 Malmö Öresund 44 Förvärv Paket (25 st) Strängnäs Mälardalen 305 Förvärv Havneholmen Köpenhamn Öresund 618 Förvärv Paket (16 st) Trelleborg Öresund 800 Förvärv Paket (14 st) Malmö/Falsterbo Öresund 449 Förvärv Paket (4 st) Gävle Norr 249 Förvärv Ridfogden 1 Lund Öresund 280 Förvärv Paket (3 st) Norrköping Mälardalen 118 Förvärv Paket (14 st) Karlskrona Syd 701 Förvärv Vidar 1 Malmö Öresund 78 Summa förvärv Försäljning Paket (22 st) Norrköping/Linköping Mälardalen Försäljning Paket (5 st) Örebro/Solna Mälardalen 371 Försäljning Paket (16 st) Stockholm Mälardalen 840 Försäljning Paket (2 st) Landskrona Öresund 23 Försäljning Vellinge Falsterbo 7:5 Falsterbo Öresund 5 Försäljning Paket (16 st) Trelleborg Öresund 940 Summa försäljning Munkbacken 1, Strängnäs 16 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

17 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, MODERBOLAGET RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING, MODERBOLAGET Belopp i mkr jan-dec 2014 jan-dec Belopp i mkr Övriga rörelseintäkter 9 7 Central administration Rörelseresultat Avskrivningar -1 0 Utdelning från intressebolag Utdelning Nedskrivning Resultat från andelar i koncernföretag Resultat före finansiella poster Ränteintäkter 1 5 Räntekostnader Förvaltningsresultat TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 4 0 Andelar i koncernbolag Andelar i intressebolag 0 13 Uppskjuten skattefordran 3 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Koncerninterna fordringar Övriga kortfristiga fordringar 8 18 Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Koncernbidrag Resultat före skatt EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 Periodens resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Långfristiga skulder Obligation Koncerninterna skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Koncerninterna skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Belopp i Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital Eget kapital Utdelning, stamaktier Nyemission, preferensaktier Utdelning, preferensaktier Periodens totalresultat Eget kapital Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 17

18 RISKHANTERING, UPPSKATTNING OCH BEDÖMNINGAR Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, som styrs av antagen Finanspolicy och uppsatta verksamhetsmål. Heimstadens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs i årsredovisningen för 2014, på sidorna Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts-och kostnadsposterna samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. REDOVISNINGSPRINCIPER Heimstaden följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i senast angivna årsredovisning, se Heimstadens årsredovisning 2014 sidorna Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. NÄRSTÅENDE TRANSAKTIONER Heimstadens relationer med närstående framgår av not 31 i Heimstadens årsredovisning för I perioden har Heimstaden Danmark A/S förvärvats ifrån Heimstadens moderbolag, Fredensborg AS. Bolagets fastighetsbestånd i Trelleborg har avyttrats till Nordhalla. Förvärven har gjorts till marknadsmässiga priser baserade på externa värderingar. Fredensborg AS har under året tilldelats preferensaktier i Heimstaden i samband med nyemissionen. I övrigt har inga väsentliga närståendetransaktioner skett under perioden. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Den 4 januari 2016 avtalade Heimstaden om att förvärva 436 ägarlägenheter samt 232 parkeringsplatser i Köpenhamn om totalt kvm. Säljare är en av Niam s fonder och köpeskillingen uppgår till ca 1400 mdkk. Tillträde är planerat till den 1 mars Heimstaden, Malmö 18 Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

19 Havneholmen, Köpenhamn Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som förekommer i moderbolaget och koncernens verksamhet. Malmö den 19 februari 2016 Patrik Hall Verkställande direktör Ivar Tollefsen Styrelseordförande Magnus Nordholm Styrelseledamot Ossie Everum Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 19

20 NYCKELTAL 3 mån okt dec mån okt dec jan dec 2014 jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Hyresintäkter, mkr Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,6 99,5 99,6 99,5 Överskottsgrad, % 39,3 39,4 48,2 51,3 Förvärv och investeringar i fastigheter, mkr Fastighetsförsäljningar, mkr Marknadsvärde fastigheter på balansdagen, mkr Antal fastigheter på balansdagen Uthyrningsbar area på balansdagen, kvm Antal bostadslägenheter på balansdagen Andel bostadsyta på balansdagen, % Finansiella uppgifter Kassaflöde från löpande verksamhet, mkr Förvaltningsresultat, mkr Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 6,2 1,9 3,3 1,7 Soliditet, % 43,2 30,8 43,2 30,8 Belåningsgrad (LTV), % 54,2 58,4 54,2 58,4 Genomsnittlig ränta, % 1,9 3,1 1,9 3,1 Genomsnittlig räntebindningstid lån efter derivat, år 0,9 2,1 0,9 2,1 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 6,3 5,4 6,3 5,4 Räntebilitet på eget kapital före skatt, % 33,0 7,6 33,0 7,6 Eget kapital på balansdagen, Mkr Substansvärde på balansdagen, Mkr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, Mkr DEBT/EBITDA, ggr Data per aktie Resultat efter skatt per stamaktie, kr Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital per preferensaktie, kr Antal utestående stamaktier vid periodens slut, st Antal utestående preferensaktier vid periodens slut, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, st Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER

21 Definitioner och ordlista Uthyrningsgrad bostäder (antal), % Uthyrda bostäder dividerat med totala antalet bostäder. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Andel bostadsyta på balansdagen, % Bostadsyta dividerat med total fastighetsyta. Räntetäckningsgrad (ICR), ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens utgång. Belåningsgrad (LTV), % Nettoskuld i förhållande till bedömt marknadsvärde. Nettoskuld Nettot av räntebärande skulder och avsättningar minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta för räntebärande skulder med hänsyn tagen till räntederivat. Heimstaden, Malmö Räntabilitet på eget kapital före skatt, % Resultat före skatt för rullande tolvmånaders resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Substansvärde på balansdagen, mkr Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) på balansdagen, mkr Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld samt räntederivat. DEBT/EBITDA, ggr Tidsviktade räntebärande skulder dividerat med resultat före finansposter med återläggning av avskrivningar. Eget kapital per preferensaktie, kr Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (375 SEK per preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning. Resultat efter skatt per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Eget kapital per stamaktie, kr Eget kapital vid periodens utgång, i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång, efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Ekonomisk information Årsredovisning, publiceras 11 mars 2016 Delårsrapport jan-mars, 2016, publiceras 29 april Heimstaden AB Bokslutskommuniké JANUARI DECEMBER 21

22 Denna information är sådan som Heimstaden AB ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknad och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 19 februari 2016 klockan 08:00. Heimstaden AB (publ), Ö Promenaden 7 A, Malmö Organisationsnummer Bolagets säte Malmö. Tel , Fax

23 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Heimstaden sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 december. Intjäningsför mågan är ej en prognos för innevarande år eller de kommande aderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjänings förmågan innefattar inte en bedömning om framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastig heter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägs per 31 december och dess finansiering varvid aktuella intjänings f ör måga illustrerar den intjäning på årsbasis som Heimstaden har härefter. Därmed är förvärvet av 436 ägarlägenheter i Köpenhamn den 4 januari 2016 inte med i intjäningsförmågan. Heimstadens resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterliggare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan, ej heller i posten Andel i intressebolags resultat. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PER 31 DECEMBER Belopp i mkr Hyresintäkter 721 Fastighetskostnader -351 Driftnetto 370 Central administration -42 Övriga rörelseintäkter 62 Övriga rörelsekostnader -59 Andel i intressebolags resultat 75 Resultat före finansiella poster 406 Finansiella intäkter 37 Finansiella kostnader -137 Förvaltningsresultat 307 Nyckeltal Överskottsgrad, % 51,4 Räntetäckningsgrad (ICR), ggr 3,2 Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Jagten 1, Malmö