VD har ordet...4 Förvaltningsberättelse...5-11 Resultaträkning...12 Balansräkning...13-14 Kassaflödesanalys...15 Noter...16-18

ÅRSREDOVISNING2013

VD har ordet...4 Förvaltningsberättelse...5-11 Resultaträkning...12 Balansräkning...13-14 Kassaflödesanalys...15 Noter...16-18 Revisionsberättelse...19 Granskningsrapport...20 Femårsöversikt...21 Fastighetsbeteckningar...22

vd har ordet De senaste 7 åren har varit spännande och givande genom de två stora byggprojekt som vi genomfört. Åren 2007 till 2009 uppfördes Skogsgläntan, ett särskilt boende där kommunen är hyresgäst, vilket direkt därefter följdes upp mellan åren 2009 och 2012 med byggnation av hyreshuset på Smedsbergsvägen 6. Trots dessa positiva år känns det bra att åter igen kunna koncentrera vår energi och kraft på vårt befintliga bestånd. År 2013 har varit ett mycket bra år, ekonomiskt som verksamhetsmässigt. Det är dock viktigt att påpeka att resultatet i bokslutet inte är jämförbart med gjord budget och med tidigare års resultat, beroende på att vi redan under året övergått till nya regelverket för redovisning, K3. Detta innebär bland annat att kostnader som tidigare direkt kostnadsförts nu måste aktiveras som investering och därmed påverkar resultatet positivt. Detta resulterar dock inte i en bättre likviditet, det vill säga vi får ej mer pengar i kassan. Genom vårt arbete utifrån verksamhetssystemet bidrar vi till en hållbar utveckling där vi har rutiner för inköp och upphandling, kemikalie- och avfallshantering. De genomförda energi- och klimatinvesteringar som motorvärmarstyrningar, utbyte av trapphusbelysning till närvarostyrd belysning, utbyte av vitvaror, ventilations- och värmeaggregat bidrar ytterligare till en hållbar utveckling. Resultatet över gjorda energibesparingar redovisas separat för respektive investering i förvaltningsberättelsen. För att ytterligare höja nivån på vårt miljö- och energiarbete har en energigrupp bildats under året. Hemsidan har förnyats i två etapper under året. I första omgången, i början av året, gjordes en total uppgradering som medför att det ska vara lättare att söka på hemsidan. Samtidigt gjordes en anpassning för smartphone och surfplattor. I den andra etappen utökades hemsidan med en egen miljösida där vi bland annat redovisar vår miljöpolicy och vårt miljöarbete samt ger olika energitips. Dessa uppgraderingar har och kommer att öka vår kundtillgänglighet och kan på ett enkelt sätt sprida vår information till hyresgästerna. Hemsidan har i genomsnitt 182 besök per dygn varav 25 % är användare av smartphone eller surfplatta. Detta visar att satsningen på mobila sidor ligger rätt i tiden. Under året har vi åter fått högsta kreditvärdighet från Soliditet d.v.s. en trippel-a certifiering vilket bl.a. innebär att våra nyckeltal är väsentligt över branschens genomsnitt. Även om vi kanske inte kan hyra ut fler lägenheter genom denna certifiering, stärker det organisationen och visar att vi är på rätt väg i vårt arbete. I enlighet med ägardirektiven samt nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag har verksamheten bedrivits utifrån affärsmässiga principer och med ett tydligt lönsamhetsperspektiv. Ägardirektivens två uppsatta mål uppnår vi enligt följande: Soliditeten skall uppgå till minst 20 %, resultatet visar 23,5 %. Avkastning på sysselsatt kapital skall uppgå till 2,02 %, resultatet uppgår till 4,87 %. Det är ett omfattande arbete som utförts under 2013 och jag vill tacka alla medarbetare för en mycket god insats. Jag ser fram emot 2014 där vi ytterligare ska höja vår förmåga att erbjuda våra hyresgäster en god service och ett tryggt och säkert boende. Nils-Erik Wallin VD 4

förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Lycksele Bostäder AB, org nr 556502-7819, avger härmed förvaltningsberättelse för räkenskapsåret 2013-01-01--2013-12-31. Ägare Lycksele Bostäder AB ägs till 100 procent av Lycksele Stadshus AB, org nr 556740-6607 som i sin tur ägs av Lycksele kommun. Verksamhetens ändamål Ändamålet med bolagets verksamhet är att inom ramen för den kommunala kompetensen främja bostadsförsörjningen i kommunen. Affärsidé Förvaltning och uthyrning av välunderhållna lägenheter och lokaler för en kostnad som möjliggör en sund ekonomi för företaget. Ägardirektiv Lycksele Stadshus AB har 2013-04-17 överlämnat ägardirektiv för bolaget. Direktiven omfattar ägaridé, verksamhetsmål, ekonomi, ekologiska mål samt samordning och dialog. Bolaget har under året arbetat utifrån de lämnade direktiven. I rapport, som översänts till ägaren i enlighet med erhållna direktiv, har bolaget presenterat hur de uppfyllts. Sammanfattningsvis görs bedömningen att bolaget har arbetat utifrån samt uppfyllt ägardirektiven. Verkställande direktör Nils-Erik Wallin Organisationstillhörighet Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation Fastigo, Husbyggnadsvaror HBV. Ny lag för allmännyttan 2011-01-01 infördes en ny lag för allmännyttan som i korthet innebär följande: Det nya regelverket får konsekvenser för bostadsbolagens arbetssätt och för affärsmässigheten i relationen till ägaren. Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt med ett tydligt lönsamhetsperspektiv. Kommunen får inte ge företaget några fördelar som kan snedvrida konkurrensen. Dessutom ska verksamheten bedrivas i ett allmännyttigt syfte och företaget ska kunna ta ett aktivt samhällsansvar. Insatser som ger stora underskott kan dock inte motiveras med samhällsansvar. Det bostadspolitiska ansvaret ligger på staten och kommunerna och inte på de kommunala bostadsbolagen. Bolaget har bedrivit verksamheten utifrån nya lagen. EKONOMI Resultat Vid årets slut uppgår resultat efter finansiella poster till 7 360 (4 606) kkr. Styrelse Styrelsen är utsedd av kommunfullmäktige till och med årsstämman 2015 och består av: Ledamöter: Suppleanter: Leopold Oddvall, ordf (s) Ingrid Ölmebäck (s) Gudrun Abrahamsson (s) Bo-Anders Johansson (s) Birger Emanuelsson (s) Staffan Danielsson (s) Josef Nygren (kd) Hjalmar Wilhelmsson (fp) Sven-Olof Berg, v ordf (m) Stefan Dafors (c) Styrelsen har under året hållit fyra protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls 2013-04-17. Fastighetsskatt 1% Uppvärmning 15% Övriga driftskostn. 27% Taxebundna kostn. 11% Räntor/fin kostn, netto 8% Avskrivningar 15% Underhåll 23% Revisorer Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer till och med årsstämman 2015: Lekmannarevisorer: Bertil Näslund (m) Tomas Stenberg (v) Vid årsstämma 2011-04-20 utsedda revisorer till och med årsstämman 2015: Ordinarie revisor: Suppleant: Aukt revisor Aukt revisor Anders Färnstrand Urban Andersson Hyresförhandlingar Vid hyresförhandling med Hyresgästföreningen 2013-02-04 träffades överenskommelse om ett tvåårsavtal för perioden 2013-03-01--2014-12-31. Hyreshöjning sker i tre steg för bostäder och lokaler på utgående hyra, med: 1,54 % från 2013-03-01, 1,25 % från 2013-10-01, samt 1,50 % från 2014-04-01. För genomförandet av höjningen 2013-10-01 förbinder vi oss att, för bostäder, byta ut spisar samt kyl/frys som passerat 17 år. 5

förvaltningsberättelse Antal uthyrningsobjekt Vid 2013 års utgång äger och förvaltar bolaget följande uthyrningsenheter, enl spec på sid 22: Bostadslägenheter...1 331 st Lokaler...123 st Garage... 91 st Parkeringsplatser... 967 st Hyresbortfall Hyresbortfallet för outhyrda objekt uppgick vid årets slut till 1 216 (1 836) kkr, vilket motsvarar 1,4 (2,2) %. Vakansgraden uppgick vid årets slut till 0,8 (0,8) %. Finansiering Den gällande finanspolicyn fastställdes 2005-12-08. Den bygger i sin tur på ägarens policy med anpassning till vårt bolag. När omsättning av lånen sker, är vi starkt beroende av ränteläget. Det är dock finanspolicyn som i hög grad styr besluten. Lånen har under året minskat med 6 000 (6 000) kkr. Upptagna lån uppgår 2013-12-31 till 213 000 (219 000) kkr med en genomsnittsränta på 2,6 (2,9) %. Lånestruktur 2013-12-31 Omsättning år Lånebelopp Andel av lån Genomsnittsränta 2014 77 000 36,1 % 2,56 % 2015 55 000 25,8 % 2,70 % 2016 20 000 9,4 % 3,06 % 2017 33 000 15,5 % 2,43 % 2018 28 000 13,2 % 2,30 % Summa 213 000 100,0 % Av ovanstående låneskuld uppgår kortfristig del av långfristig skuld till 5 000 (6 000) kkr. Soliditet Vid årets slut uppgår soliditeten till 23,5 % att jämföras med 21,4 % för år 2012. Bolagets styrelse har fastställt ett måldokument där soliditetsmålet uppgår till 20 %. Även i ägardirektiven är soliditetsmålet satt till 20 %. Soliditet i % 25 20 15 10 5 0 20,7 21,7 20,7 21,4 23,5 Avkastning I ägardirektiven har vi avkastningskrav, vilket innebär avkastning på sysselsatt kapital med föregående års genomsnittliga statslåneränta + 0,5 %-enheter, som för 2013 innebär 2,02 (3,07) %. Avkastningen har för året uppgått till 4,87 (4,34) %. Trippel-A certifiering Vi har fr o m 2013-06-14 åter fått högsta kreditvärdighet från Soliditet, vilket för aktiebolag bl a innebär: Omsättning mer än 2 miljoner Verksamt mer än 10 år Nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt. Nytt regelverk (K3) för redovisning K3 är obligatoriskt att tillämpa för alla större företag och koncerner som påbörjas efter den 31 december 2013. Tidigare tillämpning av K3 får ske. Bolaget har valt att redan 2013 övergå till att tillämpa det nya regelverket K3, vilket även gäller för moderbolaget. En av de större förändringarna i K3, jämfört med tidigare regelverk, gäller materiella anläggningstillgångar, som innebär att redovisning skall ske i komponenter. Skattemässigt gäller fortfarande de gamla reglerna. Övergången till nya regelverket med komponenter får även påverkan på resultatet då underhåll som tidigare kunnat kostnadsföras, inom ramen för utvidgade reparationsbegreppet, nu måste aktiveras som investering. K3-regelverket innebär att kostnader som tidigare direkt kostnadsförts, måste aktiveras som investering och därmed påverkar resultatet positivt. Detta resulterar dock inte i en bättre likviditet. FASTIGHETSFÖRVALTNING Organisation Vi utför förvaltningen i egen regi förutom yttre skötsel, lokalvård, större reparationsarbeten samt underhållsarbeten, vilka upphandlas på entreprenad. Övriga investeringar och ombyggnader Duvan 5: Vid kv Duvan har relining av avlopp genomförts under året och slutförts 2013-05-31. Smedsberget 20 (äldreboende): Utbyte har skett för del av ventilation vid Smedsbergets äldreboende. Arbetet har pågått under juni-okt och slutförts 2013-11-01. 2009 2010 2011 2012 2013 6 Smedsberget 20 (äldreboende) - ombyggnad ventilation

förvaltningsberättelse Näsan 1: Vid kv Näsan påbörjades ombyggnad av skärmtak i början av året och kommer att slutföras under våren 2014 med återställande och asfaltering av markytor. Näsan 1 ombyggnad skärmtak Tvättstugebokning: Satsningen med digital tvättstugebokning har fortsatt vid ytterligare två fastigheter under året, kv Morkullan och Skogen. Större underhållsarbeten Större underhållsarbeten har genomförts vid nedanstående fastigheter: Källan 1, trapphusmålning Orren 16, renovering duschutrymme Grubban 9, renovering takutskjut Morkullan 3, badrumsrenoveringar, slutfört Skogen 9, badrumsrenoveringar, slutfört Tjädern 32, byggnad av förråd i fd lokal Hjärtat 5, PCB-sanering och fönsterbyte källare Tändhatten 1, ombyggnad ventilation Näsan 1, byte trapphusgolv till klinker (etapp 2) Hoppbacken 1, utökning motorvärmarplatser Ventilen 1 (äldreboende), byte köksinredning gruppkök Maskrosen 2 (äldreboende), byte kök i avdelningskök, pågående Borgaren 2, takreparation pga läckage Smedsberget 20 (äldreboende), digitalisering ritningar, utbyte ytskikt och belysning korridorer Sk Skolbolet 7 (äldreboende Skytten), digitalisering ritningar, takreparation pga läckage samt ombyggnad och utbyte köksinredning. Ventilationsanläggningar Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs enligt den lagstiftning som gäller för bostäder och lokaler. Hela vårt fastighetsbestånd uppfyller dessa lagkrav. Radon Vid de fastigheter som ligger inom den geografiska riskzonen för radon, gällande mark, har mätningar genomförts. Där mätningarna uppvisat för högt värde (över 200 bq/kbm) har åtgärder vidtagits och nya mätningar genomförts. När det gäller radon i byggnadsmaterial sker stickprovskontroller. Samma gränsvärden gäller för detta och hittills har inga förhöjda värden uppmätts. Om det skulle uppvisa för höga värden kommer åtgärd att ske och nya mätningar genomföras. Det finns ett åläggande att senast 2018 ha genomfört radonmätning för lägenheter i vårt fastighetsbestånd, vilket innebär mätning för alla lägenheter i bottenvåning och sedan vissa utvalda lägenheter i övriga våningsplan. Energideklaration Energideklarationer slutfördes 2009 av oberoende certifierad konsult för hela vårt fastighetsbestånd. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Under året har hyresgästerna erhållit 706 (819) kkr i hyresrabatter för senarelagt underhåll samt beställt tidigarelagt underhåll för 95 (69) kkr. Energiförsörjning I vårt fastighetsbestånd utgörs energiförsörjningen under året av: Fjärrvärme...98,6 % Bergvärme...1,4 % Serviceorder Under januari ändrade vi hanteringen av vår rutin för serviceorder. Numera hanteras de digitalt vilket innebär att manuell hantering upphört. En serviceorder som registreras i vårt fastighetssystem hamnar i utförarens smartphone där den efter utfört arbete avrapporteras. Serviceanmälan kan nu även ske via vår hemsida. Besiktningar har sedan tidigare skett med hjälp av smartphone men har blivit mer lätthanterligt med det nya systemet då det även stödjer besiktning med surfplatta. Morkullan 3 badrumsrenoveringar 7

förvaltningsberättelse VERKSAMHETSSYSTEM Företaget är certifierat för verksamhetssystem bestående av miljö enligt ISO 14001:2004, kvalité enligt ISO 9001:2008 samt arbetsmiljö enligt AFS 2001:1. Omcertifiering sker vart tredje år för miljö, kvalité och arbetsmiljö. Verksamhetssystemets årliga uppföljning sker via interna och externa revisioner. För att bibehålla certifiering krävs att godkända revisioner uppnås. Intern revision har genomförts under året. Vid den externa revisionen, genomförd av Intertek Semko Certification AB under december, godkändes vi för fortsatt certifikatinnehav. Företaget har med verksamhetssystemets införande skaffat ett verktyg som medför stora möjligheter till företagsutveckling. Nedanstående diagram visar de källsorteringsmöjligheter som finns i vårt fastighetsbestånd, i procent av antalet lägenheter: Kvalité Kvalitetsarbetet har bedrivits utifrån systemets policy och detaljerade mål. Miljö Vad gäller miljöarbetet har vi jobbat utifrån systemets policy, övergripande och detaljerade mål. Minskad miljöpåverkan genom vårt arbete med energi- och klimatinvesteringar under året: Motorvärmarstyrning, besparing ca 550 kwh per uttag motsvarande ca 25 % Utbyte trapphusbelysning till närvarostyrd belysning, energibesparing ca 50-60 % Vitvaror, utbyte sker alltid till energi- och vattensnåla maskiner, energibesparing ca 15-50 % samt vattenbesparing ca 31 % Ventilation, utbyte till energisnålare aggregat och takfläktar, energibesparing ca 50 % Värme, utbyte av termostatventiler, vilket ger en utjämning av värmen och en mindre energibesparing. Minskad miljöpåverkan vid utbyte mattor: Genom att vi vid utbyte av mattor valt linoleumgolv i stället för plastgolv har vi sparat in ca 3 300 kg olja Vi har minskat koldioxidutsläppet med ca 15 000 kg genom vårt val av linoleumgolv i stället för plastgolv. Källsortering Som ett led i vårt miljöarbete började vi 2002 med att införa ett mindre antal källsorteringsmöjligheter vid våra fastigheter. En större utökning skedde 2007 samt utökning 2011 för plast och metall. Under januari 2013 gjordes genomgång av hela vårt fastighetsbestånd, tillsammans med entreprenör, vilket innebar en utökning av alla fraktioner förutom kompost. Arbetsmiljö Vårt arbetsmiljöarbete bygger på vårt verksamhetssystem och arbetet bedrivs utifrån policys och uppsatta mål. Medarbetarenkät Under 2012 genomfördes en medarbetarenkät där NöjdMedarbetarIndex för hälsa uppgick till 5,1 på en skala 1-6. Övriga arbetsmiljöåtgärder För övriga arbetsmiljöåtgärder, se under rubriken Personal. MARKNAD Hemsida och 24-timmars service Via vår hemsida är vi nåbara alla tider på dygnet. Här finns möjlighet att göra bostadsansökan, serviceanmälan, söka information samt ställa frågor. Vi anser att vi med detta inklusive jourverksamheten är tillgänglig 24-timmar om dygnet. Under året har vi haft 66 385 besök på hemsidan, vilket är en minskning med 3,43 % jämfört med 2012 när antal besök uppgick till 68 879. Antal besök/dygn uppgår till 182 (189). Antal besök via mobiltelefon/surfplatta har under året uppgått till 16 455 (9 702), vilket är en ökning med 70 % jämfört med 2012. 8

förvaltningsberättelse Ny hemsida Vi har gjort ny hemsida med helt ny design som hade premiär 2013-01-18. Övernattningslägenhet I nuläget finns två övernattningslägenheter inom vårt bostadsbestånd, som skall kunna bokas när den egna lägenheten inte räcker till: kv Diligensen, här finns en lägenhet som är tillgänglig för alla hyresgäster för bokning kv Smedsberget (nyb), här finns en lägenhet som endast får bokas av boende i huset. Kundundersökning Kundundersökning genomförs vartannat år och genomfördes senast under 2011. Den nya strukturen ska göra det lättare för besökarna att orientera sig på hemsidan samtidigt som den anpassats för visning på smartphones och surfplattor. Vi har 2013-09-27 utökat vår hemsida med en egen miljösida. Där finns information om: Vår miljöpolicy och vårt miljöarbete. Sortera rätt samt energispartips, vilket är en hjälp för våra hyresgäster. Inomhusmiljö, vilket visar hyresgästens möjlighet att påverka den egna miljön. Energisparkampanj samt allmännyttans filmer, vilket på ett enkelt sätt visar hur besparingar kan ske. Hyressättningssystem Grunden för det nya hyressättningssystemet (systematisk hyressättning) är den träffade trepartsöverenskommelsen mellan SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. I slutet av 2008 (inom ramen för trepartsöverenskommelsen), startade vi ett samarbetsprojekt med privata hyresvärdar, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för framtagande av systematisk hyressättning. Grundfaktorer är det geografiska läget samt fastighetens och lägenhetens standard. Inom de olika faktorerna ska poängsättning ske och slutligt bli unikt för varje lägenhet. Vårt mål är att vara klar under 2015. Marknadsföring I slutet av augusti genomfördes En dag på stan som är en mässa anordnad av företagarna. Här får företagarna och offentliga sektorn visa upp sig för kommuninvånarna. Även i år fanns den populära mannekänguppvisningen med som ett extra inslag, där företagen kunde visa upp sig. Temat för dagen var utdelning av brandfiltar till våra hyresgäster. Dessutom information till intresserade bostadssökande, gällande våra lägenheter. Dagen varierade med regn och uppehållsväder. Antalet besökande var, trots vädret, betydligt fler jämfört med tidigare år. Utökning av hemsidan med en egen miljösida. Uthyrning Vid årsskiftet fanns 10 hyreslediga lägenheter. Vi har sett en ökning av antalet uppsägningar under året, vilket även verkar fortsätta i början av nya året. När det gäller nybyggnad Smedsberget hade vi vid halvårsskiftet full uthyrning i fastigheten, sedan är det normal uppsägning/inflyttning som gäller som för alla andra fastigheter. För våra bostadssökande som studerar har vi tidsbegränsade rabatter. Vad gäller uthyrningsläget för lokaler fanns vid årsskiftet tre mindre lokaler lediga. Av dessa har uthyrning av en lokal skett under 2014. Vi har även uppsägning av en lokal som blir hyresledig under 2014, där erbjudande till intresserade pågår. En dag på stan 2013-08-17 9

10 förvaltningsberättelse PERSONAL Under året har nedanstående tjänsteförändringar genomförts: vikariat fastighetsvärd fr o m 2013-01-14 pga långtidssjukskrivning. Personalsammansättning Antalet anställda i företaget uppgår till 19 st varav 14 st är män. Av detta uppgår fördelningen inom olika arbetsområden till: fastighetsanställda 9 st varav 8 st män, samt tjänstemän 10 st varav 6 st män. Personalförsörjning Framtida pensionsavgångar, baserade på en beräknad pensionsålder vid 65 år: 2015 en person 2017 två personer 2018 en person 2019 två personer Den genomsnittliga anställningstiden uppgår till 16,5 (16,4) år och genomsnittsåldern är 51,5 (50,6) år. Fördelning mellan män och kvinnor enligt tabell nedan. 60 50 40 30 20 10 0 Män Kvinnor Genomsnittlig anställningstid Genomsnittsålder Arbetsmiljö Företaget har avtal med Previa gällande företagshälsovårdstjänster. Alla anställda erbjuds subventionerad motion och friskvård i förebyggande syfte. I detta ingår även möjlighet till en motionstimme/vecka/anställd. Arbetsmiljön ingår som en del i vårt verksamhetssystem. I verksamhetssystemet under arbetsmiljö ingår även jämställdhetsarbetet. Medarbetarenkät Under 2012 genomfördes medarbetarenkät tillsammans med kommunen. NöjdMedarbetarIndex uppgick för 2012 till totalt 4,9 % på en skala 1-6. FRAMTIDA UTVECKLING Underhåll/investering Arbetet med underhållsinventering, som påbörjades 2011, kommer att pågå under en längre period. Detta utförs för att upprätta hållbara underhållsplaner för hela vårt fastighetsbestånd. För de fastigheter där inventering är färdigställd framgår tydligt att vi har stora och krävande underhållsåtgärder de kommande åren, både ekonomiskt och resursmässigt. Inventeringen har även resulterat i en samlad översyn av fastigheterna vid kommande underhållsåtgärder, vilket resulterar i mindre störningsmoment för våra hyresgäster. Ekonomi - räntor En viktig del för framtiden är räntenivåerna. Ränteläget har under året förändrats i positiv riktning vad gäller fasta räntor. Rörliga räntor ligger ungefär i samma nivå som fasta och ibland även högre. Ränteläget är svårt att bedöma för marknaden, vilket också har visat sig de senaste åren. Vid reporänteförändringar påverkas ej de rörliga räntorna med samma nivå. När det gäller bankernas marginaler har de blivit något högre. För vår del kommer vi att påverkas av ränteläget för de rörliga lånen samt genom den låneomsättning som sker under 2014. För att se hur det kan påverka oss i framtiden, kan man göra en överblick på känsligheten för ränteförändringar på hela lånestocken: En ränteförändring på +/-1 % ger en resultatförändring på +/- 2 miljoner kronor. Effekten reduceras dock beroende på lånens omsättningstid. Hyresförhandlingar Under februari månad genomförde vi hyresförhandling med Hyresgästföreningen. Resultatet blev en uppgörelse om ett tvåårsavtal för perioden 2013-03-01--2014-12-31. Den höjning som återstår utifrån uppgörelsen är höjning 2014-04-01 med 1,5 % för bostäder och lokaler på utgående hyra. Denna höjning kan bli föremål för differentiering utifrån den nya hyressättning som diskuteras i trepartssamarbetet. Överenskommelsen innebär också utbyte av spisar samt kyl/ frys, för bostäder, som passerat 17 år. Övriga investeringar Satsningen på digital tvättstugebokning kommer att fortsätta ett antal år framåt, med installation i ett antal fastigheter varje år.

förvaltningsberättelse VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 25 048 766,94 Erhållet aktieägartillskott 5 226 000,00 Årets vinst 106 458,56 Totalt 30 381 225,50 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: I ny räkning överförs 30 381 225,50 Totalt 30 381 225,50 Styrelse Lycksele Bostäder AB Ledamöter: Suppleanter: Leopold Oddvall, ordf Sven-Olof Berg, vice ordf Gudrun Abrahamsson Staffan Danielsson Bo-Anders Johansson Ingrid Ölmebäck Birger Emanuelsson Josef Nygren Hjalmar Wilhelmsson Stefan Dafors Styrelsens beredningsgrupp: Leopold Oddvall, ordf Sven-Olof Berg, vice ordf Nils-Erik Wallin,VD Birgitta Axelsson, ekonom 11

resultaträkning Kkr Not 130101-120101- 131231 121231 1 Nettoomsättning Hyresintäkter 2 83 628 80 690 Övriga förvaltningsintäkter 3 167 83 795 170 80 860 Övriga rörelseintäkter 4 23 154 Rörelsens intäkter 83 818 81 014 Externa kostnader 5-48 980-49 050 Personalkostnader 6-9 695-9 531 Avskrivn av materiella anläggningstillgångar 7-11 679-10 474 Jämförelsestörande poster 8 193-70 161-69 055 Rörelsens kostnader 9-70 161-69 055 Rörelseresultat 13 657 11 959 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 136 122 Räntekostnader och liknande resultatposter 11-6 433-6 297-7 475-7 353 Resultat efter finansiella poster 7 360 4 606 Bokslutsdispositioner 12-6 700-1 054 Aktuell skatt 13-268 -880 Uppskjuten skatt 20-286 -331 Årets resultat 106 2 341 12

balansräkning Kkr Not 131231 121231 TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 14 265 679 274 227 Mark 15 12 581 12 590 Markanläggningar 16 6 884 7 369 Inventarier och installationer 17 3 378 3 867 Pågående om- och tillbyggnad 18 2 264 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 19 90 90 Uppskjuten skattefordran 20 849 1 135 Summa 291 725 299 278 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 13 118 Övriga fordringar 21 662 1 331 Förutbet kostnader/upplupna intäkter 22 740 843 Kassa och bank 6 658 2 852 Summa 8 073 5 144 SUMMA TILLGÅNGAR 299 798 304 422 1313

balansräkning Kkr Not 131231 121231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital, 8 200 aktier á kvotvärde 1 000 kr 8 200 8 200 Reservfond 29 998 29 998 Fritt eget kapital Balanserad vinst 30 275 22 914 Årets resultat 106 2 341 Summa 68 579 63 453 Obeskattade reserver 24 2 292 2 292 Avsättningar Avsättningar till pensioner 129 129 Summa 129 129 Långfristiga skulder 25 Skulder till kreditinstitut 208 000 213 000 Summa 208 000 213 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 5 000 6 000 Leverantörsskulder 6 833 10 819 Skulder till koncernföretag 1 474 293 Aktuella skatteskulder 453 Övriga kortfristiga skulder 26 1 401 1 517 Upplupna kostnader/förutbetald intäkt 27 6 090 6 466 Summa 20 798 25 548 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 299 798 304 422 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar, totalt 72 842 72 842 varav eget innehav 72 842 72 842 Ansvarsförbindelser Fastigo 104 114 Borgensförbindelser Inga Inga Avropbart underhåll enligt HLU-modellen 28 23 746 23 401 14

kassaflödesanalys Kkr Not 130101-120101- 131231 121231 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 7 360 4 606 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 11 679 10 474 Reavinst/reaförlust som belastat resultatet -58-9 18 981 15 071 Betald skatt 13-268 -880 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 18 713 14 191 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-)/Minskning (+) av kortfristiga fordringar 877-1 466 Ökning (+)/Minskning (-) av kortfristiga skulder -4 750 7 799 Kassaflöde från den löpande verksamheten 14 840 20 524 Investeringsverksamheten Investering i ny- och ombyggnation 14-16, 18-3 836-8 983 Försäljning av mark 15 9 Förvärv av inventarier och installationer 17-585 -464 Försäljning av inventarier 17 58 22 Kassaflöde från investeringsverksamheten -4 354-9 425 Finansieringsverksamheten Amortering av långfristiga lån -6 000-6 000 Upptagna lån 24 000 Förändring av byggnadskreditiv -20 000 Lämnat koncernbidrag -6 700 Erhållet aktieägartillskott 5 226 Utdelning -206-293 Förändring av avsättning till pensioner -3 Förändring av kortfristig del av långfristiga lån 1 000-6 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6 680-8 296 Årets kassaflöde 3 806 2 803 Likvida medel vid årets början 2 852 49 Likvida medel vid årets slut 6 658 2 852 1515

noter Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången till K3 har inte medfört någon förändring av historiska uppgifter. Värderingsprinciper Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärde där ej annat anges. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på ursprungliga anskaffningsvärden, baseras på tillgångarnas nyttjandetid. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader... 15-100 år Markanläggningar... 20 år Bredbandsinstallationer... 20 år Inventarier... 5 år Koncernuppgifter Företaget är helägt dotterbolag till Lycksele Stadshus AB, org nr 556740-6607, med säte i Lycksele. Lycksele Stadshus AB ägs av Lycksele kommun, org nr 212000-2635. Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Lycksele Stadshus AB. Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag: 2013 2012 Försäljning 0,0 % 0,0 % Inköp 0,1 % 0,1 % Skulder till koncernföretag på balansdagen: 2013-12-31 2012-12-31 Kortfristig skuld till Lycksele Stadshus AB 1 474 293 Summa: 1 474 293 130101-131231 120101-121231 Not 2 Hyresintäkter inkl outh objekt Bostäder 60 765 58 629 Lokaler 22 204 22 230 Garage 358 359 Bilplatser 2 054 1 983 Övrigt 392 385 Summa 85 773 83 586 Underhållsrabatter -706-819 Hyresrabatter -223-241 Avgår: Hyresbortfall, outhyrda objekt Bostäder -795-1 240 Lokaler -219-387 Garage -6 Bilplatser -195-208 Övrigt -1-1 Summa 83 628 80 690 Löptider på hyreskontrakt, kommersiella lokaler Löptid till år Antal kontrakt Hyra/år 2014 9 702 2015 10 1 302 2016 1 12 2017 4 900 2018 1 104 Summa 25 3 020 Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Ersättning från hyresgäster 72 135 Fakturerade kundkostnader 26 25 Externt sålda tjänster 7 Vinst vid avyttring av mtrl anl tillgång 58 9 Övrigt 4 1 Summa 167 170 130101-131231 120101-121231 Not 4 Övriga rörelseintäkter Provisionsintäkter 7 9 Återvunna fordringar 15 15 Övrigt 1 130 Summa 23 154 Not 5 Externa kostnader Material 4 678 3 636 Tjänster 20 771 22 392 Taxebundna kostnader 8 318 8 099 Uppvärmning 11 853 12 450 Fastighetsskatt 662 800 Övriga externa kostnader 2 698 1 673 Summa 48 980 49 050 I posten tjänster ingår ersättning till revisor med: Revisionsuppdrag: Öhrlings PricewaterhouseCoopers 48 41 Revisionsverksamhet utöver rev uppdrag: Lekmannarevision 12 37 Övriga tjänster (ej skatterådgivning): Öhrlings PricewaterhouseCoopers 4 7 Summa 64 85 Not 6 Personal Löner och andra ersättn samt sociala kostnader inkl pensionskostnader har uppgått till: Löner och andra ersättningar 6 148 6 030 Sociala kostnader 2 019 1 972 Pensionskostnader 693 696 Totala löner, ers, soc- och pens kost 8 860 8 698 För VD gäller 6 månaders ömsesidig uppsägningstid. Vid uppsägning från företagets sida är VD utöver uppsägningslönen, berättigad till engångsersättning motsvarande 18 månadslöner. Vid annan anställning avräknas detta uppsägningslönen. Medelantal anställda, fördelade på kvinnor och män har uppgått till: Kvinnor 3,4 4,1 Män 12,8 12,0 Totalt för bolaget 16,2 16,1 Sjukfrånvaro: Total sjukfrånvaro 7,4% 3,7% - varav långtidsfrånvaro 70,9% 30,5% Sjukfrånvaro män 2,4% 1,5% Uppgiftsskyldighet föreligger för grupper där medelantalet anställda uppgår till 10. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare: Styrelseledamöter, antal på balansdag 5 5 -varav män 4 4 VD o andra ledande bef.havare, antal på balansdag 1 1 -varav män 1 1 Not 7 Planenliga avskrivningar Materiella anläggningstillgångar: Byggnader 10 120 8 863 Markanläggningar 485 448 Inventarier och installationer 1 074 1 163 Summa avskrivningar 11 679 10 474 Not 8 Jämförelsestörande poster Återsökt moms 193 Summa 193 0 16

noter 130101-131231 120101-121231 Not 9 Fördelning av rörelsens kostnader Underhåll 17 819 18 773 Drift 40 188 39 000 Fastighetsskatt 662 800 Avskrivningar 11 679 10 474 Övriga rörelsekostnader 6 8 Jämförelsestörande poster -193 Summa 70 161 69 055 Specifikation av drift: Fastighetsskötsel/städ 8 172 8 642 Reparationer 4 154 3 194 Administration 6 299 5 971 Taxebundna kostnader 8 318 8 099 Uppvärmning 11 853 12 450 Övriga driftskostnader 1 392 644 Summa 40 188 39 000 Not 10 Övriga ränteint o likn resultatposter Ränteintäkter 68 73 Övriga finansiella intäkter 68 49 Summa 136 122 Not 11 Räntekostn o likn resultatposter Räntekostnader 5 613 6 731 Borgensavgifter 820 744 Summa 6 433 7 475 Not 12 Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond 1 115 Lämnat koncernbidrag 6 700 Skilln bokförd/planenlig avskrivning -61 Summa 6 700 1 054 Not 13 Aktuell skatt Skatt på årets resultat 268 880 -varav skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond (5) (4) Summa 268 880 Not 14 Byggnader Ing ackumulerade anskaffn värden 462 855 421 722 Avgår: ack investeringsbidrag -4 563-4 563 458 292 417 159 Årets anskaffningar 7 Årets utrangeringar -7 424-571 Omfördelat från påg ny- och ombyggn 1 572 41 697 Utg ackumulerade anskaffn värden 452 440 458 292 Ing ackumulerade avskrivningar -175 765-167 473 Årets avskrivningar, enligt plan -10 120-8 863 Utrangering 7 424 571 Utg ackumulerade avskrivningar -178 461-175 765 Ing ackumulerade nedskrivningar -8 300-8 300 Utg ackumulerade nedskrivningar -8 300-8 300 Utgående restvärde enligt plan 265 679 274 227 Taxeringsvärde, byggnader 175 256 153 414 Senaste värdering inkl mark 517 840 517 840 130101-131231 120101-121231 Not 16 Markanläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden 9 710 6 331 Årets anskaffningar Omfördelat från påg ny- och ombyggn 3 379 Utg ackumulerade anskaffn värden 9 710 9 710 Ing ackumulerade avskrivningar -2 341-1 893 Årets avskrivningar -485-448 Utg ackumulerade avskrivningar -2 826-2 341 Utgående restvärde enligt plan 6 884 7 369 Not 17 Inventarier och installationer Ing ackumulerade anskaffn värden 11 538 11 349 Årets anskaffningar 585 464 Årets försäljningar och utrangeringar -288-275 Utg ackumulerade anskaffn värden 11 835 11 538 Ing ackumulerade avskrivningar -7 671-6 770 Försäljning/utrangering 288 262 Årets avskrivningar -1 074-1 163 Utg ackumulerade avskrivningar -8 457-7 671 Utgående restvärde enligt plan 3 378 3 867 Not 18 Pågående ny-, till- och ombyggnad Ingående nedlagda kostnader 0 36 221 Under året nedlagda kostnader 3 836 8 912 Under året genomförda omfördelningar -1 572-45 133 Summa 2 264 0 Not 19 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 90 90 Utgående anskaffningsvärde 90 90 Spec av utgående anskaffningsvärde Aktier: SABO Byggnadsförs AB, 50 á 1000 kr 50 50 Andelar: HBV 40 40 Summa 90 90 Not 20 Uppskjuten skattefordran Temporära skillnader mellan anläggningstillgångarnas redovisade respektive skattemässiga värde föreligger, vilket resulterat i uppskjuten skattefordran: Uppskjuten skattefordran: Vid årets början 1 135 1 466 Årets förändring -286-331 Vid årets slut 849 1 135 Not 21 Övriga fordringar Skattefordran 513 Övr kortfristiga fordringar 149 1 331 Summa 662 1 331 Not 22 Förutbet kostnader/upplupna intäkter Upplupna kundfordringar 5 Övr förutbet kostn/upplupna intäkter 740 838 Summa 740 843 Specifikation av i byggnader ingående ytor Rörelselokaler 1 403 1 632 Förvaltningsenheter 97 872 97 745 Not 15 Mark Ing ackumulerade anskaffn värden 12 590 12 469 Årets anskaffningar 64 Omfördelat från påg ny- och ombyggn 57 Årets försäljning -9 Utg ackumulerade anskaffn värden 12 581 12 590 Taxeringsvärde, mark 26 021 25 582 17

noter 130101-131231 120101-121231 Not 23 Eget kapital Aktiekapital: Vid årets början 8 200 8 200 Vid årets slut 8 200 8 200 Reservfond: Vid årets början 29 998 29 998 Vid årets slut 29 998 29 998 Fritt eget kapital: Vid årets början 25 255 23 207 Lämnad utdelning -206-293 Erhållet aktieägartillskott 5 226 Årets resultat 106 2 341 Vid årets slut 30 381 25 255 Summa eget kapital vid årets slut 68 579 63 453 Not 24 Obeskattade reserver Periodiseringsfond Avsatt taxering 2012 1 177 1 177 Avsatt taxering 2013 1 115 1 115 Vid årets slut 2 292 2 292 Avskrivning utöver plan, inventarier Vid årets början 0 61 Årets förändring -61 Vid årets slut 0 0 Not 25 Redovisning av förfallotider på Mellan 1-5 år efter bal dag Senare än 5 år efter bal dag långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 000 196 000 Summa 12 000 196 000 130101-131231 120101-121231 Not 26 Övriga kortfristiga skulder Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, rab 697 808 Depositionsavgifter 83 78 Momsskuld 368 381 Personalskatt 132 131 Övriga kortfristiga skulder 121 119 Summa 1 401 1 517 Not 27 Upplupna kostn/förutbet intäkter Upplupna löner 110 88 Upplupna semesterlöner 577 525 Upplupna sociala avgifter 559 528 Upplupna utgiftsräntor 592 766 Förutbetalda hyror 4 015 3 654 Övr upplupn kostn/förutbet intäkter 237 905 Summa 6 090 6 466 Not 28 Avropbart underhåll enligt HLU-modellen, avser den totalkostnad som uppstår om alla hyresgäster som tidigare avstått underhåll, skulle vilja ha åtgärderna utförda. Summa obeskattade reserver 2 292 2 292 Lycksele 2014-02-27 Leopold Oddvall Sven-Olof Berg Gudrun Abrahamsson Josef Nygren Birger Emanuelsson Nils-Erik Wallin Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits 2014-02-28 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anders Färnstrand Auktoriserad revisor 18

revisionsberättelse Revisionsberättelse Till årsstämman i Lycksele Bostäder AB, org.nr 556502-7819 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Lycksele Bostäder AB för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Lycksele Bostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Lycksele Bostäder AB för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Lycksele den 28 februari 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anders Färnstrand Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. 19

20 granskningsrapport Till årsstämman i Lycksele Bostäder AB Organisationsnummer 556502-7819 Undertecknade har granskat bolagets verksamhet under år 2013. Granskningen har utfört enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Vår granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. Under året har följande särskilda granskningar, som berört bolaget, genomförts: Granskning av resor, representation och företagskort. Granskningen redovisas i separata revisionsrapporter som sänds till bolagets styrelse. Undertecknade anser att vår granskning ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Undertecknade bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Undertecknade finner därför inte anledning att rikta anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Lycksele 2014-03-28 Bertil Näslund Tomas Stenberg Av fullmäktige i Lycksele kommun utsedda lekmannarevisorer.