Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2010-08-24

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2010-08-24 Boindex steg till 149,1 andra kvartalet 2010 husköpkraften ökar trots högre räntor Boindex steg till 149,1 andra kvartalet i år, från första kvartalets 147,0 (uppreviderat från 146,5). Hushållen har därmed mycket goda marginaler vid sina husköp nästan 50 %. Orsaken till att Boindex stigit är att medianpriserna på småhus fallit samtidigt som hushållens förvärvsinkomster stigit och att effekterna från dessa två faktorer blev större än ränteuppgångens inverkan. Den höga husköpkraften talar emot ett större husprisfall den närmaste tiden. Boindex är 100 när hushållen använder 15 % av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket sjönk från 1,76 till 1,68 miljoner kronor. Den sammanvägda bolåneräntan steg för andra kvartalet i rad, från 1,8 % till 2,1 %. Den årliga förvärvsinkomsten för ett hushåll där minst en arbetar har ökade till 600 700 kronor före skatt. I två tredjedelar av kommunerna sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Båstadborna har landets lägsta husköpkraft, följt av Stockholmsregionen. Den högsta har återigen invånarna i Örnsköldsvik, följt av hushållen i Karlskoga. 180 160 140 120 100 80 60 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 1995 96,0 1996 122,2 1997 135,9 1998 144,0 1999 158,9 2000 148,2 2001 141,9 2002 140,0 2003 144,5 2004 147,3 2005 146,5 2006 128,6 2007 109,3 2008 102,3 2009 150,7 ---------------------------- 2010 147,0 2010 149,1 Källa: Swedbank samt data från SCB. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. Cecilia Hermansson, Ekonomiska sekretariatet, Swedbank tfn 08-5859 7720, fax 08-5859 3540, e-post: cecilia.hermansson@swedbank.se Administration: Ekonomiska sekretariatet, tfn 08-5859 7740, e-post: ek.sekr@swedbank.se, Internet: www.swedbank.se/boindex

Boindex delkomponenter: Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriser Medianpriset för småhus Boindex första delkomponent sjönk i riket jämfört med första kvartalet från 1,76 miljoner kronor till 1,68 miljoner kronor. 1 I årstakt steg medianpriset med högst beskedliga 1,8 %. Efter att ha noterat prisrekord förra kvartalet, föll medianpriserna tillbaka i samtliga regioner /kommungrupper utom i Stockholmsregionen. Här steg medianpriset likt första kvartalet med ca 12 % i årstakt, från 3,2 miljoner kronor till 3,35 miljoner kronor. I Malmöregionen var ökningstakten på årsbasis lägre på 8,6 % och medianpriset sjönk till 2,6 miljoner jämfört med 2,7 miljoner första kvartalet. I Göteborgsregionen sjönk medianpriset med 48 000 kronor till 2,67 miljoner. I årstakt steg medianpriset med 7 %. I gruppen medelstora städer sjönk medianpriset med 50 000 kronor från kvartalet innan och noterade 1,95 miljoner kronor. På årsbasis ökade prisnivån med 6 %. Gruppen övriga kommuners medianpris sjönk med 30 000 kronor till 990 000 kronor. I jämförelse med andra kvartalet ifjol steg prisnivån med 6,5 %, vilket var något snabbare än kvartalet innan. Prisutveckling för småhus 1993-2010 per region, medianpris (SEK) 3 600 000 3 400 000 3 200 000 3 000 000 2 800 000 2 600 000 2 400 000 2 200 000 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 Kronor Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntor utifrån faktisk nyupplåning Bolåneräntan, som vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen, utgör den andra delkomponenten. Andra kvartalet steg den sammanvägda bolåneräntan till 2,1 %, från 1,8 % första kvartalet. Det var andra kvartalet i rad som bolåneräntan steg, och den sammanlagda uppgången är nu 0,4 procentenheter. Till skillnad från förra kvartalet när det var sammansättningen av rörliga och bundna lån som drog upp ränteläget, är det både sammansättningen och uppgången i rörliga och bundna räntor som bidrar till den högre sammanvägda bolåneräntan. 1 I Boindex redovisas medianpriser. Observera att dessa inte tar hänsyn till de försålda fastigheternas taxeringsvärden. Medianprisernas utveckling kan därför avvika från annan mer vedertagen statistik över husprisernas utveckling. Revideringar av de närmast föregående kvartalen är vanliga. Boindex Sida 2 (7) 2010-08-24

Den rörliga räntan (tremånaders) steg marginellt från tidigare rekordlåga 1,5 % till 1,6 %. Den sammanvägda bundna räntan steg också 0,1 procentenhet till 3,5 %. Den volym av nya lån som tagits till rörlig ränta sjönk med 5 procentenheter till 76 %, från 81 %. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (under fem år) ökade till 19 % från knappt 16 %, medan andelen bundna räntor (över fem) år ökade från 3,3 % till 4,7 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2010 14 Procent 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Källa: SCB och Swedbank Hushållens arbetsinkomster Boindex tredje delkomponent är hushållens förvärvsinkomster före skatt (median) för gifta och sambeskattade hushåll (minst en i hushållet förvärvsarbetar). I riket som helhet uppgick hushållens förvärvsinkomst till 600 700 kronor andra kvartalet. Ett Boindex på 149,1 innebär att hushållen har 49,1 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 15 % bolånekostnader som andel av hushållets förvärvsinkomster före skatt. När Boindex är 149,1 % betalar hushållen 10,1 % bolånekostnader som andel av bruttoförvärvsinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 402 813 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Det är det låga ränteläget som medför att den inkomst som krävs kommit ned. Som mest, när bolåneräntan var nära 6 %, krävdes närmare 570 000 kronor. Om räntan återigen steg till sådana nivåer skulle det krävas 640 000 kronor d v s närmare 240 000 kronor mer än idag för att Boindex skulle uppgå till 100 (allt annat lika). I Stockholmsregionen krävs 803 229 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 694 700 kronor. Därmed är Boindex på 86,5, vilket är en tydlig försämring jämfört med förra kvartalet (93,5), men en tydlig förbättring jämfört med 2008 års nivåer kring som lägst 54 då det krävdes en årsinkomst på närmare 1,2 miljoner. Stockholmarna betalar 17,3 % bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets dryga 10 % och gruppen övriga kommuner på drygt 6 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 623 400 respektive 640 185 kronor. Göteborgsborna har något över den inkomst som krävs Boindex Sida 3 (7) 2010-08-24

och Boindex uppgår till 101,8 (marginell nedgång sedan förra kvartalet). I Malmöregionen är den faktiska inkomsten på 611 750 kronor endast något under den som krävs, och Boindex når inte riktigt upp till 100-strecket (98,1). I medelstora städer som grupp har hushållen marginaler på närmare 30 % utifrån den årliga medianinkomsten på 603 000 kronor. Övriga kommuner har endast något lägre faktisk inkomst (571 000), men utifrån de relativt låga huspriserna krävdes endast 237 000 kronor andra kvartalet och därmed har hushållen mycket stora marginaler vid husköp (141 %). OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 85 % av bruttoinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Utveckling av hushållens förvärvsinkomster före skatt i olika regioner, löpande priser 1993-2010 (kr/år) 725 000 700 000 675 000 650 000 625 000 600 000 575 000 550 000 525 000 500 000 475 000 450 000 425 000 400 000 375 000 350 000 325 000 300 000 275 000 Källa: SCB och Swedbank Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Regionala Boindex Andra kvartalet steg husköpkraften i riket, och i Malmöregionen, medan den sjönk i Stockholms- och Göteborgsregionerna, medelstora städer samt i gruppen övriga kommuner. Det högre ränteläget påverkade samtliga regioner och kommungrupper, men anledningen till nedgången var att huspriserna steg (Stockholm) eller att den relativt lilla husprisnedgången inte kunde kompensera effekten av ränteuppgången (Göteborg, medelstora städer och övriga kommuner). Fortfarande har hushållen goda marginaler vid sina husköp det är endast i Stockholmsoch Malmöregionerna som Boindex inte når upp till 100-strecket. Eftersom huspriserna stigit kraftigt, och hushållens bolåneportföljer består av en stor andel rörliga räntevillkor, ökar sårbarheten för högre bolåneräntor. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utveckling- Boindex Sida 4 (7) 2010-08-24

en på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex i olika regioner 1993-2010 270 260 Regionala boindex 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Övriga kommuner Hela riket Göteborg Medelstora städer Malmö Stockholm Källa: Swedbank samt data från SCB. Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 48 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Lägst husköpkraft i landet har Båstadborna där huspriserna är höga i förhållande till inkomstnivån. På andra plats kommer Stockholmsregionen, följt av Helsingborg, Uppsala och Malmöregionen. Dessa samtliga ligger under 100-strecket, d v s hushållen där har egentligen inte råd med sina husköp, eller måste göra avkall på annan konsumtion. Högst husköpkraft detta kvartal uppvisade Örnsköldsvik med ett Boindex på 305,1, d v s drygt 205 % högre inkomst än vad som krävs. På andra plats kommer Karlskoga, följt av Skellefteå, Hudiksvall och Piteå. I två tredjedelar av kommunerna/regionerna sjönk Boindex under andra kvartalet. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2010-08-24

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Kommun Kvartal 2, 2010 Kvartal 1, 2010 Förändring 1 Örnsköldsvik (3) 305,1 312,0 312,0-6,9 2 Karlskoga (4) 301,5 285,5 285,5 16,0 3 Skellefteå (5) 291,5 286,1 283,8 5,4 4 Hudiksvall (1) 287,2 304,4 319,7-17,2 5 Piteå (2) 273,8 313,0 313,0-39,2 6 Gislaved (6) 268,4 264,2 264,2 4,2 7 Hässleholm (7) 239,0 261,6 260,7-22,6 8 Karlskrona (19) 224,0 179,3 175,6 44,7 9 Vänersborg (11) 217,7 196,9 200,8 20,8 10 Skövde (15) 211,3 184,9 184,3 26,4 11 Mariestad (8) 207,0 225,7 225,7-18,7 12 Västervik (9) 192,8 227,4 225,2-34,6 13 Sundsvall (10) 184,2 221,0 221,0-36,8 14 Falun (17) 180,0 178,2 178,2 1,8 15 Värnamo (13) 179,1 196,3 196,3-17,2 16 Kristianstad (20) 173,4 178,8 173,0-5,4 17 Borlänge (18) 173,1 177,7 177,7-4,6 18 Luleå (16) 168,8 180,5 180,5-11,7 19 Trollhättan (14) 167,3 185,3 185,3-18,0 20 Falkenberg (22) 167,1 163,8 163,4 3,3 21 Ljungby (12) 165,3 198,1 198,1-32,8 22 Gävle (26) 161,8 154,8 156,0 7,0 23 Östersund (35) 160,5 127,5 127,5 33,0 24 Borås (21) 158,2 164,2 164,2-6,0 25 Strängnäs (23) 150,8 162,4 162,4-11,6 26 Uddevalla (24) 148,3 160,4 157,9-12,1 27 Eskilstuna (28) 146,7 149,3 151,4-2,6 28 Karlstad (29) 143,8 144,7 144,7-0,9 29 Enköping (30) 142,4 140,6 141,4 1,8 30 Gotland (25) 140,0 157,0 157,0-17,0 31 Norrtälje (39) 138,2 121,1 121,1 17,1 32 Växjö (31) 138,0 136,0 135,8 2,0 33 Norrköping (33) 134,1 131,2 131,2 2,9 34 Nyköping (27) 132,6 149,0 153,4-16,4 35 Höganäs (42) 131,1 119,4 116,8 11,7 36 Örebro (44) 131,0 114,4 114,4 16,6 37 Kalmar (32) 126,8 135,3 135,3-8,5 38 Västerås (36) 122,7 126,5 126,2-3,8 39 Landskrona (38) 121,1 124,6 124,6-3,5 40 Umeå (37) 121,0 125,1 125,3-4,1 41 Jönköping (34) 119,7 129,8 128,5-10,1 42 Ängelholm (40) 118,7 120,5 120,5-1,8 43 Halmstad (41) 113,4 118,4 118,4-5,0 44 Varberg (43) 113,1 114,6 114,6-1,5 45 Linköping (45) 109,1 114,2 114,2-5,1 46 Göteborgsregionen (47) 101,8 103,2 102,8-1,4 47 Malmöregionen (49) 98,1 97,6 98,0 0,5 48 Uppsala (48) 94,5 101,2 100,8-6,7 49 Helsingborg (51) 87,7 95,6 92,2-7,9 50 Stockholmsregionen (50) 86,5 93,5 93,5-7,0 51 Båstad (46) 84,3 109,7 109,7-25,4 Riket som helhet 149,1 147,0 146,5 2,1 Siffror inom parentes efter ortsnamnet anger placering förra kvartalet. Förra kvartalets siffror kan ha reviderats, framför allt till följd av reviderade småhuspriser (vilket görs löpande). Eventuella revideringar av inkomster görs i maj varje år. De ursprungliga siffrorna redovisas i spalten till vänster om kolumnen Förändring. Boindex Sida 6 (7) 2010-08-24

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 15 % bolånekostnader av inkomsten före skatt. Vid index = 100 använder hushållen 15 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Begränsningar Småhuspriser från SCB (median) Hushållens förvärvsinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) samt egna beräkningar Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid Boindex inkluderar bolånekostnader, men exkluderar skatter och subventioner, inklusive fastighetsskatt och ränteavdrag. Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Båstad, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gislaved, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Hässleholm, Höganäs, Jönköping, Kalmar, Karlskoga, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Linköping, Ljungby, Mariestad, Luleå, Norrköping, Norrtälje Nyköping, Piteå, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Värnamo, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund Boindex Sida 7 (7) 2010-08-24