Delårsrapport Januari juni Hyresintäkterna minskade till 59 (66) Fastigheternas driftnetto uppgick till 21 (21) Intäkter projektutveckling uppgick till 24 (114), medan resultatet blev 3 (6) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 5 (19) Resultat före skatt uppgick till 14 (27) medan resul tat efter skatt blev 11 (28) Investeringarna uppgick till 107 (107) Nyuthyrningen minskade till 7 000 (29 000) kvm lokalarea Ekonomiska data Hyresintäkter 59 66 127 Fastigheternas driftnetto 21 21 42 Intäkter projektutveckling 24 114 352 Resultat projektutveckling 3 6 14 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 5 19 150 Resultat före skatt 14 27 137 Resultat efter skatt 11 28 88 Balansomslutning 1 388 1 563 1 386 Eget kapital 824 951 835 Kassaflöde från den löpande verksamheten 18 26 22 Kassaflöde från investeringsverksamheten 83 10 35 Marknadsvärde fastigheter 1 307 1 446 1 221 Uthyrningsgrad, % 50 46 49 Direktavkastning, % 3 3 3 Räntetäckningsgrad, ggr neg 2,0 1,7 Soliditet, % 59 61 60
2 Affärsidé Vasallen utvecklar och förädlar fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt. Marknadsöversikt Skuldkrisen i Europa har förvärrats och konjunkturen vänder ner. Det kommer att ta tid att hantera krisen och komma överens om hur skuldbördorna ska fördelas. Detta skapar oror på de finansiella marknaderna och dämpar efterfrågan även utanför Europa. Sverige har klarat sig hyggligt men tillväxten förväntas bli svag under. Trots oro på de finansiella marknaderna uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden till 49 miljarder under de två första kvartalen vilket är ungefär samma volym som. Löpande 12 månader bakåt beräknas volymen till knappt 90 miljarder. Det finns en vilja hos många att göra affärer men svårigheter att hitta finansiering gör att transaktionen inte blir av eller skjuts på framtiden. Objekt i attraktiva lägen med säkra hyresgäster och stabila kassaflöden går fortfarande att hitta finansiering till. Verksamheten Förädling och utveckling av Vasallens fastighetsbestånd fortsätter med oförminskad kraft. Fastighetsinnehavet som inte omfattas av försäljningarna efter halvårsskiftet; i Sollefteå, Vaxholm, Strängnäs samt Kristinehamn, kvarstannar tillsvidare i Vasallens ägo. Exploatering av mark för bostadsproduktion fortsätter. För närvarande pågår planarbete för att skapa byggrätter för bostäder i Strängnäs och Vaxholm. Planarbetet fortskrider och den 16 april antog Vaxholms kommun förslaget till detaljplan för första etappen inom Vasallens område på Rindö. Detaljplanen har dock överklagats men förhoppningen är att planen kan bli godkänd under hösten. Den 16 juni ställdes förslaget till ny detaljplan för första etappen inom före detta P10-området i Strängnäs ut. Om allt går enligt tidplan kan en detaljplan antas innan nyåret. Planering pågår för ombyggnad av före detta brandstationen på Rindö till sju större bostadsrättslägenheter. Projektet har börjat marknadsföras och om tillräckligt intresse finns från köpare så kan produktion starta senare under året för inflyttning hösten 2013. I Falun pågår uppbyggnad av en handelsfastighet om ca 11 500 kvadratmeter. Projektet beräknas stå färdigt under hösten. Allt är uthyrt med långa hyresavtal. Under juni tecknades avtal med ett bolag i Np3-koncernen om försäljning av fastigheten. Den nya ägaren tillträder 1 oktober i år. Savills har varit rådgivare till Vasallen under försäljningsprocessen. Försäljningsarbetet avseende Vasallens kontorsfastighet i Hannover inleddes under våren med hjälp av tyska fastighetsmäklare. Fastigheten som är belägen i stadsdelen Laatzen söder om Hannover innefattar ca 6 000 kvadratmeter kontorslokaler varav endast ca 1 500 kvadratmeter är uthyrda. I juni tecknades avtal med ett Hannoverbaserat fastighetsföretag om försäljning av fastigheten. Samarbetet med Lantmännen rörande utveckling av en före detta handelsfastighet i Luleå fortskrider. Ursprungligen var tanken att ta fram en plan för bostäder men fastigheten är också intressant för verksamheter, t ex kontor. Målet är att skapa en så flexibel plan som möjligt. Planarbete har inletts. Som en direkt följd av försäljningen till Peab, lämnade sju medarbetare Vasallen per den 1 juli. En organisationsanpassning har också genomförts på Örebrokontoret som medför att ytterligare nio medarbetare lämnar Vasallen under året. Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 59 (66) och driftöverskottet uppgick till 21 (21). Orsaken till att hyrorna minskat är framför allt de stora försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Intäkterna från projektutveckling inkl externa entreprenader uppgick till 24 (114) medan resultatet från verksamheten uppgick till 3 (6). Under andra kvartalet har extra kostnader om knappt 10 reserverats för avveckling i samband med neddragning i koncernen. Vasallens fastighetsbestånd har internvärderats i samband med utgången av andra kvartalet. De fastighetstillgångar som har sålts till bland andra Peab har tagits upp till det värde som överenskommits med köparen minskat med kvarvarande investeringsåtaganden. Övriga större projektfastigheter i Sollefteå, Kristinehamn, Vaxholm samt Strängnäs kontrollvärderades vid årsskiftet av Savills. Under första halvåret har små justeringar gjorts i fastighetsvärdet jämfört med värderingen vid årsskiftet. Resterande tillgångar i Falun samt Luleå har värderats internt. Totalt uppgår det bedömda marknadsvärdet till 1 307 (1 446). De orealiserade värdeförändringarna blev 5 (19). I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 411 (576). Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har som tidigare bedömts ligga mellan 7,5 9,1 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet 1 000 5 000 kronor per kvadratmeter Bta. Resultatet efter skatt blev 11 (28). Koncernens likvida medel uppgick till 15 (49). Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 18 ( 26) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 83 (10). Av Vasallens sammanlagda kreditram om 700 (700) hos Swedbank samt SBAB var 400 (400) utnyttjade. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj inklusive Hannover-fastigheten uppgick till ett årligt hyresvärde om 127 (130) fördelat på 507 (546) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till 192 000 (205 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 50 (46) procent. Den totala lokalarean uppgår till 382 000 kvadratmeter varav cirka 50 000 kvadratmeter till stor del utgörs av kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation/investering. Kasernerna är tänkta att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö, och till äldreboende eller skola i Sollefteå. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till cirka sex år och undantas beståndet som Peab förvärvat så ökar den genomsnittliga kontraktstiden till knappt sju år. Det är avtalet med Strängnäs kommun som ökar genomsnittlängden på kvarvarande avtal. Under året har nya kontrakt tecknats omfattande 7 000 (29 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 4 (14). vasallen delårsrapport januari juni
3 Investeringar Periodens investeringar uppgick till 107 (107) i byggnader och anläggningar. Periodens investeringar utgörs framför allt av produktion av handelsfastighet i Falun samt ombyggnad av en kasern för kontor i Visby. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 146. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid 6 7. Medarbetare Den var 33 (39) personer anställda i Vasallen varav 14 (16) kvinnor och 19 (23) män. Händelser efter balansdagen Fastighetsbestånden i Södertälje, Visby, Borås och Karlskrona övertogs per den 1 juli av Peab Fastighetsutveckling AB. Vasallens fastighet i Hannover övertogs i slutet av juli av Schramm & Schön Immobilien AG. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 9 (10). Kostnaderna före finansiella kostnader, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 24 (15). Den stora kostnadsökningen beror på avvecklingskostnader för uppsagd personal. Moderbolagets likvida medel uppgick till 14 (48). Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (400). Procent av kontrakterad hyra per branschkategori Procent av kontrakterad hyra per hyresgästkategori Industrivaror och tjänster 13% Hälsovård 3% Övrigt 8% Dagligvaror 2% Finans och fastighet 30% Övriga, 4% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, 51% Offentlig verksamhet 15% Stat, kommuner och landsting, 44% Sällanköpsvaror och tjänster 29% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 44 % av hyresintäkterna. 44 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Kontraktsportfölj, kr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 2021 2022 2023 2025 2025 2032 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 6 år. 23 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är cirka 1 060 kr/kvm. vasallen delårsrapport januari juni
4 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Apr juni Apr juni Hyresintäkter 59 66 30 34 127 Övriga intäkter 2 3 1 2 4 Nettoomsättning Not 2 61 69 31 36 131 Fastighetskostnader Not 2,3 40 48 20 19 89 Fastigheternas driftnetto Not 2 21 21 11 17 42 Vinstmarginal fastigheternas driftnetto 34% 30% 35% 47% 32% Projektutveckling Försäljningsintäkter 24 114 24 111 333 Bokfört värde Anskaffningsvärde 18 78 18 78 255 Realiserade värdeförändringar 3 31 3 28 71 Intäkter entreprenader 1 10 0 3 19 Direkta kostnader entreprenader 1 9 0 2 12 Resultat projektutveckling 3 6 3 6 14 Administrationskostnader 26 21 16 12 35 Finansnetto Finansiella intäkter 1 10 1 7 10 Finansiella kostnader 8 8 4 3 18 7 2 3 4 8 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 5 19 6 7 150 Resultat före skatt 14 27 11 22 137 Skatt på årets resultat 3 1 5 3 49 PERIODENS RESULTAT 11 28 6 25 88 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 110 280 60 250 880 12-06-30 11-06-30 11-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 2 1 307 1 446 1 221 Inventarier 0 1 1 Summa anläggningstillgångar 1 307 1 447 1 222 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar 16 12 11 Övriga kortfristiga fordringar 50 55 33 Likvida medel 15 49 120 Summa omsättningstillgångar 81 116 164 Summa tillgångar 1 388 1 563 1 386 Eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 2 Balanserad vinst 812 939 823 Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget 824 951 835 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 76 128 79 Summa långfristiga skulder 76 128 79 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400 400 400 Förskott från kunder 0 2 0 Leverantörsskulder 18 8 21 Övriga kortfristiga skulder 70 74 51 Summa kortfristiga skulder 488 484 472 Summa skulder 564 612 551 Summa eget kapital och skulder 1 388 1 563 1 386 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Inga Inga Inga Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Ingående eget kapital per 1 januari 835 1 673 1 673 Utdelning 750 750 Periodens resultat 11 28 88 Utgående eget kapital vid periodens slut 824 951 835 Totalt antal aktier är 100 000 st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen delårsrapport januari juni
5 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Den löpande verksamheten Resultat före skatt 14 27 137 Justeringar avseende IFRS* ) 2 24 143 Övriga ej likviditetspåverkande poster 0 1 0 Betald inkomstskatt 0 1 1 12 1 5 Ökning/minskning kortfristiga fordringar 22 7 25 Ökning/minskning kortfristiga skulder 16 20 8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 18 26 22 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar 107 107 291 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 24 100 309 Ökning/minskning långfristig fordran 17 17 Kassaflöde från investeringsverksamheten 83 10 35 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning 750 750 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 750 750 Periodens kassaflöde 101 766 693 Likvida medel vid periodens början 120 815 815 Omräkningsdifferens 4 2 Likvida medel vid periodens slut 15 49 120 * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter 2 24 143 Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag 12-06-30 11-06-30 11-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 0 1 0 Summa materiella anläggningstillgångar 0 1 0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 444 444 444 Uppskjutna skattefordringar 24 22 24 Summa finansiella anläggningstillgångar 468 466 468 Summa anläggningstillgångar 468 467 468 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 340 325 238 Övriga kortfristiga fordringar 6 9 5 Summa kortfristiga fordringar 346 334 243 Kortfristiga placeringar 0 0 Kassa och bank 14 48 117 Summa omsättningstillgångar 360 382 360 SUMMA TILLGÅNGAR 828 849 828 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Reservfond 2 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 408 420 404 Periodens resultat 11 10 4 Summa fritt eget kapital 397 430 408 Summa eget kapital 409 442 420 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400 400 400 Leverantörsskulder 2 2 3 Övriga kortfristiga skulder 17 5 5 Summa kortfristiga skulder 419 407 408 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 828 849 828 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Apr juni Apr juni Fakturerade tjänster 9 10 4 5 19 Nettoomsättning 9 10 4 5 19 Administrationskostnader 24 15 15 7 29 Rörelseresultat 15 5 11 2 10 Finansnetto 4 13 2 8 16 Resultat efter finansiella poster 11 8 9 6 6 Skatt 0 2 0 0 2 Periodens resultat 11 10 9 6 4 vasallen delårsrapport januari juni
6 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första halvåret, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Nettoomsättning () Fastighetskostnader () Fastigheternas driftnetto () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Område Norra Sverige 6,4 14,6 4,2 13,8 2,2 0,8 35,4 5,6 176 158 Mellansverige 44,5 43,9 25,1 24,7 19,4 19,2 44,3 44,8 921 1 064 Södra Sverige 8,8 9,3 8,3 8,0 0,5 1,3 6,3 15,2 190 199 Övrig koncern 0,8 0,7 1,9 1,0 1,1 0,3 neg neg 20 25 Totalt 61 69 40 48 21 21 36 32 1 307 1 446 Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Område Norra Sverige 70 15 7,5 9,1 7,5 9,5 69 859 128 288 22 29 50 45 Mellansverige 37 60 7,6 8,7 7,4 9 229 959 235 234 89 82 49 45 Södra Sverige 0 29 9 8 10 76 272 76 272 15 18 56 54 Övrig koncern 0 3 9 6,75 6 153 6 153 1 1 24 25 Totalt 107 107 7,5 9,1 6,75 10 382 243 445 947 127 130 50 46 I Norra Sverige ingår Luleå, Sollefteå och Falun. I Mellan sverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Not 3 Fastighetskostnader Apr juni Apr juni Energi, bränsle, vatten 16 21 6 7 31 Fastighetsdrift övrigt 22 23 12 11 50 Underhåll 1 3 1 1 6 Fastighetsskatt 1 1 1 0 2 Summa 40 48 20 19 89 vasallen delårsrapport januari juni
7 Definitioner Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus fastighetskostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar enligt IFRS och andra ej likviditetspåverkande poster, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt som justerats genom återföring av de finansiella kostnaderna i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktören Leif Rytter har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 15 augusti Vasallen AB (publ) Leif Rytter Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av verkställande direktören Leif Rytter, tel 019-764 86 20. Rapporttillfällen Delårsrapport januari september... 5 november Bokslutskommuniké...31 januari 2013 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2013 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, 701 44 Örebro Tel 019-764 86 00 Fax 019-764 86 60 E-post: info@vasallen.se www.vasallen.se Org. nr: 556475-4793 vasallen delårsrapport januari juni