Markpolitiskt program för Kyrkslätts kommun

Transkript

1 Godkänt av fullmäktige Fge nr 3/ Markpolitiskt program för Kyrkslätts kommun

2 INNEHÅLL INNEHÅLL...2 FÖRORD INLEDNING MARKPOLITISKA METODER...5 MARKPOLITIK OCH PLANLÄGGNING...5 MARKANSKAFFNING...5 Frivilligt köp...5 Markanvändningsavtal...5 Förköpsrätt...6 Inlösen...6 Skyldighet till gratis överlåtelse...6 ÅTGÄRDER SOM FRÄMJAR GENOMFÖRANDET AV PLANEN...6 Bygguppmaning...6 Utvecklingskostnadsersättning...7 Förhöjd fastighetsskatt...7 Utvecklingsområden...7 MARKÖVERLÅTELSE...7 Försäljning...7 Hyrning...8 FRÄMJANDE AV IBRUKTAGNING AV OBEBYGGDA TOMTER...8 TIDPUNKT DÅ MARKPOLITISKA METODER ANVÄNDS FÖRÄNDRINGAR I VERKSAMHETSMILJÖN EFTER ÅR ÄNDRING I JORDABALKEN FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN FÖRHÖJD FASTIGHETSSKATT MARKANVÄNDNINGS- OCH BYGGLAGEN ÄNDRING I MARKANVÄNDNINGS- OCH BYGGLAGEN GENERALPLANEN Tätare kommunstruktur...11 Nya områden som tas i bruk...11 ORGANISATION MÅL I KYRKSLÄTTS MARKPOLITISKA PROGRAM ÅR ANVISNINGAR FÖR MARKPOLITIKEN I KYRKSLÄTT...13 MARKANSKAFFNING...13 MARKANVÄNDNINGSAVTAL...14 Principer för markanvändningsavtal i Kyrkslätt...14 UTVECKLINGSKOSTNADSERSÄTTNING...16 TOMTÖVERLÅTELSE UPPFÖLJNING AV HUR MÅLEN NÅS Kyrkslätts markpolitiska program 2005

3 FÖRORD Det markpolitiska programmet är ett strategiskt dokument, där kommunfullmäktige beskriver de markpolitiska målen och ger åtgärdsrekommendationer. Det centrala syftet med det markpolitiska programmet är att få de kommunala tjänstemännen och beslutsfattarna att förbinda sig vid de gemensamma markpolitiska målen. Utgående från en fullmäktigemotion år 2003 uppmanade kommundirektören tjänsteinnehavarna att bereda ett nytt markpolitiskt program för att förnya det motsvarande program som gjorts upp Målet var att utforma principerna för markanskaffningen och överlåtelsen, praxisen för markanvändningsavtal samt den ersättningspraxis som beror på ändringar i markanvändnings- och bygglagen. Dessutom var avsikten att ange hur man kan stöda åtgärderna i programmet för genomförandet av markanvändningen samt kommunens övriga program och mål. Arbetet inleddes med en fördjupning i den nuvarande praxisen och de uttalade målen i Kyrkslätts kommun. Det gjordes en jämförelse av hur de markpolitiska ärendena sköts i Kyrkslätt och i andra kommuner. Speciellt fästes uppmärksamhet vid markpolitikens förändrade juridiska verksamhetsmiljö och de mest väsentliga förändringarna är dokumenterade i programmet. Det första utkastet till ett nytt markpolitiskt program färdigställdes av tjänsteinnehavarna på våren 2004, varefter de förtroendevalda diskuterade innehållet. Utkastet har justerats utgående från anvisningar som kommunstyrelsens utvecklingsarbetsgrupp gett Kyrkslätts markpolitiska program 3

4 1 INLEDNING Invånarantalet i Kyrkslätts kommun har ökat med ca 30 % från invånare i början av 1990-talet till nästan invånare i slutet av år Ökningen har förutsatt ett betydande bostads-, arbetsplats- och servicebyggande. Det första egentliga markpolitiska programmet gjordes upp år Programmets anda var att uppnå ett aktivt grepp om markpolitiken. Den centrala principen var att styra byggandet till kommunägda områden. Målet för markanskaffningen var att i första hand skaffa råmark i kommunens mittzon och vid behov ansågs det vara möjligt att använda alla lagliga sätt att skaffa mark. Målet för marköverlåtelsen var ett tillräckligt tomtutbud till skäligt pris för att målen i generalplanen skulle kunna nås. Kyrkslätts kommuns generalplan 2020 är fastställd Markanskaffningen i Kyrkslätt har genomförts nästan enbart genom frivilliga köp, förköp har använts några gånger, inlösningarna har varit begränsade till små och ekonomiskt obetydliga objekt. Målet i det markpolitiska programmet år 1988 att i första hand planlägga råmarksområden som kommunen skaffat har endast delvis nåtts. Markanvändningsavtal har den senaste tiden varit ett mycket betydande sätt att genomföra bostadsbyggande i Kyrkslätt. Efter år 1988 har det skett betydande förändringar i lagstiftningen om fastighetsköp, byggande och markpolitik samt i planläggningens framgång. Ur markpolitisk synvinkel är det viktigt att utforma de markpolitiska målen med beaktande av den förändrade plansituationen och hjälpmedlen. Kommunen har aktivt börjat göra upp markanvändningsavtal i syfte att ersätta den obetydliga anskaffningen av råmark. Kommunen har inte kunnat överlåta ett sådant antal egnahemstomter som motsvarar efterfrågan och bristen har kompenserats genom ett rikligt antal beviljade undantagsoch bygglov utanför detaljplanerade områden. Detta har möjliggjort ett ökat egnahemsbyggande på glesbygdsområden. För företagens och handelns behov har det inte heller funnits tomter som motsvarar efterfrågan. Kommunen äger totalt ca ha mark på sitt förvaltningsområde, vilket motsvarar ca 8 % av Kyrkslätts totala markegendom. Användningen av markegendomen var fördelad på följande sätt i slutet av år 2004: Areal i ha Andel Tomtområden i egen användning, hyrda, reserverade och fria Råmarksreserv Rekreationsområden Övriga områden % 17% 50% 23% 4 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

5 2 MARKPOLITISKA METODER Markpolitik och planläggning Med kommunens markpolitik avses mål och åtgärder för kommunens markanskaffning och överlåtelse, planläggning av privat mark samt främjande av byggande på tomter som det går att bygga på. Markanskaffning Kommunens markpolitik är ett hjälpmedel med vilket förutsättningarna att långsiktigt planera och genomföra markanvändning, byggande och annan verksamhet i kommunen tryggas och skapas. Kommunens markpolitiska lösningar inverkar omfattande och betydligt på kommunens verksamhet och kommuninvånarnas liv. Genom sin markpolitik påverkar kommunen efterfrågan och utbudet på jordmarknaden samt utformningen av markpriset. Genom en aktiv markpolitik kan kommunen stabilisera pris- och hyresnivån på den lokala jordmarknaden och indirekt hålla boendekostnaderna på en skälig nivå. För att markpolitiken skall nå resultat förutsätts att den smidigt kopplas till planläggning på olika nivåer. På så sätt kan befolkningsutvecklingen och kommunens serviceproduktion kontrolleras samt investerings- och driftsutgifterna styras. Denna koppling har inte beaktats tillräckligt när det gäller kommunens planläggningsåtgärder. Frivilligt köp Det huvudsakliga sättet att skaffa mark är frivilliga fastighetsköp. De uppställda målen nås mest tillförlitligt när markanskaffningen sköts i tid och råmarksköp görs aktivt. De behövliga markområdena skaffar kommunen om möjligt före detaljplanläggningen, så att markegendomens anskaffningspris skall förbli skäliga. Målet är att kommunen skall kunna få den värdestegring som planläggningen medför att ersätta kostnaderna för genomförandet av planen. Att skaffa stora, icke planlagda råmarksområden till kommunen innan en detaljplan görs upp anses vara det bästa sättet att genomföra samhällsstrukturen. Markanvändningsavtal Att skaffa mark till kommunen är inte alltid möjligt, i synnerhet då byggda markområden planläggs på nytt. Markanvändningsavtalen är privaträttsliga avtal mellan kommunen och markägarna om detaljplanläggning, ansvarsfördelning då de genomförs, rättigheter och skyldigheter samt kostnadsfördelning. Genom markanvändningsavtal kan ibruktagningen av privat mark främjas. Då är det centrala målet att kostnaderna för genomförandet av planen fördelas rättvist mellan den privata instansen och kommunen. Markanvändningsavtal tillämpas för komplettering eller ersättning av frivillig anskaffning. I fråga om de centrala Kyrkslätts markpolitiska program 5

6 tillväxtområdena i kommunen rekommenderar Kommunförbundets sakkunniga att kommunerna skall skaffa råmark i sin ägo i utkanterna av områdena och när det gäller kompletterande byggande, innan områdena planlagts och markanvändningsavtal ingåtts. Förköpsrätt Kommunen har förköpsrätt då en fastighet i kommunen säljs, vilket betyder att kommunen har rätt att få fastigheten i sin ägo till det pris som köparen och säljaren kommit överens om. Då står kommunen i köparens ställning enligt de villkor som ställts för köparen. Förköpsrätten gäller områden över 5000 m2. Om förköpsrättssystemet stadgas mer ingående i förköpslagen (608/77). Lagstiftningen om förköp kommer att förbättras ur kommunens synvinkel, då bl.a. statsägd mark kan bli föremål för förköp. Inlösen Kommunen har möjlighet att använda inlösen för att skaffa mark, om det finns ett allmänt behov av det. Om grunderna för inlösningstillståndet stadgas mer exakt i markanvändnings- och bygglagen. Inlösningsförfarandet kan vid behov tillämpas på strategiska markanskaffningsområden, om andra sätt att skaffa mark inte har lett till en tillfredsställande lösning för kommunen. Inlösningar kan användas i syfte att genomföra detaljplanen, om det inte har gjorts upp något avtal om överlåtelse av området till kommunen. Inlösningar kan också användas i enskilda fall och av särskilt skäl, t.ex. om ägoförhållandet i fråga om fastigheten är oklart. Kommunen kan också ha inlösningsrätt på basis av detaljplanen, enligt det som stadgas i 96 markanvändnings- och bygglagen. Med stöd av 101 i lagen kan kommunen också bli skyldig att lösa in området. Som ägare till en del av tomten har kommunen dessutom samma inlösningsrättigheter som en privat markägare. Inlösningsförfarandet följer bestämmelserna i inlösningslagen (603/77). Kommunerna har som markpolitisk åtgärd mycket sällan skaffat råmark genom inlösen. De kommuner som använt inlösen har i regel varit nöjda med inlösningens positiva, stabiliserande inverkan på markpolitiken i kommunen. Skyldighet till gratis överlåtelse För ett gatuområde i enlighet med den första detaljplanen gäller skyldigheten till gratis överlåtelse, med vilket avses att kommunen har rätt att av markägaren ta ett gatuområde i besittning och bruk utan ersättning enligt vissa villkor. Om skyldigheten till gratis överlåtelse stadgas mer ingående i markanvändnings- och bygglagen. Åtgärder som främjar genomförandet av planen Bygguppmaning Med hjälp av bygguppmaningar främjas ett ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Målet är då att öka byggandet på obyggda eller annars bristfälligt 6 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

7 utnyttjade byggplatser. Bygguppmaningarna stöder sig på 97 markanvändningsoch bygglagen. Enligt den kan kommunen ge en bygguppmaning till ägaren och innehavaren av en plan- eller registertomt som stämmer överens med en detaljplan som förutsätter en bindande tomtindelning, när detaljplanen har varit i kraft minst två år. Om inte tomten i enlighet med detaljplanen har bebyggts inom tre år från att bygguppmaningen delgivits, har kommunen rätt att lösa in tomten. Utvecklingskostnadsersättning I ändringen av markanvändnings- och bygglagen (222/2003) har ett utvecklingsersättningsförfarande tagits i bruk. Kommunen kan fastställa en utvecklingskostnadsersättning för de markägare som drar avsevärd nytta av detaljplanläggningen och med vilka kommunen inte har kunnat avtala om kostnadsersättningar. Kostnaderna, som mer ingående specificeras i lagen, kan tas ut till ett belopp som uppgår till högst 60 % av den värdestegring som detaljplanen medför. Bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning är avsedda att säkra ett mer jämlikt bemötande av markägarna än tidigare. Utgångspunkten i systemet för utvecklingskostnadsersättningar är att det i första hand i markanvändningsavtalet mellan kommunen och markägaren bestäms hur markägaren skall delta i kostnaderna för genomförandet av planen. I situationer där enighet inte uppnås med hjälp av markanvändningsavtal och markägaren drar avsevärd nytta av detaljplanen har kommunen rätt att av markägaren ta ut en utvecklingskostnadsersättning. Förhöjd fastighetsskatt Enligt 12a fastighetsskattelagen har kommunen möjlighet att fastställa en särskild, förhöjd skatteprocentsats för obebyggda byggplatser. En förhöjd fastighetsskatt har använts allt mer i kommunerna den senaste tiden, eftersom den verkar aktivera privata markägare att överlåta tomterna för byggande. Utvecklingsområden Det grundläggande målet med utvecklingsområden är att göra det möjligt att använda preciserade specialarrangemang för att koncentrerat utveckla avgränsade områden. Enligt 110 markanvändnings- och bygglagen kan kommunen för en viss tid, dock högst 10 år, utse ett eller flera avgränsade områden i kommunen till utvecklingsområden. Förfarandet har hittills inte använts av kommunerna. I Finland är tills vidare bara några utvecklingsområdesfall anhängiga. Marköverlåtelse Marköverlåtelsen kan ske antingen med besittningsrätt (marken hyrs) eller med äganderätt (marken säljs). Försäljning I Kyrkslätt har bostadstomter överlåtits nästan enbart genom försäljning. Markförsäljningen gör det möjligt att täcka kostnaderna för kommunaltekniken snabbare än genom markhyrning. Kyrkslätts markpolitiska program 7

8 Hyrning Genom att hyra ut mark tryggar kommunen det behövliga utbudet av hyrestomter för boende och näringsverksamhet. Det är ofta motiverat att hyra ut mark som en form av marköverlåtelse, eftersom byggaren inte behöver binda kapital till tomten när bygget inleds och dessutom får kommunen jämna inkomster från hyresverksamheten. Hyrningen är dock närmast begränsad till kommunens egna hyreshustomter och annat än bostadstomtmark. Kunderna har rätt sällan frågat efter möjligheter att hyra egnahemstomter. Främjande av ibruktagning av obebyggda tomter Ibruktagningen av privatägda, obebyggda tomter främjas genom frivilliga åtgärder, bl.a. genom att mångsidig information om tomterna ges till byggarna. Bygguppmaningar används om det finns särskilda skäl. Ett sådant är t.ex. effektivering eller tryggande av byggskyldigheten enligt markanvändningsavtalet. En ibruktagning av förhöjd fastighetsskatt kan behandlas årligen när procentsatserna för fastighetsskatten bestäms. En förhöjd fastighetsskatt kan övervägas om målet är att privata företagstomter skall tas i aktivt bruk. Det är skäl att överväga ibruktagning om antalet obebyggda tomter klart ökar. I kommunen finns det för närvarande ganska få obebyggda tomter där kommunerna på egen bekostnad byggt kommunalteknik. Tidpunkt då markpolitiska metoder används De markpolitiska metoderna kan indelas i sådana som gäller planering och styrning av markanvändningen och sådana som gäller genomförandet av planen. En del markpolitiska metoder används innan detaljplanen vunnit laga kraft och en del efter att detaljplanen vunnit laga kraft. 8 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

9 3 FÖRÄNDRINGAR I VERKSAMHETSMILJÖN EFTER ÅR 1988 Ändring i jordabalken 1997 I början av år 1997 trädde den nya jordabalken i kraft, där det stadgas om fastighetsköp och annan överlåtelse, lagfart, inskrivning av rättigheter i fastigheten och fastighetspanträtt. I fastighetsförvärv blev upplösande villkor möjliga och för villkorliga förvärv fastställdes en bakre gräns på fem år. Även ogiltiga villkor bestämdes i lagen. Fel i fastighetsköpet och deras konsekvenser bestämdes. Säljarens ansvar ökade speciellt i fråga om rätten att förfoga över fastigheten. Inskränkningarna i rätten att förfoga över fastigheten och de särskilda rättigheterna kommer tydligare fram och det finns inte längre dolda rättigheter i systemet efter övergångstiden. Det är sålunda lättare än förut att säkra förutsättningarna att genomföra köpet. Författningarna innehåller preciseringar i fråga om föravtal, avtalsvillkor, köp av hyresrätt och byggnader samt andra frågor om ansvar för fel i köpen. En god kännedom om jordbalken är till hjälp när man förhandlar och gör upp avtal om mark. Fastighetsbildningslagen 1997 I början av år 1997 sammanfördes bestämmelserna om fastighetsbildning till en enda gemensam fastighetsbildningslag. En giltig lagfart är en nödvändig förutsättning för att fastigheten skall kunna registreras, och äganderättsenheterna bildar fastighetsenheter. Förhöjd fastighetsskatt 1999 Genom en ändring av fastighetsskattelagen (1026/1999) möjliggjordes en förhöjd fastighetsskatt för obebyggda byggplatser. En förhöjd fastighetsskatteprocentsats kunde fastställas första gången för år Enligt 12a fastighetsskattelagen kan kommunfullmäktige separat fastställa en skatteprocentsats för obebyggda byggplatser på hela kommunens område. Skatteprocentsatsen är minst 1,00 procent och högst 3,00 procent av fastighetens beskattningsvärde. Enligt 20 fastighetsskattelagen fastställer kommunen fastighetsskatteprocenten för en obebyggd byggplats och utreder samtidigt årligen de byggplatser som fyller kraven på fastighetsskatt för en obebyggd byggplats och meddelar dem till skatteverket. De allmänna skattesatserna för fastighetsskatten kommer att höjas i början av år 2006 och avkastningen av fastighetsskatten ökar. Markanvändnings- och bygglagen 2000 Markanvändnings- och bygglagen samt motsvarande förordning trädde i kraft De ersatte byggnadslagen (370/58) och byggnadsförordningen (266/59), som varit i kraft i ungefär 40 år. Kyrkslätts markpolitiska program 9

10 Bestämmelserna förenhetligades så att de blev oberoende av kommunformen. I stället för gränsdragningen mellan tät- och glesbebyggelse infördes avgörande av planeringsbehov. Tack vare lagen har kommunen en stark ställning när det gäller att styra byggandet så att det motsvarar kommunens egna behov. Markanvändnings- och bygglagen är ett betydande hjälpmedel för att producera en bra miljö. Systemet för styrning av markanvändningen och byggandet måste vara tillräckligt flexibelt i samhället, som ständigt förändras. I styrningen av byggandet betonar lagen kvalitet, miljöfrågor, livscykel och främjande av reparationer. Kommunernas markpolitiska beslutsfattande betonas i lagen och statens övervakning har lättats. Tillräckliga resurser och sakkännedom i kommunen betonas i specialbestämmelser. Lagen poängterar öppenhet och ett interaktivt verksamhetssätt i kommunen, bl.a. planer för deltagande och bedömning inom planläggningen. Ändring i planerna skall enligt den nya lagen sökas hos förvaltningsdomstolarna. Kommunerna blev skyldiga att bedöma hur tidsenliga planerna är. Bestämmelserna för hur storhandelsenheter skall styras preciserades. Ändring i markanvändnings- och bygglagen 2003 Det gjordes en betydande ändring i markanvändnings- och bygglagen De nya bestämmelserna gör det möjligt att fördela kostnaderna för genomförandet av detaljplanen mer rättvist och jämlikt mellan kommunen och sådana markägare som drar avsevärd nytta av planen. Markägaren är skyldig att delta i kostnaderna även om kommunen utan avtal är skyldig att ändra planen. Markanvändningsavtalens juridiska ställning har preciserats, vilket gör att förfarandet i fråga om markanvändningsavtal inte längre är osäkert. Avtalsförfarandet är det främsta verksamhetssättet. Genom bestämmelser om utvecklingskostnadsersättning tryggas ett mer jämlikt bemötande av markägarna än tidigare. Kommunen kan påföra en utvecklingskostnadsersättning gällande de markägare med vilka ett markanvändningsavtal inte har kunnat ingås. En markägare som drar betydande nytta av planen deltar i ersättningarna till kommunen för de kostnader som uppkommit eller uppkommer när planen genomförs. Ersättningen är högst 60 % av den värdestegring som planen innebär för markägaren. Genom markanvändningsavtal kan kommunen mångsidigt främja sina markpolitiska mål. Utvecklingskostnadsersättningen är bara ett hjälpmedel som jämnar ut kostnaderna för genomförandet av planen och med vilket de privata genomför planen efter egen tidtabell och kommunen får sin ersättning först i framtiden. De nya bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning stöder kommunens främsta verksamhetssätt som grundar sig på frivillighet som ett av många markpolitiska hjälpmedel. Att få alla markägare på området att mer jämlikt än tidigare delta i kostnaderna för genomförandet av planen utgör kommunal verksamhet i enlighet med principerna för god förvaltning och den nya förvaltningslagen. 10 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

11 Generalplanen 2020 Kyrkslätts generalplan 2020 fastställdes år De centrala målen i generalplanen är att utveckla centrum, göra den existerande kommunstrukturen tätare och reservera nya områden som kommunens tillväxt förutsätter och som behövs för bostadsproduktionen och näringslivet. Organisation Tätare kommunstruktur Kommunstrukturen görs tätare genom att mark mellan bostadsområden tas i bruk, existerande bostadsområden utvidgas och bristfälligt utnyttjade områden eller områden med förändrat användningsändamål tas i bruk. Kommunstrukturen görs också tätare på områden som i generalplanen reserverats för byggande utgående från en granskning via detaljplan. Nya områden som tas i bruk Enligt Kyrkslätts generalplan 2020 skall betydande nya områden tas i bruk. Av samhällsstrukturella skäl har också privatägd mark reserverats för bostadsbyggande. För markpolitiken i Kyrkslätt ansvarar kommunstyrelsen och för skötseln av markegendomen ansvarar resultatområdet för tomt- och mätningstjänster inom samhällstekniska väsendet. Detaljplanläggningen och trafikplaneringen är underställda samhällstekniska nämnden. Att skapa förutsättningar för kommunstrukturen utgör en kärnprocess inom samhällstekniska väsendet, vilken tjänar byggandet i hela kommunen. Markanskaffningen och planläggningen är centrala funktioner med vilka mervärde skapas för kommunen, kommuninvånarna och företagen. Att sköta besittningen av kommunens egendom och ordna servicelokaler är en av kärnprocesserna inom väsendet. Kyrkslätts markpolitiska program 11

12 4 MÅL I KYRKSLÄTTS MARKPOLITISKA PROGRAM ÅR 2005 Grundprincipen för kommunens markpolitik bör vara: en långsiktig, kontrollerad markpolitik som möjliggör en behärskad befolkningstillväxt. 1. Med markpolitiken strävar man efter en enhetlig, trivsam och ekonomisk samhällsstruktur som ur den kommunala servicestrukturens synvinkel är fungerande. Med hjälp av en kontrollerad markpolitik säkerställer man att planläggningen genomförs ändamålsenligt och strävar man efter att bemöta markägarna så jämlikt som möjligt, göra kommunens investeringar lönsamma och optimera kostnaderna. Markpolitiken skapar verksamhetsförutsättningar för den bostadsproduktion och näringsverksamhet som behövs vid tidpunkten i fråga. 2. Anskaffningen av råmark är fokuserad på bostadsområden i generalplanen. Som råmarksreserv kan man också skaffa markområden som ligger där generalplanen kommer att utvidgas. På områden med färdig kommunalteknik eller i omedelbar närhet av kommunalteknik kan kommunen också skaffa obebyggda tomter och markområden. 3. Med hjälp av markanskaffning tryggar kommunen sin möjlighet att enligt målen för befolkningstillväxten styra genomförandet av mångsidigt, trivsamt och enhetligt samhällsbyggande. 4. För att komplettera anskaffningen av egen råmark är kommunen vid behov beredd att ingå markanvändningsavtal med privata markägare. 5. Kommunen är beredd att fastställa en utvecklingskostnadsersättning, om ett markanvändningsavtal som tillfredsställer kommunen inte kan ingås med markägaren. 6. Förutsättningarna för att ta ut ersättningar för byggande av vattenförsörjning i Kyrkslätts kommun beskrivs i markanvändningsavtalen. 7. Det allmänna målet för marköverlåtelse är att trygga ett tillräckligt och mångsidigt tomtutbud i rätt tid för att målen i generalplanen skall kunna nås med beaktande av målen för samhällsbyggandet och miljösynvinklarna. Detta uppnås med gemensamma metoder för markanskaffning, planläggning, kommunaltekniskt byggande och en hållbar kommunalekonomi. 12 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

13 5 ANVISNINGAR FÖR MARKPOLITIKEN I KYRKSLÄTT Markanskaffning Den gällande markpolitiska lagstiftningen ger kommunen mångsidiga hjälpmedel för en lyckad och långsiktig skötsel av markpolitiken. Det är dock de förtroendevaldas åtagande gentemot det markpolitiska programmet och de kommande markpolitiska besluten samt tjänsteinnehavarnas beredning av ärendena som avgör hur de följande markpolitiska målen förverkligas i praktiken. Markanskaffningen är närmast fokuserad på samhällsbyggande enligt generalplanen 2020 samt på rekreations- och skyddsområden. Frivilligt köp är det främsta hjälpmedlet för markanskaffning. Prisnivån på råmark hålls om möjligt stabil och marksäljarna bemöts jämlikt. Råmark skaffas i första hand för målmedveten utveckling av bostadsproduktionen och näringsverksamheten i kommunen. Det viktigaste området för anskaffning av råmark är kommunens mittzon med utvidgningar (Masaby-Jorvas-centrum-Kantvik). Rekreationsområden utanför detaljplaneområden skaffas i första hand på strandområden i fortsättningen. Kommunen skaffar naturskyddsområden, ifall det föreligger en uppenbar risk att skyddet av området inte annars kan tryggas tillräckligt säkert. I kommunens budget reserveras årligen ett anslag för finansiering av den föreslagna anskaffningen av råmark. Målet för markanskaffningen och planläggningen har varit att detaljplanerna för området har godkänts i kommunfullmäktige minst 2 år innan husbyggandet på planområdet inleds. I kommunens ägo eller genom markanvändningsavtal skall det finnas en planlagd bostadstomtreserv för minst 1-2 år. För planering och byggande av kommunalteknik reserveras en tid på 1-2 år efter att detaljplanen trätt i kraft. Enligt tidtabellen för genomförandet av bostadsbyggande i de nuvarande detaljplanerna skaffar kommunen i sin ägo park- och rekreationsområden, allmänna byggnadstomter och gatuområden i planen. I budgeten reserveras anslag för markanskaffning som genomförandet av detaljplanerna förutsätter. Vid markanskaffningen används också vid behov, enligt ett separat beslut av kommunstyrelsen för varje enskilt fall, alla andra markpolitiska metoder som kommunen enligt lagen har rätt att använda, såsom förköp och inlösen. Kyrkslätts markpolitiska program 13

14 Markanvändningsavtal 91 b markanvändnings- och bygglagen ( /222) Markanvändningsavtal En kommun kan ingå avtal om planläggning och om genomförandet av planerna (markanvändningsavtal). I markanvändningsavtalen kan dock inte med bindande verkan avtalas om innehållet i planerna. Ett markanvändningsavtal kan ingås med bindande verkan för parterna först när ett utkast eller förslag till plan har varit offentligt framlagt. Detta gäller inte avtal om inledande av planläggning. Genom markanvändningsavtal kan det utan hinder av bestämmelserna om utvecklingskostnadsersättning i detta kapitel även ingås mer utförliga överenskommelser om parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Information om markanvändningsavtal skall ges i samband med att en plan utarbetas. Avsikten att ingå ett markanvändningsavtal skall meddelas i programmet för deltagande och bedömning. Framgår avsikten att ingå ett markanvändningsavtal först efter det att programmet för deltagande och bedömning har utarbetats, skall information i frågan ges vid utarbetandet av planen på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till intressenternas tillgång till information. Principer för markanvändningsavtal i Kyrkslätt Markanvändningsavtal ingås ifall kommunen inte har ansett det vara nödvändigt att skaffa den privata marken i fråga i sin ägo innan detaljplanen gjordes upp. De betydande råmarksområdena i kommunens s.k. mittzon skaffas om möjligt alltid kontrollerat i kommunens ägo. Markanvändningsavtal ingås enligt principen att kommunstyrelsen först godkänner det avtal som ingås med markägaren om inledande av planläggningen och som gäller målen och tidtabellen för planläggningen. Markanvändningsavtalen görs upp i två skeden. När beslut fattas om planläggningen ingår kommunen ett avtal om inledande av planläggningen med markägaren och när ett detaljplaneförslag blivit färdigt uppgörs det egentliga markanvändningsavtalet. En detaljplan för ett markområde i privat ägo börjar inte göras upp förrän ett avtal om inledande av planläggningen har ingåtts med de betydande markägarna på området och avtalet har vunnit laga kraft. I avtalet om inledande av detaljplanen försäkrar man sig om att båda parterna är villiga att ingå ett markanvändningsavtal för genomförandet av planläggningen. I specialfall kan kommunstyrelsen ge samhällstekniska nämnden rätt att börja göra upp en detaljplan, fastän inget avtal om inledande av detaljplanläggningen har 14 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

15 ingåtts. Innan planläggningen inleds måste samhällstekniska nämnden få besked av kommunstyrelsen om att planläggningen av mark i privat ägo kan inledas. Det egentliga, slutliga markanvändningsavtalet som är bindande för parterna skall beredas under ledning av kommundirektören under planläggningens gång och behandlas i kommunstyrelsen efter att planutkastet eller förslaget har varit framlagt. För att detaljplaneförslaget eller ändringen skall kunna godkännas i fullmäktige förutsätts att kommunen och markägaren har undertecknat ett markanvändningsavtal och att avtalet har vunnit laga kraft. I speciellt brådskande fall kan kommunstyrelsen dock föreslå att detaljplanen skall godkännas, även om markanvändningsavtalet inte vunnit laga kraft p.g.a. besvär. Det förutsätter i alla fall att markanvändningsavtalet är bindande för markägaren. Markanvändningsavtalet skall vara ekonomiskt motiverat för kommunen. I markanvändningsavtalet skall man komma överens om de kostnader för samhällsbyggande som planen medför och om kostnadsfördelningen och tidtabellen för genomförandet. För det kommunaltekniska byggandet ansvarar kommunen. Av särskilda skäl kan kommunen i undantagsfall också komma överens om att markägaren ansvarar för att kommunaltekniken genomförs. I markanvändningsavtalet kommer man överens om tidtabellen och kvalitetsnivån för byggandet av kommunalteknik. Tomter för allmänna byggnader och andra allmänna områden såsom gatu-, park- och rekreationsområden på avtalsområdet skall överlåtas till kommunen utan ersättning. Utöver de ovannämnda marköverlåtelserna betalar markägaren till kommunen en penningersättning som parterna avtalar om tillsammans och som gäller kostnaderna för samhällsbyggandet vid genomförandet av detaljplanen för avtalsområdet. Ersättningen kan enligt överenskommelse med kommunen också betalas på det sätt att markägaren till kommunen överlåter 60 % av byggrätten på tomtmark som lämpar sig för bostads-, affärs- och/eller företagsbyggande på avtalsområdet i detaljplanen. Byggaren på tomten är skyldig att till kommunen betala avgifter enligt vattentjänstlagen (2001/119). Man avtalar alltid om markägarens skyldighet att delta i finansieringen av offentligt servicebyggande, såsom daghem och skolor, som behövs på markanvändningsavtalsområdet, ifall detaljplanen medför betydande ekonomisk nytta för markägaren och planen gör det möjligt att genomföra flera än två bostäder. Ändamålet med och omfattningen av bostadsbyggrätten samt formen av bostadsproduktion måste man avtala om så att de stöder genomförandet av kommunens bostads- och näringslivsstrategi. Avtalet bör inbegripa kommunens bostadspolitiska mål, ifall detaljplanen för avtalsområdet möjliggör en betydande befolkningstillväxt. Ifall genomförandet av detaljplanen eller planändringen inte medför kostnader i någon form för kommunen eller om inverkan är mycket liten, betalar markägaren bara de omedelbara kostnaderna för uppgörandet av planen till kommunen. Kyrkslätts markpolitiska program 15

16 När markanvändningsavtal görs upp gäller de alltså åtminstone följande: avtalsparter avtalsområde planläggning och kartläggning planering, byggande och underhåll av kommunalteknik planering och byggande av allmänna servicebyggnader samt annat samhällsbyggande och markägarens deltagande i detta marköverlåtelse beträffande områden för bostadsproduktion, bostadsproduktionens uppdelning i hyresbostäder och andra samt finansieringsform hur kvalitetsnivån för bostäderna bestäms miljö och kommunbild (kvalitetsanvisningar) ordnande av bilplatser säkerställande av att avtalet genomförs och förblir i kraft samt överföring, ikraftträdande och upphävning av avtalet byggskyldighet och överlåtelse av obebyggda områden säkerheter och avtalsvite Ifall den detaljplan som hör samman med avtalet inte godkänns, hävs markanvändningsavtalet och kostnaderna för planläggningen betalas av den som sökt en detaljplan. Markanvändningsavtalet är bindande för kommunen först när detaljplanen vunnit laga kraft. Utvecklingskostnadsersättning 91 c markanvändnings- och bygglagen ( /222) Utvecklingskostnadsersättning Har ingen överenskommelse nåtts med markägaren om dennes deltagande i kostnaderna för samhällsbyggande, kan kommunen hos markägaren ta ut en sådan andel av de uppskattade kostnaderna för samhällsbyggandet som betjänar bebyggandet av ett planområde vilken har avpassats enligt den värdestegring på en tomt enligt detaljplanen som har uppstått på grund av byggrätt, utökad byggrätt eller ändrade användningsmöjligheter som i detaljplanen har anvisats för tomten (utvecklingskostnadsersättning). Värdestegringen på en tomt bestäms genom att bestämmelserna om ersättningsgrunder i lagen om inlösen av fast egendom «och» särskilda rättigheter (603/1977), nedan inlösningslagen, iakttas i tillämpliga delar. Från utvecklingskostnadsersättningen dras av värdet på gatuområden som enligt 104 överlåts utan ersättning «och» ersättning för ett gatuområde som enligt 105 tas ut hos markägaren. Utvecklingskostnadsersättning får inte påföras en markägare för vars områden i detaljplanen anvisas byggrätt bara för bostadsbyggande «och» om byggrätten eller den utökade byggrätten inte omfattar mer än 500 kvadratmeter våningsyta. Andra 16 Kyrkslätts markpolitiska program 2005

17 markägare får påföras utvecklingskostnadsersättning om de har sådan avsevärd nytta av detaljplanen som avses i 91 a. Kommunen kan besluta att en högre gräns skall tillämpas i kommunen eller på ett visst planområde. Tomtöverlåtelse Utvecklingskostnadsersättningen är i förhållande till markanvändningsavtalet en metod som kommunen i andra hand tillämpar för att av markägaren ta ut kostnaderna för genomförandet av detaljplanen. Beslut fattas om ibruktagning av en utvecklingskostnadsersättning, om ett frivilligt markanvändningsavtal inte uppkommer. Praxisen för tillämpningen av lagen och avgörandet av precedensfall följs upp. Kommunens åtgärder följer kommunernas allmänna praxis för tillämpning av utvecklingskostnadsersättning och Kommunförbundets rekommendationer. Kommunens roll och andel i tomtöverlåtelsen för bostadsproduktion och arbetsplatsbyggande bör vara betydande. Den kan dock variera beroende av kommunens ekonomiska situation och befolkningstillväxtens målläge. Denna ställning bör också bibehållas i framtiden. Genom att överlåta tomter kan kommunen på ett betydande sätt inverka på var, när och vad det byggs. Om det lyckas kan kommunen också kontrollera stegringen i boendekostnaderna med hjälp av antalet tomtöverlåtelser och deras pris. Kommunen överlåter bostads- och företagstomter genom att sälja eller hyra dem till skäligt marknadspris. Med marknadspris avses den med läges- och tomtegenskapsfaktorer avvägda köpeskillingen för motsvarande tomter som sålts av privata. Bostadstomter hyrs med hyresavtal för 40 år och med en årlig hyra på minst 5 % och hyran binds till levnadskostnadsindex på det sätt som lagen tillåter. Samhällstekniska nämnden beslutar om försäljning och uthyrning av egnahemstomter enligt fullmakter och anvisningar av kommunfullmäktige. Företagstomter hyrs med hyresavtal för 30 år och med en årlig hyra på minst 7% och hyran binds till levnadskostnadsindex. I villkoren för överlåtelse av företagstomter ingår en byggskyldighet, enligt vilken % av byggrätten på tomten, beroende på fallet, skall vara utnyttjad inom 3 år efter överlåtelsen. När egnahemstomter överlåts prioriteras kommuninvånare och personer som har arbetsplats i kommunen. När företagstomter överlåts beaktas i första hand de nuvarande, lokala företagens verksamhetsförutsättningar och genom ett aktivt tomtutbud skapas möjligheter till mångsidig företagsverksamhet som stöder kommunstrategin. En tomtreservering beträffande företagstomter och statsfinansierade bostadsobjekt gäller i allmänhet 12 månader. Kyrkslätts markpolitiska program 17

18 6 UPPFÖLJNING AV HUR MÅLEN NÅS Kommunstyrelsens utvecklingsarbetsgrupp följer upp hur målen i det markpolitiska programmet förverkligas och rapporterar till kommunstyrelsen om anhängiga, aktuella markpolitiska ärenden. Under loppet av kommunfullmäktiges sista mandatår görs ett sammandrag av de markpolitiska åtgärderna under fullmäktigeperioden och en analys av deras effekter för kommunens service och ekonomi. I rapporten behandlas åtgärder för både bostads- och företagstomtproduktion. 18 Kyrkslätts markpolitiska program 2005