HÖGANÄS KOMMUN Planavdelningen. PLANBESKRIVNING Samrådshandling NORMALT PLANFÖRFARANDE. Detaljplan för Del av Ornakärr 2:22, Mjöhult Höganäs kommun

Transkript

1 HÖGANÄS KOMMUN Planavdelningen PLANBESKRIVNING Samrådshandling NORMALT PLANFÖRFARANDE Detaljplan för Del av Ornakärr 2:22, Mjöhult Höganäs kommun Planområde Planområdets läge i Mjöhult, Kullabygdens flygfoto HANDLINGAR Plankarta, skala 1:1000 med planbestämmelser och illustrationskarta, skala 1:1000 Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Detaljplanen har: upprättats: antagits av KF: 200x-xx-xx vunnit laga kraft: 200x-xx-xx

2 Syfte Syftet med planförslaget är att pröva förutsättningarna för ny bostadsbebyggelse i Mjöhult som omfattar ca: 30 st friliggande villor. Bakgrund Kommunstyrelsen har, efter förfrågan från fastighetsägaren, beslutat att genomföra del av Ornakärr 2:22 i Mjöhult enligt prioriteringsförteckning och enligt gällande tidsplan. Ornakärr 2:22 är i prioriteringsförteckningen benämnd Mjöhult 2:22, men då en fastighetsförättning skett har fastigheten bytt namn till Ornakärr 2:22. Därmed kommer planarbetet fortsättningsvis att använda namnet Ornakärr 2:22 för den aktuella fastigheten. Programsamråd har skett och därefter har en programsamrådsredogörelse upprättats och detta har beaktats i det forsatta planarbetet. Planförfarande och planprocess Tidplan Detaljplanen för del av Ornakärr 2:22 handläggs med normalt planförfarande. Planen antages av kommunfullmäktige. Planarbete utgår från en tidplan som innebär att planen antages under 3:e kvartalet Normalt förfarande Programsamråd Plansamråd Utställning Antagande Besvärstid Laga kraft Förenlighet med 3, 4 och 5 kap MB Den aktuella detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark-och vattenresurser enligt Miljöbalken. Behovsbedömning Enligt 6 kap 11 MB skall en kommun som upprättar eller ändrar en plan, som krävs i lag eller annan författning, göra en bedömning av hur planen eller ändringen påverkar miljön. Denna bedömning ska ge svar på frågan om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. I samband med upprättande av planprogram upprättades också en behovsbedömning som underlag för beslut om planens genomförande kan antas medför betydande miljöpåverkan. Samråd har genomförts. Efter samrådet konstaterar Höganäs kommun att det finns inte anledning att upprätta miljökonsekvensbeskrivning enligt MKB-förordningen. Miljöbedömningsprocessen kan därför avslutas. Mot denna bakgrund redovisas konsekvenser av planförslaget endast i denna planbeskrivning. 1

3 Plandata Planområdets läge och omfattning Planområdet omfattar ca 9 ha, varav ca 6 för bostadbebyggelse. Området framgår av kartan nedan. Planområde Planområdet, Kullabygdens flygfoto 2008 Markägoförhållanden Marken är i privat ägo. Tidigare ställningstagande Översiktliga planer Översiktsplanen för Höganäs kommun, från 2002 och aktualiserad i kommunfullmäktige 2005, anger att tre mindre bostadsområden kan byggas ut och att i norr har mark reserverats för verksamheter. Översiktsplanen från 2002 bygger på diskussioner från 2001 och i dessa resonemang ansågs inte Mjöhult ha behov av större utbyggnadsområden än de som angetts i översiktsplanen. Idag har det lantliga boendet, som Mjöhult kan erbjuda, visats sig mer lockande än vad den nuvarande översiktsplanen kunnat förutse. Det initiativ, som presenteras i detta planprogram, ligger i linje med det resonemang som nu förs inför nästa översiktsplan som ska påbörjas under Naturvårdsplan I Naturvårdsplan för Höganäs kommun, antagen av kommunfullmäktige 1997 beskrivs ett område av ädellövskog vilket angränsar till planområdet. Ädellövskogen består framförallt av bok med inslag av ek, ask och björk och den sydöstra delen ingår i en beteshage som är en viktig restbiotop i åkerbrukslandskapet. Närheten till Mjöhult samhälle gör skogsdungen värdefull som närrekreationsområde. 2

4 Kulturmiljöplan Mjöhult utgör ett lokalt bevarandeintresse. Bevarandeintresset omfattar företrädesvis ett antal villor och ett före detta värdshus från tidigt 1900-tal samt mejeriet. Riksintressen Före detta mejeriet Vy vid Östrabyvägen Riksintressen Planområdet berörs ej av några riksintressen. Detaljplaner Planområdet ligger utanför gällande detaljplan. Angränsande detaljplaner har beteckningarna 17/82 och 19/05. Detaljplan 19/05 avser den nybyggnation av 15 friliggande hus och är den bebyggelse som är i direkt anslutning till planområdet, bild 1 på föregående sida. Detaljplan 17/82 reglerar all övrig bebyggelse i Mjöhult. Förutsättningar Mjöhults by Mjöhult ligger på slätten, i ett öppet jordbrukslandskap där de stora öppna vyerna breder ut sig och där några landmärken står fram som solitärer bl.a. reser sig Svedberga kulle, ett naturreservat ca: 1 km sydost om Mjöhult, relativt brant till mer än 50 meter över omgivande terräng. Kullens dominans i landskapsbilden förstärks av att den är skogbevuxen med partier av framför allt bok och ek. Området är ett välfrekventerat och utomordentligt närrekreationsområde. Vid snötillgång utnyttjas området också för skid- och tefatsåkning. I nordväst, några kilometer från Mjöhult, har Görslövsån sitt lopp och den når Skälderviken i Jonstorp, 6 kilometer norr om Mjöhult. Mjöhult bestod av några enstaka gårdar och hus innan järnvägen drogs fram år 1885 mellan Höganäs och Kattarp. Byn uppstod öster om den plats där järnvägen skar Kullavägen, som idag heter Mjöhultsvägen där den passerar byn. Mjöhult blev byn där omlastning av jordbruksprodukter, från kärror till järnvägsvagnar, skulle ske. Förutom spannmål transporterade järnvägen också tegel, passagerare, sockerbetor, boskap och sedermera också nypotatis till Stockholm. I början på 70-talet stod tågstationen utan bemanning också persontågstrafiken, godshanteringen och omlastningen upphörde. Stationen i Mjöhult revs 1980 och Högnäs AB slutade med sina spårbundna godstransporter Tågrälsen omvandlades 5 år senare och banvallen är nu en ca: 3 mil lång asfalterad cykelväg mellan Mölle och Kattarp, med ett ridspår, med särskilt ridvänlig beläggning, utefter. Byn består idag av ca: hundra hus och ca: 300 invånare. 3

5 Vy av Mjöhults silo tagen norr om Mjöhultsby, trädraden till höger om silot är allén till Nybogård. Längst till vänster i bild syns Svedberga kulle Mjöhults Läge Mjöhults läge i regionen är mycket gynnsamt för orten. Belägen i en attraktiv del av Skåne och med korta avstånd till Helsingborg, Ängelholm och Höganäs finns det alla möjligheter för orten att utvecklas. Mölle Höganäs Ängelholm E6 Närheten till natur, bad, kultur och arbete gör Mjöhult till en intressant lokalisering för bostäder av ett slag som kompletterar den form av bostäder som går att finna i de större tätorterna. Helsingborg 1386 Mjöhult E4 Väg 1386 går från Mölle, Arild och Jonstorp och förbinder Mjöhult med Helsingborg. Landskrona 4

6 Natur Planområdet består av åkermark och det enda inslag av högre vegetation i området är en angränsande ädellövskogsdunge som beskrivs i Värdefull natur i Höganäs. Föreslagna skyddsåtgärder för denna är försiktig bokskogsskötsel med inriktning på föryngring och reglering av betesdriften. Skolor I Mjöhult finns idag 2st dagbarnvårdare som ingår i Jonstorpsenheten. Från Mjöhult går det skolbuss till Jonstorp där det finns skola upp till årskurs 9. Fritid I Mjöhult finns en fotbollsplan och en aktiv fotbollsklubb. Ridstigar och attraktiva utflyktsområden, t ex Kullaberg, Söderåsen och Svedbergakulle i närheten gör det möjligt för flera olika fritidsaktiviteter. Mjöhult har idag två föreningar som framförallt anordnar olika aktiviteter i Mjöhult. Svedberga GIF som är idrottsföreningen anordnar aktiviteter som rör det kroppsliga och Mjöhults byaförening anordnar de kulturella aktiviteterna. Tillgänglighet I kommunens handikappsplan, antagen 16 maj 2002, anges de mål och åtgärder som gäller för att tillgodose kommunens tillgänglighetskrav som tillämpas i planområdet. Vattenskyddsområde I översiktsplanen har området kring Mjöhult omnämnts som särskilt värdefullt grundvattenområde. Inget formellt skydd finns för denna. Gasledning Norr om tätorten finns en gasledning med ett skyddsområde på 100 m. Djurhållning Två gårdar med hästar finns i planområdets närhet. I samråd med miljöavdelningen under programsamrådstiden har det ursprungliga planförslaget justerats och hänsyn har tagits till dessa gårdar i planförslaget. Störningar Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sex typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, svaveldioxid, bly och kolmonoxid. Höganäs kommuns miljökontor har och 2009 genomfört mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Höganäs centralort. Kompletterande mätningar finns från Kullaberg avseende kväve- och svaveldioxid. Genomförda mätningar i Höganäs kommun visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider miljökvalitetsnormerna. För bly och kolmonoxid är värdena generellt långt under normen. Värdet för partiklar i luft överskrider inte normen enligt mätningar från

7 Teknisk Försörjning Kommunala ledningar för vatten och spillvatten finns i anslutning till området och föreslagen bebyggelse kan anslutas till dessa. Dagvattnet bör omhändertagas lokalt. I Mjöhult finns tillgång till fiberoptisk kabel som ger möjlighet till höghastighetsbredband. Höganäs Energi AB är huvudman för eldistributionen i området Kommunikationer Väg 1386 som förbinder Jonstorp med Helsingborg är den viktigaste vägen för Mjöhult. Enligt översiktsplanen bör en cykelväg anläggas längs denna. Busslinje 227 förbinder Mjöhult med Höganäs och Helsingborg med 4 turer på fm och 4 turer på em. Enligt Skånetrafiken pågår en utredning om att komplettera denna trafik, av busslinje 227, i regionen. Skolbusstrafik finns för förskolebarn samt för klasserna 1-9 till skolor i Jonstorp Gång-, cykel-, och ridståk finns längs fd järnvägsspåret. Planförslag Bild 1: Planområdet och möjliga infarter. Söder om planförslaget ligger de15 hus som byggdes år Områdesavgränsning. Planområdet är beläget i den nordöstra delen av Mjöhult (se ovanstående foto). Mot söder gränsar planområdet till nybyggnation av enbostadshus. Väster om planområdet finns skogsdungen med ädellövsskog, dels en äldre gårdsbebyggelse. En mindre vegetationsridå i jordbrukslandskapet utgör gräns mot öster. Norrut breder åkerlandskapet ut sig och i detta, på ett betryggande avstånd, finns gasledningen. Planområdet angränsar söderut mot ett befintliga bostäder. 6

8 Bostäder Bostäderna i Mjöhult ska ses som ett komplement till de större tätorternas bostäder och med en minsta tomtstorlek om kvm. Antalet fastigheter föreslås bli ca 30 med stor möjlighet till individuell utformning. Samtliga bostäder skall förläggas längs förgårdmarken för att skapa ett gaturum, där de olika bostäderna ger variationen, men med beaktande av god gestaltning avseende skala och matrial. Foto av intilliggande bebyggelse Avsikten är att den tillkommande bebyggelsen skall i form och material ansluta till den befintliga. Kvarteren ger möjlighet till olika tomtstorlekar och byggrätterna har anpassats efter detta, vilket kan berika variationen i området. Komplementbyggnader och tak över uteplats har fått utökade bygglovfria ytor för att anpassas till närliggande kvarter där det finns sådana bestämmelser. Bestämmelser om taklutningar och sadeltak är också en anpassning till närliggande bebyggelse. Begränsningen av taknockshöjden är både en sammanhållande och tydlig gräns för bostäderna i planförslaget. Friytor Mellan befintliga angränsande bostäder och nyexploateringen föreslås ett grönområde med planteringar. Hänsyn kommer att tas till kontakten med befintlig bebyggelse och till intilliggande skogsdunge samt mot landskapet öster om planområdet. I naturområdet finns redovisat utrymme för lek och fördröjningsdamm. Viss plantering kan också ske här i samråd med de närboende och med beaktande av utsikten. Såväl i väster mot den stora skogsdungen, som mot gården och trädridån i öster kommer det att bli en viss distans. Från Byggmästarvägens västra hörn mot dungen i väster Från Byggmästarvägens östra del mot gården i öster 7

9 Gatufoto Gatufoto Illustration Gator och trafik Föreslagen bebyggelse kan få sin matning från söder via gator som idag försörjer befintliga bostäder. Planens förslag om ca: 30 nya bostäder genererar en ökning av trafiken på vägarna i Mjöhult. I planförslaget har de lämnats möjligheter för alternativa anslutningar mot området från väster och österut som kan bli aktuella beroende av hur intilliggande områden kommer att utvecklas. I det fortsatta planarbetet kommer det att genomföras en bullerutredning Foto från Östrabyvägen mot öster vid infarten till byggmästargatanr 8

10 Gatufoto från Byggmästargatan Bilden är tagen mot norr. Gatufoto från östra infarten Teknisk försörjning Enligt preliminära bedömningar från kommunen går det att lösa spillvattnet med ett trycksystem(lta) och renvattnet kan även lösas via kommunens nät. En dagvattenutredning skall före planutställningen göras för att se hur denna fråga kan lösas på bästa sätt. I förslaget har plats för fördröjningsdamm redovisats. Bebyggelsen kommer att anslutas till Höganäs Energi AB, som är huvudman för eldistributionen i området Området kommer att anslutas till ledningar för tele och bredband. Fast teleanslutning krävs för bland annat larm för äldre. Högspänningsledningen som passera området kommer att markförläggas och anpassas till förslaget. Hänsyn tas till befintlig gasledning genom en planbestämmelse att högst 5 bostäder får byggas inom det kvarter som ligger inom skyddsområdet för gasledningen. Geoteknik För det nya området skall en geoteknisk undersökning genomföras innan detaljplaneförslag slutligt utställes. I denna undersökning skall även markradonhalterna redovisas. Avfall Bostäderna kommer att förberedas för sopsortering. I byn finns en källsorteringsstation. Djurhållning Öster om planområdet finns en mindre gård med 1-2 hästar. På förslaget har redovisats ett avstånd på 80 m från gårdens gödselstad till bostadshus. Medverkande Planförslaget har utarbetats i samarbete mellan konsult Tore Kvist och planavdelningen i Höganäs kommun. PLANAVDELNINGEN Mila Sladic Planchef Daniel Axelsson Planarkitekt 9