På offentlig auktion försäljer advokat Erika Lindquist fastigheten Kungsör Lådeby 3:19 Sammanhållen gård med skog och åker Gråtorp gård, sydöst om Kungsör utgör en välsammanhållen och produktiv fastighet om totalt 73 ha med både skog och åkermark, praktiska ekonomibyggnader och bostadshus i behov av reparationer. Fastigheten erbjuder även mycket goda jaktmöjligheter. Gården är belägen i ett vackert småbrutet landskap med Kungsörs och Eskilstunas tätorter på lägligt avstånd. Skog med högt bedömt virkesförråd om 7 785 m 3 sk fördelat på 36,5 ha produktiv skogsmark vilket motsvarar 213 m 3 sk/ha. Skogsmarken har god bonitet vilken uppgår till 7,3 m 3 sk/ha år enligt skogsbruksplanen. Åkermarken ligger väl samlad i ett skifte. Fastigheten utbjudes genom offentlig auktion av tingsrätten förordnad god man advokat Erika Lindquist på advokatfirman Landerdahl & Partners. 1
BOSTADSBYGGNADER Bostadshuset Bostadshuset är uppfört på torpargrund i konstruktion av plank. Byggnaden omfattar enligt fastighetsregistret 124 m2 fördelat på 4 rum och kök samt badrum, 2 entréer och förrådsutrymmen. Byggnaden är enligt fastighetsregistret uppförd år 1924 och är utbyggt på 1970-talet. Utbyggnaden utgörs av badrum, sovrum och skafferi, vilka har omfattande fuktskador i takkonstruktionen. Byggnaden har genomgående kopplade tvåglasfönster, På taket ligger betongtegelpannor. Vatten tas från grävd brunn som inte har använts kontinuerligt de senaste åren. Avloppet sker via trekammarbrunn och har ett föreläggande om åtgärdande av infiltration. Vedbod Mindre vedbod bakom bostadshuset. Konstruktion i regelverk på gjuten platta. Fasaden är beklädd med lockpanel. Korrugerad plåt på taket. Energideklaration Ingen energideklaration har upprättats. 2
EKONOMIBYGGNADER Ladugård Ladugård med sammanbyggd loge. Byggnaden uppmäter totalt 40 x 10 meter, ladugårdsdelen är i murad konstruktion och uppmäter 24,5 x 10 meter. I ladugården finns till viss del gammal inredning kvar i form av stillbord, mjölkrum m.m. Över ladugården löper en höskulle. Resterande del av byggnaden utgörs av loge i klassisk logkonstruktion på plintar. Taket är beklätt med plåt. Loge Loge om 12 x 21 meter. Konstruktionen är panelbeklädd och vilar på gjutna plintar. Golvet är ett jordgolv. Taket är beklätt med eternit. Verkstad Murad verkstad på gjuten platta uppförd år 1960. Byggnaden uppmäter 12 x 8 meter och är putsat. Taket är av eternit. Byggnaden är isolerad. Magasin Äldre spannmålsmagasin uppförd i 2 våningar med stolpverk/timmerkonstruktion. Taket är beklätt med lertegel. Byggnaden uppmäter 7,5 x 11,5 meter. 3
SKOG OCH MARK Åker- och betesmark Åkermarken uppgår enligt fastighetstaxeringen till 29 ha och ligger väl samlad centralt på fastigheten. Det finns stödrätter på hela åkermarksarealen som överförs till en ny ägare vid förvärvet. Fastigheten har andel i dikningsföretag, vilket inte har haft någon verksamhet de senaste åren. Skogsmark Enligt skogsbruksplanen, uppförd av Mellanskog 2014 utgörs den produktiva skogsmarken av 36,5 ha, efter uppräkning med 3 års tillväxt från skogsbruksplanens upprättande uppgår virkesförrådet till 7 785 m 3 sk. Vilket ger ett snittförråd på cirka 213 m 3 sk/ha. Medelboniteten är beräknad till 7,3 m 3 sk/ha/år. Skogens åldersfördelning är relativt välfördelad och har en tyngdpunkt på skog i sen gallringsfas. Nyckelbiotoper Det finns en av skogsstyrelsen registrerad nyckelbiotop på fastigheten, vilken belastar del av avdelning 11 i skogsbruksplanen. Jakt Jakten är tillgänglig för en ny köpare på tillträdesdagen. På fastigheten finns gott om vilt med bland annat stammar av älg, dovhjort, rådjur och vildsvin. 4
5
RÄTTSFÖRHÅLLANDEN Fastighet Lådeby 3:19, Kungsörs församling, Kungsörs kommun. Ägare Siv Ragnhild Hellström 1/3 Ylva Lilly Lindroth 1/3 Kjell Sven Louis Hellström 1/3 Areal Areal enligt fastighetsregistret Areal enligt skogsbruksplan Produktiv skogsmark Impediment skog Väg och kraftledning Inägomark Övrig landareal Summa landareal 73,1 ha 36,5 ha 0 ha 0,2 ha 34,9 ha 1,5 ha 73,1 ha Taxeringsvärde Typkod 120 (bebyggd lantbruksenhet), taxeringsvärde år 2017 Tomtmarksvärde Bostadsbyggnadsvärde Skogsmark Skogsimpediment Åkermark Betesmark Ekonomibyggnad Summa 155 000 kr 508 000 kr 2 644 000 kr 0 kr 1 273 000 kr 193 000 kr 358 000 kr 5 131 000 kr Inteckningar/lån Det finns ett datapantbrev utfärdat 2007 på 600 000 kr. Inga lån skall övertas av köparen. Servitut/nyttjanderätter m.m. Fastigheten belastas enligt fastighetsregistret av avtalsservitut avseende område till friköpt tomt samt en ledningsrätt och ett officialservitut gällande väg. ÄNDAMÅL AKTNUMMER LAST/FÖRMÅN Ledningsrätt 1960-192.1 Last Väg 1960-119.1 Last Område 1960IM-05/4170.1 Last 6
Inskrivningar ÄNDAMÅL AKTNUMMER TYP Område 05/4170 Avtalsservitut Gemensamhetsanläggningar, samfälligheter m.m. Fastigheten har 0,3166 mantal i Åkerbo häradsallmänning. Planer, bestämmelser och fornlämningar Fastigheten berörs enligt skogsstyrelsens tjänst skogens pärlor av en nyckelbiotop på 1,1 ha vilken belastar delar av avdelning 11 och 12 i skogsbruksplanen. Enligt Riksantikvarieämbetet och Skogens pärlor finns inga fornlämningar eller andra kulturhistoriska lämningar på fastigheten. Förvärvstillstånd Förvärvstillstånd erfordras ej för fysisk person. Förvärv av juridisk person (exempelvis aktiebolag) kräver förvärvstillstånd. 7
FÖRSÄLJNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Förfarande Fastigheten säljs på offentlig auktion enligt samäganderättslagen genom av tingsrätten förordnad god man advokat Erika Lindquist. Personlig närvaro eller närvaro genom ombud med skriftlig bevittnad fullmakt i original vilken uttryckligt omfattar köpet av fastigheten Kungsör Lådeby 3:19 fordras vid auktionen. Köpekontrakt upprättas på auktionsdagen. Handpenning om 10 % erläggs vid klubbslaget. Handpenningen ska betalas genom överföring till Advokatfirman Landerdahl & Partners klientmedelskonto: SEB 5380-106 67 62. Betalas inte handpenning ska fastigheten omedelbart ropas ut på nytt. Resterande del av köpeskillingen skall erläggas senast på tillträdesdagen på klockslag som gemensamt bestämmes i samband med att anbudet antagits och handpenningen erlägges. Likvidavräkning skall upprättas per tillträdesdagen. Då skall fastighetens inkomster och utgifter periodiseras och fördelas mellan köpare och säljare. Sedan köpeskillingen i sin helhet erlagts skall den gode mannen överlämna kvitterat köpebrev och likvidavräkning. Auktionen kommer att hållas torsdagen den 25 januari 2018 kl. 13:00 på Advokatfirman Landerdahls kontor i Eskilstuna, på adress Alva Myrdals gata 4 B. Hävning och skadestånd För det fall full betalning ej erlägges senast på tillträdesdagen äger den gode mannen rätt att omedelbart häva köpet. Köparen är då skyldig att erlägga skadestånd med belopp som motsvarar de merkostnader som uppkommer för en ny försäljning eller genom ett nytt auktionsförfarande samt för den skada som eventuellt kan uppstå om en lägre köpeskilling erhålles vid omförsäljningen. Skadeståndet skall i första hand avräknas mot erlagd handpenning. Fri prövningsrätt Säljarna förbehåller sig dock fri prövningsrätt samt rätten att när som helst under processens gång avsluta försäljningen utan särskilt meddelande till intressenterna. Ett lämnat anbud på fast egendom är inte bindande. Köpet är bindande först då både köpare och säljare undertecknat köpehandling. Ett erhållet bud kan förkastas enligt 12 samäganderättslagen om samtliga delägare är närvarande vid auktionen och om de är ense om att avgivet bud inte skall antas. För det fall delägarna inte är ense kommer det högsta budet att antas, dock förbehålles fri prövningsrätt för säljarna. ID-kontroll ID-kontroll av köparen kommer att ske före köpehandlingens undertecknande med hänvisning till "Lag om åtgärder vid penningtvätt". 8
Budförteckning En förteckning över anbudsgivarna och samtliga lämnade anbud kommer att överlämnas till den slutlige köparen. Villkor Förutsättningarna för försäljningen framgår av denna beskrivning samt eventuell tilläggsinformation. Denna beskrivning kan ej läggas till grund för talan enligt JB. 10 % av köpeskillingen erläggs som handpenning vid kontraktstecknandet. Resterande belopp erläggs på tillträdesdagen. Undersökningsplikt/besiktning Köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar att själv undersöka fastigheten och förvissa sig om fastighetens skick. Köparen ges därför möjlighet att, på egen hand eller med konsult, före köpet besiktiga fastigheten och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig. Uppgifter i detta fastighetsprospekt har enbart lämnats för att informera och underlätta köparens egen undersökning av fastigheten. För vidare information om undersökningsplikt mm se bilagt informationsblad. En skogsbruksplan är enbart en okuläruppskattning av skogens volym, ålder, trädslagsfördelning mm och grundar sig således ej på någon exakt mätningsmetod. Det åligger köparen att själv, eller med sakkunnig, kontrollera skogstillståndet inom fastigheten. I köpekontraktet kommer det att skrivas in en klausul där det betonas att de lämnade uppgifterna om skogen är ungefärliga och inte innefattar någon garanti. Köparen har undersökningsplikt avseende plan- och bygglovsbestämmelser samt eventuella vindkraftsetableringar i området. Råd Behöver du hjälp med att tolka skogbruksplan, förstå EU-stödregler, skattefrågor, upprätta skriftlig boendekostnadskalkyl mm kontakta förordnad god man så får du hjälp. Friskrivning En friskrivningsklausul kommer att finnas med i köpekontraktet där säljarna friskriver sig från fel eller brister i fastigheten. En köpare skall vara medveten om att en friskrivning av detta slag är mycket långtgående. Tillträde Tillträde efter överenskommelse. 9
Städning Ekonomibyggnader och mark kommer att överlåtas grovt städade, ekonomibyggnaderna kommer att överlåtas tomma. Bostadshus överlåtes i grovstädat skick. Den lösa egendom som på tillträdesdagen eventuellt finns kvar på fastigheten övergår till köparen. Visning Visning av Fastighetens byggnader sker tisdagen den 12 december kl. 13.00 samt lördagen den 13 januari kl. 13.00 eller efter överenskommelse. Anmäl dig för visning till jurist Eva Engström på telefon 016-400 11 30. Besiktning av mark sker på egen hand, alternativt enligt överenskommelse. Vederbörlig hänsyn tas till omkringboende, växande gröda samt skog. 10
Vägbeskrivning Fastigheten är belägen cirka 7 kilometer sydöst från Kungsör. Från Kungsör kör Rv 56 söderut, efter cirka 6 km, tag vänster och fortsätt cirka en km, sväng sedan vänster mot Herrdal. Fortsätt på vägen i cirka 2,5 km så kommer ni fram till gården, bostadshuset till vänster. Från Eskilstuna, kör E20 västerut, sväng vänster vid skylt mot Sköldby. Följ vägen i cirka 2 km, innan Sköldby tag andra avfarten till höger och följ vägen i knappt 4 km så är ni framme på gårdsplan, bostadshuset till höger. Koordinater SWEREF99, X = 6581851 Y = 566827 11
Fastigheten utbjudes till offentlig auktion den 25 januari 2018 kl. 13:00 genom Advokatfirma Landerdahl AB Eskilstuna den 17 november 2017 Av tingsrätten förordnad god man Erika Lindquist Advokat erika@advokatlanderdahl.se Advokatfirma Landerdahl AB Alva Myrdals gata 4B 632 20 Eskilstuna 016-400 11 30 Information i denna beskrivning är baserad på ägarens uppgifter samt annat tillgängligt material. För felaktigheter, nuvarande eller eventuella kommande, i detta material ansvaras ej. Ej heller för händelse som ägaren eller Advokatfirma Landerdahl AB icke kunnat förutse eller påverka, vilket ändrar givna förutsättningar. Ägaren och/eller Advokatfirma Landerdahl AB förbehåller sig rätten att ändra beskrivningen, dess omfattning eller förutsättningar i den mån de anser erforderligt, utan särskilt meddelande. Text och foto: Areal. 12
KÖPARENS OCH SÄLJARENS ANSVAR FÖR FASTIGHETENS SKICK MED MERA Utgångspunkt för ansvarsfödelningen Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte borde upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. Köparens undersökningsplikt Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastighetenbrukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera svårtillgängliga utrymmen och områden av fastigheten. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktoch rötskador samt sättningar och andra skador i grunder på byggnader, vattenoch avloppsanläggningar, fastighetsgränser och virkesförråd, skador på växande skog, tillgång till skogsvägar, dränering av åkermark, maskinell utrustning i ekonomibyggnader, grundförhållanden mm. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten överhuvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Köparen måste räkna med att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. Anlitande av besiktningsman Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita så kallad besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symptom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar mm varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. 13
Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. Säljarens upplysningsskyldighet Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. Säljarens utfästelse Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. Avtalsfrihet friskrivning Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion. 14
6593920 576273 15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28