1 SVEA HOVRÄTT Avd 6 060107 BESLUT 2016-06-22 Stockholm Mål nr ÖÄ 6394-15 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Västerås slutliga beslut 2015-06-16 i ärende nr 216-14, se bilaga A KLAGANDE J L Ombud: advokaten N L MOTPART B N Ombud: advokaten A G SAKEN Ändring av arrendevillkor för bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten ändrar Arrendenämndens i Västerås beslut endast på så sätt att arrendeavgiften för X bestäms till 45 000 kr. 2. J L ska ersätta B N för hans rättegångskostnader i hovrätten med 27 590 kr, varav 16 667 kr avser arbete, jämte ränta på beloppet enligt 6 räntelagen från dagen för beslutet till dess betalning sker. Dok.Id 1272574 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 50 08-561 675 59 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se
2 YRKANDEN I HOVRÄTTEN J L har yrkat att hovrätten ska bestämma arrendeavgiften för tomten X till i arrendenämnden yrkat belopp, 60 000 kr. B N har motsatt sig att arrendenämndens beslut ändras. Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader i hovrätten och överlämnat åt hovrätten att bedöma skäligheten av yrkade belopp. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN Parterna har till stöd för sin talan åberopat samma grunder och omständigheter som i arrendenämnden och anfört i huvudsak följande. J L I detta mål är det fråga om att bestämma avgiften för en strandtomt inom Sjösa. Han har sagt upp arrendeavtalen för samtliga 22 bostadsarrendatorer inom Sjösa för villkorsändring. Avtalen har olika avtalstider. Avgiften för fem av arrendena har prövats av Svea hovrätt i januari 2015. Tre av dessa arrendetomter är belägna på en ö och två på fastlandet. Hovrätten fastställde avgiften för en av tomterna på ön, Y, till 40 000 kr och för de två tomterna belägna på fastlandet utan egen strand till 30 000 kr. Frågan om hur prisnivån på bostadsarrenden för kustnära tomter inom Sjösa förhåller sig till prisnivån på andra ställen är alltså prövad och avgifterna för dessa tomter kan ge ledning vid bestämmandet av avgiften för prövningsobjektet. X är en mycket attraktiv strandtomt vid Saltsjön. Det finns plats för två bostadshus samt ett båthus i skyddat läge. Infrastrukturen i området är mycket god. Tomten passar bra för den strandnära bebyggelse som finns där. Utsikten från tomten är bättre än den från A. Utsikten är i nivå med saltsjön och tomten saknar det branta stup som finns på Z Vidare finns naturliga förutsättningar för det befintliga båthuset.
3 Arrendatorernas investeringar på tomten ska inte beaktas vid prövningen av avgiften men däremot de specifika förutsättningarna för respektive objekt. Den av B N åberopade sammanställningen över ett antal arrendetomters avgifter är inte någon ortsprisutredning och arrendetomterna på listan är inga jämförbara objekt. Listan innehåller till stor del mycket gamla avtal och den saknar den analys som ska göras i en ortsprisutredning; besked om tidpunkt när avgifterna fastställts genom avtal eller beslut, information om hur tomterna förhåller sig till prövningsobjektet i för avgiften avgörande frågor som tomternas belägenhet i förhållande till kusten, ostört eller stört läge i förhållande till angränsande fastigheter, utsikt, infrastruktur samt marknad. J L har i den tidigare hovrättsprocessen visat att den stora mängd arrendeavtal som tecknats med Oxelösunds kommun och med ägaren till tomterna på Vivesta inte har träffats med marknadsmässiga utgångspunkter. B N Avgiften ska fastställas till skäligt belopp, i första hand med utgångspunkt i för orten gällande pris. Han anser att den yrkade avgiften är uppenbart oskälig, vilket också har bekräftats genom arrendenämndens beslut. Det är J L som har bevisbördan för att den yrkade avgiften är skälig. I detta fall utgör orten kusten med öar inom en radie av högst två mil från prövningsobjektet. Mörkö, Fullerö och Eriksberg omfattas inte. Den av honom åberopade ortsprisutredningen visar på ett genomsnittligt ortspris om 16 593 kr för år 2014. I och med att en relevant och tillräcklig ortsprisutredning kunnat presenteras ska inte en bedömning göras av vad arrendatorer i allmänhet är villiga att betala. Att hovrätten bestämt högre avgifter än arrendenämnden för närliggande arrendeställen innebär inte med automatik att skälig arrendeavgift för prövningsobjektet skulle vara betydligt högre. Skälig arrendeavgift ska fastställas utifrån ortspriset på den relevanta orten med hänsyn till förutsättningarna på det specifika arrendestället. Något genomsnittspris görs inte gällande utan varje enskilt objekt måste bedömas för sig, vilket också framgår av det åberopade underlaget. En konsekvens av att beräkna skälig arrendeavgift som en marknadsavgift eller utifrån attraktionsvärde blir att jordägaren tillgodogör sig värdet av arrendatorns
4 investeringar. Det finns inget lagligt stöd för jordägarens tolkning att praxis innebär att arrendeställen på fastlandet generellt ska ha en högre avgift än ett likvärdigt arrendeställe beläget på en ö. Vid bedömningen av vad som är en skälig avgift ska även de oförmånliga villkoren i avtalet beaktas, dvs. de kostnader arrendatorn har för väg, el och vatten samt möjligheten för arrendatorn att behålla arrendestället. UTREDNINGEN I HOVRÄTTEN J L har åberopat samma skriftliga bevisning som i arrendenämnden. Därutöver har han åberopat ytterligare fem jämförelseobjekt inom Sjösa och ett överlåtelseavtal daterat den 5 juni 2015 avseende byggnaden på tomt E. B N har åberopat samma skriftliga bevisning som i arrendenämnden med en i hovrätten uppdaterad sammanställning över arrendetomter och en uppdaterad karta. Han har därutöver åberopat en stadfäst förlikning avseende B i Oxelösunds kommun samt förhör under sanningsförsäkran med honom själv och vittnesförhör med G R. HOVRÄTTENS SKÄL Hovrätten har hållit sammanträde och syn på prövningsobjektet samt på jämförelseobjekten Skinnstrumpan, tomterna nr Z och C, och Skansholmen, tomterna nr Z, X och D. Rättsliga utgångspunkter för bedömningen Enligt 10 kap. 6 jordabalken ska arrendeavgiften vid en förlängning av arrendeupplåtelsen bestämmas till skäligt belopp. Om parterna inte kan komma överens ska den årliga avgiften bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. Inriktningen av prövningen ska alltså vara att efter en samlad och övergripande bedömning fastställa vad som är en skälig arrendeavgift. Förarbetena till bestämmelsen ger inget entydigt svar på hur
5 avgiften ska beräknas (se NJA II 1968 s.166-169). Dock uttalas att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Vidare anförs att en viss vägledning kan erhållas från ortens pris för jämförliga arrenden. Om något jämförelsematerial inte föreligger bör frågan avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (se bl.a. Svea hovrätts beslut 2011-03-30 i mål ÖÄ 764-10, 2011-06-20 i mål ÖÄ 2434-10 och 2014-06-24 i mål ÖÄ 10784-13). Vid fastställande av arrenderättens värde är det naturligt att i första hand söka stöd i den av parterna framlagda utredningen om jämförbara arrendeavgifter på orten och i andra likartade områden. Först därefter bör stöd sökas i andra utredningar som har lagts fram. Hovrättens bedömning Vid bestämmandet av arrendeavgiften för prövningsobjektet är utgångspunkten arrendetomtens grundförutsättningar och arrendeavtalets innehåll. Detta innebär att det vid prövningen ska bortses från sådana arbeten och investeringar som arrendatorn utfört på arrendestället. Hänsyn ska också tas till de inskränkningar i nyttjanderätten som kan finnas i arrendeavtalet, t.ex. att enbart fritidsboende är tillåtet, krav på jordägarens samtycke vid ny-, till- eller ombyggnad och förbud mot uthyrning i andra hand. I fråga om byggrättens storlek och påverkan av landhöjningen är utgångspunkten befintliga byggnader och aktuellt läge för stranden. Hovrätten har i mål ÖÅ 10078-13 bestämt arrendeavgifterna för fem arrendeställen på Skinnstrumpan och Skansholmen. Dessa avgifter ger vägledning när arrendeavgiften ska bestämmas för prövningsobjektet. Den närmast jämförbara arrendetomten är tomt A på Skansholmen, för vilken hovrätten fastställde arrendeavgiften till 40 000 kr. Jämfört med denna tomt har X fördelen av att vara tillgänglig med bil och att ha en mera lättillgänglig strand. Emellertid ska beaktas att denna fördel delvis beror på att B N och tidigare
6 arrendatorer har utfört relativt omfattande markarbeten genom utfyllnader och strandskoning på X. Med detta som grund ska arrendeavgiften för arrendestället X bestämmas till 45 000 kr. Rättegångskostnader Vid överklagande av en arrendenämnds beslut gäller bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken i fråga om rättegångskostnaderna. J L har vunnit bifall till sin talan i hovrätten endast till en tredjedel. Han ska därför, med tillämpning av 18 kap. 4 rättegångsbalken, förpliktas att betala en tredjedel av B Ns rättegångskostnad. B N har yrkat ersättning för ombudskostnader med sammanlagt 150 770 kr, varav 104 400 kr för arvode, 11 265 kr för tidsspillan, 4 951 kr för utlägg och 30 154 kr för mervärdesskatt. Målet har rört en begränsad fråga och utredningen i hovrätten har varit delvis densamma som i arrendenämnden. Hovrätten har hållit sammanträde och syn under sammanlagt cirka fyra timmar. Med hänsyn till det anförda kan skälig ersättning för ombudsarvode inte uppgå till mer än 50 000 kr. Yrkad ersättning för tidsspillan och utlägg är skälig. J L ska alltså ersätta B N för rättegångskostnader med en tredjedel av 82 770 kr, dvs. 27 590 kr. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2016-07-13
7 I avgörandet har deltagit hovrättsråden Anna Tiberg och Ingrid Åhman, referent, samt tekniska rådet Jan Gustafsson och tf. hovrättsassessorn Kristina Börjevik Kovaniemi. Föredragande har varit Gunilla Barkevall.