ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening. Silversmeden. i Ängelholm

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB Bostadsrättsförening Silversmeden i Ängelholm

2 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening (juridisk person) som ägs av föreningens medlemmar (bostadsrättshavare). Vem beslutar om vad? Bostadsrättsföreningen förvaltas av styrelsen och det är styrelsen som fattar beslut om underhåll, fastställer årsavgifterna för bostäderna och som driver föreningens utveckling framåt. Styrelsen utses av er bostadsrättshavare på den årliga föreningsstämman. Ni bostadsrättshavare väljer alltså de representanter som ni önskar ska förvalta föreningens egendom. Vad går årsavgiften till? Som bostadsrättshavare betalar du en årsavgift till föreningen, vilket många benämner som hyra. De årsavgifter som ni gemensamt betalar till föreningen ska täcka föreningens kostnader samt avsättningar till kommande planerat underhåll. Ditt underhållsansvar Du som är bostadsrättshavare har ansvar för en del av underhållet i föreningen. I föreningens stadgar anges vem som ansvar för de olika delarna av underhållet. En tumregel är att du alltid är ansvarig för det som syns inne i lägenheten - med undantag för uppvärmningsanordning (t ex radiatorer och termostater). Har du rätt försäkring? Eftersom du som bostadsrättshavare har ett stort ansvar för din bostad är det viktigt att du har en hemförsäkring och att det finns bostadsrättstillägg tecknat. Eventuellt har din förening redan tecknat bostadsrättstillägg åt dig, detta kan din styrelse svara på. Du kan läsa mer om boende i bostadsrätt på vår hemsida HSB NORDVÄSTRA SKÅNE HSB Nordvästra Skåne arbetar på uppdrag av din förenings styrelse med hela eller delar av föreningens förvaltning. Omfattningen på tjänsterna bestäms i det/de avtal som styrelsen tecknat. HSB Nordvästra Skåne är en ekonomisk förening som ägs av medlemmarna och HSBs bostadsrättsföreningar i nordvästra Skåne. HSB levererar tjänster till fastighetsägare och har marknadens bredaste utbud av tjänster inom ekonomisk, administrativ och teknisk förvaltning. I vår region förvaltar HSB ca 130 bostadsrättsföreningar och fastighetsföretag med knappt lägenheter. Vi vet vilket ansvarsfullt och viktigt uppdrag din styrelse har med att förvalta och utveckla föreningen och vår ambition är att stötta och hjälpa din styrelse på bästa vis. Du som är medlem i HSB har tillgång till vår allmänna rådgivning. Du når HSBs juristjour som är öppen vardagar mellan på telefon På vår hemsida hittar du också bra och nyttig information samt många fina medlemserbjudanden du kan ta del av.

3 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 1(12) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för HSB Brf Silversmeden i Ängelholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Verksamheten Allmänt om verksamheten Från och med år 2014 upprättas årsredovisningen enligt regelverket K3 (K=kategori). Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag som bildades år Föreningen äger fastigheten Silversmeden 1 i vilken man upplåter bostadsrättslägenheter, lokaler, garage och parkeringsplatser. Fastigheten är geografiskt belägen i Ängelholm med adress: Nordanvindsgatan och Sunnanvindsgatan. Föreningen har 95 bostadsrättslägenheter, i radhusform, med en totalyta på m 2, 16 mindre lokaler, 54 garage, 52 parkeringsplatser och 1 kvartershus. Kvartershuset innehåller expedition och samlingslokal. Bostadsrättslägenheterna är fördelade enligt följande: 2 rum & kök, 23 st 3 rum & kök, 37 st 4 rum & kök, 35 st Byggnaderna har under året varit fullvärdesförsäkrade i Folksam. Föreningen har tecknat bostadsrättstillägg. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Underhåll Stadgeenlig fastighetsbesiktning har utförts av styrelsen samt av projektledare från HSB i augusti Föreningen har under året uppdaterat sin underhållsplan. För de närmaste åren planerar styrelsen följande åtgärder: - Fönsterbyte - Garageportar - Asfaltering Ekonomi Årets resultat uppgår till kr. Förra året var resultatet kr. Nettoomsättningen har varit i nivå med föregående år. Under räkenskapsår 2015 har årsavgifterna varit oförändrade. Driftskostnaderna har varit ca kr lägre. Det är främst lägre kostnader för el samt löpande underhåll. För fler jämförelser se not 2. Planerat underhåll uppgår till drygt kr. Övriga externa kostnader är lägre med ca kr.

4 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 2(12) Personalkostnader och arvoden är högre med drygt kr, se not 4. Avskrivningarna är i nivå med föregående år. Räntekostnaderna är drygt kr lägre än föregående år. Resultat efter disposition av underhåll uppgår till kr, jämfört med kr föregående år. Detta resultat tar hänsyn till planerade underhållskostnader de närmaste tjugo åren. Den årliga reservationen till fonden för yttre underhåll uppgår till kr. Vid årets ingång hade föreningen kr på sitt avräkningskonto hos HSB NV Skåne. Den siste december var behållningen kr. Den 1 januari 2016 höjdes årsavgiften med 1,50 %. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 19 maj Den 9 april 2015 höll föreningen extrastämma för att anta nya stadgar. Styrelsen hade vid årets slut följande sammansättning: Eva-Mona Grönberg, ordförande Olof Wendelin, vice ordförande Bob Samuelsson, sekreterare Marie Hahne Jimmy Svensson I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är ledamöterna Eva-Mona Grönberg, Olof Wendelin och Marie Hahne. Föreningsvald revisor har varit revisor från BoRevision AB, vald vid föreningsstämman, samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Representant i HSB Nordvästra Skånes fullmäktige har varit Eva-Mona Grönberg med Olof Wendelin som suppleant. Valberedningen har varit Kurt Lilja och Torsten Dahl (sammankallande). Föreningen har följande mål för sin verksamhet: - Stärka föreningens identitet på bostadsmarknaden. - Öka överlåtelsevärden mer än i likvärdiga föreningar. - Vara en bra fastighetsägare. - Att ha en stabil avgiftsutveckling över tiden. Målen ska omsättas i handling genom: - Aktiv och tydlig information till medlemmar, mäklare och kreditinstitut. - Arbeta aktivt kring trivsel, trygghet, trädgård och första intrycket av området. - Lyhördhet för de boende och deras intressen, trivselfrågor.

5 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 3(12) Flerårsöversikt Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Resultat efter disposition av underhåll (tkr) Soliditet (%) Årsavgift (kr/kvm) Drift (kr/kvm)* Lån (kr/kvm) Överlåtelsevärde (kr/kvm) Föreningens soliditet visar hur stor del av tillgångarna som finansieras med egna medel. Med undantag av årsavgiften beräknas kr/kvm utifrån totalytan på kvm. Från och med 2014 utgörs driftskostnaderna även av löpande underhåll (ex. reparationer) och fastighetsavgift. Personalkostnader och arvoden resovisas på en separat rad i resultaträkningen. *Då omklassificeringar har skett av vissa poster redovisas endast tre år. Under året har 9 bostadsrätter överlåtits (enligt inflyttningsdatum). Disposition av föreningens resultat Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat ,49 Årets resultat ,22 Balanseras i ny räkning ,71 Se efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande noter.

6 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 4(12) Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Drift Planerat underhåll Övriga externa kostnader Personalkostnader och arvoden Avskrivningar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tilläggsupplysning till resultaträkning Enligt styrelsens beslut görs följande omföring per bokslutsdagen: Årets resultat Från fond för yttre underhåll* Till fond för yttre underhåll** Resultat efter disposition av underhåll * Motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. ** Avser reservering inför kommande underhållsåtgärder (baseras på underhållsplanen).

7 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 5(12) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Avräkning HSB Nordvästra Skåne Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 6(12) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Fond för inre underhåll Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter och säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Summa

9 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 7(12) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Intäktsredovisning Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar inkomster till nominellt belopp (fakturabelopp). Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade livslängd. För byggnad sker en viktad avskrivning, baseras på komponenternas respektive värde i en ny modell. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % -Byggnader 2,37 -Inventarier, verktyg och installationer 20 och 33 Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition enligt föreningens underhållsplan. Reservering samt uttag från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Inkomstskatt En bostadsrättsförening. som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för intäkter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har ett skattemässigt underskott enligt tidigare schablonbeskattning. Detta underskott uppgår till kr.

10 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 8(12) Noter Not 1 Rörelsens intäkter Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror Övriga rörelseintäkter Övriga intäkter Summa Övriga intäkter 2014 avser ersättning från försäkringsbolaget för skada vid inbrott. Not 2 Drift El Uppvärmning Vatten Renhållning Löpande underhåll Fastighetsservice Fastighetsförsäkring Kommunikation Fastighetsavgift Summa Kostnaden för el har varit lägre jämfört med Föreningen har ett nytt avtal på elhandeln från och med 1 januari Förbrukningen har även varit lite lägre. Löpande underhåll har varit med lägre ca kr. Detta är en post som kan variera mycket mellan åren eftersom den främst avser oförutsedda kostnader såsom t ex reparationer. Föreningens fastighet är taxerad som både hyreshus och småhus. Fastighetsavgift på hyreshus är 0,3 procent av taxeringsvärdet men med ett maxbelopp för 2015 på kr per lägenhet. Fastighetsavgift på småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet men med ett maxbelopp för 2015 på kr. För de 55 småhusen blir det lägst att räkna på taxeringsvärdet och för de 40 lägenheterna blir det lägst att räkna på maxbeloppet. Löpande underhåll Löpande underhåll Löpande underhåll tvättstugor Löpande underhåll vatten/avlopp Löpande underhåll värme/ventilation Löpande underhåll utemiljö Löpande underhåll belysning Summa

11 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 9(12) Not 3 Övriga externa kostnader Kontorsmaterial Förvaltningskostnader Telefon Arvode extern revisor Medlemsavgifter Summa Not 4 Personalkostnader och arvoden Styrelsearvoden Ersättning utöver styrelsearbete Lön övriga Vicevärdsarvoden Föreningsvald revisor Sociala kostnader Summa Föreningens vicevärd slutade i januari 2015, därefter anställdes en fastighetsskötare på 25 %. Föreningen har även haft timanställda under räkenskapsåret och föregående år. Ersättning till föreningsvald revisor 2014 avser perioden fram till stämman i maj På stämman valdes BoRevision som revisor och deras arvode redovisas i posten övriga externa kostnader, se not 3. Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter HSB avräkning Ränteintäkter skattekonto Summa Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader lån Övriga finansiella kostnader Summa

12 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 10(12) Not 7 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerat anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerat anskaffningsvärde mark Utgående redovisat värde varav byggnader varav mark Föreningen skriver av byggnader samt tidigare om- och tillbyggnader enligt en komponentindelad avskrivningsplan (K3). I tidigare om- och tillbyggnad ingick sophus från 2008 och fiberinstallation från Taxeringsvärden på fastigheter Hustyp Byggnad Mark Totalt Småhus Hyreshus bostäder Summa Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde - - Not 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Nordvästra Skåne Summa Not 10 Övriga fordringar Skattekonto Summa

13 HSB Brf Silversmeden i Ängelholm 11(12) Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Ränta avräkning HSB NV Skåne Kommunikation Bredband Summa Not 12 Kassa och bank Handkassa Handelsbanken Summa Not 13 Eget kapital Upplåtelse Fond yttre Balanserat Årets Insatser avgifter underhåll resultat resultat Vid årets början Disposition enligt stämmobeslut Till fond för yttre underhåll Från fond för yttre underhåll* Årets resultat Vid årets slut Motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Not 14 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta Bindning ränta Bindning lån Stadshypotek 1,72 % Stadshypotek 2,72 % Stadshypotek 1,35 % Swedbank Hypotek 2,67 % Stadshypotek 2,85 % Stadshypotek 3,05 % Summa varav kortfristig del varav långfristig del Beräknad amortering för nästa år är att betrakta som en kortfristig skuld och har bokats om i bokslutet. Ställda säkerheter till kreditinstitut Uttagna fastighetsinteckningar Varav obelånade Ställda säkerheter för skuld till kreditinstitut

14

15

16

17 ANTECKNINGAR

18 ANTECKNINGAR

19 INFORMATION OM ÅRSREDOVISNINGEN Årsredovisning Bostadsrättsföreningens årsredovisning består av tre delar: Förvaltningsberättelse är styrelsens översiktsbild av föreningens verksamhet samt ekonomiska ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen redovisar även väsentliga händelser under räkenskapsåret och styrelsens förväntningar avseende framtiden. Resultaträkning är en uppställning av föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader ger årets resultat. Balansräkning är en ögonblicksbild på bokslutsdagen. Balansräkningen består av två sidor. Tillgångar visar de bokförda tillgångsvärdena i föreningen. Det kan t.ex. vara bokförda värden i byggnader och mark, fordringar och föreningens banktillgodohavanden. Eget kapital och skulder visar hur tillgångarna har finansierats eller varifrån pengarna kommer. Här finns föreningens upplåtelseavgifter, fond för yttre underhåll, föreningens samlade resultat, banklån samt kortfristiga skulder som t.ex. inkomna men på bokslutsdagen ej betalda fakturor. Noter är kopplade till resultat- och balansräkningen och de ska ses som förklaringar och fördjupad information om vissa uppgifter. Ekonomisk ordlista Amortering är en avbetalning på skuld till kreditgivare. Anläggningstillgångar är tillgångar för långvarigt bruk, som t.ex. fastigheter. Avskrivning görs eftersom kostnaden för en anläggningstillgång periodiseras, d.v.s. delas upp på flera år beroende på hur lång ekonomisk livslängd tillgången har. Värdet på tillgången minskar därmed med tiden. Byggnader kan exempelvis skrivas av på femtio år. Balanserat resultat är summan av tidigare års vinster och förluster som inte använts för reservering till yttre fond. Balansomslutning är balansräkningens summerade tillgångar respektive skulder och eget kapital. Basbelopp/prisbasbelopp fastställs av regeringen en gång om året. Budget är en ekonomisk handlingsplan för framtiden. Driftskostnader är det som krävs för att driva föreningen t.ex. uppvärmning, avfallshantering, försäkringar, arvoden, vatten och avlopp. Eget kapital utgörs av bostadsrättshavarnas insatser, fond för yttre underhåll, balanserat resultat samt årets resultat. Fastighetsavgift beräknas på taxeringsvärdet för bostäder och tillhörande bostadsmark eller enligt ett maxbelopp per bostadslägenhet. Fastighetsskatt beräknas på taxeringsvärdet för lokaler med tillhörande mark. Finansiella intäkter är t.ex. intäktsräntor på bankmedel. Finansiella kostnader är t.ex. räntekostnader på banklån. Fond för yttre underhåll enligt stadgarna (HSB normalstadgar) skall föreningen göra reservering till fond för yttre underhåll i enlighet med underhållsplanen. Fordringar är pengar som utomstående är skyldiga föreningen. Kontoplan är det system som föreningen använder för att särskilja olika typer av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Kortfristiga skulder betalas inom ett år. Likvida medel är kontanta pengar, banktillgodohavanden och insatta på ett avräkningskonto i HSB Nordvästra Skåne. Likviditet är föreningens förmåga att vid ett visst tillfälle betala sina kortfristiga skulder. Räknas fram genom att man dividerar omsättningstillgångar med kortfristiga skulder. Om kvoten blir >1 (som den bör vara i normalfallet) så har man en positiv likviditet. Långfristiga skulder betalas först efter ett eller flera år. Löpande underhåll är underhåll som inte är planerat, t.ex. reparationer och skadegörelse. Nettoomsättning är föreningens samlade intäkter under en viss period. Omsättningstillgångar är t.ex. kontanter, bankmedel och kundfordringar. Planerat underhåll framgår av underhållsplanen och gäller t.ex. trapphusmålning. Räkenskapsår är den period som årsredovisningen avser. Om räkenskapsåret inte följer kalenderåret benämns det brutet räkenskapsår. Sociala avgifter betalas på arvoden och löner. Soliditet visar hur stor del av tillgångarna som finansierats med eget kapital, vilket visar den långsiktiga överlevnadsförmågan. Årsavgiften ska vara tillräcklig för att täcka föreningens kostnader under året, reservering till fond för yttre underhåll och amorteringar. Årsavgiften fördelas efter bostadsrätternas andelstal och ska erläggas månadsvis av bostadsrättshavarna enligt avtal. Det är styrelsen som fastställer föreningens årsavgifter. Överlåtelsevärde i genomsnitt är det genomsnittliga pris per kvm som betalts för bostadsrätter i föreningen under en viss period.

20 Materialet är sammanställt av HSB Nordvästra Skåne