Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12 Boindex sjönk till 132,5 tredje kvartalet 2014 Ökade amorteringskrav förklarar nedgången Boindex uppgick till 132,5 tredje kvartalet i år, vilket är en nedgång från 134,1 under andra kvartalet i år. Husköpkraften försämrades genom ökade amorteringskrav, trots stigande disponibelinkomster, sjunkande räntor och en säsongsmässig nedgång i småhuspriserna. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 32 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket låg på 1,9 miljoner kronor i tredje kvartalet jämfört med 2,1 miljoner under det andra. Den säsongsmässiga nedgången är något kraftigare än tidigare år. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 2,26 % från 2,47 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 2,88 % till 2,64 %, och den rörliga räntan sjönk från 2,36 % till 2,14 %. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 581 000 kronor jämfört med 566 000 kronor motsvarande kvartal förra året. I 41 av de 43 undersökta orter/regioner sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Östersund, Uppsala och Varberg, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Sandviken och Kristianstad följt av Örnsköldsvik. 140 130 120 110 100 90 80 70 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2001 112,7 2002 111,9 2003 107,2 2004 115,2 2005 110,1 2006 104,2 2007 102,7 2008 103,9 2009 128,2 2010 115,8 2011 111,6 2012 123,1 2013 133,0 ---------------------------- 2013 128,7 133,9 135,4 133,9 Källa: Swedbank samt data från Mäklarstatistik. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. 2014 129,7 134,1 132,5 Jan Ihrfelt, Swedbank Research tfn 08-5859 3648, e-post: jan.ihrfelt@swedbank.se Internet: www.swedbank.se/boindex

Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna sjunker säsongsmässigt Medianpriset för småhus sjönk från 2,15 miljoner under andra kvartalet i år till 1,90 miljoner kronor under det tredje kvartalet. Årstakten blev 1,3 %, vilket innebär en kraftig sänkning från förra kvartalets 7,8 %. Medianpriset steg sekventiellt i medelstora städer, sjönk i Göteborgsregionen, Malmöregionen och mindre städer. Medianpriset i Stockholmsregionen var oförändrat 3,85 miljoner kronor jämfört med kvartalet innan. I årstakt steg priserna med 5,5 %. I Göteborgsregionen sjönk medianpriset från 3,29 miljoner i andra kvartalet till 3,20 miljoner i det tredje kvartalet. Årstakten blev 5,0 %. I Malmöregionen steg priserna i årstakt med 4,0 % samtidigt som medianpriset sjönk till 2,60 miljoner kronor från 2,70 miljoner kronor kvartalet innan en nedgång på 3,7 %. I gruppen medelstora städer steg medianpriset från kvartalet innan och noterade 2,30 miljoner kronor. Årstakten blev 10,8 %. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk till 1,20 miljoner kronor från 1,28 miljoner kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 9,1 %. Prisutveckling för småhus 1993-2014 per region, medianpris (SEK) 4,200,000 4,000,000 3,800,000 3,600,000 3,400,000 3,200,000 3,000,000 2,800,000 2,600,000 2,400,000 2,200,000 2,000,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker kraftigt, bundna räntor ökar som andel Bolåneräntan vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen. Nedgången av den sammanvägda bolåneräntan, som inleddes första kvartalet 2012 fortsatte, med undantag av en marginell uppgång i tredje kvartalet förra året, under tredje kvartalet i år. Sedan slutet av 2011 har den vägda bolåneräntan minskat med 1,8 procentenheter. Under det tredje kvartalet Boindex Sida 2 (7) 2014-12-12

isolerat sjönk bolåneräntan med 0,21 procentenheter jämfört med kvartalet innan till 2,26 %. Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,21 procentenheter beror på att de bundna räntorna sjönk från 2,88 % till 2,64 % medan de rörliga sjönk från 2,36 % till 2,14 % och samtidigt skedde en mixförskjutning mot mer bundet. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (över ett år) steg från 21,0 % till 23,9 %. Andelen rörliga lån minskade från 79,0 % till 76,1 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2014 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Procent 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens disponibelinkomster stiger i årstakt med 15 000 kr Hushållens disponibelinkomst (median) utgår från gifta och sambeskattade hushåll där minst en i hushållet förvärvsarbetar. I riket som helhet uppgick hushållens årliga disponibelinkomst till 581 000 kronor tredje kvartalet i år, vilket innebär en ökning med 2,6 % eller 15 000 kr sedan tredje kvartalet 2013. Ett Boindex på 132,5 innebär att hushållen nu har 32,5 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 30 % boendekostnader som andel av hushållets disponibelinkomst. När Boindex är 132,5 betalar hushållen 22,6 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 438 000 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 581 000 kronor, innebär det att marginalen nu är 143 000 kronor per år efter skatt, eller 32,5 %. I Stockholmsregionen krävs nu 542 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst för hushållet på 666 000 kronor. Därmed är Boindex på 122,8, vilket är en försämring jämfört med andra kvartalet (133,2). Stockholmarna betalar 29,3 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten, att jämföra med rikets 22,6% och gruppen övriga kommuner på 19,9 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 496 000 kronor respektive 524 000 kronor för att nå 100-strecket. Malmöregionen och Boindex Sida 3 (7) 2014-12-12

Göteborgsregionen har sämst köpkraft av de tre storstadsregionerna, båda med ett boindex på 118. Invånarna i Stockholm har t ex 80 000 kr högre disponibelinkomst än de i Malmö, pengar som stockholmarna kan lägga på boendet. Malmöregionen halkar ned i köpkraft, ned från 125,0 i andra kvartalet till 118,2 i tredje kvartalet. Sänkningen förklaras, liksom i flertalet andra städer, av ökade amorteringskrav. Efter att Malmöregionen legat under 100-strecket i köpkraft under 2011 börjar nu priserna stiga igen. I medelstora städer som grupp har hushållen en marginal på 23,8 %, medan hushåll i övriga kommuner har en marginal på 35,8 % vid husköp eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner, löpande priser 1995-2014 (kr/år) 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 70 % av disponibelinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utökat amorteringskrav Under tredje kvartalet sjönk husköpkraften i samtliga regioner, d v s riket, Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Malmöregionen, medelstora städer och övriga kommuner. Ökade amorteringskrav från bankföreningen förklarar hela nedgången. De nya reglerna innebär att nya lån ska på 10-15 år sikt amorteras ned till 70% belåningsgrad jämfört med tidigare krav på 75%. Vi utgår liksom tidigare från en period på 10 år. De nya reglerna trädde i kraft 1 juli i år. Med de gamla reglerna hade boindex blivit 142,8, vilket kan jämföras med faktisk uppmätta på 132,5 under det tredje kvartalet. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och Boindex Sida 4 (7) 2014-12-12

huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex i olika regioner 1995-2014 150 140 Regionala boindex Stockholm 130 120 Hela riket Övriga kommuner 110 100 90 Medelstora städer Malmö 80 Göteborg 70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: Swedbank Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 40 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att invånarantalet i kommunen uppgår till minst 35 000 och minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under tredje kvartalet i år noterades att ingen kommun/region understeg 100- strecket, vilket innebär att inga invånare måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Östersund har nu landets minsta husköpkraft, följt av Uppsala, Varberg och Umeå. Husköpkraft sjönk mest i Lidköping, Östersund och Växjö utifrån kraftigt stigande huspriser. Förbättring, tillika svag sådan, noterade endast i Karlstad och Skövde. En periods observation ska alltså tolkas med försiktighet. Sandviken, Kristianstad, Örnsköldsvik och Hässleholm har landets högsta husköpkraft. Husköpkraften försämrades i 41 av de undersökta 43 kommuner/regioner. Ökade amorteringskrav hade större negativ effekt än de positiva effekterna från högre inkomster, sjunkande räntor och säsongsmässigt sjunkande småhuspriser. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2014-12-12

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Plac Kommun Tid. Kvartal 3, 2014 Kvartal 2, 2014 Förändring 1 Sandviken 1 151.7 161.9-10.2 2 Kristianstad 3 146.1 153.9-7.8 3 Örnsköldsvik 6 145.2 150.4-5.2 4 Hässleholm 4 144.5 151.1-6.6 5 Västervik 7 144.4 148.1-3.7 6 Piteå 2 142.9 156.8-13.9 7 Skellefteå 12 139.3 140.6-1.3 8 Vänersborg 5 138.5 151.1-12.6 9 Skövde 22 137.3 133.7 3.6 10 Sundsvall 9 135.7 144.9-9.2 11 Gävle 10 135.4 144.0-8.6 12 Landskrona 8 135.0 146.8-11.8 13 Borlänge 16 133.2 137.8-4.6 14 Borås 14 131.2 139.3-8.1 15 Falkenberg 18 130.5 136.1-5.6 16 Nyköping 28 129.6 130.8-1.2 17 Trollhättan 15 128.8 138.1-9.3 18 Halmstad 29 126.0 129.9-3.9 19 Växjö 11 125.8 142.6-16.8 20 Karlstad 38 125.2 124.6 0.6 21 Luleå 17 125.1 136.4-11.3 22 Västerås 24 124.8 132.6-7.8 23 Stockholmsregionen 23 122.8 133.2-10.4 24 Eskilstuna 41 122.7 134.5-11.8 25 Norrköping 19 122.3 135.4-13.1 26 Karlskrona 35 122.1 125.0-2.9 27 Linköping 20 121.1 134.8-13.7 28 Ängelholm 21 120.2 134.6-14.4 29 Jönköping 32 119.3 126.5-7.2 30 Helsingborg 26 119.1 132.2-13.1 31 Kalmar 25 118.9 132.3-13.4 32 Malmöregionen 36 118.2 125.0-6.8 33 Göteborgsregionen 34 118.1 125.8-7.7 34 Gotland 39 117.5 124.1-6.6 35 Falun 31 117.4 126.7-9.3 36 Örebro 27 116.9 130.9-14.0 37 Uddevalla 33 116.6 125.6-9.0 38 Lidköping 13 115.6 139.6-24.0 39 Enköping 40 114.4 121.4-7.0 40 Umeå 37 112.4 124.8-12.4 41 Varberg 43 111.9 117.8-5.9 42 Uppsala 42 111.7 119.9-8.2 43 Östersund 30 110.4 128.0-17.6 Riket som helhet 132.5 134.1-1.6 Boindex Sida 6 (7) 2014-12-12

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens boendekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 30 % av disponibelinkomsten för riket. Utifrån regionala inkomstskillnader uppgår denna siffra till 36 % för Stockholm, 32 % för Göteborg och Uppsala samt 27 % för städer med färre än 75 000 invånare. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 30 % boendekostnader av disponibelinkomsten. Vid index = 100 använder hushållen 30 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Småhuspriser från Mäklarstatistik (median) Hushållens disponibelinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) Tillförlitliga källor för beräkning av uppvärmningskostnader, kostnader för försäkring, VA-avgifter, reparation och underhållskostnader samt fastighetsavgift Begränsningar Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hässleholm, Jönköping, Kalmar, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Lidköping, Linköping, Luleå, Norrköping, Nyköping, Piteå, Sandviken, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik och Östersund Boindex Sida 7 (7) 2014-12-12