Detaljplan Bostäder vid Kvarnfallsvägen

Transkript

1 Antagen av KF 24 maj 2011 Laga kraft 19 december 2012 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING Diarienummer KS 2007:200 Detaljplan Bostäder vid Kvarnfallsvägen

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. PLANHANDLINGAR ÖVRIGA HANDLINGAR PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG PLANDATA 02 Planens läge och omfattning 02 Markägoförhållanden GÄLLANDE PLANER OCH BESTÄMMELSER 03 Översiktliga planer 03 Detaljplaner 03 Program 03 Avvägning enligt PBL och miljöbalken PLANFÖRUTSÄTTNINGAR 04 Områdesbeskrivning 04 Geotekniska förhållanden 05 Fornlämningar 05 Omgivande bebyggelse 05 Lek och rekreation 05 Offentlig och kommersiell service 05 Teknisk försörjning BESKRIVNING AV PLANFÖRSLAGET 06 Bebyggelseområdet 06 Teknisk försörjning KONSEKVENSER 12 Allmänt 12 Naturmiljö och landskap 12 Störningar ADMINISTRATIVA FRÅGOR 13 Genomförande MEDVERKANDE 13

3 1. PLANHANDLINGAR Plankarta (skala 1:1000 i A1 format) dat Illustrationskarta (skala 1:500 i A1 format) dat Planbeskrivning (denna handling) dat Genomförandebeskrivning dat Samrådsredogörelse plansamråd dat Samrådsredogörelse planprogram dat Fastighetsägarförteckning och grundkarta dat ÖVRIGA HANDLINGAR - Planprogram inför detaljplanering Bostäder och allmänt ändamål vid Kvarnfallsvägen ( ) - ÖP 05, Partille kommuns översiktsplan (2006) - Geoteknisk undersökning ( ) - Geotekniskt kompletterings PM ( ) - Geotekniskt kompletterings PM 2 ( ) - Geotekniskt kompletterings PM 3 ( ) - Bullerutredning ( ) - Kvarnfallsvägen, Landskapsanalys ( ) - Dagvatten (PM Markteknik ) - Särskild arkeologisk utredning, rapport 2010:35 3. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att pröva frågan om 31 nya bostäder kan uppföras på berget ovanför Kvarnfallsvägen. Planen syftar till att i linje med översiktsplan och bostadsförsörjningsprogram förtäta området med gruppbyggda villor. Viktiga utgångspunkter för utformningen av förslaget har varit att åstadkomma en god anpassning av hus och gata till de naturförutsättningar som råder i området samt spara en obebyggd zon mot Offerstensvägen. Husen har ett litet fotavtryck och grundläggs på förhöjda socklar som följer bergets form. Uteplatser anordnas på trädäck som övergår i naturmark. Det är stora höjdskillnader ifrån Kvarnfallsvägen, där den nya lokalgatan ansluts, upp till bergets topp. Höjdsättningen av gatan har därför studerats noga och regleras i detaljplanen. Lutningen på vägen blir som mest ca 10%. Detaljplaneförslaget har utformats med utgångspunkt ifrån Peabs vinnande förslag i markanvisningstävlingen som anordnades av Partille kommun i maj PLANDATA Planens läge och omfattning Planområdet är beläget i södra Sävedalen, nära Delsjöområdet och Vallhamra torg. Detaljplanen omfattar cirka 4,3 ha. Markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheterna Ugglum 14:62 som ägs av Partille kommun, Partille14:101 som ägs av Brf. Kvarnfallet samt Partille 4:104 som ägs av Partillebo. Kommunen har genomfört en markanvisning för området som vanns av Peab i samarbete med Liljewall arkitekter. När detaljplanen vunnit laga kraft kommer marken att säljas till Peab. 02

4 5. GÄLLANDE PLANER OCH BESTÄMMELSER Översiktliga planer I översiktsplan för Partille kommun, ÖP 05, ges möjlighet att komplettera bebyggelsen i södra Sävedalen genom att ta park och naturmark i anspråk. Terrängen och behovet av friytor för natur och rekreation styr hur stor denna kompletteringsbebyggelse kan bli. På översiktsplanens markanvändningskarta redovisas aktuellt planområde som Bostäder och service. Detaljplaner Gällande detaljplaner inom planområdet är Detaljplan nr 74 från 1946, allmän platsmark natur och gata berörs av föreslagen detaljplan. Detaljplan nr 399 från 1965, allmän platsmark natur och gata berörs av föreslagen detaljplan. Detaljplan nr 473 från 1968, allmän platsmark natur och gata berörs av föreslagen detaljplan. Detaljplan nr 666 från 1992 (enkelt planförfarande), kvartersmark för parkering berörs av föreslagen detaljplan. BILD 1. Programområdet Program Partille kommun tog 2008 fram ett planprogram för att pröva frågan om bostäder vid Kvarnfallsvägen område (A). I planprogrammet ingick även ett område vid korsningen Kvarnfallsvägen- Kvarnstensvägen där syftet var att pröva frågan om planläggning för bostäder eller allmänt ändamål (område B) Efter programsamrådet har kommunen valt att inte gå vidare med område B i denna detaljplan. Lämpligheten att bygga bostäder eller verksamhet för allmänt ändamål inom område B får utredas i en separat detaljplan. 03

5 Avvägning enligt PBL och Miljöbalken Planen ger möjlighet till förtätning i ett område där det är angeläget att komplettera med bostäder. Detta är förenligt med översiktsplanen och en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna. Inga riksintressen berörs av planförslaget. En behovsbedömning har gjorts och utifrån den bedöms inte planen ha en sådan påverkan eller omfattning att en miljökonsekvensbeskrivning behövs. 6. PLANFÖRUTSÄTTNINGAR Områdesbeskrivning Planområdet omfattar ett bergsparti som sluttar, på vissa ställen stupar, mot väster, öster och norr. Höjdskillnaden inom området är knappt 30 m och marknivån stiger från + 52 i gatunivå vid Kvarnfallsvägen upp till möh. Området är till största delen blandskogsbeklätt men mer öppna hällmarksbetonade områden förekommer. En dalgång, orienterad i nord-sydlig riktning, omsluten av en bergsplatå, öppnar sig BILD 2. Offerstenen (foto:stadsbyggnadskontoret) något högre än planerad bebyggelse. Området omsluts i nord- och sydost av gatorna Kvarnfallsvägen och gatunät. vegetation. Namnet Offerstenen kommer ifrån en sägnen som säger att hedningarna offrade på stenblocket, (Partilles krönika 1920). 04

6 Geotekniska förhållanden Inom större delen av detaljplaneområdet utgörs marken av fastmark i form av berg i dagen. Förekomsten Kvarnfallsvägen. Stabilitetsförhållandena bedöms vara tillfredsställande inom hela detaljplaneområdet. Förekomsten av lös sättningsbenägen lera inom huslägena i den norra delen är mycket begränsad och bedöms därmed inte föranleda något behov av grundläggning med pålning. I planområdets norra del kommer marken att fyllas upp ca 4 m. Den geotekniska utredningen visar att det är möjligt med markuppfyllnader upp Markradon De utförda mätningarna avseende naturlig radioaktivitet och radonrisk på berg i dagen inom detaljplaneområdet, visar att berggrunden huvudsakligen utgörs av normal och högradonmark. Byggnader inom detaljplaneområdet skall utföras radonsäkert då berggrunden delvis utgör högradonmark. Ansvaret för att byggnaderna utförs radonsäkert ligger på byggherren och regleras ej i detaljplanen. Planbestämmelser avseende geoteknik är; på lösa block. Större sprickbildningar eller större lösa block i färdigsprängd skärningsyta skall vid behov säkras genom bultning. Fornlämningar Omgivande bebyggelse vid Utmarksvägen, Harvägen och Illervägen som är byggda på 1950-talet. Nordost om Kvarnfallsvägen Lek och rekreation Aktuellt område används idag för lek och rekreation samt som en genväg för att ta sig till busshållplatsen. planområdet leder stigar ut till Delsjöns friluftsområde. Offentlig och kommersiell service utökas de kommande åren. till hållplatsen ifrån planerad bebyggelse är som längst cirka 250 meter. Linjerna 512 och 515 utgår från Furulund och går via Partille centrum till Vallhamra torg och vidare till Heden (512) respektive Nils Ericssonsterminalen (515) via Svingeln. Från Östra sjukhuset går även spårvagn. 05

7 klaras med god marginal för planerade bostäder. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området ligger i anslutning till kommunalt vatten och avlopp. Telefoni Telia sonera svarar för telefonledningar i området. El/energi För elförsörjning i området svarar Partille Energi Nät AB. Området kan anslutas till fjärrvärmenätet. Avfallshantering Planområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för sophantering. Detta innebär att kommunen Kvarnfallsvägen. 7. BESKRIVNING AV PLANFÖRSLAGET Bebyggelseområdet Planförslaget innebär att området kan bebyggas med 31 st friliggande villor. Husen kommer att upplåtas med äganderätt. Utgångspunkten för detaljplanen är att åstadkomma ett tätbebyggt men småskaligt och naturanpassat bostadsområde och en god anpassning till omgivande bebyggelse. Kvaliteter i området såsom utblickar, bergsformationer och nivåskillnader har varit utgångspunkt för utformningen. Gatans läge och avgränsningen av kvartersmarken har därför studerats noga i planarbetet. Den omgivande naturen är husens trädgård och därför har majoriteten av bostäderna ingen egentlig tomt. Uteplatser anordnas på trädäck runt husen och vid entrén mot gatan. Husen ska grundläggas på socklar som varierar i höjd utifrån terrängen. Området är mycket kuperat och i vissa lägen kan socklarna bli uppemot tre meter höga. BILD 3. Situationsplan 06

8 delen där fem hus placeras utmed gatan. Höjdskillnaderna där föreslagen bebyggelse möter gång- och kläs in med grönska. sektion A-A 0 10 m Kvarnfallsvägen Sektion A-A genom brantaste läget i norra delen Skala 1:

9 För att uppnå en god terränganpassning av husen regleras i detaljplanen; planområdet, beräknad utifrån 31 bostadshus inklusive komplementbyggnader. bergets form. norra delen och murar ej högre än 1,2 m. Används L-stöd för murar så bör de kläs in i något material för att undvika en rå betongyta. BILD 6. Gabionmur med murgröna NATUR. I denna zon ska större träd sparas, dessa är inmätta och vite kommer att krävas om de tas ned i vegetation i form av grupper med rododendron. 08 BILD 7. Naturmarken mellan planerad bebyggelse och Offerstensvägen

10 Gestaltningsprinciper gatan. Husen ska vara friliggande och får uppföras i två våningar, med ett förhöjt väggliv som möjliggör en invändig takhöjd mellan 2,5-2,6 m. Detaljplanen reglerar ej husens material eller färgsättning. kan därför med fördel ha kulörer på fasader och tak i nyanser nära naturens färgskala som inte konkurrerar med naturen. Kalla och starkt kulörta nyanser bör undvikas. Detaljplanen styr husens utformning med bestämmelser enligt nedan; övre kant vid fasaden som vänder sig mot gatan. BILD 8. Beräkning av nockhöjd och byggnadshöjd BILD 9. Naturmarken med gångvägen mellan husen 09

11 Angöring till det nya bostadsområdet sker genom att infartsgatan ansluts mot Kvarnfallsvägen. För att öka säkerheten vid den fyrvägskorsning som uppstår bör korsningen byggas om till cirkulationsplats. Cirkulationsplatsen utformas med överkörbar rondell för att minimera intrånget i angränsande ytor. vända på denna vändzon, utan får köra ut via Kvarnfallsvägen och den nya cirkulationsplatsen. Anslutningen av den nya lokalgatan till Kvarnfallsvägen medför att bushållplatsen - hållplats längre västerut på Kvarnfallsvägen. Gatans sträckning har studerats så att kraftiga skärningar och höga bankar undviks. Gatan följer bergets form vid den västra bergskanten så att denna kan bevaras. Höjdsättning av gatan föreskrivs på plankartan. Marken i den norra delen av planområdet, närmast Utmarksvägen, Harvägen och Illervägen, måste fyllas upp ca 4 m för att vägen skall ansluta på rätt höjd till Kvarnfallsvägen och för att den skall få en och cykelvägen måste höjas upp. För att ta sig upp ifrån Kvarnfallsvägen på höjden + 53,3 meter över havet till bebyggelseområdets högst belägna del på + 78 meter över havet blir lutningen i uppfartsvägens brantaste parti 10%. Vägen har kommunalt huvudmannaskap och utförs därmed enligt kommunens standard med en körbanebredd om 5 m. Utmed uppfartsvägen anläggs en upphöjd 1,5 m bred gångbana. Där vägen kantas av bebyggelse på bägge sidor är vägen smalare med en totalbredd som är 5,75 m. En gångzon markeras med marksten. För varje bostad krävs 1,3 parkeringsplatser. Dessa ordnas huvudsakligen på tomtmark med parkering i carport. Gästparkering anordnas utmed gatan. med en högre standard. Den utförs som en 3 m bred gång- och cykelväg med belysning. I områdets södra del föreslås en gångväg med bredd 2 m som förbinder planförslaget med Offerstensvägen söder om området. Teknisk försörjning Spillvatten Planerade bostäder skall anslutas till kommunalt VA-nät. Vatten Området är beläget mellan lågzonen i Kvarnfallsvägen och högzonen i Offerstensvägen. Det innebär att för att klara byggnation utan tryckstegring måste en större del av planområdet försörjas med vatten från högzonen.anslutning föreslås ske till både lågzonsledning i Utmarksvägen och Kvarnfallsvägen. Eventuella krav på ytterligare brandpost studeras i samråd med räddningstjänsten vid detaljprojekteringen för utbyggnaden av planområdet. Dagvatten Dagvattnet från området som består av kuperad bergig naturmark avleds idag till ett uppsamlande dagvattenledning. För att inte släppa ut mer dagvatten än vad som kommer ut idag anordnas ett fördröjningsmagasin. Magasinet dimensioneras för att omhänderta ett femårsregn (ett regn som statistiskt sett återkommer högst vart femte år). Vid kraftigare regn som återkommer mer sällan än vart femte år träder ett bräddavlopp i funktion för att förhindra översvämning av magasinet. Bräddavloppet 10

12 +50,36 +49,95 dränerad då magasinet har en dränledning i botten. Det är endast kortvariga stunder under kraftiga regn som magasinet dagvattenproblem i området utan snarare förbättra den då sankmarksytan blir dränerad. På vissa av de planerade tomterna kan dagvatten omhändertas lokalt och de ansluts därför ej till dagvattenledning. Brandvattenförsörjning Brandvattenförsörjning sker med konventionellt system, där vatten tas från brandposter. Två nya brandposter planeras inom bostadsområdet.? D 300 V 200 OSÄKERT LÄGE (D) ?DIL? BILD 10. Sektion A-A genom fördröjningsmagasin 11

13 El För elförsörjning i området svarar Partille Energi Nät AB. Telefoni Telia sonera svarar för telefonledningar i området. Energi vattenburet värmesystem. Avfall Kommunen svarar för avfallshantering i området. Vändzonerna utformas så att sopbilen skall kunna köra upp i området och vända genom backvändning. Ett område med plats för miljöhus och/eller bergvärmecentral reserveras i detaljplanen med benämningen E- teknisk anläggning. 8. KONSEKVENSER till dagvattenledning. Allmänt Planen innebär att grannskapet förtätas genom att ett naturområde tas i anspråk. Det är viktigt att öka tätheten i uppskattat naturområde tas i anspråk och delvis blir privatiserat. Detta måste ställas mot att de angränsande större sammanhängande naturområden kan bevaras vid ett ökande bebyggelsetryck i regionen. Vidare är tillgängligheten till naturområden och andra platser för rekreation fortsatt god för boende i södra Sävedalen. Idag genomkorsas området till Offerstensvägen. Naturmiljö och landskap Områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, (riksintressen eller naturreservat) kommer inte att påverkas negativt. Detaljplanens genomförande bedöms inte ge upphov till en stor miljöpåverkan på biologisk mångfald, fornlämningar, vatten etc. Den småskaliga bebyggelsen bedöms inte påverka landskapsbilden negativt, utan är linje med karaktären i större delar av Sävedalen, med bebyggelse som klättrar på bergsluttningarna. Störningar att den inte bedöms tillskapa några störningar för omkringliggande bostäder eller verksamheter. 12

14 9. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförande Planens genomförandetid är 5 år. Genomförandetiden är fördröjd 12 månader ifrån den dagen planen vinner laga kraft. 10. Medverkande Detaljplanen är utarbetad av planarkitekt Karin Telldén på samhällsbyggnadskontoret i Partille kommun. Planarbetet har skett i samarbete mellan Partille kommun, Peab och Liljewall arkitekter. Illustrationer är framtagna av Liljewall arkitekter. Viveca Risberg Planchef Karin Telldén Planarkitekt 13