Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Kullerstenskvadranten (769634-8171) Upprättad i maj 2017 av
Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Anskaffningskostnad och finansiering 4 Beräkning av föreningens årliga intäkter, utgifter och kostnader 5 Avskrivningar 6 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 7 Insatser och årsavgifter 8 Ekonomisk prognos 9 Känslighetsanalys 10 Särskilda förhållanden Intyg Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Den ekonomiska planen har producerats av Svensk Borätt Baltzarsgatan 37 211 36 Malmö Tel. 040-611 99 60 E-post: info@svenskboratt.se www.svenskboratt.se R4-170518 2
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Brf Kullerstenskvadranten (769634-8171) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen kommer att inneha fastigheten Lund Städet 13. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på från säljaren erhållna drifts-, förvärvs- och entreprenadkostnader samt föreningens årliga kapitalkostnader. Kapitalkostnaderna grundas på en kalkylränta som år ett väl motsvarar nuvarande marknadsnivå. Räntan räknas i den ekonomiska planen upp från ingångsnivån till 4% år 11. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske under augusti-september 2017. Inflyttning i bostadsrätterna beräknas ske under augusti-september 2017. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 3
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Lund Städet 13 Adress Upplåtelseform Tomtareal Bostadsyta Byggnadsutformning Lilla Tomegatan 5, 223 50 Lund Ägande 330 kvm Nybyggnadsår 1935 Tillbyggnadsår 2007 Värdeår 1935 Försäkring Taxeringsvärde Typkod 230 Kortfattad byggnadsbeskrivning 575 kvm enligt hyreslängden, 574 kvm enligt fastighetsutdrag 1 hus med sammanlagt 11 lägenheter Fullvärde 9 534 000 kr. Varav byggnad: 4 802 000 kr och mark: 4 732 000 kr Grund Ytterväggar Balkong Yttertak Värme Ventilation Fastigheten är totalrenoverad 2017 Troligen förstärkt bottenplatta. Tegel. Betong med metallräcke. Målad plåt. Fjärrvärme. Mekanisk frånluft. Säljaren förbehåller sig rätten till smärre ändringar av konstruktion och material. 4
3. Anskaffningskostnad och finansiering Anskaffningskostnad Den totala anskaffningskostnaden är 28 700 000 kronor, varav 5 750 000 kronor finansieras via lån och 22 950 000 kronor via insatser. Se sammanställning nedan. Lånebindningstid och räntor Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och minska risken för stora plötsligt ökade räntekostnader. Fastighetsavgift Den statliga fastighetsskatten på bostäder har avskaffats och ersatts av en kommunal fastighetsavgift. Årsavgiften Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften fördelas efter lägenheternas andelstal. Räntans utveckling över tiden beskrivs närmare i avsnittet Ekonomisk prognos. Kostnader för förvärv av fastigheten Lund Städet 13 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Taxeringsvärde 9 534 000 Köpeskilling 27 942 365 Bostäder Lokaler Föreningsbildning 187 500 Mark 4 732 000 - Lagfart 420 135 Byggnad 4 802 000 - Dispositionsfond och aktiekapital 150 000 9 534 000 0 Reparationsbehov 0 Pantbrev 0 Totalt 28 700 000 Finansieringsplan Ränta år 1 Ränta år 1 kr Amortering Lån 5 750 000 1,86% 107 142 0 Insatser 22 950 000 Totalt 28 700 000 5
4. Beräkning av föreningens årliga intäkter, utgifter och kostnader Intäkter Årsavgifter, bostäder 425 885 425 885 Drift (schablon) El 17 250 Värme 69 000 Vatten 25 875 Sophantering 20 125 230 kr/kvm 132 250 Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ 50 000 Administrativ förvaltning 13 750 Revisionsarvode 15 000 78 750 Reparationer Fond för yttre underhåll (25 kr/kvm) 14 375 14 375 Övriga kostnader Kabel-TV 11 440 Fastighetsförsäkring 12 463 Övriga driftkostnader 30 000 Övriga arvoden 25 000 78 903 Summa driftkostnader 529 kr/kvm 304 278 Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån 107 142 Amortering 0 186 kr/kvm 107 142 Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (11 lgh x 1315:-) 14 465 14 465 Totalsumma 425 885 Intäkter./. Kostnader = vinst 0 6
5. Avskrivningar Avskrivningar är ett sätt att bokföringsmässigt fördela kostnaden för stora investeringar över nyttjandetiden. Avskrivningar är dock en bokföringsteknisk åtgärd. Trots att avskrivningen ligger som en kostnad i föreningens årsredovisning så innebär det inte att någon faktisk utbetalning görs. Den avskrivningsmetod som föreningens styrelse framöver väljer kan komma att påverka bostadsrättsföreningens årsresultat, men har alltså ingen effekt på föreningens kassa. 6. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Insastsernas storlek har beslutats av styrelsen. Årsavgifter Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Styrelsen kan dock besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten ska beräknas efter förbrukning istället. Andelstalen är differentierad efter yta. 7. Insatser och årsavgifter Detaljerad redovisning av insatser, andelstal och årsavgifter. Lgh Kvm Andel Insats Insats Beräknad Beräknad Årsavgift # % /kvm årsavgift månadsavgift /kvm 1 001 78 13,1178 2 495 000 31 987 55 867 4 656 716 1 002 79 13,2743 2 495 000 31 582 56 533 4 711 716 1 101 78 13,1178 2 795 000 35 833 55 867 4 656 716 1 102 26 4,9787 825 795 31 761 21 203 1 767 816 1 103 62 10,6134 1 969 205 31 761 45 201 3 767 729 1 201 61 10,4569 2 495 000 40 902 44 534 3 711 730 1 202 41 7,3265 1 995 000 48 659 31 202 2 600 761 1 203 60 10,3004 2 495 000 41 583 43 868 3 656 731 1 301 30 5,6047 1 795 000 59 833 23 870 1 989 796 1 302 30 5,6047 1 795 000 59 833 23 870 1 989 796 1 303 30 5,6047 1 795 000 59 833 23 870 1 989 796 Totalt 11 lgh: 575 100 22 950 000 39 913 425 885 35 490 Genomsnittliga nyckeltal 39 913 741 kr/kvm kr/kvm och år 7
8. Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Kapitalkostnader 1,86% 2,08% 2,29% 2,50% 2,72% 2,93% 4,00% Räntekostnader 107 142 119 428 131 713 143 999 156 285 168 571 230 000 Drift 132 250 134 895 137 593 140 345 143 152 146 015 161 212 Underhållskostnader Fastighetsförvaltning 78 750 80 325 81 932 83 570 85 242 86 946 95 996 Reparationer 14 375 14 663 14 956 15 255 15 560 15 871 17 523 Övriga kostnader 78 903 80 481 82 091 83 733 85 407 87 115 96 182 Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift 14 465 14 754 15 049 15 350 15 657 15 971 17 633 Summa Kostnader (löpande) 425 885 444 545 463 334 482 252 501 303 520 489 618 546 Årsavgifter Löpande penningvärde totalt 425 885 444 545 463 334 482 252 501 303 520 489 618 546 Löpande penningvärde/kvm 741 773 806 839 872 905 1 076 Fast penningvärde totalt 425 885 435 829 445 342 454 437 463 126 471 423 507 423 Fast penningvärde/kvm 741 758 775 790 805 820 882 Summa Intäkter (löpande) 425 885 444 545 463 334 482 252 501 303 520 489 618 546 Belåning 5 750 000 5 750 000 5 750 000 5 750 000 5 750 000 5 750 000 5 750 000 Utgående kassa 164 375 179 038 193 993 209 248 224 808 240 679 324 925 Inflationsantagande: 2% Prognosen beräknas på helår 8
9. Känslighetsanalys Prognos på avgiftsförändringar per kvadratmeter i fast penningvärde beroende på om räntan eller inflationen avviker från antaganden i denna ekonomiska plan. Enligt ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 741 758 775 790 805 820 834 Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2% 941 954 967 979 990 1 001 1 011 Räntenivå +1% 841 856 871 885 898 910 922 Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2% 741 754 766 777 787 795 803 Inflationsnivå +1% 741 756 770 784 796 807 818 Analysen avser helår. Avvikelse av räntan räknas från första dagen år ett. Avvikelse av inflationen räknas från första dagen år två. 9
10. Särskilda förhållanden Medlem som innehar bostadsrätt ska erlägga årsavgift enligt styrelsens beslut. Det åligger styrelsen att vid behov höja avgifter så att föreningens ekonomi förblir god. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående beräknade kostnader och intäkter med mera hänför sig till vid planens upprättande kända förutsättningar. Bostadsrättsinnehavaren ska på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Respektive bostadsrättsinnehavare ska ha ett eget abonnemang för hushållsel. Inom föreningen ska följande fonder bildas: o Yttre underhållsfond o Dispositionsfond Till den yttre underhållsfonden avsätts årligen 14 375 kr, motsvarande 25 kr/kvm i fast penningvärde, för framtida reparationer och underhåll. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter med mera hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen ska gemensamt se till och arbeta för att föreningens fastighet hålls i ett gott skick. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar som bifogas under rubriken Bilagor. Lund den / - 2017 Styrelsen för Brf Kullerstenskvadranten Sebastian Gustafson David Niklasson Sophie Alsheimer
Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag
Bolagsverket 2016-07-01 Stadgar för Brf Kullerstenskvadranten Antagna den 11 maj 2017 1 Föreningens namn Föreningens namn är Bostadsrättsföreningen Brf Kullerstenskvadranten. 2 Ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. 3 Föreningens säte Föreningens styrelse har sitt säte i Lunds kommun, Skåne län. 4 Insats och årsavgift Styrelsen fastställer insats och årsavgift för varje lägenhet. Om en insats ska ändras måste alltid beslut fattas av en föreningsstämma. Årsavgiften för en lägenhet beräknas så att den, i förhållande till lägenhetens andelstal, kommer att bära sin del av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder. Årsavgiften betalas månadsvis och i förskott senast den sista vardagen före varje ny månads början. Styrelsen kan besluta att den del av årsavgiften som avser ersättning för varje lägenhets värme, varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller yta. 5 Andra avgifter Föreningen kan ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Upplåtelseavgift är en särskild avgift som föreningen kan ta ut tillsammans med insatsen, när bostadsrätten upplåts första gången. Avgiftens storlek bestäms av styrelsen. För arbete vid övergång av en bostadsrätt får föreningen av bostadsrättshavaren tas ut en överlåtelseavgift med ett belopp motsvarande högst 2,5 % av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken (2010:110). För arbete vid pantsättning av bostadsrätt får föreningen av bostadsrättshavaren ta ut en pantsättningsavgift med högst 1 % av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken (2010:110) Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av lag eller annan författning. 6 Styrelse Styrelsen ska bestå av lägst tre och högst 5 styrelseledamöter med lägst 0 och högst 2 styrelsesuppleanter. Styrelseledamöter och styrelsesuppleanter väljs av föreningsstämman för tiden fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma. 7 Revisorer För granskning av föreningens årsredovisning jämte räkenskaperna samt styrelsens förvaltning utses en till två revisorer med högst två revisorssuppleanter av ordinarie föreningsstämma för tiden fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma.
Bolagsverket 2016-07-01 8 Räkenskapsår Föreningens räkenskapsår är 1 januari 31 december. 9 Årsredovisning Styrelsen ska lämna årsredovisningen till revisorerna senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma. Denna ska bestå av resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse. 10 Ärenden på ordinarie föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hålls inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Vid ordinarie föreningsstämma ska följande ärenden behandlas: 1. val av ordförande vid föreningsstämman och anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 2. godkännande av röstlängden 3. val av en eller två justerare 4. frågan om föreningsstämman blivit utlyst i behörig ordning 5. fastställande av dagordningen 6. styrelsens årsredovisning och revisionsberättelsen 7. beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt om hur vinsten eller förlusten enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras 8. beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna 9. frågan om arvoden till styrelseledamöterna och revisorerna 10. beslut om antalet styrelseledamöter och styrelsesuppleanter som ska väljas 11. val av styrelseledamöter och eventuella styrelsesuppleanter 12. val av revisorer och eventuella revisorssuppleanter 13. val av valberedning 14. övriga ärenden som ska tas upp på föreningsstämman enligt tillämplig lag om ekonomiska föreningar eller föreningens stadgar. 11 Kallelse till föreningsstämma och andra meddelanden Styrelsen kallar till föreningsstämma. Kallelse till föreningsstämma ska innehålla en uppgift om de ärenden som ska förekomma. Kallelsen ska utfärdas tidigast sex veckor före och senast två veckor före föreningsstämman. Kallelse till föreningsstämma ska utfärdas genom en personlig kallelse till samtliga medlemmar genom utdelning, brev med posten eller via e-post. Andra meddelanden till medlemmarna anslås på lämplig plats inom föreningens fastighet, skickas ut som brev eller via e-post. 12 Medlems röst Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar en bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst. En medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud. Ett ombud ska visa upp en skriftlig, daterad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från det att den utfärdades. Ett ombud får bara företräda en medlem. En medlem får ta med högst ett biträde på föreningsstämman. För en fysisk person gäller att endast en annan medlem eller medlemmens make, sambo, föräldrar, syskon eller barn får vara biträde eller ombud. 13 Bostadsrättshavarens ansvar Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad, till det inre, hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Med ansvaret följer både underhålls- och reparationsskyldighet. Bostadsrättshavarens ansvar omfattar även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren är också
Bolagsverket 2016-07-01 skyldig att följa föreningens regler och beslut som rör skötseln av marken. Föreningen svarar i övrigt för husets underhåll. Till det inre räknas: rummens väggar, golv och tak inredning i kök, badrum och övriga utrymmen som hör till lägenheten glas i fönster och dörrar lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar för målning av innersidor av fönstrens bågar och karmar, men inte för målning av utifrån synliga delar av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som föreningen försett lägenheten med. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation som föreningen försett lägenheten med och som tjänar mer än en lägenhet. För reparationer på grund av brand- och vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Detta gäller i tillämpliga delar även om det förekommer ohyra i lägenheten. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han borde iakttagit. Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådana underhållsåtgärder, som bostadsrättshavaren ska svara för. Beslut om detta ska fattas på föreningsstämma och får endast avse åtgärder som utförs i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus, som berör bostadsrättshavarens lägenhet. 14 Förändring i lägenhet Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd, i lägenheten, göra ingrepp i bärande konstruktion, ändring i befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra att ge tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. 15 Andrahandsupplåtelse Bostadsrättshavaren får lov att upplåta hela sin lägenhet i andra hand utan att något samtycke eller godkännande från styrelsen krävs. Styrelsen ska dock omgående underrättas om eventuell andrahandsupplåtelse. 16 Underhåll Styrelsen ska upprätta en underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och årligen upprätta en budget för att kunna fatta beslut om årsavgiftens storlek och säkerställa behövliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus samt varje år besiktiga föreningens egendom. 17 Fonder Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. Avsättning till fonden för yttre underhåll ska ske i enlighet med antagen underhållsplan enligt 15. De överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet ska balanseras i ny räkning. 18 Upplösning av föreningen Om föreningen upplöses ska behållna tillgångar tillfalla medlemmarna i förhållande till lägenheternas insatser. Övrigt För frågor som inte regleras i dessa stadgar gäller bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar samt övriga tillämpliga författningar.
Baltzarsgatan 37, 211 36 Malmö, tel 040 611 99 60 S:t Eriksgatan 46 C, 112 34 Stockholm, tel 08 611 91 60 Representationskontor i Kalmar Karlskrona Kristianstad Växjö Se Svensk Fastighetsförmedling www.svenskboratt.se
Baltzarsgatan 37, 211 36 Malmö, tel 040 611 99 60 S:t Eriksgatan 46 C, 112 34 Stockholm, tel 08 611 91 60 Representationskontor i Kalmar Karlskrona Kristianstad Växjö Se Svensk Fastighetsförmedling www.svenskboratt.se