Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen BERGUDDEN ÖVRE
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Bergudden Övre Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna kan komma att förändras närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1988-07-01. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2002-06-07 och nuvarande stadgar registrerades 2012-07-06 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Föreningen är medlem i samfällighetsföreningen Bergudden. Föreningens andel är 60 procent. Samfälligheten förvaltar parkeringsanläggningar, snöröjning, gatubelysning och gemensamma markytor. Styrelsen Per Berglund Tore Jansson Thomas Lahham Daniel Pehrsson Asp Håkan Thunberg Stephan Eriksson Christina Hammer Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Per x Berglund, Stephan Eriksson och Håkan Thunberg. Styrelsen har under året avhållit 5 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 14
Revisor Ralf Toresson Ordinarie Extern Ralf Toresson Revision AB Valberedning Staffan Bellander Cecilia Hall Odd Lindqvist Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-06-16. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun BAGGENSUDDEN 10 1989 Nacka Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Trygg-Hansa. I försäkringen ingår ansvarsförsäkring för styrelsen. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg men det kan komma att förändras. Byggnadens uppvärmning är vattenburen värme från bergvärmepump och elpanna till radiatorer och luftvärmare i byggnaderna. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1989 och består av 5 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1989. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 6 488 m², varav 5 274 m² utgör lägenhetsyta och 1 214 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 60 lägenheter med bostadsrätt samt 1 lokal med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 22 22 16 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Förskola 440 m² Förlängs med 3 år varje gång Gemensamhetsutrymmen Bastu Gemensamhetslokal Övrigt Kommentar I anslutning till tvättstugan Tvättstuga Sida 2 av 14
Byggnadens tekniska status Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Uppgradering av energicentral 2012-2013 Automatisering av regler och styr Omläggning av papp/rep av tak 2011 Ombyggnad av barnstugan 2010 Renovering av dusch och bastu 2010 Relaxutrymmet i tvättstugan Anslutit fiberkabel 2010-2011 Telias egendom OVK 2010 Obligatorisk ventilationskontroll Vattenprover 2010 Vattenprov taget av Smittskyddsinstitutet Renovering av trappor 2009-2010 Impregnerat trä Renovering av balkonger 2008-2009 Impregnerat trä, samtliga altandäck i huskropp Installation av bergvärmeanläggning 2007-2008 Investeringen slutfördes under mars 2008 Planerat underhåll År Kontroll och reparation av fläktar 2015 Kontroll och reparation av tak 2015 Ommålning fasad 2015 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Styrelserådgivning Försäkring Lån El Service ventilation förskolan Service värmepumpar Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum SBC Sveriges BostadsrättsCentrum Bostadsrätterna Trygg-Hansa Handelsbanken Nacka Energi Bravida Energivärme Sida 3 av 14
Föreningens ekonomi KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 1 469 394 1 647 765 PENGAR IN Rörelsens intäkter 3 979 074 3 979 740 Finansiella intäkter 2 897 3 178 Minskning korta fordringar 151 184 0 Ökning av korta skulder 0 181 831 4 133 155 4 164 749 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 1 702 686 1 920 402 Finansiella kostnader 1 328 417 1 524 428 Investeringar i fastigheten 0 490 993 Ökning av korta fordringar 0 40 877 Minskning av föreningens lån 613 588 366 420 Minskning av korta skulder 247 883 0 3 892 574 4 343 120 KASSA VID ÅRETS SLUT 1 709 976 1 469 394 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN 240 581-178 371 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 23% Kapitalkostnader 40% Reparationer 4% Taxebundna kostnader 20% Fastighetsavgift 4% Årsavgifter 77% Avskrivningar 9% Övrig drift 23% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 14
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året På styrelsens konstituerande möte utsågs informationsansvarig som har till uppgift att bevaka mejl och ge snabba svar på uppkomna frågor. Styrelsen har under året lagt ner ett stort arbete på att samla ihop viktiga dokument som saknats såsom ritningar, avtal och gamla protokoll. Vi har sett över och uppdaterat gemensamma dokument som policydokument och trivseldokument. Vi har återupprättat kontakten med kommunen för överlåtande av spiraltrappan ner mot Stockholmsvägen. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 60 st Överlåtelser under året: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar 2014-12-31: 74 Förändring från föregående år: -2 Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 583 583 583 583 Hyror/m² hyresrättsyta 639 639 1 752 1 741 Lån/m² bostadsrättsyta 9 008 9 125 9 194 9 241 Elkostnad/m² totalyta 57 74 108 106 Vattenkostnad/m² totalyta 34 32 26 23 Kapitalkostnader/m² totalyta 205 235 281 256 Soliditet (%) 26 25 25 25 Resultat efter finansiella poster (tkr) 661 260 14 255 Nettoomsättning (tkr) 3 978 3 979 3 973 3 968 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 5 274 m² bostäder och 1 214 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 661 314 balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll 5 560 590 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -209 937 summa balanserat resultat 6 011 967 Styrelsen föreslår följande disposition: extra reservering till fond för yttre underhåll -2 600 000 att i ny räkning överförs 3 411 967 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 3 978 329 3 979 226 Övriga rörelseintäkter Not 2 744 514 3 979 074 3 979 740 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-229 261-561 090 Driftkostnader Not 4-1 271 345-1 123 259 Övriga externa kostnader Not 5-137 422-150 593 Personalkostnader Not 6-64 658-85 459 Avskrivningar Not 7-289 554-278 313-1 992 240-2 198 715 RÖRELSERESULTAT 1 986 834 1 781 025 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 2 897 3 178 Räntekostnader -1 328 417-1 524 428-1 325 520-1 521 250 ÅRETS RESULTAT 661 314 259 776 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 63 599 964 63 889 518 Maskiner och inventarier Not 9 0 0 63 599 964 63 889 518 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Fordringar hos intresseföretag Not 10 3 500 3 500 3 500 3 500 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 63 603 464 63 893 018 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 15 SBC Klientmedel i SHB 1 709 739 0 Övriga fordringar 101 570 101 241 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 151 498 1 811 309 252 754 KASSA OCH BANK Kassa och bank 237 5 050 SBC klientmedel i SHB 0 1 464 344 237 1 469 394 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 811 546 1 722 148 SUMMA TILLGÅNGAR 65 415 010 65 615 167 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 6 629 000 6 629 000 Fond för yttre underhåll Not 13 4 575 343 4 601 976 11 204 343 11 230 976 Fritt eget kapital Balanserad vinst 5 350 653 5 064 244 Årets resultat 661 314 259 776 6 011 967 5 324 020 SUMMA EGET KAPITAL 17 216 310 16 554 996 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 46 814 996 47 590 080 46 814 996 47 590 080 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 14 694 336 532 840 kreditinstitut Leverantörsskulder 137 318 318 973 Övriga kortfristiga skulder 611 163 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 551 439 618 115 1 383 704 1 470 091 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 65 415 010 65 615 167 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 61 394 000 61 394 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 av 14
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 500 år 500 år Fastighetsförbättringar 20 år, 40 år 20 år, 40 år Värmeanläggning 20 år, 30 år 20 år, 30 år Enligt styrelsebeslut kommer avskrivningstakten på byggnaden att ändras från 500 år till 120 år. Ändringen träder i kraft 2015-01-01. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 3 072 500 3 072 500 Hyror lokaler 775 209 775 326 Hyror garage 130 620 131 400 3 978 329 3 979 226 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Öresutjämning 134 136 Övriga intäkter 610 378 744 514 Sida 9 av 14
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård beställning 34 657 9 757 Snöröjning/sandning 3 251 2 438 Gård 2 540 237 Serviceavtal 45 105 25 685 Förbrukningsmateriel 4 205 7 225 Fordon 248 0 90 007 45 342 Reparationer Förskola 3 003 7 607 Tvättstuga 1 931 2 822 Lås 150 0 VVS 2 638 35 250 Värmeanläggning/undercentral 63 391 106 338 Ventilation 56 554 38 617 Elinstallationer 6 787 0 Tak 0 14 199 Mark/gård/utemiljö 0 9 124 Skador/klotter/skadegörelse 0 10 976 Vattenskada 4 800 54 246 139 254 279 179 Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen 0 168 304 Mark/gård/utemiljö 0 68 266 0 236 570 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 229 261 561 090 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 370 782 477 092 Vatten 220 472 206 280 Sophämtning/renhållning 70 870 62 080 662 124 745 452 Övriga driftkostnader Försäkring 164 345 88 637 Självrisk 71 909 0 Samfällighetsavgift 241 170 160 780 Bredband 2 987 0 480 411 249 417 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 128 810 128 390 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 271 345 1 123 259 Sida 10 av 14
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 0 1 150 Tele och datakommunikation 0 5 875 Inkassering avgift/hyra 0 1 800 Revisionsarvode extern revisor -1 125 13 175 Föreningskostnader 12 106 8 038 Styrelseomkostnader 0 4 606 Fritids och Trivselkostnader 3 631 10 747 Förvaltningsarvode 98 454 96 120 Administration 5 573 3 693 Konsultarvode 7 463 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 11 320 5 390 137 422 150 593 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse 49 200 59 500 Löner 0 6 292 Sociala kostnader 15 458 19 667 64 658 85 459 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 122 884 122 884 Förbättringar 166 670 155 429 289 554 278 313 Sida 11 av 14
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 67 898 685 67 359 096 Nyanskaffningar 0 539 589 Utgående anskaffningsvärde 67 898 685 67 898 685 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 009 166-3 730 854 Årets avskrivningar enligt plan -289 554-278 313 Utgående avskrivning enligt plan -4 298 720-4 009 166 Planenligt restvärde vid årets slut 63 599 964 63 889 518 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 1 600 000 1 600 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 46 999 000 46 999 000 Taxeringsvärde mark 22 980 000 22 980 000 69 979 000 69 979 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 64 400 000 64 400 000 Lokaler 5 579 000 5 579 000 69 979 000 69 979 000 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 114 240 114 240 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 114 240 114 240 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -114 240-114 240 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -114 240-114 240 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 10 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG 2014 2013 Insats Bostadsrätterna Sverige 3 500 3 500 3 500 3 500 Sida 12 av 14
Not 11 FÖRUTB KOSTNADER OCH UPPL INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 38 503 Samfällighetsavgift 0 80 390 Serviceavtal 0 32 605 0 151 498 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 6 629 000 0 0 6 629 000 Fond för yttre underhåll 4 575 343 209 937-236 570 4 601 976 S:a bundet eget kapital 11 204 343 209 937-236 570 11 230 976 Fritt eget kapital Balanserad vinst 5 350 653-209 937 496 346 5 064 244 Årets resultat 661 314 661 314-259 776 259 776 S:a fritt eget kapital 6 011 967 451 377 236 570 5 324 020 S:a eget kapital 17 216 310 661 314 0 16 554 996 Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 4 601 976 4 482 754 Reservering enligt stadgar 209 937 209 937 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -236 570-90 715 Vid årets slut 4 575 343 4 601 976 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,370 % 6 001 149 6 061 767 2015-06-17 Handelsbanken 1,370 % 3 587 559 3 623 797 2015-06-17 Handelsbanken 1,960 % 8 845 656 8 890 106 2016-06-01 Handelsbanken 1,960 % 7 355 993 7 392 957 2016-06-01 Handelsbanken 3,640 % 9 197 416 9 197 416 2016-06-01 Handelsbanken 3,640 % 9 025 000 9 425 000 2016-06-01 Handelsbanken 1,370 % 3 496 559 3 531 877 2015-06-17 Summa skulder till kreditinstitut 47 509 332 48 122 920 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -694 336-532 840 46 814 996 47 590 080 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 53 037 652 kr. Sida 13 av 14
Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 3 072 500 3 072 500 3 072 500 Hyror lokaler 775 209 775 209 775 326 Hyror garage 131 400 130 620 131 400 Vattenintäkter 10 000 0 0 Öresutjämning 0 134 0 Övriga intäkter 0 610 0 3 989 109 3 979 074 3 979 226 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård beställning -10 000-34 657-10 000 Snöröjning/sandning -15 000-3 251-15 000 OVK Obl. Ventilationskontroll -75 000 0 0 Gård -2 000-2 540-7 000 Serviceavtal -50 000-45 105-22 000 Förbrukningsmateriel -6 000-4 205-10 000 Fordon -500-248 0-158 500-90 007-64 000 Reparationer Fastighet förbättringar 0 0-300 000 Förskola 0-3 003 0 Tvättstuga 0-1 931 0 Lås 0-150 0 VVS 0-2 638 0 Värmeanläggning/undercentral 0-63 391 0 Ventilation 0-56 554 0 Elinstallationer 0-6 787 0 Vattenskada 0-4 800 0 0-139 254-300 000 Periodiskt underhåll Värmeanläggning -81 250 0 0 Ventilation -350 000 0 0 Huskropp utvändigt -7 660 000 0 0-8 091 250 0 0 Taxebundna kostnader El -470 000-370 782-650 000 Vatten -217 000-220 472-193 000 Sophämtning/renhållning -68 000-70 870-61 000 Grovsopor -6 000 0-6 000-761 000-662 124-910 000 Övriga driftskostnader Försäkring -129 000-164 345-93 500 Självrisk 0-71 909 0 Samfällighetsavgift -161 000-241 170-161 000 Bredband -2 300-2 987 0-292 300-480 411-254 500 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -130 370-128 810-128 800-130 370-128 810-128 800 Sida 1 av 2
Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning -1 000 0-1 000 Inkassering avgift/hyra -2 000 0-2 000 Revisionsarvode extern revisor -15 200 1 125-15 000 Föreningskostnader -8 000-12 106-8 000 Styrelseomkostnader -5 000 0-5 000 Fritids och Trivselkostnader -5 000-3 631-5 000 Förvaltningsarvode -101 800-98 454-98 200 Förvaltningsarvoden övriga 0 0-2 000 Administration -5 000-5 573-5 000 Konsultarvode 0-7 463 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För -5 700-11 320-5 400-148 700-137 422-146 600 Personalkostnader Lön - fastighetsskötsel 0 0-10 000 Styrelsearvode -50 000-49 200-50 000 Arbetsgivaravgifter -15 710-15 458-20 000-65 710-64 658-80 000 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -485 000-122 884-122 900 Förbättringar -166 670-166 670-167 000-651 670-289 554-289 900 SA RÖRELSENS KOSTNADER -10 299 500-1 992 240-2 173 800 RÖRELSERESULTAT -6 310 391 1 986 834 1 805 426 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 1 000 2 057 1 000 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 91 0 Skatteränta ej skattepliktig 0 749 0 Låneräntor -1 430 000-1 328 405-1 700 000 Övriga räntekostnader 0-12 0-1 429 000-1 325 520-1 699 000 RESULTAT -7 739 391 661 314 106 426 Sida 2 av 2