1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, ANDERS Org nr 556200-2385 ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2013
Årsredovisning 2013 2 Fastighets AB Andalucia del Mar, Anders Styrelsen för Fastighets AB Andalucia del Mar, Anders får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december 2013. Förvaltningsberättelse Verksamhetens inriktning och målsättning Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Inledning Under verksamhetsåret 2013 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, www.nam.bz. Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under 2010. Täckningen var dock inte tillräckligt god nog i hela lägenheten varför Comunidaden uppgraderade täckningen för bredbandet under 2011. Ytterligare signalförstärkningar behövs vilket är framfört till Comunidaderna. Under 2013 har NAM, tyvärr med negativt utfall, undersökt om en egen WiFi-lösning varit möjlig att installera i våra lägenheter. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under 2013. Budgeterad eurokurs för år 2013 var 8,90 kr. Eurokursen per den 2013.12.31 var 8,94 varför budgetkursen för 2014 har höjts till 9,00 kr. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2013 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och takarbeten samt delar av det omfattande trädgårdsarbete som genomförs av Comunidad 2 (Hus 3, 4 och 5) innebärande att hela trädgården grävdes upp och återställdes efter att man lagt dränering och tätat mot det underliggande garaget där vatten från trädgården läcker in. Arbetet med att täta mellan trädgården, markterrasser och garaget i Comunidad 2 fortsätter under 2014 då läckor fortsatt kvarstår att åtgärda. Comunidaden stämde den förste trädgårdsentreprenören men förlorade målet vilket kostade Comunidaden ca 150 000 Euro vilket vi andelsägare sedan år 2010 betalat in i extra inbetalningar. Likviditeten är därefter mycket ansträngd i Comunidad 2. Under 2012 har även läckage uppstått mellan trädgården och garaget i Comunidad 1 vilket skall åtgärdas under år 2014. Båda Comunidaderna har under 2014 hållit sina budgetar och minskat de utetående kundfordringarna.
3 Fastighets AB Andalucia del Mar, Anders Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2014 med 1,7% mot år 2013 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med hela 45,5% enligt stämmobesluten från den 1 mars 2014. FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under 2014 täta samtliga markterrasser, renovera hela garaget, måla om Block 5 samt bygga upp kassan vilket ger dessa höga kostnadsökningar för år 2014. Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område. Elisabeth Micucci ansvarar för förmedling i samband med försäljningar samt information, i första hand till de engelska aktieägarna. Bolagets hemsida, www.nam.bz, uppdateras i huvudsak av Peter Klerell, Ann Katrin Malmström och Elisabeth Micucci samt av servicebolget NAM. Lars Eklund ansvarar för indrivning av kundfordringar. Erik Westin är styrelsens sekreterare. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2013 sammanträtt 7 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2013 ytterligare förnyats med 4 helt nya bilar, Hundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2013 och fortsatt under 2014 * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Bolaget har den 1 januari 2013 bytt bank till SWEDBANK * Styrelsen arbetar med att förnya hemsidan * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 4 st.
4 Fastighets AB Andalucia del Mar, Anders Investeringar Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 1 juni 2013. I båda badrummen har spegellamporna bytts ut. Avloppsförbättringen i master badrum och byte av duschkabin har skett. Den tidigare beslutade kaklingen mellan kök och salong är nu utförd. Uppgradering av elen är gjord. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Samtliga planerade åtgärder är utförda. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2014 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 17 veckor (33 %). Svar från 7 ägare. Samtliga ägare som svarat på enkäten föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 1, Grundavgift, återanskaffning av linne och husgeråd för totalt 3 900 kr. Inga investeringar kommer att göras under året förutom vissa mindre kompletteringar i inredningen. Ekonomi Flerårsöversikt 2 0 1 3 2 0 12 2 0 1 1 2 0 1 0 2 0 0 9 Avgift per vecka inkl bil tvätt städ 3 900 3 600 4 050 3 650 3 970 Ovillkorat aktieägartillskott / vecka 0 0 365 0 0 Rörelsens intäkter 183 055 211 736 203 845 188 068 218 831 Rörelsen kostnader -227 631-225 589-235 499-220 297-246 557 Rörelsen resultat -44 576-13 853-31 654-32 229-27 726 Årets resultat -36 782-4 925-27 453-27 669-11 262 Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter vilka vi trots detta lyckats hålla på en rimlig nivå. Spanien har t ex höjt ett antal skatter som på el, fastigheter och inte minst momsen som de senaste åren ökat från 16% till 21%. Allting som vi köper in som betalas från Sverige såsom NAM-kontorets drift, lägenhetsreparationer och investeringar mm drabbas av denna momsökning. Här är det viktigt för veckoavgifterna att NAM-bolaget infriar sin budet vilket man med råge gjorde under år 2013. Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt som ännu inte är slutfört. Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2013 och 2014, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2014 till ca 19 000 kr.
5 Fastighets AB Andalucia del Mar, Anders Styrelsen beslutade att år 2013 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2013 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2014 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras. Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2013 ett fribelopp om 1 780 kr för investeringar i inventarier och för år 2014 föreslås ett fribelopp om 1 800 kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2013 inklusive bil, tvätt och städavgifter var 3 900 kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2013 fastställes till 3 900 kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 0 kr per vecka. För 2014 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt 3 500 kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2014 inom fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 0 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år 2015. Beloppet som föreslås uppgår till 3 500 kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten: balanserad förlust -147 661 årets förlust -36 782-184 443 behandlas så att i ny räkning överföres -184 443 samt att från föregående år balanserat aktieägartillskott 393 210 samt under året erhållit aktieägartillskott 0 balanseras i ny räkning 393 210 Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 130101 120101 RESULTATRÄKNING NOT -131231-121231 Veckoavgifter 178 500 204 000 Övriga rörelseintäkter 4 555 7 736 183 055 211 736 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -204 900-194 389 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1-22 731-31 200-227 631-225 589 Rörelseresultat -44 576-13 853 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 063 9 808 Räntekostnader och liknande resultatposter -269-880 Resultat före skatt -36 782-4 925 Skatt 0 0 Årets resultat -36 782-4 925
7 BALANSRÄKNING NOT 131231 121231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 2 381 619 383 797 Inventarier 3, 4, 5, 6 109 627 129 447 491 246 513 244 Finansiella anläggningstillgångar Aktier 7 16 449 16 449 Andra långfristiga fordringar 35 965 34 678 52 414 51 127 Summa anläggningstillgångar 543 660 564 371 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 8 153 881 165 427 Kortfristig fordran 5 420 Förskott leverantör 1 564 0 155 445 170 847 Kassa och bank 16 591 19 831 Summa omsättningstillgångar 172 036 190 678 SUMMA TILLGÅNGAR 715 696 755 049
8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 131231 121231 Eget kapital 9 Bundet eget kapital Aktiekapital 300 000 300 000 Reservfond 198 029 198 029 498 029 498 029 Fritt eget kapital Ovillkorat Aktieägartillskott 393 210 393 210 Balanserat resultat -147 661-142 736 Årets resultat -36 782-4 925 208 767 245 549 Summa eget kapital 706 796 743 578 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 900 11 471 8 900 11 471 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 715 696 755 049 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. I Bolagets veckoavgifter ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, 2013 2012 telefoni, it och övriga utlägg uppgår till 9 343 9 386 1 Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition se nedan Bad och Kök 3,33% Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna. Bad och kök avskrivs på en period av 25 år. Första året gjordes avskrivningar på 20 %, resterande 80 % delas upp på de kommande 24 åren.
10 Det har under 2010 konstaterats att den verkliga realistiska livslängden av en Air Condition-anläggning trots årlig service, är ca 10 år. Avskrivningstiden för Air Condition-anläggningen har därför ändrats från år 2010 från tidigare 15 år, 6,67% till att inför framtiden utgöra 10 år, 10%. För att anpassa bolaget till den nya avskrivningsplanen avskrivs restvärdet år 2011-2013 med ca en tredjedel per år. Vid byte av Air Condition-anläggningen utrangeras restvärdet direkt och den nya anläggningen skrivs av enligt den nyantagna avskrivningsplanen på 10 år. 2 Lägenhet 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 435 527 435 527 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 435 527 435 527 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -51 730-49 552 Årets avskrivningar -2 178-2 178 Utgående ackumulerade avskrivningar -53 908-51 730 Utgående redovisat värde 381 619 383 797 3 Inventarier 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 158 460 157 611 Inköp 733 3 886 Försäljningar / utrangeringar -68 491-3 037 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 90 702 158 460 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -108 644-91 873 Försäljningar / utrangeringar 68 491 3 037 Årets avskrivningar -11 338-19 808 Utgående ackumulerade avskrivningar -51 491-108 644 Utgående redovisat värde 39 211 49 816
11 4 Kök 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 86 000 86 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 86 000 86 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -49 460-46 596 Årets avskrivningar -2 864-2 864 Utgående ackumulerade avskrivningar -52 324-49 460 Utgående redovisat värde 33 676 36 540 5 Bad 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 90 595 90 595 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 90 595 90 595 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -50 838-47 821 Årets avskrivningar -3 017-3 017 Utgående ackumulerade avskrivningar -53 855-50 838 Utgående redovisat värde 36 740 39 757 6 Air Condition 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 24 899 24 899 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 899 24 899 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -21 565-18 232 Årets avskrivningar -3 334-3 333 Utgående ackumulerade avskrivningar -24 899-21 565 Utgående redovisat värde 0 3 334
12 7 Aktier Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO 50 062. 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 16 449 16 449 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 449 16 449 Utgående redovisat värde 16 449 16 449 8 Övriga kortfristiga fordringar 131231 121231 Likvidavräkning (Kassa) 153 881 165 427 9 Förändring av eget kapital Antal aktier. 150 st Ovillkorat Aktiekapital Reservfond aktieägar- Balanserat Årets tillskott resultat resultat Belopp vid årets ingång 300 000 198 029 393 210-142 736-4 925 Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut -4 925 4 925 Aktieägartillskott Årets resultat -36 782 Belopp vid årets utgång 300 000 198 029 393 210-147 661-36 782 Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital.
13 Stockholm den 23 april 2014 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2014 Anne Lengholt Auktoriserad revisor