C-UPPSATS. Om friskrivningsklausuler vid fastighetsköp

C-UPPSATS 2010:198 Om friskrivningsklausuler vid fastighetsköp Lisa Lund Mia Nilsson Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2010:198 - ISSN: 1402-1773 - ISRN: LTU-CUPP--10/198--SE

Förkortningar AVLK Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden AvtL Avtalslagen (1915:218) FAL Försäkringsavtalslagen (2005:104) HD Högsta domstolen JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk tidskrift KöpL Köplagen (1990:931) NJA Nytt juridiskt arkiv 1 Prop Proposition SkbrL Lag (1936:81) om skuldebrev 1

Abstract When conducting a real estate sale the main point is that the seller is the person responsible for any hidden faults in the real estate. These faults can be extensive and show up much later after signing a sales agreement. That is why we have investigated what choices the seller has to be excluded and not being held responsible. Because there is no law when it comes to these disclaimers, we have deliberated preparatory work to the current regulation in Jordabalken (JB) chapter 4 paragraph 19, doctrine and furthermore the Supreme Court s praxis in the area to find out what demands you have in these legal sources in regards to a valid disclaimer. In conclusion we have determined that the seller has immense possibilities to clear themselves from responsibility, as long as the disclaimer plays a part and is formulated correct. Furthermore, other circumstances, for example seller s additional actions may have a negative influence on the disclaimer. This will have to get evaluated on a case to case situation. 2

Sammanfattning Vid en fastighetsförsäljning är utgångspunkten att det är säljaren som ansvarar för eventuella dolda fel i fastigheten. Dessa fel kan vara omfattande och visa sig långt efter avtalsslutet, vilket kan vara förödande för säljaren. Vi har därför utrett vilka möjligheter säljaren har att friskriva sig från ansvar för dessa fel. Eftersom att det inte finns någon lagreglering gällande friskrivningsklausuler har vi studerat förarbetena till JB 4 kap 19, doktrin och framförallt HD:s praxis på området för att ta reda på vilka krav man i dessa rättskällor ställer på en giltig friskrivningsklausul. Det vi sammanfattningsvis kan konstatera är att säljaren har stora möjligheter att friskriva sig från ansvar, så länge som klausulen intas och utformas på korrekt sätt. Däremot kan andra omständigheter, som till exempel säljarens agerande i övrigt, påverka klausulens giltighet på ett negativt sätt. Detta får dock avgöras genom en bedömning från fall till fall. 3

Innehållsförteckning Förkortningar... 1 Abstract... 2 Sammanfattning... 3 Innehållsförteckning... 4 1. Inledning... 6 1.1 Syfte... 6 1.2 Avgränsning... 6 1.3 Metod... 7 2. Kort om fastighetsköpet... 8 3. Allmänt om fel i fastighet... 9 3.1 Fel enligt JB 4 kap 19... 9 3.1.1 Faktiska fel... 10 3.1.2 Konkreta fel... 10 3.1.3 Abstrakta fel... 10 4. Säljarens utfästelser... 12 4.1 Garantier... 12 4.2 Enuntiationer... 12 5. Ansvarsfördelningen... 14 5.1 Köparens undersökningsplikt... 14 5.2 Säljarens upplysningsplikt... 15 6. Metoder för felbedömning... 17 6.1 Tvåstegsmodellen... 17 6.1.1 Kritik mot tvåstegsmodellen... 17 6.2 Den andra metoden... 17 6.2.1 Kritik mot den andra metoden... 18 7. Påföljder vid fel enligt JB 4:19... 19 7.1 Prisavdrag... 19 7.2 Hävning... 20 7.3 Skadestånd... 21 7.3.1 Avsaknad av kärnegenskap... 21 8. Friskrivningsklausuler... 23 8.1 Egenskapsfriskrivningar... 23 8.1.1 Befintligt skick och allmänt hållna klausuler... 24 8.2 Påföljdsfriskrivningar... 25 8.2.1 Generella påföljdsfriskrivningar... 26 8.2.2 Preciserade påföljdsfriskrivningar... 27 8.2.3 Partiella påföljdsfriskrivningar... 28 9. Kontroll av friskrivningsklausuler... 30 9.1 Behovet att kontrollera friskrivningarna... 30 9.2 Dold kontroll... 30 9.2.1 Oklarhetsregeln... 31 9.2.2 Restriktiv tolkning... 32 9.3 Öppen kontroll... 34 9.3.1 Tvingande lagstiftning och ogiltighetsreglerna... 34 9.3.2 Förbudsmetoden... 34 9.3.3 Jämkningsmetoden... 35 10.Rättsfallsreferat... 38 10.1 NJA 1975 s. 545... 38 10.2 NJA 1976 s. 217... 39 10.3 NJA 1981 s. 400... 39 4

10.4 NJA 1981 s. 894... 40 10.5 NJA 1983 s. 808... 40 10.6 NJA 1983 s. 865... 41 10.7 NJA 1986 s. 670... 42 11. Diskussion... 43 Källförteckning... 46 5

1. Inledning Ett fastighetsköp är för de flesta en stor affär, säkerligen en av de största investeringarna man gör i sitt liv. Dels på grund av att det handlar om stora summor pengar och dels för att en privatperson ofta köper en fastighet i syfte att använda den som sin bostad. För köparen är det därför väsentligt att med någorlunda säkerhet veta vad som ingår i avtalet och vilka risker som finns. Innan köparen fattar beslut att köpa fastigheten så är det viktigt att känna till exempelvis vem som bär ansvaret om fastigheten skulle visa sig vara behäftad med dolda fel. Enligt den dispositiva regeln i JB 4 kap19 svarar säljaren för just sådana fel som anses vara dolda, det vill säga sådana fel som inte upptäckts trots att köparen fullgjort sin undersökningsplikt. En giltig friskrivning från säljarens sida kan innebära en omfördelning av risken mellan säljaren och köparen. 1 Då säljaren enligt dispositiv rätt kan bli ansvarig för fel som han själv inte kände till och som kan innebära en stor belastning, ligger det i dennes intresse att slutligt reglera sina åtaganden gentemot köparen. Ett sätt för säljaren att göra detta är att genom en friskrivning avsäga sig ansvar för fel i fastigheten. Med hänsyn till vad som sagts här ovan är det lätt att förstå att tvister kan uppkomma i samband med att brister i fastigheten upptäcks efter avtalsslutet. Båda parterna vill naturligtvis bära så lite ansvar som möjligt och av vad som kan utläsas ur praxis så råder ofta olika meningar om vad som följer av avtalet. Just felansvaret i JB 4 kap 19 har varit föremål för ett stort antal tvister i HD. 2 I de fall där friskrivningsklausuler förekommit har frågan ofta varit om klausulen i sig över huvud taget är giltig, och om den i så fall omfattar just det fel som orsakat tvisten. 1.1 Syfte Syftet med denna uppsats är att utreda vilket ansvar som åligger den som säljer en fastighet, för att därefter undersöka på vilka möjligheter det finns för säljaren att friskriva sig från detta ansvar. Meningen är att ta reda på vilka krav som ställs på friskrivningens utformning och om säljaren genom en giltig friskrivning helt kan befrias från ansvar för fel i det sålda objektet. Vi vill även undersöka hur domstolarna går till väga för att avgöra en tvist om en friskrivningsklausuls giltighet. 1.2 Avgränsning Denna uppsats har begränsats till att behandla friskrivningsklausuler vid köp av fast egendom. Jämförelser med vad som gäller vid köp av lös egendom kommer att göras i de avsnitt där vi anser det nödvändigt, men meningen är inte att utreda vad som gäller vid friskrivningar avseende lös egendom. Ännu en avgränsning har gjorts i och med att uppsatsen behandlar friskrivningar från feltyperna i JB 4 kap 19, alltså faktiska fel. Det som främst utreds är friskrivningsklausuler vid fastighetsköp mellan privatpersoner eftersom felreglerna är dispositiva i detta partsförhållande. Med tanke på att HD har behandlat friskrivningsklausuler ett flertal gånger så har vi begränsat oss till dessa prejudicerande rättsfall och inte tagit upp rättsfall från hovrätterna. Slutligen har vi begränsat uppsatsen till att endast redogöra för gällande svensk rätt. 1 Lundmark, Friskrivningsklausuler, s 15 2 Prop 1989/90:77 s 71 6

1.3 Metod Vid författandet av denna uppsats har vi använt oss av den traditionella juridiska metoden. Detta innebär att vi har använt oss av de olika rättskällorna lagstiftning, förarbeten, praxis och doktrin för att på så sätt undersöka och klargöra vad som är gällande rätt i fråga om friskrivningsklausuler. De rättskällor där vi framförallt funnit material om friskrivningar är praxis och doktrin, varför dessa har fått ta störst utrymme i vår framställning. Friskrivningar vid köp av fast egendom har dock inte behandlats utförligt i doktrin, varför det varit nödvändigt att i vissa avseenden se till den doktrin som finns angående friskrivningsklausuler vid köp av lös egendom, främst Thorsten Lundmarks bok Friskrivningsklausuler. I övriga delar av uppsatsen har vi använt oss av doktrin av välkända författare inom fastighetsrätten, bland annat Folke Grauers, Anders Victorin och Jan Elfström. Vi har dock även hänvisat till annan relevant litteratur, framförallt i avsnittet om avtalstolkning. Vi har ägnat stor uppmärksamhet åt de viktiga rättsfall som finns på området, eftersom dessa i hög grad har bidragit till att precisera de uttalanden som gjordes i förarbetena. Vi har därför valt att referera de viktigaste rättsfallen i ett separat kapitel. Lisa har skrivit kapitel 2-4, 6, 7, 8.2, 8.2.1 och 9.3, medan Mia har svarat för kapitel 5, 8, 8.1, 8.3, 9, 9.1, 9.2 och 9.2.1. När det gäller rättsfallsreferaten i kapitel 10 så har Lisa skrivit referaten i kapitel 10.1, 10.4, 10.5 och 10.7 och Mia alltså 10.2, 10.6 och 10.8. Kapitlet om avsaknad av kärnegenskaper i 7.3.1 har vi skrivit gemensamt, liksom förord, sammanfattning, inledning och diskussion. 7

2. Kort om fastighetsköpet Reglerna för vad som gäller vid köp av fast egendom finns i JB 4 kap. Ett avtal om köp av fastighet sluts skriftligen genom att man upprättar en köpehandling, som sedan skrivs under av bägge parterna. I avtalet ska man klargöra hur stor köpeskillingen är, och det ska även innehålla en överlåtelseförklaring, JB 4 kap 1. Att fastighetens beteckning också ska finnas med anses mer eller mindre självklart, även om detta krav inte är utskrivet i lagtexten. Om något av dessa krav inte uppfylls så innebär det att köpet blir ogiltigt, JB 4 kap 1 3st. Detta spelar dock ingen roll så länge båda parterna är överens om att de vill att köpet ska fortsätta att gälla; i så fall så är det bara att parterna rättar till avtalet genom att tillföra det som saknas. 3 Förutom ovanstående krav finns det enligt JB 4 kap 3 ytterligare några typer av villkor, som är ogiltiga om de inte intagits i köpehandlingen. Dessa är återgångsvillkor, friskrivning från hemulsansvar och klausuler om inskränkning av förfoganderätten för köparen. Eftersom lagstiftaren ansett att dessa typer av villkor har väldigt stor betydelse för avtalet så krävs att de finns med i avtalet för att de ska vara giltiga. 4 När det gäller återgångsvillkor så är det även bestämt så i JB 4 kap 4, att denna typ av villkor inte får gälla i mer än två år (förutom när villkoret gäller erläggande av köpeskilling, att fastighetsbildning sker eller villkor grundade i lag). Vid fastighetsköp gäller den så kallade ömsesidighetsprincipen, vilken innebär att ingen av parterna är bunden av avtalet förrän båda skrivit under köpehandlingen. 5 3 4 5 Grauers, Fastighetsköp, s 46 A a s 60 A a s 49 8

3. Allmänt om fel i fastighet Ett fel i en fastighet är enligt Grauers en avvikelse från en standard på köpeobjektet, som köparen har rätt att kräva att köpeobjektet ska ha. 6 De olika typerna av fel beskrivs i JB 4 kap 15-19. I 4 kap 15-17 behandlas det som kallas rättsliga fel. Ett rättsligt fel föreligger om köparen inte kan förfoga över fastigheten fullt ut, till exempel för att fastigheten belastas av en sakrätt. 7 4 kap 18 handlar om rådighetsfel, alltså när köparens rådighet över fastigheten är begränsad på grund av ett myndighetsbeslut. Att köparens rådighet begränsas genom en lagbestämmelse anses dock inte som ett rådighetsfel, eftersom alla förväntas veta vad lagen föreskriver. 8 Både vid rättsliga fel och vid rådighetsfel så krävs att köparens förfogande eller rådighet inskränks på ett sätt som köparen inte haft anledning att förutsätta vid köpet. Dessa former av fel kommer som sagt inte att behandlas närmare i detta arbete, utan vi kommer främst att fokusera på den typ av fel som tas upp i JB 4 kap 19. 3.1 Fel enligt JB 4 kap 19 Enligt den gamla Jordabalken svarade säljaren endast för vad han åtagit sig i köpekontraktet. Säljaren kunde därför bara göras ansvarig om han gjort en utfästelse i köpekontraktet och det senare visade sig att verkligheten inte överensstämde med utfästelsen i fråga. Detta berodde på att man på den tiden ansåg, att hela avtalsinnehållet skulle finnas i kontraktet. 9 När man började utarbeta reglerna till det som sedermera blev 1972 års Jordabalk så ansåg lagberedningen att det inte var tillfredsställande för rättskänslan 10 att säljaren kunde slippa ifrån sitt ansvar bara genom att låta bli att göra en utfästelse. Lösningen blev då att utvidga säljarens ansvar för fel i fastigheten så att denne även ansvarade för så kallade abstrakta fel (se nedan). 11 1991 ändrades lydelsen i JB 4 kap 19 något, men detta gjordes främst i syfte att förtydliga innebörden och innebar inte några större materiella förändringar. 12 Äldre praxis på området är alltså fortfarande aktuell. 13 I förarbetena till 1991 års ändringar diskuterades formuleringen av den nya JB 4 kap 19 ganska ingående. I lagrådsremissens allmänna motivering och specialmotivering förespråkade man en formulering, där fastigheten skulle anses behäftad med fel om den avvek från vad som fick anses utfäst, eller om fastigheten avvek från vad köparen fick anses ha haft anledning att räkna med vid köpet. Lagrådet, å andra sidan, ansåg att JB 4 kap 19 borde utformas på ett sådant sätt att den överensstämde med förslaget till formuleringen av nya Köplagen 17, vilket också blev resultatet i slutändan. Anledningen till lagrådets förslag var att man ansåg att motsvarande regler i olika delar av köprätten borde stämma överens med varandra, i alla fall i fråga om de mest centrala reglerna. Eftersom förslaget till nya Köplagen var resultatet av ett nordiskt lagstiftningssamarbete kunde det inte bli aktuellt att ändra lydelsen i detta förslag, utan förändringen måste ske i JB. 14 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Grauers, Fastighetsköp, s 137 A a s 160 Iggstrand Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 17 Hellner, Speciell Avtalsrätt II, s 52 Elfström, Fel I fastighet, s 223 A a s 223 Grauers, Fastighetsköp s 132 Lind, Festskrift till Ulf K Nordenson, s 267 Prop. 1989/90:77 s 71f 9

3.1.1 Faktiska fel De typer av fel som omtalas i JB 4 kap 19 1st första meningen är de faktiska felen. Regeln kan även tillämpas på rättsliga fel och rådighetsfel, även om detta inte är det primära syftet med paragrafen. 15 Paragrafen kan tillämpas på många olika typer av fel. Enligt Iggstrand-Larsson så gäller de faktiska felen bara fastighetens areal eller fysiska beskaffenhet, exempelvis felaktiga byggnader eller ohyresangrepp 16, medan Hellner uttrycker sig försiktigare och säger att tvister rörande fastighetens fysiska skick är de vanligaste. Även problem rörande närmiljön kan hänföras till JB 4 kap 19, som till exempel i NJA 1981 s 894 (se utförligare referat i kapitel 10.5) där en rondell flyttades närmare fastigheten en tid efter köpet, vilket orsakade trafikstörningar. 17 I lagtexten anges inte vad som kan utgöra fel i en fastighet, utan detta måste utredas genom studier av rättspraxis och förarbeten. I viss mån kan man även göra analogier till Köplagen (KöpL) 17. Enligt Hellner så ska bristen påverka fastighetens marknadsvärde för att den ska utgöra ett fel. Om inte fastigheten är fullt brukbar för det ändamål som köparen har med förvärvet, och bristen inte kunde upptäckas genom en fullgod undersökning av fastigheten, så föreligger fel i köprättslig mening. 18 De faktiska felen kan i sin tur delas upp i två underkategorier, nämligen konkreta och abstrakta fel. 3.1.2 Konkreta fel Ett konkret fel föreligger när fastigheten avviker från den konkreta standard som fastigheten förväntas ha. När man ska försöka fastställa vilken den konkreta standarden är, så studerar man vad som följer av avtalet. Avtalet ska i detta fall tolkas i vid bemärkelse, det vill säga att hänsyn kan tas även till vad som tagits upp vid förhandlingar och liknande. 19 Exempel på handlingar som man kan ta hänsyn till är uppgifter i annonsen eller uppgifter i ritningar. 20 Om säljaren gör direkta utfästelser av något slag så blir han bunden av sitt uttalande. Också andra uppgifter kan binda säljaren även om det inte klart framgår att uppgifterna innefattar någon garanti. I sådana fall måste det dock röra sig om ganska specifika uppgifter och alltså inte om rent generella uppgifter eller allmänt lovprisande (se närmare om utfästelser i kap 4 i denna uppsats). 3.1.3 Abstrakta fel Ibland kan man inte genom avtalstolkning fastställa vilken konkret standard fastigheten ska ha. I sådana fall måste man istället göra en objektiv bedömning av vilken standard köparen kan ha anledning att förvänta sig att fastigheten ska ha. I lagtexten är detta uttryckt som att [fastigheten] annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Denna bedömning kan naturligtvis variera beroende på fastighetens skick och ålder; gäller frågan ett nybyggt hus så kan köparen ställa högre krav än om det gäller ett äldre hus. 21 Säkert är i alla fall att säljaren ansvarar för att fastigheten är menad att användas till det som liknande fastigheter normalt används till. Man kan här 15 16 17 18 19 20 21 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 211 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 18 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 51 A a s 50f Grauers, Fastighetsköp, s 137 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 53 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 219 10

göra en analogi till KöpL 17 2st 1p, vilken säger att [varan skall] vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används. 22 Med andra ord så kan man också säga att fastigheten ska hålla normal standard. Enligt Grauers så handlar normal standard om att försöka fastställa vilken standard en genomsnittlig köpare ska kunna förvänta sig av fastigheten. 23 Det man då kommer fram till kallas för abstrakt standard, och en avvikelse från denna utgör ett abstrakt fel. 22 23 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 55 Grauers, Fastighetsköp, s 138 11

4. Säljarens utfästelser 4.1 Garantier Att säljaren garanterar en egenskap hos fastigheten kan ses som en viljeförklaring från hans sida, det vill säga att han åtar sig ett ansvar för att uppgiften stämmer. Svårigheter kan dock uppkomma när det blir fråga om att bedöma om ett uttalande från säljaren ska uppfattas som just en garanti, eller om det bara handlar om allmänna uppgifter som mer kan ses som lovprisande. I det senare fallet så har uppgifterna ingen köprättslig betydelse. 24 För att något ska kunna ses som en garanti så ska det enligt Grauers röra sig om otvetydiga uppgifter. Det kan till exempel handla om att säljaren garanterar att fastigheten är ett visst antal kvadratmeter stor eller att dräneringen är felfri. I sådana fall, och särskilt när det rör sig om en skriftlig garanti, så blir felbedömningen enkel eftersom man då bara behöver jämföra fastighetens reella egenskaper med vad som står i avtalet. Även muntliga garantier är giltiga på grund av avsaknad av formkrav i denna fråga, men naturligtvis blir det svårare för köparen att bevisa att säljaren garanterat något, om det inte finns uttryckt i en skriftlig handling. 25 4.2 Enuntiationer Medan garantierna för det mesta är ganska klara och tydliga i sin utformning, så förhåller det sig på ett annat sätt med enuntiationer. En enuntiation föreligger då säljaren lämnat preciserade uppgifter om fastigheten utan att fördenskull uttryckligen ha garanterat något eller uttryckligen åtagit sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. 26 Enligt Victorin så kan säljaren bli bunden av sina uppgifter om fastigheten enligt ett tillitsresonemang; om säljaren har gett någorlunda preciserade uppgifter så anses köparen ofta ha rätt att förlita sig på dem. 27 Det krävs dock också att enuntiationen har gjort ett intryck hos köparen, alltså att köparen tagit uppgiften på allvar. Köparen har bevisbördan för att visa att uppgiften har haft betydelse för honom. 28 Grauers åsikt är att köparen bör kunna visa att säljarens uppgifter har diskuterats åtminstone någorlunda ingående för att det ska anses att uppgiften har påverkat köparen. 29 I litteraturen uttrycks den uppfattningen, att även enuntiationer utgör utfästelser och att de leder till samma rättsverkningar som garantier. Det viktiga är, enligt Kihlman, att ta reda på om säljarens uttalanden är sådana att de ger köparen rätt att förlita sig på dem, inte att klargöra om det rör sig om en garanti eller en enuntiation i det specifika fallet. Om säljaren har gjort en utfästelse om någon eller några egenskaper hos fastigheten, så innebär detta att köparens undersökningsplikt faller bort, eller åtminstone reduceras, i just detta avseende. Detta kräver dock att uppgifterna är relativt preciserade. Om det 24 25 26 27 28 29 Grauers, Fastighetsköp, s 146f Se föregående not A a s 147 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 216 Grauers, Fastighetsköp, s 147 med hänvisning till Karlgren Felansvaret vid fastighetsköp enligt Jordabalken. Har inte kunnat få tag i denna bok. Grauers, Fastighetsköp, s 150 12

finns omständigheter som talar emot säljarens utfästelse så kan detta göra att köparen inte befrias från sin undersökningsplikt. 30 Frågan om uttalanden eller handlingar från säljarens sida kan anses utgöra en utfästelse eller ej har prövats några gånger i HD. Det kanske viktigaste fallet är NJA 1978 s 301. Säljaren hade gjort uttalanden om dricksvattnets kvalitet som gick ut på att detta var utmärkt och friskt och kallt. En vattenanalys som gjordes efter köpet visade att vattnet var förorenat. HD sade att säljarens uttalanden i och för sig skulle kunna utgöra en bindande utfästelse om det inte fanns andra omständigheter som talade emot det. I detta fall var det dock så, att köparen vid en undersökning av fastigheten lätt skulle ha kunnat se att det fanns risk för att vattnet skulle förorenas. HD ansåg därför att säljarens uttalanden om dricksvattnet bara utgjorde ett allmänt värdeomdöme och inte en uppgift som köparen borde ha tagit fasta på. Enligt Grauers så betyder HD:s dom att säljarens uppgifter neutraliserades av köparens egna iakttagelser. 31 Även rättsfallet NJA 1983 s 865 behandlar frågan om uppgifter från säljaren kan anses utgöra en utfästelse eller ej. Frågan var om säljaren kunde anses ha utfäst att byggnadens bjälklag var i bra skick, eftersom man i annons uppgett att huset var nyrenoverat och moderniserat. HD ansåg inte att ett sådant uttalande gjorde att köparen kunde utgå från att fastigheten var fri från allvarliga fel. Texten i annonsen utgjorde alltså inte en utfästelse. För utförligare referat se kapitel 10.7. För att sammanfatta det som sagts ovan kan vi konstatera att både garantier och enuntiationer ses som utfästelser från säljarens sida. Dessa kan göra att köparens undersökningsplikt faller bort, så länge som det inte finns andra omständigheter som talar emot utfästelsen, till exempel egna iakttagelser av köparen. Utfästelser från säljaren är giltiga oavsett om de har gjorts skriftligen eller muntligt, men självklart är det en fördel ur bevissynpunkt att garantin tas in i köpehandlingen. 30 31 Kihlman, Fel, s 40 ff Grauers, Fel i fastighet, s 151 13

5. Ansvarsfördelningen Vid en fastighetsförsäljning är utgångspunkten att den säljs sådan den är ; i befintligt skick. Det ligger av den anledningen stort ansvar på köparen att undersöka fastigheten för att ha kännedom om vad det är han köper. I följande avsnitt går vi in närmare på vad som krävs av köparen för att genomföra en fullgod undersökning. Säljaren kan även i vissa fall bli skyldig att upplysa köparen om eventuella fel, vilket behandlas under kapitel 5.2. 5.1 Köparens undersökningsplikt Undersökningsplikten är från 1991 års lagändring införd i JB 4 kap 19, vilket blev ett nedtecknande av rådande praxis som därmed fortfarande är aktuell. 32 Lagregeln i JB 4 kap 19 2st säger att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vad som krävs av en köpare för att göra en fullständig undersökning bedöms utifrån de olika omständigheterna från fall till fall. I normalfallet ska det räcka med en undersökning av en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare. 33 Exempelvis krävs det att köparen själv tar reda på om det förekommer radon i fastigheten, på grund av att risken för höga radonhalter numera anses vara allmänt känd. Hellner kritiserar däremot begreppet normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpare, han menar på att en privatperson sällan köper en fastighet så pass många gånger att man hinner samla på sig tillräcklig kunskap. 34 I många fall sträcker sig nog undersökningsplikten längre än vad de flesta köpare är medvetna om. Det krävs att köparen undersöker och hittar fel som det kan tyckas att säljaren själv har större möjlighet att finna. 35 Det har inte heller någon större betydelse om köparen undersöker fastigheten utan att göra några intressanta upptäckter, jämfört med om han inte alls undersökt den. På samma sätt kan köpare åberopa fel trots att ingen undersökning förelegat, om felet i objektiv mening anses som dolt och inte hade upptäckts vid en fullgod undersökning. Som utgångspunkt svarar säljaren som sagt för dessa dolda fel. 36 I normalfallet behöver inte köparen undersöka utrymmen som kräver ingrepp på fastigheten. HD har bland annat i ett domstolsavgörande ansett att det ligger utanför köparens undersökningsplikt att hitta fel på vattenrör som är ingjutna i betonggolv. 37 Inte heller undersökning av ett vindsutrymme som var igenbyggt tyckte HD att köparen skulle ha undersökt för att genomföra en fullgod undersökning 38. Däremot kan det krävas att köparen utforskar exempelvis kryputrymmen för att hitta fel, speciellt på äldre byggnader som kan förväntas vara mer slitna. 39 Domstolens bedömning görs oftast objektivt till att börja med, inom den bedömningen tas det även ställning till vilken betydelse symtom på fel har. För att komma fram till ett avgörande kan det också vara 32 33 34 35 36 37 38 39 Prop 1989/90:77 s 39 A prop s 41 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 57 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 39 Elfström, Fel i fastighet, sid 270 NJA 1978 s 307 NJA 1985 s 871 NJA 1980 s 555 14

nödvändigt att göra en subjektiv bedömning, det vill säga ett ställningstagande till hur en köpare i det aktuella fallet borde ha agerat. 40 Köparens undersökningsplikt kan utökas om det finns några symtom som tyder på att det kan finnas ett fel. I dessa fall kan det även krävas en undersökning som innefattar ett ingrepp i fastigheten, exempelvis om det finns intorkade fuktfläckar så kan det behövas större ingrepp för att ta reda på felkällan. Om en liknande upptäckt görs kan det finnas ett behov av att anlita en expert på området för att utreda källan bakom symptomen. Även upplysningar från säljaren om felaktigheter eller eventuella symtom på fel som denne känner till om fastigheten, utökar självklart kravet på undersökningen. 41 Säljaren ansvarar inte för fel som denne upplyst köparen om, av den anledningen är det nödvändigt för köparen att noga undersöka uppgifter som säljaren lämnar. 42 Om än köparen anlitar en besiktningsman så ändras inte kraven på omfattningen av undersökningen. Påtalas det i protokollet att det finns någon brist i fastigheten så kan dock köparens undersökningsplikt utökas om det kan uppfattas som varningssignal. 43 Det främsta ansvaret ligger således på köparen vilket bland annat kan utläsas av HD:s uttalande att bevisbördan för undersökningen ligger på köparen. 44 Undersökningsplikten kan även reduceras i vissa fall, exempelvis när säljaren lämnar upplysningar om fastigheten. I sådana fall har köparen större anledning att förlita sig på uppgifterna ju mer preciserade de är. Det bör innebära att en skriftlig eller muntlig garanti eller enuntiation från säljaren helt befriar köparen från att undersöka fastigheten i det avseendet. Likaså om säljaren bagatelliserar eller på annat sätt lugnar köparen angående en eventuell brist i fastigheten, kan det medföra att det ställs lägre krav på köparens undersökning. Även i de fall då säljaren förtiger ett fel kan inte säljaren åberopa att köparen underlåtit att undersöka fastigheten gällande dessa fel. 45 Elfström tycker att det är något överraskande att inte dessa inskränkningar infogats i lagtext. 46 Om det skulle visa sig att säljaren inte godkänner att köparen gör en besiktning på fastigheten, kan det inte krävas lika mycket av köparens undersökning. 47 5.2 Säljarens upplysningsplikt Ansvaret för faktiska fel, fel enligt JB 4 kap 19, har säljaren i den mån felen anses som dolda. För att komma fram till om ett fel är dolt är köparens undersökningsplikt, enligt det föregående avsnittet, utgångspunkt för bedömning. 48 Ett fel anses inte vara dolt om köparen haft vetskap om det, av den anledningen ger det säljaren skäl att upplysa om de fel och brister som för honom är kända. I motiven framgår det dock klart och tydligt att det inte finns någon generell upplysningsplikt, för fel som köparen borde upptäcka vid en fullgod undersökning. Däremot kan det bli tal om svek om säljaren känt till ett fel 40 41 42 43 44 45 46 47 48 Grauers, Fastighetsköp, s 204 A a s 207-210 Elfström, Fel i fastighet, s 270 Grauers, Fastighetsköp, s 215 NJA 1983 s 858 Prop 1989/90:77 sid 41 Elfström, Fel i fastighet, s 271 A a s 302 Prop. 1989/90:77 s 61 15

som han inte upplyst köparen om. Bevisbördan ligger dock på köparen och domstolarna kommer oftast fram till att det inte är styrkt att säljaren hade kännedom om felet. 49 Säljaren har enligt vedertagen praxis upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar vilka behandlas närmare under kapitel 8.3.1. 50 Däremot har HD uttalat att säljaren ej ansvarar i de fall då denne inte, på ett uppsåtligt eller oaktsamt sätt underlåtit att lämna upplysningar om ett känt förhållande. 51 I ett senare avgörande har HD ansett att säljaren har upplysningsplikt trots att denne inte gjort några generella påföljdsfriskrivningar. 52 Grauers är dock mycket kritisk till att detta skulle kunna vara prejudicerande med tanke på det tidigare avgörandet 53 från HD, där det slogs fast att en säljare inte är skyldig att upplysa köparen om misstanke om fel, när köparen borde ha upptäckt det vid en fullgod undersökning. Det är således inte säljarens uppgift att undersöka vad de eventuella felsymptomen beror på. Eventuellt kan säljaren bli upplysningsskyldig för de fel som ligger i gränszonen mellan dolda och svårupptäckta och som han kände till. 54 Om säljaren inte lämnar upplysningar om en fastighet som köps för ett speciellt ändamål som säljaren måste ha insett men som köparen inte kommer att kunna nyttja den för, så kan hans underlåtenhet att upplysa köparen medföra att felpåföljderna kan göras gällande. 55 En sådan underlåtelse från säljaren kan medföra skadeståndsansvar, men endast i de fall då köparen fullgjort sin undersökningsplikt och ett fel som inte denne kunnat upptäcka sedan visar sig på fastigheten. 56 För att kunna avgöra om ett fel är relevant måste domstolen bland annat ta ställning till om felet är upptäckbart. Felproblemen kan angripas på några olika sätt, varav två metoder presenteras i nästa kapitel. 49 50 51 52 53 54 55 56 Jfr NJA 1981 s 815 Grauers, Fastighetsköp, s 230 NJA 1981 s 815 NJA 2007 s 86 NJA 1981 s 815 Grauers, Fastighetsköp, s 231 och Elfström, Fel i fastighet, s 310 Elfström, Fel i fastighet, s 310 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 225 16

6. Metoder för felbedömning 6.1 Tvåstegsmodellen För att presentera felproblemen föredrar Grauers att använda sig av en speciell metod. Han kallar metoden för tvåstegsmodellen, vilken enligt honom först presenterades av Knut Rodhe i dennes bok Obligationsrätt från 1956. Tvåstegsmodellen går ut på att man först gör en felbedömning, och därefter tar man ställning till om felet är relevant eller inte. Felbedömningen går till så, att man först fastställer vilken standard fastigheten skall ha. I första hand ska man försöka göra en konkret bedömning, det vill säga att med utgångspunkt i avtalet fastställa vilken standard köpeobjektet ska ha (se kap 3.1.2 och 3.1.3 om konkreta och abstrakta fel). Om det visar sig omöjligt att fastställa den konkreta standarden så får man istället göra en objektiv bedömning för att ta reda på vilken abstrakt standard fastigheten ska ha. Om man efter denna bedömning kommer fram till att det föreligger ett fel, det vill säga en avvikelse från antingen den konkreta eller den abstrakta standarden, så går man vidare till relevansbedömningen. Om köparen kan göra gällande någon påföljd på grund av felet, så är felet relevant. Å andra sidan så är det så att om felet var upptäckbart, om reklamationstiden gått ut eller om säljarens felansvar har hunnit preskriberas, så är felet inte relevant. Detsamma gäller om säljaren friskrivit sig från ansvar för fel i fastigheten. Fördelen med den här metoden är enligt Grauers bland annat det att problemställningarna tas upp i en korrekt ordning och att den fungerar som ett slags checklista. 57 6.1.1 Kritik mot tvåstegsmodellen Anders Victorin och Lena Olsen har i en recension av den 14:e upplagan av Grauers bok Fastighetsköp framfört kritik mot tvåstegsmodellen. De ifrågasätter om denna modell för att presentera felproblemen överhuvudtaget är förenlig med gällande rätt. Enligt dem så avvisar lagstiftaren i förarbetena användandet av tvåstegsmodellen. Föredragande statsrådet uttalar där att domstolen inte är tvungen att först bedöma felet som sådant innan de tar ställning till om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. 58 Victorin och Olsen säger också att det kanske kan tyckas oväsentligt hur man presenterar felreglerna, men enligt dem så bör man, för att undvika missförstånd, ha en gemensam inställning till hur man inom juridiken förhåller sig till frågor av olika slag. 59 6.2 Den andra metoden En annan modell för bedömning av säljarens felansvar kallar Grauers för den andra metoden. Denna metod, som tar sin utgångspunkt i köparens undersökningsplikt, är den som omtalats i förarbetena till JB. Praktiskt går det alltså till så, att man först tittar på om köparen har fullgjort sin undersökningsplikt. Om det finns felsymptom på fastigheten, till exempel fuktfläckar på väggarna och köparen inte har upptäckt detta vid sin undersökning, så bär inte säljaren ansvaret och fel föreligger alltså inte. Om det 57 58 59 Grauers, Fel i fastighet, s 132-136 Prop. 1989/90:77 s 40 Victorin/Olsen JT 1991/92 s 355 17

däremot saknas felsymptom så att köparen inte kunnat upptäcka felet trots en noggrann undersökning, så föreligger ett fel för vilket säljaren ansvarar. Därefter görs det som i tvåstegsmodellen görs redan i steg ett, det vill säga att fastställa om det rör sig om ett fel i köprättslig mening eller ej. 60 6.2.1 Kritik mot den andra metoden Grauers framför kritik mot den andra modellen både i sin bok Fastighetsköp och i en artikel 61 som skrivits som svar på Victorin/Olsens kritik (se ovan kap 6.1.1). Bland annat menar han att problemet med den andra modellen är att man vid användande av den blir tvungen att använda termen fel om något som man ännu inte konstaterat verkligen är ett fel, det vill säga redan när man tar ställning till frågan om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Han menar att man vid användande av denna metod ofta bara konstaterar att säljaren inte ansvarar för felet på grund av att köparen inte gjort en ordentlig undersökning, och aldrig ens går in på frågan om felet över huvud taget utgör en avvikelse från den standard köparen kan kräva. 62 Enligt Grauers så är det inte heller så att lagstiftaren avvisar tvåstegsmodellen, utan det enda som sägs är att domstolen inte behöver tillämpa tvåstegsmetoden om det är så att de hellre vill använda sig av den andra metoden. 63 Han konstaterar dock att HD ganska ofta använder sig av tvåstegsmodellen, eller åtminstone något som liknar den. 64 60 61 62 63 64 Grauers, Fastighetsköp, s 133f Grauers, JT 91/92 s 783ff Grauers, Fastighetsköp, s 134f Grauers, JT 91/92 s 787 Grauers, Fastighetsköp, s 135 18

7. Påföljder vid fel enligt JB 4:19 De påföljder som kan göras gällande, om fastigheten avviker antingen från vad som följer av avtalet, eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är prisavdrag, hävning och skadestånd. När det gäller prisavdrag och hävning så hänvisar JB 4 kap 19 till reglerna som finns i JB 4 kap 12, medan reglerna om skadestånd finns i JB 4 kap 19. Inom fastighetsrätten finns däremot, till skillnad från köprätten, inga regler om köparens rätt att kräva avhjälpande av felet. Anledningen till detta är främst att den vanligaste avtalssituationen vid fastighetsköp är att båda parterna är privatpersoner. En skyldighet för säljaren att avhjälpa ett fel på den sålda fastigheten skulle bli för betungande för säljaren. Dessutom är det ofta så att köparen föredrar att själv rätta till felet och kräva ekonomisk ersättning av säljaren istället. 65 För att säljaren ska kunna göra gällande fel enligt JB 4 kap 19 så måste han enligt 4 kap 19a 1 st reklamera inom skälig tid efter det att han upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Det finns ingen exakt angivelse om vad uttrycket skälig tid innebär, utan det beror på förhållandena i det enskilda fallet. 66 Om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap 19a 2st) så sker ett genombrott i reglerna om reklamation, vilket gör att köparen kan göra felet gällande även efter att gränsen för skälig tid har passerat. Köparens rätt att åberopa fel i fastigheten preskriberas tio år efter att han tillträtt fastigheten (JB 4 kap 19b ). Hävningsrätten består dock bara under ett år från och med tillträdesdagen, med undantag för om säljaren har handlat grovt vårdlöst eller i strid mot tro och heder (JB 4 kap12 2st). Skulle så vara fallet så gäller inte ettårsgränsen. 7.1 Prisavdrag Reglerna om prisavdrag finns som sagt i JB 4 kap 12, vartill JB 4 kap 19 hänvisar. Regeln har sin grund i bestämmelserna om prisavdrag vid köp av lös egendom i KöpL 38. Prisavdrag, eller nedsättning av köpeskillingen som det ofta omnämns i domar och liknande, är den vanligaste påföljden vid fel i fastighet. 67 Syftet med denna påföljd kan sägas vara att man vill återställa den ekonomiska balansen mellan parterna. Om det visar sig att en fastighet är behäftad med ett dolt fel, så uppkommer en skillnad mellan priset på fastigheten och värdet på densamma. Köparen har ju värderat fastigheten som om felet inte hade funnits, och har därför betalat ett högre pris än han annars skulle ha gjort. 68 Regeln om beräkningen av prisavdraget finns i JB 4 kap 19c. Den stadgar att ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Denna metod att beräkna prisavdraget kallas för den proportionella metoden och går till på följande sätt; i första steget fastställer man vilket värde fastigheten hade vid tillträdesdagen, med respektive 65 66 67 68 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 65 Elfström, Fel i fastighet, s 344 Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 63 Elfström, Fel i fastighet, s 322 19

utan felet. Om då resultatet blir att felet motsvarar 15 % av fastighetens värde utan fel, så ska man i det andra steget dra bort dessa 15 % från den köpeskilling som avtalats vid köpet. Enligt Grauers är dock användandet av denna metod vid beräkning av prisavdrag vid fastighetsköp förenat med vissa problem. Att uppskatta hur mycket felet är värt, särskilt om det har gått några år mellan tillträdet och upptäckten av felet, är inte alltid lätt. Även att värdera själva fastigheten kan vara problematiskt. Den proportionella metoden lämpar sig därför enligt Grauers bättre i fråga om lös egendom. Han menar att det dels är lättare att fastställa värdet på lös egendom, både med och utan fel, och att det oftast hinner gå en kortare tid mellan avlämning av varan och köparens felanspråk, dels att det oftast är lättare att fastställa marknadsvärdet på lös egendom därför att det finns liknande eller likadana varor att jämföra med. Ett annat sätt att beräkna prisavdraget, som är något lättare att tillämpa, är att istället använda sig av den direkta metoden. Om man använder denna metod så utgår man istället från en beräkning av vad det kostar att avhjälpa felet. Detta är lättare att utreda, men metoden går inte alltid att använda. Om felet till exempel rör fastighetens areal, alltså att den verkliga ytan är mindre än vad som uppgetts, så kan den direkta metoden inte tillämpas eftersom ett sådant fel inte går att avhjälpa. 69 Det har ifrågasatts om denna metod över huvud taget kan tillåtas av domstolen eftersom det är den proportionella metoden som är lagfäst, 70 men om parterna är överens om att det är direktmetoden som ska användas så har domstolen inget annat val än att tillämpa den, eftersom det rör sig om dispositiva mål. 71 7.2 Hävning Hävning, alltså att låta köpet gå tillbaka, som påföljd vid fel i fastighet kan bara komma i fråga om felet är väsentligt. Detta beror på att hävning är den mest ingripande påföljden, varför lagstiftaren har velat begränsa användningen av den. Rent generellt så verkar uppfattningen i doktrinen dock vara den, att det är ovanligt med hävning av fastighetsköp. 72 Anledningen till att det är så kan exempelvis vara att en köpare som tillträtt en fastighet och installerat sig där inte är villig att flytta, eller att köparen skulle förlora på att häva eftersom fastighetspriserna har stigit sen köpet. 73 Som nämndes ovan i kap 7 så är huvudregeln att köparen förlorar rätten att häva köpet ett år efter det att han tillträtt fastigheten. Undantaget är om säljaren har agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder; i sådana fall så preskriberas inte hävningsrätten förrän efter tio år, alltså då själva felansvaret preskriberas. 74 69 70 71 72 73 74 Grauers, Fastighetsköp, s 116-118 Elfström, Fel i fastighet, s 327 Grauers, fastighetsköp s 119 Se exempelvis Grauers, Fastighetsköp, s 237, Hellner, Speciell avtalsrätt II, s 65 Elfström, Fel i fastighet, s 320 Grauers, Fastighetsköp, s 237 20

7.3 Skadestånd Enligt JB 4 kap19 1 st så kan säljaren bli skadeståndsskyldig om felet i fastigheten beror på försummelse från säljarens sida, eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Regeln om skadeståndsskyldighet vid försummelse infördes i samband med 1991 års ändring av JB, innan dess var det bara utfästelse eller svek från säljarens sida som kunde medföra skadeståndsskyldighet. Försummelse kan innebära några olika saker, till exempel att säljaren lämnar uppgifter till köparen som han har insett eller borde ha insett var felaktiga, eller att han underlåter att lämna uppgifter om fastigheten som han förstått eller borde ha förstått var väsentliga för köparen. Man måste dock hålla isär försummelse och svek; det senare innebär att säljaren medvetet har underlåtit att lämna en uppgift till köparen som han insåg var viktig för denne. 75 För att säljaren ska kunna bli skadeståndsskyldig så krävs det att felet är relevant, det vill säga att det ska röra sig om ett dolt fel. För att skadestånd ska bli aktuellt så krävs det alltså att köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt (se kap 5.1). 76 7.3.1 Avsaknad av kärnegenskap Som tidigare nämnts så kan säljaren bli skadeståndsskyldig av vad som framgår av JB 4 kap 19 1st andra meningen; Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. För det mesta krävs det specifika uppgifter om någon av fastighetens egenskaper för att det ska kunna anses vara en utfästelse från säljaren. 77 Det behöver inte alltid vara fråga om en uttryckt utfästelse; det behöver framhållas att avsaknad av en egenskap på fastigheten, som kan anses vara av väsentlig karaktär, kan innebära skadeståndsansvar för säljaren av den orsaken att det likställs med en utfästelse. 78 En så pass fundamental egenskap kallas för kärnegenskap och introducerades i HD:s avgörande i NJA 1978 s 307. Fallet gällde brister i ett nybyggt hus som såldes av byggherren till en privatperson. Efter att köparen tillträtt fastigheten visade det sig att det fanns fuktskador i huset på grund av felaktigt gjorda rörinstallationer. Enligt de ritningar som säljaren överlämnade till köparen skulle vattenledningarna vara dragna i taket, medan de i verkligheten hade lagts i golvet. Rören var dessutom felaktigt skarvade, varför de hade börjat läcka. Särskilt med tanke på att det var ett nybyggt hus så konstaterade HD att det i detta fall rörde sig om ett fel som innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att denna måste anses sakna en för att använda en i doktrinen förekommande term "kärnegenskap", som får anses utfäst ehuru frågan ej berörts vid köpeförhandlingarna. Visserligen ansåg inte HD att avvikelsen från ritningarna innebar att säljaren gett en felaktig garanti, men på grund av avsaknaden av kärnegenskap så konstaterade HD ändå att säljaren var skadeståndsskyldig. 75 76 77 78 Elfström, Fel i fastighet, s 332 Grauers, Fastighetsköp, s 219 Victorin & Sundell, Allmän fastighetsrätt, s 228 Prop 1989/90:77 s 59 21

HD har även i NJA 1989 s 117 kommit fram till att fastigheten saknade kärnegenskap. I målet handlade det om ett köp av en äldre fastighet som bebotts i 130 år och felet kunde varken ha varit känt för säljaren eller orsakats av denne. HD konstaterade att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparna hade blivit tvungna att flytta från fastigheten på grund av att det var risk för sättningar under huset eftersom fastigheten saknade stabilitet. Varken köpare eller säljare kunde nyttja fastigheten till det förutsatta bostadsändamålet. HD ansåg att en fastighet som är behäftad med ett fel med så pass omfattande verkan kan anses sakna en egenskap som likställs med vad som anses utfäst. Begreppet kärnegenskap kan sägas innebära, att fastigheten skall vara användbar för det ändamål, för vilket det utbjudits och köpts, oavsett om säljaren allmänt friskrivit sig från ansvar för objektets beskaffenhet. 79 Domslutet i NJA 1978 s 307 (angående de felaktiga rörinstallationerna som behandlats ovan) kan jämföras med NJA 1976 s 217. I det senare fallet ansåg HD att det faktum att fastigheten var hemsökt av råttor inte innebar att fastigheten saknade en kärnegenskap. HD grundade sitt domslut bland annat på det förhållandet att förekomsten av råttor i sig inte innebär att byggnaden är behäftad med konstruktionsfel eller att den är bristfälligt underhållen. I målet är det ostridigt att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, men även om fastigheten är angripen av råttor så är den fortfarande brukbar för sitt ändamål och saknar därför inte en kärnegenskap. Den restriktiva tolkningen, som uttrycktes i NJA 1978 s 307, för att skadeståndsskyldighet ska utgå bekräftades senare i NJA 1985 s 871 där omfattande brister i elinstallationen inte kunde medföra skadeståndsskyldighet. HD ansåg inte att fastigheten saknade kärnegenskap och den allmänna inställningen är att det ska vara en fundamental brist som är sällsynt och domstolen är därför restriktiv i sin bedömning. 79 Adlercreutz, Avtalsrätt II, s 108 22

8. Friskrivningsklausuler Redan innan 1991 års ändring av JB 4 kap 19 gavs det möjlighet för säljaren att friskriva sig från ansvar, bara det klart och tydligt framgick av friskrivningsklausulen vad som gällde för köparen. 80 Av rättspraxis blev det tydligt att domstolarna var något restriktiva när det var fråga om ett näringsidkar - konsumentförhållande. 81 I lagändringen till 1991 års lag bekräftades det rådande rättsläget och det infördes en tvingande lagregel för de fall där säljaren är näringsidkare. 82 När det däremot handlar om fastighetsköp mellan privatpersoner är reglerna om fel med mera fortfarande dispositiva och säljaren kan fortfarande med samma skälighetsbedömning som innan friskriva sig från ansvar. 83 Friskrivningsklausuler syftar till att fördela riskerna mellan avtalsparterna likt de flesta andra villkor som förekommer i avtal. Vid en friskrivning rör det sig närmast om att säljaren begränsar sitt ansvar i jämförelse med vad som gäller enligt den dispositiva rätten. När det rör sig om ett fastighetsköp kan det vara av stort intresse för säljaren att friskriva sig, med tanke på att ett fel i fastigheten kan innebära en stor ekonomisk risk för säljaren. Detta gäller speciellt vid försäljning av en fastighet med en äldre tillhörande byggnad, felen kan ofta vara dolda eller svårupptäckta och omfattande och ge sig till känna långt efter köpet. Däremot förekommer endast friskrivningsklausuler i ganska liten omfattning, enligt Elfström vid cirka 10 % av alla fastighetsförsäljningar. Orsaken kan nog vara att säljaren inte är beredd att sänka priset till vad köparen är beredd att betala för en ökad risktagning. 84 Hur en friskrivning än är utformad så medför den att köparen tilldelas större risk än denne haft om friskrivningen inte tagits in i avtalet. 85 Klausulen påverkar dock inte köparens undersökningsplikt, i den meningen att det fortfarande krävs samma noggranna undersökning. Däremot kan uppgifter i villkoret medföra att det krävs en ännu större noggrannhet vid undersökningen. 86 Det finns såklart friskrivningsklausuler som inte ger någon effekt, på grund av att de faller bort genom sin utformning eller omständigheter i övrigt. Vilka olika typer av friskrivningsklausuler som förekommer samt hur de kan bli giltiga respektive ogiltiga kommer att behandlas i följande avsnitt. 8.1 Egenskapsfriskrivningar Att säljaren gör en egenskapsfriskrivning innebär att han undviker ansvar för en eller flera speciella egenskaper hos fastigheten. Det kan till exempel gälla fastighetens dränering, 87 kvaliteten på dricksvattnet och så vidare. Egenskapsfriskrivningar kan sägas vara motsatsen till en garanti eller enuntiation, en konkretisering i negativ mening för köparen som gör att felbegreppet blir snävare. Om säljaren har gjort en giltig 80 81 82 83 84 85 86 87 Prop 1970:20 del B 1 s 212 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 58f JB 4 kap 19d Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 65 Elfström, Fel I fastighet, 2u, s 342 Kihlman, Fel, s 158 Iggstrand-Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp, s 58 Hellner, Speciell Avtalsrätt II, s 60 23