Datum 2020-04-29 1(9) Exploateringsplan 2021 2024, bilaga 3 Exploatering innebär att omvandla råmark till färdiga bostads- eller verksamhetsområden. De senaste åren har kommunens exploateringsverksamhet varit hårt belastad eftersom efterfrågan på bostads- och verksamhetsmark är hög. Nynäshamns kommun växer och utvecklas inom många områden. Intresset för ledig mark, fler bostäder och möjlighet att etablera och utöka verksamheter är stort. För att kommunen ska fortsätta att utvecklas krävs en väl fungerande samhällsbyggnadsprocess och exploateringsverksamhet. Samhällsbyggnadsprocessen är indelad i fyra faser; initieringsfas, planeringsfas, genomförandefas och avvecklingsfas. Exploateringsverksamheten är involverad i alla de fyra olika faserna. Om markområdena ägs av kommunen kan kommunen markanvisa och/eller sälja mark under processen. Dessa projekt kallas nedan för kommunala projekt. Ibland äger kommunen inte marken men för att kontrollera och säkerställa kvaliteteten, ekonomin och genomförandet i projektet tecknar då kommunen diverse avtal. Dessa projekt kallas nedan för externa projekt. I exploateringsverksamheten är det viktigt att skilja på intäkter och utgifter för exploatering, intäkter och utgifter för investeringar samt resultatpåverkande poster/driftsutgifter. Tillsammans ger dessa poster en bild av hur lönsamt projektet är totalt. Intäkter för exploatering är till exempel markförsäljning och utgifter för exploatering kan vara iordningställande av mark, fastighetsbildning, fastighetsköp. Intäkter minus utgifter för detta resulterar i ett exploateringsnetto. Utgifter för investeringar är till exempel gator och park och intäkter för investeringar kan vara eventuellt investeringsbidrag och gatukostnadsersättning. Intäkter minus utgifter för detta resulterar i ett investeringsnetto. Investeringarna påverkar resultatet i form av kapitalkostnader när de väl tas i bruk. Resultatpåverkande poster i exploateringsverksamheten består av exempelvis detaljplanekostnader, utredningar, administration och marknadsföring. Dessa kostnader tas direkt i driftbudgeten och påverkar det aktuella årets resultat. Totalt summerar nettot och de resultatpåverkande posterna när projektet anses vara klart och visar om projektet går med vinst eller förlust. I denna sammanställning ingår inte kapitalkostnader och driftskostnaderna för investeringarna eller de VA-investeringar som görs i projektet. Exploateringsprojekt är ofta kapitalkrävande i början medan intäkterna kommer först vid markförsäljning. Exploateringsprojektet påverkar därmed kommunens kassaflöde och blir viktigt för kommunens finans och lånebehov.
2(9) Kommunala projekt Kalvö verksamhetsområde Beskrivning: Utbyggnad av befintligt industriområde och försäljning av industrimark. Kommentar: Det finns en gällande detaljplan för industrimark som är i genomförandeskede. Utbyggnad av allmänna anläggningar och genomförandet på kvartersmark är klart för de områden som omfattas av gällande stadsplan S214. Försäljningen av industritomter för denna detaljplan är till stor del genomförd förutom fem stycken möjliga styckningslotter. Avstyckning och försäljning har dock varit vilande under året i väntan på att ny detaljplan ska tas fram (nya avstyckningar är inte möjligt under pågående planprocess). Den nya detaljplanen omfattar en ändring av tidigare framtagen detaljplan och möjliggör en utökning av ny industri- och verksamhetsmark. Arbete med den nya detaljplanen pågår med granskning under T1 2020. Antagande och LKDP preliminär T2/T3 2020. Byggstart av allmänna anläggningar och försäljningsstart industritomter preliminär. T3 2020/T1 2021. Projektet beräknas gå med vinst om cirka 47 Mkr. Tabell 1. Exploateringskalkyl Kalvö Industriområde. Belopp i Tkr. Kalvö ind.omr. Exploateringsnetto -4 500 23 944 35 449 36 501 91 394 Investeringsnetto -240-30 000-10 000-402 -40 642 Netto -4 740-6 056 25 449 36 099 50 752 Resultatpåverkande poster -3 516-84 -3 625 Totalt -3 516-4 824-6 056 25 449 36 099 47 127 Vansta företagsområde Beskrivning: Gäller detaljplan med ca 60 000 m² mark som är planlagd för industriändamål men ännu ej iordningsställd söder om Ösmo tätort. Ärende behandlades och godkändes i Kommunstyrelsen maj 2018. Verksamhetsmark, vägar och VA ska byggas om- och ut i området. Genomförandefasen påbörjad. Kommentar: Utbyggnad enligt antagen detaljplan hamnade i slutet av i ett nytt läge, dels på grund av ett nytt detaljplanearbete kopplat till skolverksamhet, dels att beräknade utbyggnadskostnader översteg de ursprungliga kalkylerna. 2020-02-20 beslutade kommunstyrelsen att pausa projektet. Till dess att nya besked ges styrks framtida utgifter och intäkter i projektet. Tabell 2. Exploateringskalkyl Vansta Företagsområde. Belopp i Tkr. Vansta företag.omr. Exploateringsnetto -1 678-1 678 Investeringsnetto -1 411-1 411 Netto -3 089 0 0 0 0-3 089 Resultatpåverkande poster -2 960-2 960 Totalt -6 049
3(9) Segersängs företagsby Beskrivning: Detaljplaneläggning för verksamhetsmark vid sydvästra Segersängsmotet. Verksamhetsmark, gator och VA ska byggas i området. Projektet är ett pilotprojekt för en snabbare samhällsbyggnadsprocess. Kommentar: Projektet har fått en framskjuten tidplan då det krävts utredningar kopplat till framtagande av MKB (som projektet initialt inte trodde var nödvändiga men blev krav från LSt) samt omtag i förprojekteringen på grund av genomförbarhet/ekonomi. Utförda utredningar kan behöva revideras vilket kan påverka tidplan ytterligare. Samråd för Dpi beräknat till Q2-Q3 2020. Antagande av Dpi beräknat till Q1 2021. Nedan redovisas projektets siffror, kostnaderna utgår huvudsakligen från kalkylen i omtaget som levererades 2020-03-27. Den årsvisa kostnads/intäktsfördelningen är en uppskattning av projektledaren i förhållande till aktuell tidplan. Tabell 3. Exploateringskalkyl Segersäng företagsby. Belopp i Tkr. Segersäng företagsby Exploateringsnetto 0-1 000-9 933-18 933 47 999 36 583 54 716 Investeringsnetto 0-1 000-3 952-14 000-3 500-22 452 Netto 0-2 000-13 885-32 933 44 499 36 583 32 264 Resultatpåverkande poster -2 000-900 -250-3 150 Totalt 29 114 Handelsplats för drivmedel av södra och centrala Ösmo Beskrivning: Detaljplaneläggning för handelsplats för drivmedel, fordonstvätt och kiosk/fastfood vid infarten till Vansta företagsområde. Kommentar: Detaljplanen är beräknad att antas årsskiftet 2020/2021. Projektet beräknas gå med vinst om cirka 4 Mkr. Tabell 4. Exploateringskalkyl Handelsplats för drivmedel Vansta företagsområde. Belopp i Tkr. Drivmedel Ösmo Exploateringsnetto 3 895 220 4 115 Investeringsnetto Netto 3 895 220 4 115 Resultatpåverkande poster Totalt 4 115
4(9) Älgen 18 Beskrivning: Utbyggnad av ca 70 lägenheter i Nynäshamns stad (Höjdgatan). Kommentar: Genom detaljplan och markanvisning är projektmålet att skapa förutsättningar för att utveckla Nynäshamns tätort med ny bostadsbebyggelse i centrum- och kollektivtrafiknära läge. Detaljplanen antogs T1, men är nu överklagad. Oklart när den kan vinna laga kraft. Projektet beräknas gå med vinst om cirka 24 Mkr. Tabell 5. Exploateringskalkyl Älgen 18. Belopp i Tkr. Älgen 18 2020 2021 2022 2023 2024 2025- Totlat Exploateringsnetto 90 23 704 23 794 Investeringsnetto -36-36 Netto 54 23 704 23 758 Resultatpåverkande poster -54-54 Totalt 23 704 23 704 Telegrafen/Vaktberget Beskrivning: Utbyggnad av ca 600 nya bostäder i Nynäshamns stad. Kommentar: Detaljplan antogs 23 maj 2018. Projektet är i genomförandefasen och arbete med allmänna anläggningar och VA pågår. Rackarbackstigen, Diavoxgränd och Teletornsberget/planteringar är framskjutet till 2022 2023. Konstnärlig utsmyckning tidigast 2024. Projekt Utsikten (Vaktberget 33 34) pågår; etapp 1 inflytt hösten 2018, etapp 2 inflytt prel. vintern 2020. Projekt Bryggargatan 9 (Vaktberget 32) prel. byggstart 2020/2021. Övriga projekt har inte startat. Projektet beräknas generera en vinst för kommunen om 5 Mkr. Tabell 6. Exploateringskalkyl Telegrafen & Vaktberget. Belopp i Tkr. Telegrafen & Vaktberget 2020 2021 2022 2023 2024 2025- Totlat Exploateringsnetto 5 005 5 780 1 960 7 305 2 063 83 0 19 196 Investeringsnetto -6 868-2 492 0-1 225-2 828-118 0-13 531 Netto -1 863 288 1 960 6 080-764 -36 0 5 665 Resultatpåverkande poster -310 0 0 0 0 0 0-310 Totalt -2 173 288 1 960 6 080-764 -36 0 5 355
5(9) Grödby/Trollstamalm Beskrivning: Utbyggnad av ca 21 friliggande bostadshus. Berör även 3 fastigheter som kommunen sålde till enskild exploatör, vilket senare visade sig vara omöjliga att exploatera på grund av Försvarsmaktens krav på att inte bygga inom influensområdet. Kommentar: Ärendet beräknas kunna avslutas under 2020. Nedan tabell innehåller siffror förknippade med stora osäkerheter och utfallet av projektet är oklart. Tabell 7. Exploateringskalkyl Grödby/Trollstamalm. Belopp i Tkr. Grödby/Trollstamalm Exploateringsnetto -215 450 235 Investeringsnetto 29-380 -351 Netto -186-380 450-116 Resultatpåverkande poster -841-50 -891 Totalt -1 007 Utveckling av södra och centrala Ösmo Beskrivning: Markanvisning och detaljplaneläggning för bostäder och centrumändamål. Preliminärt 800 1 400 bostäder. Del av Vansta 5:2, del av Nibble 1:1, Hallängen 1 4. Kommentar: Projektplanering är klar avseende etappindelning och framtagande av exploateringskalkyl. Projektområdet delas in i 5 etapper. Etapp 4 omfattas av fastigheten Hallängen 2 där simhallen ligger idag. Projektet omfattar inte i dagsläget att exploatera fastigheten för något annat ändamål, varav etappområdet är undantaget exploateringsbudgeten. Kommunikationsplan påbörjad. Handlingsplan för markanvisning tas fram för varje etappområde, förslag till handlingsplan för etapp 1 är framtagen. Beslut om godkännande av handlingsplan för markanvisning i etapp 1 av kommunstyrelsen den 26 september. Inbjudan till markanvisning för ankaraktör i etappområde Hallängen mars 2020. Tilldelningsbeslut prel. maj 2020. Markanvisningsavtal ankaraktör Hallängen preliminärt T3 2020. Första detaljplanen är påbörjad, Etapp 1, väster om nuvarande centrum. Skolans placering har beslutats av kommunstyrelsen, vilket gör att detaljplaner söder om Nyblevägen nu kan starta. Projektplanering för detta pågår under vintern /2020. Planbeställning för ny skoltomt inom markområdet söder om Nyblevägen och norr om väg 225, beräknas under T2 2020. Projektet har varit med i forskningsprojektet Södertörnsmodellen som avslutades i augusti. Projektet beräknas generera en vinst för kommunen om cirka 441 Mkr. Etapp 1, Hallängen, beräknas gå med vinst om cirka 137 Mkr. Etapp 2, Skogsnibble, beräknas gå med vinst om cirka 128 Mkr. Etapp 3, norra centrum, beräknas gå med vinst om cirka 150 Mkr. Etapp 5, Gröna skog, beräknas gå med vinst om cirka 27 Mkr. I kalkylen är inte beräknat kostnader och intäkter för vatten och avlopp samt kostnaden för att bygga nya förskolor och en ny skola.
6(9) Tabell 8. Exploateringskalkyl Ösmo, etapp Hallängen. Belopp i Tkr. Etapp 1 Exploateringsnetto -848-3 700-110 64 622 65 000 51 543 176 507 Investeringsnetto -18 000-14 544-5 056-37 600 Netto -848-3 700-110 46 622 50 456 46 487 138 907 Resultatpåverkande poster -51-1 000-949 -50-50 -315-2 415 Totalt -899-4 700-1 059 46 572 50 406 46 172 136 492 Tabell 9. Exploateringskalkyl Ösmo, etapp Skogsnibble. Belopp i Tkr. Etapp 2 Exploateringsnetto -2 849-5 500-1 200 0-180 120 000 57 614 167 885 Investeringsnetto -19 000-23 029-42 029 Netto -2 849-5 500-1 200 0-180 101 000 34 585 125 856 Resultatpåverkande poster -1 000-1 000-1 000-680 -3 680 Totalt -2 849-5 500-2 200-1 000-1 180 100 320 34 585 122 176 Tabell 10. Exploateringskalkyl Ösmo, etapp norra centrum. Belopp i Tkr Etapp 3 Exploateringsnetto -612 199 374 198 762 Investeringsnetto -45 374-45 374 Netto -612 154 000 153 388 Resultatpåverkande poster -1 000-1 000-1 680-3 680 Totalt -612-1 000-1 000 152 320 149 708 Tabell 11. Exploateringskalkyl Ösmo, etapp Gröna skog. Belopp i Tkr. Etapp 5 Exploateringsnetto 74 882 74 882 Investeringsnetto -43 934-43 934 Netto 30 948 30 948 Resultatpåverkande poster -3 680-3 680 Totalt 27 268 27 268 Tabell 12. Exploateringskalkyl Utveckling av centrala och södra Ösmo. Belopp i Tkr. Hela projektet Exploateringsnetto -4 309-9 200-1 310 64 622 64 820 171 543 331 870 618 036 Investeringsnetto -18 000-14 544-24 056-112 337-168 937 Netto -4 309-9 200-1 310 46 622 50 276 147 487 219 533 449 099 Resultatpåverkande poster -51-1 000-1 949-1 050-2 050-1 995-5 360-13 455 Totalt -4 360 #### -3 259 45 572 48 226 145 492 214 173 435 644
7(9) Sunnerby verksamhetsområde* Beskrivning: Framtagande av verksamhetsmark. Kommentar: Bud på kvarvarande en större del av området har accepterats och förväntas vara klart 2020 (avtalet). En mindre fastighet kvarstår efter det här. Nickstadalen* Beskrivning: Utbyggnad av ett antal olika etapper i en antagen detaljplan. Kommentar: Första etappen med bostäder är avklarad. Etapp 2 med utbyggnad av 88 radhus är fortfarande i genomförandeskede då problematik uppstått under utförandet. Fortsättningen av exploateringen i nästa område kan ej påbörjas förrän denna problematik är löst. Genomförandet av Nickstabadsvägen är nu helt klar. Agessa-fastigheten har ej utvecklats under året och det finns i nuläget inte någon fastställd strategi för fastigheten. Vansta hästby* Beskrivning: Uppförande av ca 30 bostäder i den så kallade hästbyn i anslutning till Sorunda ridklubb, Vansta. Kommentar: Alla åtaganden är slutförda. Endast tvist om kostnader och ersättning kvarstår. *Då exploateringen varit tämligen vilande de senaste åren finns ej en uppdaterad exploateringskalkyl. Externa projekt Källberga Beskrivning: Utbyggnad av cirka 600 700 nya bostäder, främst villor och radhus i anslutning till Ösmo. Kommentar: Detaljplanen vann laga kraft 2018-09-11. Projektering pågår. Nedan tabell redovisas i tkr. Tabell 13. Exploateringskalkyl Källberga. Belopp i Tkr. Källberga Exploateringsnetto Investeringsnetto -6 000-1 000-1 700-2 000-2 500-2 000-15 200 Netto 0-6 000-1 000-1 700-2 000-2 500-2 000-15 200 Resultatpåverkande poster -500-3 800-6 000-10 300 Totalt -25 500 Gudby Beskrivning: Utbyggnad av bostäder, villor och ett parhus. Berör 33 stycken fastigheter. Kommentar: Mindre åtgärder kvarstår. Är beräknad att avslutas vid årsskiftet 2020/2021. NYBO Humlan Beskrivning: Utbyggnad av ca 70 lägenheter i anslutning till pendeltågstationen Gröndalsviken. Kommentar: Detaljplan antagen och genomförande pågår. Beräknas vara utbyggt 2021/2022.
8(9) NYBO Kullsta Beskrivning: Utbyggnad av ca 100 antal lägenheter i anslutning till pendeltågstationen. Kommentar: Detaljplan överklagades och upphävdes i Mark- och miljödomstolen. Ny detaljplan har antagits i Kommunfullmäktige i april, inväntar nu på att den ska vinna laga kraft. Lidatorp Beskrivning: Utbyggnad av egnahemsbostäder. Två utbyggnadsetapper varav den första etappen är utbyggd. Kommentar: Exploatören har bett att få avvakta med utbyggnaden av etapp 2. Skonaren Beskrivning: Detaljplan antagen och berör utbyggnad av max 140 radhus på Sandhamn i tre etapper. Kommentar: Första etappen är klar sedan ett tag tillbaka. Genomförande av etapp 2 har nu påbörjats medan etapp 3 är vilande. Ösmo stationsområde Beskrivning: Utbyggnad av flerbostadshus vid Ösmos pendeltågsstation. Kommentar: Detaljplanen är för närvarande vilande på obestämd tid. Drabanten Beskrivning: Antagen detaljplan för utbyggnad av 27 stadsradhus i Nynäshamns stad. Kommentar: Försäljning påbörjades vinter/vår 2016/2017 och markarbetena skulle precis påbörjas när projektet stoppades våren 2017 på grund av att exploatören inte fick tillräckligt många hus sålda för att kunna påbörja byggnation. Exploatören utreder möjligheten att ändra utförandet på husen för att få bättre ekonomi i projektet och öka attraktiviteten på marknaden. Telegrafen 15 med flera Beskrivning: Utbyggnad av handelscentrum. Detaljplan antagen. Kommentar: Genomförandet i stort sett klart. Kvarstår att iordningsställa Telivägen och cirkulationsplatsen vid korsningen Telivägen/väg 73 i enlighet med detaljplan och exploateringsavtal. Projektering av Telivägen, cirkulationsplats väg 73 och GC-bana från hamnområdet pågår. Projektering beräknas vara klar T1 2020. Kommunen ansvarar för anläggande av GC-bana från hamnområdet. Byggstart efter att cirkulationsplats på väg 73 är färdigställd. Telegrafen 17 18 Beskrivning: Utbyggnad av ca 430 lägenheter i Nynäshamns stad. Detaljplan antagen. Kommentar: Genomförandet pågår. Beräknad inflyttning 2021 2022.
9(9) Grödby 2:27 Beskrivning: Utbyggnad av småhustomter. Kommentar: Befinner sig i ett avslutningsskede. Björsta Beskrivning: Utbyggnad av bostäder och verksamheter mellan Ösmo och Nynäshamn. Kommentar: Detaljplanen är i ett genomförandeskede. Byggnation ej påbörjad. Avstyckning av tomter klar. Exploatör har ansökt om planändring och fått positivt planbesked under T1 2020. Oklart vad det nya planuppdraget betyder för projektet och gällande exploateringsavtal. Hoxla Beskrivning: Utbyggnad av 19 friliggande bostadshus i Spångbro. Kommentar: Projektet är i avslutningsfas. Inflyttning under. Åtta stycken tomter kvar till försäljning. VA färdigställt och slutbesiktning av vägar sommaren. Exploateringsavtal och bankgaranti är fortfarande gällande till garantibesiktning sommaren 2024. Norr Enby Beskrivning: Utbyggnad av ca 49 bostäder, villor och parhus, väster om Grödby. Kommentar: Genomförandet beräknas vara klart under 2021. Norvik Beskrivning: Utbyggnad hamn, industrispår och verksamhetsområde vid Norvikudden, norra delen av Nynäshamns tätort Kommentar: Markarbete med att anlägga Norvik hamn påbörjades 2016. Hamnen kommer att öppna i etapper och första fartyget beräknas anlöpa hamnen i maj 2020. Stockholms hamnar har anlagt en järnväg från Nynäsbanan till Norvik hamn vilken beräknas stå klar 2020. I samband med anläggandet av järnvägen kommer Stockholms hamnar att anlägga gång- och cykelbroar och vägar inom kommunalt och statligt väghållaransvar. Intill hamnområdet ska NCC anlägga en företags- och logistikpark och området kommer att växa fram under 10 15 år från byggstart allteftersom NCC lyckas losshålla och sälja allt det berg som behöver tas bort för att nå de marknivåer som är tänkta i området.