Hushållens. Baksmällan De svenska hushållens förmögenhetsfördelning

Transkript

1 Hushållens De svenska hushållens förmögenhetsfördelning

2 Innehåll FÖRORD... 3 SAMMANFATTNING... 4 Hushållens sammanlagda förmögenhet och fördelning på riksnivå... 4 Den regionala förmögenhetsfördelningen... 4 Förmögenhetsutvecklingen från 2002 till INLEDNING... 5 SAMMANLAGD FÖRMÖGENHET OCH FÖRDELNING... 6 Genomsnittlig förmögenhet i olika åldersgrupper... 7 Förmögenheten är ojämnt fördelad... 8 REGIONAL FÖRMÖGENHETSFÖRDELNING FÖRMÖGENHETSFÖRÄNDRINGAR PRISBUBBLA PÅ SMÅHUSMARKNADEN OCH ÖVERBELÅNING? REFERENSER APPENDIX Ekonomisk Analys 2

3 Förord Perioden kännetecknades av en markant förändring av hushållens förmögenhetsfördelning. Börsen sjönk kraftigt samtidigt som huspriserna fortsatte att stiga i bakvattnet av de lättnader i penningpolitiken som genomfördes för att mildra nedgången i den ekonomiska aktiviteten. Under perioden minskade hushållens finansiella tillgångar med hela 350 miljarder kronor. Samtidigt medförde prisuppgången på fastigheter att hushållens reala tillgångar steg med närmare 500 miljarder kronor. Då även skulderna ökade blev den samlade nettoförmögenheten i det närmaste oförändrad. Vi har låtit professor Lennart Berg vid Nationalekonomiska institutionen på Uppsala universitet göra en studie över förmögenhetsbilden och hur den har förändrats över tiden. Nordeas förre chefekonom Olle Djerf har även bidragit. Lennart Berg är en av Sveriges ledande forskare inom sparområdet och har tidigare gjort ett flertal specialstudier om hushållens förmögenhetsställning åt Nordea. Den senaste, Gungor och karuseller kom i december Undersökningarna bygger på omfattande datamaterial från SCB:s förmögenhetsregister. Föreliggande studie som sträcker sig till och med 2002 innefattar effekterna av börsnedgången. Eftersom aktieinnehaven är relativt skevt fördelade får den kraftiga omvärderingen av börsen ett betydande genomslag på förmögenhetsbilden. Förmögenhetsfördelningen analyseras utifrån åldersgrupper samt läns och kommunal nivå. Studien fångar upp bottennivån på stockholmsbörsen och sedan dess har det skett en kraftig återhämtning vilket studien berör på riksnivå. Studien har vi döpt till då den täcker en period då IT-yra och överoptimism förbyttes till sin motsats och börskurserna nästan halverades. Stockholm den 29 september 2004 Jörgen Appelgren Chefekonom 3 Ekonomisk Analys

4 Sammanfattning Denna rapport om de svenska hushållens förmögenhetsfördelning är baserad på ett mycket omfattande datauttag från SCB:s förmögenhetsundersökning. Detaljerade data finns nu för år 2002 och i ett appendix redovisas dessa för landets samtliga 290 kommuner. Då Nordea tidigare publicerat sådana analyser för 1999 och 2000 kan jämförelser mellan åren göras på nationell, länsvis- och kommunal nivå. Huvudslutsatserna är följande: Hushållens sammanlagda förmögenhet och fördelning på riksnivå Åldersgruppen år, där merparten av 40-talisterna återfinns, har den största sammanlagda nettoförmögenheten. 40-talisterna har också ökat sin förmögenhet kraftigt mellan 2000 och 2002 till skillnad från övriga åldersgrupper. 40-talisternas stärkta position beror dels på att de vandrat över från åldersgruppen till åldersgruppen 55-64, dels på förmögenhetsmönstret över livscykeln med typisk koncentration till den gyllene medelåldern och hög andel reala tillgångar. Bilden blir ännu tydligare utifrån åldersfördelade medelvärden. 40-talisterna har den högsta nettoförmögenheten på drygt kr per person och har därmed passerat de yngre pensionärerna (drygt kr) som tidigare var den rikaste åldersgruppen och åringarna (50- och 60-talisterna) hade betydligt lägre genomsnittlig förmögenhet ( respektive kr). Fördelningen mellan reala och finansiella tillgångar betyder mycket för förskjutningarna av förmögenheten mellan åldersgrupperna. Prisuppgången på fastigheter har gynnat såväl 40-talisterna som 50- och 60-talisterna i förhållande till de äldre generationerna som drabbats hårdare av börsfallet mellan 2000 och Förmögenheten i landet är ojämnt fördelad. Beräkningar visar att de 10 procent rikaste ägde 51 procent och de 1 procent rikaste ägde nära 18 procent av den totala bruttoförmögenheten vilket dock är en minskning sedan Den regionala förmögenhetsfördelningen Den genomsnittliga nettoförmögenheten var högst i Stockholms län ( kr) trots att den hade minskat mellan 2000 och 2002 med ca kronor per invånare. Förmögenhetsvärdet i länet var ca kronor högre än för det nästkommande länet i rankingen, Halland, och ca kronor högre än för länet längst ned på rankinglistan, Västernorrland. Timrå kommun hade den lägsta nettoförmögenheten per capita ( kronor) och Danderyd den högsta (4 miljoner kronor). På de tre närmaste platserna efter Danderyd kommer ytterligare tre Stockholmskommuner fast på en förmögenhetsnivå som var ⅓ till ¼ lägre. Vellinge, Lomma och Båstad återfinns på 4:e, 7:e respektive 9:e plats. Längst ned i rankinglistan återfinns utöver Timrå, Haparanda, Jokkmokk och Hofors. Förmögenhetsutvecklingen från 2002 till 2004 Hushållens samlade nettoförmögenhet var i stort sett oförändrad mellan 2000 och 2002 trots börsraset. Sedan slutet av 2002 har fram till halvårsskiftet 2004 aktiepriserna ökat med 50 procent samtidigt som priserna på bostäder har fortsatt att stiga. En kalkyl där även hänsyn tas till att hushållens skulder ökar, visar att nettoförmögenheten ökat med 300 miljarder kronor för perioden vilket motsvarar en 10-procentig ökning. Någon fastighetsbubbla tycks inte föreligga på småhusmarknaden. Hushållens skulder i relation till inkomsterna har visserligen ökat till historiskt höga nivåer, men skuldernas andel av den totala förmögenheten är klart lägre än under början av 90-talet. Ränteutgifter som andel av inkomsterna är också betydligt lägre än för 10 år sedan. Ekonomisk Analys 4

5 Inledning 1 Denna rapport om de svenska hushållens förmögenhetsfördelning är en uppföljning av de studier Nordea publicerade i december 2001 respektive 2002 med titlarna: Förmögenhetsbubblan och Gungorna och karusellen. I likhet med dessa studier är rapporten bland annat baserad på ett omfattande datamaterial med uppgifter utifrån individdata från SCB:s förmögenhetsundersökning för år I de tidigare studierna har motsvarande data från SCB:s totalundersökning av förmögenhetssammansättningen för 1999 och 2000 utnyttjats. Under de fyra åren från 1999 till 2002 har framförallt utvecklingen av priset på aktier varierat avsevärt. Stockholmsbörsen nådde sin topp i mars 2000 vilket innebar att värdet på hushållens innehav av aktiefonder och direktägda börsnoterade aktier var som högst då. Mellan nyårsafton 1999 till nästföljande nyårsafton hade Stockholmsbörsen fallit med 10 procent. Minskningen mellan 2000 och 2002 blev än kännbarare, ett minus på hela 42 procent. Följaktligen borde väl hushållens nettoförmögenhet för 2002 totalt sett ha minskat jämfört med Men så är inte fallet utan nettoför-mögenheten förblev i stort sett oförändrad mellan dessa två år. Hushållens finansiella tillgångar minskade och skulderna ökade sammantaget med lika mycket som de reala tillgångarna hade ökat i värde. Förklaringen ligger i att prisutvecklingen på små- och fritidshus samt bostadsrättslägenheter har kompenserat för värdeminskningen i de finansiella tillgångarna. Sedan 2002 och fram till första halvåret 2004 har Stockholmsbörsen stigit med 50 procent och de av 1 Författaren är tacksam för synpunkter från Olle Djerf och Jörgen Appelgren vid diskussioner om rapportens utformning och innehåll. Olle Djerf och har också deltagit i arbetet med slutputsen av manuskriptet och kommit med mycket värdefulla påpekande och synpunkter. Ett stort tack till Tommy Berger, IBF vid Uppsala universitet, som låtit oss ta del av och använda de beräkningar han gjort av Tobins Q. Tack även till Lena Bjerke, Tommy Blomquist och Leif Johansson vid SCB i Örebro för all hjälp i samband med beställning av datamaterialet. 2 I undersökningarna över hushållens förmögenhet för 1997, 1999 och 2000 har SCB hämtat uppgifter över reala och finansiella tillgångar från de offentliga registerna. För 1999, 2000 och 2002 har man gjort totalundersökningar vilket möjliggjort att bl a få förmögenhetsuppgifterna fördelade på kommunnivå. För definitioner av de olika tillgångarna, kvalitén på beräkningarna och jämförelse med aggregerade data hänvisas till SCB (2004). hushållen ägda bostäderna med procent. Visserligen har skulderna samtidigt ökat men en översiktlig kalkyl visar på en förmögenhetsökning på 300 miljarder för denna tidsperiod. Förmögenhetsökningen under det senare året är sannolikt en viktig förklaring till att hushållens konsumtionsefterfrågan har hållits upp trots en relativt svag utveckling av de disponibla inkomsterna. Den finansiella utvecklingen har sålunda varit dramatisk under senare år och det är därför värdefullt att ha tillgång till förmögenhetsdata på individnivå för att kunna analysera förmögenhetssammansättningen för bl a olika åldersgrupper och för att kunna dra slutsatser om konsumtions- och sparmönster för riket som helhet samt på regional nivå. Vi kan även studera förändringar i förmögenhetssammansättningen över tiden för olika åldersgrupper och regioner på en detaljerad nivå i och med att uppgifter finns över svenskarnas förmögenhetsportfölj på kommunbasis för Sveriges numera 290 kommuner. Förmögenhetstillgångarna i undersökningen är värderade till marknadsvärde och kvalitén på statistiken har successivt blivit allt bättre men undersökningarna täcker dock inte alla förmögenhetstillgångar. Onoterade aktier ingår inte. Samma sak gäller för tillgångar i privata pensionsförsäkringar och avtalspensioner samt kapitalvärdet på de offentliga pensionerna. Enligt finansräkenskaperna uppgick förmögenheten i privata pensionsförsäkringar (P- och K-försäkring) och avtalspensioner till cirka 800 respektive 500 miljarder kronor vid utgången av I förmögenhetsundersökningen saknas således data för det privata pensionssparandet i P-försäkring medan uppgifter om K- försäkring (skattepliktig försäkring) finns. Av tabell 1 framgår att värdet på de skattepliktiga försäkringarna uppgick till 103 miljarder. Utifrån finansräkenskapernas ställningsvärde för privat pensionssparande kan hushållens ackumulerade sparande i P-försäkringar uppskattas till ca 700 miljarder kronor. Sammanlagt uppgick således behållningen i P-försäkringar och avtalspensioner till ca 1200 miljarder kronor vilket innebär att värdet på den totala nettoförmögenheten som redovisas i bl a tabell 1 skulle ha varit ca 40 procent större eller ca 4000 miljarder kronor om dessa tillgångar ingått i undersökningen. För fullstädighetens skull kan också påpekas att inte heller de s k PPM-tillgångarna på ca 55 miljarder 2002 ingår 5 Ekonomisk Analys

6 vare sig i finansräkenskaperna eller i denna undersökning. Syftet med denna uppsats är att följa upp Nordeas tidigare specialstudier om hushållens förmögenhet baserad på den mängd av makro- och mikrodata som finns tillgänglig för närvarande. Rapporten består av tre olika delar. I första delen analyseras förmögenhetens sammansättning och utveckling på den nationella nivån med särskild fokus på förmögenhetsfördelningen för olika åldersgrupper. I den andra delen sker analysen utifrån ett regionalt perspektiv; dels hur den regionala strukturen ser ut 2002, dels hur den regionala förmögenhetsfördelningen har förändrats mellan 2000 och I den tredje delen drar vi fram perspektivet till halvårsskiftet 2004 och diskuterar om det föreligger en s k prisbubbla på småhusmarknaden samt om hushållen är överbelånade. Att hushållen kunnat behålla sin nettoförmögenhet i stort sett intakt beror på att de reala tillgångarna har ökat i värde. Mellan 2000 och 2002 ökade priserna för hus- och fritidshus samt bostadsrättslägenheter med i genomsnitt (för hela landet) 15, 17 respektive 36 procent (se tabell 6). Enligt SCB:s beräkningar uppgick denna reala förmögenhetsökning till knappt 500 miljarder kronor mellan de två åren. Ökningen av värdet på de reala tillgångarna uppgick således till ca 150 miljarder kronor mer än värdeminskningen på de finansiella tillgångarna. I och med att nettoförmögenheten förblev oförändrad mellan dessa år betyder det att hushållens skulder ökade med just 150 miljarder kronor. I tabell 1 redovisas uppgifter från 1997, 1999, 2000 och För samtliga dessa fyra år har detaljerade förmögenhetsundersökningar gjorts i denna rapportserie. Tabell 1 Hushållens förmögenhet i miljarder kronor samt portföljandel i procent av brutto-förmögenhet (kursiv) Eget hem , , , ,0 Bostadsrätt 376 9, , , ,0 Fritidshus 272 6, , , ,9 Övriga reala tillgångar , , ,1 S:a reala tillgångar Bank, räntefonder m m* , , , ,9 Aktiefonder** 255 6, , , ,6 Börsnoterade aktier 254 6, , , ,1 Skattepliktig försäkring 103 2, , ,9 40 1,4 S:a finansiella tillgångar Skulder Nettoförmögenhet Sammanlagd förmögenhet och fördelning Trots turbulensen på aktiemarknaden förändrades inte hushållens totala nettoförmögenhet mellan åren 2000 och 2002 enligt SCB:s beräkningar utan uppgick till ca 3 biljoner kronor för båda åren. Denna tidsperiod kännetecknades som bekant av bl a en sprucken börsbubbla och den genomsnittliga värdeminskningen för aktier på stockholmsbörsen uppgick till hela 42 procent (se tabell 6). Följaktligen bör hushållens finansiella tillgångar ha minskat i värde och av tabell 1 framgår att så har varit fallet. Summan av de finansiella tillgångarna uppgick vid utgången av 2002 till drygt 1100 miljarder kronor vilket var en minskning med ca 350 miljarder kronor jämfört med De största förändringarna i absoluta tal (och även relativa) noteras också för aktiefonder och börsnoterade aktier Öv. finansiella o. reala tillgångar*** * Under denna rubrik har följande tillgångar summerats: bank, svenska räntefonder, obligationer och värdepapper, räntebärande värdepapper och övriga värdepapper samt blandfonder. **Aktiefonder, blandfonder samt räntefonder som placerar i utländska räntebärande värdepapper. ***Restpost som uppkommer när den åsatta taxerade förmögenheten jämförs med registeruppgifterna. Källa: SCB:s förmögenhetsstatistik. Egna hem eller småhus är den största tillgången i hushållens sammanlagda förmögenhetsportfölj. Av tabell 1 framgår att de egna hemmens andel uppgick till ca 45 procent av bruttoförmögenheten 2002 och att de sammanlagda reala tillgångarna svarade för drygt 70 procent. Andelsförskjutningarna som redovisas i tabell 1 sammanhänger naturligtvis huvudsakligen med utvecklingen av tillgångspriserna och inte i så stor utsträckning med ett ökat sparande. Förändringar i tillgångspriserna har naturligtvis bl a medfört att förmögenhetsfördelningen mellan individer, åldersgrupper och regioner har förändrats. Tabell 2 Sammanlagd nettoförmögenhet för olika åldersgrupper i miljarder kronor w Samtliga* * Nettoförmögenheten redovisas här inklusive övriga finansiella och reala tillgångar, se förklaringen under tabell 1. Källa: SCB:s förmögenhetsstatistik. I tabell 2 redovisas den åldersmässiga fördelningen av den totala nettoförmögenheten där det framkommer att 1997 hade åldersgruppen den Ekonomisk Analys 6

7 största sammanlagda nettoförmögenheten. För de tre resterande åren ståtade åringarna, en åldersgrupp som domineras av 40-talister, med den högsta sammanlagda nettoförmögenheten. Notabelt är att denna åldersgrupp uppvisade en förmögenhetsökning på knappt 70 miljarder mellan 2000 och En förklaring till detta är att ett antal individer i denna grupp har vandrat över från åldergruppen till åldergruppen och därmed ökat med 8 procent under perioden. En annan förklaring är också att ökningen i värdet av de reala tillgångarna för 40-talisterna har mer än väl matchat minskningen i värdet av de finansiella tillgångarna och skuldökningen. För åldersgruppen år kan också noteras att den totala nettoförmögenheten har ökat för alla åren och detta sammanhänger med att de reala tillgångarna uppgår till över 80 procent av bruttoförmögenheten för gruppen. Bland yngre hushåll är det egna hemmet eller bostadsrättslägenheten den helt dominerande tillgången. Genomsnittlig förmögenhet i olika åldersgrupper Så långt har analysen gjorts utifrån den sammanlagda förmögenheten totalt och uppdelad i åldersgrupper. Om man ser till den genomsnittliga nettoförmögenheten i olika åldersskikt, framträder förskjutningarna än tydligare. Ökningen av den totala förmögenheten för åldersgruppen har också resulterat i att denna grupp hade den högsta genomsnittliga nettoförmögenheten. Av tabell 3 framgår att denna uppgick till kronor vilket är en ökning med ca kronor jämfört med Denna grupp hade också det högsta förmögenhetsvärdet för reala tillgångar. De yngre pensionärerna, som låg i topp år 2000, har nu en genomsnittlig nettoförmögenhet på kronor (en minskning med ca kronor jämfört med 2000) och är därmed näst rikast. De högsta förmögenhetsvärdena för finansiella tillgångar noteras för individerna i den äldsta åldersgruppen, kronor per capita. Detta är helt i linje med det det traditionella livscykelmönstret. Åldersgruppen var de mest skuldsatta och för åldersgrupperna som följer därefter faller skuldsumman successivt. Att skuldsättning är negativt korrelerad med åldern sammanhänger med att konsumtionsbehov och inkomster inte sammanfaller över individens livscykel och har observerats i många studier. Beträffande portföljsammansättningen för de reala tillgångarna i de olika åldersgrupperna var såväl värdet på det egna hemmet, fritidshuset och bostadsrättslägenheten som andel som innehade tillgången högst för åringarna. Därefter minskar både värde och andel med stigande ålder. Traditionellt brukar man utgå ifrån att andelen av mindre riskfyllda finansiella tillgångar som bankbehållning, räntebärande värdepapper, blandfonder och övriga värdepapper skall öka på ålderns höst. Data i tabell 3 ger stöd för denna hypotes. Åldersgruppen 75-w hade såväl den högsta genomsnittliga behållningen som den största andelen av bankmedel, obligationer m m och svenska räntefonder tätt följd av de yngre pensionärerna. Notera dock att dessa två åldersgrupper även hade den högsta genomsnittliga behållningen i aktiefonder. Hälften av alla yngre pensionärer och 40 procent av de äldsta hade placeringar i aktiefonder. 45 procent av samtliga individer innehade andelar i en aktiefond med ett genomsnittligt värde på kronor. Det var nästan lika vanligt som att ha bankmedel (50 procent) där genomsnittsinnehavet var kronor. Andelen av individerna som har en aktiefond var relativt jämt fördelade mellan åldersgrupperna och det genomsnittliga värdet ökar med åldern fram till den yngre pensionärsgruppen. Samma mönster kan noteras för börsnoterade aktier men med den skillnaden att åringar hade de högsta genomsnittsvärdena ( kronor per capita) samt största andel av innehavare (39 procent). Skattepliktiga försäkringar (K-försäkring) var också populärast hos åldersgrupperna 55+. De äldsta pensionärerna hade den största genomsnittliga behållningen medan andelen som innehade en försäkring var som störst för de yngre pensionärerna. Liksom i tidigare studier framkommer således ett typiskt livscykelmönster i förmögenhetsfördelningen mellan åldersgrupperna i tabell 3. Bruttoförmögenhetens utveckling över livscykeln kan beskrivas som ett upp och nedvänt U; den ökar fram till åldersgruppen år för att sedan minska. Skulderna var som störst (beräknat som procentuell andel av förmögenheten) för åldersgruppen år för att sedan minska. Detta är också ett typiskt livscykelfenomen: att de finansi- 7 Ekonomisk Analys

8 ella tillgångarna som andel av bruttoförmögenheten ökar snabbt med stigande ålder och att äldre personer håller en mindre andel reala tillgångar än de yngre. Tabell 3 Åldersfördelat medelvärde för förmögenhetstillgångar (tusentals kronor) samt andelen (i procent med kursiv stil) som innehade tillgången Median () och variationskoefficient {} för real, finansiell, brutto- och nettoförmögenhet samt skulder. I nedre delen av tabellen redovisas ett antal spridningsmått som förklaras i texten Samtliga w Eget hem ,4 12 3, , , , , , ,3 Bostadsrätt 54 13,1 30 8, , , , , , ,2 Fritidshus 39 9,5 4 1,3 16 4,5 34 8, , , ,1 29 6,8 Övriga reala tillgångar 76 7,9 5 0,9 28 4,1 71 7, , , ,7 57 6,1 Summa reala tillgångar , , , , , , , ,8 (83) {4,6} (0) {7,5} (0) {4,7} (265) {3,2} (325) {3,3} (325) {4,6} (166) {3,8} (0) {8,0} Bankmedel 56 50, , , , , , , ,9 Obligationer m.m ,5 2 4,3 3 5,0 5 6,9 9 10, , , ,5 Sv räntefonder 7 7,1 1 4,7 2 5,0 3 4,7 5 6,2 9 9, , ,3 Aktiefonder m.m , , , , , , , ,4 Börsnoterade aktier 36 28, , , , , , , ,8 Skattepliktig försäkring 15 13,2 3 6,9 4 9,5 6 11, , , , ,2 Summa finansiella tillgångar , , , , , , , ,6 (25) {75,2} (4) {45,8} (7) {39,3} (10) {11,3} (24) {40,8} (68) {111,4} (97) {4,3} (110) {4,0} Bruttoförmögenhet , , , , , , , ,6 (248) {20,3} (8) {21,2} (82) {8,3} (322) {3,6} (412) {8,6} (491) {31,8} (410) {3,2} (270) {4,9} Skulder , , , , , , , ,6 (57) {4,3} (0) {2,6} (140) {1,6} (200) {1,9} (151) {3,8} (75) {6,0} 0 {10,0} 0 {28,6} Nettoförmögenhet , , , , , , , ,7 (100) {29,3} (0) {39,0} (0) {25,0} (59) {6,5} (184) {12,8} (331) {40,4} (349) {3,3} (259) {4,5} Bruttoförmögenhet Topp 10 % resp. 1 % 51,2 17,8 74,1 29,7 52,5 16,1 46,6 14,8 47,7 16,8 48,2 19,1 45,8 14,9 49,3 16,6 P90 & P99 relativt medianen 5,9 18,1 25,9 145,1 11,2 32,3 4,3 12,7 4,1 12,8 4,1 12,2 4,5 12,6 5,6 16,5 Skulder Topp 10 % resp topp 1 % 51,4 16,0 60,8 16,4 40,3 8,6 38,7 10, ,3 54,7 22,5 70,1 29,4 97,6 52,2 P90 resp P99 relativt medianen 8,7 24, ,2 9,6 3,5 8,3 3,9 11,6 6,1 21, Reala tillgångar i % av bruttoförm. 71,3 53,4 80,9 83,6 78,2 68,9 62,5 50 Antal individer i tusental Öv. reala och finansiella tillgångar 14 2,6 2 0,3 3 0,4 10 1,3 19 2,7 28 4,7 22 5,4 18 4,0 Källa: SCB:s förmögenhetsstatistik. Förmögenheten är ojämnt fördelad Det är väl känt att förmögenhetsfördelningen i Sverige är skev. Dessutom är den totala förmögenheten bland hushåll och individer betydligt ojämnare än fördelningen av inkomsterna. 3 För att belysa fördelningen av förmögenheten totalt och inom åldersgrupperna har vi i tabell 3 inkluderat ett antal snedhetsmått. Dessa är desamma som vi använde i vår föregående rapport, nämligen: Median, decil och fraktil: Om individerna sorteras efter t ex stigande bruttoförmögenhet utgör det mittersta värdet medianen. Det värde på bruttoförmögenheten som den individ har som hamnat i den nionde decilen benämns P90. Värdet på förmögenheten för den som hamnat i den sista fraktilen (procentandel) benämns P99. 3 Se Andersson m fl (2001) för en utförlig analys av inkomst- och förmögenhetsutvecklingen i Sverige under 1990-talet. Variationskoefficient: Beräknas genom att standardavvikelsen divideras med medelvärdet. Standardavvikelsen är ett spridningsmått och variationskoefficienten standardiserar spridningen per enhet medelvärde så att koefficienterna för t ex olika åldersgrupper kan jämföras. Ett stort värde på koefficienten för t ex nettoförmögenheten visavi en annan grupp tyder på en större spridning. Topp 10 procent respektive topp 1 procent: Andel av den totala bruttoförmögenheten som innehas av de rikaste 10 procenten respektive 1 procenten av individerna. P90 respektive P99 relativt medianen: Kvoten mellan värdet på förmögenheten för de i 90e fraktilen, P90, respektive de i den sista fraktilen, P99, visavi medianvärdet. Om medelvärdet är större än medianvärdet för nettoförmögenheten implicerar detta att förmögenhetsfördelningen är positivt sned, dvs att det finns ett antal individer med mycket hög nettoförmögenhet som drar upp medelvärdet i fördelningen. Av tabell 3 framgår att för samtliga ål- Ekonomisk Analys 8

9 dersgrupper var fördelningen positivt sned för reala och finansiella tillgångar, brutto- och nettoförmögenhet samt skulder. Störst diskrepans mellan median- och medelvärde kan noteras för de finansiella tillgångarna. Utifrån beräkningarna av variationskoefficienten framkommer att fördelningen för åldersgruppen hade den största spridningen för netto- och bruttoförmögenhet och i synnerhet för finansiella tillgångar. Det är naturligtvis den stora spridningen i finansiella tillgångar som också resulterar i en hög spridning för netto- och bruttoförmögenhet. I denna åldersgrupp finns det alltså ett antal mycket rika individer med stora finansiella tillgångar som gör att spridningen (standardavvikelsen) blir mycket stor. För de övriga åldersgrupperna är nivån på variationskoefficienten för nettoförmögenheten den som kan förväntas. Koefficienten var högst för de två yngsta åldersgrupperna. Det beror på att individerna i dessa grupper befinner sig i livscykelns etableringsfas då de just avslutat sina studier och påbörjat karriär inom familje- och arbetsliv och vad där till hör. Av detta skäl kommer förmögenheten att variera mycket mellan individerna samtidigt som arv från tidigare generationer kommer ha en relativt större betydelse i de yngre åldersgrupperna. De äldre åldersgrupperna har kommit in i den mogna fasen av livscykeln och har byggt upp reala och finansiella förmögenheter. Att variationskoefficienten för nettoförmögenheten ökar för den äldsta gruppen sammanhänger med att förmögenheten för en 75-åring och en individ som är ett femtontal år äldre, genomsnittligt sett, skiljer sig kraftigt åt. Värt att lägga märke till är att det är de finansiella tillgångarna som varierar mest inom varje åldersgrupp. Variationskoefficienten för de reala tillgångarna respektive skulderna har ett relativt konstant värde för individer i aktiv ålder medan däremot stora skillnader i denna koefficient kan noteras för de finansiella tillgångarna. Det högsta värdet på variationskoefficienten för skulder hade pensionärerna och det sammanhänger med att ett mindre antal i åldersgruppen 65+ var skuldsatta; andelen för de två äldsta grupperna var 44 respektive 16 procent. Fördelningen av förmögenheten kan också beskrivas på andra sätt. Ett vanligt sätt är att mäta andelen av förmögenhetssumman som innehas av de 1 respektive 10 procent mest förmögna individerna. Ett annat mått är att mäta hur många gånger större toppskiktets genomsnittliga förmögenhet är i förhållande till medianvärdet. Vi har använt dessa mått för att beskriva fördelningen av bruttoförmögenhet och skulder. I tabell 3 återges värdena för topp 10 procent respektive topp 1 procent samt P90 respektive P99 relativt medianen efter varandra. Om vi t ex ser till Samtliga i tabell 3 framgår att de 10 procent respektive 1 procent rikaste innehade 51,2 respektive 17,8 procent av totala bruttoförmögenheten. Förmögenhetssumman för individen i den 9:e decilen respektive 99:e fraktilen var 5,9 respektive 18,1 gånger större än för individen med medianförmögenheten. På motsvarande sätt läses spridningsmåtten för skulder. Fördelningen av bruttoförmögenheten var relativt stabil mellan åldersgrupperna för individer över 35 år; topp 10 procent ligger i intervallet procent och topp 1 procent mellan procent. Multipeln visavi medianen för P90 och P99 var också relativt stabila. Spridningen var något större för den äldsta åldersgruppen och skälen härtill har vi också redan diskuterat. Spridningen var större för de två yngsta åldersgrupperna och skälen härtill har vi redan berört. När det gäller spridningsmåttet för skulder kan en intressant iakttagelse göras och det är att koncentrationen av skuldsättningen ökar med åldern. Av tabellen framgår t ex att för åldersgruppen gav topp- respektive medianmåtten 39 och 10 procent respektive 3,5 och 8,3. Samma tal för åldersgruppen var 54 och 23 respektive 6,1 och 21. Detta sammanhänger bl a med att andelen av de som är skuldsatta i kohortgrupperna minskar med åldern. Vi har här enbart studerat ett enskilt år och förmögenhetsfördelningen mellan åldersgrupper på individnivå. I vår tidigare studie Förmögenhetsbubblan redovisades också beräkningar av SCB beträffande förmögenhetsfördelningen för hushåll från 1978 till 1997 med topp- respektive medianmåtten. Resultaten från dessa beräkningar pekar på att förmögenhetskoncentrationen har ökat sedan 1980-talets början. Vi har också konstaterat att förmögenheten är ojämnt fördelad mellan åldersgrupperna. Utvecklingen av förmögenhets- 9 Ekonomisk Analys

10 spridningen över tiden kommer därför till stor del att bero på den relativa utvecklingen av olika tillgångspriser. Eftersom aktier och andra finansiella instrument är mer koncentrerade till hushåll med stora förmögenheter och till medelålders och äldre kommer förmögenhetsspridningen att öka i tider med ökande priser på finansiella tillgångar relativt andra tillgångar. Fastighetstillgångar, framför allt egna hem, är jämnare fördelade bland hushåll vilket innebär att en minskad förmögenhetsspridning kan observeras när bostadspriserna ökar i förhållande till andra tillgångspriser. Innebörden av detta är att fördelningen av förmögenheterna för hushållen bör ha varit jämnare för 2002 än för 2000 då denna period kännetecknades av bl a fallande priser på aktier (Stockholmsbörsen ned 40 procent) och stigande fastighetspriser (se tabell 6). Detta har vi också konstaterat i tidigare rapporter. SCB rapporterar också beräkningar i sin sammanställning av förmögenhetsstatistiken som ger stöd för denna slutsats, se SCB (2004). Detta indikerar också att fördelningen fram till utgången av första halvåret 2004 bör ha blivit skevare igen då prisutvecklingen på aktier från slutet av 2002 har ökat drygt tre gånger mer än priserna på fastigheter. Regional förmögenhetsfördelning I detta avsnitt redovisas den regionala förmögenhetsfördelningen och de förändringar i denna fördelning som ägt rum. Analysen bygger på samma typ av undersökningsmetodik som i Nordeas specialstudier från 2001, Förmögenhetsbubblan, och 2002, Gungorna och karusellen, där förmögenhetsportföljen för den genomsnittlige kommuninvånaren för landets samtliga 289 kommuner presenterades. I denna rapport är det således den tredje gången vi gör detta och nu för 290 kommuner trots att Knivsta först per den 1 januari 2003 har blivit självständig kommun och lämnat Uppsala. I den politiska debatten har ofta de olika regionernas förutsättningar ventilerats, exempelvis beträffande utvecklingen av arbetsmarknad och inkomster. Diskussion har bland annat förts om vilket av de tre storstadsområdena som har de största tillväxtmöjligheterna. Vi tror att kunskap om befolkningens förmögenhet och dess sammansättning i olika landsdelar kan berika denna diskussion och av detta skäl har vi låtit SCB producera denna regionala statistik även för I och med att vi har tillgång till regionala data för tre år kan vi också studera förändringarna över tiden på läns- och kommunnivå. Vi har således tillgång till uppgifter för Sveriges samtliga kommuner med samma indelning på reala och finansiella tillgångar som i tabell 3. I appendix tabell A1 redovisas den genomsnittlige kommuninvånarens förmögenhetsportfölj för landets 290 kommuner. Fördelningsmåtten topp 10 procent respektive 1 procent för bruttoförmögenhet och skulder på länsoch kommunnivå, återfinns också i tabell A1. Figur 1 Länsvis fördelade medelvärden för förmögenhetstillgångar i tusentals kronor Sthlm län Halland Uppsala län Kronoberg Skåne Gotland Jönköpings län Kalmar län V Götaland Blekinge Östergötland Södermanland Dalarna Värmland Västerbotten Västmanland Jämtland Örebro län Gävleborg Norbotten Västernorrland Eget hem Bostadsrätt Fritidshus Öv. reala tillgångar Bank, obl. m.m. Aktiefonder m.m. Börsnoterade aktier Skattepliktig försäk. Skulder Ekonomisk Analys 10

11 Vi har således tillgång till uppgifter för Sveriges samtliga kommuner med samma indelning på reala och finansiella tillgångar som i tabell 3. I appendix tabell A1 redovisas den genomsnittlige kommuninvånarens förmögenhetsportfölj för landets 290 kommuner. Fördelningsmåtten topp 10 procent respektive 1 procent för bruttoförmögenhet och skulder på läns- och kommunnivå, återfinns också i tabell A1. I figur 1 återges förmögenhetssammansättningens fördelning 2002 för Sveriges 21 län rangordnade utifrån genomsnittlig nettoförmögenhet. De fyllda staplarna visar sammansättningen av den finansiella och reala förmögenheten uppdelad på olika tillgångar som definieras under figuren. Summan av dessa staplar visar den totala bruttoförmögenheten för respektive åldersgrupp i miljarder kronor. För att få fram nettoförmögenheten för en åldersgrupp skall skulderna (genomskinlig stapel) subtraheras från bruttoförmögenheten. Stockholms län var Sveriges rikaste län även 2002 men jämfört med 2000 har nettoförmögenheten för den genomsnittlige länsinvånaren minskat med kronor och uppgick till ca kronor. Den genomsnittliga nettoförmögenheten i Stockholms län var ca 2½ gånger större än i Gävleborgs, Norrbottens och Västernorrlands län vilka var länen med de lägsta nettoförmögenheterna. Rangordningen har skiftat mellan de två sista länen sedan 2000; Norrbottens relativa position har förbättrats så att länet har passerat Västerbotten län. Det näst rikaste länet var Hallands län vilket även gällde för Uppsala har sedan 2000 passerat Kronobergs län i rankingen. Såväl Hallands som Uppsala län uppvisade också en ökning av nettoförmögenheten mellan 2000 och Förklaringen till Hallands läns andra plats i rankingen ligger i att Kungsbacka kommun ingår i länet. Kungsbacka är i mer ekonomiskt avseende integrerad med Göteborgsområdet och kunde utifrån denna aspekt ingå i Västa Götalands län. Som framgår av tabellen i appendixet var den genomsnittliga nettoförmögenheten för Kungsbacka kommun som mest 1,8 gånger större än för någon av de resterande kommunerna i Halland. Genomsnittlig nettoförmögenhet för Hallands län exklusive Kungsbacka var kronor, dvs lägre än för Uppsala län och skulle motsvara en tredjeplats i rankingen. Tabell 4 Genomsnittlig nettoförmögenhet länsvis i tusentals kronor Förändring i genomsnittlig nettoförmögenhet, real och finansiell förmögenhet och skulder och befolkning mellan 2000 och I de fyra sista kolumnerna redovisas P90 respektive P99 relativt medianvärdet för bruttoförmögenhet och skulder Län Netto för- Förändring mellan 2002 och 2000 Befolkmögenhet Bruttoförmögenhet Skulder N. förm. Real Finansiell Skuld ning 90/50 99/50 90/50 99/50 Stockholm ,5 86,5-78,0 50, ,9 21,8 10,7 26,5 Halland ,9 108,0-52,2 16, ,9 14,2 8,2 22,5 Uppsala 443 2,4 86,0-48,2 28, ,8 13,3 6,3 15,0 Kronoberg ,3 61,1-57,0 8, ,8 16,6 7,9 20,5 Skåne 421 6,7 86,1-56,3 18, ,9 18,9 9,1 25,5 Gotland ,2 78,3-39,0 18, ,9 11,2 8,6 27,9 Jönköping ,5 48,4-49,5 13, ,6 15,9 8,2 21,2 Kalmar ,3 63,9-44,1 5,5 69 4,6 17,7 7,8 23,9 V Götaland 369-2,1 61,0-43,1 16, ,0 17,1 8,8 22,8 Blekinge 353-4,4 51,8-46,9 6, ,7 12,8 7,1 17,9 Östergötland 346 4,6 68,3-42,5 14, ,0 21,9 8,3 22,5 Södermanland 334-7,8 53,7-45,6 13, ,3 17,3 8,7 22,2 Dalarna 320-4,9 46,2-42,3 6, ,1 11,7 8,4 19,1 Värmland 315 3,1 49,8-37,1 7, ,3 13,7 7,2 18,6 Västerbotten ,0 39,2-45,4 9, ,5 11,9 7,5 18,2 Västmanland 310 2,3 68,3-48,2 12, ,0 14,6 7,6 18,5 Jämtland ,9 22,3-39,5 6, ,9 14,6 8,8 22,7 Örebro ,6 34,7-47,3 13, ,9 17,0 8,5 21,7 Gävleborg ,3 33,3-40,0 6, ,4 13,4 8,2 19,0 Norbotten 250-7,3 35,4-36,8 4, ,0 9,9 7,7 17,4 Västernorrland ,7 12,4-40,4 6, ,1 12,3 7,0 16,6 Källa: SCB:s förmögenhetsstatistik. 11 Ekonomisk Analys

12 I tabell 4 finns uppgifter för samtliga län beträffande genomsnittlig nettoförmögenhet 2002 samt förändring i nettoförmögenhet, reala och finansiella tillgångar, skulder och befolkning mellan 2000 och Vidare redovisas multipeln för P90 respektive P99 visavi medianen för bruttoförmögenhet och skulder. Jämfört med 2002 har nettoförmögenheten i absoluta tal minskat mest för Stockholms län och för 13 andra län har också en minskning skett. Skälet till förmögenhetsminskningen i Stockholms län var att skuldökningen och minskningen i finansiella tillgångar översteg ökningen i de reala tillgångarna. Uppsala län uppvisade en lika stor ökning av de reala tillgångarna som Stockholms län men det är Halland som toppar ökningen för denna tillgång och det är, som nämnts, Kungsbacka som förklarar en stor del av denna ökning. Priset per m2 för småhus och bostadsrättslägenheter är som högst i landet för Stor-Stockholm varefter följer Malmö och Göteborgsområdet. Nettoförmögenheten för en region tenderar därför att vara positivt korrelerad med befolkningskoncentrationen; ju mer folk som bor i ett givet område desto dyrare blir sannolikt boendet och därmed priset på småhus och bostadsrätter. Vidare sammanhänger det också med hur många i de respektive regionerna som äger sitt boende. Medelvärdet på egna hem ligger faktiskt högst i Halland vilket sannolikt är en följd av att fler bor i småhus i detta län och priset för ett småhus är relativt högt, speciellt i den norra delen av länet. Vad beträffar de finansiella tillgångarna hade Stockholms län ett extremt högt genomsnittligt värde för en tillgång, nämligen börsnoterade aktier; kronor per invånare Notera dock att två år tidigare var motsvarande värde och ytterligare ett år tillbaka Börsfallet har satt sina spår. Speciellt intressant i detta avseende är Danderyds kommun som är den kommun i landet som har det högsta medelvärdet för denna tillgång uppgick innehavet av börsnoterade aktier till drygt 2,1 miljoner kronor per invånare vilket endast är kronor lägre än för 2000! Tydligen har danderydsborna bemästrat börsens fall med ackuratess. Det stora fallet i värdet för börsnoterade aktier noteras mellan för Danderyd; 1999 uppgick värdet till 3,6 miljoner kronor. Den näst förmögnaste kommun i Stockholms län och i landet var Lidingö med ett förmögenhetsvärde för börsnoterade aktier som uppgick till mindre än en tiondel och en nettoförmögenhet som motsvarar 35 procent av Danderyds. Rankingen för kommuner med högst nettoförmögenhet respektive de med lägst framgår av tabell 5. Först på 4:e plats har en kommun från Skåne lyckats spränga sig in mellan kommunerna i Stockholms län. Det är inte så stora förändringar bland de kommuner som toppar förmögenhetsligan sedan 2000 om vi bortser från Huddinge som låg på 42:a plats och nu återfinns på 20:e. Av de kommuner som har de lägsta genomsnitten för nettoförmögenheten har dock en hel del förändringar skett och de 20 i botten har fått flera nya medlemmar jämfört med rankingen för I tabellen finns även uppgifter om den andel av bruttoförmögenheten som ägs av de 10 procent respektive 1 procent procenten rikaste. För uppgifter om enskilda tillgångsslag hänvisas till appendix. Nivån på nettoförmögenheten och snedheten i förmögenhetsfördelningen verkar vara positivt korrelerade. Korrelationsberäkningar visar också att så är fallet. Ekonomisk Analys 12

13 Tabell 5 Ranking av de tjugo kommuner med högsta respektive lägsta nettoförmögenheten per kommuninvånare, förändringen av nettoförmögenheten mellan 2002 och 2000 (tusentals kronor) samt den procentuella andelen av förmögenheten för de rikaste 10 % respektive 1 % för Siffran inom parantes anger rankingen 2000 för respektive kommun Nettoförmögenhet Bruttoförmögenhet Nettoförmögenhet Bruttoförmögenhet 2002 Förändring Andel topp 2002 Förändring Andel topp % 1% % 1% 1 (1) Danderyd (247) Härnösand (2) Lidingö (261) Arjeplog (3) Täby (267) Kalix (5) Vellinge (278) Degerfors (6) Ekerö (264) Söderhamn (4) Nacka (276) Överkalix (10) Lomma (263) Kramfors (7) Värmdö (268) Munkfors (8) Båstad (281) Filipstad (9) Sollentuna (272) Hällefors (12) Vaxholm (275) Älvsbyn (14) Kungsbacka (286) Forshaga (16) Tyresö (280) Boden (15) Ydre (282) Fagersta (19) Vallentuna (288) Surahammar (13) Höganäs (284) Gällivare (18) Öckerö (285) Hofors (11) Stockholm (287) Jokkmokk (22) Trosa (290) Haparanda (42) Huddinge (289) Timrå Källa: SCB:s förmögenhetsstatistik. Förmögenhetsförändringar De detaljerade uppgifterna i vår förmögenhetsundersökning föreligger endast framtill 2002 men som påpekats i inledningen till rapporten har tillgångspriserna förändrats sedan dess. Kalkylen över ökningen av hushållens totala nettoförmögenhet mellan ultimo 2002 och 2:a kvartalet 2004 visade på en ökning på 300 miljarder kronor vilket motsvarar en 10-procentig ökning. Om börsen kommer att fortsätta att utvecklas positivt framöver stärks hushållens förmögenhetsställning ytterligare. Konjunkturutsikterna för Sverige och omvärlden borde kunna medge en viss fortsatt börsuppgång. Priserna på småhus och bostadsrättslägenheter torde också komma att fortsätta att utvecklas positivt. Den regionala utvecklingen mellan olika delar av Sverige för priset på dessa två typer av boende är något splittrad. Stor-Stockholm och Stockholms län har haft en svag utveckling av priserna på småhus under de senaste två åren (fram t o m 2:a kvartalet) samtidigt som en prisnedgång noteras för bostadsrätter. Denna utveckling får betraktas som en svit efter IT-bubblan som drabbat Stockholm hårdast. Malmö och Göteborg uppvisar däremot högre siffror. Enligt försäljningsstatistiken för de fyra första månaderna 2004 från Mäklarsamfundet verkar prisökningarna hålla i sig och t o m öka. Övriga regioner har haft en lägre prisökningar för småhus än Malmö och Göteborg men de har dock varit högre än för Stockholmsområdet. I Östra Mellansverige samt Väst- och Sydsverige har priserna ökat med över 10 procent sedan utgången av Även mellersta Norrland har haft kraftig prisstegring. Statistiken fram t o m juli 2004 för småhuspriserna indikerar att ökningen fortsätter. Om prisutvecklingen för reala och finansiella tillgångar går i takt sker naturligtvis inga större förändringar i förmögenhetsfördelningen nationellt sett. Förmögenhetsfördelningen blir dock jämnare när egnahemspriserna ökar och aktiepriserna förblir oförändrade och vice versa. Utvecklingen i tillgångspriserna mellan 2002 och andra halvåret 2004 har sannolikt medfört att den nationella och regionala förmögenheten blivit något mer snedfördelad. Utvecklingen av aktiepriserna är de mest "jämlika" då värdeförändringen för en aktieportfölj (motsvarande index) blir densamma oavsett var innehavaren är bosatt i Sverige. Däremot är den fasta egendomens lokalisering av stor betydelse och påverkar direkt den regionala förmögenhetsfördelningen. En sommarstuga i Bohusläns skärgård har naturligtvis ökat mer i värde än motsvarande fastighet i Norrlands inland. Ett småhus i en storstadsregion uppvisar en helt an- 13 Ekonomisk Analys

14 nan värdeökning än motsvarande hus i en småstad och i Stockholmsområdet för denna period. För bostadsrättslägenheter har den relativa prisutvecklingen varit bättre i Göteborg och Malmö än i Stockholm. Den goda tillväxten i privat konsumtion under de senaste åren sammanhänger med låga räntor, stigande disponibla inkomster och värdestegring på de reala tillgångarna. Reala tillgångar väger tungt i yngre hushålls förmögenhetsportfölj och dessa hushåll har sannolikt också en hög konsumtionsbenägenhet. Den intressanta frågan är om kapitalvinsterna påverkar konsumtionen och i så fall i vilken omfattning. En förmögenhetsökning kan ju påverka konsumtionen idag trots att den inte realiseras, genom att hushållen sparar mindre eller ökar sin skuldsättning. Tidigare studier indikerar också att konsumtionsbenägenheten med avseende på värdeförändringarna är större för reala än för finansiella tillgångar. I en studie för ett stort antal länder däribland Sverige, finner Case m fl (2002) att effekten av en ökning i realpriset på egna hem hade minst dubbla effekten på konsumtionen jämfört med aktier. Tabell 6 Prisutveckling för egna hem, fritidshus, bostadsrättslägenheter samt aktie- och obligationsmarknaden samt uppgifter för första kvartalet för småhus och fram t o m andra kvartalet för börs- obligationsoch prisindex. I de två sista kolumnerna återges den procentuella förändringen mellan dels 2002 och 2000, dels 2004 (om uppgiften finns, annars 2003) och :1-2 02/00 04/02 Småhus Hela riket ,4 8,1 Stor-Stockholm ,3 2,3 Stor-Göteborg ,6 14,0 Stor-Malmö ,0 14,9 Stockholms län ,1 2,5 Östra Mellansverige ,8 11,2 Småland med öarna ,8 7,2 Sydsverige ,4 11,6 Västsverige ,4 11,4 Norra Mellansverige ,7 6,4 Mellersta Norrland ,7 9,8 Övre Norrland ,9 4,2 Fritidshus (årssnitt) ,0 7,0 Bostadsrätter (årssnitt) Samtliga kommuner ,5 10,1 Stockholm ,6-8,2 Göteborg ,1 20,0 Malmö ,0 34,5 SIX return index ,2 50,3 Obligationsindex ,2 12,0 KPI, årsgenomsnitt ,3 2,3 Källa: SCBs fastighetsprisindex för småhus (FASTPI), konsumentprisindex, Stockholms Fondbörs och Mäklarsamfundet. Indexserierna för småhus har baserats på uppgifter för 4:e kvartalet. För Six Return och Obligationsindex har ultimovärden använts. Prisbubbla på småhusmarknaden och överbelåning? I vår förra rapport, Gungorna och Karusellen påpekade vi att tidningen Economist under senare år har drivit tesen att recessionen i världsekonomin skulle ha blivit mycket djupare om inte den privata konsumtionen hållits uppe via förmögenhetseffekten av kraftigt stigande huspriser. Samtidigt som börsvärdena föll kraftigt ökade småhuspriserna i industrivärlden. Emellertid befaras det att prisökningen på småhus i många länder kan ha varit så kraftig att en bubbla kan ha uppkommit, dvs prisökningarna kan inte förklaras utifrån fundamentala variabler som t ex inkomst, ränta och befolkningssammansättning. Brister Ekonomisk Analys 14

15 bubblan betyder det prisfall som kan ge upphov till tvångsförsäljning av överbelånade hus vilket i sin tur kan ge upphov till ytterligare prisfall. Fallande realvärden på småhus kan i sin tur få en negativ effekt på den privata konsumtionen. Resonemanget är detsamma som i den internationella och svenska debatten i början av 1990-talet då kraftiga prisfall för småhus noterades i bl a de nordiska länderna. Economist rapporterar nu att småhuspriserna fortsätter att öka och varnar återigen för risken av en bubbla. I redovisningen av det senaste The Economist house price indices (se Economist 5-11 juni 2004, s 64) uppvisade ett flertal industriländer en prisökning för det senaste året på över 10 procent och listan toppas av Nya Zeeland med hela 22 procents ökning. Sverige ligger långt ned på denna lista men frågan om en bubbla är intressant för världsekonomin och inte minst för vår egen ekonomi. I vår tidigare rapport refererade vi till en studie av Nordeas ekonomer (baserad på fundamentalanalys och beprövad metodik) som hävdade att det inte förelåg en bubbla på småhusmarknaden. Sveriges Riksbank verkar dela denna uppfattning då de i de två senaste rapporterna om finansiell stabilitet i ekonomin (se Finansiell stabilitet, 2003:2 och 2004:1) hävdat att huspriserna styrs av fundamenta. Riksbanken pekar emellertid också på, precis som ekonomerna från Nordea, att det finns stora regionala variationer i prisutvecklingen. I debatten har det också påpekats att de svenska hushållens skuldsättning ökat kraftigt och frågan är om detta kan ge upphov till oro för dels individerna/hushållens som skuldsätter sig, dels det finansiella systemet om den ökande skuldsättningen skulle resultera ökade förluster i banksystemet. Skuldsättningen och huspriser hänger ihop då den övervägande delen av hushållens skulder är tagna med fastigheter som säkerhet. Inte heller beträffande skuldsättningen signalerar Riksbanken någon oro i ovan nämnda rapporter om den finansiella stabiliteten. I rapporten 2004:1 publiceras även en separat analys om hushållens skuldsättning och betalningsförmåga för olika typer av hushåll. Slutsatsen i den studien är att den nuvarande skuldsättningsgraden inte innebär någon risk för det finansiella systemet vare sig om man ser till hushållen totalt eller för olika typer av hushåll. Slutsatsen baseras på det faktum att de största lånen finns hos de mest förmögna hushållen och dessa har goda marginaler att klara eventuella räntehöjningar. De hushåll som saknar marginaler är till ringa del skuldsatta. Av tabell 3 i denna rapport framgår också denna koncentration av skuldsättningen. För att ytterligare belysa den centrala frågan om huspriser och skuldsättning har data för ett antal väsentliga variabler sammanställts i tabell 7. Ett sätt att försöka identifiera om det finns en bubbla på småhusmarknaden kan vara att studera data över hushållens skuldsättning, ränteutgifter samt hur huspriserna utvecklats i förhållande till inkomsterna. Om husprisökningen sammanfaller med en kraftig ökning av skuldsättningen kan detta vara en indikator. Kraftigt stigande ränteutgifter kan vara en annan varningsklocka och om priserna ökar kraftigt visavi inkomsterna en tredje. Vi har även tillgång till beräkningar av det s k Tobins Q. Detta mått, som fått sitt namn av den kände amerikanske ekonomipristagaren James Tobin, visar relationen mellan marknadspris för en tillgång och dess återanskaffningsvärde. Måttet har ofta använts i investeringsanalyser men kan även ses som en indikator på jämviktsläget på en marknad. Är kvoten mindre än ett för småhusmarknaden understiger marknadsvärdet byggnadskostnaden vilket borde innebära att de som skall köpa ett eget hem i första hand är intresserade av att köpa ett begagnat hus. Är kvoten större än ett gäller naturligtvis det omvända och byggnationen av småhus bör öka. Är kvoten lika med ett kan det ses som en jämviktsrelation då byggkostnad och marknadsvärde är lika. 15 Ekonomisk Analys

16 Tabell 7 Huspriser relativt arbetsinkomst per capita, Tobins Q, ränteutgifter i procent av disponibel inkomst samt skulder visavi hushållens disponibla inkomster respektive bruttoförmögenheten Procent Huspris/disponibel 5-årig obligations- Ränteutg Skuld/brutto- Skuld/disp arbetsinkomst, index Tobins Q ränta, årssnitt netto förmögenhet inkomst Källor: Kolumn 2, 6 och 7 bearbetning av data från SCB, 3 Tommy Bergers bearbetning av data från LMV (Lantmäteriverket) och SCB, 4 EcoWin och 5 Konjunkturinstitutet. Indexserien för huspriser relativt disponibla arbetsinkomster har sedan 1995 ökat med 30 enheter fram till Detta är en indikator på att folk måste jobba mer för att finansiera ett eget hem. Nu kan det dock vara så att kostnaden för att finansiera ett husköp påverkar vad man vill betala för ett hus och som framgår har räntan och hushållens ränteutgifter i procent av disponibel inkomst minskat sedan 1990-talet först år. Detta bör naturligtvis medföra att priserna pressas upp. Tobins Q beräkningarna indikerar också detta. Marknadspriserna eller priset på andrahandsmarknaden för småhus har ökat mer än produktionskostnaderna sedan början av 1990-talet och kvoten hade värdet 1 för Vad kan vi säga om skuldsättningen? Skulderna som andel av disponibel inkomst har ökat kraftigt under de senaste åren. Nivån på denna kvot har fått vissa bedömare påpeka att vi börjar nå nivåer som motsvara de på slutet av 1980-talet. Det är en riktig iakttagelse men ett mera relevant mått är kanske att studera kvoten mellan skulder och hushållens bruttoförmögenhet. Skuldkvoten räknad mot förmögenheten uppgick under de första åren på det nya millenniet till procent. Under 1980-talets tre sista år uppgick kvoten till hela procent. Hushållens soliditet har således förstärkts med 5-8 procentenheter mellan dessa två perioder och var kring 80 procent vid utgången av Detta betyder att säkerheten för utlöpande lån har substantiellt förbättrats. Vi diskuterar här utifrån aggregerade siffror men vi vet samtidigt, och som har påpekats, att de största lånen finns hos de mest förmögna hushållen och dessa har goda säkerheter för sina lån. Tobins Q för 2003, se tabell 7, är lika med 1 och som vi argumenterat för kan detta indikera jämvikt och talar således emot en förekomst av en Ekonomisk Analys 16

17 bubbla. Vi vet dock att det finns en stor regional variation i prisutvecklingen vilket också framgår av tabell 6. För att belysa denna variation återger vi i tabell 8 de arbetsmarknadsområden och kommuner med de tio högsta respektive lägsta Tobins Q. I tabellen finns även uppgift om pris per m2 för småhus. Arbetsmarknadsområde eller lokala arbetsmarknader är en statistisk klassificering för att avgränsa områden där arbetsmarknaden fungerar relativt oberoende av omvärlden. Indelningen av de 81 områdena bestäms utifrån bl a pendlingsandelar mellan kommuner. Tabell 8 Arbetsmarknadsområde och kommuner med högsta respektive lägsta Tobins Q värden samt pris per m2 för småhus Siffran inom parantes är numret på arbetsmarknadsområdet Arbetsmarknadsregion Tobins Q Pris/m 2 Kommuner Tobins Q Pris/m 2 1 Stockholm Danderyd Strömstad/Tanum Sundbyberg Göteborg Lidingö Malmö Solna Gotland Vaxholm Uppsala Stockholm Helsingborg Nacka Simrishamn/Tomelilla Värmdö Nyköping/Oxelösund Sotenäs Eskilstuna Öckerö Övertorneå Bjurholm Filipstad Arvidsjaur Arjeplog Munkfors Sollefteå/Kramfors Ånge Vilhelmina/Dorotea/Åsele Ragunda Sorsele Jokkmokk Strömsund Norsjö Arvidsjaur Överkalix Jokkmokk Malå Överkalix Åsele Källa: Tommy Bergers bearbetning av data från LMV (Lantmäteriverket) och SCB. Det högsta Tobins Q för arbetsmarknadsregioner uppvisar Stockholm och det lägsta Överkalix. Det positiva sambandet mellan Tobins Q och det genomsnittliga kvadratmeterpriset är också helt uppenbart. Notera också att den norska uppköpsvågen av småhus i norra Bohuslän har renderat i en andra plats på listan för Strömstad/Tanum före storstadsområden som Göteborg och Malmö. För de 10 områden med lägsta Tobins Q kommer nio av dem från norra Sverige och undantaget är Filipstads arbetsmarknadsområde i Värmland. Den redovisade värdena för kommuner toppas av Danderyd med värdet 2,45. Småhusen är värda mycket i den kommunen vilket också framgår av pris per m2. Notera också att kommuner i Stockholmsområdet lägger beslag på de åtta översta placeringarna och på nionde och tionde kommer två kommuner från Bohuslän. Precis som för listan över arbetsmarknadsområde kommer 9 av kommunerna med lägsta Tobins Q från Norrland och undantaget är här Värmlandskommunen Munkfors. Intervallet för Tobins Q för Sveriges kommuner för 2003 har ett högsta värde på 2,45 och ett lägsta på 0, hade närmare bestämt 71 kommuner ett Tobins Q som var lika med ett eller större och det är väl dessa som blir intressanta när förekomsten av en eventuell bubbla diskuteras. Egentligen skall vi nog titta på ännu högre värden och på hur snabbt Tobins Q ökar under en vis tidsperiod för att vi skall kunna identifiera en eventuell bubbla. Produktion av nya hus är tidskrävande och det tar tid att bygga ifatt efterfrågan. Ibland kan det vara frågan om rent fysiska eller politiska begränsningar som gör att det inte byggs i en kommun vilket bör resultera i ett högt värde om det finns en efterfrågan på hus. Beräknas den årliga ökningstakten för de kommuner som 2003 hade ett Tobins Q på 17 Ekonomisk Analys

18 större än 1,5 kommer Nykvarn i topp med 8,6 procent per år. En viktig förklaring till detta är sannolikt de förbättrade järnvägsförbindelserna med Stockholm och den nybyggda motorvägen som kapitaliserats i huspriserna. Sotenäs och Öckerö har haft en årlig ökning på 6,7 respektive 7,4 procent och det sammanhänger sannolikt med begränsade möjligheter till efterfrågad nyproduktion. Stockholmskommunerna som ligger i toppen av listan i tabell 8 har haft en måttlig ökningstakt av Tobins Q. Värdet för Stockholms och Vaxholms kommun har ökat med ca 4 procent per år medan Solna har haft den lägsta ökningstakten med 0,5 procent per år. De övriga kommunerna återfinns inom detta intervall. Generellt sett förefaller det inte förekomma någon bubbla av dignitet på småhusmarknaden. Vi har pekat på de stora regionala skillnaderna som finns och de eventuella regioner där priserna på småhus skulle avvika från fundamenta skulle kunna vara några enstaka kommuner i Stockholmsområdet eller i Bohuslän. Referenser Andersson B, L Berg och A Klevmarken, Inkomst- och förmögenhetsfördelningen för dagens och morgondagens äldre, SOU 2002:29, Bilagedel B. Berg L (2001), Förmögenhetsbubblan De svenska hushållens förmögenhetsfördelning, Nordea, Stockholm. Berg L (2002), Gungorna och karusellen De svenska hushållens förmögenhetsfördelning, Nordea, Stockholm. Case K, J Quigley och R Shiller (2002), Comparing Wealth Effects: The Stock market versus Housing Market, NBER working paper Pousette T, M Falk och D Lindbeck (2002), Regional rockad, november, Nordea, Stockholm. SCB, 2000, Förmögenhetsfördelningen i Sverige med tillbakablick till 1975, Rapport 2000:1, Statistiska centralbyrån, Programmet för inkomst och förmögenhet, Örebro. SCB, 2001, Reavinster och reaförluster 1999, Rapport 2001, Statistiska centralbyrån, Programmet för inkomst och förmögenhet, Örebro. SCB, 2004, Förmögenhetsstatistik Sammansättning och fördelning, Örebro. Sveriges Riksbank, Finansiell stabilitet 2003:2 och 2004:1. The Economist, August June 5th 11th Ekonomisk Analys 18

19 A1 Appendix: Förmögenheten i Sveriges kommuner Medelvärde för förmögenhetstillgångar (tusentals kronor), andelen (i %) som innehade tillgången samt den procentuella andelen av förmögenheten för de rikaste 10 % respektive 1 % i kommuner och län. Eget hem Bostadsräthus Fritids- Öv. reala Bank Obliga- Svenska Aktie- Börs- Skatte- Brutto- Netto- Skulder Bruttoförm. Skulder Antal indi- tillgångar tioner räntefondenoteradpliktiförmöförmö- Andel topp Andel topp vider m.m. fonder m.m. aktier försäk. genhet genhet 10% 1% 10% 1% % % % % % % % % % % % % % Upplands-Väsby Vallentuna Österåker Värmdö Järfälla Ekerö Huddinge Botkyrka Salem Haninge Tyresö Upplands-Bro Nykvarn Täby Danderyd Sollentuna Stockholm Södertälje Nacka Sundbyberg Solna Lidingö Vaxholm Norrtälje Sigtuna Nynäshamn Sthlm län Håbo Älvkarleby Knivsta Tierp Uppsala Enköping Östhammar Uppsala län Vingåker Gnesta Nyköping Oxelösund Flen Katrineholm Eskilstuna Strängnäs Trosa Södermanland Ödeshög Ydre Kinda Boxholm Åtvidaberg Finspång Valdemarsvik Linköping Norrköping Söderköping Motala Vadstena Mjölby Östergötland Aneby Gnosjö Mullsjö Habo Gislaved Vaggeryd Jönköping Nässjö Värnamo Sävsjö Vetlanda Eksjö Tranås Jönköpings län Uppvidinge Lessebo Tingsryd Alvesta Älmhult Markaryd Växjö Ljungby Kronoberg Högsby Torsås Mörbylånga Hultsfred Mönsterås Emmaboda Kalmar Nybro Oskarshamn Västervik Vimmerby Borgholm Kalmar län Gotland Ekonomisk Analys

20 Eget hem Svenska räntefonder Bostadsrätt Fritidshus Öv. reala tillgångar Bank Bruttoförmögenhet Obligationer m.m. Nettoförmögenhet Aktiefonder m.m. Börsnoterade aktier Bruttoförm. Skulder Andel topp Andel topp 10% 1% 10% 1% % % % % % % % % % % % % % Olofström Karlskrona Ronneby Karlshamn Sölvesborg Blekinge Svalöv Staffanstorp Burlöv Vellinge Östra Göinge Örkelljunga Bjuv Kävlinge Lomma Svedala Skurup Sjöbo Hörby Höör Tomelilla Bromölla Osby Perstorp Klippan Åstorp Båstad Malmö Lund Landskrona Helsingborg Höganäs Eslöv Ystad Trelleborg Kristianstad Simrishamn Ängelholm Hässleholm Skåne Skattepliktig försäk. Skulder Antal individer Hylte Halmstad Laholm Falkenberg Varberg Kungsbacka Halland Härryda Partille Öckerö Stenungsund Tjörn Orust Sotenäs Munkedal Tanum Dals-Ed Färgelanda Ale Lerum Vårgårda Bollebygd Grästorp Essunga Karlsborg Gullspång Tranemo Bengtsfors Mellerud Lilla Edet Mark Svenljunga Herrljunga Vara Götene Tibro Töreboda Göteborg Mölndal Kungälv Lysekil Uddevalla Strömstad Vänersborg Trollhättan Alingsås Borås Ulricehamn Åmål Mariestad Lidköping Skara Skövde Hjo Tidaholm Falköping V Götaland Kil Eda Torsby Storfors Hammarö Munkfors Forshaga Ekonomisk Analys 20 12