PRISSTUDIE AV ETT TYPISKT KONTORSHUS ÅR 2013 EN RESULTATSAMMANFATTNING
FÖRORD Detta är en sammanfattning av rapporten Prisstudie av ett typhus för kontor år 2013. Den fullständiga rapporten är framtagen av Thomas Folkesson, EKAN Gruppen på uppdrag av SFVALA-gruppen. Denna sammanfattning är skriven av Per Forsling, Fastighetsägarna Stockholm. SFVALA består av sju stora fastighetsägare Stockholmshem, Statens fastighetsverk (SFV), Vasakronan, Akademiska Hus, Locum, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB) och Diligentia samt branschorganisationen Fastighetsägarna Stockholm som sedan 2005 samarbetat kring energistrategier för värme och kyla inom Storstockholmsområdet. Från SFVALA-gruppen finns ett intresse av att bygga upp en kunskapsbas om prisnivån och prisutvecklingen avseende el, fjärrvärme och fjärrkyla. Denna rapport är den andra i ordningen, den första publicerades 2011. Stockholm i april 2014 Per Forsling Fastighetsägarna Stockholm
HUSET OCH METODEN Huset är 10 000 kvadratmeter stort. Användning av fjärrvärme, fjärrkyla och el har definierats avseende förbrukningsmönster, effekt, flöde med mera. Huset förflyttas mellan 31 olika kommuner, urvalet har skett enligt SCB:s och SKL:s statistikindelning av kommungrupper, här inkluderas storstäder och större städer rensat för kommuner som definierats som förorter samt fyra större städer (Hässelholm, Nyköping, Skövde och Uddevalla). Samtliga resultat redovisas exklusive moms. STUDIENS BEGRÄNSNING Det är viktigt ha i minnet att det är ett specifikt kontorshus som studerats och att resultatet inte kan göras allmängiltigt: Förbrukningsprofil på både värme och kyla över året samt uttag av effekt har stort genomslag på snittpriset. Förbrukningsprofiler får olika kostnadsutfall på olika orter. Således finns sannolikt ingen statisk rankinglista över energibolagen. De är i stället olika konkurrenskraftiga på olika förbrukningsprofiler. Av egna jämförelser vi gjort vet vi att prisnivån ökar för energieffektiva hus, i alla fall på vissa orter. Det finns alltså en stor komplexitet i taxekonstruktionerna och inget enkelt svar på vad fjärrvärme och fjärrkyla kostar i ett kontorshus. 3
RESULTAT SAMMANLAGT Dyraste kommunen är Stockholm med en totalkostnad på 205,5 kr/kvm och billigaste kommunen är Luleå med 136,8 kr/kvm. Det är framför allt skillnader i kostnader för fjärrvärme och även elnät som är avgörande för hur kommunen placerar sig i rankingen (Figur 1). FIGUR 1. ENERGIKOSTNAD KR/KVM FÖR ETT KONTORSHUS 2013 LULEÅ 136,8 GÄVLE 159,5 ÖSTERSUND 162,0 VÄSTERÅS 163,6 VÄXJÖ 165,1 SKELLEFTEÅ 165,7 UMEÅ 166,6 ÖRNSKÖLDSVIK 167,7 FALUN 170,3 ESKILSTUNA 172,0 JÖNKÖPING 172,2 TROLLHÄTTAN 174,1 KARLSTAD 174,9 VARBERG 176,3 MEDEL 176,4 HELSINGBORG 176,7 HUDDINGE 177,4 HALM STAD 177,5 LINKÖPING 179,4 KALMAR 179,6 KARLSKRONA 179,9 SOLNA 180,7 GÖTEBORG 181,1 KRISTIANSTAD 181,7 NORRKÖPING 182,7 LUND 183,7 UPPSALA 184,4 GOTLAND 184,4 BORÅS 184,6 ÖREBRO 184,9 SÖDERTÄLJE 187,7 MALMÖ 192,1 SUNDSVALL 193,3 STOCKHOLM 205,5 FJÄRRVÄRME FJÄRRKYLA EL TOTALT 0 50 100 150 200 250 4
RESULTAT FJÄRRVÄRME Fjärrvärmepriset har i medeltal ökat från 58,7 till 66,4 öre/ kwh under perioden 2010-2013. Höjningen mellan åren är i medeltal 4,1 % per år och totalt nästan 13 % (se Figur 2). I figuren anges ytterligare information om hur fjärrvärmekostnaden beräknats på respektive ort, för fullständig information hänvisas till den fullständiga rapporten. Spridningen mellan de studerade kommunerna är stor. Fjärrvärmepriset i den billigaste kommunen som är Luleå (37,0 öre/kwh) jämfört med den dyraste som är Lund (79,3 öre/kwh) visar på en differens på 42,3 öre/kwh. Fjärrvärmepriset för kontorsfastigheten är 114 % dyrare i Lund jämfört med Luleå. Om Luleå undantas, med sitt unikt låga pris, så är spridningen betydligt mindre och jämnare runt medelvärdet (lite drygt ± 20 %). FIGUR 2. KOSTNAD FÖR FJÄRRVÄRME ÖRE/KWH EXKLUSIVE MOMS I ETT KONTORSHUS 2010 OCH 2013 LULEÅ VÄXJÖ GÄVLE VÄSTERÅS ESKILSTUNA ÖSTERSUND JÖNKÖPING BORÅS HUDDINGE FALUN VARBERG TROLLHÄTTAN KARLSTAD MEDEL KALMAR GÖTEBORG ÖRNSKÖLDSVIK LINKÖPING SKELLEFTEÅ UMEÅ HALMSTAD KARLSKRONA NORRKÖPING GOTLAND UPPSALA KRISTIANSTAD HELSINGBORG SUNDSVALL ÖREBRO SOLNA MALMÖ SÖDERTÄLJE STOCKHOLM LUND 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 5
RESULTAT FJÄRRKYLA Priser för fjärrkyla är svårt att få del av via officiella prislistor till skillnad från övriga uppgifter i denna rapport som nästan samtliga fås via leverantörernas hemsidor. Ett skäl är att marknaden för fjärrkyla är omogen men också på en genomtänkt marknadsstrategi i uppbyggnaden av en marknad. Spridningen mellan de studerade kommunerna är stor. Fjärrkylapriset är lägst i Lund (41,5 öre/kwh) jämfört med den dyraste kommunen som är Sundsvall (78,1 öre/kwh). Differens är 36,6 öre/kwh. Fjärrkylapriset för kontorsfastigheten är 88 % dyrare i Sundsvall jämfört med Lund. Fjärrkylapriset har i medeltal ökat från 53,1 till 54,8 öre/kwh. Höjningen under perioden är i medeltal 5,1 % (Figur 3). FIGUR 3. KOSTNAD FÖR FJÄRRKYLA ÖRE/KWH EXKLUSIVE MOMS I ETT KONTORSHUS 2010 OCH 2013 ÖSTERSUND VARBERG TROLLHÄTTAN KARLSTAD KARLSKRONA KALMAR GOTLAND KRISTIANSTAD VÄXJÖ ESKILSTUNA HALMSTAD ÖRNSKÖLDSVIK UMEÅ SÖDERTÄLJE SKELLEFTEÅ UPPSALA LUND SOLNA HELSINGBORG NORRKÖPING ÖREBRO GÄVLE FALUN VÄSTERÅS JÖNKÖPING HUDDINGE MALMÖ MEDEL LINKÖPING GÖTEBORG LULEÅ STOCKHOLM BORÅS SUNDSVALL SAKNAR FJÄRRKYLA UPPGIFT SAKNAS 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 6
RESULTAT ELNÄTSAVGIFTER Elnätsavgiften har i medeltal ökat från 15,5 till 17,4 öre/kwh (Figur 4). Höjningen sedan år 2010 är i medeltal 11,6 %. Spridningen mellan de studerade kommunerna är stor. Elnätsavgiften i den billigaste kommunen som är 8,0 öre/kwh (Luleå) vilket ska jämföras med de dyraste kommunerna som är Malmö, Örebro och Norrköping (24,8 öre/kwh) visar på en differens på 16,8 öre/kwh. Elnätsavgiften för kontorsfastigheten är därmed 210 % dyrare i de tre E.ON-kommunerna jämfört med Luleå. FIGUR 4. KOSTNAD FÖR ELNÄT ÖRE/KWH ELLER KR/KVM EXKLUSIVE MOMS I ETT KONTORSHUS 2010 OCH 2013 LULEÅ SKELLEFTEÅ TROLLHÄTTAN UMEÅ SÖDERTÄLJE KARLSTAD HALMSTAD LINKÖPING GÖTEBORG BORÅS FALUN GÄVLE ÖRNSKÖLDSVIK SUNDSVALL ÖSTERSUND VÄXJÖ VARBERG KRISTIANSTAD LUND VÄSTERÅS KARLSKRONA MEDEL ESKILSTUNA JÖNKÖPING HELSINGBORG KALMAR HUDDINGE SOLNA UPPSALA GOTLAND STOCKHOLM NORRKÖPING ÖREBRO MALMÖ 0 10 5 20 3010 40 1550 6020 70 25 80 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 7
ELNÄT OCH ELHANDEL Figur 5 nedan redovisar totalnivån för el, det vill säga elnätsavgifter, elhandel och elskatt. Redovisningen följer i stort sett mönstret för elnätsavgifterna med vissa mindre förändringar beroende på lägre elskatt i de flesta norrländska kommunerna jämfört med landet i övrigt. Däremot så har elhandelspriset fallit kraftigt sedan studien 2010 vilket innebär att kostnaden för el som helhet minskat trots de relativt stora höjningarna för elnät som redovisats i föregående avsnitt. FIGUR 5. KOSTNAD FÖR ELNÄT OCH ELHANDEL ÖRE/KWH ELLER KR/KVM EXKLUSIVE MOMS I ETT KONTORSHUS 2010 OCH 2013 LULEÅ SKELLEFTEÅ UMEÅ ÖRNSKÖLDSVIK ÖSTERSUND TROLLHÄTTAN SÖDERTÄLJE KARLSTAD HALMSTAD LINKÖPING GÖTEBORG BORÅS MEDEL FALUN GÄVLE SUNDSVALL VÄXJÖ VARBERG KRISTIANSTAD LUND VÄSTERÅS KARLSKRONA ESKILSTUNA JÖNKÖPING HELSINGBORG KALMAR HUDDINGE SOLNA UPPSALA GOTLAND STOCKHOLM NORRKÖPING ÖREBRO MALMÖ 0 20 40 60 80 100 120 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 8
RESULTAT SAMMANLAGT Totala kostnaden för 2013 är i medeltal 176,4 kr/kvm (188,5 kr/kvm år 2010) Den totala kostnaden minskade mellan 2010 och 2013 med 6,3 %. Detta beror av fallande elhandelspriser, vilka har ett stort genomslag. Totala kostnaden (exkl elhandel) för 2013 är i medeltal 111,2 kr/kvm (101,0 kr/kvm år 2010). Den totala kostnaden, om inte elhandeln räknas in, ökade mellan 2010 och 2013 med 10,1 %. Sedan 2010 har den totala kostnaden sänkts med 6,3 % om elhandelspriset tas med i redovisningen. Vid studie av den totala kostnaden där elhandelsdelen har undantagits så har kostnaden ökat med 10,1 % under samma period. ALTERNATIV TILL FJÄRRVÄRME/FJÄRRKYLA Fjärrvärme och fjärrkyla är ledningsbundna leveranser som kan ersättas med egna lokala lösningar. Ett förekommande alternativ är att med borrhålslager/marklager använda energi lagrat i berg för både kylning och uppvärmning. Kontorsfastigheter lämpar sig särskilt väl för sådan lokal värme/kyla. I jämförelserna på följande sidor ställs kostnaderna för inköp av fjärrvärme eller fjärrkyla mot kostnaden för respektive alternativ. För fjärrvärme utgörs det av värmepump och för fjärrkyla är alternativet egna kylmaskiner. Det bör särskilt noteras att alternativen värmepump/kylmaskin har en väsentlig egenskap som inte beaktas i jämförelserna nedan. Om huset har samtidigt behov av uppvärmning och kylning kan spillvärme från kylmaskiner nyttjas till uppvärmning. Sådan värmeåtervinning innebär ett mindre behov av köpt energi som analysen i de följande diagrammen inte tar hänsyn till. I huvudrapporten finns ett resonemang om den ekonomiska nyttan av sådan värmeåtervinning som dock inte återges i denna sammanfattande rapport. 9
RESULTAT KONSERVATIV ALTERNATIV JÄMFÖRELSE VÄRME Som alternativ till fjärrvärme redovisas värmepump som alternativ. Jämförelsen i Figur 6 illustrerar om det finns ett värde av att byta från befintlig fjärrvärme till ett värmepumpsalternativ (fjärrvärmepriset ska då helst vara på minst samma nivå som den violetta vertikala linjen i figuren som avser ett totalt årligt värmepumpspris som inkluderar kapitalkostnader, det vill säga den investering som krävs för att konvertera från den befintliga fjärrvärmeanslutningen). I de dyraste kommunerna så finns det inte längre någon marginal till detta tröskelvärde utan det har överskridits. Anledningen till det är att fjärrvärmepriserna har fortsatt att öka under perioden samtidigt som elkostnaden för att driva värmepumpar har minskat. Det är sammanlagt tre till fem kommuner som ligger i nivå eller till med över det beräknade tröskelvärde (75,7 öre/kwh). Vid förra studien fanns det fortfarande en viss marginal (omkring 10 öre/ kwh) till tröskelvärdet. Studerar man enbart den rörliga kostnaden för värmepumpsalternativet, det vill säga om man som fastighetsägare redan investerat, så har man genomgående en lägre årlig driftkostnad jämfört med fjärrvärmen. FIGUR 6. FJÄRRVÄRMEPRISER 2010 OCH 2013 ÖRE/KWH EXKLUSIVE MOMS FÖR KONTOR I JÄMFÖRELSE MED ALTERNATIV UPPVÄRMNINGSKOSTNAD MED VÄRMEPUMP LULEÅ VÄXJÖ GÄVLE VÄSTERÅS ESKILSTUNA ÖSTERSUND JÖNKÖPING BORÅS HUDDINGE FALUN VARBERG TROLLHÄTTAN KARLSTAD MEDEL KALMAR GÖTEBORG ÖRNSKÖLDSVIK LINKÖPING SKELLEFTEÅ UMEÅ HALMSTAD KARLSKRONA NORRKÖPING GOTLAND UPPSALA KRISTIANSTAD HELSINGBORG SUNDSVALL ÖREBRO SOLNA MALMÖ SÖDERTÄLJE STOCKHOLM LUND 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 VÄRMEPUMP RÖRLIG KOSTNAD, 41,4 ÖRE/KWH VÄRMEPUMP FAST KOSTNAD, 75,7 ÖRE/KWH 10
RESULTAT KONSERVATIV ALTERNATIV JÄMFÖRELSE KYLA Som alternativ till fjärrkylan har alternativet att fastigheten förses med egna kylmaskiner studerats. Jämförelsen i Figur 7 illustrerar värdet av att byta från befintlig fjärrkyla till ett alternativ med egna kylmaskiner. Fjärrkylapriset ska då helst vara på minst samma nivå som den violetta vertikala linjen i figuren som illustrerar ett totalt årligt kylapris som inkluderar kapitalkostnader (det vill säga den investering som krävs för att konvertera från den befintliga fjärrkylaanslutningen). I de dyraste kommunerna (Sundsvall, Borås, Stockholm och Luleå) kan detta vara lönsamt då tröskelvärdet är passerat. I synnerhet gäller det Sundsvall där priset verkar alldeles för högt för att vara konkurrenskraftigt. FIGUR 7. PRISER FÖR FJÄRRKYLA 2010 OCH 2013 ÖRE/KWH EXKLUSIVE MOMS FÖR KONTOR I JÄMFÖRELSE MED ALTERNATIV KYLA BASERAD PÅ KYLMASKINER ÖSTERSUND VARBERG TROLLHÄTTAN KARLSTAD KARLSKRONA KALMAR GOTLAND KRISTIANSTAD VÄXJÖ ESKILSTUNA HALMSTAD ÖRNSKÖLDSVIK UMEÅ SÖDERTÄLJE SKELLEFTEÅ UPPSALA LUND SOLNA HELSINGBORG NORRKÖPING ÖREBRO GÄVLE FALUN VÄSTERÅS JÖNKÖPING HUDDINGE MALMÖ MEDEL LINKÖPING GÖTEBORG LULEÅ STOCKHOLM BORÅS SUNDSVALL SAKNAR FJÄRRKYLA UPPGIFT SAKNAS 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010 2013 MEDEL 2010 MEDEL 2013 KYLMASKIN RÖRLIG KOSTNAD, 43,2 ÖRE/KWH KYLMASKIN FAST KOSTNAD, 66,2 ÖRE/KWH 11