HSB BRF STUREBY ÅRSREDOVISNING 2017
Att bo i en bostadsrättsförening - vad innebär det? Att bo i en bostadsrätt innebär att du bor till självkostnadspris. Det är ingen som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften ( = månadsavgiften som betalas i förskott, en gång i månaden) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t.ex. reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger bostadsrättsföreningen tillsammans med alla andra medlemmar/bostadsrättshavare och har enligt bostadsrättslagen en "i tiden obegränsad nyttjanderätt" till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter enligt stadgarna och föreningens regler. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer vi en styrelse bland oss boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Vi är medlemmar i HSB och därmed har vi också en ledamot i styrelsen som är utsedd av HSB. Föreningen lyder under bostadsrättslagen som överrider allt. Som komplement till lagen finns föreningens stadgar. Det är vår förenings regler för vem som ansvarar för vad. Våra stadgar är baserade på HSB:s normalstadgar. Stadgarna kan du läsa på föreningens hemsida. Ta vara på fördelarna med att bo i bostadsrätt. Vi äger tillsammans miljön och husen. Vi har full insyn i förvaltning och ekonomi. Med i Årsberättelsen finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.
Innehåll I. Dagordning II. Årsredovisning A. Förvaltningsberättelse B. Resultaträkning C. Balansräkning D. Kassaflödesanalys E. Noter F. Kostnadsfördelning III. IV. Revisionsberättelse Motioner V. Övriga anmälda ärenden - Styrelsens förslag VI. Fullmakt
Ordinarie föreningsstämma i HSB Brf Stureby Plats: Föreningslokalen, Skönviksvägen 309. Tid: Torsdag den 24 maj 2018, kl. 19.00. Förslag till Dagordning 1. Öppnande av stämman 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Fråga om stämmans öppenhet 5. Godkännande av röstlängd 6. Fastställande av dagordningen 7. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet 8. Fråga om kallelse behörigen skett 9. Styrelsens årsredovisning 10. Revisorernas berättelse 11. Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 12. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 13. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 14. Fråga om arvoden för styrelseledamöter, revisorer, valberedning och andra funktionärer i föreningen för kommande verksamhetsår 15. Val av styrelseledamöter 16. Val av revisor och suppleant 17. Val av valberedning 18. Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter i HSB Stockholms distrikt Söder om Söder 19. Anmälda motioner 1 20. Övriga i kallelsen anmälda ärenden a. Beslut att i en andra läsning anta förslag till nya stadgar. På föreningsstämman den 27/11/17 antogs förslaget i en första läsning enhällig b. Beslut att ge styrelsen mandat att införa IMD 21. Avslutning av stämman 1) Anmälda motioner a. buskar b. ändring återvinningsstation c. lokaler status d. dammsugare e. anställd förvaltare f. matavfall + renovering Registrering sker vid ingången - ta med bostadsrättsbevis eller fotolegitimation. Observera stadgarnas regler för fullmakt - använd gärna fullmaktsblanketten.
Motion 1 Buskar Plantering av buskar under balkonger. Jag föreslår att det planteras buskar under balkonger för att försvåra inbrott. Förslagsvis taggbuskar av det större slaget. Jag tror att buskarna skulle bidra till en ökad trygghetskänsla. Stureby 2018-01-25 Madelen Erson Skönviksvägen 331 Styrelsens svar: Styrelsen har under februari månad konsulterat Servisec AB för en allmän säkerhetsutredning av våra fastigheter och mark. Enligt Servisec gör buskar varken till eller ifrån när det gäller att ta sig upp på balkonger. Servisec AB rekommendationer till boende är larm, dna märkning och lampdetektorer. Med anledning av det finner styrelsen ingen anledning att plantera buskar. Styrelsen anser därmed motionen besvarad. Motion 2 Ändring återvinningsstation Till Brf Stureby. Motion till årsmötet 2018. För allas gemensamma trivsel. Beskrivning: Som ett allmänt problem vid våra återvinningsstationer har observerats att det allt som oftast är kartong/papper som är överfull och det lämnas då påsar/lådor utanför. Generellt (kan finns undantag) så är det 2 papperstunnor/inkast, och 2 tidningstunnor/inkast. Dessa är väldigt stora, skulle gissa på flera hundra liter. Det två tidningstunnorna är oftast mer eller mindre tomma. Åtgärden är väldigt lätt fixad. Jag förslår att: För att jobba runt problemet och göra allmänt renare/snyggare kring stationerna byter man ut märkningen, dvs ett klistermärke på varje station från tidningar till kartong. Man byter således funktionen på en hel tunna. Då effektiviseras även tidningstunnan till en, det kommer till största sannolikhet aldrig fyllas upp, till motsatts mot kartongtunnan som ständigt är full. Föreslår även att:
Det kan ses som en parentes till föregående förslag, att luckorna behöver en allmän service och flertalet av husen innanför lucka är fulla med skräp bakom och runt behållarna, det kan åtgärdas samtidigt. Stureby 18/2-2018 Mikael Svensson Skönviksvägen 275 Styrelsens svar Bra och tydlig motion. Styrelsen föreslår att stämman bifaller motionen. Motion 3 Lokaler - status Till HSB Brf Stureby Motion till årsmötet 24 maj 2018 Jag undrar vad styrelsen har gjort aktivt under det gångna året samt vad man planerar att göra med tvättstugan i gamla panncentralen, dvs Skönviksvägen 274. Den har nu stått utan åtgärd under ett år och istället för att den har gjorts om till en lägenhet som genererar pengar till föreningen, såsom det var planerat, så kostar den föreningen mycket pengar när den bara står där. Detsamma gäller den stora lokalen där containern numera brukar stå. Såvitt jag har förstått, är den i behov av en rejäl renovering innan föreningen kan hyra ut den. Varför har man då inte satt igång med renoveringen? Yrkande: Medlemmarna bör snarast få en uppdaterad rapport ang. ovanstående lokalers nuvarande status, men även ett svar på vad styrelsen planerar att göra med lokalerna under innevarande och nästa år. Stureby 2018-02-22 Marion Franke Skönviksvägen 327, lgh 412 Styrelsens svar: Med anledning av den turbulens som varit hösten -17, så har styrelsen prioriterat upphandling av förvaltare samt att behålla de hyresgäster vi har, fyra kontrakt gick ut kvartal 1. Stämman 2017 tillsatte en lokalgrupp som kommer att jobba med b.la. dessa lokaler och vi kommer att uppdatera appen med info löpande. Styrelsen anser därmed motionen besvarad.
Motion 4 Dammsugare Förslaget är att Föreningen köper in en industridammsugare (gärna en som går att bära på ryggen). Förslaget skulle innebär att vi medlemmar har möjlighet att låna damsugaren (boka den som vi bokar övernattningsrum, Festlokal), och själva städa i cykelrum, källargångar om vi tycker det är för smutsigt. Idén till förslaget om en dammsugare kom, under hösten 2017, då U.t har iakttagit att städningen blivit sämre i Huskropp Götaforsvägen 8-10, främst i Cykelrum och i källargång. Jag är i nuläget mest oroad för cykelrummet, då det är mycket dammigt. Dammet skulle kunna utgöra en brandfara. U.t skulle även uppskatta om det fanns såpa eller annat rengöringsmedel i tvättstugan. I nuläget använder u.t diskmedel eller tvättmedel för att städa i tvättstugan, då u.t glömmer ta med såpa i samband med tvättning. Jag önskar därmed att föreningen köper in en bärbar damsugare samt rengöringsmedel, så att de medlemmar som vill har möjlighet att påverka som vardagsmiljö gällande städning av sina källare. Tack på Förhand. Mvh Helena Nilsdotter på Götaforsvägen 8. Styrelsens svar: Styrelsen ställer sig positiv till att se över möjligheten till att sätta upp automater till rengöringsmedel i tvättstugorna. På så sätt blir det enklare för varje medlem som använder tvättstugorna, att hålla rent efter sig. Att köpa in en dammsugare är inte aktuellt, då hanteringen inte är görlig. Om städningen blivit sämre, ska det kopplas tillbaka till det städbolag som sköter städningen, så att dom kan förbättra den. Styrelsen anser därmed motionen besvarad. Motion 5 Anställd förvaltare Motion till stämman maj 2018 Hej Vi bor på Götaforsvägen 8 och har båda varit ledamöter i styrelsen för brf Stureby vid olika tillfällen. Helena var ledamot innan föreningen hade en heltidsanställd förvaltare och Mats var ledamot och ordförande när föreningen hade en heltidsanställd förvaltare. Vi kan därför se skillnaderna i uppdraget som ledamot i styrelsen. Innan beslutet att anställa en förvaltare i föreningen gjorde flera styrelser utredningar om fördelar och nackdelar med en sådan tjänst. Flera styrelser har alltså deltagit i beslutet även om beslutet protokollfördes under hösten 2013 och styrelsen anställde Helen Dabrosin i november 2013. När Helena var ledamot gjorde styrelsen det allra mesta jobbet själva. Det var till exempel att sköta mailen, bokning av rum och föreningslokal och debiteringen av dem, diverse upphandlingar, omförhandlingar av avtal, offertunderlag för upphandlingar, upphandlingar och alla frågor från
medlemmar med mera. Större upphandlingar som till exempel fönsterrenoveringen beställdes av projektledare. Andra större åtgärder, som att skriva hyresavtal för lokaler, anlitades juridisk kompetens via HSB till en rätt hög kostnad per hyresavtal. Efter att föreningen anställde en förvaltare avlastades styrelsen med allt ovan. Allt löpande arbete lades ut på den anställde, vilket också drog ner ledamöternas nedlagda tid och därmed arvode, betydligt. Detta och en mängd andra uppgifter, som tidigare styrelser inte haft tid och ork att göra på sin fritid, som exempel kan nämnas att följa upp att avtal följdes och att uppdrag blev utförda med den kvalitet som förväntades och som var avtalat. Detta var uppgifter som tidigare styrelser hade haft svårt att utföra och därmed med risk för ekonomiska och kvalitativa brister som följd. Enligt ert inlägg i Boappa, den 2018-01- 06 skriver ni att ni har beslutat att säga upp Helen delvis på grund av att det är sårbart att kompetensen finns i en enda människa. Att ha haft Helen anställd i föreningen och dessutom som ledamot i styrelsen, har varit som att ha en teknisk förvaltare och en expert inom bostadsrättslagen inhouse, dessutom med kunskaper inom ekonomi och juridik vilket har gjort att styrelsen och föreningen har kunnat luta sig mot henne i alla upptänkliga situationer. Sårbart är att ta bort kompetensen helt! Detta upplägg är inte sårbart det har varit den här föreningens styrka! När nu sittande styrelse har valt att säga upp Helen Dabrosin är vi oroliga för att ovan uppgifter och kvalitetssäkring inte blir gjord. Brf Stureby är en stor förening med fastigheter värda över 100 miljoner och en omsättning på 17 miljoner. Det är för stort och för sårbart att överlåta skötseln till en lekmannastyrelse utan någon erfarenhet eller kompetens och som byts ut kontinuerligt. Helens lön har delvis betalat sig genom sänkt arvode och genom att övrig förvaltning via HSB och SBC kunnat dras ner i tid. Föreningen kunde därmed anställa Helen utan att detta påverkade avgifterna! Yrkande: Vi föreslår att föreningen återanställer en förvaltare. Är det möjligt att anställa Helen Dabrosin föreslår vi detta då hennes erfarenhet och kompetens är ovärderlig. Om det inte är möjligt föreslår vi att en annan förvaltare anställs och lärs upp, för att säkra den tekniska och ekonomiska förvaltningen och för att kompetensen och historiken ska finnas kvar när ledamöter i styrelsen kommer och går. Helena Nilsdotter och Mats Bergström, Styrelsens svar Information från BoAppa 6/1/2018 Föreningen har de senaste tre åren, haft en anställd administratör/lokal förvaltare på heltid. Styrelsen har beslutat att ändra på det och det finns flera anledningar. b.la. ställer det stora krav på en styrelse, att vara arbetsgivare och vi är oerhört sårbara, när en enda person sitter inne med all kompetens vid t.ex. sjukdom. Med anledning av det så har vi nått en överenskommelse med Helen Dabrosin, att avsluta hennes tjänst och att lägga det på ett företag i stället. Helen jobbar sin sista dag i föreningen den 8 april och styrelsen vill tacka Helen för den tid hon varit i föreningens tjänst, både med styrelsearbete och som anställd. Viktigt i ovan är att det är en överenskommelse mellan Helen Dabrosin och föreningen. Styrelsen har valt denna lösning av nedan huvudorsaker Risk:
Att ha en anställd, lokal admin/förvaltare, är en stor risk vid sjukdomar, vid semestrar. Föreningen/styrelsen tappar sin kompetens. Detta blev uppenbart under Sep-Dec 2017 när Helen Dabrosin var sjukskriven i omgångar. En outbildad styrelse fick ta över. Tack vare bra förvaltning och externa projektledare så blev skadan minimal, men en stor arbetsbörda lades på styrelsen. Kostnad: Helen Dabrosins tjänst var inte en tydlig tjänst, det var en blandning av lokal administrativ och lokal förvaltning. Tjänsten var inte heller en fulltidstjänst. Vid upphandling av förvaltartjänst kvartal 1 2018, samt kalkyler gjorde med avseende på total kostnad så blir det en kostnadsbesparing för föreningen att inte ha en lokalt anställd, besparingen är signifikant. I denna kalkyl är arvode för styrelsen, samt lön för lokal administrativ personal inräknad. Arbetsgivaransvar: Att ha anställd personal innebär att föreningen är arbetsgivare. Hur hittar föreningen styrelsemedlemmar som har arbetsgivar- och chefskompetens? Det innebär utvecklingssamtal, lönesamtal, förståelse för regelverk mellan fack och arbetsgivare. Inga utvecklings- eller lönesamtal har dokumenterats av tidigare styrelser. Helen Dabrosin var också medlem i styrelsen samtidigt som hon var anställd. En uppenbar jävsituation som inte hade adresserats av tidigare styrelser. En stor förening som Brf Stureby har behov av lokal administratör, men detta är inte en fulltidstjänst. Detta estimeras till ca 1 dag/vecka. Nuvarande styrelse köper in denna tjänst. Styrelsen kommer inte återanställa en förvaltare. Styrelsen kommer lämna Fastigo, arbetsgivarorganisationen, innan halvårsskiftet. Styrelsen anser härmed att motionen är besvarad. Motion 6 Matavfall + renovering Hej! Här kommer två motioner till årsmötet som jag hoppas får komma med även om sista februari var för några dagar sedan. Jag önskar - att föreningen inrättar sophämtning för matavfall - att de badrumsrenoveringar som medlemmar gjort sammanställs av styrelsen genom en enkät så att medlemmars tips och idéer för hantverkare, inköp, leverantörer, priser med mera kan komma andra medlemmar till godo. Vi är flera som inom kort behöver renovera badrummen och eftersom det är en dyr och omständlig process vore det fint om man på detta vis kunde få tips som underlättar. Om styrelsen inte kan ansvara för en sådan lista önskar jag att ett forum för detta inrättas på hemsidan så att medlemmar kan ställa frågor till varandra. Hälsningar Janet Jeppsson Skönviksvägen 27
Styrelsens svar Styrelsen ställer sig positiv till att se över möjligheter till sophämtning för matavfall. När det gäller ett forum för badrumsrenoveringar på vår hemsida, så är detta inte möjligt. Medlemmar kan dock starta t.ex. en Facebook grupp för att samla denna information. Styrelsen anser därmed motionen besvarad.
Sammanställning Budgetoffert Brf Stureby IMD EL investering inkl moms BESPARING årlig inkl moms ÅTERBETALNINGSTID 1 746 250 kr 640 437 kr 2,7 år Kund tillhanda April-18
Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort.. Datum.. Fullmakt för. Att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.. i brf. Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning: (Namnförtydligande). (Fullmakten behöver inte vara bevittnad)
Ordlista Årsredovisning: Består av den ekonomiska redovisningen samt en förvaltingsberättelse. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar mm. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt utan att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader, inklusive avsättning till fond, som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t.ex. kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarna insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t.ex. leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el räntor bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för ytter underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs nödvändiga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort-eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.