Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27 Boindex sjönk till 131,6 fjärde kvartalet 2014 Ökade småhuspriser förklarar nedgången Boindex uppgick till 131,6 fjärde kvartalet förra året, vilket är en nedgång från 132,5 under tredje kvartalet. Husköpkraften försämrades genom ökade småhuspriser, trots positiva faktorer som stigande disponibelinkomster och sjunkande räntor. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 32 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket låg på 2,1 miljoner kronor i fjärde kvartalet jämfört med 1,9 miljoner under det tredje kvartalet. Den säsongsmässiga uppgången är något kraftigare än tidigare år beroende på en kraftigare säsongsmässig nedgång än normalt under tredje kvartalet. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 2,07 % från 2,26 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 2,64 % till 2,43 %, och den rörliga räntan sjönk från 2,14 % till 1,93 %. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 587 000 kronor jämfört med 571 000 kronor motsvarande kvartal förra året. I 10 av de 43 undersökta orter/regioner sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Östersund, Uppsala och Gotland, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Örnsköldsvik och Sandviken följt av Piteå. 140 130 120 110 100 90 80 70 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2001 112,7 2002 111,9 2003 107,2 2004 115,2 2005 110,1 2006 104,2 2007 102,7 2008 103,9 2009 128,2 2010 115,8 2011 111,6 2012 123,1 2013 133,0 ---------------------------- 2013 128,7 133,9 135,4 133,9 Källa: Swedbank samt data från Mäklarstatistik. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. 2014 129,7 134,1 132,5 131,6 Jan Ihrfelt, Swedbank Research tfn 08-5859 3648, e-post: jan.ihrfelt@swedbank.se Internet: www.swedbank.se/boindex

Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna stiger säsongsmässigt Medianpriset för småhus steg från 1,90 miljoner under tredje kvartalet förra året till 2,11 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Årstakten blev 6,8 %, vilket innebär en kraftig ökning från tidigare kvartalets 1,3 %. Medianpriset steg sekventiellt i samtliga undersökta regioner d v s Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionen samt i mindre och medelstora städer. Medianpriset i Stockholmsregionen steg till 4,00 miljoner kronor jämfört med 3,88 miljoner kronor kvartalet innan. I årstakt steg priserna med 11,1 %. I Göteborgsregionen steg medianpriset från 3,20 miljoner i tredje kvartalet till 3,39 miljoner i det fjärde kvartalet. Årstakten blev 8,7 %. I Malmöregionen steg priserna i årstakt med 5,8 % samtidigt som medianpriset steg till 2,75 miljoner kronor i fjärde kvartalet från 2,62 miljoner kronor kvartalet innan en uppgång på 5,0 %. I gruppen medelstora städer steg medianpriset från kvartalet innan och noterade 2,40 miljoner kronor. Årstakten blev 11,6 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg till 1,29 miljoner kronor från 1,20 miljoner kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 10,3 %. Prisutveckling för småhus 1993-2014 per region, medianpris (SEK) 4,200,000 4,000,000 3,800,000 3,600,000 3,400,000 3,200,000 3,000,000 2,800,000 2,600,000 2,400,000 2,200,000 2,000,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker kraftigt, bundna räntor ökar som andel Bolåneräntan vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen. Nedgången av den sammanvägda bolåneräntan, som inleddes första kvartalet 2012 fortsatte under fjärde kvartalet förra året. Sedan slutet av 2011 har den vägda bolåneräntan minskat med 2,0 procentenheter. Boindex Sida 2 (7) 2015-03-27

Under det fjärde kvartalet isolerat sjönk bolåneräntan med 0,19 procentenheter jämfört med kvartalet innan till 2,07 %. Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,19 procentenheter beror på att de bundna räntorna sjönk från 2,64 % till 2,43 % medan de rörliga sjönk från 2,14 % till 1,93 % och samtidigt skedde en mixförskjutning mot mer bundet. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (över ett år) steg från 23,9 % till 27,4 %. Andelen rörliga lån minskade från 76,1 % till 72,6 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2014 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Procent 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens disponibelinkomster stiger i årstakt med 16 000 kr Hushållens disponibelinkomst (median) utgår från gifta och sambeskattade hushåll där minst en i hushållet förvärvsarbetar. I riket som helhet uppgick hushållens årliga disponibelinkomst till 587 000 kronor fjärde kvartalet förra året, vilket innebär en ökning med 2,7 % eller 16 000 kr sedan fjärde kvartalet 2013. Ett Boindex på 131,6 innebär att hushållen nu har 31,6 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 30 % boendekostnader som andel av hushållets disponibelinkomst. När Boindex är 131,6 betalar hushållen 22,8 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 446 000 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 587 000 kronor, innebär det att marginalen nu är 141 000 kronor per år efter skatt, eller 31,6 %. I Stockholmsregionen krävs nu 536 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst för hushållet på 673 000 kronor. Därmed är Boindex på 125,4, vilket är en förbättring jämfört med tredje kvartalet (122,2). Stockholmarna betalar 28,7 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten, att jämföra med rikets 22,8% och gruppen övriga kommuner på 19,6 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 495 000 kronor respektive 525 000 kronor för att nå 100-strecket. Göteborgsregionen har Boindex Sida 3 (7) 2015-03-27

sämst köpkraft av de tre storstadsregionerna med ett boindex på 119. Invånarna i Stockholm har t ex 48 000 kr högre disponibelinkomst än de i Göteborg, pengar som stockholmarna kan lägga på boendet. I Malmöregionen förbättras köpkraften med uppgång från 117,7 i tredje kvartalet till 119,7 i fjärde kvartalet. Ökningen förklaras av en något lugnare prisutveckling än i övriga landet, samtidigt som köpkraften förbättras med sjunkande räntor. Malmöregionen har nu för första gången på många år gått förbi Göteborg. I medelstora städer som grupp har hushållen en marginal på 26,0 %, medan hushåll i övriga kommuner har en marginal på 37,7 % vid husköp eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner, löpande priser 1995-2014 (kr/år) 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 70 % av disponibelinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Mixeffekt förklarar nedgång i riket Under fjärde kvartalet steg husköpkraften i samtliga regioner, d v s Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Malmöregionen, medelstora städer och övriga kommuner. Däremot sjönk Boindex i riket som helhet p g a mixeffekter. Fler försäljningar har skett i kommuner med höga småhuspriser på bekostnad av försäljningar i kommuner med lägre småhuspriser. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2015-03-27

Boindex i olika regioner 1995-2014 150 140 Regionala boindex Stockholm 130 120 Hela riket Övriga kommuner 110 100 90 80 Medelstora städer Göteborg Malmö 70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: Swedbank Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 40 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att invånarantalet i kommunen uppgår till minst 35 000 och minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under fjärde kvartalet förra året noterades att ingen kommun/region understeg 100-strecket, vilket innebär att inga invånare måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Östersund har återigen landets minsta husköpkraft, följt av Uppsala, Gotland och Falun. Husköpkraft steg mest i Örnsköldsvik, Sundsvall och Piteå utifrån fallande huspriser. Den största försämringen noterades i Skövde, Nyköping och Landskrona utifrån kraftigt stigande småhuspriser. En periods observation ska dock tolkas med försiktighet. Örnsköldsvik, Sandviken, Piteå och Västervik har landets högsta husköpkraft. Husköpkraften förbättrades i 33 av de 43 undersökta kommunerna/regionerna. De positiva effekterna från sjunkande räntor och högre inkomster hade en större effekt än de säsongsmässigt stigande småhuspriserna. Som tidigare nämnt, så sjönk boindex för riket beroende på grund av mixeffekter. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2015-03-27

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Plac Kommun Tid. Kvartal 4, 2014 Kvartal 3, 2014 Förändring 1 Örnsköldsvik 3 161.8 145.2 16.6 2 Sandviken 1 154.6 151.7 3.0 3 Piteå 6 154.3 142.9 11.4 4 Västervik 5 152.3 141.4 10.9 5 Hässleholm 4 149.9 145.4 4.5 6 Sundsvall 10 148.3 135.7 12.5 7 Skellefteå 7 146.5 142.0 4.5 8 Kristianstad 2 143.8 145.7-1.9 9 Borlänge 13 139.3 133.2 6.1 10 Vänersborg 8 137.6 138.5-1.0 11 Borås 14 136.3 131.2 5.0 12 Växjö 19 135.1 125.8 9.3 13 Halmstad 18 132.9 126.0 7.0 14 Luleå 21 131.1 125.1 6.1 15 Falkenberg 15 130.7 129.9 0.8 16 Trollhättan 17 128.3 128.8-0.5 17 Karlskrona 26 128.1 122.1 6.0 18 Norrköping 25 127.7 122.3 5.4 19 Skövde 9 127.5 137.3-9.8 20 Eskilstuna 24 127.0 123.1 3.9 21 Gävle 11 126.9 135.2-8.3 22 Lidköping 38 126.8 115.6 11.3 23 Landskrona 12 126.3 135.0-8.7 24 Stockholmsregionen 23 125.4 122.2 3.2 25 Västerås 22 123.2 126.3-3.1 26 Linköping 27 123.1 121.4 1.8 27 Helsingborg 30 123.1 119.1 4.0 28 Jönköping 29 122.0 119.3 2.7 29 Karlstad 20 121.8 125.2-3.4 30 Ängelholm 28 120.6 119.9 0.7 31 Nyköping 16 120.5 129.6-9.2 32 Örebro 36 120.3 116.9 3.5 33 Kalmar 31 119.9 118.6 1.3 34 Malmöregionen 32 119.7 117.7 2.0 35 Göteborgsregionen 33 119.1 118.2 1.0 36 Varberg 41 117.8 111.9 5.9 37 Enköping 39 117.5 115.0 2.4 38 Umeå 40 117.4 114.1 3.3 39 Uddevalla 37 117.2 116.6 0.6 40 Falun 35 116.5 117.4-0.9 41 Gotland 34 115.3 117.5-2.3 42 Uppsala 42 112.6 111.7 0.9 43 Östersund 43 111.4 109.2 2.2 Riket som helhet 131.6 132.5-0.9 Boindex Sida 6 (7) 2015-03-27

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens boendekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 30 % av disponibelinkomsten för riket. Utifrån regionala inkomstskillnader uppgår denna siffra till 36 % för Stockholm, 32 % för Göteborg och Uppsala samt 27 % för städer med färre än 75 000 invånare. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 30 % boendekostnader av disponibelinkomsten. Vid index = 100 använder hushållen 30 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Småhuspriser från Mäklarstatistik (median) Hushållens disponibelinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) Tillförlitliga källor för beräkning av uppvärmningskostnader, kostnader för försäkring, VA-avgifter, reparation och underhållskostnader samt fastighetsavgift Begränsningar Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hässleholm, Jönköping, Kalmar, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Lidköping, Linköping, Luleå, Norrköping, Nyköping, Piteå, Sandviken, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik och Östersund Boindex Sida 7 (7) 2015-03-27