2018 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Boklok Råby
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Boklok Råby Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2018. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2009 och 2028. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2002-05-08. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2003-10-23 och nuvarande stadgar registrerades 2002-05-08 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Athanasios Dimakopoulos Lars Åke Krister Eriksson Ann-Sofie Gunnarsson John Magnus Rydlund Bodil Maria Stefansdotter Nordin Gunasekaran Raman Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 10 protokollförda sammanträden. Revisorer Jan-Ove Brandt Ordinarie Extern KPMG Christina Angelopoulou Ordinarie Intern Korpstigen 4D; 19731 Bro Sida 1 av 15
Valberedning Richard Binning Yasmin Daowod Rose-Marie Nyqvist Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2018-05-30. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte BRO-RÅBY 3:137 2003 Upplands-Bro Fullvärdesförsäkring finns via Trygg-Hansa. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2003 och består av 7 flerbostadshus. Värdeåret är 2003. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 632 m², varav 2 632 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 42 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 28 14 0 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 2 av 15
Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2009 och sträcker sig fram till 2028. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Energideklaration 2019 jan-2019 Målning, dörrar och fönster 2016 Sommaren 2016 Planerat underhåll År Kommentar Underhåll värme 2017 OVK 2018 Underhåll takrengöring 2019 fas 2 av tidigare påbörjat arbete Underhåll värme 2019 forts. av tidigare arbete Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Snöröjning Bredband Kabel-TV El Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Värmepump Leverantör Björn entreprenad Telia Telia EON, Fortum Upplands-Bro kommun Upplands-Bro kommun Österåkers bostadsrättsförvaltning AB Österåkers bostadsrättsförvaltning AB Litslena Rör AB Övrig information Föreningen har eget värmepumpsystem och inte fjärrvärme, sedan ett antal år... Sida 3 av 15
Föreningens ekonomi FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2018 2017 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 2 622 668 2 313 321 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 2 234 145 2 249 507 Finansiella intäkter 224 27 2 234 369 2 249 534 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 1 124 483 894 875 Finansiella kostnader 556 599 564 891 Ökning av kortfristiga fordringar 1 912 57 160 Minskning av långfristiga skulder 306 368 306 368 Minskning av kortfristiga skulder 25 814 116 893 2 015 176 1 940 187 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 2 841 861 2 622 668 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 219 193 309 347 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Taxebundna kostnader 22% Periodiskt underhåll 2% Reparationer 7% Fastighetsavgift 3% Övrig drift 18% Årsavgifter 100% Kapitalkostnader 25% Avskrivningar 23% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 337 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under verksamhetsåret har endast löpande underhåll utförts. Sida 4 av 15
Medlemsinformation Medlemslägenheter: 42 st Överlåtelser under året: 3 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 52 Tillkommande medlemmar: 5 Avgående medlemmar: 3 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 54 Flerårsöversikt Nyckeltal 2018 2017 2016 2015 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 837 843 843 843 Lån/m² bostadsrättsyta 8 929 9 045 9 161 9 278 Elkostnad/m² totalyta 111 83 86 91 Vattenkostnad/m² totalyta 41 49 49 38 Kapitalkostnader/m² totalyta 211 215 255 326 Soliditet (%) 48 48 47 47 Resultat efter finansiella poster (tkr) 40 276-228 -23 Nettoomsättning (tkr) 2 233 2 249 2 245 2 253 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 632 m² bostäder. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 19 810 000 0 0 19 810 000 Fond för yttre underhåll 1 483 271 78 960 74 677 1 329 634 S:a bundet eget kapital 21 293 271 78 960 74 677 21 139 634 Fritt eget kapital Balanserat resultat 790 957-78 960 201 503 668 414 Årets resultat 39 699 39 699-276 180 276 180 S:a fritt eget kapital 830 655-39 261-74 677 944 594 S:a eget kapital 22 123 926 39 699 0 22 084 228 Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 39 699 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll 869 917 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -78 960 summa balanserat resultat 830 656 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 45 000 att i ny räkning överförs 875 656 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2018 2017 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 2 232 944 2 248 967 Övriga rörelseintäkter Not 3 1 201 540 Summa rörelseintäkter 2 234 145 2 249 507 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-901 246-673 237 Övriga externa kostnader Not 5-156 928-154 409 Personalkostnader Not 6-66 310-67 229 Avskrivning av materiella Not 7-513 588-513 588 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -1 638 071-1 408 463 RÖRELSERESULTAT 596 074 841 044 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 224 27 Räntekostnader och liknande resultatposter -556 599-564 891 Summa finansiella poster -556 375-564 864 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 39 699 276 180 ÅRETS RESULTAT 39 699 276 180 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2018-12-31 2017-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 43 162 185 43 669 571 Inventarier Not 9 24 811 31 014 Summa materiella anläggningstillgångar 43 186 996 43 700 585 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 43 186 996 43 700 585 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 3 678 3 954 Övriga fordringar Not 10 55 463 53 275 Summa kortfristiga fordringar 59 141 57 229 KASSA OCH BANK Kassa och bank 2 841 861 2 622 668 Summa kassa och bank 2 841 861 2 622 668 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 901 002 2 679 897 SUMMA TILLGÅNGAR 46 087 998 46 380 482 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2018-12-31 2017-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 19 810 000 19 810 000 Fond för yttre underhåll Not 11 1 483 271 1 329 634 Summa bundet eget kapital 21 293 271 21 139 634 Fritt eget kapital Balanserat resultat 790 957 668 414 Årets resultat 39 699 276 180 Summa fritt eget kapital 830 655 944 594 SUMMA EGET KAPITAL 22 123 926 22 084 228 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12,13 12 074 270 20 980 181 Summa långfristiga skulder 12 074 270 20 980 181 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12,13 11 425 839 2 826 296 kreditinstitut Leverantörsskulder 59 137 79 427 Skatteskulder 111 384 108 486 Övriga skulder 0 2 312 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 14 293 442 299 552 intäkter Summa kortfristiga skulder 11 889 802 3 316 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 46 087 998 46 380 482 Sida 9 av 15
Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank. Avskrivningar 2018 2017 Byggnader 100 år 100 år Värmeanläggning 25 år 25 år Inventarier 10 år 10 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2018 2017 Årsavgifter 2 219 381 2 219 381 Årsavgifter - bortfall -15 900 0 Hyror parkering 21 780 19 680 Överlåtelse/pantsättning 7 616 9 839 Öresutjämning 67 67 2 232 944 2 248 967 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2018 2017 Övriga intäkter 1 201 540 1 201 540 Sida 10 av 15
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2018 2017 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård beställning 3 786 0 Snöröjning/sandning 60 472 54 064 OVK Obl. Ventilationskontroll 52 500 0 Gemensamma utrymmen 2 490 429 Gård 1 498 6 278 Serviceavtal 3 413 0 Förbrukningsmateriel 40 5 911 Störningsjour och larm 0 3 230 Fordon 662 199 124 861 70 111 Reparationer Entré/trapphus 9 378 12 109 Lås 21 848 963 VVS 48 142 0 Värmeanläggning/undercentral 52 595 0 Elinstallationer 17 355 0 149 318 13 072 Periodiskt underhåll Ventilation 45 000 56 363 45 000 56 363 Taxebundna kostnader El 293 229 218 167 Vatten 106 661 129 480 Sophämtning/renhållning 74 646 79 688 474 535 427 335 Övriga driftkostnader Försäkring 51 378 51 126 51 378 51 126 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 56 154 55 230 TOTALT DRIFTKOSTNADER 901 246 673 237 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2018 2017 Tele- och datakommunikation 46 443 43 790 Revisionsarvode extern revisor 11 580 11 375 Föreningskostnader 4 063 4 325 Styrelseomkostnader 10 333 0 Fritids- och trivselkostnader 2 132 1 219 Förvaltningsarvode 54 360 52 773 Förvaltningsarvoden övriga 8 192 8 217 Administration 12 315 32 710 Korttidsinventarier 2 134 0 Konsultarvode 5 375 0 156 928 154 409 Sida 11 av 15
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2018 2017 Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 50 000 47 000 Löner 600 4 500 Sociala kostnader 15 710 15 729 66 310 67 229 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2018 2017 Byggnad 404 500 404 500 Förbättringar 102 885 102 886 Inventarier 6 203 6 203 513 588 513 588 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2018-12-31 2017-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 48 940 138 48 940 138 Utgående anskaffningsvärde 48 940 138 48 940 138 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -5 270 567-4 763 182 Årets avskrivningar enligt plan -507 385-507 385 Utgående avskrivning enligt plan -5 777 953-5 270 567 Planenligt restvärde vid årets slut 43 162 185 43 669 571 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 5 900 000 5 900 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 25 800 000 25 800 000 Taxeringsvärde mark 6 412 000 6 412 000 32 212 000 32 212 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 32 212 000 32 212 000 32 212 000 32 212 000 Not 9 INVENTARIER 2018-12-31 2017-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 266 430 266 430 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 266 430 266 430 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -235 416-229 213 Årets avskrivningar enligt plan -6 203-6 203 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -241 619-235 416 Redovisat restvärde vid årets slut 24 811 31 014 Sida 12 av 15
Not 10 ÖVRIGA FORDRINGAR 2018-12-31 2017-12-31 Skattekonto 55 463 53 275 55 463 53 275 Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2018-12-31 2017-12-31 Vid årets början 1 329 634 1 474 134 Reservering enligt stadgar 78 960 78 960 Reservering enligt stämmobeslut 131 040 131 040 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -56 363-354 500 Vid årets slut 1 483 271 1 329 634 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2018-12-31 Belopp 2018-12-31 Belopp 2017-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,650 % 2 519 928 2 599 940 2019-01-10 Handelsbanken 2,230 % 6 820 906 6 894 646 2021-06-01 Handelsbanken 1,850 % 5 374 682 5 431 558 2019-06-01 Handelsbanken 1,250 % 3 397 801 3 433 853 2019-03-01 Handelsbanken 4,050 % 5 386 792 5 446 480 2020-07-30 Summa skulder till kreditinstitut 23 500 109 23 806 477 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -11 425 839-2 826 296 12 074 270 20 980 181 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 21 968 269 kr. Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank. Sida 13 av 15
Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER 2018-12-31 2017-12-31 Fastighetsinteckningar 26 690 000 26 690 000 Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2018-12-31 2017-12-31 Arvoden 50 000 50 000 Sociala avgifter 15 710 15 710 Ränta 59 321 60 865 Avgifter och hyror 168 411 172 977 293 442 299 552 Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Inga större underhållsarbeten planerade. Sida 14 av 15
Budget BUDGET Budget 2019 Utfall 2018 Budget 2018 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 2 219 000 2 219 381 2 219 400 Årsavgifter - bortfall 0-15 900 0 Hyror parkering 20 000 21 780 19 200 Överlåtelse/pantsättning 0 7 616 5 000 Öresutjämning 0 67 0 Övriga intäkter 0 1 201 0 2 239 000 2 234 145 2 243 600 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård beställning 0-3 786 0 Snöröjning/sandning -60 000-60 472-60 000 OVK Obl. Ventilationskontroll 0-52 500 0 Gemensamma utrymmen -1 000-2 490 0 Gård -4 000-1 498-4 000 Serviceavtal 0-3 413-3 000 Förbrukningsmateriel -6 000-40 -5 000 Störningsjour och larm -3 000 0-5 500 Fordon 0-662 -500-74 000-124 861-78 000 Reparationer Fastighet förbättringar -25 000 0-30 000 Entré/trapphus 0-9 378 0 Lås 0-21 848 0 VVS 0-48 142 0 Värmeanläggning/undercentral 0-52 595 0 Elinstallationer 0-17 355 0-25 000-149 318-30 000 Periodiskt underhåll Ventilation 0-45 000 0 Tak 0 0-14 000 0-45 000-14 000 Taxebundna kostnader El -228 000-293 229-234 500 Vatten -130 000-106 661-132 000 Sophämtning/renhållning -83 000-74 646-82 000-441 000-474 535-448 500 Övriga driftskostnader Försäkring -54 000-51 378-52 000-54 000-51 378-52 000 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -57 000-56 154-56 900-57 000-56 154-56 900 Sida 1 av 2
Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Tele- och datakommunikation -46 000-46 443-44 500 Revisionsarvode extern revisor -12 000-11 580-11 600 Föreningskostnader -5 000-4 063-5 000 Styrelseomkostnader 0-10 333-2 000 Fritids- och trivselkostnader -2 000-2 132-1 000 Förvaltningsarvode -56 000-54 360-54 000 Förvaltningsarvoden övriga -9 000-8 192-4 000 Administration -16 000-12 315-30 000 Korttidsinventarier 0-2 134-8 000 Konsultarvode 0-5 375 0-146 000-156 928-160 100 Personalkostnader Lön - fastighetsskötsel -5 000-600 0 Styrelsearvode -51 000-50 000-50 000 Arbetsgivaravgifter -16 000-15 710-16 000-72 000-66 310-66 000 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -405 000-404 500-404 500 Förbättringar -103 000-102 885-102 900 Inventarier -7 000-6 203-6 200-515 000-513 588-513 600 SA RÖRELSENS KOSTNADER -1 384 000-1 638 071-1 419 100 RÖRELSERESULTAT 855 000 596 074 824 500 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 224 0 Låneräntor -559 000-556 513-558 500 Räntekostnader skattekonto 0-86 0-559 000-556 375-558 500 RESULTAT 296 000 39 699 266 000 Sida 2 av 2