Årsredovisning RBF TROLLBACKEN 1/1 2015-31/12 2015 Org nr 716415-3434 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 8 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 9 Revisionsberättelse Bilaga Nyckeltal och diagram Bilaga
a) Stämmans öppnande. DAGORDNING VID ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Måndag den 2 maj 2016 kl 19.00 Kvarterslokalen............... b) Fastställande av röstlängd. c) Val av stämmoordförande. d) Anmälan av stämmoordförandens val av stämmosekreterare. e) Val av en person som har att jämte ordföranden justera protokollet. f) Val av rösträknare. g) Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst. h) Framläggande av styrelsens årsredovisning. i) Framläggande av revisorernas berättelse. j) Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning. k) Beslut om resultatdisposition. l) Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna. m) Beslut angående antalet styrelseledamöter och suppleanter. n) Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och suppleanter, revisorer och valberedning. o) Beslut om stämman skall utse styrelseordförande samt i förekommande fall val av styrelseordförande. p) Val av styrelseledamöter och suppleanter. q) Val av revisorer och revisorssuppleanter. r) Val av valberedning s) Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem till förenings stämman i stadgeenlig ordning inkomna ärenden. - Stadgeändring.................. t) Stämmans avslutande
Förvaltningsberättelse Styrelsen för RBF TROLLBACKEN får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2015-01-01-2015-12-31 Beloppen i årsredovisningen anges i hela kronor om inte annat anges. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag enligt Inkomstskattelagen. Kallas även äkta bostadsrättsförening. Föreningen äger fastigheten Smörasken 1 i Umeå Kommun. På fastigheten finns 31 byggnader med 156 lägenheter uppförda. Byggnaderna är uppförda 1988-90. Lägenhetsfördelning: 2 rok 3 rok 4 rok 4 rok 4 rok 5 rok sut.radhus radhus parhus 30 48 20 16 20 22 Total bostadsarea: 14 047 m² Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde 90 772 000 kr 92 182 000 kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Folksam. Hemförsäkring bekostas individuellt av bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättstillägget ingår i föreningens fastighetsförsäkring. Riksbyggens kontor i Umeå har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Bostadsrättsföreningen är medlem i Intresseförening för Riksbyggens bostadsrättsföreningar i Södra Västerbottem. Bostadsrättsföreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbyggen ekonomisk förening. Genom intresseföreningen kan bostadsrättsföreningen utöva inflytande på Riksbyggens verksamhet samt ta del av eventuell utdelning från Riksbyggens resultat. Utöver utdelning på andelar kan föreningen även få återbäring på köpta tjänster från Riksbyggen. Storleken på återbäringen beslutas av Riksbyggens styrelse. 1
Efter den senaste stämman 2015-04-20 och därefter följande konstituerande styrelsesammanträde har styrelsen och övriga funktionärer haft följande sammansättning: Styrelse Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Uppgift Utsedd av årsstämman Lennart Johansson Ordförande Stämman 2017 Helen Persson Vice ordförande Stämman 2016 Anna-Lena Lundberg Sekreterare Stämman 2016 Samuel Söderman Ledamot Stämman 2017 Svante Niemi, avflyttad 150915 Ledamot Stämman 2017 Ahmed Hersi, från 150915 Ledamot Stämman Rickard Abrahamsson Ledamot Riksbyggen Styrelsesuppleanter Sara Markström Stämman 2017 Ahmed Hersi, tom 150915 Stämman 2017 Ulf Nygård Riksbyggen Revisorer och övriga funktionärer Ordinarie revisorer Carina Fahlén Revisor Stämman Umeå KPMG Auktoriserad revisor Stämman Revisorssuppleanter Magnus Zetterlund Valberedning Styrelsen Stämman Stämman Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Föreningen ändrade årsavgiften senast 2014-01-01 då den höjdes med 2 %. Efter att ha antagit budgeten för det kommande verksamhetsåret har styrelsen beslutat att höja årsavgiften med 2 % från och med 2016-01-01. Årsavgiften för 2015 uppgick i genomsnitt till 671 kr/m²/år. Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 516 tkr och planerat underhåll för 3 760 tkr. Kostnaderna specificeras i avsnittet "Årets utförda underhåll" Föreningens underhållsplan uppdaterades senast i oktober 2014 och visar på ett underhållsbehov på 22 512 tkr för de närmaste 10 åren. Den genomsnittliga kostnaden per år för föreningen ligger på 2 251 tkr (148 kr/m²). Avsättning för verksamhetsåret är 3 050 000 kr. 2
Föreningen har utfört respektive planerar att utföra nedanstående underhåll. Tidigare utfört underhåll År Målning 2014 Takbyte 2013-2014 Ventilation 2013-2014 Bastu/träningslokal 2011 Ventilation gem lokaler 2011 Lekplatser 2010 Parkering/motorvärmare 2009 Årets utförda underhåll Belopp tkr Målning 214 Tvättstugeutrustning 56 Ventilation 2 099 Takbyte 936 Markytor 96 Garage och p-platser 29 Övriga utgifter 329 Planerat underhåll År Målning 2016 Ventilation 2016 Takbyte 2016- Årets resultat är bättre än föregående år tack vare lägre drift- och räntekostnader samt högre intäkter. Driftkostnaderna i föreningen har minskat jämfört med föregående år beroende på lägre kostnad för reparationer och uppvärmning, Räntekostnaderna har minskat, p.g.a. omsatta lån. Årets resultat jämfört med budget har ökat med 475 kr. Avvikelsen beror främst på lägre uppvärmnings- och räntekostnader. Antagen budget för kommande verksamhetsår ger full kostnadstäckning. Föreningens likviditet har under året förändrats från 86% till 199%. I resultatet ingår avskrivningar med 1 524 tkr, exkluderar man avskrivningarna blir resultatet 1 077 tkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens byggnader och posten påverkar inte föreningens likviditet. Från och med räkenskapsåret 2014 gäller ny god redovisningssed genom den nya normgivningen som samlats i ett antal kategoriregelverk, de så kallade K-regelverken. Förändringen innebär att synen på avskrivningar, investeringar och underhåll har förändrats. Detta kan medföra att resultat och jämförelsetal samt nyckeltal i flerårsöversikten avviker från äldre årsredovisningar. 3
Medlemsinformation Vid räkenskapsårets början uppgick föreningens medlemsantal till 208 personer. Föreningens medlemsantal på bokslutsdagen uppgår till 218 personer. Utöver ovanstående personer är Riksbyggen medlem utan bostadsrättsinnehav. Baserat på kontraktdatum har under verksamhetsåret 27 överlåtelser av bostadsrätter skett (föregående år 13). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Flerårsöversikt Kostnadsutveckling, räntekostnader och driftkostnader 600 500 400 300 200 100 2011 2012 2013 2014 2015 Ränta, kr/m² Driftkostnader, kr/m² Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² Resultat och ställning (tkr) 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning 10 075 9 914 9 528 9 430 9 430 Resultat efter finansiella poster - 446-1 576-803 918 399 Avsättning till underhållsfond kr/m² 217 137 119 70 70 Balansomslutning 101 039 95 638 97 891 99 459 100 238 Soliditet 10% 11% 13% 13% 12% Likviditet 199% 86% 280% 369% 275% Avgifts- och hyresbortfall 0,13% 0,09% 0,20% 0,65% 0,43% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² 670 658 644 644 643 Bränsletillägg, kr/m² 75 75 75 74 75 Driftkostnader, kr/m² 500 551 478 377 415 Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² 233 274 256 263 248 Ränta, kr/m² 175 211 227 234 214 Underhållsfond, kr/m² 271 296 400 428 323 Lån, kr/m² 6 243 5 882 5 946 6 010 6 055 Årsavgiftsnivå för bostäder kr/m² samt bränsletillägg kr/m² har bostadsarea för bostadsrätter som beräkningsgrund. driftkostnad kr/m², ränta kr/m², underhållsfond kr/m² och lån kr/m² har samtliga bostadsareor + lokalareor som beräkningsgrund. 4
Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat 209 507 Årets resultat före fondförändring -446 211 Årets fondavsättning enligt stadgarna -3 050 000 Årets ianspråktagande av underhållsfond 3 759 700 Summa överskott 472 996 Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Extra avsättning till underhållsfond 200 000 Att balansera i ny räkning 272 996 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 5
Resultaträkning 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter, m.m. Rörelsekostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster 1 10 074 663 9 914 226 2 1 640 854 1 597 465 11 715 517 11 511 691 3-7 027 668-7 745 137 4-996 404-877 764 5-174 171-157 457 6-1 523 593-1 417 995-9 721 836-10 198 352 1 993 681 1 313 339 7 7 176 7 176 8 12 633 60 405 9-2 459 701-2 957 093-2 439 892-2 889 512-446 211-1 576 173 Årets resultat 19-446 211-1 576 173 6
Balansräkning Balansräkning Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 92 965 212 92 600 975 Inventarier, verktyg och installationer 11 388 937 332 079 Summa materiella anläggningstillgångar 93 354 149 92 933 054 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i intresseföretag 12 78 000 78 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 10 000 60 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 88 000 138 000 Summa anläggningstillgångar 93 442 149 93 071 054 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kund-, avgifts- och hyresfordringar 14-45 474 17 574 Övriga fordringar 15 156 328 148 881 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 173 880 261 563 Summa kortfristiga fordringar 284 734 428 018 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 17 6 200 000 1 700 000 Kassa och bank Kassa och bank 18 1 112 452 438 495 Summa kassa och bank 1 112 452 438 495 Summa omsättningstillgångar 7 597 186 2 566 512 SUMMA TILLGÅNGAR 101 039 334 95 637 566 7
Balansräkning Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 6 215 396 6 215 396 Fond för yttre underhåll 3 801 161 4 110 861 Summa bundet eget kapital 10 016 557 10 326 257 Fritt eget kapital Balanserat resultat 919 207 2 185 680 Årets resultat - 446 211-1 576 173 Summa fritt eget kapital 472 996 609 507 Summa eget kapital 10 489 554 10 935 764 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 20 86 730 002 81 720 062 Summa långfristiga skulder 86 730 002 81 720 062 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 20 960 060 900 060 Leverantörskulder 21 1 076 989 279 637 Övriga skulder 22 109 201 109 714 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 1 673 529 1 692 329 Summa kortfristiga skulder 3 819 779 2 981 740 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 101 039 334 95 637 566 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckning 116 102 000 116 102 000 Summa ställda säkerheter 116 102 000 116 102 000 Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser Inga Inga 8
Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen upprättas i enlighet med BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, även kallat K2-regelverket. Principerna har tillämpats från 1 januari 2014. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. En bostadsrättsförenings ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Bostadsrättsföreningar erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av 1 243 kr per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten 7 262 kr per småhus eller 0,75 % av taxerat värde för fastigheten Beloppen gäller inkomståret 2015 Nyligen uppförda/ombyggda bostadsbyggnader kan ha halverad fastighetsavgift upp till 5 år, eller vara helt befriade från fastighetsavgift i upp till 15 år. För lokaler betalar föreningar en statlig fastighetsskatt som uppgår till 1 % av taxeringsvärdet på lokalerna. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. 9
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Avskrivningsplan Antal år Slutår Byggnader Linjär 120 2106 Standardförbättringar Linjär 5-40 2054 Markanläggningar Linjär 10-15 2029 Inventarier Linjär 5 2019 Markvärdet är inte föremål för avskrivning Belopp i kr om inget annat anges. 2015-12-31 2014-12-31 Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Årsavgifter, bostäder 9 417 198 9 239 581 Hyror, garage 414 600 414 600 Hyror, p-platser 268 762 257 891 Hyror, övriga 24 021 Hyres- och avgiftsbortfall, garage - 7 675-5 488 Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser - 5 621-3 779 Rabatter - 12 600-12 600 10 074 663 9 914 226 Not 2 Övriga rörelseintäkter Bränsleavgifter, bostäder 1 048 758 1 049 521 Vattenavgifter 229 336 229 344 Elavgifter 2 952 2 952 IT-avgifter 280 800 281 090 Övriga ersättningar 20 500 10 500 Rörelsens sidointäkter & korrigeringar 223-311 Återvunna fordringar 3 253 1 362 Inkassointäkter 4 200 2 090 Övriga rörelseintäkter 480 Försäkringsersättningar 50 831 20 437 1 640 854 1 597 465 Not 3 Driftkostnader Reparationer 515 537 830 655 Underhåll 3 759 700 3 891 965 Fastighetsavgift och fastighetsskatt 330 492 368 846 Försäkringspremier 189 420 92 181 Kabel- och digital-tv 163 174 162 503 Återbäring från Riksbyggen - 19 000-12 000 Systematiskt brandskyddsarbete 8 238 4 233 Bevakningskostnader 37 396 41 183 Snö- och halkbekämpning 148 027 115 247 Förbrukningsmateriel 22 041 42 241 Vatten 441 645 435 624 El 340 286 230 031 Uppvärmning 836 977 1 269 007 Sophantering och återvinning 253 735 273 421 7 027 668 7 745 137 10
2015-12-31 2014-12-31 Not 4 Övriga externa kostnader Fritidsmedel 1 494 Förvaltningsarvode 649 039 620 204 Resekostnader 564 Annonsering 1 950 IT-kostnader 146 309 153 726 Juridiska kostnader 4 069 8 148 Arvode, yrkesrevisorer 17 003 16 669 Möteskostnader 3 085 Representation 5 426 Kontorsmateriel 9 330 7 700 Telefon och porto 13 791 12 663 Konstaterade förluster hyror/avgifter 1 1 040 Medlems- och föreningsavgifter 13 104 13 104 Köpta tjänster 3 400 Konsultarvoden 121 250 16 550 Bankkostnader 1 575 180 Fritidsverksamhet 10 677 Övriga externa kostnader 12 063 10 054 996 404 877 764 Not 5 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Fast styrelsearvode 64 800 52 900 Sammanträdesarvoden 53 763 60 204 Övriga ersättningar 3 926 3 296 Arvode vicevärd 4 000 Föreningsvald revisor 1 500 1 500 Utbildning, förtroendevalda 15 000 3 750 Summa 138 989 125 650 Sociala kostnader 35 182 31 807 174 171 157 457 Not 6 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Byggnader 909 910 909 910 Markanläggningar 164 357 149 911 Markinventarier 277 496 224 866 Inventarier och verktyg 171 830 133 308 1 523 593 1 417 995 Not 7 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning på aktier och andelar i koncernföretag 7 176 7 176 7 176 7 176 Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från förvaltningskonto i Swedbank 200 917 Ränteintäkter från likviditetsplacering via Riksbyggen 8 303 84 834 Ränteintäkter från hyres/kundfordringar 2 946 480 Övriga ränteintäkter 1 184-25 825 12 633 60 405 11
2015-12-31 2014-12-31 Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader för fastighetslån 2 458 841 2 956 250 Övriga räntekostnader 50 137 Övriga finansiella kostnader 810 706 2 459 701 2 957 093 Not 10 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 120 625 260 120 625 260 Mark 1 900 000 1 900 000 Standardförbättringar 4 913 995 2 967 934 Markanläggning 2 335 194 135 194 129 774 449 125 628 388 Årets anskaffningar Standardförbättringar 1 499 300 1 946 061 Markanläggning 216 700 2 200 000 1 716 000 4 146 061 Summa anskaffningsvärden 131 490 449 129 774 449 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -35 093 735-34 183 825 Standardförbättringar -1 817 340-1 592 474 Markanläggningar - 262 399-112 489-37 173 474-35 888 788 Årets avskrivning byggnader - 909 910-909 910 Årets avskrivning standardförbättringar - 277 496-224 866 Årets avskrivning markanläggningar - 164 357-149 911 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -38 525 237-37 173 474 Restvärde enligt plan vid årets slut 92 965 212 92 600 975 Varav Byggnader 84 621 615 85 531 525 Mark 1 900 000 1 900 000 Standardförbättringar 4 318 459 2 997 295 Markanläggningar 2 125 138 2 072 795 Taxeringsvärden bostäder 90 772 000 92 182 000 Totalt taxeringsvärde 90 772 000 92 182 000 varav byggnader 72 112 000 72 954 000 12
2015-12-31 2014-12-31 Not 11 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Maskiner och inventarier Inventarier och verktyg 759 810 581 334 Installationer 255 400 255 400 1 015 210 836 734 Årets anskaffningar Inventarier och verktyg 228 688 178 476 228 688 178 476 Summa anskaffningsvärden 1 243 898 1 015 210 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg - 427 731-294 423 Installationer - 255 400-255 400-683 131-549 823 Årets avskrivningar Inventarier och verktyg - 171 830-133 308-171 830-133 308 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan - 854 961-683 131 Restvärde enligt plan vid årets slut 388 937 332 079 Varav Maskiner och inventarier Inventarier och verktyg 380 706 332 079 Not 12 Aktier och andelar i intresseföretag Aktier och andelar i intresseföretag 78 000 78 000 78 000 78 000 Not 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav Aktier, andelar och värdepapper i andra företag 10 000 10 000 Obligationer 50 000 10 000 60 000 Not 14 Kund-, avgifts- och hyresfordringar Avgifts- och hyresfordringar - 52 946 9 997 Kundfordringar 7 472 7 577-45 474 17 574 Not 15 Övriga fordringar Skattefordringar 157 368 149 921 Andra kortfristiga fordringar - 1 040-1 040 156 328 148 881 13
2015-12-31 2014-12-31 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter 3 655 3 298 Förutbetalda försäkringspremier 92 181 Förutbetalda driftkostnader 97 239 Förutbetald kabel-tv-avgift 27 417 26 940 Förutbetald kostnad bredbandsanslutning 25 163 23 400 Övriga periodiserade kostnader 104 920 2 280 Övrigt 12 726 16 226 173 880 261 563 Not 17 Övriga kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen 6 200 000 1 700 000 Typ Saldo Ränta Slutdatum 90 dagar 5 500 000 0,25 2016-01-01 90 dagar 700 000 0,25 2016-03-03 6 200 000 1 700 000 Not 18 Kassa och bank Bankmedel 54 300 3 750 Förvaltningskonto i Swedbank 1 058 152 434 745 1 112 452 438 495 Not 19 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Fritt Belopp vid årets början Extra reservering för underhåll enl. stämmobeslut Disposition enl. årsstämmobeslut Reservering underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Medlemsinsatser Underhålls- Balanserat Årets resultat fond resultat 6 215 396 4 110 861 2 185 680-1 576 173 400 000-400 000-1 576 173 1 576 173 3 050 000-3 050 000-3 759 700 3 759 700-446 211 6 215 396 3 801 161 919 207-446 211 Enligt resultaträkningen uppgår årets resultat till -446 211 kr. I en Bostadsrättsförening vill man ibland även mäta resultatet efter fondförändringar. Resultatet efter fondförändringar kan sägas visa resultatet exklusive årets underhållskostnader men inklusive en genomsnittlig årlig underhållskostnad. Resultatet efter fondförändringar är utjämnat för de variationer mellan åren som alltid kommer att finnas för underhållskostnaderna. Årets resultat efter fondförändringar uppgår till 263 489 kr. Beräkningen bygger på att reservering till underhållsfonden sker med ett belopp som motsvarar den så kallade eviga årliga underhållskostnaden samt att årets utnyttjande av underhållsfonden motsvarar årets totala underhållskostnad. 14
2015-12-31 2014-12-31 Not 20 Övriga skulder till kreditinstitut Inteckningslån 87 690 062 82 620 122 Avgår nästa års amortering, (kortfristig skuld) - 960 060-900 060 Summa långfristiga skulder till kreditinstitut 86 730 002 81 720 062 Genomsnittsränta under bokslutsåret är 2,88% Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld STADSHYPOTEK 1,13% 2015-03-01 14 000 000 14 000 000 STADSHYPOTEK 3,70% 2015-03-01 14 000 000 14 000 000 STADSHYPOTEK 4,31% 2015-12-30 22 000 000 22 000 000 NORDEA HYPOTEK AB 0,70% 3 mån rörligt 6 000 000 30 000 5 970 000 STADSHYPOTEK 0,78% 3 mån rörligt 28 000 000 28 000 000 SWEDBANK HYPOTEK 0,81% 3 mån rörligt 22 000 000 22 000 000 STADSHYPOTEK 3,98% 2016-03-01 9 724 715 900 060 8 824 655 SWEDBANK HYPOTEK 3,55% 2017-01-25 22 895 407 22 895 407 82 620 122 56 000 000 50 930 060 87 690 062 Under nästa räkenskapsår ska föreningen amortera 960 060 kr, varför den delen av skulden betraktas som en kortfristig skuld. Av den långfristiga skulden förfaller 3 840 240 kr till betalning mellan 2 och 5 år efter balansdagen. Resterande skuld, 82 889 762 kr, förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen. Not 21 Leverantörskulder Reskontraförda leverantörsskulder 1 100 224 564 298 Ej reskontraförda leverantörsskulder - 23 235-284 661 1 076 989 279 637 Not 22 Övriga skulder Skuld sociala avgifter och skatter 40 969 35 893 Avräkning lån 68 232 73 821 109 201 109 714 15
2015-12-31 2014-12-31 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna drift- och underhållskostnader 41 658 300 085 Upplupna kostnader för reparationer och underhåll 506 847 737 060 Upplupna elkostnader 4 109 Upplupna värmekostnader 102 648 Upplupna kostnader för renhållning 5 495 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 117 064 Förutbetalda hyresintäkter och årsavgifter 895 708 655 184 1 673 529 1 692 329 Umeå 2016- Lennart Johansson Helen Persson Anna-Lena Lundberg Samuel Söderman Ahmed Hersi Rickard Abrahamsson Vår revisionsberättelse har lämnats Niklas Hermansson Umeå KPMG Auktoriserad revisor Carina Fahlén Revisor 16
Nyckeltal Finansiella poster 20% Övrigt 1% Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgå ngar 13% Driftkostnader 58% Övriga externa kostnader 8% Nyckeltalsanalys för driftkostnader 2015 2014 BOA (kvm): 14047 14047 Kr / kvm Kr / kvm Reparationer 37 59 Underhåll 268 277 Fastighetsavgift och fastighetsskatt 24 26 Försäkringspremier 13 7 Kabel- och digital-tv 12 12 Återbäring från Riksbyggen -1-1 Systematiskt brandskyddsarbete 1 0 Bevakningskostnader 3 3 Snö- och halkbekämpning 11 8 Förbrukningsmateriel 2 3 Vatten 31 31 El 24 16 Uppvärmning 60 90 Sophantering och återvinning 18 19 Summa driftkostnader 500 551 Bilaga
Ordlista Anläggningstillgångar Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med ev. mark och byggnader. Ansvarsförbindelser Åtagande för föreningen, som inte finns med bland skulderna i balansräkningen. Borgensförbindelse är exempel på ett sådant åtagande. Avskrivning Kostnaden för inventarier fördelas över flera år. Normal avskrivningstid för maskiner och inventarier är fem år och den årliga avskrivningskostnaden blir då 20 procent av anskaffningsvärdet. Balansräkning Visar föreningens ekonomiska ställning vid verksamhetsårets slut. Den ena sidan av balansräkningen (den s.k. aktivsidan) visar föreningens tillgångar (kontanter, fordringar, fastigheter, inventarier m.m.) Den andra sidan av balansräkningen (den s.k. passivsidan) visar finansieringen, d.v.s. hur tillgångarna finansierats (genom upplåning och eget kapital). Verksamhetens resultat (enligt resultaträkningen) påverkar det egna kapitalets storlek (föreningens förmögenhet). Bränsletillägg En separat avgift som föreningen kan ta ut och som skall motsvara kostnaderna för uppvärmningen av föreningens hus. Bränsletillägget fördelas efter varje lägenhets storlek eller annan lämplig fördelningsgrund och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Ekonomisk förening En företagsform som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att bedriva någon form av ekonomisk verksamhet. Folkrörelse En sammanslutning som arbetar för att främja ett gemensamt intresse bland medlemmarna. En folkrörelse har en utvecklad idé om hur samhället bör utvecklas, man bildar opinion, arbetar demokratiskt och utan vinstintresse. En folkrörelse har stor anslutning, geografisk spridning och medlemskapet är frivilligt. Fond för inre underhåll En fond, som i de fall den finns, är bostadsrättshavarnas individuella underhållsfond och medel i fonden disponeras av bostadsrättshavaren för underhåll och förbättringar i respektive lägenhet. Den årliga avsättningen påverkar föreningens resultaträkning som en kostnad. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar summan av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Uppgift för den enskilde bostadsrättshavaren lämnas i samband med aviseringen varje kvartal. Fond för yttre underhåll Enligt föreningens stadgar skall en årlig avsättning göras till föreningens gemensamma underhållsfond. Fonden får utnyttjas för större yttre reparations- och underhållsarbeten. Kostnadsnivån för underhåll av föreningens fastighet (långsiktig underhållsplan ska finnas) och behovet att värdesäkra tidigare fonderade medel, påverkar storleken på det belopp som avsätts. Förlagsinsats Förlagsinsats är en kapitalinsats som ickemedlemmar tillför en ekonomisk förening. Genom förlagsinsatser kan föreningen skaffa kapital utan att behöva ta in nya medlemmar. Förlagsinsatser har en mellanställning mellan skulder och eget kapital. Den som har en förlagsinsats har en efterställd fordran på föreningen. Skulle föreningen gå i konkurs/likvideras får man bara återbetalning efter att alla andra fordringsägare fått betalt, om det finns pengar kvar. För varje förlagsinsats måste föreningen utfärda ett förlagsandelsbevis. Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen som i text förklarar och belyser ett avslutat verksamhetsår. I förvaltningsberättelsen redovisas bl.a. vilka som haft uppdrag i föreningen och årets viktigaste händelser. 18
Interimsfordringar Interimsfordringar är av två slag, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. Om en förening betalar för t.ex. en försäkring i förväg så är det en förutbetald kostnad. Man kan säga att föreningen har en fordran på försäkringsbolaget. Denna fordran sjunker för varje månad försäkringen gäller och vid premietidens slut är den nere i noll. Upplupna intäkter är intäkter som föreningen ännu inte fått in pengar för, t ex ränta på ett bankkonto. Interimsskulder Interimsskulder är av två slag, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Om föreningen får betalning i förskott för en tjänst som ska löpa en tid kan du se detta som en skuld. En vanlig förutbetald avgift är hyra/avgift som vanligtvis betalas en månad i förskott. Upplupna kostnader är kostnader för tjänster som föreningen har konsumerat men ännu inte fått faktura på. En vanlig upplupen kostnad är el, vatten och värme som faktureras i efterskott. Kortfristiga skulder Skulder som föreningen betalar inom ett år. Om en fond för inre underhåll finns räknas även denna till de kortfristiga skulderna men det är inte troligt att samtliga medlemmar under samma år använder sina fonder. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig likviditet bedöms genom förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. Om omsättningstillgångarna är större än de kortfristiga skulderna brukar man anse att likviditeten är god. God likviditet är 120 150%. Långfristiga skulder Skulder som föreningen betalar först efter ett eller flera år. I regel sker betalningen löpande över åren enligt en amorteringsplan. Resultaträkning Visar i siffror föreningens samtliga intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Om kostnaderna är större än intäkterna blir resultatet en förlust. I annat fall blir resultatet en vinst. Bland kostnaderna finns poster som inte motsvarats av utbetalningar under året t.ex. värdeminskning på inventarier och byggnader eller avsättningar till fonder i föreningen. Kostnaderna är i huvudsak av tre slag; kapitalkostnader, underhållskostnader och driftskostnader. Ordinarie föreningsstämma beslutar hur verksamhetsårets resultat ska behandlas. Skuldkvot Övriga skulder till kreditinstitut dividerade med summa rörelseintäkter. Ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, d.v.s. föreningens möjlighet att hantera sina skulder. Ett tal under 5 anses vara bra. Ett tal över 15 gör föreningen räntekänslig. Soliditet Föreningens långsiktiga betalningsförmåga. Att en förening har hög soliditet innebär att den har stort eget kapital i förhållande till summa tillgångar. Motsatt innebär att om en förening har låg soliditet är det egna kapitalet litet i förhållande till summa tillgångar, dvs att verksamheten till stor del är finansierad med lån. God soliditet är 25 % och uppåt. Ställda säkerheter Avser i föreningens fall de säkerheter, i regel fastighetsinteckningar, som lämnats som säkerhet för erhållna lån. Värdeminskning av fastigheten Avskrivning av föreningens fastighet på grund av ålder och nyttjande. Den årliga avskrivningen påverkar resultaträkningen som en kostnad. I balansräkningen visas den totala avskrivningen som gjorts sedan föreningens bildades. Årsavgift Medlemmarnas årliga tillskott av medel för att användas till den löpande driften och de stadgeenliga avsättningarna. Årsavgiften är i regel fördelad efter bostadsrätternas grundavgifter och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Årsavgiften är föreningens viktigaste och största inkomstkälla. Årsredovisning Redovisningen styrelsen avger över ett avslutat verksamhetsår och som skall behandlas av ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen skall omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och revisionsberättelse. 19
RBF TROLLBACKEN Årsredovisningen är upprättad av styrelsen för RBF TROLLBACKEN i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen. RIKSBYGGEN: tel. 0771-860 860 www.riksbyggen.se