GWA ARTIKELSERIE Titel: Ogiltigt fastighetsköp Rättsområde: Fastighetsrätt Författare: Sten Gisselberg Datum: 2015-01-30 Klander av fastighetsköp Ett fastighetsköp kan vara ogiltigt av olika anledningar. Den situationen som regleras i 4 kap 21 JB är när fastigheten kan frångå köparen efter att tredje man riktar talan mot köparen och klandrar dennes fång. Det handlar om att någon i uppgiven egenskap av rätt ägare väcker talan mot påstådd ägare som härleder sin rätt från annan än kärandens fångesman och som pga. av besittning, lagfart eller annat förhållande har möjlighet att råda över fastigheten. Det är således fråga om två köpare som härleder sin rätt från olika säljare. Denna situation ska skiljas från den när två köpare härleder sin rätt från samma säljare dubbelöverlåtelse (tvesala). Utanför klanderbegreppet faller en äganderättstvist som har sin grund i ett mellan parterna ingånget avtal, t ex när ena parten förvärvat fastigheten av den andra och talan förs om återgång eller hävande av överlåtelsen. Det kan vara fråga om formfel, ett avtal tillkommet genom tvång eller svek eller att svaranden gjort sig skyldig till kontraktsbrott (jfr ogiltighet enligt 19 kap 13 2 st. ÄB). Vid klander kan köparen rikta talan mot säljaren med yrkande om hävning av köpet och eventuellt skadestånd. En förutsättning för att köparen ska vinna framgång är att han kan visa att tredje man är berättigad till ett vindikationsanspråk mot honom.
Säljaren har en skyldighet att hålla köparen skadeslös. Skadeståndet ska beräknas efter det positiva konstraktsintresset. Köparen är därmed berättigad till ersättning för den värdeökning av egendomen som han förlorar. Regleringen i en klanderprocess av mellanhavanden mellan den som efter klander återvinner fastighet och köparen framgår av 5 kap JB. Återbetalning av köpeskillingen och rätt till skadestånd Säljaren är skyldig att återbetala köpeskillingen oavsett om köparen har avträtt fastigheten eller inte. Skyldighet att återbära köpeskillingen är inte betingad av köparens goda tro. Säljaren är skyldig att återbetala köpeskillingen även om fastigheten sjunkit i värde. Köparen har rätt att kräva värdestegring som skadestånd i den mån värdestegringen inte innefattar sådana nedlagda kostnader som rätte ägaren har att ersätta enligt 5 kap 3 JB. Köparen kan åberopa god tro som grund för skadestånd. Den goda tron ska ha förelegat vid köpet. Om köparen senare försätts i ond tro förlorar han inte rätten till skadestånd. Det saknar betydelse om säljaren varit i god tro. 5 kap JB Här regleras förhållandet mellan köparna i klanderprocessen, dvs. den köpare (tredje man) som efter klander återvinner fastigheten från den köpare som är motpart i klanderprocessen. Den avträdande köparen ska utge ersättning för avkastning till den rätte ägaren, inte till säljaren (1 ). Av billighetsskäl bör denna grundsats inskränkas till de fall då besittaren verkligen erhållit kunskap om att annan har bättre rätt till fastigheten. Skyldighet att redovisa avkastning förutsätter antingen kännedom om annans bättre rätt eller stämning. 2(5)
Om någon istället för att hyra ut fastigheten själv bebor den, bör han utge ersättning som motsvarar den avkastning som kunnat utgå ur fastigheten. Enligt 3 ska den vinnande parten ersätta den frånträdande parten dels nödvändiga kostnader som krävts för fastighetens underhåll, dels nyttiga kostnader som uppkommit innan vetskap om klander förelåg. Ersättning för nyttig kostnad utgår högst med det belopp som fastighetens värde höjts. Analog tillämpning av 5 kap JB utanför klanderfallen 5 kap JB avser en sakrättslig konflikt och inte en obligationsrättslig fråga om ogiltigt avtal som kan vara för handen vid t ex ogiltighet enligt 19 kap 13 2 st. ÄB. I Stockholms tingsrätts dom den 11 juli 2014 i mål nr T 623-13 var det fråga om köparens rätt till ersättning av det säljande dödsboet efter att köpet förklarats ogiltigt med stöd av 19 kap 13 2 st ÄB. Köparen hade påbörjat omfattande renovering av fastigheten omedelbart efter tillträdet. När köparen blev informerad om att köpet klandrats hade arbeten påbörjats som det skulle ta upp till sex månader att slutföra. Köparen träffade avtal med dödsboet om kvarsittande på fastigheten. När köparen väckte talan mot säljaren om ersättning hade han suttit kvar på fastigheten i 14 år. NJA 1987 s. 845 Ett fastighetsköp förklarades ogiltigt pga. av att köpeskillingen var felaktigt angiven i köpeavtalet (jfr 4 kap 1 JB). Båda parter ansågs ha varit medvetna om ogiltigheten, vilket innebär att köparen inte kan ha varit i god tro. HD har i domen hämtat viss vägledning från reglerna om klander i 5 kap JB, men fann även skäl att tillämpa reglerna i 4 kap 15 3 st. konkurslagen, som föreskriver att den som lagt ned nödvändig eller nyttig kostnad på egendom som återbärs har rätt till ersättning för denna, om det inte finns särskilda skäl mot det. Det 3(5)
ansågs möjligt att anpassa tillämpningen till omständigheterna i det enskilda fallet. Ond tro ansågs inte hindra rätt till ersättning för nedlagda kostnader. I formbristfallet anses båda parter känna till ogiltigheten och att det därmed endast är en tidsfråga när återgång kommer att ske. HD uttalar att det förmögenhetsläge som gällde innan det ogiltiga avtalet bör återställas.; ingendera parten ska slutligen vinna på en ogiltig transaktion. Säljaren ska således inte få utnyttja en möjlighet att återfå fastigheten i ett bättre skick än han lämnade den. Stockholms tingsrätts dom den 11 juli 2014 i mål nr T 623-13 Målet avser inte frågan om köparens förhållande till tredje man som har bättre rätt till fastigheten, utan handlar om den ondtroende, oaktsamma säljaren som ska utge ersättning för nedlagda kostnader och värdeökning. Uppdelningen av nödvändiga och nyttiga kostnader är därför inte direkt tillämplig. Det blir svårt att upprätthålla gränsen mellan nödvändiga och nyttiga kostnader i ett fall när en culpös säljare får tillbaka en fastighet som är i ett helt annat (bättre) skick än vid försäljningen. Tingsrätten konstaterade att 5 kap JB inte tar sikte på alla fall av återgång eller hävning utan enbart på situationen när en fastighet återvinns från köparen, inte av säljaren, utan av tredje man. Vidare fann tingsrätten att båda parter var inställda på att äganderätten överförts på köparen och att köpeavtalet garanterar köparen att möjligheten för dödsbodelägarna att tillskiftas fastigheten inte var aktuell. Detta påminner enligt tingsrätten om en hävningssituation efter säljarens avtalsbrott. Ett annat särdrag med det aktuella fallet är att prestationerna inte hade återgått; köparen alltjämt satt kvar på fastigheten. Den dödsbodelägare som fört talan om ogiltighet har sedermera inte tillskiftats fastigheten. Det framstår därför enligt tingsrätten oklart varför ogiltighetstalan förts. 4(5)
Frågan om ond eller god tro eller uppdelning i nödvändiga och nyttiga kostnader framstår enligt tingsrätten inte som helt tillämplig på den aktuella ogiltighetssituationen. Utgångspunkten bör istället vara att det förmögenhetsläge som gällt innan köpet om möjligt återställs och att ingen av parterna ska vinna på ett ogiltigt köp (jfr NJA 1987 s. 845). Detta gäller särskilt när dödsboet garanterat att det uppställda försäljningsvillkoret har varit uppfyllt. Resultatet skulle bli stötande om säljaren gör en vinst genom att få tillbaka fastigheten i väsentligt bättre skick än den var vid köpet medan köparen skulle drabbas av en förlust beroende på hur kostnaderna ska klassificeras. Utifrån fastighetens skick vid tillträdet måste en stor del av de renoverings- och moderniseringsarbete som köparen inlett ansetts som nödvändiga. Tingsrätten utgick sålunda från att alla åtgärder varit antingen nödvändiga eller nyttiga. Om det förmögenhetsläge som gällde innan köpet ska uppnås kan inte ersättningsmöjligheten för nyttiga kostnader begränsas till värdehöjningen utan hela kostnaden ska ersättas på samma sätt som föreskrivs i 4 kap 15 2 st. konkurslagen. Tingsrätten har utgått från att köparen räknat med att köpet skulle bli bestående och att ogiltighetstalan skulle avslås. Allt arbete bör därför bedömas utifrån ett totalkoncept och att arbetet därmed inte kunde avbrytas och lämnas i oavslutat skick. Detta skulle snarare kunna leda till att fastigheten skadades eller minskade i värde. Köparen ansågs därför berättigad till ersättning oavsett om arbetena utförts före eller efter att han delgetts stämningsansökan. Någon uppdelning av nyttiga eller nödvändiga kostnader ansågs inte behöva göras. 5(5)