AV CHRISTER FÄLLDIN Köp ditt drömhus i Kroatien Kroatien är högsta mode för svenska charterturister. Nu börjar även många köpa hus i landet med det kristallklara vattnet. Priserna är betydligt lägre än i Spanien och Italien. Privata Affärer guidar dig till några av de mest attraktiva platserna i Kroatien. Att köpa hus eller lägenhet i Kroatien lockar allt fler svenskar, inte minst för att priserna på hus ligger 30 procent lägre än i Italien och Spanien. Kroatien har det klaraste vattnet i Medelhavet och kusten vätter åt väster, vilket ger havsutsikt med solnedgång vid hela kusten. Det är dessutom fortfarande billigt att leva i Kroatien. Utvecklingen är snabb i landet som gjort stora ekonomiska framsteg. I takt med att turistindustrin växer har också motorvägsnätet byggts ut. Nu går det att åka på högklassiga motorvägar ända ner till Splitområdet. Den långa och vackra kuststräckan kläs in av kroatisk skärgård med drygt tusen öar, varav 16 av de större öarna är bebodda. De är opåverkade av krigen under 1990-talet och undgick den förstörelse som drabbade Dubrovnik. Många gamla hus säljs nu av kroater som antingen bor på annan plats i hemlandet eller utomlands. Av ungefär 8 miljoner kroater bor bara 4,5 miljoner i Kroatien, medan de övriga finns spridda över världen. Det gör att det finns en marknad med många gamla hus i genuina lägen, inte minst vid vattnet. Nyproduktionen av fastigheter ökar också kraftigt som ett resultat av det ökade intresset för Kroatien. Ett svenskt företag, Croatia Invest, förmedlar fastigheter med hjälp av partners men bygger också nyproducerade hus för försäljning. Företaget ägs och drivs av Rolf Lundbäck i Stockholm. Många har tidigare tvekat att köpa i Kroatien på grund av den politiska situationen, men den har stabiliserats, säger han. Rolf Lundbäck hjälper svenskar som vill köpa hus eller göra investeringar på Balkan. Myndigheterna i Kroatien är positivt inställda till att utlänningar köper hus, men det finns en regel om reciprocitet som kan vara besvärlig. Principen innebär att svenska medborgare får äga mark och fastigheter på samma villkor som kroatiska medborgare gör i Sverige. Men en utlänning som vill köpa ett hus i Kroatien måste få köpet godkänt av justitie- och utrikesdepartementen. I ett sådant godkännande ingår också en försäkran om att alla ägare på säljsidan har godkänt affären. Om det inte finns ett sådant godkännande finns risken att köpet senare ogiltigförklaras om det dyker upp en släkting som visar sig äga en del av fastigheten, säger Rolf Lundbäck. Det viktigaste är att med hjälp av en advokat kontrollera att du köper av de verkliga ägarna. Om det är gjort finns ingen risk att förlora den investering du gör. För att slippa den omständliga processen med godkännanden, som kan ta upp till 18 månader, kan en svensk husköpare starta ett bolag i Kroatien. Det finns flera bolagsformer, men det räcker med en form av bolag där insatsen är cirka 25 000 kr och processen är klar på tre månader. Kroatiska företag får förvärva egendom utan samtycke från myndigheterna, även om bolaget ägs till 100 procent av en utlänning. Därför går det också fortare att köpa ett hus med hjälp av ett bolag, jämfört med det år som det tar för en privatperson att få alla tillstånd. Trots att de kroatiska myn- Så mycket kostar ett hus i solen Privata Affärer har här valt ut sju objekt som i början av december var till salu på olika platser runtom i Kroatien. Milna, Brac Pris: 1250 000 kr Boyta: 60 kvm Byggår: 2006 Trerumslägenheter i den idylliska fiskebyn Milna på ön Brac. Här får du bästa tänkbara läge vid havet. Vid snabbt köp kan du påverka val av inredning. Mäklare: JJ Fastighetsförmedling Premantura, Istrien Pris: 768000 kr Boyta: 41 kvm Byggår: 2005 Två rum och kök. Här erbjuds ett högkvalitativt boende, bara tio minuters gångväg från havet, i utkanten av byn Premantura som gränsar till en nationalpark. Medulin, Istrien Pris: 1 000 000 kr Boyta: 50 kvm Byggår: 2005 Strax utanför Pula finns denna fantastiska sommarlägenhet som har två rum och kök. Stranden ligger 100 meter bort. Första våningen med balkong. Inredningen ingår i priset. 36
Kroatien är husköparnas nya marknad. Här i Dubrovnik finns många vackra gamla hus i anslutning till havet. FOTO:GETTY IMAGES digheterna är positivt inställda till turism och att utlänningar köper fastigheter i landet, finns det en vilja till att bevara det ursprungliga. Det är till exempel förbud mot att bygga nya hus närmare än 70 meter från stränderna och det finns nästan inga stora moderna turistanläggningar där semesterfirare trängs tillsammans. Det i sin tur har medverkat till att alla gamla hus med strandläge blivit attraktiva investeringsobjekt som ökar i värde. Det stora intresset för Kroatien under de två senaste åren har redan lett till prishöjningar, och det är klokt att ta hjälp av någon etablerad mäklare. Det finns en del som förstått att det går att tjäna pengar på utlänningar och som därför försöker sälja till fantasipriser, säger Silvana Nosi, svensktalande mäklare i Split. Hon driver mäklarföretaget Nekretnine Passan som förmedlar objekt till svenskar och andra nordiska kunder i samarbete med Rolf Lundbäck på Croatia Invest. Inte minst i Dubrovnik-regionen har en del priser ökat markant. Mario Bedic är en annan svensktalande kroatisk mäklare som samarbetar med Croatia Invest. Han verkar i Pula, Istriens välkända turistort med stor efterfrågan på hus och lägenheter, inte minst från svenska potentiella köpare. Han råder köpare att inte genomföra köp utan advokat som kontrollerar ägarförhållandena före köpet. Det är lätt att kalla sig mäklare här i Kroatien, säger han och det är många som vill tjäna snabba pengar. Det finns exempel på att köp med oklara ägarförhållanden gått tillbaka. Trots att det tar ett år att få tillståndet till köp från justitieoch utrikesdepartementen, får köparen genomföra affären och till och med ta huset i besittning när köpet är klart. Den lokala domstolen plomberar köparens namn i väntan på att godkännandet från departementen. Det faktum att priserna successivt antas öka och närma sig huspriserna i till exempel Spanien gör att det i Kroatien finns en potential för värdestegring som är högre än i andra länder. Hittills har främst engelsmän och irländare köpt fastigheter i Kroatien, tätt följda av tyskarna. Många i branschen antar att huspriserna ökar när tyskarna börjar investera igen och fler skandinaver fått upp ögonen för fördelarna med Kroatien. Istrien, den på grund av närheten till Tyskland dyrare delen av Kroatien, har länge lockat svenskar. Enligt Mario Bedic har fler än 1 200 svenskar köpt fastighet i och runt staden Pula och i Istrien. Tepli Bok, Primosten Medulin, Istrien Dalmatien, Makarska rivieran Donja Rupotina Pris: 1,9 2,7 miljoner kr. Boyta: 360 kvm Byggår: 1985 Villa med tre lägenheter mellan 110 och 130 kvm. Lägenheterna möblerade. Liten välskött trädgård. 50 m från havet. 22 km till Splits flygplats. Kontakt: www.kroatienkusten.com Pris: 1 350 000 kr Boyta: 50 kvm Byggår: 2003 Lägenheter på ca 50 kvm. Ett sovrum mot gården, kombinerat allrum och kök mot gatan. Fullt möblerat. Havsutsikt och skön strand inom 100 meter. Pris: 690 000 kr Boyta: 55 kvm Byggår: 2006 Fastigheten byggs under det nya året. Samtliga lägenheter har tre rum och kök. Flera av dem har en fantastisk panoramautsikt mot havet. Mäklare: Scandinavian Estate Agents Pris: 3,4 milj kr Boyta: 260 kvm Byggår: 1999 2001 Detta vackra stenhus har öppen utsikt över Splits hamn. Påkostat material i hela huset, som bl a har tre sovrum, två kök och utomhuspool. Mäklare: Mario Bedic 37
Drömmen var Toscana men paradiset fann de i kroatiska bergen Toscana blevistrien Catharina Tufvesson och Jan Anders Brundin förverkligade sin dröm om att köpa ett gammalt hus i ett medelhavsland. Nu hjälper de andra svenskar att köpa hus i Kroatien. FOTO: CHRISTER FÄLLDIN Istrien är Kroatiens svar på Toscana och Provence, med praktfull och orörd natur, säger Jan Anders Brundin. Att husen är byggda av massiva murar av natursten tilltalar paret Brundin- Tufvesson. Ililla Zrenj har Jan Anders och Catharina köpt ett hus mitt i byn, mellan tavernan och kyrkan. Detta klassiska kroatiska stenhus hittade de för drygt två år sedan. De körde omkring på smala, ringlande vägar i det kuperade landskapet i gränstrakterna mellan Kroatien och Slovenien. Till Zrenj kom de till fots efter en längre vandring i hettan. På tavernan fick de reda på att huset på andra sidan gårdsplanen var till salu. Vi fick hyra första året med option på att köpa huset, säger Jan Anders Brundin. Vi ville lära känna folket i byn och bekanta oss med omgivningarna. Man kan inte klampa in som utomjordingar i ett agrart samhälle. Svaret kom snabbt från byborna. Ni måste köpa huset. Ni tillhör byn, fastslog bonden och grannen Stefan Toncic. Sambon Catharina Tufvesson är uppenbart förtjust över den dagliga grannkontakten i byn: Vi köper, eller får, färska ägg, nybakat bröd, lufttorkad skinka, hemmagjorda korvar, vin och grappa när vi behöver och många uppskattar att vi finns i byn. Byborna tycker om att det svenska paret öppnar fönsterluckorna när de kommer till byn. Det har blivit en signal om att svenskarna är hemma. Ingen har luckorna öppna. Alla stänger ute värmen, men vi vill ha in värme och ljus, säger Jan Anders Brundin. Han är civilingenjör och har arbetat i byggbranschen sedan 1970. Som expert på natursten har han drivit eget företag. Catharina Tufvesson är musikpedagog i Ängelholm. Svenskparet Brundin-Tufvesson köpte redan efter ett år i byn. Istrien är Kroatiens svar på Toscana och Provence, med praktfull och orörd natur, säger Jan Anders Brundin. 38
Sju sköna platser Kroatien är ett långsträckt land. Trots den nya snabba motorvägen från norr till söder tar det en dag att köra till de sydliga trakterna kring Dubrovnik. Vi tar dig med på en rundtur. Grönt och vackert. Och bergen lockar med sin natur och klara sköna luft. 1 Öarna Brac och Hvar är mycket populära turistmål. Den som tänker köpa ett hus kommer billigast undan på Brac. FOTO:GETTY IMAGES Att husen här är byggda av massiva murar av natursten lockar stenexperten Brundin särskilt. Det finns också många fördelar med läget. Det tar ungefär en halvtimme med bil ner till havet. De räknar med att vara i huset i Istrien allt oftare under kommande år. Bergen lockar, för på denna höga höjd är natur, luft och vatten naturligt rena. Catharina är intresserad av växter och hon konstaterar att här finns flera vilda arter som inte finns i Sverige. Inom lantbruket här är man ännu så länge återhållsam med att använda pesticider, säger Cahtarina Tufvesson. Här finns bland annat den lilla blå riddarsporren som växer vilt. Huset är byggt i gammal traditionell stil men fullt modernt inuti. Efter tillträdet har de båda gjort en del renoveringar för att öka bekvämligheten, bland annat en ny gasvärmepanna. För att kunna genomföra köpet så smärtfritt som möjligt inregistrerade de ett kroatiskt dotterbolag till det egna svenska konsultbolaget. På det sättet undvek de många byråkratiska hinder om förvärvstillstånd. Vänner och bekanta har blivit inspirerade och tycker att Brundin-Tufvessons projekt är spännande. Så nu går de vidare i den kroatiska verksamheten genom att köpa och renovera objekt som vart och ett placeras i olika nya dotterbolag, som sedan säljs vidare till andra intresserade. Om jag skulle skriva om oss i Zrenj skulle jag bli anklagad för att ha kopierat journalisten Richard Swartz bok Hos oss i Sovinjak, säger Jan Anders Brundin när vi tar avsked. Han pekar ut över dalen i söder mot berget på andra sidan. Där ligger Sovinjak. CHRISTER FÄLLDIN Möjligheter till köp av fastigheter och lägenheter finns längs hela kusten eller på någon av de många bebodda öarna. Privata Affärer guidar dig till sju attraktiva ställen. 1. Brac och Hvar Läge: Brac är en av de stora öarna, belägen cirka 45 50 minuters resa med bilfärjan från Split. Brac är berömt för sina stränder i en annars klippdominerad kust. Grannön Hvar är sannolikt Kroatiens mest kända ö, hit vallfärdar många från hela världen för att leva ett hektiskt nöjesliv. Hvar är också ett seglarcentrum i Medelhavet. Pris: Att köpa fastighet på ön Brac är inte billigt, men billigare än på grannön Hvar. Priset på Brac beror på vilken del av ön du köper fastigheten på, till exempel är Milna dyrare än Supetar, som båda är orter på Brac. Billigast är det på östra sidan, mot fastlandet och priserna bör inte fortsätta att öka, enligt mäklarnas bedömningar. På Hvar, som är jet setön framför alla andra i Kroatien, kan Slovenien 3 Rijeka 2 Pula 4 Zadar Adriatiska havet Zagreb Kroatien 5 Split 1 6 Makarska Hvar Bra Brac priserna ligga på Dubrovnik-nivå, framför allt på den östra sidan av ön. Kommunikationer: Flyg till Split och bilfärja till Brac och Hvar. 2. Pula Läge: Pula ligger längst söderut på den stora halvön som utgör den kroatiska regionen Istrien. Staden och omgivningarna har långa anor som Ungern Bosnien Herzegovina Duvbrovnik 7 Montenegro 39
FOTO: KROATISKA TURISTBYRÅN 3 2 4 5 6 turistort. Här finns 60 000 invånare och staden har ett behagligt medelhavsklimat, med vintertemperaturer kring 15 grader. Solsäkert, med cirka 2 500 soltimmar per år. I staden Pula har många svenskar köpt, och hela Istrien är populära resmål, inte minst för att avståndet hit är kortare än till de sydligare delarna. Pris: Det är billigare att köpa fastighet i Pula än i andra kustområden i Kroatien. Priserna har allmänt gått upp men någon ytterligare höjning av priserna bör inte ske här. Efter kriget var priserna höga i den norra delen, men i takt med att turisterna har återvänt till de mellersta och sydliga delarna av Kroatien har priserna i den norra delen lättat. Kommunikationer: Pula har sin egen flygplats. Ving, Always och Tjäreborg har chartrade resor hit för fjärde året i rad. Reguljärt går det att flyga till Zagreb som har bra motorvägsförbindelse med Rijeka, men långsammare väg de sista tio milen. En annan möjlighet är att flyga till Venedig och köra bil via Trieste och Slovenien, cirka fyra timmar. 3. Rijeka Läge: Rijeka är en vacker stad som ligger på bergssluttningen ner mot havsbukten i Kvarner-regionen öster om Pula. Hela kuststräckan är mycket vacker och här finns många vackra gamla hus i anslutning till havet. Pris: Samma prisutveckling som Pula. Kommunikationer: Två flygmöjligheter, antingen till Pula eller till Zagreb. Från Zagreb motorväg hela sträckan. 4. Zadar Läge: Zadar är en riktig turiststad med en stor och gammal stadskärna. Staden ligger i norra Dalmatien, mitt på kuststräckan mellan Rijeka och Split, med cirka 15 mil till båda. Pris: Zadar har blivit populärt bland turister och köpare de senaste två åren. Priserna har ökat men bedömare tror att prisökningen i det här området avstannar. Kusten norr om Zadar upp till Senj söder om Rijeka är den billigaste kuststräckan i Kroatien. Här finns många små orter med fastighetspriser som relativt sett är billiga. Här kostar ett ordinärt hus upp till 15 000 kr kvadratmetern, 20 000 kr kvadratmetern i och kring själva staden. Kommunikationer: Från Sverige finns två flygmöjligheter, antingen till Zagreb eller till Split, med motorvägsförbindelse från båda. Något närmare till Split. 5. Split Läge: Ligger mitt i Dalmatien och är Kroatiens näst största stad med 350 000 invånare inklusive närområdet. Staden är ett stort centrum för turism i hela mellersta Kroatien. Runt om Split finns en mängd mindre städer och en stor skärgård med flera stora bebodda öar, till exempel Brac, Hvar, Vis, Solta och Drvenik. Split är en historisk stad, över 1700 år gammal, med ett intressant romerskt palats i själva hjärtat av den äldsta stadsdelen. Pris: Priserna varierar beroende på vilken ort det gäller. Inom en radie på fem mil från Split finns både lyxiga och dyra objekt samt många hus med relativt låga priser. I Split finns det fortfarande en möjlighet att priserna på fastigheter ökar. Det är dock osannolikt att priserna här når upp till Dubrovnik-nivån. I Splitområdet finns många lägenheter från tvåor på 50 60 kvadratmeter upp till treor på 90 kvadratmeter. I centrala Split kostar samma lägenhet upp till 25 000 kr kvadratmetern. För ett år sedan kunde samma lägenheter köpas med ett kvadratmeterpris som var upp till 4 000 kr billigare. Kommunikationer: Split har en stor flygplats, Resnik, cirka 25 km från centrum. Direktflyg till Sverige under charterperioderna som är från maj till oktober. I Split finns också en stor hamn som är centrum för båttrafiken ut till öarna. Härifrån utgår även direktfärjor till Dubrovnik i söder och Rijeka i norr. Från Split finns också dagliga färjeförbindelser med Ancona i Italien. 6. Makarska Läge: Makarska ligger fem mil söder om Split och kusten här kallas den Makarska rivieran. Pris: Makarska är eftertraktat och priserna har stigit. Hela området kring Split är hett, vilket innebär att värdestegringspotentialen är stor. Många tror att de stora golfbaneprojekt som planeras i Splitområdet kommer att höja prisnivån rejält i framtiden. Kommunikationer: Flyg till Split. Kustvägen de fem milen till Makarska är långsam under högsäsong, men motorvägsbygget till Dubrovnik ger en snabb förbindelse när den står klar. 7. Dubrovnik Läge: Längst ner i södra Dalmatien. Pris: Dubrovnik är det mest kända turistmålet i Kroatien och här finns också de absolut högsta priserna på hus och lägenheter, 50 000 60 000 kr kvadratmetern är inget ovanligt. Särskilt i Dubrovniks centrum är priserna mycket höga beroende bland annat på att många ryssar har köpt lägenhet här. Rekordnoteringarna ligger på cirka 100 000 kr per kvadratmetern (12 000 euro). En positiv köparaspekt på de höga priserna är att det går att ta in ganska stora intäkter vid uthyrning, och eftersom staden ligger så långt söderut är säsongen också den längsta i hela Kroatien. Kommunikationer: Direktflyg till Dubrovnik eller flyg till Split. När motorvägen mellan Split och Dubrovnik blir färdig blir flyget till Split ett riktigt alternativ. Det går också att ta sig till Dubrovnik via Sarajevo i Bosnien, men bilresan tar uppemot fem timmar. Köparen är skattskyldig Kroatien har genomfört en skattereform med västeuropeisk standard som utgångspunkt. Den kroatiska skattelagen jämställer alla skattskyldiga, kroater, utlänningar och juridiska personer, oavsett ägarförhållanden. Vid försäljning av en fastighet eller tomtmark är skatten 5 procent av det verkliga försäljningsvärdet, och det är viktigt att komma ihåg att det är köparen som är skattskyldig, inte säljaren. För att etablera ett företag för att köpa en fastighet i Kroatien krävs ett så kallat d.o.o. Det är ett något förenklat aktiebolag där insatsen är 20 000 kuna, eller cirka 25 000 kr. För att starta ett bolag krävs hjälp av en kroatisk advokat, en notarius publicus samt registrering vid den lokala kommersiella domstolen på den ort där företaget har sitt säte. 40