Innehåll. I. Dagordning. Verksamhetsplanering. Årsredovisning. A. Förvaltningsberättelse. B. Resultaträkning. C. Balansräkning. D.

Transkript

1 Innehåll I. Dagordning II. III. Verksamhetsplanering Årsredovisning A. Förvaltningsberättelse B. Resultaträkning C. Balansräkning D. Kassaflödesanalys E. Noter F. Kostnadsfördelning IV. Revisionsberättelse V. Certifieringsutlåtande VI. Utdrag ur underhållsplan (10-årsplanering) VII. Förslag på ny fördelning av arvode till styrelsemedlemmar VIII. Förslag på stadgeändringar IX. Motioner X. Fullmakt

2

3 Ordinarie föreningsstämma i HSB:s Brf Stureby Plats: Föreningslokalen, Skönviksvägen 309. Tid: Tisdagen den 17:e maj 2011, kl Förslag till Dagordning 1. Öppnande av stämman 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordningen 6. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av rösträknare 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Styrelsens verksamhetsplanering enligt certifieringsregler 9. Styrelsens årsredovisning 10. Revisorernas berättelse 11. Certifieringsrevisorns utlåtande 12. Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 13. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 14. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 15. Fråga om arvoden för styrelseledamöter, revisorer, valberedning och andra funktionärer i föreningen för kommande verksamhetsår. Nytt förslag om fördelning av arvoden till styrelsemedlemmar bifogas årsredovisningen. 16. Beslut om principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter och övriga förtroendevalda exempelvis för förlorad arbetsförtjänst, bilersättning och telefonkostnader som uppkommit i samband med uppdraget. 17. Val av styrelseledamöter och suppleanter 18. Val av revisor och suppleant 19. Val av valberedning 20. Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter i HSB Stockholms distrikt Söder om Söder 21. Förslag på stadgeändring angående medlemskap i HSB Stockholm 22. Förslag på stadgeändring angående styrelsesuppleanter i BRF Sturebys styrelse 23. Anmälda motioner 24. Avslutning av stämman 25. Övriga frågor och information Registrering sker vid ingången - ta med bostadsrättsbevis eller fotolegitimation Observera stadgarnas regler för fullmakt - använd gärna fullmaktsblanketten. Före stämman serveras dryck och tilltugg, kom i god tid!

4

5 HSB-Certifiering Verksamhetsplanering för bostadsrättsföreningen HSB Stureby År HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 1

6 Innehållsförteckning HSB Certifiering verksamhetsplanering Öppnar dörren för delägarna! Planerade månadsavgifter Planerat underhåll och nyinvesteringar Antagen kostnadsutveckling Uppföljning Information till delägarna HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 2

7 Planerade Öppnar dörren månadsavgifter för delägarna*! Styrelsen anstränger sig I en HSB-certifierad bostadsrättsförening anstränger sig styrelsen för att ge viktig skriftlig information till delägare/medlemmar, vilken redovisar styrelsens planering av ekonomi och förvaltning. För att kunna lämna information har styrelsen låtit göra en avancerad underhållsplan och en kvalificerad ekonomisk framtidsprognos. Dessutom gör styrelsen ett kunskapstest på ämnena bostadsrätt, långsiktigt fastighetsägande och föreningsarbete. Mer information i en HSB-certifierad bostadsrättsförening I en HSB-certifierad bostadsrättsförening nöjer sig styrelsen inte med att lämna en årsredovisning som visar vad som hänt ekonomiskt under bokföringsåret. I en certifierad förening lämnar styrelsen även: Skriftlig information om planerat underhåll I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen varje år styrelsens aktuella planer för underhållsåtgärder och nyinvesteringar eringar fem år framåt. Skriftlig information om planerade månadsavgifter I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen en aktuell ekonomisk prognos för de närmaste fem årens månadsavgifter. Professionell kontroll av styrelsens framtidsplanering I en HSB-certifierad bostadsrättsförening kontrollerar en oberoende professionell revisor styrelsens framtidsplanering och information. Kontrollen görs vartannat år och delägarna informeras skriftligen genom ett certifieringsutlåtande. Certifikat HSB lämnar ett certifikat till de bostadsrättsföreningar som uppfyller HSB:s krav på HSB Certifierade bostadsrättsföreningar. Certifieringsrevisorer ieringsrevisorer som godkänts av HSB:s Riksförbund utför kontrollen. *I en certifierad bostadsrättsförening behandlar styrelsen bostadsrättshavarna som delägare och lämnar ekonomiska prognoser och information om de närmaste årens underhåll och nyinvesteringar. Delägarna i en HSB-certifierad brf får värdefull delägarinformation varje år. En bostadsrätt i Sverige kostade i slutet av 2007 i genomsnitt ca 1,3 miljoner. HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 3

8 Styrelsen beräknar kommande års avgiftsförändringar Avgiftsförändring % 1 % 1 % % 2 % Underlag för ekonomisk prognos Grundunderlag Nuvarande kostnader Befintliga lån (Specificeras i årsredovisningens noter) Styrelsens strategi och planering för föreningens förvaltning Underhållsplan som visar vilket år planerat underhåll och nyinvesteringar bör utföras. Dessutom visar underhållsplanen vad varje åtgärd beräknas kosta. (Underhållsåtgärder redovisas på sidan Planerat underhåll och nyinvesteringar.) Antaganden för prognos eller kalkyl (Redovisas på sidan Antagen kostnadsutveckling.) Låneränta Intäktsräntor Kostnadsutveckling på övriga kostnader Beräkningar Prognosen har skapats i ett speciellt kalkylprogram HSB Stockholm har på styrelsens uppdrag och direktiv gjort ekonomisk prognos HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 4

9 Antagen Planerat underhåll kostnadsutveckling och nyinvesteringar Beräknade kostnader för underhåll och nyinvesteringar som skall betalas med egna medel. År Större underhåll och nyinvesteringar under året 2011 VVS Värmeväxlare 2011 Byte av motorvärmaruttag Sophus, ersättning av rondeller med kärl 2011 Målning, belysning, vatten, el 2012 Tvättutrustning 2012 Målning invändigt 2012 Mark, fasader, belysning 2013 Fönsterrenovering 2013 Mark, fastigheter, tvätt 2014 Fönsterrenovering 2014 Fastighet och övriga poster 2015 Asfaltarbeten 2015 Fönsterrenovering 2015 Målning och ytskikt invändigt 2015 OVK-besiktning 2015 Värme, byte av styr och reglerutrustning 2015 Övrigt fastigheter Kostnad i tkr Beräknad kostnad för underhåll och ny investeringar som planeras betalas genom lån. År Större underhåll och nyinvesteringar under året Kostnad i kr Uppgifter om underhållsplaneringen Vid den årliga fastighetsbesiktningen har styrelsen biträtts av konsult. Underhållsplanen innehåller alla markanläggningar, gar, byggnader och byggnadsdelar samt alla installationer som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för. Protokoll har förts vid fastighetsbesiktningen. Fastighetsbesiktningen har utgått från underhållsplanen. HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 5

10 Uppskattade låneräntor på nya eller omsatta lån Låneränta på nya lån med bunden ränta 4,20 4,20 4,20 Låneränta på nya lån med rörlig ränta 3,3 3,5 3, ,20 4,20 3,8 3,8 Specificerade bindningstider och räntor för föreningens lån finns i separat not i årsredovisningen. Uppskattade intäkts och kostnadsförändringar Uppräkning i % Hyresintäkter Driftskostnader - uppvärmning, el, vatten Övrig driftskostnad Fastighetsskatt/Kommunal fastighetsavg Tomträttsavgäld Uppskattad medelinkomstränta Inlåningskonto / placering Allkonto Fast placering ,5 0, HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 6

11 Uppföljning Underhåll och nyinvesteringar Åtgärder som tillkommit, senarelagts eller uteslutits ts i förhållande till Verksamhetsplaneringen från föregående år Åtgärd VVS Värmeväxlare (T) (S) (U) (Tillk) S Skäl till förändringen Förseningar under upphandlingen (T) = Tidigarelagts, (S) = Senarelagts, (U) = Uteslutits, (Tillk)= Tillkommit Styrelsens ekonomiska planering Ränteförändringar ndringar på omförhandlade lån samt information om nytecknade lån Långivare Lånebelopp Omsättnings- Tidigare datum ränta Ny ränta Nordea Hypotek ,22 Nordea Hypotek ,43 Nordea Hypotek ,22 Nordea Hypotek ,22 Nordea Hypotek , Ny bindningsform (bunden/rörlig) rörlig bunden rörlig rörlig bunden Föreningens fastigheter Byggår Antal lägenheter Area bostäder Area lokaler HSB Certifiering Verksamhetsplanering alt bilaga till årsredovisning 2008/03B 7

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35 Förslag styrelsearvode 2011 Styrelsen föreslår att arvodet görs om och består av endast en fast del att fördela mellan styrelseledamöter och suppleanter. På detta sätt vet medlemmarna redan innan vad styrelsens arbete kostar. Styrelsen föreslår att nivån bör vara motsvarande 5,5 prisbasbelopp per år (prisbasbeloppet är :- år 2011) vilket innebär :-.

36

37 Förslag på stadgeändring angående medlemskap i HSB Stockholm Nuvarande text: Allmänna bestämmelser om medlemskap i föreningen. 4 Inträde i föreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller övertar bostadsrätt i föreningens hus. Förslag på ny text: Allmänna bestämmelser om medlemskap i föreningen. 4 Inträde i föreningen kan beviljas den som kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller övertar bostadsrätt i föreningens hus. Nuvarande text: Allmänna bestämmelser om medlemskap i föreningen. 7 Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make få maken vägras medlemskap i föreningen endast om maken inte är medlem i HSB. Vad som nu sagts äger motsvarande tillämpning om bostadsrät till bostadslägenhet övergått till annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. För att den som förvärvat andel i bostadsrätt till bostadslägenhet skall beviljas medlemskap gäller att bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt sammanboende närstående personer. Förslag på ny text: Allmänna bestämmelser om medlemskap i föreningen. 7 Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make få maken inte vägras medlemskap i föreningen. Vad som nu sagts äger motsvarande tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet övergått till annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. För att den som förvärvat andel i bostadsrätt till bostadslägenhet skall beviljas medlemskap gäller att bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt sammanboende närstående personer.

38 Förslag på stadgeändring angående styrelsesuppleanter Nuvarande text: Styrelse 16 Styrelsen består av lägst tre och högst elva ledamöter med högst fyra suppleanter. Av dessa utses en ledamot och högst en suppleant för denne av styrelsen för HSB; övriga ledamöter och suppleanter väljs på föreningsstämman. Styrelseledamöter och suppleanter väljs för högst två år. Ledamot och suppleant kan väljas om. Om helt ny styrelsen väljs på föreningsstämma skall mandattiden för hälften, eller vid udda tal närmast högre antal, vara ett år. Förslag på ny text: Styrelse 16 Styrelsen består av lägst tre och högst elva ledamöter med högst en suppleant. Av dessa utses en ledamot och högst en suppleant för denne av styrelsen för HSB; övriga ledamöter väljs på föreningsstämman. Styrelseledamöter väljs för högst två år. Ledamot kan väljas om. Om helt ny styrelse väljs på föreningsstämma skall mandattiden för hälften, eller vid udda tal närmast högre antal, vara ett år.

39 Motion angående balkonginglasning Runtom i Stockholm ser man numera att många äldre och alla nybyggda hus har inglasade balkonger, och jag ser ingen anledning till att detta inte ska vara tillåtet i vår förening. Förutsättning är förstås att arbetet utförs av behörigt företag inom branschen och efter att styrelsen har fått se ritning, foto eller broschyr av modellen som man har tänkt sig. Efter att föreningen godkänt utbyggnad av vindarna, vilket kommer att förändra husens utseende väsentligt, faller argumentet att balkonginglasning skulle förändra husens utseende/karaktär till det sämre. Jag föreslår att stämman fattar beslut att det principiellt är tillåtet att glasa in sin balkong om man vill, under ovan nämnda förutsättningar. Stockholm Marion Franke Skönviksvägen 327 Styrelsens svar på motionen om inglasade balkonger Styrelsen föreslår att motionen avslås. Styrelsens åsikt är att balkongerna, av estetiska skäl, inte skall glasas in. Motion om portlås Önskar att till stämman 17 maj lämna föjande motion: Kan det vara aktuellt att installera PORTLÅS (portkod)? Hur ställer sig medlemmarna till frågan? Vad skulle det innebära ifråga om kostnad / påverkan på månadsavgift? Är ofta hemma om dagarna, har haft några (inte många hitintills) påhälsningar ev elbolag och bredbandsbolag. När jag inte nås per telefon (NIX) söker de upp personligen för att informera om sina tjänster. Hur ser det ut för övriga i området? Är det någon som tänkt i samma banor som jag? Jag vill passa på att TACKA Styrelsen för allt det fina arbete ni lägger ner som påverkar trivsel och trygghet i hela området. mvh, Britt Ancker Götaforsvägen 10/146 Styrelsens svar på motionen om portlås Styrelsen har tidigare undersökt möjligheten att installera ett elektroniskt låssystem men kom då fram till att det var för dyrt. Vi fortsätter dock att undersöka andra möjligheter. Styrelsen anser därmed motionen besvarad.

40 Princip för höjning av avgiften vid vindsutbyggnad Efter att ha fått bygglov, konstruktionsritningar och arkitektritningar står vi som vill bygga ut vindarna nu inför ett beslut om utbyggnad eller inte. Kostnaden för utbyggnad kommer att bli betydligt högre än beräknat, och det är av yttersta vikt för oss att få veta vad en vindsutbyggnad kommer att innebära vad gäller månadsavgiften. Om avgifterna höjs proportionellt med den ökade boytan kommer flera av oss inte ha möjlighet att bygga ut. Föreningen ska naturligtvis inte ta några av de kostnader som uppstår vid ett vindsbygge. Att det blir ännu större variation vad gäller storleken på föreningens lägenheter borde dock vara positivt för området några negativa konsekvenser kan det inte medföra. I nuläget ger råvindarna ingen inkomst alls till föreningen, och föreningen torde ha allt att vinna på att medverka till att en stor avgiftsökning inte ska vara skäl till att somliga avstår från utbyggnad. Att inte höja avgiften med mer än det som den nya ytan ökar föreningens kostnader värme, tomträttsavgäld och, om våtutrymme byggs ut, även vatten är inte till nackdel för någon medlem och gynnar inte heller oss vindsutbyggare på något otillbörligt sätt. Jag föreslår därför att stämman beslutar att avgiften för de lägenheter som bygger ut vinden höjs endast med så mycket som den nya ytan ökar föreningens kostnader. Marianne Fors Lägenheter Styrelsens svar på motionen om princip för höjning av avgiften vid vindsutbyggnad Styrelsen föreslår att motionen avslås. Principen för höjning av avgift vid vindsutbyggnad skall inte väljas av styrelsen utan skall väljas i samråd med en sakkunnig person. Motion till föreningsstämman 17/5-11 Borttagning av bänkarna vid Skönviksv.331 pga. obehörigt användande. Mvh Fam. Ohlsson Skönviksv. 331 Svar på motionen om upprustning av grillplats Styrelsen föreslår att motionen bifalles.

41 Nyplantering av träd i parken vid Skönviksvägen 299 Under den senaste tioårsperioden har det i den södra delen av parken i höjd med Skönviksvägen 299 bl.a. fällts 2 stora tallar och för något år sedan 2 större björkar. Inget av träden var rötskadat eller riskerade att skada husen. För att återställa karaktären av denna del av parken föreslår jag att det åtminstone planteras 1-2 st björkar med sluthöjd ca meter. Det finns numera gott om utrymme mellan piskställning och parkeringsplats. Träden bör planteras så att även insynen från huset på andra sidan parken minskar. Då det tar ca 20 år för ett träd att växa upp bör detta planeras och planteras snarast efter det att äldre träd fälls för att parken skall bevaras för framtiden. Thomas Krantz Skönviksvägen 299 Styrelsens svar på motionen om nyplantering av träd Styrelsen föreslår att motionen bifalles, med förbehållet att styrelsen får välja plats och sort för träden. Styrelsen har planerat att plantera 3-4 träd under 2011 för att ersätta en del av de som sågades ner. Upprustning av lekparken på Skönviksvägen Rusta upp parken på Skönviksvägen. Ny lekställning, nya gungor, nya parkbänkar och bord vid sandlådan, ta bort taggbuskarna Helena Holtbo Styrelsens svar på motionen om upprustning av lekparken Styrelsen föreslår att motionen bifalles. Upprustning av lekparken finns med i underhållsplanen och kommer att utföras under Upprustning grillplats Skönviksvägen Nuvarande grill är sedan förra året trasig och behöver bytas ut. En grill till behövs och ytterligare en uppsättning bord och stolar. Väldigt många nyttjar denna grillplats sommartid och även om vi samsas om grill och sittplatser idag så behövs det. Helena Holtbo Svar på motionen om upprustning av grillplats Styrelsen föreslår att motionen bifalles, men att platsen för en ytterligare grillplats skall väljas efter en inventering av lämpliga platser.

42 Motion om regler får parkeringsplatser i föreningen Ämne: Vi kräver en rättvisare fördelning av parkeringsplatser inom föreningen genom att nuvarande parkeringsbeslut rivs upp. Föreningens regler kring parkeringstillstånd ska följa principen en parkeringsplats / hushåll oavsett hur ägande eller boendeformen ser ut. Vi ifrågasätter också uthyrning av parkeringsplatser till företagen som hyr lokaler i området. Bakgrund: Föreningen består av 399 lägenheter och hade medlemmar. Till föreningen hör 87 p-platser, 1 p-plats för person med funktionsnedsättning och 30 garage, inalles 118 platser för att parkera bilen. Alltså 1parkeringsplats per var 4:e lägenhet. Parkeringssituationen i området är ibland kaotisk med stora svårigheter att parkera på gatan. Styrelsen har nyligen gjort om parkeringsprincipen. *Är man fler ägare till sin bostad så har man rätt till max 2 parkeringsplatser. *Är man ensam ägare till sin bostad så har man endast rätt till 1 parkeringsplats. *Företag som hyr lokal i föreningen har rätt till 1 plats men de företag som idag har fler än 1plats kommer att få behålla dem till avtalet upphör att gälla. Detta ger, enligt oss, en orättvis fördelning av parkeringsplatserna inom föreningen. En medlem som äger sin lägenhet till 5 % har lika stor rätt till parkeringsplats som en medlem som äger sin lägenhet till 100 %. Vi vet att det förekommit uthyrning av parkeringsplatser till andra än medlemmar i föreningen och att garage används som extra förråd. Kostnader i föreningen fördelas lika därmed måste också de tillgångar som finns i området fördelas så lika som möjligt. Idag står 44 medlemmar i kö för parkeringsplats. Under 2010 skrevs ca 10 nya kontrakt, enligt handläggare på HSB. Det innebär att den som idag ställer sig i kö kan få en plats först OM omflyttningen minskar p g a ökade lånekostnader mm finns en chans att det blir fram emot 2020 som det finns en ledig p-plats Föreningen, som helhet, förlorar på att de som flyttar hit inte kan vänta sig en parkeringsplats under de första 5-6 åren. Undertecknare: Helena Holtbo, Skönviksvägen 303 Camilla Lokäng & Michel Österlund, Skönviksvägen 309 Jaqueline Billberg, Skönviksvägen 303 Bitte Kronkvist, Skönviksvägen 329 Lars Skrufve, Götaforsvägen 17 Styrelsens svar på motionen om regler för parkeringsplatser

43 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort.. Datum.. Fullmakt för. Att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.. i brf. Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning: (Namnförtydligande). (Fullmakten behöver inte vara bevittnad)

44