BESLUT 2013-12-13 Stockholm

1 SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 Rotel 020108 BESLUT 2013-12-13 Stockholm Mål nr ÖH 90-13 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2012-12-19 i ärende nr 3301-12, se bilaga A KLAGANDE 1. Monica Kvarnström, 610104-0324 Pennygången 45 414 82 Göteborg 2. Kari Laine, 701126-5019 Pennygången 37 414 82 Göteborg 3. Sara Nangemo, 790703-4909 Pennygången 47 414 82 Göteborg Ombud för 2 och 3: Jur.kand. Conny Borup Hyresgästföreningen Box 7304 402 36 Göteborg MOTPART Stena Fastigheter Väst AB, 556093-6279 Box 31157 400 32 Göteborg Ombud: Fastighetsjuristen Ola Björstedt Fastighetsägarna GFR Box 53081 400 14 Göteborg SAKEN Godkännande av förbättringsarbeten HOVRÄTTENS AVGÖRANDE Se nästa sida. Dok.Id 1066742 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 00 08-561 675 09 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd2@dom.se www.svea.se

2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten avskriver målet såvitt avser Kari Laine. 2. Hovrätten avslår övriga överklaganden.

3 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 YRKANDEN I HOVRÄTTEN Monica Kvarnström och Sara Nangemo har yrkat att hovrätten ska avslå Stena Fastigheter Väst AB:s (hyresvärden) talan i hyresnämnden. Hyresvärden har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut. Kari Laine har återkallat sitt överklagande. HOVRÄTTENS SKÄL Parternas talan Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Sara Nangemo har vidhållit och utvecklat vad hon anfört i hyresnämnden. Hon har därutöver lagt till bl.a. följande. Bostadsområdet som etappvis ska byggas om består av 771 bostadslägenheter. Den etapp som nu berörs avser enbart 54 lägenheter. I begreppet hyresgäster i allmänhet ska hänsyn tas till vad samtliga boende anser som kommer att beröras av ombyggnationen. Så har inte hyresnämnden bedömt det. Hovrätten ska vid bedömningen av vad hyresgäster i allmänhet anser om de yrkade åtgärderna ta hänsyn till vad hela bostadsområdet i sin helhet har uttryckt i den enkät som hyresgästföreningen låtit göra samt till de namnunderskrifter som nätverket Pennygångens framtid samlat in mot de åtgärder som hyresvärden yrkar. Vid diskussioner med företrädare för hyresvärden har både hyresgäster och Hyresgästföreningen föreslagit olika ombyggnadsnivåer, som i dag är vanligt förekommande vid större ombyggnationer. Olika ombyggnadsnivåer innebär med en självklarhet olika hyresnivåer som i sin tur innebär en valmöjlighet samt att fler hyresgäster kan bo kvar efter ombyggnationen. Dessvärre har hyresvärden inte varit intresserad av att föra diskussioner avseende olika nivåer vilket torde innebära att rubriken till regelsystemet hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten enbart har varit en chimär i detta ärende.

4 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 Vid hyresförhandlingarna har hyresvärden föreslagit en viss trappning av hyresnivåerna. För att ta del av den föreslagna trappningen är respektive hyresgäst tvingad att återflytta till sin tidigare bostadslägenhet eller en annan av samma storlek. Således kan inte de boende välja en mindre eller större bostadslägenhet utan att gå miste om en infasning av hyran. Vidare skulle förhandlingsöverenskommelsen innehålla en klausul som angav att infasningen av hyresnivån ska upphöra vid ett direktbyte, uthyrning av lägenheten i andra hand och vid olika former av överlåtelse. Att inskränka infasningen på detta sätt gör att Hyresgästföreningen inte har möjlighet att medverka till en sådan förhandlingsöverenskommelse då den torde strida mot gällande rätt. Någon hyresförhandling äger i dagsläget inte rum varför det torde föreligga en uppenbar risk att hyresvärden strandar hyresförhandlingarna inom kort för att sedan efter en eventuell ombyggnation på sätt som man yrkat i hyresförhandlingarna, kräva hyresnivåer av bostadssökandena som Hyresgästföreningen avvisat. För det fall att ny hyresgäst begär villkorsändring enligt 12 kap. 54 jordabalken (JB) blir denne skyldig att erlägga en högre hyresnivå som kortast kan bli sex månader utan att kunna kräva återbetalning av för hög hyra. Vidare om Hyresgästföreningen begär förhandling enligt hyresförhandlingslagen kommer de enskilda hyresgästerna att under en längre tid vara skyldiga att erlägga den högre hyresnivån och även i detta fall inte kunna kräva någon återbetalning. Det görs således gällande att det föreligger en uppenbar risk att hyresvärden efter det att hovrätten meddelat beslut som medger de yrkade åtgärderna strandar hyresförhandlingen. I ett sådant läge är de enskilda hyresgästerna inte skyddade mot att drabbas av omotiverade hyreshöjningar som hyresnämnden anger i sitt beslut. Monica Kvarnström har vidhållit och utvecklat vad hon anfört i hyresnämnden. Hon har därutöver lagt till bl.a. följande. Hyresvärden har inte uppfyllt sin plikt som fastighetsägare under de sju år som de varit ägare av området. Med minimalt underhåll har de lagt mycket av hyresgästernas inbetalda hyror i kassakistan och nu vill hyresvärden att hyresgästerna ska betala för en förestående totalrenovering. Fastighetsägaren borde ha fonderat medel för framtida renoveringar. Det är inte skäligt att hyresgästerna nu ska behöva betala för hyresvärdens bristande underhåll. Den

5 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 hyreshöjning på 68 procent som åtgärderna kommer att innebära kommer att medföra att många hyresgäster tvingas flytta. Hyresvärden har vidhållit och utvecklat vad bolaget anfört i hyresnämnden. Hyresvärden har därutöver lagt till bl.a. följande. Endast de 54 lägenheter som berörs av ansökan ska beaktas. Varje ärende får bedömas för sig. Det finns även anledning att betrakta enkätundersökningen med viss skepsis eftersom borfallet var stort, frågorna vinklade och metoden osäker. Byggnadernas beskaffenhet gör det olämpligt med olika ombyggnadsnivåer. Åtgärderna är beroende av varandra. Det är tillåtligheten av begärda åtgärder och inte hyran som ska vara föremål för prövningen i detta ärende. När det gäller de av hyresgästerna angivna hyresnivåerna finns en felaktighet. För en lägenhet om ett rum och kokvrå har hyresvärden yrkat 3 665 kr och inte 4 040 kr. De hyresnivåer som omtalas är vad hyresvärden har yrkat. Förhandlingarna är inte klara och följaktligen är inga hyror bestämda. Hyresvärden önskar fortsätta förhandlingarna med Hyresgästföreningen och diskussioner har förekommit parterna emellan efter sammanträdet i hyresnämnden. Om hyresvärden och Hyresgästföreningen inte kan nå enighet om hyran kommer hyressättning att ske med hänsyn till reglerna om lägenheternas bruksvärde. Hyresnämnden kan då besluta om hyran. Hyresvärdens yrkande kan inte läggas till grund för en bedömning av om åtgärderna kan antas medföra en hyreshöjning som gått utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver. Hyresvärden har yrkat att förhandlingsöverenskommelsen ska innehålla en klausul med innebörd att infasningen av hyresnivån ska upphöra vid direktbyte och olika former av överlåtelse. Liksom beträffande hyresnivån är detta ett yrkande från hyresvärdens sida. Hyresvärden är medveten om att el- och vattenförbrukningen kan stiga om lägenheterna förses med tvättmaskin och torktumlare. Dock ingår normalförbrukning

6 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 av vatten i de yrkade hyrorna. Dessutom kommer partsorganisationerna, eller hyresnämnden, att ta hänsyn till dessa förhållanden när hyran bestäms. Hovrättens bedömning Eftersom Kari Laine har återkallat sitt överklagande ska målet avskrivas såvitt avser honom. Monica Kvarnström och Sara Nangemo har i huvudsak framfört invändningar som rör frågan om vilken krets som ska avses med begreppet hyresgäster i allmänhet, olika ombyggnadsnivåer, hyresvärdens bristande underhåll för förfluten tid samt hyrans storlek och trappning av hyran. I dessa frågor vill hovrätten anföra följande. En hyresvärd som önskar genomföra bruksvärdehöjande åtgärder i en lägenhet och inte har fått hyresgästens medgivande till detta, får ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyresnämnden och, efter överklagande, hovrätten har då att ta ställning till ansökan och antingen tillåta åtgärden eller inte tillåta den (12 kap. 18 d JB). Vid prövningen ska ställning tas till om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs samt väga detta mot hyresgästens intresse, närmare bestämt får det inte vara oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs (12 kap. 18 f JB). Hyresvärdens intresse ska enligt 12 kap. 18 f andra stycket JB vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Det ska alltså röra sig om ett objektivt hyresgästintresse. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Det saknas laglig möjlighet att utifrån den enskilde hyresgästens önskemål anvisa alternativa ombyggnadsnivåer för olika lägenheter. När det gäller det objektiva hyresgästintresset har Sara Nangemo anfört att en enkät hos de boende i området ska läggas till grund för hovrättens bedömning. Enligt hovrättens mening är de boende i ett område en alltför snäv grupp hyresgäster för att deras åsikter ensamt ska kunna anses ge uttryck för de intressen hyresgäster i allmänhet kan tänkas ha. Dessutom får en sådan enkätundersökning som nämnts värderas med försiktighet eftersom det är oklart på vilka grunder den kommit till.

7 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs. Åtgärderna går inte utöver den standard som hyresgäster i allmänhet kan tänkas vilja ha. När det särskilt gäller standarden, underhåll och begreppet standardhöjande åtgärder vill hovrätten anföra följande. En hyresvärd som önskar vidta standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet behöver inhämta hyresgästens eller hyresnämndens tillstånd. Att hyresvärden genomför en standardhöjande åtgärd innebär som regel att bruksvärdet påverkas och därmed även hyran. Rena underhållsåtgärder och åtgärder som innebär en ringa påverkan på bruksvärdet anses inte vara standardhöjande och det krävs därför inte tillstånd från hyresgästen eller hyresnämnden. Exempel på rena underhållsåtgärder är målning och stambyte. Ett exempel på åtgärd som ansetts utgöra en så ringa påverkan på bruksvärdet att de inte ansetts standardhöjande är utökning av antalet vägguttag (RH 2000:32). Ett annat är installation av säkerhetsdörrar som medförde en höjning av hyran med 85 kr per månad (RH 2011:32). Om det är ett inte obetydligt antal åtgärder som hyresvärden vill vidta och det skulle krävas en prövning för att avgöra vilka som är tillståndpliktiga respektive inte tillståndspliktiga prövas alla åtgärder i ett sammanhang utan åtskillnad (RH 2004:3). Ur ett rättsligt perspektiv innebär detta att en standardhöjande åtgärd kan medföra en hyreshöjning närhelst den vidtas och att en hyresvärd därför inte kan sägas kompensera sig genom att eftersätta underhållet av fastigheten. Den hyreshöjning som normalt följer av att hyresvärden vidtar standardhöjande åtgärder kan vara av visst intresse vid prövningen. En mycket kraftig hyreshöjning kan i och för sig indikera att åtgärderna går utöver vad hyresgäster i allmänhet önskar. Monica Kvarnström och Sara Nangemo har framfört att hyreshöjningen blir stor. Det är dock inte ovanligt, som i detta fall, att hyresvärden och Hyresgästföreningen förhandlar hyran. Den hyresgäst som är missnöjd med den framförhandlade hyran får väcka talan i hyresnämnden. Hyresnämnden har då att bestämma hyran i enlighet med bestämmelserna om bruksvärdehyra.

8 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13 Avdelning 02 Det som i övrigt förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Monica Kvarnströms och Sara Nangemos överklaganden ska därför avslås. Hovrättens beslut får enligt 10 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas. I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach, referent, samt tf. hovrättsassessorn Lena Lindbäck.

Bilaga A 1 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 Meddelat i Göteborg Ärende nr 3301-12 Rotel 5 FASTIGHET/ADRESS Järnbrott 117:6, Pennygången 33 m fl, Göteborg SÖKANDE Stena Fastigheter Väst AB, 556093-6279 Box 31157 400 32 Göteborg Ombud: Ola Björstedt Fastighetsägarna G F R Box 53081 400 14 Göteborg MOTPARTER 1. Nedzib Balicevac, 600410-1512 Pennygången 45 Lgh 1101 414 82 Göteborg 2. Linnéa TERESE Forslund, 690727-4903 Pennygången 35 Lgh 1102 414 82 Göteborg 3. Bayan Hussein, 700101-3684 Pennygången 33 Lgh 1202 414 82 Göteborg 4. Tebin Hussein, 590701-1455 Pennygången 33 Lgh 1202 414 82 Göteborg 5. MONICA Hillevi Marianne Kvarnström, 610104-0324 Pennygången 45 Lgh 1201 414 82 Göteborg 6. KARI Mikael Laine, 701126-5019 Medborgare i Finland Pennygången 37 Lgh 1203 414 82 Göteborg 7. SARA Elisabeth Nangemo, 790703-4909 Pennygången 47 Lgh 1101 414 82 Göteborg Dok.Id 101180 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Ullevigatan 15 031-701 12 60 031-701 12 70 måndag fredag 404 83 Göteborg E-post: hyresnamndenigoteborg@dom.se www.hyresnamnden.se 09:00-12:00 13:00-15:00

2 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 3301-12 Ombud för nr 6 och 7: Conny Borup Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Box 7304 402 36 Göteborg SAKEN Godkännande av förbättringsarbeten NÄMNDENS BESLUT Hyresnämnden ger Stena Fastigheter Väst AB tillstånd att få utföra de begärda förbättringsarbetena i motparternas lägenheter.

3 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 3301-12 YRKANDEN MM Stena Fastigheter Väst AB (i fortsättningen benämnd Stena Fastigheter) äger ett bostadsområde i Högsbohöjd i Göteborg med 771 bostadslägenheter. Stena Fastigheter har för avsikt att i etapper bygga om bostäderna i området. Den första etappen omfattar 54 lägenheter. Stena Fastigheter har upplyst att 16 av dessa lägenheter saknar hyresgäster medan hyresgäster i 32 lägenheter har godkänt de planerade åtgärderna. Hyresgäster i tre lägenheter har motsatt sig åtgärderna och hyresgäster i tre lägenheter har inte besvarat Stena Fastigheters förfrågan om godkännande. Stena Fastigheter har ansökt om tillstånd att i motparternas lägenheter få utföra de tillståndspliktiga åtgärder som framgår av bilaga 1. Stena Fastigheter har därefter återtagit ansökan i de delar den avser åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten. Av motparterna har Kari Laine och Sara Nangemo samt Monica Kvarnström bestritt ansökningen. De övriga motparterna har inte yttrat sig. SKÄL Stena Fastigheter har till stöd för sin ansökan anfört följande, se bilaga 2-3, och tillagt i huvudsak: Sedan ansökan ingavs motsätter sig inte längre hyresgästerna till flertalet lägenheter ansökningen. Hyresvärden har därför återkallat ansökan såvitt avser de gemensamma utrymmena. Kari Laine och Sara Nangemo har anfört följande, se bilaga 4, och tillagt i huvudsak: Hyresgästföreningens enkät skickades till 713 boende varav 289 svar inkom. Det är inom de 289 svaren som 80 respektive 97 procent har framfört kritiska synpunkter på hyresvärdens ombyggnadsplaner. Det vitsordas inte att tvättpelare i lägenhet och parkettgolv i alla rum är ett allmänt hyresgästintresse. En gemensam tvättstuga är ett mötesrum för de boende. Hyresvärdens påståenden om vad som utgör ett allmänt

4 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 3301-12 hyresgästintresse och vad som är fastighetsekonomiskt motiverat kan inte heller vitsordas. Monica Kvarnström har yttrat sig (aktbil 16). Hon har vidare under nämndens sammanträde instämt i vad Kari Laine och Sara Nangemo har anfört. Stena Fastigheter har åberopat fotografisk dokumentation av lägenheternas skick och sakkunnigbedömning av ljudisoleringen i lägenheterna. På Stena Fastigheters begäran har den i Stena Bygg AB anställde arkitekten Johan Burell vittnat och beskrivit behovet av att åtgärderna vidtas. Lagreglering Reglerna om förbättrings- och ändringsarbeten finns i 12 kap. jordabalken. Enligt 18 d får en fastighetsägare bara med hyresgästens samtycke eller hyresnämndens tillstånd utföra sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte obetydlig ändring av en sådan lägenhet. Av 18 f framgår att hyresvärden skall få bifall till sin ansökan om värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och detta inte är oskäligt mot hyresgästen. Vid denna oskälighetsbedömning skall hyresvärdens intresse vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet har. Om det finns särskilda skäl får även omständigheter som endast hänför sig till den enskilde hyresgästen beaktas. Hyresnämndens bedömning Mot de skäl som hyresvärden har åberopat skall vägas de skäl som hyresgästerna har för att motsätta sig åtgärderna. I frågan om det är oskäligt mot motparterna att de sökta åtgärderna vidtas bör beaktas att motparterna utgör en mindre andel av de berörda hyresgästerna. För flertalet av de bostäder som nu berörs har hyresgästen godkänt

5 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 3301-12 ombyggnaden vilket kan tolkas som att hyresgäster i allmänhet har ett intresse av att åtgärderna genomförs. Det är i första hand hyresvärden som har att göra de fastighetsekonomiska och tekniska bedömningar som innefattas vid en ombyggnad av bostadslägenheter. Genom den redovisning som hyresvärden har lämnat är det utrett att den ombyggnad hyresvärden vill genomföra inte kommer att innebära att huset får någon överstandard. De förändringar som hyresvärden vill åstadkomma i lägenheterna syftar till att modernisera dessa så att de svarar mot de krav som hyresgäster i dag och inom överskådlig framtid har rätt att ställa på ett bra och funktionellt boende. Hyresnämnden finner att de åtgärder Stena Fastigheter vill utföra är sådana som i sig kan utgöra ett beaktansvärt intresse för en hyresvärd. Motparterna har invänt att den hyreshöjning som åtgärderna kommer att medföra blir så hög att hyresgäster kommer att tvingas flytta från sina bostäder. De bostäder som ansökan gäller omfattas av en förhandlingsordning mellan Stena Fastigheter och hyresgästföreningen. Den hyreshöjning som blir följden av ombyggnaden är en fråga för förhandling med hyresgästföreningen. Om hyresvärden och hyresgästföreningen inte kan nå enighet om hyran kommer hyressättningen att ske med hänsyn till reglerna om lägenheternas bruksvärde. Dessa regler ska skydda hyresgästerna mot att de drabbas av några omotiverade hyreshöjningar. Stena Fastigheter har vidare garanterat de hyresgäster som inte kan eller önskar bo kvar efter ombyggnaden ersättningsbostäder. Hyresnämnden finner därför att det inte är oskäligt mot hyresgästerna att de sökta åtgärderna får utföras. Stena Fastigheters ansökan ska därför bifallas. HUR MAN ÖVERKLAGAR Om du vill överklaga detta beslut ska du skriva till Svea Hovrätt som ska pröva överklagandet. Överklagandet ska dock skickas eller lämnas till hyresnämnden.

6 HYRESNÄMNDEN I GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19 3301-12 För att hovrätten ska kunna ta upp överklagandet måste det ha kommit in till hyresnämnden inom tre veckor från detta besluts datum eller senast den 9 januari 2013. Överklagandet ska innehålla uppgifter om 1. det beslut som du överklagar genom att ange nämndens namn och ärendenummer samt dagen för beslutet, 2. parternas namn, postadresser, personnummer eller organisationsnummer samt telefonnummer, 3. vilken ändring du vill ha av nämndens beslut, 4. varför nämndens beslut ska ändras, 5. vilka bevis du vill åberopa i hovrätten och vad som ska visas med varje bevis. Om du har skriftliga bevis som inte getts in till nämnden tidigare ska dessa ges in till nämnden samtidigt med överklagandet. Behöver du fler upplysningar om hur du överklagar kan du kontakta nämnden. Adress och telefonnummer finns på första sidan av detta beslut. Hans Henriksson I beslutet har deltagit hyresrådet Hans Henriksson (ordförande) samt ledamöterna Jerker Almgren och Bengt Svensson. SKILJAKTIG MENING Bengt Svensson är av skiljaktig mening och anför följande. Jag anser att hyresgäster i allmänhet inte har intresse av att badrum förses med golv av klinker och med tvättpelare samt av att parkettgolv läggs in i andra rum än vardagsrum. Vid den intresseavvägning som ska ske mellan hyresvärdens intresse av att få genomföra dessa åtgärder och hyresgästernas intressen av att slippa anser jag att hyresgästernas intresse väger tyngre. I dessa delar ska därför ansökningen ogillas. Överröstad i denna fråga är jag i övrigt ense med majoriteten.

Bilaga 1 HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 5 INKOM: 2012-12-19 MÅLNR: 3301-12 AKTBIL:

Bilaga 2 HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 5 INKOM: 2012-12-19 MÅLNR: 3301-12 AKTBIL:

Bilaga 3 HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 5 INKOM: 2012-12-19 MÅLNR: 3301-12 AKTBIL:

Bilaga 4 HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I GÖTEBORG Rotel 5 INKOM: 2012-12-19 MÅLNR: 3301-12 AKTBIL: