1 SVEA HOVRÄTT 060107 BESLUT 2014-06-24 Stockholm Mål nr ÖÄ 10784-13 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Stockholm beslut 2013-10-31 i ärende nr 11978-11, se bilaga A KLAGANDE K G MOTPART C G B Ombud: N L SAKEN Ändring av arrendevillkor för bostadsarrende HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten avslår överklagandet. 2. K G ska ersätta C G B för rättegångskostnader i hovrätten med 66 125 kr, varav 65 125 kr avser ombudsarvode, jämte ränta på det först nämnda beloppet enligt 6 räntelagen från denna dag till dess betalning sker. Dok.Id 1147103 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 50 08-561 675 59 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se
2 YRKANDEN I HOVRÄTTEN K G (arrendatorn) har yrkat att beslutet ändras så att skälig arrendeavgift bestäms till högst 30 000 kr per år. C G B (jordägaren) har motsatt sig ändring och yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN Parterna har i allt väsentligt åberopat samma omständigheter som vid arrendenämnden. Den vid arrendenämnden åberopade skriftliga bevisningen har åberopats även här. K G har i hovrätten kompletterat tidigare åberopad bevisning med jämförelseobjekten X och Y, information om arrendeavgifter för avtal träffade 2013 avseende området Femöre i Oxelösunds kommun och försäljnings-statistik över fritidshus i Södertälje kommun för att visa att yrkad och fastställd arrendeavgift inte är skälig och att försäljningspriserna sjunkit märkbart de senaste åren. K G har utöver vad han anfört i arrendenämnden i huvudsak tillagt följande. En höjning av arrendeavgiften med nästan 100 % är oskälig. De fastigheter som sålts med nya arrenden har fått en prisnedgång med nästan 50 %, vilket innebär en värdenedgång med 500 000 kr för honom. Om avgiften ska upp i nivå med hovrättens beslut den 20 juni 2011 (mål nr ÖÄ 2324-10) måste det bli på mycket lång sikt med tanke på att ett nytt avtal tecknades med jordägaren den 10 juli 2007, att jordägaren 2008 begärde enorma höjningar av andra arrendatorer som resulterade i en hovrätts-dom och att jordägaren när de tecknade avtalet inte informerade om att han hade för avsikt att höja arrendeavgiften avsevärt. En sådan information hade varit mycket värdefull för honom eftersom han då troligen inte hade köpt Z. Fritidshusen i Södertälje har efter hovrättens dom gått ner med 8 %, vilket talar för att arrendet endast ska förändras med KPI. Y visar att det förekommer olika prissättning på Mörkö. X1 har tidigare utgjort två arrendetomter. På arren-detomter på Femöre i Oxelösunds kommun har nya arrendeavtal träffats för 2013 med följande arrendeavgifter per tomt: strandtomt 23 000 kr, strandnära med sjöutsikt
3 19 000 kr, strandnära utan sjöutsikt och inte strandnära men med sjöutsikt 17 000 kr, inte strandnära 15 000 kr, strandtomt på ö 22 000 kr och inte strandtomt på ö 17 000 kr. Prisbilden bör beaktas och bekräftar att prisutvecklingen över fem år har stannat av och gått tillbaka, vilket innebär att tidigare avgift för Z på 19 000 kr ska kvarstå. Hans tomt är en B-tomt som ligger betydligt längre från stranden än jämförelseobjekten och har inte någon ren sjöutsikt. Den har i kontraktet klassats som B-tomt och har inte under kontraktstiden förändrats i något avseende. Vardera parten bör stå sina egna rättegångskostnader. C G B har åberopat samma bevisning som inför arrendenämnden och har kompletterat tidigare åberopad bevisning med en tabell från Statistiska centralbyrån över fastighetsprisindex för Stockholms län, södra ostkusten, Öland och Gotland samt för riket som bevis för att prisutvecklingen för fritidshus har ökat med 10 %. Han har utöver vad han anfört i arrendenämnden tillagt i huvudsak följande. Det belopp arrendenämnden bestämt är skäligt. En höjning i sig kan inte vara avgörande för bedömningen av vad som är skälig bostadsarrendeavgift även om det är fråga om en procentuellt hög höjning. Avtalet avseende Y är från 2006 och kom genom förbiseende inte att omregleras 2011 men så ska ske 2016. Avtalet är uppsagt till arrendetidens utgång. Arrendeavgiftsnivån för 2006 ger ingen ledning för vad som är marknadsavgift, särskilt inte när åberopad bevisning innehåller nytt prismaterial. Avgiften för X bestämdes skönsmässigt av hovrätten då det i ärendet saknades bevisning av jämförelseobjekt. Avgiftsnivån är inte längre representativ då bevisningen i detta ärende innehåller ett flertal därefter tillkomna avtal på öar. X1 är en arrendetomt och ska behandlas som sådan. Beräkningsgrunder avseende delar av denna tomt kan inte vara till ledning för bedömningen av marknadsavgifterna på prövningsobjektet. Avgiftsnivån för denna tomt visar däremot att den begärda avgiften är skälig. Tidigare arrendekontrakt för dessa delar är för gammalt prismaterial. Arrendenämnden har inte återgivit de faktiska förhållandena helt korrekt. Prövningsobjektet har egen strand med utrymme för egen brygga och bebyggelse invid stranden som utan hinder kan användas som huvudbyggnad. Det är A-klass på denna tomt även om tomten sträcker sig med ett skaft mot stranden. Alla objekt är olika och arrenden på Femöre är inte jämförbart med prövningsobjektet. Dessa tomter attraherar inte samma
4 penningstarka marknad, är störda av läget i direkt anslutning till Oxelösunds järnverk och ägs av kommunen som aldrig gett uttryck för krav på marknadsavgift. Syn Hovrätten har den 15 maj 2014 hållit syn på prövningsobjektet och på jämförelseobjekten X2, Y, X och X1, Y1, Y2, Y3, X3 samt Z1. HOVRÄTTENS SKÄL Av 10 kap. 6 jordabalken framgår att arrendeavgiften vid förlängning av arrendeupplåtelse ska bestämmas till skäligt belopp. I det fall parterna inte kan komma överens om beloppet ska det årliga beloppet bestämmas så att det motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. Hovrätten vill särskilt framhålla att inriktningen av prövningen ska vara just att efter en samlad och övergripande bedömning fastställa vad som är en skälig arrendeavgift. Förarbetena till bestämmelsen ger ingen närmare ledning för hur avgiften ska beräknas (se NJA II 1968 s.166-169). Det uttalas i förarbetena att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Vidare anförs att en viss vägledning kan erhållas från ortens pris för jämförliga arrenden. Om något jämförelsematerial inte föreligger uttalas endast att frågan får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Vid fastställande av arrenderättens värde är det naturligt att i första hand söka stöd i av parterna framlagada utredningar om jämförbara arrendeavgifter på orten. I målet finns ingivet ett stort antal relativt nyligen omförhandlade arrendekontrakt för objekt som i likhet med prövningsobjektet ligger på öar nära Mörkö. Parterna har inte, förutom för objekten på Ekö-Långö, framställt några beaktansvärda invändningar mot jämförelseobjekten. Något skäl att söka stöd i utredningar rörande arrendeavgifter i andra kommuner finns därför inte.
5 Prövningsobjektet får betecknas som en innertomt med en byggrätt för bostad med viss sjöutsikt men med ett skaft mot ett strandområde där brygga och en mindre byggnad finns uppförd. Hovrätten delar de invändningar som gjorts avseende avtalets ålder för Y och storleken på byggrätt och tomt för X1. Detta innebär att arrendenivån för dessa objekt inte direkt kan ge ledning för Z. Arrendeavgiften för X är tveksam att använda på grund av avtalets ålder. Detta tillsammans med att avgiften är beslutad av domstol och inte ett resultat av en frivillig förhandling innebär att objektet är mindre väl lämpat som jämförelseobjekt. Huvuddelen av de övriga arrendena är tecknade åren 2010 2012 och har ungefär samma hävdade areal och byggrätt som prövningsobjektet. Vad som skiljer objekten åt är framför allt bygg-rättens avstånd från stranden samt strandens kvalité och orientering. Oaktat detta visar objekten på en väl samlad arrendenivå om ca 42 000 kr 46 000 kr. Även med beaktande av att parterna är eniga om att prövningsobjektet har ett något sämre läge finner hovrätten att den av arrendenämnden beslutade arrendeavgiften om 37 000 kr från och med den 1 april 2012 i vart fall inte är för hög. Överklagandet ska därför avslås. Vid denna utgång ska K G ersätta C G B dennes rättegångs-kostnader i hovrätten. K G har överlämnat åt domstolen att bedöma skälig-heten av yrkade kostnader. Mark- och miljööverdomstolen finner att det yrkade beloppet är skäligt. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2014-07-15 I avgörandet har deltagit hovrättsrådet Lars Borg, tekniska rådet Cecilia Undén, hovrättsrådet Margaretha Gistorp, referent, samt hovrättsassessorn Helen Blomberg. Föredraganden har varit Gunilla Barkevall.