2017 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Astern
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Astern Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2017 och 2046. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1980-04-29. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1980-04-29 och nuvarande stadgar registrerades 2007-01-04 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Pärla Hansson Madeleine Sissel Lindberg Therese Lena Nilsson Øystein Sølberg Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsen har under året avhållit 12 protokollförda sammanträden. Revisor Thomas Anvelid Auktoriserad revisor Ernst & Young Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2017-05-07. Sida 1 av 14
Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Lärkträdet 1980 Malmö Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår inte för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1935 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1935. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 912 m², varav 912 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 19 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 8 6 4 0 1 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2017 och sträcker sig fram till 2046. Underhållsplanen uppdaterades 2017-06-01. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Byte av stuprör 2017 Gjordes hösten 2017 Upprustning av trädgård 2016 Byte av värmesystem 2016 Planerat underhåll År Kommentar Värmeeffektivisera 2017/2018 Utredning pågår Avloppsstammar 2018 Enl. underhållsplan Renovering fasad 2018 Enl. underhållsplan Dränering husgrund 2018 Påbörjas kvartal 1, 2018 Balkong renovering 2018 Enl. underhållsplan Målning trapphus 2020 Enl. underhållsplan Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Sida 2 av 14
Avtal Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Fastighetsjour TV/Bredband/Telefoni El Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Hyllie Städ Security Assistance Bredbandsbolaget EON Föreningens ekonomi Ett lån kommer att tas under början av 2018 för att täcka upp för de arbeten som kommer att utföras. En avgiftshöjning har gjorts med 5 procent från och med den 1 januari 2018. Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2018-01-01 med 5 %. Enligt styrelsens beslut höjdes årsavgifterna 2017-07-01 med 2 %. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2017 2016 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 371 100 311 972 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 659 974 648 607 Finansiella intäkter 77 0 Ökning av långfristiga skulder 0 200 000 Ökning av kortfristiga skulder Minskning av kortfristiga fordringar 6 842 0 0 27 314 666 893 875 921 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 581 645 767 802 Finansiella kostnader 12 335 10 659 Ökning av kortfristiga fordringar 713 0 Minskning av långfristiga skulder 20 000 38 332 614 693 816 793 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 423 299 371 100 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 52 199 59 128 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 8% Avskrivningar 1% Kapital-kostnader 2% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 8% Övrig drift 45% Taxebundna kostnader 35% Årsavgifter 92% Fastighets-avgift 4% Sida 3 av 14
Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 315 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Föreningen har under 2017 påbörjat arbetet i enlighet med underhållsplanen som fastställdes tillsammans med SBC 2017. Förarbeten och utredning har gjorts för att förbereda inför dränering som kommer ske i början av 2018 samt insättning av branddörrar på vinden som även det sker under början av 2018. En stor del av den tidigare styrelsen har flyttat under 2017 och styrelsen har fått nytillskott i form av Therese Nilsson som kassör, samt Madeleine Lindberg som ordförande. Arbetet med att rekrytera fler till styrelsen kommer att fortsätta under 2018. Detta för att inte bli tvungna att ta in externa ledamöter och öka engagemanget i föreningen. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 19 st Överlåtelser under året: 3 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 23 Tillkommande medlemmar: 5 Avgående medlemmar: 5 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 23 Flerårsöversikt Nyckeltal 2017 2016 2015 2014 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 667 654 647 647 Lån/m² bostadsrättsyta 1 516 1 538 1 319 1 341 Elkostnad/m² totalyta 27 26 32 28 Värmekostnad/m² totalyta 138 126 144 150 Vattenkostnad/m² totalyta 41 31 52 44 Kapitalkostnader/m² totalyta 14 12 13 33 Soliditet (%) 59 58 63 62 Resultat efter finansiella poster (tkr) 59-137 33-94 Nettoomsättning (tkr) 657 616 597 593 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 912 m² bostäder. Sida 4 av 14
Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 26 200 0 0 26 200 Uppskrivningsfond 2 508 000 0 0 2 508 000 Fond för yttre underhåll 236 647 32 280-194 425 398 792 S:a bundet eget kapital 2 770 847 32 280-194 425 2 932 992 Fritt eget kapital Balanserat resultat -718 638-32 280 57 544-743 902 Årets resultat 59 044 59 044 136 881-136 881 S:a ansamlad förlust -659 595 26 764 194 425-880 783 S:a eget kapital 2 111 253 59 044 0 2 052 209 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 59 044 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -686 358 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -32 280 summa balanserat resultat -659 594 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 47 625 att i ny räkning överförs -611 969 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2017 2016 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 656 834 615 940 Övriga rörelseintäkter Not 3 3 140 32 667 Summa rörelseintäkter 659 974 648 607 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-462 707-675 762 Övriga externa kostnader Not 5-99 225-55 494 Personalkostnader Not 6-19 713-36 546 Avskrivning av materiella Not 7-7 027-7 027 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -588 672-774 829 RÖRELSERESULTAT 71 302-126 222 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 77 0 Räntekostnader och liknande resultatposter -12 335-10 659 Summa finansiella poster -12 258-10 659 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 59 044-136 881 ÅRETS RESULTAT 59 044-136 881 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2017-12-31 2016-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 3 182 622 3 189 649 Summa materiella anläggningstillgångar 3 182 622 3 189 649 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 3 182 622 3 189 649 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 60 1 254 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 9 348 723 296 489 Summa kortfristiga fordringar 348 783 297 743 KASSA OCH BANK Kassa och bank 77 350 75 478 Summa kassa och bank 77 350 75 478 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 426 133 373 221 SUMMA TILLGÅNGAR 3 608 756 3 562 870 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 26 200 26 200 Uppskrivningsfond 2 508 000 2 508 000 Fond för yttre underhåll Not 10 236 647 398 792 Summa bundet eget kapital 2 770 847 2 932 992 Fritt eget kapital Balanserat resultat -718 638-743 902 Årets resultat 59 044-136 881 Summa fritt eget kapital -659 595-880 783 SUMMA EGET KAPITAL 2 111 253 2 052 209 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 11,12 1 363 000 1 383 000 Summa långfristiga skulder 1 363 000 1 383 000 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 11,12 20 000 20 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 41 088 40 395 Skatteskulder 26 0 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 13 73 389 67 266 intäkter Summa kortfristiga skulder 134 503 127 661 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 608 756 3 562 870 Sida 8 av 14
Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2017 2016 Byggnader 100 år 100 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2017 2016 Årsavgifter 608 134 596 196 Bredbandsintäkter 37 620 12 540 Överlåtelse/pantsättning 0 1 108 Överlåtelse 0 4 452 Avgift andrahandsuthyrning 11 060 1 645 Öresutjämning 20-1 656 834 615 940 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2017 2016 Fakturerade kostnader 2 000 0 Övriga intäkter 1 140 32 667 3 140 32 667 Sida 9 av 14
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2017 2016 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 49 738 37 027 Fastighetsskötsel beställning 0 11 542 Snöröjning/sandning 938 0 Städning entreprenad 0 800 Städning enligt beställning 0 2 501 OVK Obl. Ventilationskontroll 8 625 0 Myndighetstillsyn 3 375 13 334 Bevakning 0 3 083 Gård 501 0 Serviceavtal 6 468 4 687 Förbrukningsmateriel 2 411 5 355 Brandskydd 11 795 0 83 849 78 328 Reparationer Gemensamma utrymmen 0 1 050 Vind 0 8 500 Entré/trapphus 7 373 6 408 Lås 0 6 286 VVS 9 619 0 Värmeanläggning/undercentral 663 3 285 Ventilation 0 1 694 Elinstallationer 0 5 649 Skador/klotter/skadegörelse 7 800 0 25 455 32 872 Periodiskt underhåll Byggnad 47 625 0 Värmeanläggning 0 173 750 Fönster 0 20 675 47 625 194 425 Taxebundna kostnader El 24 328 23 273 Värme 125 946 115 077 Vatten 37 336 28 495 Sophämtning/renhållning 24 134 20 631 Grovsopor 0 5 138 211 744 192 615 Övriga driftkostnader Försäkring 11 194 22 045 Kabel-TV 0 4 353 Bredband 57 856 72 320 Övriga fastighetskostnader 0 54 713 69 050 153 431 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 24 985 24 091 TOTALT DRIFTKOSTNADER 462 707 675 762 Sida 10 av 14
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2017 2016 Kreditupplysning 1 225 612 Inkassering avgift/hyra 2 125 37 Revisionsarvode extern revisor 14 563 2 300 Föreningskostnader 966 0 Förvaltningsarvode 33 916 38 445 Förvaltningsarvoden övriga 1 569 0 Administration 5 837 10 301 Konsultarvode 38 574 3 163 Tidningar facklitteratur 451 318 Föreningsavgifter 0 318 99 225 55 494 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2017 2016 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 15 000 28 500 Sociala kostnader 4 713 8 046 19 713 36 546 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2017 2016 Byggnad 7 027 7 027 7 027 7 027 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 4 881 988 4 881 988 Utgående anskaffningsvärde 4 881 988 4 881 988 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 692 339-1 685 312 Årets avskrivningar enligt plan -7 027-7 027 Utgående avskrivning enligt plan -1 699 366-1 692 339 Planenligt restvärde vid årets slut 3 182 622 3 189 649 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 2 508 000 2 508 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 6 200 000 6 200 000 Taxeringsvärde mark 4 560 000 4 560 000 10 760 000 10 760 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 10 760 000 10 760 000 10 760 000 10 760 000 Sida 11 av 14
Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2017-12-31 2016-12-31 Skattefordran 0 867 Klientmedel hos SBC 345 949 295 622 Inkasso 2 774 0 348 723 296 489 Not 10 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början 398 792 198 792 Reservering enligt stadgar 32 280 100 000 Reservering enligt stämmobeslut 0 100 000 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -194 425 0 Vid årets slut 236 647 398 792 Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2017-12-31 Belopp 2017-12-31 Belopp 2016-12-31 Villkorsändringsdag SEB 1,460 % 220 000 220 000 2020-10-28 SEB 0,970 % 1 163 000 1 183 000 2018-07-28 Summa skulder till kreditinstitut 1 383 000 1 403 000 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -20 000-20 000 1 363 000 1 383 000 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 1 283 000 kr. Sida 12 av 14
Not 12 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar Eventualförpliktelser 1 785 000 Inga 1 785 000 Inga Not 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2017-12-31 2016-12-31 Arvoden 16 500 22 000 Sociala avgifter 5 184 6 912 Ränta 394 293 Avgifter och hyror 51 311 38 061 Elavgifter 0 0 Värmeavgifter 0 0 Vattenavgifter 0 0 Sopavgifter 0 0 Styrelsearvode 0 0 Revisionsarvode, extern 0 0 73 389 67 266 Sida 13 av 14
Budget BUDGET Budget 2018 Utfall 2017 Budget 2017 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 644 864 608 134 0 Bredbandsintäkter 37 620 37 620 0 Avgift andrahandsuthyrning 3 200 11 060 0 Öresutjämning 0 20 0 Fakturerade kostnader 0 2 000 0 Övriga intäkter 0 1 140 0 685 684 659 974 0 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad -41 500-49 738 0 Fastighetsskötsel beställning -6 000 0 0 Snöröjning/sandning -5 000-938 0 Städning enligt beställning -3 000 0 0 OVK Obl. Ventilationskontroll 0-8 625 0 Myndighetstillsyn 0-3 375 0 Gård -1 000-501 0 Serviceavtal -6 500-6 468 0 Förbrukningsmateriel -5 000-2 411 0 Brandskydd 0-11 795 0-68 000-83 849 0 Reparationer Gemensamma utrymmen -60 000 0 0 Entré/trapphus 0-7 373 0 VVS 0-9 619 0 Värmeanläggning/undercentral 0-663 0 Skador/klotter/skadegörelse 0-7 800 0-60 000-25 455 0 Periodiskt underhåll Byggnad -954 000-47 625 0 Entré/trapphus -67 500 0 0 VVS -24 000 0 0 Huskropp utvändigt -1 625 000 0 0 Fönster -124 000 0 0 Balkonger/altaner -187 500 0 0-2 982 000-47 625 0 Taxebundna kostnader El -25 000-24 328 0 Värme -132 000-125 946 0 Vatten -40 000-37 336 0 Sophämtning/renhållning -26 000-24 134 0 Grovsopor -5 500 0 0-228 500-211 744 0 Övriga driftskostnader Försäkring -12 000-11 194 0 Bredband -59 000-57 856 0-71 000-69 050 0 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -25 733-24 985 0-25 733-24 985 0 Sida 1 av 2
Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning -1 500-1 225 0 Inkassering avgift/hyra -2 000-2 125 0 Revisionsarvode extern revisor -15 000-14 563 0 Föreningskostnader -1 000-966 0 Förvaltningsarvode -31 500-33 916 0 Förvaltningsarvoden övriga -1 600-1 569 0 Administration -7 000-5 837 0 Konsultarvode -5 000-38 574 0 Tidningar facklitteratur -500-451 0-65 100-99 225 0 Personalkostnader Styrelsearvode -27 500-15 000 0 Arbetsgivaravgifter -8 640-4 713 0-36 140-19 713 0 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -7 027-7 027 0-7 027-7 027 0 SA RÖRELSENS KOSTNADER -3 543 500-588 672 0 RÖRELSERESULTAT -2 857 816 71 302 0 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 77 0 Låneräntor 42 500-12 032 0 Räntekostnader skattekonto 0-64 0 Övriga räntekostnader 0-239 0 42 500-12 258 0 RESULTAT -2 815 316 59 044 0 Sida 2 av 2