Boverket. Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

Transkript

1 Boverket Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

2

3 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Boverket juni 2008

4 Titel: Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Utgivare: Boverket juni 2008 Upplaga: 1 PDF: ISBN: Sökord: förköpslagen, fysisk planering, kommunal planering, kommuner, tätorter, lagstiftning, statistik, utvärderingar, förslag Diarienummer: /2007 Rapporten finns att ladda ner som pdf på Rapporten kan på begäran beställas i alternativt format som Daisy, inläst på kassett m.m. Boverket 2008

5 3 Förord Boverket redovisar härmed uppdraget att utvärdera förköpslagen (1967:868), FL, som regeringen gav verket i juni Boverket gjorde år 1992 en utvärdering av förköpslagen. Den gamla utvärderingen, på utvärderingen lämnade remissynpunkter samt vissa i utredningsdirektivet angivna samhällsförändringar har varit utgångspunkter för denna utvärdering. Uppgifter om tillämpningen av förköpslagen har inhämtats från SCB, Lantmäteriverket, Sveriges kommuner och landsting, från över 60 kommuner, från fyra inskrivningsmyndigheter samt från regeringskansliet. Härutöver har några länsstyrelser, länsrätter och organisationer lämnat synpunkter. Information om lagen och dess tillämpning har även hämtats från Emil Ekstrands och Andreas Lundhs examensarbete vid avdelningen för Fastighetsvetenskap, Lunds Tekniska Högskola, Förköpslagens hanteringskostnader - ur kommunalt perspektiv, från december Utvärderingen har genomförts av Boverket efter samråd med Domstolsverket, Lantmäteriverket och Sveriges kommuner och landsting. Domstolsverket har lämnat allmänna synpunkter på arbetet förutom de uppgifter som lämnats från inskrivningsmyndigheterna. Lantmäteriverket har haft synpunkter allmänt på arbetet och särskilt bidragit med kunskap gällande information och statistik från fastighetsregistret. Sveriges kommuner och landsting har bl.a. beskrivit förköpslagens praktiska tillämning och lämnat synpunkter på arbetets uppläggning. Boverket har ansvarat för utredningsarbetet och själva gjort utvärderingens samlade bedömningar och förslag. Boverket tackar alla som bidragit till att denna utvärdering kunnat göras. Bengt Eriksson har ansvarat för uppdragets genomförande. Anna Andersson har svarat för tabeller och faktasammanställningar. Vid utarbetandet av rapporten har Anders Grehn företrätt Domstolsverket, Bengt Kjellson Lantmäteriet och Germund Persson Sveriges kommuner och landsting. Karlskrona juni 2008 Janna Valik generaldirektör

6 4 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

7 5 Innehåll Sammanfattning Uppdragsbeskrivning Lagstiftningen Slutsatserna i Boverkets utvärdering 1992 med remissynpunkter Samhällsförändringar som kan påverka behovet av förköpsinstitutet Resultat av Boverkets enkätundersökningar Boverkets bedömning Boverkets ställningstagande Bilagor: Tabeller och svar

8 6 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

9 7 Sammanfattning Boverket föreslår att förköpslagen behålls men förenklas Boverkets utvärdering visar är att förköpslagen, FL, förutom att formellt säkerställa ett mindre antal kommunala fastighetsförvärv, alltmer blivit ett viktigt planeringsredskap för kommunernas planering och tätbebyggelseutveckling. Som beskrivs under avsnittet om samhällsförändringarna sker exploateringen inom kommunen i allt större utsträckning på mark som ägs av annan än kommunen. Genom den information och det stöd som lagen ger får kommunen möjlighet inte bara att träffa avtal om markförvärv, utan även ingå exploateringsavtal gällande kommande planer och byggprojekt. Mer än 90 procent av de tillfrågade kommunerna vill behålla förköpslagen. Förköpslagen har således utvecklats från att vara ett renodlat instrument för markpolitik till ett instrument som generellt sätt stödjer kommunernas fysiska planering och blir ett redskap för att hävda det kommunala planmonopolet. Boverket anser att det är viktigt att kommunerna har effektiva redskap för att få till stånd en långsiktigt hållbar planering. Det förhållande att lagen formellt sett används väldigt sällan minskar de olägenheter som lagen medför. Vid en jämförelse mellan nyttan av förköpslagen och de olägenheter den skapar anser Boverket att nyttan överväger och att förköpslagen med föreslagna förenklingar därför bör vara kvar. Lagen bör dock förenklas. Boverkets utvärdering från 1992 tydde på att lagen borde avskaffas. Remissinstanserna talade både för att behålla och avskaffa lagen och ett tungt argument för att behålla lagen var att inte öka antalet expropriationer. Flera av de angivna samhällsförändringarna tyder på att lagen har minskat i betydelse. De tre nämnda faktorerna 1992 års utvärdering, remissinstanserna och samhällsförändringarna förändrar dock inte Boverkets nu gjorda ställningstagande, dvs. att förköpslagen bör vara kvar. Endast förköpsgrunden 1 dvs. tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordning bibehålls Tabell 3. (enligt bilaga) Procentuell fördelning mellan förköpsgrunder för åren i de fall kommunerna genomfört förköp. (Uppgifterna baserar sig på svar från 49 kommuner) År Grund 1 Grund 2 Grund 3 Grund 4 Grund ,5 0 6, Totalt / % 67% 15% 11% 4% 3% Förköpsgrunden under punkten 1 dvs. förköp av fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning, är framtidsinriktad och ger kommunerna ett

10 8 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) utvecklingsstöd. Övriga förköpsgrunder är mer av specifik natur och varje punkt avses säkerställa ett visst intresse. Punkten två bostadsförsörjning, punkten tre idrott och friluftsliv, punkten fyra kulturhistoriska och miljömässiga värden och punkten fem permanentboende inom vissa kommuner. Med hänsyn till den utveckling som skett, dvs. att förköpslagen fått sin största betydelse som planeringsredskap genom att vara informationskälla och som stöd för kommunerna vid förhandlingar, anser Boverket att endast den befintliga förköpsgrunden under punkten 1 dvs. förköp av fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning bör bibehållas och att övriga förköpsgrunder dvs. förköpsgrunderna 2-5 avskaffas. Därmed begränsas tillämpningen av lagen till den ursprungliga förköpsgrunden. Ytterligare förändringar i lagstiftningen För att underlätta tillämpningen av lagen och ge kommunerna möjlighet att lokalt anpassa tillämpning och resursåtgång föreslår Boverket att kommunerna själva kan besluta om att undanta förköpslagens tillämpning inom delar av kommunen, att regeringens tillståndsprövning flyttas över från regeringen till en domstol, lämpligen miljödomstolen, vilket medför att rättsprövningen kan slopas att kommunen vid begäran om förhandsbesked alltid ska lämna ett bindande besked om förköpsrätten ska utövas eller inte. Ett besked att inte utöva förköpsrätten bör sedan vara bindande för kommunen under en viss tid, t.ex. 2 år. Konsekvenserna av förslaget Sammantaget innebär Boverkets förslag ett förtydligande av förköpslagen så att kommunernas möjligheter till förköp koncentreras till en förköpsgrund och kommunerna kan dessutom själva avgöra i vilken utsträckning lagen ska undantas från områden i den egna kommunen. Krav ställs på kommunen att på förfrågan från säljaren lämna ett bindande förhandsbesked. Att tillståndsprövningen flyttas över från regeringen till domstol innebär en arbetsbesparing för regeringen. En konsekvens blir också att rättsprövningen av förköpstillstånden upphör. Om Boverkets förslag genomförs bör de resurser som läggs ned på tillämningen av lagen minska avsevärt och de olägenheter som förköpsinstitutet förorsakar fastighetsmarknaden minska. Lagstiftning Av markpolitiska skäl infördes förköpslagen. Den kommunala förköpsrätten innebär enligt 5 FL att kommunen har möjlighet att på vissa i lagen angivna grunder förköpa fast egendom bl.a. sådan som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Kommunen träder in i köparens ställe och övertar köparens förpliktelser i det upprättade avtalet mellan säljaren och den ursprungliga köparen. Säljaren eller köparen kan bestrida att kommunen ska få utöva sin förköpsrätt. Kommunen kan då söka tillstånd till förköpet hos regeringen, som avgör ärendet efter att vanligtvis ha hört berörd

11 Sammanfattning 9 hos regeringen, som avgör ärendet efter att vanligtvis ha hört berörd länsstyrelse. I 3 FL anges vissa fall när förköpsrätt inte får utövas. Hinder mot förköp föreligger bl.a. om försäljningen avser småhus som är beläget på en fastighet som har en ägovidd understigande kvadratmeter, om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer. Förköpsprövningens omfattning och kostnader enligt utvärderingen 2008 Tabell 1. (enligt bilaga) Beräknat antal förköpsärenden inkomna till kommunerna, Antal Antal År Med utgångspunkt från Boverkets och Lantmäteriets beräkningar bedömer Boverket att landets kommuner för närvarande handlägger omkring förköpsärenden per år. Tabell 1 visar Boverkets beräkningar, som baseras på kommunernas enkätsvar. Lantmäteriet har efter körningar i fastighetsregistret beräknat antalet ärenden som berörs av förköpslagen till Boverkets fortsatta beräkningar utgår från ärenden. Tabell 2 (enligt bilaga) Antal förköp i Sverige för samtliga fastighetstyper,

12 10 Antalet formellt genomförda förköp enligt lagen har under den senaste 10- årsperioden varit ungefär 15 per år. Av dessa har regeringen gett omkring 5 tillstånd per år var antalet förköp nästan 180. Tabellen 2 baseras på uppgifter från SCB. Tabell 6. (enligt bilaga) Kommunernas uppskattning av administrativ tid per förköpsärende i respektive kommun (enligt uppgifter från kommunenkät) Antal minuter Antal kommuner Andel kommuner, % Totalt: Kommunerna använder olika mycket tid för att ta ställning i ett förköpsärende. Genomsnittligt använd tid är 39 minuter per ärende. Mediantiden är 45 minuter per ärende. Boverket gör kostnadsberäkningarna utifrån att använd tid är 45 minuter per ärende. Tabell 7. (enligt bilaga) Kommunernas uppskattade kostnad för arbete med förköpsärende per timme (enligt uppgifter från kommunenkät) Kronor/tim Antal kommuner Totalt: 34 Timkostnaden för handläggningen varierar mycket, från 200 kr till kr. Genomsnittlig uppskattad kostnad per kommun är 501 kr per timme. Mediankostnaden är 500 kr per timme. Boverket gör beräkningarna på 500 kr per timme.

13 Sammanfattning 11 Med stöd av uppgifterna från kommunerna har Boverket beräknat att varje ärende i snitt tar 45 minuter och kostar 500 kronor per timme. Totalkostnaden för kommunernas ärenden blir omkring 17 miljoner kr per år. I genomsnitt är kostnaden närmare kr ( kr) per kommun och år. Om det merarbete som förköpslagen medför vid Inskrivningsmyndigheten (IM) beräknas till 5 minuter per ärende i ungefär lagfartsärenden och timkostnaden beräknas till 500 kr blir den årliga kostnaden för inskrivningsmyndigheten närmare 2 miljoner ( ) kronor. Dessa uppgifter är mycket osäkra. Domstolsverket bedömer att kostnadsberäkningen är rimlig. Lantmäteriverket tror att Inskrivningsmyndighetens kostnader för förköpshanteringen kan vara betydligt större. Härtill kommer kostnader för hanteringen av förköpsärenden hos regeringen (tillståndsärenden), länsstyrelsen (remisser), Regeringsrätten (rättsprövning), länsrätterna (kommunalbesvär) och den tid parter och fastighetsmäklare måste lägga ned. De senast nämnda myndigheternas tidsåtgång är relativt begränsad, medan parternas kostnader kanske kan vara i paritet med inskrivningsmyndigheternas kostnader. Boverket beräknar att den årliga kostnaden för myndigheternas hantering av förköpslagen för närvarande är omkring 20 miljoner per år. Kostnaden för störningarna på marknaden, som också är svåra att kostnadsberäkna, ingår inte i denna summa. Samråd och kontakter under utredningsarbetets bedrivande Uppdraget har på sätt som anges i uppdragsbeskrivningen fullgjorts efter samråd med Domstolsverket, Lantmäteriverket och Sveriges kommuner och landsting. Under arbetets gång har Boverket via enkäter fått in uppgifter och synpunkter från 61 kommuner, 4 länsstyrelser, 4 inskrivningsmyndigheter, 3 länsrätter, Svenska Bankföreningen, Fastighetsägarförbundet och LRF. Mäklarorganisationerna, Villaägarförbundet och SABO har inte besvarat enkäterna. Samråd har även skett med Näringslivets Regelnämnd, som anser att hela lagen bör upphävas. Boverket har hållit sig underrättad om det arbete som bedrivs av utredningen om översyn av bestämmelserna om förvärv och förvaltning av hyresfastighet (dir. 2007:87). Till grund för rapporten har härutöver legat Boverkets tidigare utvärdering från 1992 med remisssynpunkter. Vidare har de samhällsförändringar som angetts i direktiven vägts in. Värdefulla uppgifter har även hämtats från Emil Ekstrands och Andreas Lundhs examensarbete vid avdelningen för Fastighetsvetenskap, Lunds Tekniska Högskola, Förköpslagens hanteringskostnader - ur kommunalt perspektiv från december Boverket har fått information om och diskuterat examensarbetet med författarna. I texten nämns arbetet Skåneutredningen.

14 12 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

15 13 1. Uppdragsbeskrivning Boverket utvärderade förköpslagen den 30 april år Regeringen beslutade den 20 juni år 2007 att uppdra åt Boverket att återigen utvärdera lagen och dess tillämpning samt överväga om det föreligger behov av en förköpslagstiftning, eller om förköpslagen bör upphävas. Om Boverket finner att förköpslagstiftningen inte bör upphävas ska verket lämna de förslag till förändringar av lagstiftningen som är motiverade med utgångspunkt från utvärderingen. Utgångspunkten för utvärderingen ska vara Boverkets förslag i 1992 års utvärdering, remissinstansernas synpunkter, och i uppdraget redovisade samhällsförändringar.

16 14 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

17 15 2. Lagstiftningen Syftet med att införa förköpslagen Förköpslagen infördes 1 januari 1968 som ett led i de dåvarande markpolitiska programmen. De huvudsakliga syftena till införandet av förköpslagen var att förhindra oförtjänta markvärdestegringar, underlätta den kommunala planeringen, ge kommunerna ett instrument som underlättade en mer aktiv och långsiktig markpolitik, samhället skulle dra nytta av värdestegringen, samt att kommunerna skulle få bättre möjlighet att tillförsäkra tillgången av mark med exploateringspotential utan att använda sig av det mer komplicerade expropriationsförfarandet. Förköpsinstitutet får enligt departementschefens uttalande vid lagens tillkomst kanske sin största betydelse som informationskälla genom att kommunen ges tillfälle att följa vad som händer på fastighetsmarknaden. Kommunen får då möjlighet att försäkra sig om sådan för bebyggelseutvecklingen värdefull mark som inte kan förvärvas genom vanliga köp. Förköpslagen var således inte avsedd att för kommunens del ersätta vanliga köp. Den var främst tillkommen för att kommunen skulle kunna förvärva egendom som med förbigående av kommunen sålts till annan.

18 16 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Grunder för förköp Kommun har enligt 1 FL förköpsrätt vid försäljning som omfattar 1. fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning, 2. fast egendom som behöver rustas upp eller som behöver byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen eller något ändamål som anknyter till den, 3. fast egendom som behövs för att tillgodose ett väsentligt behov av mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv, 4. fast egendom med byggnad som bör bevaras därför att den är värdefull från kulturhistorisk eller miljömässig synpunkt, 5. fast egendom som är bebyggd med hus som behöver användas som bostad för permanent bruk och som är belägen inom ett område där det råder en avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder. Hinder mot förköp I 3 FL anges vissa fall när förköpsrätt inte får utövas. Det är fråga om absoluta hinder mot förköpsrätt. Förköp i strid mot bestämmelserna är nämligen utan verkan (3 sista stycket). Hinder mot förköp enligt 3 förköpslagen föreligger om 1. försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd understigande kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller radeller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer 2. staten är säljare 3. staten eller landstingskommunen är köpare 4. köparen är säljarens make eller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling 5. försäljningen sker på exekutiv auktion 6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastighet och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva. Förköpslagens uppbyggnad och tillämpning Den kommunala förköpsrätten innebär enligt 5 1 st. FL att kommunen har möjlighet att på de i lagen angivna grunderna förköpa den fasta egendom som förvärvats av en köpare. Kommunen träder in i köparens ställe och övertar köparens förpliktelser i det upprättade avtalet mellan säljaren och den ursprungliga köparen. Det är inte enbart köp av fastigheter med äganderätt som berörs av förköpslagen utan även fastigheter upplåtna med tomträtt kan förköpas enligt 1 2 st. FL. Förköpet skiljer sig från expropriation genom att förvärvet alltid sker först när ägaren är beredd att avhända sig egendomen och till det pris som säljare och köpare har kommit överens om. Kommunens förvärv kallas förköp (5 första stycket).

19 Lagstiftningen 17 Säljaren eller köparen kan bestrida att kommunen ska få utöva sin förköpsrätt. Kommunen behöver då tillstånd till förköpet. Denna fråga behandlas av regeringen, som avgör ärendet efter att vanligtvis ha hört berörd länsstyrelse. Köp av flera fastigheter Säljs flera fastigheter i ett paket och kommunen är intresserad av att utnyttja sin förköpsrätt på någon eller några av de i paketet ingående fastigheterna är kommunen tvungen att förköpa samtliga. Det krävs att minst en av fastigheterna uppfyller förköpskraven för att förköp ska kunna ske. Oftast är kommunen inte intresserad av samtliga fastigheter utan enbart delar av paketet. Kommunen kan då ta upp frågan till förhandling med köparen för att undersöka om det finns en möjlighet att undanta dessa från förvärvet. Kan ingen uppgörelse träffas får kommunen om de har ekonomisk möjlighet förköpa samtliga fastigheter och sedan sälja de fastigheter som inte är av intresse. Förköp utanför den egna kommunen Kommunerna är enligt 2 FL inte begränsade av att utnyttja förköpsrätten till fastigheter belägna i den egna kommunen. I de fall den fasta egendomen som kommunen avser förköpa ingår i en överlåtelse som helt eller delvis ligger inom annan kommun krävs dock att denna kommun ger sitt godkännande till förköpet. En fastighet som kommunen är intresserad av att förvärva genom förköp kan ingå i ett paket av flera fastigheter som kan vara belägna var som helst i Sverige. Fastigheterna kan ligga i olika kommuner och någon annan kommun kan även vara intresserad av att utnyttja sin förköpsrätt. En av kommunerna kan då utöva förköpsrätten och sedan sälja mark till den andra kommunen genom en vanlig försäljning. Skulle kommunerna inte komma överens och ingen av kommunerna ger sitt godkännande till förköp går båda kommunerna miste om förköpet. Sådana konflikter är så vitt Boverket vet mycket ovanliga. Gången i ett förköpsärende För att köparen av en fastighet som faller inom ramen för den kommunala förköpsrätten ska få lagfart på sitt förvärv måste kommunen ta beslut i förköpsfrågan. Kommunen måste alltså underrättas om att en överlåtelse skett. Kommunen kan underrättas av säljaren, köparen, mäklare eller inskrivningsmyndigheten. Kommunerna har därefter tre månader på sig att ta ställning till om de vill utöva sin förköpsrätt. Köpare och säljare kan försöka komma runt förköpslagen och möjligheten att kommunen ska kunna utnyttja förköpsrätten på överlåtelsen. Parterna kan ha gjort detta genom att i köpeavtalet fört in en återgångsklausul som medför att köpet ska återgå om kommunen utnyttjar förköpsrätten. Återgångsklausuler av detta slag är dock ogiltiga och saknar verkan gentemot kommunen. Förhandsbesked Ägaren till en fastighet har enligt 4 FL möjlighet att vända sig till kommunen för att ta reda på om de är intresserade av att utöva förköpsrätten på en tilltänkt försäljning. Lämnar kommunen beskedet att de inte är intres-

20 18 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) serade av att utnyttja förköpsrätten är kommunen bunden av sitt beslut och har inte möjlighet att förköpa när väl försäljningen genomförs. Kommunen är dock inte tvungen att bestämma om de vill utnyttja förköpsrätten vid denna tidpunkt utan har möjlighet att vänta tills försäljningen genomförs. Säljaren behöver inte när han underrättar kommunen om den tilltänkta försäljningen ange köpeskilling eller vilka andra villkor som ingår i försäljningen. I dagens utformning av lagen framgår inte hur lång tid kommunen är bunden av sitt nekande till förköpserbjudandet. I den ursprungliga lagtexten var ett hembud giltigt i två år, något som togs bort år Informerar säljaren om villkoren och försäljningen sker på bättre villkor än kommunen erbjöds har kommunen möjlighet att utnyttja sin förköpsrätt eftersom förhållandena är förändrade. Kommunens utnyttjande av förköpsrätten Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom viss angiven tid underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna (7 ). Enligt huvudregeln ska förköpsrätten utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv. I vissa fall ska dock tremånadersfristen räknas på ett något annorlunda sätt. Om förköpsrätten inte utövas inom föreskriven tid går förköpsrätten förlorad. Förvärvstillstånd eller lagfart beviljats För att köpare av jordbruks- och hyresfastigheter ska få förvärva dessa kan det krävas förvärvstillstånd. Länsstyrelsen eller hyresnämnden ska inte pröva förvärvarnas lämplighet förrän kommunen har avgjort om de vill utöva sin förköpsrätt. Kommunen kan enligt 12 2 st. FL nämligen inte utnyttja förköpsrätten om länsstyrelsen i strid med 10 2 st. jordförvärvslagen (1979:230) meddelat förvärvstillstånd för en jordbruksfastighet eller om förvärvstillstånd meddelats i strid med 16 b 4 st. lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder för en hyresfastighet. Kommunen går även miste om sin förköpsrätt om inskrivningsmyndigheten i strid med 20 kap Jordabalken beviljat lagfart på fastigheten. Skulle kommunen utan vetskap om inskrivningsmyndighetens ställningstagande ändå besluta att utnyttja sin förköpsrätt är förköpet trots detta utan verkan. När kommunen beslutar att utöva sin förköpsrätt på jordbruksfastigheter meddelar kommunen detta till länsstyrelsen, vilket medför att länsstyrelsen inte behöver pröva köparens förvärvstillstånd. Vidare prövar hyresnämnden endast förvärvstillstånd om kommunerna begär detta. Kommunalbesvär En kommuns beslut om förköp kan överklagas genom kommunalbesvär enligt kommunallagen (1991:900). Alla kommunmedlemmar har möjlighet att få ett kommunalt beslut prövat hos länsrätten. Enligt 1 kap. 4 Kommunallagen räknas personer som är folkbokförda, äger fast egendom, eller är taxerad till kommunalskatt som medlemmar i kommunen.

21 Lagstiftningen 19 Regeringens tillståndsprövning Till skillnad mot vad som gäller enligt expropriationslagen finns det inte något obligatoriskt krav på att kommun ska söka tillstånd till förköpet. Tillstånd behöver bara sökas, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten (9 ). Frågan om tillstånd till förköp prövas i sådant fall av regeringen (miljödepartementet). Regeringen prövar kommunernas förköp och ska enligt 9 1 st. FL vägra tillstånd om: 1. egendom som avses i 1 ej ingår i försäljningen eller ingår däri men ej är belägen inom kommunens eget område, 2. förköpsrätten har utövats enligt 1 första stycket 1-4 samt försäljningen endast avser egendom som anges i 3 första stycket 1, 3. förköpsrätten har utövats enligt 1 första stycket 5 samt förvärvaren gör sannolikt att egendomen kommer att användas som permanentbostad, 4. det är oskäligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Köpets fullbordan Förköpet anses enligt 10 FL fullbordat då kommunens beslut om att utnyttja förköpsrätten vunnit laga kraft. Beslutet har vunnit laga kraft när antingen tiden för bestridandet enligt 9 FL gått ut utan att någon part har anmält att de bestrider kommunens beslut eller regeringen beslutat att kommunen får utöva förköpsrätten.

22 20 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

23 21 3. Slutsatserna i Boverkets utvärdering 1992 med remissynpunkter Med utgångspunkt från den utvärdering av förköpslagen (1967:868) som Boverket på regeringens uppdrag slutfört i april år 1992 (uppdraget gavs till Boverket den 27 juli år 1991) gjorde Boverket följande samlade bedömning. Förköpspunkterna 1 4 avskaffas Även om förköpslagen uppenbart tillmäts ett visst värde av de närmast ansvariga tjänstemännen på kommunerna, är det verkets uppfattning att lagen skulle kunna avskaffas i de här berörda delarna. Den för samtliga kommuner tillämpliga delen av förköpslagen 1 punkterna 1-4 är numera av begränsad betydelse som markpolitlskt instrument och som ett instrument i den fysiska planeringen. Inte heller senare tillägg till lagen har alltid fått den betydelse som man väntade sig. Möjligheten till förköp i bevarandesyfte har förlorat i betydelse genom tillkomsten av PBL. Kommunerna tvingas kontinuerligt att i ett stort antal förvärvsärenden ta ställning till om förköp ska göras gällande eller ej. Denna hantering belastar, förutom kommunkanslierna, i större eller mindre utsträckning även tingsrätter och länsstyrelser. Den innebär vidare viss tidsutdräkt och osäkerhet för marknadens parter samt mäklare. Det ursprungliga motivet till införande av förköpslagen var dessutom att man ville försöka dämpa prisstegringen på mark. Detta syfte torde inte ha uppnåtts. Priset på mark har ständigt stigit sedan förköpslagen trädde i kraft år Det är svårt att uttala sig i frågan om markprisstegringen skulle ha varit större om förköpslagen inte hade funnits. Mycket talar dock för att förköpslagen kan ha haft på sin höjd en marginell betydelse. För närvarande torde den sakna all betydelse i detta hänseende.

24 22 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Förköpspunkten 5 blir kvar Sammanfattningsvis konstaterar Boverket att vissa västkustkommuner har helt klart en övervägande nytta av förköpslagen i sina strävanden att bevara permanentbostäder för de bofasta. Betydelsen av lagen i detta hänseende understryks av det av riksdagen nyligen fattade beslutet om en förlängning av de s.k. förköpslånen. Det saknas också för närvarande ett effektivt alternativ till förköpslagen för att komma till rätta med detta specifika problem. Mycket talar i nuläget för att det kan vara svårt att angripa problemet utanför ramen för förköpslagen. Förköpslånen Till bostadshus som har förvärvats med stöd av förköpslagen kunde under vissa förutsättningar utgå lån med räntebidrag, förköpslån. En förutsättning var att förköpet avser en fastighet med bostadshus som behövde användas för permanent bruk och att fastigheten är belägen inom område med avsevärd efterfrågan på fritidsbostäder. Enligt uppgifter som finns hos Boverket har under tiden från 1984 till mars 1992 beviljats 44 lån. Riksdagen beslutade våren 1991 (1990/91: BoU 20) att de s.k. förköpslånen skulle avvecklas under en treårsperiod fr.o.m. år I budgetpropositionen föreslog regeringen att möjligheten att bevilja lån och bidrag skulle upphöra redan den 1 januari Bostadsutskottet förklarade sig emellertid i betänkande 1991/92: BoU 16 inte berett att ställa sig bakom regeringens förslag om att möjligheten att erhålla stöd skulle upphöra den 1 januari Enligt utskottet borde nya räntebidrag kunna beviljas också under Riksdagen beslutade den 9 april 1992 i enlighet med utskottets förslag. Generella avståenden inom kommunen Om statsmaktens överväganden leder fram till att förköpslagen helt eller delvis behöver finnas kvar, bör lagens 4 ändras så att det görs tydligt att kommunen själv kan lämna generella förklaringar till tingsrätterna och länsstyrelserna om avstående från förköp i vissa delar av kommunens område. Vidare torde det finnas anledning att ompröva frågan inom vilka kommuner förköpsrätt ska föreligga enligt 1 punkten 5 förköpslagen. Några lagändringar i övrigt finns det enligt Boverket inte behov av. Remissinstansernas synpunkter på Boverkets förslag Behåll förköpslagen Från framför allt kommunalt håll avstyrktes ett avskaffande av förköpslagen. Länsstyrelsen i Malmöhus län ansåg att det inte finns tillräckligt underlag för att avskaffa lagen. Om förköpslagen avskaffas finns enligt Statskontoret och Domstolsverket risk för att antalet expropriationer kan komma att öka. Domstolsverket föredrar från kostnadssynpunkt att förköpslagen behålls. Flera kommuner, t.ex. Lysekil, Orust, Sotenäs och Tanum, anser att förköpsförfarandet är ett mindre smärtsamt ingrepp mot den enskilde än expropriation. Tingsryds kommun befarar att om lagen avskaffas blir det svårare och dyrare för kommunen att göra kompletteringsköp. Riksantikvarieämbetet anser att det är dyrare och mer ingripande att använda PBL och expropriationslagen än förköpslagen.

25 Slutsatserna i Boverkets utvärdering 1992 med remissynpunkter 23 Avskaffa förköpslagen Riksrevisionsverket, Konkurrensverket, Byggentreprenörerna, Lantbrukarnas riksförbund, Sveriges fastighetsägarförbund och Villaägarnas riksförbund ansåg att samtliga förköpsgrunder ska avvecklas. Det räcker med expropriationslagstiftningen och PBL. Kommunen kan agera som övriga parter på marknaden. Länsstyrelsen i Göteborg och Bohus län ansåg att lagen spelat ut sin roll. Hovrätten i Västra Sverige saknar frågan om europakonventionens krav på tillgång till domstolsprövning. Linköpings TR anser att förköpslagen innebär en väsentlig inskränkning i äganderätten, och att det krävs starka skäl för att den ska bibehållas. Administrationen Flera kommuner, bl.a. Ystads kommun, anser att förköpslagen medför en ganska omfattande administrativ hantering. Borgholms kommun anser däremot att förköpsärendena handläggs snabbt och effektivt med liten administration. Falköpings kommun anser att det finns risk för fler expropriationer om förköpslagen avskaffas, ökad kommunal administration, ökade kostnader och belastning på rättssystemet. Förköp för att säkerställa permanentboende (grund nr 5) Vissa västkustkommuner förordade att förköpsgrunden 5 skulle förstärkas. Statskontoret anser att reglerna i detta avseende bör göras mer distinkta och att det bör göras en koppling till kommunens översiktsplan. Konkurrensverket befarar att bestämmelsen kringgås och att den bör slopas. Riksrevisionsverket anser att förköpslagen inte visat sig vara ett effektivt instrument för att vidmakthålla permanentboende. Svenska kommunförbundet anser liksom Boverket att förköpslån är en förutsättning för att punkt 5 ska vara kvar. Indirekta effekter Flera kommuner anser att förköpsförfarandet ger värdefull information om fastighetsmarknaden och att lagen kan används som påtryckningsmedel och som stöd för att uppnå frivilliga överenskommelser. Förköp är ett enklare och mindre resurskrävande förfarande än expropriation eller användning av PBL. Svenska kommunförbundet ansåg också att lagen kan användas som påtryckningsmedel och ge information, men att ytterligare analyser behöver göras. Undanta vissa områden inom kommunen avseende förköp samt andra lagändringar Det förekommer i dag utan uttryckligt lagstöd generella kommunala beslut som anger områden inom kommunen där kommunen beslutat att inte utöva förköpsrätt enligt lagen. Flera remissinstanser anser att en sådan möjlighet bör skrivas in i lagen. Ett par remissinstanser ansåg att det är lämpligt att utgå från översiktsplanen, ÖP, när kommunen tar ställning till vilka områden som ska omfattas respektive inte bör omfattas av förköpsrätt. Generella avståenden bör ges lagstöd anser Domstolsverket. Sådana avståenden bör när som helst kunna återkallas och gälla kortare eller längre tid. Några remissinstanser ansåg att förköpsrätten bör prövas av domstol och att lagen bör kunna göras enklare

26 24 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) LRF och Sparbankernas bank anser att lagen bör medge att kommunen bör åläggas att på begäran lämna bindande förhandsbesked. Frågan om vilka områden som ska ingå i punkt bör 5 ses över. Kommunen bör i förväg ange vilka fastigheter som kan bli aktuella för förköp anser Mäklarsamfundet.

27 25 4. Samhällsförändringar som kan påverka behovet av förköpsinstitutet Regeringen anser enligt direktiven att den nuvarande förvärvsprövningen har kritiserats för att vara omständlig och tidskrävande. En stor mängd överlåtelser av fastigheter inom områden som kommunen uppenbarligen inte har någon ambition att förvärva fastigheter inom träffas av förköpsbestämmelserna. Förvärvare av fastigheter får finna sig i att det i vissa fall kan ta mycket lång tid innan det är slutligt avgjort om det ursprungliga köpeavtalet kan genomföras. Det är givetvis till nackdel både för köparen och säljaren. Det är också till nackdel för fastigheten som sådan eftersom möjligheterna att vidta olika slag av förvaltningsåtgärder - t.ex. underhållsåtgärder - är begränsade under tiden. I uppdragsbeslutet tog följande sju punkter särskilt upp. Lag om rättsprövning Sedan den 1 juli 2006 finns en lag (2006:304) om rättsprövning av vissa regeringsbeslut. Denna lag ersatte lagen (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut. Boverket: Möjligheten till rättsprövning är i första hand en rättssäkerhetsreform som gör att förköpslagen uppfyller Europakonventionen om mänskliga rättigheter och EU-lagstiftningen. Det fåtal rättsprövningsärenden som handläggs av Regeringsrätten och det merarbete som regeringen förorsakas i detta sammanhang är utifrån resurssynpunkt försumbart. Rättsprövningen är i sig inte något argument varken för att lagen ska vara kvar eller upphävas. Rättsprövning kan ses som en nödlösning för att tillgodose rättssäkerhetskraven. Om lagen behålls vore ett system med domstolsprövning i tillståndsfrågan att föredra, vilket medför att rättsprövningen kan slopas.

28 26 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Lån för fastigheter för permanentboende Förordningen (1984:614) om lån för förvärv av vissa permanentbostäder (punkt 5) är sedan den 1 januari 1993 upphävd. Det var den förordning som möjliggjorde lån för förvärv av vissa permanentbostäder enligt förköpslagen. Boverket åberopade dessa lån i sin utvärdering som skäl för att iaktta försiktighet med att helt avskaffa förköpslagen. Boverket: Utan sådana lån har berörda kommuner inte möjligheten att finansiera köp av fastigheter för att bibehålla permanentboendet i de aktuella områdena där huspriserna under den senaste 15-årsperioden har ökat starkt. De kommuner som enligt förköpsförordningen berörs av förköpsgrunden 5 har i allmänhet inte en sådan ekonomi eller gör sådana prioriteringar att kommunen går in och förköper på denna grund om det inte finns möjlighet till förmånliga lån. Boverket vidhåller sin redan 1992 uttalade uppfattning att de förmånliga lånen är en förutsättning för att denna förköpsgrund kan komma till användning. Att lånen har avskaffats innebär att förköpsgrunden 5 har förlorat sin betydelse. Enligt Boverkets bedömning torde det inte vara aktuellt att införa dessa lån igen. De tillståndsärenden som varit visar att kommunen och köparen ofta gjort olika tolkningar av vad som är permanentboende och fritidsboende och att det kan vara en svår uppgift att objektivt bestämma detta om det över huvud taget är möjligt. Att göra de berörda samhällena så attraktiva att folk vill bo där året runt kräver andra åtgärder från samhällets sida. Det är fråga om att skapa tillgång till bra bostäder, en bra samhällsservice i form av handel, skolor, polis, sjukvård, apotek, kultur, idrottsanläggningar och rekreationsmöjligheter samt tillgång till en väl utvecklad infrastruktur med en utbyggd kollektivtrafik. Framför allt måste med utgångspunkt från ortens möjligheter skapas nya arbetstillfällen och befintliga företag utvecklas. Det krävs gemensamma insatser från staten, kommunen och näringslivet för att lösa problemen. Att förköpslånen är avskaffade har medverkat till att denna förköpsgrund i stort förlorat sin betydelse. Modern information om fastighetsmarknaden Hösten 1995 slutfördes fastighetsdatareformen som ger nya och förbättrade möjligheter att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. De tidigare traditionellt förda registren över fastigheter och lagfarter m.m. har förts över till en digital miljö. Genom uppbyggnaden av det nya fastighetsregistret konstateras i regeringens uppdrag att det har skapats bättre möjligheter att inhämta information om bl.a. genomförda fastighetsöverlåtelser och erlagda köpeskillingar. Lantmäteriverket erbjuder i dag ett flertal sätt att digitalt hålla sig informerad om fastighetsmarknaden på den egna kommunen. Lantmäteriet har genom Metria sådana tjänster och det har även de övriga återförsäljarna till Lantmäteriet inom sektorn fastighetsinformation. Lantmäteriet har redan etablerade avtal med Sveriges kommuner och landsting och alla kommuner för hantering av adress-, byggnads- och topografisk information (s.k. ABTavtal). Samverkan inom informationsförsörjning med kommunerna är därför väl utvecklad. Av landets kommuner är dessutom 38 stycken

29 Samhällsförändringar som kan påverka behovet av förköpsinstitutet 27 kommunala lantmäterimyndigheter och har därmed ännu större möjligheter att hantera detta. Ovanstående visar på goda möjligheter för en kommun att följa utvecklingen på hela fastighetsmarknaden på ett mer automatiserat och systematiskt sätt än vad förköpslagens uppgifter medger. Boverket: En stor del av de kommuner som lämnat uppgifter till Boverket anser att förköpsförfarande fortfarande ger utmärkt information gällande fastighetsmarknaden. Boverkets enkät visar att förköpslagen medverkar till att kommunerna tidigt får information om försäljningar av fastigheter inom kommunen innan köparen erhållit lagfart. Vissa säljare och mäklare känner till reglerna och kontaktar på ett tidigt stadium kommunen för att efterhöra kommunens intresse för en viss fastighet. Kommunen ges möjlighet att inleda förhandlingar med säljaren och eventuellt med köparen. Det krävs resurser från kommunens sida att sammanställa och ta hand om de uppgifter som kommer in. Genom de möjligheter som nu finns att få del av relevanta fakta från fastighetsregistret och få tillgång till olika analyser av fastighetsmarknaden får kommunen på ett enkelt sätt en samlad bild av utvecklingen i kommunen vad gäller försäljningar och priser. Frågan är om kostnaden för kommunens administrativa hantering av förköpsärendena överstiger värdet av de uppgifter som kommunen får in och lagens positiva effekter i övrigt. Den totala kostnaden för kommunernas administration gällande förköpslagens är i genomsnitt omkring kronor per kommun och år. Boverkets uppfattning är att kommunerna har stor nytta av de uppgifter som erhålles via förköpslagen, men att kommunerna även behöver många av de uppgifter som kan köpas från olika register Regeringen strävar efter att avlastas förvaltningsärenden Förköpsärenden i regeringen Tillstånd År Antal ärenden Ja Nej Ej upptaget Summa Sammanställning av Boverket med stöd av underlagsmaterial lämnat från regeringen

30 28 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Tabell 5 (enligt bilaga) Förköpsgrund i de ärenden som regeringen prövat Förköpsgrund 4 6% Förköpsgrund 5 4% Förköpsgrund 3 15% Förköpsgrund 2 2% Förköpsgrund 1 73% Sedan lång tid tillbaka pågår ett arbete som syftar till att avlasta regeringen från olika slag av förvaltningsärenden. Prövningen har inom olika sakområden successivt flyttats över från regeringen till myndigheter och domstolar. Regeringens insatser att styra landet har i stället i ökad utsträckning inriktats mot att analysera, utforma riktlinjer för och följa samhällsutvecklingen inom olika områden. Ett av de senare förslagen med denna inriktning återfinns i regeringens proposition Ny instansordning för PBL-ärenden (prop. 2006/07:98). Boverket: Det ankommer således på regeringen att bedöma om tillstånd skall ges till ett förköp i den mån förköpsrätten bestrides. Under tiden har det inkommit 73 ärenden till regeringen. Det betyder ungefär 8-10 ärenden per år. Under den senaste femårsperioden har 7 ärenden i snitt inkommit per år. Från det att ett ärende inkommer till regeringen till dess att regeringen avgjort ärendet inklusive remiss till berörd länsstyrelse tar det i genomsnitt 260 dagar enligt Boverkets beräkningar, vilket är mellan 8 och 9 månader. I de ärenden som regeringsrätten tagit ställning har det i stället tagit i genomsnitt 490 dagar vilket skulle motsvara ca 16 månader. Men denna beräkning är gjord på väldigt få ärenden.. Antalet ärenden hos regeringen tyder på att förköpslagen i sig innebär en relativt begränsad arbetsbelastning. Om varje ärende inklusive administrativ hantering tar omkring 2-3 arbetsdagar skulle arbetsinsatsen hos regeringen bli dagar (omkring 200 arbetstimmar) dvs. mellan 1 och en och 2 arbetsmånader per år. Kostnaden för denna hantering blir om timkostnaden beräknas till 500 kr, som gjorts vid inskrivningsmyndigheten och kommunerna, omkring kr årligen.

31 Samhällsförändringar som kan påverka behovet av förköpsinstitutet 29 Boverket förstår regeringskansliets vilja att även få bort mindre frekventa ärendetyper från regeringens prövning, eftersom de totalt sett innebär en stor arbetsbelastning. Förköpsärendena innebär en relativt sett begränsad arbetsbelastning på regeringskansliet, men ärendetypen är sådan att en domstol utifrån de tämligen tydliga kriterier som anges i förköpslagen borde kunna ge tillstånd till förköp för att avlasta regeringen. Eftersom förköp tydligt hänger samman med kommunens planering borde tillståndsprövningen och överklagande skulle kunna följa samma instansordning som bygglov och detaljplaner. Det borde övervägas att i överensstämmelse med miljöprocessutredningens förslag flytta över förköpsärendena från regeringen till miljödomstolen. Ett annat sätt vore att överföra tillståndsprövningen till länsstyrelsen, vilket skulle med miljödomstolen som andra instans göra likheten i processen närmast identisk. Exploatering bygger allt mer på privata initiativ Boverket: Byggföretagen tar i allt större omfattning initiativ till planläggning för ett visst område, köper in marken om de inte redan äger den, bekostar detaljplanläggning uppför bostäder och säljer ofta därefter bostäderna. Om kommunen äger marken säljs den i de flesta fall till exploatören utifrån marknadsvärdet, som i slutänden påverkar produktionsoch boendekostnader. Det krävs ett stort kapital för att kunna genomföra större projekt. Ofta har endast väletablerade och större byggföretag den kunskap och de resurser som erfordras för att genomföra sådana. För att ändå styra utvecklingen och minska kommunens exploateringskostnader ingår kommunen regelmässigt olika typer av avtal med exploatören. Den kommunala markpolitiken har under de senaste åren i stora delar förändrats. Kommunernas tidigare intresse av att tidigt bygga upp en markreserv för framtida exploatering har minskat. De större byggföretagen har i allt större utsträckning själva köpt in marken eller köpt mark från kommunen till marknadspris för exploatering. Kommunerna styr planeringen genom olika former av avtal. Kommunens intresse av att bygga upp en egen markreserv har minskat. Kommunernas agerande och utvecklingen inom plan- och bostadssektorn har objektivt medfört ett allt mindre intresse och behov från kommunernas sida att förvärva mark. De kommunala förvärven bl.a. med stöd av förköpslagen torde i ökad utsträckning riktas in på att förvärva nyckelfastigheter. Det är sådana fastigheter som behöver köpas in för att exploateringen inte skall förhindras. Det innebär också att kommunerna inte har behov av att använda förköpslagen som tidigare för att bygga upp en markreserv. Som utvecklas mer senare anser Boverket att förköpslagen är ett stöd för kommunerna att genomföra kommunens intentioner i planeringen. Förändring av plan- och miljölagstiftningen Boverket: Plan- och bygglagstiftningen har reformerats och miljölagstiftningen utvecklats och samlats i en miljöbalk. Till följd härav har möjligheterna att genom planerings- eller skyddsåtgärder säkerställa skydd och användningen av mark och byggnader av allmän vikt och betydelse förstärkts. Vid PBL:s tillkomst lades ökad vikt på genomförandefrågorna och även skydds- och bevarandefrågor. Kommunen har lösenrätt avseende mark som

32 30 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) enligt detaljplan skall användas för allmänna platser dvs. gator, torg och allmänna platser. Lösenrätten gäller endast inom sådana detaljplaneområden där kommunen skall vara huvudman för allmänna platser. Kommunen har även i andra lägen lösenrätt t.ex. för sådan mark som skall användas för enskilt byggande Det kan vara fråga om mark för allmänna byggnader, administrationsbyggnader, skolor m.m. Det finns även inlösenrätt för kommunen i andra fall. Även miljöbalken ger kommunen rätt att i vissa fall säkerställa mark av allmänt intresse. Med stöd av PBL kan kommunen också genom detaljplanering säkerställ att kulturhistoriskt intressanta miljöer genom att meddela skyddsbestämmelser eller lösa in mark. Miljöbalken kan användas för att inom kommunen bilda reservat med hänsyn till naturvårdens intressen, det rörliga friluftslivet eller kulturhistoriskt intressanta områden. PBL och Miljöbalken kan användas i stället för förköpslagen i vissa lägen för att säkerställa förvärv, vilket har minskat betydelsen av att kunna använda förköpslagen vid säkerställandet av skyddsvärda miljömässiga och kulturhistoriska värden. Minska företagens regelverk Regeringen har i budgetpropositionen för 2007 bl.a. angivit att regelverket för företagen är både omfattande och invecklat. Regeringen har ambitionen att minska de svenska företagens regelbörda med 25% under en period av 4 år Boverkets mening: Köparen och även säljaren kan drabbas av olägenheter om det drar ut på tiden att genomföra ett förköp.i de fall att förköpet bestrides kan det dra ut på tiden innan ärendet slutligt avgjorts. Detta kan medföra ekonomiska olägenheter för de berörda. Antalet förköp är dock så få att dessa olägenheter inte blir så stora och att de inte bör påverka frågan om Förköpslagens bestånd.

33 31 5. Resultat av Boverkets enkätundersökningar Antal ärenden Tabell 1 (enligt bilaga) Beräknat antal förköpsärenden inkomna till kommunerna, Antal Antal År

34 32 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Tabell 2 (enligt bilaga) Antal förköp i Sverige för samtliga fastighetstyper, Antal förköpsärenden per län mellan Antal förköp Antal förköp AB C D E F G H I K M N O S T U W X Y AC BD Län Genomförda enkäter och beräkningar visar att landets kommuner och inskrivningsmyndigheter årligen hanterar ett stort antal förköpsärenden. För 2007 beräknas antalet vara omkring Det innebär att kommunerna i princip måste ta ställning i varje enskilt ärende och att inskrivningsmyndigheterna måste se till att kommunen fullgjort sin skyldighet. Vissa kommuner har dock utan erinringar från inskrivningsmyndigheten undantagit vissa områden i kommunen från förköpslagens tillämpning. Stockholms kommun uppger att granskningen enligt förköpslagen samordnas med kommunens granskning enligt Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Frågan om denna lag

35 Resultat av Boverkets enkätundersökning 33 skall vara kvar utreds för närvarande. Av den totala mängden ärenden leder omkring 15 ärenden per år till formellt förköp var siffran nästan 180 och 1992 omkring 30. Kommunernas organisation och handläggningstid Handläggande och beslutande i kommunen (Enligt uppgifter från kommunenkät) Befattning Handlägger Beslutar Tjänstemän 58 (100 %) 30 (52%) Kommunfullmäktige 13 (22%) Kommunstyrelsen 2 (4%) Kommunstyrelsens ordf 13 (22%) Kommunernas uppskattning av administrativ tid per förköpsärende i respektive kommun (Enligt uppgifter från kommunenkät) Antal minuter Antal kommuner Andel kommuner, % Totalt: Beräkning gjord av Boverket Förköpsärendena handläggs på sedvanligt sätt av en tjänsteman vid kommunen. Kommunerna har ofta delegerat beslutsrätten till någon högre tjänsteman och i vissa fall beslutar en politiker på hög nivå, när kommunen inte avser utnyttja förköpsrätten. I övrigt beslutar kommunfullmäktige när förköp avses ske. Handläggningstider och timkostnader varierar kommunerna emellan. Boverket beräknar den genomsnittliga handläggningstiden till 45 minuter per ärende. De ärenden där formellt förköp sker tar naturligtvis längre tid.

36 34 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Kostnader för handläggning av förköpslagen hos kommunen Kommunernas uppskattade kostnad för arbete med förköpsärende per timme (Grundar sig på uppgifter från svarande kommuner): Kronor/tim Antal kommuner Totalt 34 Enligt svar i kommunenkät Beräknad kostnad per kommun för hantering av förköpspliktiga ärenden 2007(Grundar sig på Boverkets kommunenkät) Antal ärenden: Tidsåtgång per ärende: 45 min Kostnad per timme: 500 kr Kommunernas sammanlagda kostnad: 17 miljoner kr Kommun grupp Storstadsregion (51 kommuner) Kommuner > inv (16 kommuner) Kommuner inv (48 kommuner) Kommuner < inv (175 kommuner) Samtliga kommuner (290 kommuner) Antal ärenden Kostnad, kr Kostnad per kommun Den genomsnittliga kostnaden per timme för kommunerna beräknas till 500 kronor. För kommunerna blir den genomsnittliga kostnaden per år för hanteringen ungefär kronor. Kommunens sammantagna kostnad för ett års hantering av ärenden, som vardera tar en tid av 45 minuter

37 Resultat av Boverkets enkätundersökning 35 och kostar 500 kronor per timme, blir x 0,75 x 500 kr blir omkring 17 miljoner per år. Skåneutredningen Ekstrands och Lundhs undersökning har baserats på intervjuer med företrädare för exploateringsavdelningarna på samtliga kommuner i Skåne. Undersökningen visade att de 33 skånska kommunerna mellan år 2000 och 2006 handlade ungefär stycken förköpsärenden. Undersökningen visade vidare att den genomsnittliga aktiva arbetstiden per förköpsärende är ungefär 40 minuter. Det innebär att enbart handläggningen av de kommunala förköpsärendena har kostat de skånska kommunerna ungefär 14,8 milj. kronor mellan år 2000 och Under samma tidsperiod genomförde kommunerna totalt 14 förköp, vilket innebär en administrativ kostnad på ungefär 1 miljon kronor per förköp. Kostnader för handläggning av förköpslagen hos inskrivningsmyndigheten m.fl. totalkostnad Inskrivningsmyndighetens tid och kostnader för kontroll i lagfartsprövningen av att kommunen tagit ställning i förköpsfrågan har det varit svårt att få fram. IM i Norrtälje anger att genomsnittstiden för handläggning av ett ärende hos myndigheten är 16 minuter. Det har inte gått att få fram några siffror på resursåtgången specifikt vad just gäller förköpsärendena. Boverket beräknar att inskrivningsmyndigheten hanterar samma antal förköpshandlingar som kommunen. IM gör i första hand en kontroll av att kommunen tagit ställning i förköpsfrågan. Ofta har kommunen inte tagit ställning och inskrivningsmyndigheten måste tillskriva kommunen. Boverket utgår från vid resursbedömningen att antalet förköpskontroller vid IM totalt beräknas till st, att merarbetet för IM i lagfartsprövningen bedöms till 5 min per ärende och att timkostnaden beräknas till 500 kr. Kostnaden för inskrivningsmyndigheten blir då totalt mellan närmare 2 miljoner ( ) kronor. Domstolsverket bedömer att beräkningen är rimlig Lantmäteriverket tror att kostnaden kan vara större. Härtill kommer kostnaderna för hantering av ett mycket likt antal ärenden hos länsrätten i de få fall kommunens beslut överklagas som kommunalbesvär, regeringens hantering av omkring 10 ärenden per år, länsstyrelsernas befattning med ärendena i de fall ärendena kommer på remiss från regeringen, uppskattningsvis 7-8 ärenden per år samt regeringsrättens handläggning av de ärenden som går till rättsprövning uppskattningsvis 2-3 per år.. Boverket har inte gjort någon specifik kostnadsberäkning gällande resursförbrukning och totalkostnad för dessa myndigheter, men kostnaderna är relativt små totalt sett. Det tillkommer kostnader för de åtgärder som säljare, köpare och mäklare måste vidta med anledning av att en kommun söker tillstånd till förköp. Vidare åsamkas parterna kostnader genom den fördröjning av genomförandet av försäljningen som blir följden av en tillståndsprövning, under tiden säljaren och köparen svävar i ovisshet om utgången i ett förköpsärende: Det kan gälla uppskattningsvis 10 ärenden per år. Det gäller både ärenden där tillstånd ges till förköp medges och ärenden där sådant tillstånd inte ges. Den tid ett projekt fördröjs kan vara 1 till 2 år. Det är mycket svårt att bedöma kostnaderna för marknadsstörningen.

38 36 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Boverket beräknar att den årliga kostnaden för samhällets hantering av förköpslagen för närvarande är omkring 20 miljoner per år. Huvudparten av kostnaden faller på kommunrna. Näringslivets regelnämnd anser att det var en stor brist att kostnaderna för marknaden inte har beräknats. Förköpsgrunder - formella förköp och förvärv utan förköp av mark nästan enbart för tätbebyggelse Tabell 3. Procentuell fördelning mellan förköpsgrunder för åren i de fall kommunerna genomfört förköp (uppgifterna baserar sig på svar från 49 kommuner) År Grund 1 Grund 2 Grund 3 Grund 4 Grund ,5 0 6, Totalt / % 67% 15% 11% 4% 3% Tabell 5 Förköpsgrund i de ärenden som regeringen prövat Boverkets sammanställning Förköpsgrund 4 6% Förköpsgrund 5 4% Förköpsgrund 3 15% Förköpsgrund 2 2% Förköpsgrund 1 73%

39 Resultat av Boverkets enkätundersökning 37 Tabell 4 Kommunernas bedömning av vilka förköpsgrunder som kunnat åberopas i de fall där köpekontrakt skrivits utan formellt förköp (Uppgifterna baserar sig på svar från kommunenkäten) Förköpsgrund 1 = 39 61% Förköpsgrund 2 = 13 20% Förköpsgrund 3 = 5 8% Förköpsgrund 4 = 5 8% Förköpsgrund 5 = 2 3% Förköpsgrunden nr 1, dvs. förköp för kommunens tätbebyggelseutveckling, är den helt klart dominerande och det visas både i kommunenkäterna och i regeringens tillståndsprövning. Kommunerna uppger även att vid frivilliga avtal är syftet oftast förvärv för tätbebyggelse. I några fall har förköp skett enligt punkterna 2 och 3, dvs. fast egendom som behöver rustas upp eller byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen samt fast egendom för mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv. Kommunerna saknar oftast ekonomiska möjligheter att göra sådana inköp. Punkten 2 kan ses som ett komplement till punkten 1. Enligt tidigare tolkning av förköpslagen kunde kommunen inte förvärva mark som skulle användas för pågående markanvändning. Av Boverkets utredning 1992 framgår dock att det numera bör vara möjligt att med stöd av punkten 1 förvärva t.ex. mark som i dag används för bostadsändamål och som även ska användas på samma sätt fortsättningsvis. Punkten 3 gällande förvärv för mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv har använts något mer än punkten 2. Till viss del kan punkten 3 ses som en del av punkten 1, dock att punkten 3 enligt förarbetena även kan innefatta regionala behov. PBL och miljöbalken ger möjligheter att säkerställa sådana markområden. Punkten 4, gällande mark med byggnad som bör bevaras av kulturhistoriska eller miljömässiga skäl, används också mycket sällan och det finns utöver byggnadsminnesförklaring möjligheter att med stöd av PBL och miljöbalken säkerställa sådana byggnader. Det kan vara problematiskt att säkerställa att byggnader utanför detaljplanelagt område underhålls både utvändigt och invändigt så att byggnadens värden inte spolieras. Av Boverkets utredning 1992 framgår att även punkten 4 kan har använts för att komma fram till en förhandlingslösning med markägaren utan att kommunen förvärvar fastigheten. Endast i ett par fall har grunden 5, dvs. mark för att tillgodose permanentboende i vissa kommuner, använts under den senaste femårsperioden, senast Skälen härtill är flera. Ett är att kommunerna inte längre har möjlighet att få de förmånliga statliga lånen för sådana förvärv. Kommunernas ekonomi tillåter inte att inköp görs utan lån. Gränsen mellan permanentboende och fritidsboende börjar alltmer suddas ut och i Sverige finns inte någon lagstiftning som förbjuder en person att bo i ett fritidshus permanent eller att använda en permanentbostad till fritidshus. Även från byggteknisk synpunkt är kraven i stort sett identiska. Grunden 5, som Boverket 1992 ansåg eventuellt skulle behållas, ser ut att numera helt ha förlorat sin betydelse.

40 38 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Uppfylls syftet med lagstiftningen? Enkäten: Skäl till att lagen används i ringa omfattning Fastigheterna inte intressanta/aktuella (12 st) Tillräckligt markinnehav/inget behov (16 st) Överenskommelse mellan kommun och säljare (10 st) Politiska skäl (4 st) Ekonomiskt ej möjligt (2 st) Plan och ändamål överensstämmer (2 st) Lågt byggande/lågkonjunktur (2 st) Övrigt (5 st) En fråga är i vad mån förköpslagen, trots att den formellt används i liten utsträckning, har kvar sin betydelse i relation till dess ursprungliga ändamål. Förköpslagen avsågs vara ett markpolitiskt instrument för kommunerna som skulle underlätta för kommunen att införskaffa mark för kommunens tätortsutveckling och som medverkade till att hålla markpriserna nere och att samhället kunde tillgodogöra sig de markvärdestegringar som blev en följd av utveckling och utbyggnad av samhället. Det ursprungliga markpolitiska syftet har i dag väldigt liten relevans. Kommunerna har i allt större utsträckning blivit en aktör på marknaden som köper och säljer mark på marknadens villkor. Samarbetet mellan exploatörer och kommunerna är allt mer utvecklat och relationen regleras regelmässigt i exploateringsavtal. En huvudorsak till att antalet formella förköp är så litet, förutom att kommunen inte har något behov av marken, är att överenskommelser träffats mellan kommunen och säljaren och ibland köparen. Boverket anser dock att om lagen avskaffas finns det en större risk att det blir budgivning gällande de fastigheter kommunerna önskar att förvärva och kommunerna kan då tvingas att betala ett högre pris för fastigheterna för att slippa expropriationsförfarandet. Att förköpslagen inte används beror i det övervägande antalet fall på att aktuella fastigheter inte är intressanta från kommunal synpunkt eller att det inte föreligger något behov för kommunen att förvärva marken. Det förekommer också att köparna har haft samma intentioner som kommunen med fastigheten. Det påtalades dock redan vid lagens tillkomst att förköpslagen inte var avsedd att ersätta vanliga köp. Den skulle användas endast om det inte var möjligt att förvärva genom vanligt köp.

41 Resultat av Boverkets enkätundersökning 39 Indirekta effekter av förköpslagen Enkäten: Har lagen haft någon indirekt betydelse? JA = 47 NEJ = 8 Totalt: 55 svarande Kommunernas kommentarer förkortat: Ger information om fastighetsmarkanden (35 st) Maktinstrument /Förhandlingsinstrument (22 st) Ger prisbilden på fastighetsmarkanden (12 st) Ger tidigt kontakt med mäklare o samarbete (2st) Möjlighet att tidigt kontakta markexploatör (2 st) Ger bra information om fastighetsmarknaden 60 procent av de tillfrågade kommunerna anser att förköpslagen har betydelse som ett instrument för kommunen att hålla sig informerad om vad som händer på fastighetsmarknaden i kommunen. Det kan gälla vilken aktivitet det är på fastighetsmarknaden, vilka fastighetsägare som säljer mark och vilka som köper mark för exploatering, vilka områden som är intressanta för köparna och hur prisbilden utvecklas inom kommunen och dess olika områden. För att få tidig information om fastighetsförsäljningar kan kommunen naturligtvis följa annonseringen på nätet och i tidningarna. Det är inte tillräckligt och kommunerna uppskattar att förköpslagen i ett tidigt skede ger kommunerna information om pågående försäljningar. Om det föreligger intresse av fastighetsköp från kommunens sida inom ett visst område kan kommunen bevaka sina intressen och kontakta säljaren. Det förekommer också att säljaren eller dennes mäklare i ett tidigt skede tar kontakt med kommunen för att efterhöra kommunens intresse. Det finns i dag tekniska möjligheter för kommunerna att genom fastighetsregistret och andra digitala källor följa fastighetsmarknaden och få en mer heltäckande bild av fastighetsmarknaden. Det gäller antalet köp, vilka fastigheter som säljs, vilka som köper och säljer samt priserna på fastigheterna. Det kostar att prenumerera på dessa uppgifter. Om kommunens kostnad i genomsnitt är ungefär per år kan detta jämföras med kostnaderna för att abonnera på digitala uppgifter om fastighetsmarknaden. Sannolikt anser dock de flesta kommunerna att de behöver båda metoderna. Boverket utgår från att de allra flesta kommunerna efter sitt behov skaffar sig dessa uppgifter. Dessa uppgifter finns tillgängliga sedan ett köp fullbordats. Kommunerna är dock intresserade av att få in uppgifter i ett tidigt skede och då är förköpslagen det instrument som ger kommunen denna möjlighet. Stöd vid förhandlingar Förköpslagen kan även ha indirekt betydelse utöver vad som anges i föregående avsnitt, t.ex. genom att underlätta för kommunerna att komma överens med säljarna och träffa formellt sett frivilliga avtal mellan säljaren

42 40 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) och kommunen. Förköpslagen är då ett redskap som bara kommer till användning i andra hand om inte säljaren och kommunen kan ingå avtal. Att förvärva fastigheter via förköpslagen är ett mindre ingripande och administrativt enklare instrument än att använda sig av expropriationsinstitutet. Informationen om pågående köp ger kommunen anledning att kontakta säljaren tidigt och det möjliggör ett frivilligt avtal med förköpslagen som bakgrund. Förköpslagen fungerar därigenom som ett indirekt påtryckningsmedel i förhandlingsprocessen och blir ett viktigt instrument i den kommunala plan- och markpolitiken. Om förköpslagen avskaffades skulle kommunerna vara tvungna att använda expropriationsinstitutet för att förvärva både den mark som i dag förvärvas genom formellt förköp och dessutom sannolikt stora delar av den mark som i dag kommunen lyckas förvärva genom avtal. Boverket bedömer således att förköpslagen är ett effektivt redskap för kommunerna att kunna träffa frivilliga överenskommelser och därigenom kunna undvika både det mer tidskrävande formella förköpet och även det mer ingripande och tidsödande samt kostsamma exproprieringsinstitutet. Marknadspåverkan I de fall när kommunen avstår från sin förköpsrätt eller en frivillig överenskommelse träffas, vilket sker i 99,9 procent av fallen, bedömer Boverket att förköpslagen vanligtvis inte utgör någon störning för marknaden genom att fördröja processen. Det kan innebära visst merarbete och vissa kostnader för parterna och mäklaren. Om kommunen väljer att hos regeringen söka tillstånd till förköp när säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten kan det innebära att det under en längre tid är osäkert om en fastighets framtid. Det kan innebära olägenheter för flera parter och exempelvis kan ett angeläget projekt bli försenat eller inte alls komma till stånd. Det kan också uppstå kostnader och olägenheter för de involverade. Det kan även innebära att underhållet eftersätts på en byggnad. Eftersom antalet förköp per år är så få, omkring 15 stycken, bedömer Boverket att marknadspåverkan och merkostnaden för marknaden inte blir så betungande. Kringgående av förköpslagen Det framgår av utvärderingen att förköpslagen i vissa fall kan kringgås, t.ex. genom att sälja fastigheterna i bolagsform, eller att den för kommunen intressanta fastigheten är en bland flera fastigheter eller att kringgärda köpen med många sidoavtal som gör det svårt och ibland omöjligt för kommunen att träda in i köparens ställe. Ett annat sätt är att göra en fastighetsreglering i stället för köp. Det framgår inte av utvärderingen att antalet kringgåenden skulle vara särskilt utbrett och det synes enligt Boverkets mening inte vara ett så stort problem att åtgärder behöver vidtas.

43 41 6. Boverkets bedömning Bakgrund Förköpslagen infördes 1968 som ett instrument för kommunerna att på ett enklare sätt än expropriering kunna införskaffa mark som skulle användas till kommunernas tätortstutveckling. De fördelar som skulle vinnas var att kommunen skulle kunna bygga upp en markberedskap och att markpriserna skulle hållas nere och att den ökning av markvärdet som i stora drag berodde på samhällsåtgärder skulle tillfalla samhället. Efterhand infördes flera grunder för förköp för att tillgodose, med hänsyn till samhällsutvecklingen, mer specifika intressen. Den ursprungliga grunden i förköpslagen 1 att förköp skulle få ske av mark för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordning kompletterades med förköpsrätt för fast egendom som behövdes rustas upp eller byggas om för att tillgodose bostadsförsörjningen (p 2), mark för idrott- och friluftsliv (p 3), bevarande av kulturhistoriskt och miljömässigt värdefulla byggnader (p 4), byggnader för permanent bruk som riskerar att omvandlas till fritidsbebyggelse (p 5). Under 1970-talets omfattande bebyggelseutveckling (miljonprogrammet) behövde kommunerna en bra markberedskap och då användes förköpslagen flitigt. Antalet genomförda förköp har minskat från 176 år 1976 till omkring 15 år Sedan 1993 har dock antalet formella förköp varit omkring 15 per år. Under den senaste sjuårsperioden har mer än hälften av dessa genomförts i form av tillstånd från regeringen. Vid Boverkets utvärdering 1992 bedömde Boverket med stöd av en kommunenkät att antalet formella förköp var stycken. Antalet var överskattat eftersom SCB:s nu tillgängliga statistik visar att antalet var omkring 30. Den ursprungliga förköpsgrunden, punkten 1 i 1 förköpslagen, var fortfarande den grund som mest användes vid förköp. Boverket ansåg emellertid att förköpsgrunderna 1-4 i stort hade förlorat sin betydelse och uppfyllde inte de ursprungliga syftena med lagen, bl a. att hålla nere markpriserna och ge kommunerna möjlighet att låta samhället få del av markvärdestegringarna, även om vissa företrädare för kommunerna ansåg att dessa grunder borde vara kvar. Kommunerna betonade lagens betydelse som informationskanal och även att den hade betydelse som påtryckningsmedel för att kunna träffa avtal med säljaren. Boverket

44 42 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) föreslog att endast grunden under punkten 5, förköp för permanentbebyggelse, borde åtminstone tills vidare få vara kvar, eftersom den hade använts relativt ofta och dessutom ansåg vissa av kommunföreträdarna att det var viktigt att behålla denna förköpsmöjlighet. Boverket förutsatte att kommunerna skulle få möjlighet att även i fortsättningen erhålla statliga lån för att kunna genomföra förköp enligt punkten 5. Redan 1993 upphävdes dock kommunernas lånemöjlighet med detta syfte. Remissomgången I den efterföljande remissomgången ville en stor majoritet av kommunerna och även kommunförbundet att hela lagen inklusive punkten 5 skulle behållas. Statskontoret ansåg att förköpslagen var att föredra jämfört med ett ökat antal expropriationer. Svenska kommunförbundet och de berörda kommunerna ansåg att en förutsättning för att punkten 5 skulle behållas var att den statliga lånemöjligheten fanns kvar. Vissa - Riksrevisionsverket, Konkurrensverket och Konsumentverket, LRF. Fastighetsägarförbundet, Villaägarna, Mäklarorganisationerna och några kommuner - ansåg att lagen borde upphävas helt. De olägenheter som framkom, förutom att det ursprungliga syftet med lagen att underlätta den kommunala markpolitiken inte längre uppfylldes var bl.a. att administrationen var betungande och att ingripanden enligt förköpslagen störde marknaden genom tidsutdräkt. Men det framfördes även principiella erinringar som att förköp utgjorde oacceptabla ingrepp i den privata äganderätten. Samhällsförändringar: Sedan förköpslagen har trätt i kraft och efter Boverkets tidigare utvärdering av lagen har, som framgår bl.a. av regeringsuppdraget, samhället och förutsättningarna för den kommunala planeringen i många delar förändrats. Vissa samhällsförändringar är mer direkt relevanta vad gäller förköpslagen, andra är mer generella och gäller samhället i stort. Kommunens behov av att äga mark för tätbebyggelseutvecklingen har minskat eftersom planering och byggande sker mer efter privata initiativ där exploatörerna ofta redan äger marken. Kommunen tillgodoser samhällsintressena bl.a. genom att teckna exploateringsavtal med exploatörerna och ange förutsättningarna för planeringen. Plan- och bygglagen, PBL, och miljöbalken har införts och ger kommunerna möjligheter att både lösa in mark för allmänt behov och att säkerställa värdefulla byggelsemiljöer, kulturmiljöer och naturmiljöer och områden värdefulla för friluftslivet. Kommunerna har genom det databaserade fastighetsregistret numera möjlighet att digitalt få uppgifter om fastighetsförsäljningar, köpare, säljare och köpeskilling. Den lånemöjlighet som fanns 1992 och som allmänt förutsattes för att kommunerna skulle göra förköp enligt FL 1 punkten 5 för permanentboende avskaffades redan Utvecklingen på plansidan, som innebär att kommunerna i mindre utsträckning uppträder som fastighetsägare vid exploateringar, och att det är lätt att digitalt hämta uppgifter från fastighetsregistret talar för att behovet av att använda förköpslagen minskar. De kommunala enkäterna visar emellertid att kommunerna anser sig även fortsättningsvis ha behov av förköpslagen som stöd vid förhandlingar med säljare/köpare och att kommunerna erhåller tidig värdefull information vid förköpsförfarandet. Att möjligheten att få lån för förköp av permanentbebyggelse tagits bort gör att denna förköpsgrund inte längre är

45 Boverkets bedömning 43 aktuell. De fyra nämnda faktorerna kan i sig för ett minskat behov för kommunerna att använda förköpslagen. Härtill kommer att en ny lag om rättsprövning har införts och att något förköpsärende årligen prövas av Regeringsrätten som rättsprövningsärende. Vidare har regeringen en allmän önskan att bli avlastad förvaltningsärenden. Dessutom har regeringen en ambition att minska de svenska företagens regelverk med 25 procent under en period av 4 år. Den angivna ambitionen att avlasta regeringen förvaltningsärenden kan tillgodoses genom att tillståndsprövningen, som till stora delar är en prövning om att det inte föreligger hinder mot förköp enligt de kriterier som anges i 9 FL, flyttas över till domstol. Eftersom Boverket ser förköpslagen som planeringsredskap är det logiskt att tillståndsärenden enlig FL i mesta möjliga mån behandlas som detaljplaner eller bygglov. Ett sätt att avlasta regeringen är att tillståndsärendena enligt FL i framtiden flyttas över till domstol. Genom att göra den nämnda överflyttningen av ärendena bortfaller behovet av rättsprövning. Ett alternativ vore att ytterligare samordna bygglov, detaljplaneärende och förköp så att länsstyrelserna får handlägga tillståndsärenden. Alternativa förslag Boverkets utvärdering visar inte tydligt vilken handlingsväg som ska väljas när det gäller förköpslagens framtid. Några alternativ som kan övervägas är följande. Alternativ A. Boverkets förslag från 1992: Samtliga förköpsgrunder utom punkten 5 i 1 FL dvs. förköp för att behålla permanentboende, tas bort. Några kommuner ansåg under remissomgången att punkten 5 borde förstärkas. Fördelar: Förköplagens tillämpning begränsas till de områden som regeringen anger och kostnaden för administrationen av lagen i de kommuner som berörs av punkten 5 kommer att drastiskt minska och i övriga kommuner helt upphöra. Rent ekonomiskt försvinner gissningsvis 90 procent av kostnaderna för hantering av lagen. Marknadsstörningarna kommer nästan helt att försvinna. Nackdelar: Kommunerna i stort får inte möjligheten att tidigt följa marknadsutvecklingen och kontakta säljaren och köparen. Kommunen mister det stöd som lagen ger vid förhandlingar. Det blir mycket svårare för kommunerna att frivilligt avtala om markköp. Expropriation, som kan användas i stället för förköp, är ett kostsamt och tidsmässigt långdraget förfarande. Effekterna kan bli att kommunerna släpper viss mark som skulle vara betydelsefull för kommunens fortsatta utveckling. I de fall kommunen absolut önskar förvärva marken kommer antagligen kommunen att få betala mer för marken eller också måste kommunen använda expropriation. Det kostar kommunerna mycket att gå in i köparens ställe och de flesta kommuner har inte den ekonomiska resursen om det inte finns förmånliga lån för kommunen. Boverkets bedömning: Genom att kommunernas lånemöjlighet för förvärv enligt punkten 5 är borttagen har denna förköpsgrund nästan helt upphört att användas vid förköp. Flera skäl i samhällsutvecklingen talar också för att denna grund inte används. Det kan också från principiell

46 44 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) ståndpunkt ifrågasättas om det är kommunens uppgift att lämna stöd på detta sätt. Det finns inte skäl för att behålla förköpslagen enbart för att tillämpa punkten 5. Alternativ B. Slopa hela lagen Med utgångspunkt från Boverkets förslag från 1992 och att förköpspunkten 5 i 1 inte längre används kan en logisk slutsats bli att slopa hela lagen. Riksrevisionsverket, Konkurrensverket, Byggentreprenörerna, Lantbrukarnas riksförbund, Sveriges fastighetsägarförbund och Villaägarnas riksförbund ansåg att samtliga förköpsgrunder ska avvecklas och att lagen skulle slopas. Det räcker enligt deras uppfattning med expropriationslagstiftningen och PBL. Kommunen kan agera som övriga parter på marknaden. Från framför allt kommunalt håll avstyrktes ett avskaffande av förköpslagen. Länsstyrelsen i Malmöhus län ansåg att det inte finns tillräckligt underlag för att avskaffa lagen. Om förköpslagen avskaffas finns enligt Statskontoret och Domstolsverket risk för att antalet expropriationer kan komma att öka. Domstolsverket föredrog 1992 från kostnadssynpunkt att förköpslagen behålls. RAÄ anser att det är dyrare och mer ingripande att använda PBL och expropriationslagen än förköpslagen. Flera kommuner, t.ex. Lysekil, Orust, Sotenäs och Tanum, anser att förköpsförfarandet är ett mindre smärtsamt ingrepp mot den enskilde än expropriation. Tingsryds kommun befarar att om lagen avskaffas blir det svårare och dyrare för kommunen att göra kompletteringsköp. Näringslivets regelnämnd har vid kontakt 2008 ansett att lagen bör slopas. Boverkets enkät 2008 visar att över 90 procent av kommunerna önskar att ha lagen kvar. Nackdelar: Som framhållits tidigare kommer kommunen att gå miste om tidig information om förändringar på fastighetsmarknaden. Detta försvårar för kommunen att ta kontakt med berörda parter i tidiga skeden. Kommunen berövas också ett bra stöd vid förhandlingarna med säljare och köpare. Kommunerna blir mindre benägna att förvärva fastigheter som behövs för kommunens utveckling. Det är möjligt att markpriserna kommer att öka om kommunen inte kan gå in på samma villkor som den ursprungliga köparen. Antalet expropriationer kommer sannolikt att öka med ökade kostnader för samhället. Fördelar: Administrationskostnaderna i kommunen, länsrätterna, regeringen, länsstyrelserna faller bort helt. Inga störningar på fastighetsmarknaden som förorsakas av en långdragen förköpsprocess. Fördelar för säljare och köpare och mäklare som kan vara säkra på att lagfart kan ges och det uppkommer inga onödiga störningar på marknaden. Det blir inget intrång i den privata äganderätten. Boverkets bedömning: Om förköpslagen avskaffas minskar kommunernas administrativa kostnader med i genomsnitt omkring kr. Kommunerna måste då i stället använda andra källor, både studera annonser, ha kontakt med mäklare och även använda befintliga digitala källor till att införskaffa information om fastighetsmarknaden. Många kommuner har redan i dag sådan information. Kommunerna kommer att i stället för förköpslagen att söka stöd av expropriationslagen tidigt vid förhandlingar och om inte överenskommelser kan träffas är kommunen tvungen att använda expropriation i stället för att använda förköp för att förvärva en intressant

47 Boverkets bedömning 45 fastighet. Antalet expropriationer som prövats av regeringen har enligt uppgift på nätet från 1972 inte varit fler än cirka 15 per år. Antalet expropriationer kommer antagligen att öka och det är tveksamt om de totala kostnaderna blir mindre för samhället. Antalet ansökningar om formella förköp och givna tillstånd är i dag så få att störningarna på fastighetsmarknaden är synnerligen begränsad. Genom ett ökat expropriationsförfarande kan störningarna på fastighetsmarknaden eventuellt bli större än fallet är i dag. Alternativ C. Behåll endast första förköpspunkten, dvs. förköp för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar. Fördelar: De förköpsgrunder som används mycket lite i dag, grunderna 2-5, tas bort eftersom de till stor del fallit ur bruk. Enligt Boverkets uppfattning är det endast förköpsgrund 1 i 1 förköpslagen, dvs. den ursprungliga, som inte bör tas bort. Lagen blir tydligare. Rent administrativt skulle förändringen innebära att antalet förköpsärenden blir något färre. Däremot skulle det bli enklare för den handläggande tjänstemannen att bedöma t.ex. utifrån befintlig översiktsplan för kommunen eller antagna policybeslut om kommunen önskade förköpa. Det skulle också skapa en tydligare förutsebarhet på marknaden om de nämnda grunderna togs bort. Kommunen får fortfarande den information om fastighetsmarknaden som önskas i ett tidigt stadium och lagen är fortfarande ett stöd för kommunerna vid förhandling med säljaren. Nackdelar: Vad gäller de grunder för förköp som tas bort kan miljöbalken eller PBL användas i många fall för att säkerställa om kommunens intressen är stora. Även 1 punkten 1 kan vara tillämplig för att i vissa fall säkerställa de intressen som avses tillgodoses under punkterna 2, 3, och 4. Som nämnts tidigare kan det teoretiskt vara svårare att bibehålla en kulturhistoriskt eller miljömässigt intressant byggnad på landsbygden. Punkten 5 används formellt sett knappast inte i dag som stöd för förköp. Kommunerna har inte möjlighet att satsa pengar på att köpa in fastigheter för permanentbruk. Det kan emellertid tänkas att i några fall att mäklarna inom områdena under punkt 5 med vetskap om förköpslagen bjuder ut fastigheterna i första hand till dem som avser bo permanent. Om punkten avskaffas upphör detta förfaringssätt. Boverkets bedömning: Om lagen behålls med endast förköpsgrund 1 blir lagstiftningen mer förutsägbar och den enskilde kan säkrare i förhand bedöma kommunens intresse. Lagen kommer på ett tydligare sätt att bli ett stöd för kommunernas planering. Krav borde kunna ställas på att kommunen i något dokument, i första hand översiktsplanen, tydligt dokumenterat kommunens intresse av att förvärva aktuell mark för tätberbyggelse eller därmed sammanhängande anordningar. Det administrativa arbetet hos kommunerna bör underlättas något, men inte särskilt mycket. Kommunen har kvar fördelarna med marknadsinformation och förhandlingsstöd som underlättar att avtal om köp kan träffas. Alternativ D. Lagen behålls med alla förköpspunkterna. Om samtliga förköpspunkter behålls i lagen kan åtgärder diskuteras om andra åtgärder kan vidtas som kan minska resursåtgången vid tillämpningen.

48 46 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) Fördelar: Nästan alla kommuner som hörts anser värdet av att behålla lagen överstiger resursåtgången vid tillämpningen av förköpslagen. Kommunerna anser att de har stor nytta av lagen när de vill förvärva mark, även om inte de ursprungliga syftena med lagen uppfylls och de formella förköpen är ett ringa antal. Fördelarna är också desamma som under övriga alternativ där lagen till någon del bibehålls, dvs. information om fastighetsmarknaden, möjligheten till tidiga kontakter och förhandlingsstöd. Nackdelar: Även fortsättningsvis blir det totalt sett relativt höga kostnader för kommunernas hantering av förköpslagen. En stor del av förköpsgrunderna kommer att användas ytterst sällan. Finns behov av en förköpslag? Bör förköpslagen finnas kvar? (Boverkets Kommunenkät) JA = 52 NEJ = 5 Vad tycker ni om förköpslagen? (Boverkets kommunenkät) Fördelar: Underlättar förvärv och planering av mark (23) Information fastighetsmarknaden/priser (19) Bättre än expropriering (7) Bra förhandlingsstöd (7) Tidig kontakt vid försäljning/bevakning (4) Förvärva mark utan att priset trissas upp (1) Övrigt (3) Nackdelar: Handläggningstiden (13) Få fastigheter av intresse (7) Utdragna processer/ fördröjningar/omständligt (7) Antalet ärenden (5) Fastighetsöverlåtelser som berör flera kommuner beslutas endast av en av dem (2) Köpeskillingen kan inte jämkas (1) Handeln med aktier och andelar omfattas inte av lagen (1) Kostnaden överstiger nyttan (1) Tvångsingrepp som är olustigt att handlägga (1) Enligt den enkätundersökning som Boverket gjort anser över 90 procent av de tillfrågade kommunerna att lagen ska vara kvar och att de har stor nytta av förköpslagen. De ursprungliga markpolitiska syftena var att förhindra oförtjänta markvärdestegringar, underlätta den kommunala planeringen och ge kommunerna ett instrument som underlättade en mer aktiv och långsiktig markpolitik,

49 Boverkets bedömning 47 samhället skulle dra nytta av värdestegringen, samt att kommunerna skulle få bättre möjlighet att säkra tillgången av mark med exploateringspotential utan att använda sig av det mer komplicerade expropriationsförfarande gäller fortfarande i vissa delar. Även om de samhällsekonomiska syftena för förköp inte längre är relevanta anser Boverket att förköpslagen underlättar den fysiska planeringen och att förköpsinstituetet gör att expropriationsförfarandet kan undvikas i flera fall. Förköpslagen har således blivit ett instrument som mer stödjer kommunens planering än kommunens markpolitik. Visserligen genomförs ett mindre antal formella förköp enligt lagen årligen, men lagen har sin största betydelse som ett stöd för kommunerna vid förhandlingar när kommunen ska säkerställa mark för planering. Kommunen behöver inte äga den mark som berörs av förköp utan kommunen kan genom exploateringsavtal säkerställa den framtida markanvändningen. Dessutom har kommunerna stor nytta av den information som de erhåller genom förköpsinstitutet. Härigenom kan kommunen på ett tidigt stadium följa fastighetsmarknaden och kan när kommunen från ett planeringsperspektiv är intresserad av en fastighet inleda diskussioner med säljaren och eventuellt köparen för att förhandlingsvägen komma fram till ett köpeavtal eller exploateringsavtal. Det råder inte heller någon tvekan om att förköpsgrunden 1, dvs. fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning, är den som i särklass används mest av kommunerna både vid formella förköp och vid förhandlingar med säljarna. Grunderna 2 som syftar till att tillgodose bostadsförsörjningen och grunden 3 förköp för att tillgodose idrott eller friluftsliv kan till viss del tillgodoses inom ramen för förköpsgrund 1 och med stöd av PBL och miljöbalken. Detsamma gäller grunden 4 som syftar på kulturellt och miljömässigt värdefull bebyggelse. Grunden 5 (permanent bebyggelse) torde helt ha förlorat sin betydelse när lånemöjligheten upphört. Det kan dock tänkas att förköpsgrunder som formellt används väldigt sällan indirekt kan ha en något större betydelse. Vid remissomgången efter Boverkets utvärdering 1992 ansåg en stor majoritet av kommunerna att lagen hade sådana förtjänster att den inte borde upphävas. SKL, Statskontoret och Riksantikvarieämbetet anförde som skäl för att behålla lagen att antalet expropriationer skulle komma att öka, vilket innebär ökade kostnader jämfört med att använda förköpslagen. Riksrevisionsverket, Konkurrensverket, Byggentreprenörerna m.fl. intresseorganisationer ansåg att lagen borde avskaffas. Samhällsförändringarna med utgångspunkt vad som anges i utredningsdirektiven bl.a. att förköpslånen avskaffats, att det finns lättillgänglig digital information om fastighetsmarknaden, att exploatering allt mindre utgår från kommunala markinnehav, att PBL och miljöbalken medger säkerställande och skydd av flera av de intressen som anges i förköpsgrunderna talar för ett mindre behov av kommunala förköp. Boverkets uppfattning är således att förköpslagen förutom att formellt säkerställa ett mindre antal kommunala strategiska fastighetsförvärv alltmer blivit ett bra stöd för kommunernas planering och tätbebyggelseutveckling. Detta sker främst genom lagens betydelse som informationskälla och som

50 48 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) ett redskap för kommunerna att träffa avtal om markförvärv och ingå exploateringsavtal. Nackdelarna med förköpslagen är att administrationen är resurskrävande och kostar kommunerna relativt stora pengar. Vissa kommunerna upplever också den formella förköpsprocessen som långdragen och komplicerad. I de fall då kommunerna söker tillstånd hos regeringen om förköp kan det bli en utdragen process som skadar säljare, köpare och kanske även samhället. Antalet ärendet av detta slag är dock så få att det inte finns anledning att upphäva lagen av denna anledning. Mer än 90 procent av kommunerna anser att lagen bör finnas kvar trots att kostnaderna för kommunernas hantering av lagen är relativt stor. Kommunerna och flera statliga myndigheter anser också att lagen bör vara kvar därför att den medför att ett antal tidskrävande och dyra expropriationsförfaranden kan undvikas. Flera myndigheter och intresseorganisationer anser att lagen bör avskaffas helt, bl.a. därför att den stör marknaden genom att det drar ut på tiden innan förköpsärendena avgörs. Eftersom förköpsgrund 5 inte längre är aktuell borde Boverket med utgångspunkt från 1992 års utvärdering logiskt sett föreslå att förköpslagen avskaffas. Sedan 1992 har emellertid förutsättningarna för kommunernas planering förändras så att verket nu förordar att lagen bör vara kvar. Förköpslagen har utvecklats från att vara ett renodlat instrument för markpolitik till ett instrument som generellt sett stödjer kommunernas fysiska planering. Vid en jämförelse mellan nyttan av förköpslagen och de olägenheter den skapar anser Boverket med beaktande av de samhällsförändringar som skett sedan 1992 att nyttan överväger och att förköplagen därför bör vara kvar. I vilken form bör lagen vara kvar - Boverkets samlade bedömning av alternativ Aternativet A. Boverket anser att det förslag som lämnades 1992, Alternativet A, som innebar att förköp endast skulle få ske för att säkerställa fortsatt permanentbebyggelse på vissa platser med hänsyn till utvecklingen i stora delar är överspelat. Skillnaden mellan permanentbebyggelse och fritidsbebyggelse har alltmer suddats ut både vad avser användningssätt och byggnadernas standard. Det finns inte heller några bra möjligheter som kan användas för att kontollera ett hus användningssätt. Härtill kommer att förköpslånen är avskaffade, vilka ansågs vara en förutsättning för förköp. Alternativet A är således inte aktuellt. Alternativet B. En slutsats som skulle kunna dras när förköpsgrunden 5 inte längre är aktuell är att hela lagen skulle slopas enligt alternativet B. Boverket anser emellertid, som framgår ovan, att förköpslagen har sådana förtjänster att den bör finnas kvar. Därför är detta inget alternativ som Boverket förordar. Alternativet C innebär en renodling och förenkling av lagen och en återgång till den ursprungliga lagstiftningen, dvs. att förköp endast får ske för tätbebyggelseändamål enligt förköpsgrund 1. Genom alternativet C finns även möjlighet att även täcka in andra förköpsgrunder när de sätts in i ett utvecklingssammanhang. Grunden 1 är den förköpsgrund som bäst stödjer kommunerna i deras fysiska planering.

51 Boverkets bedömning 49 Boverket förordar alternativet C Boverket anser således att lagen bör få finnas kvar med hänsyn till den nytta den gör. Alternativet A har med hänsyn till utvecklingen inte längre relevans och alternativet B faller på att det innebär att lagen avskaffas helt. De alternativ som Boverket anser vara mest relevanta är alternativet C och D. Alternativ D anser Boverket inte vara aktuellt därför att detta inte till någon del innebär någon förenkling av lagen och att flera av förköpsgrunderna numera inte används alls eller mycket lite. Boverket förordar således alternativet C

52 50 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

53 51 7. Boverkets ställningstagande Endast förköpsgrunden 1 behålls Med hänsyn till den utveckling som skett, dvs. att förköpslagen fått sin största betydelse som planeringsredskap genom att vara informationskälla och som stöd för kommunerna vid förhandlingar, anser Boverket att C- alternativet bör föredras, dvs. att endast förköpsgrunden nr 1 behålles. Övriga förköpsgrunder avskaffas. Antalet berörda ärenden för kommunerna blir i stort desamma i både alternativet C och D (nuvarande lag). Dock försvinner ärendena under punkt 5. Det blir emellertid lättare för kommunen att ta ställning om det endast finns en förköpsgrund, vilket medför att handläggningstiden bör bli kortare och kostnaden för tillämpning av lagen lägre. Således förordar Boverket att endast den befintliga förköpsgrunden under punkten 1 dvs. förköp av fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning behålls och att övriga förköpsgrunder avskaffas. En stor fördel med att behålla lagen är att undvika att öka antalet expropriationer. Detta förfarande är än mer komplicerat och kostsamt än förköpsprocessen. Förslag till andra förändringar i lagstiftningen Vill kommunen ha en möjlighet att utesluta tillämpligheten av lagen inom delar av eller hela kommunen? JA = 21 NEJ = 33 Kommentarer: Vissa delar av kommunen är ointressanta att följa upp (18) Svårt med avgränsningar gentemot Inskrivningsmyndigheten, vilket både köpare, säljare och eventuella hyresgäster önskar. Undantag vid kommunal försäljning av mark till en exploatör som ska sälja småhustomter

54 52 Utvärdering av förköpslagen (1967:868) För att få lägre kommunala administrativa kostnader på förköpsprövningar. För att minska många köpares onödiga administration och osäkerhet vid förvärv av fastigheter. Även om Boverket vill behålla förköpslagen anser verket att utöver att avskaffa förköpsgrunderna 2-5 kan den i vissa fall behöva revideras. Det förslag som både nu och tidigare varit uppe till diskussion och som även tas upp i Boverkets enkäter är att ge kommunerna möjligheten att själva besluta om att undanta förköpslagens tillämpning inom delar av kommunen eller eventuellt hela kommunen. Några inskrivningsmyndigheter medger detta redan i dag. En stor del, ungefär 45 procent, av kommunerna önskar att det skulle vara möjligt. Skälen till att undanta vissa områden är t.ex. att det kan vara glesbygd där kommunen inte har några intressen av exploatering eller att det finns andra områden som inte är aktuella för utbyggnad. Det har dock framhållits från en inskrivningsmyndighets sida att om förslaget genomförs får inskrivningsmyndigheten ytterligare arbete med att kontrollera fastigheternas belägenhet. Fördelen med detta förslag är att kommunerna själva kan styra i vilken utsträckning de vill använda förköpslagen. Därigenom kan de också styra över vilka resurser kommunen avsätter för förköpslagens tillämpning. Det erfordras enligt Boverkets mening att kommunen tydligt tar ställning till vilka områden det rör sig om. Helst bör ställningstagandet vara förankrat i en demokratisk process. Ett sätt är att ta upp frågan vid aktualiseringen av översiktsplanen och om det blir aktuellt ange de områden i ÖP där förköpslagen inte ska vara tillämplig. Förutsättningarna och konsekvenserna av detta förslag måste studeras ytterligare. För att minska regeringens ärendemängd och även för att i större utsträckning göra handläggningen av ärenden som rör planering och byggande mer likartad föreslås att tillståndsprövningen gällande förköp förs över från regeringen till miljödomstol, om det blir beslutet efter miljöprocessutredningens förslag. Ett alternativ vore att ytterligare samordna processen så att länsstyrelsen ger tillstånd enligt förköpslagen. Det finns en möjlighet för den som avser att sälja en fastighet att begära förhandsbesked från kommunen. Kommunen är emellertid inte tvingad att ge besked. För att underlätta för den enskilde säljaren och köparen och minimera de skador som lagen kan förorsaka borde kommunerna, på samma sätt som när det gäller bygglov, vara tvingade att alltid avge ett bindande besked. Kommunen måste formellt besluta om att utöva sin förköpsrätt eller inte. Ett besked att inte utöva förköpsrätten bör sedan vara bindande för kommunen, eventuellt under en viss tid, t.ex. 2 år.. Konsekvenserna av förslaget Sammantaget innebär förslaget ett förtydligande av förköpslagen så att kommunernas möjligheter till förköp koncentreras till en förköpsgrund och kommunerna kan själva avgöra i vilken utsträckning lagen ska tillämpas i den egna kommunen. Krav ställs på kommunen att på förfrågan från säljaren lämna ett bindande förhandsbesked. De resurser som läggs ned på

55 Boverkets ställningstagande 53 tillämningen av lagen bör minska avsevärt och olägenheterna för marknaden bedöms minska. Kommunen kommer även fortsättningsvis att kunna använda förköpslagen som ett planeringsstöd och begära förköp för tätbebyggelseändamål och sammanhängande anordningar. Det blir emellertid lättare för kommunen att ta ställning i förköpsärendena om det endast finns en förköpsgrund, vilket medför att handläggningstiden bör bli kortare och kostnaden för tillämpning av lagen lägre. En annan fördel med att behålla lagen är att undvika att öka antalet tidsödande och kostsamma expropriationer. Kommunerna ges frihet att bestämma själva i vilken utsträckning de önskar undanta förköpslagen inom vissa delar av kommunen. Denna möjlighet kommer sannolikt att också minska resursåtgången för kommunerna och troligen även för inskrivningsmyndighetens arbete gällande förköpsärenden. För den enskilde köparen och säljaren och marknaden är fördelen att risken för förköp från kommunens sida minskar eftersom det endast finns en förköpsgrund. Dessutom kommer många kommuner sannolikt att undanta områden i kommunen från lagens tillämpning, vilket också minskar olägenheterna för marknaden. Olägenheterna för säljare, köpare och marknad minskas om kommunerna alltid ska ge ett bindande svar på en förhandförfrågan om förköp. Sannolikt kommer begäran om förhandsbesked att öka om parterna på fastighetsmarknaden vet att kommunen tvingas ge ett bindande förhandsbesked, vilket minskar marknadsstörningarna. Säljarens underlagsmaterial ska vara fullgott om kommunen ska tvingas ta ställning. Om tillståndsprövningen läggs över på en domstol eller eventuellt länsstyrelsen i första hand innebär det att förutom att regeringen avlastas också att rättsprövningen av dessa ärenden försvinner

56 54 Utvärdering av förköpslagen (1967:868)

57 Bilagor: Tabeller och svar 55

58 Tabell 1 Beräknat antal förköpsärenden inkomna till kommunerna, Antal Antal År Boverkets beräkningar Tabell 2 Antal förköp i Sverige för samtliga fastighetstyper, Källa: SCB 1

59 Tabell 3 Procentuell fördelning mellan förköpsgrunder för åren i de fall kommunerna genomfört förköp. (Uppgifterna baserar sig på svar ifrån 49 kommuner) År Grund 1 Grund 2 Grund 3 Grund 4 Grund ,5 0 6, Totalt / % 67% 15% 11% 4% 3% Tabell 4 Kommunernas bedömning av vilka förköpsgrund som kunnat åberopas i de fall där köpekontrakt skrivits? (Uppgifterna baserar sig på svar från kommunenkäten) Förköpsgrund 1 = 39 61% Förköpsgrund 2 = 13 20% Förköpsgrund 3 = 5 8% Förköpsgrund 4 = 5 8% Förköpsgrund 5 = 2 3% 2

60 Tabell 5 Förköpsgrund i de ärenden som regeringen prövat Förköpsgrund 4 6% Förköpsgrund 5 4% Förköpsgrund 3 15% Förköpsgrund 2 2% Förköpsgrund 1 73% Tabell 6 Kommunernas uppskattning av administrativ tid per förköpsärende i respektive kommun Antal minuter Antal kommuner Andel kommuner, % Totalt: Enligt svar i kommunenkät Genomsnittligt använd tid: 39 min/ärende. Median tid: 45 min/ ärende. Vi gör beräkningen på 45 minuter/ärende. 3

61 Tabell 7 Kommunernas uppskattade kostnad för arbete med förköpsärende per timme (Enligt uppgifter från kommunenkät) Kronor/tim Antal kommuner Totalt 34 Enligt svar i kommunenkät Genomsnittlig uppskattad kostnad per kommun: 501 kr/tim Mediankostnad: 500 kr/tim Vi gör beräkningarna på 500 kr/tim Tabell 8 Beräknad kostnad per kommun för hantering av förköpspliktiga ärenden 2007 Antal ärenden: Tidsåtgång per ärende: 45 min Kostnad per timme: 500 kr Kommun grupp Antal ärenden Kostnad, kr Kostnad per kommun Storstadsregion (51 kommuner) Kommuner > inv (16 kommuner) Kommuner inv (48 kommuner) Kommuner < inv (175 kommuner) Samtliga kommuner (290 kommuner)

62 Tabell 9 Bör förköpslagen finnas kvar? JA = 52 NEJ = 5 Övergripande statistik Antal förköpsärenden per län mellan Antal förköp Antal förköp AB C D E F G H I K M N O S T U W X Y AC BD Län Regeringens ärenden Utav de förköp som genomförts har ett antal prövats av regeringen. Mellan 1999 och 2006 har 73 ärenden prövats. I 45 av dessa ärenden gav regeringen kommunerna tillstånd till förköp och i 23 fall fick kommunerna ett nej. De övriga 5 ärendena togs aldrig upp av regeringen av olika skäl. Under samma period genomfördes totalt 94 förköp vilket innebär att ca 60 procent av förköpsärendena handlades av regeringen. 5

63 Förköpsärenden i Regeringen Tillstånd År Antal ärenden Ja Nej Ej upptaget Summa Regeringsrätten Utav de 73 ärenden som regeringen har beslutat har enligt Boverkets uppgifter 8 ärenden gått vidare så att även regeringsrätten prövat. I fem ärenden så står regeringsbeslut fast och i tre ärenden har regeringsrätten ändrat beslutet. Tidsåtgång vid regerings- respektive rättsprövning Den tid det tar för ett ärende att behandlas av regeringen (Tiden från det ärendet inkom till regeringskansliet tills regeringen tog ett beslut.)var i genomsnitt 260 dagar vilket är lite över 8 månader. I de ärenden som regeringsrätten tagit ställning har det i stället tagit i genomsnitt 490 dagar vilket skulle motsvara ca 16 månader. Men denna beräkning är gjord på få ärenden. Kostnad för Inskrivningsmyndighet Kostnad för Inskrivningsmyndigheten: Antal ärenden (Boverkets och Lantmäteriverkets beräkning): Tidsåtgång per ärende (Boverkets bedömning): 5 min Kostnad per tim (Boverkets beräkning): 500 Total beräknad kostnad: kr 6

64 Kommunenkäten För att få uppgifter kring vad kommunerna anser om förköpslagen så kontaktade vi 100 kommuner som ombads besvara en webbaserad enkät. Dessa 100 kommuner valdes på så sätt att vi återigen frågade de kommuner som Boverket vid utvärderingen 1992 hade kontaktat för att få samma spridning av b.la. storlek på kommuner. Därutöver så lade vi till 20 kommuner ifrån 14 län där man använt sig av förköpsrätten de senaste åren. ( 1 = 1998, 1 = 2002, 1 = 2003, 4 = 2004, 1 = 2005, 4 = 2006 och 3 = 2007) Därutöver har det tillkommit en kommun som själv anmält att den velat ta del av enkäten. 101 kommuner har därmed tagit del av enkäten. Utav de tillfrågade kommunerna har vi fått svar av 63 kommuner eller drygt 62 procent. För att kunna göra bättre beräkningar av antalet ärenden så har vi även använt oss av SCB:s fördelning av kommunstorlek: Storstadsregionerna: Totalt 51 kommuner, 18 tillfrågade och 13 svarande Kommuner > inv: Totalt 16 kommuner, 15 tillfrågade och 10 svarande Kommuner inv: Totalt 48 kommuner, 29 tillfrågade och 20 svarande Kommuner < inv: Totalt 175 kommuner, 39 tillfrågade och 20 svarande Beräknat antal förköpsärenden inkomna till kommunerna, (Enligt uppgifter från kommunenkät) År Storstadsregion Fler än inv inv Färre än inv Totalt antal ärenden Beräkning gjord av Boverket Boverkets beräknade ärenden för 2007: ca ärenden totalt. Lantmäteriets beräknade ärende för 2007: ca ärenden Vi grundar beräkningarna av kommunernas utgifter på ärenden Andel ärende per kommungrupp 2007: Kommun grupp Andel ärenden 2007 Storstadsregion 23 Kommuner > inv 13 Kommuner inv 21 Kommuner < inv 43 Samtliga kommuner 100 Beräkning gjord av Boverket 7

65 Kommunernas uppskattning av administrativ tid per förköpsärende i respektive kommun (Enligt uppgifter från kommunenkät) Antal minuter Antal kommuner Andel kommuner, % Totalt: Beräkning gjord av Boverket Genomsnittligt använd tid: 39 min/ärende. Median tid: 45 min/ ärende. Vi gör beräkningen på 45 minuter/ärende. Kommunernas uppskattade kostnad för arbete med förköpsärende per timme (Grundar sig på de uppgifter från svarande kommuner): Kronor/tim Antal kommuner Totalt 34 Enligt svar i kommunenkät Genomsnittlig uppskattad kostnad per kommun: 501 kr/tim Mediankostnad: 500 kr/tim Vi gör beräkningarna på 500 kr/tim 8

66 Antal förköpspliktiga fastigheter som kommunen önskat förvärva. (Uppgifterna grundar sig på svar från totalt 59 kommuner som besvarat frågorna.) År Totalt antal förköpspliktiga ärenden Fastigheter kommunen önskat förvärva Köpeavtal utan formellt förköp Ansökningar till Inskrivnings myndigheten Ansökningar som bestriddes Förköpsgrund i de fall kommunerna genomfört ett formellt förköp. (Uppgifterna baserar sig på svar ifrån 49 kommuner År Grund 1 Grund 2 Grund 3 Grund 4 Grund Totalt / % 48 / 67% 11 / 15% 8 / 11% 3 / 4% 2 / 3% Skäl till att lagen används i ringa omfattning: Fastigheterna inte intressanta/aktuella (12 st) Tillräckligt markinnehav/inget behov (16 st) Överenskommelse mellan kommun och säljare (10 st) Politiska skäl (4 st) Ekonomiskt ej möjligt (2 st) Plan och ändamål överensstämmer (2 st) Lågt byggande/lågkonjunktur (2 st) Övrigt (5) 9

67 Indirekta effekter av förköpslagen Enkät: Har lagen haft någon indirekt betydelse? JA = 47 NEJ = 8 Totalt: 55 svarande Kommunernas kommentarer förkortat Ger information om fastighetsmarkanden (35 st) Maktinstrument /Förhandlingsinstrument (22 st) Ger prisbilden på fastighetsmarkanden (12 st) Ger tidigt kontakt med mäklare och samarbete (2st) Möjlighet att tidigt kontakta markexploatör (2 st) Vilken eller vilka av förköpsgrunderna bedömer Ni framförallt skulle ha kunnat åberopas i de fall där köpekontrakt skrivits? Förköpsgrund 1 = 39 61% Förköpsgrund 2 = 13 20% Förköpsgrund 3 = 5 8% Förköpsgrund 4 = 5 8% Förköpsgrund 5 = 2 3% Hur går ett förköpsärenden till hos er? Befattning Handlägger Beslutar Tjänstemän 58 (100 %) 30 (52%) Kommunfullmäktige 13 (22%) Kommunstyrelsen 2 (4%) Kommunstyrelsens ordf 13 (22%) 10

68 Finns det några brister i prövningsförfarandet eller brister av administrativ eller lagteknisk natur? JA = 16 NEJ = 38 Kommentarer om brister: Lagen är lätt att kringgå (3) (Behövs möjligheter att förköpa vid överlåtelse av bolag då huvudsyftet är överlåtelse av fastighet.) Vid försäljningar som berör flera kommuner kan beslut från en kommun få stor betydelse för övriga (2) Kräver snabb handläggning (2) Köpeskillingen kan inte jämkas Reglerna är för krångliga/svårtolkad/omständiga (2) Formella krav på medskickade handlingar stora (2) Ägovidden bör ändras från 3000 kvm till 2000 kvm pga allt mindre tomter När köp sker via fastighetsreglering får kommunen ingen förfrågan eller annan kännedom Vad tycker ni om förköpslagen? Fördelar: Underlättar förvärv och planering av mark (23) Information fastighetsmarknaden/priser (19) Bättre än expropriering (7) Bra förhandlingsstöd (7) Tidig kontakt vid försäljning/bevakning (4) Förvärva mark utan att priset trissas upp (1) Övrigt (3) Nackdelar: Handläggningstiden (13) Få fastigheter av intresse (7) Utdragna processer/fördröjningar/omständligt (7) Antalet ärenden (5) Fastighetsöverlåtelser som berör flera kommuner beslutas endast av en av dem (2) Köpeskillingen kan inte jämkas (1) Handeln med aktier och andelar omfattas inte av lagen (1) Kostnaden överstiger nyttan (1) Tvångsingrepp som är olustigt att handlägga (1) 11

69 Bör förköpslagen finnas kvar? JA = 52 NEJ = 5 Kommentar: Vid försäljningar som berör flera kommuner kan beslut från en kommun få stor betydelse för övriga. (2) En möjlighet för kommunen att göra generella avståenden bör införas i förköpslagen. (2) Titta över tidsramen på 3 månader för KF beslut. Om lagen i formellt hänseende går att förenkla. Ägovidden för egnahem understiger 3000 m2 bör istället begränsas till 2000 m2 tomtyta. Storleken på fastigheter som ska omfattas av förköpslagen kan ökas från 3000 kvm till möjligen kvm. Lättare att utöva inom vissa delar av kommunen och att kunna ändra sig över tid. Tydliggöra skrivningen (för inskrivningsmyndigheter, kommuner, mäklare etc) vilka fastigheter som det gäller. Det görs en hel del "interna" överlåtelser mellan bolag, särskilt vad gäller industrifastigheter. Ska gälla även fastighetsregleringar. Möjligen ett smidigare förfarande i överklagandeprocessen. 1 punkten 5 som gäller bebyggda fastigheter i attraktiva lägen bör utvidgas till att gälla obebyggd fastighet. Det är större möjlighet att en helårsboende köper en obebyggd fastighet än en bebyggd Förköpsgrunderna 1-4 har åberopats av oss i flera förköpsärenden (2002 och tidigare) och är relevanta. Förköpsgrund 5 saknar betydelse för oss. Vill kommunen ha en möjlighet att utesluta tillämpligheten av lagen inom delar av eller hela kommunen? JA = 21 NEJ = 33 Kommentarer: Vissa delar av kommunen är ointressanta att följa upp (18) Svårt med avgränsningar gentemot Inskrivningsmyndigheten Vilket både köpare, säljar och eventuella hyresgäster önskar. Undantag vid kommunal försäljning av mark till en exploatör som ska sälja småhustomter För att få lägre kommunala administrativa kostnader på förköpsprövningar. För att minska många köpares onödiga administration och osäkerhet vid förvärv av fastigheter. 12

70 Har kommunens syn på förköpslagen förändrats genom åren? JA = 11 NEJ = 43 Länsstyrelseenkäten Enkäten skickades till 13 länsstyrelser och 4 har svarat, 3 avstår att svara och 6 har inte svarat. 1. Vilka förköpsgrunder är mest värdefulla för kommunernas fysiska planering och bostadsförsörjningen? Grund 1 = 4 länsstyrelser Grund 2 = 0 Grund 3 = 2 Grund 4 = 0 Grund 5 = 0 Motivering: Västerbotten Antalet förköpsärenden har under de senaste 10 årsperioden varit mycket få, men de ärenden vi haft att ta ställning till har avsett grund 1 och främst gällt för Umeå kommun föranledda av kommunens expansionsbehov. Östergötland Det är oftast olika eller blandade ändamål där bebyggelse och infrastruktur behöver redas ut i ett sammanhang Stockholm Ger kommunerna möjlighet att förvärva mark för planering och genomförande av önskad tätortsutveckling och rekreationsområden knutna till tätorterna. 2. Har det skett någon förskjutning mellan förköpsgrunderna? Nej = 3 Ja = 1 Från grund 1 till grund 3 3. I vad mån kan förköpslagen ses som ett instrument av betydelse för kommunens markpolitik? Västerbotten Utifrån antalet ärenden förefaller det som om betydelsen är liten men å andra sidan kan ju blotta förekomsten av förköpsbestämmelserna förbättra kommunernas förhandlingsläge på ett ärende till att de inte behöver utnyttja sin förköpsrätt. Östergötland Kan framförallt användas som påtryckning så att mark nära tätbebyggelse inte ligger oanvänd. Stockholm Den kan underlätta kommunens förvärv av mark på frivillig väg och är politiskt mindre känslig som instrument än expropriation. Sannolikt underlättar den möjligheten till markförhandling och köp, utan förköp. Västra Götaland Möjlighet att säkra mark som behövs för tätbebyggelse eller friluftsliv. 13

71 4. Finns det en direkt koppling mellan kommunens översiktsplan och möjligheten att använda förköpslagen? JA = 4 Kommentar: Västerbotten Det har varit en styrka för kommunerna att de skäl som kommunen åberopat i ett förköpsfall har stöd i vad som uppges om markanvändningen i ÖP Östergötland Det förutsätter dock att översiktplanen är aktuell. Stockholm Har i vårt fall stor betydelse för bedömningen om och när förköp ska tillämpas. Västra Götaland I regel finns det en koppling till ÖP. 5. Har förköpslagen någon reell betydelse för kommunerna? JA = 4 Västerbotten Svårt att svara bestämt Östergötland Mest som påtryckningsmedel/hot som kan motverka onyttiga fastighetsförsäljningar (se punkt 3) Stockholm Sannolikt Ja, men troligen mera indirekt (se punkt 3) och den har i alla fall inte missbrukats, utan bara använts i mycket begränsad omfattning. Västra Götaland Förköpslagen har en viss betydelse, eftersom den används ibland. 6. Enligt tillgänglig statistik sker förköp i ganska liten omfattning, vilka är skälen därtill? Västerbotten Se under 3 och vad som länsarkitekten nämnt. Östergötland Frånvaro av långsiktig markpolitik. Kommunerna har begränsad ekonomi och vill inte ligga ute med pengar innan det ska exploateras. Stockholm Användningen är främst en politisk fråga. Det är ofta politiskt känsligt att med tvång förvärva eller lösa in mark. Förköpen är få men expropriationerna ännu färre. Västra Götaland Frågan bör egentligen ställas till kommunerna. En trolig orsak till detta är kostnaderna för förvärvet. 7. Har lagen haft någon indirekt betydelse? JA = 3 Vet ej = 1 Västerbotten Borde kommunerna svara på, se under 3 Östergötland Se ovan Stockholm Kan ge värdefulla signaler om när förändringar är på gång i ett område, genom att antalet försäljningar ökar. Ger då kommunen viss möjlighet att genom förköp/förhandlingsköp och eller planeringsinsatser påverka utvecklingen i önskad riktning Västra Götaland Frågan bör ställas till kommunerna 14

72 8. Hur går ett förköpsärende till hos er? Vem handlägger, beslutar, aktiv arbetstid, kostnad? Västerbotten Jurister, jurist, 5-6 timmar, ca 5000 kr Östergötland Rättsenheten, jurist handlägger + samråd..., länsråd alt chefsjurist, 1,5-2 dagar, kr Stockholm Jurisdiska enh handlägger + samråd, juridiska enh, tid som bygglov, kostnad jämförbar med bygglov överklagande Västra Götaland jurist + arkitekt eller planhandläggar vid behov, länsöverdirektören, 2 dagar, kr 9. Finns det några brister i det formella prövningsförfarandet eller brister av adm eller lagteknisk natur? JA = 2 NEJ = 1 Avstår att svara =1 Västerbotten Vår erfarenheter är alltför begränsade för att ett svar ska kunna lämnas. Östergötland Det finns en risk att lst sätter för stor tilltro till det skäl kommunen angett för att utöva förköpsrätten. Det är inte säkerställt att kommunerna har en genomtänkt strategi för var förköp bör ske. Vissa förköp kan ha andra bakomliggande orsaker än de grunder som specificeras i lagen och därför anges i beslutet. Stockholm Begreppet tätbebyggelse är ålderdomligt, från gamla byggnadslagen. Kan lämpligen formuleras om (1 pkt). Formella förfarandet att utöva och bestrida förköp är onödigt krångligt och bör kunna förenklas (7 och 9 ) Västa Götaland Har inte observerat några brister i prövningsförfarandet. 10. Vad tycker ni om förköpslagen? Fördelar: Västerbotten se under 3. Östergötland Ger kommunen insyn i fastighetsmarknaden, skapar möjlighet att säkerställa mark för viktigt samhällsbyggande. Stockholm se pkt 3,5,7 Västa Götaland Kommunerna får möjlighet att till en rimlig kostad ta över mark som behövs för de ändamål som anges i förköpslagen. Nackdelar: Västerbotten Omständig och utdragen prövningsprocess. Östergötland Hämmar kanske viktig dynamik på fastighetsmarkanden. Lagen är kanske obefogad med tanke på att den är så lite använd. Stockholm se pkt 9. Krångligt att utnyttja förköpsrätten, men att avstå, som är det normala är en enkel rutin, och det är bra. Västa Götaland Inskränkningar i den enskildes förtaganderätt över sin egendom. Enskilda kan gå miste om möjligheten att förvärva en fastighet. 15

73 11. Bör förköpslagen finnas kvar? JA = 4 NEJ = 0 Om ja, förslag till lagförändringar: Västerbotten se under pkt 9 Östergötland Förköp bör endast kunna tillämpas om marken behövs för ändrad användning som har stöd i antagen aktuell översiktplan Stockholm se pkt 9 Västa Götaland Bra om möjligheten finns kvar. Erfarenheten visar att antalet ärenden är få. Genom anmälningsplikten kan berörd kommun få till stånd en förhandling med parterna. 12. Bör en kommun kunna utesluta tillämpligheten av lagen inom delar av eller hela kommunen om lagen finns kvar? JA = 2 Ej svar = 2 Västerbotten Med hänsyn till det begränsade antalet ärenden förefaller en sådan begränsning sakna praktiskt värde. Östergötland Av effektivitetsskäl i de delar av kommunen som ändå ej kan bli aktuella att utöva förköp i. Stockholm En omformulering av tätbebyggelsebegreppen skulle kunna förtydliga och tex utesluta landsbygdsområden. Med översiktsplanen som stöd skulle kommunen kunna göra tydligt om det finns områden där förköp inte avses utnyttjas. Västa Götaland Bra, om detta lagfästs. För områden som uppenbarligen inte är av intresse bör förköp hade det varit bra om kommunen kunde bestämma att förköp inte kommer att ske inom ett visst område. 13. Har länsstyrelsens syn på förköpslagen förändrats genom åren? JA = 1 NEJ = 3 Västerbotten Svårt att svara på, men uppenbarligen saknar lagen den betydelse som förutsågs när lagen kom. Östergötland Stockholm Har så väldigt få ärenden, och spridda på olika handläggare, därför svårt att se någon trend i användningen, tillämpningen eller lst:s syn på lagen. Västa Götaland 16

74 Övriga synpunker Västerbotten Bifogar länsarkitektens allmänna synpunkter Östergötland Bra att en översyn nu görs av lagen Stockholm Det är framförallt en politisk fråga om lagen ska finnas kvar och när den ska nyttjas. Lst konstaterar att lagen i vart fall inte har missbrukats och att den ändå indirekt har ett positivt värde för markpolitik och bostadsförsörjning i kommunerna. Västa Götaland Länsrätternas enkät Enkäten skickades till 5 länsrätter utav dessa har 3 besvarat enkäten. (Stockholm (J), Göteborg, Skåne, Örebro (J), Västerbotten (J)) Hur många överklagade beslut om förköp har inkommit de senaste 5 åren? Örebro och Stockholm svarade 0 och Västerbotten hade fått in ett ärende Kan Ni uppskatta hur många överklaganden av kommunala beslut om förköp som totalt har kommit in till länsrätterna? Stockholm och Västerbotten svarar Nej och Örebro anser att det torde vara mycket begränsat. Hur går ett förköpsärende till hos er? Vem handlägger och tid? Örebro Mål om laglighetsprövning lottas på 3 rotlar Stockholm Föredragande eller notarie Västerbotten Specialist i mål om laglighetsprövning - 4 timmar Finns det några brister i prövningsförfarandet? Västerbotten Lite svårt att vid en kommunalbesvärsprövning avgöra prövningens omfattning. Övriga kommentarer: Örebro Som framgår ovan är det sällan som länsrätten får mål som rör förköpslagen. I mål om laglighetsprövning kan länsrätten endast pröva lagligheten av beslutet och inte lämpligheten. Klagandena åberopar ofta lämplighetssynpunkter. Stockholm Ett överklagande av en kommuns beslut om förköp kan i länsrätt endast prövas enligt den ordning som gäller för laglighetsprövning enligt 10 kap KL. 17

75 Mäklarorganisationernas enkät Har ej besvarats Sveriges Kommuner och Landsting Har ej besvarats Bankväsendets enkät Svenska Bankföreningen vill framföra följande kommentarer till de olika frågorna. Svaren är baserade på synpunkter från Handelsbanken, Nordea, SEB, Swedbank och Danske Bank. Tiden har inte medgett någon mer omfattande inhämtning av uppgifter från bankernas organisationer, utan svaren grundas på kontakter med ett antal befattningshavare (t.ex. kontorschefer) i olika delar av landet. 1. Innebär förköpslagen något hinder för säljaren/köparen/marknaden ur finansieringssynpunkt vid fastighetsförsäljningar? a. Säljaren: Nej (säljaren har normalt inget finansieringsbehov; frågeställningen känns därför inte så relevant i den delen). b. Köparen: Nej c. Marknaden: Nej 2. Hur länge bedömer ni att förköpsprocessen kan fördröja en försäljning? Kommentarerna på denna punkt varierar från ingen fördröjning alls till en fördröjning på upp till 6 veckor. I de fall fördröjningar inträffar verkar det i stor utsträckning bero på om mäklaren har förberett affären och ordnat förköpsavstående innan finansieringen ska beviljas och affären slutföras. I många kommuner verkar beslut om avstående vara delegerat till tjänstemän, vilket ger en snabb handläggning. Fördröjningarna torde fram för allt uppkomma i kommuner och med mäklare som inte är vana vid denna hantering. Det vore önskvärt att alla berörda kommuner har klara delegationsordningar för dessa frågor och att ärendena kan handläggas även under semesterperioder. Det borde också övervägas att kommunerna kan besluta i förväg att förköp inte kommer att utnyttjas inom vissa områden, vilket ytterligare skulle underlätta hanteringen. 18

76 3. Krävs det att mer aktiv arbetstid läggs på ett ärende där förköpslagen är tillämplig jämfört med ett ärende där förköpslagen inte kan tillämpas? Antal timmar: 0,5-1 timme per ärende Kostnad: kr/timme 4. Finns det, som ni kan se, några brister i prövningsförfarandet eller brister av administrativ eller lagteknisk natur? Se kommentarerna ovan till fråga 2. Viss riktad information till berörda kommuner och mäklare kunde övervägas. 5. Vad anser ni om förköpslagen? I huvudsak är detta en politisk fråga som bankerna inte tar ställning till. Det kan dock noteras att lagen medför viss ökad administration. Inskrivningsmyndighetens enkät Antal formella förköp och dess förköpsgrunder IM i Mora anger att de haft endast ett formellt förköp 2005 med förköpsgrunden 1. IM i Hässleholm har fått hjälp av Lantmäteriet och har fått fram sammanlagt , , , och Förköpsgrund 1 5 st, Förköpsgrund 2 _ 1 st och Förköpsgrund 3 1 st. (För 3 ärenden är förköpsgrunden okänd. IM i Norrtälje har inga rutiner för att föra statistik över antalet genomförda förköp. De gissar ca 11 st sedan 1993 och vet ej vilken förköpsgrund. IM Uddevalla har bedömt 5 ärenden per år mellan 2003 och 2007 med fördelningen 2 ärenden för såväl förköpsgrund 1 och 2 varje år och ett ärende för förköpsgrund 5. Dessa uppgifter känns inte direkt användbara då vi i alla fall vet hur många ärenden det har varit per år. Ärenden som lämnades till regeringen för prövning IM Mora hade ett ärende som lämnades för prövning IM I Hässleholm ett ärende IM Norrtälje två ärenden. IM Uddevalla tre stycken varje år. 19

77 Varför har lagen använts i ringa omfattning? IM Mora - Kommunernas begränsade ekonomi och svårhanterligt då reglerna används sällan eller aldrig av vissa kommuner. IM Hässleholm Om kommunen är intresserad av en fastighet tror jag att man istället tar kontakt med fastighetsägaren direkt antingen när man ser att fastigheten utannonseras eller om försäljning ej ännu varit aktuell. IM Norrtälje Misstänker att reglerna att utöva förköpsrätt är någorlunda komplicerade så kanske kommunerna undviker det formella förfarandet och använder förköpslagen som påtryckningsmedel vid förhandlingar. Dock bör det framhållas att av frågor per telefon från olika kommuner framgår att det ibland saknas kunskap om hur förköpslagen ska tillämpas. IM Uddevalla Ett flertal kommuner har uppgivit att de anser att tidsfristen för utövande av förköpsrätt är för snävt tilltagen. Vem handlägger ärendet, beslutar, arbetstid, adm kost? IM Mora a Samtliga + jurist b Samtliga + jurist c? d? IM Hässleholm a Handläggare b Inskrivningsjurist c? d? IM Norrtälje a? b? c 16 min + tid då ärenden skall kompletteras om protokollet från kommunen saknas d? IM Uddevalla a Inskrivningshandläggare b Inskrivningsjurist c 1 tim d? 20

78 Accepterar IM att man generellt undantar vissa delar av en kommun? Ja 2 st Nej 2 st IM Mora accepterar men rekommenderar att man ej gör så då kommunen fortfarande måste visa i varje ärende att fastigheten ligger inom nämnda område. IM Norrtälje Den grundläggande orsaken till det är att förköpslagen ger kommuner en rätt att förköpa och vill rättighetshavaren på egen begäran inta ha denna rättighet ser IM inga avgörande skäl till att tvinga kommunen att formellt avstå från sin rättighet i varje enskilt fall. Genom generellt avstående besparas kostnader för både kommunen och IM, medan aktörerna på fastighetsmarknaden besparas ansökningsförfarandet samt ovissheten huruvida kommunen kommer att utöva sin förköpsrätt. Med tanke på det kan det inte anses finnas övervägande skäl till att upprätthålla en ren byråkratiåtgärd... Skulle myndigheten vilja ha en formell möjlighet i förköpslagen att utesluta tillämpligheten inom delar av kommunen? JA 2 st NEJ 2 st IM Mora (Nej) Det är opraktiskt för IM s handläggning att bevaka områden få vi har så stora upptagningsområden och så stort antal kommuner att bevaka. IM Hässleholm (JA) I många ärenden har förköpsbeslutet sänts in till IM vid lagfartsansökan. Om områden eller kommuner hade undantagits hade tidsbesparingar kunnat ske. Finns det några brister i prövningsförfarandet eller brister av adm eller lagteknisk natur? JA 1 NEJ 3 (observera dock undantagsmöjligheten) IM Mora För IM framstår det som om att kommunerna inte vet när de har möjlighet att utnyttja förköpsrätten och att de inte vet deras skyldigheter när de väljer att göra det. Något som delvis kan skyllas på lagens formulering och metodik. Förslag på lagförändringar IM Mora - Översyn och omskrivning till mer lättförståliga formuleringar. Bättre propositioner som vidare lyfter fram tillämpningen IM Hässleholm - Att lagtexten blev tydligare på så sätt att innefattade ett förvärv fastigheter i olika kommuner ska förköpsbeslutet avse samtliga fastigheter (prop. 1974:152 s. 33.) Många gånger skrivs beslutet på så sätt att det bara avser prövningen av fastigheterna i den egna kommunen. Det hade kanske varit bra med någon bestämmelse angående generella förköpsavstående eller att vissa områden, eller kommuner, inte omfattas av lagen. Om kommunerna utövar sin förköpsrätt så väldigt sällan så kanske den inte behövs alls? 21

79 Övriga synpunkter IM Mora - Vi anser att förköpslagen i stort spelat ut sin roll. I många fall i Dalarna finns behov för permanentboende men att fastigheterna köps upp av utomsockensbor för att brukas som fritidshus. Även om så är fallet finns det för kommunen ingen praktiskt möjlighet att utnyttja förköpsrätten. Att behålla en så pass administrativt kostsamt lag utan praktisk funktion torde vara oönskvärt. Fastighetsägare, villaägare, SABO och LRF:s enkät Fastighetsägarna i Sverige har svarat (tre av sju medlemsföreningar) däremot inte Villaägarna. SABO avstår från att svara och LRF: hänvisar till sitt remissvar vid tidigare utvärdering och önskar fortfarande att lagen tas bort. 1. Hur upplever ni att kommunerna agerar utifrån förköpslagens möjligheter att förvärva en fastighet? Stockholm Lagen används i mycket liten omfattning numera. Eskilstuna - Förköp är mycket ovanligt och tittar vi på flerbostadshus i tätorter har man under de snart 30 år jag arbetat i Södermanland råkat ut för det vid två tillfällen. Har stött på det några gånger utom tätort där vi besvärat oss och i ett fall nekades kommunen förköp av regeringen i det andra träffade vi ett frivilligt avtal med kommunen där vi utverkade en mer än skälig ersättning för våra kostnader för förvärvet. Göteborg Försiktigt, kommunen väljer som regel i stället att förhandla med berörd fastighetsägare. 2. Har lagen någon betydelse som maktinstrument som kommunen kan använda om det inte är möjligt att komma överens avtalsvägen? Stockholm Nej Eskilstuna Förmodligen har den ingen större betydelse i regionstäder Göteborg Mycket begränsad betydelse. Avtalsvägen är vanligare 3. Hur påverkas försäljningsprocessen av fastigheter av att kommunen utövar/avser utöva rätten att förköpa en fastighet? Stockholm Ingen erfarenhet. Eskilstuna I de flesta kommuner hanteras besked genom delegation och vanligen får man snabba besked i den region vi verkar i. Göteborg Kan inverka mycket hämmande eftersom marknadens intresse svalnar. 4. Medför kommunens möjlighet till förköp att försäljningen av fastigheten fördröjs? Stockholm Tror jag inte. Eskilstuna Inte nämnvärt. Göteborg Inte nödvändigtvis. Kommunen måste dock tidigt avisera sina avsikter. 5. Vilka kostnader medför denna eventuella fördröjning för säljaren, köparen och samhället? Stockholm se ovan (ej fördröjning) Eskilstuna För säljare och köpare marginellt. Vet ej vilka hanteringskostnader man har på kommunal nivå. 22

80 Göteborg De kostnader som uppstår följer av tidsutdräkten i prövningen riskerar att bli betydande. 6. Har lagen enligt er mening haft någon indirekt betydelse? Stockholm Knappast troligt Eskilstuna Vet ej Göteborg Nej 7. Får er organisation möjlighet att agera i konkreta förköpsärenden? Stockholm Nej Eskilstuna Organisationen som sådan agerar ju inte i konkreta förköpsärenden men sporadiskt händer det ju att den som drabbas av förköpet kontaktar någon föreningsanknuten jurist att biträda vederbörande i det enskilda fallet. Göteborg Jurist handlägger, fastighetsägare och jurist beslutar 8. Skulle ni vilja ha en möjlighet att utesluta tillämpligheten av lagen inom delar av eller hela kommunen? Stockholm Bättre att ta bort lagen. Eskilstuna Har ingen betydelse. Göteborg Nej, i så fall ska lagen upphöra istället. 9. Finns det några brister i prövningsförfarandet eller brister av adm eller lagteknisk natur. Hur skulle det kunna avhjälpas? Stockholm Kan möjligen vara långsam handläggning i kommunerna Eskilstuna Göteborg Prövningen riskerar att ta lång tid 10. Vad tycker du om förköpslagen (Fördelar och nackdelar) Stockholm Förköpslagen borde aldrig ha införts. Den innebär en onödig och felaktig inskränkning i äganderätten. Expropriation är tillräckligt för kommunens behov. Eskilstuna Ingen uppfattning Göteborg Förköpslagen fyller ingen tillräcklig funktion för att motivera ett bibehållande. 11. Har er organisations syn på förköpslagen förändrats genom åren? Stockholm Nej Eskilstuna Ingen uppfattning. Göteborg Vi vidhåller tidigare ståndpunkt att lagen bör avskaffas. Övriga synpunkter? Stockholm Lagen bör avskaffas och samordning bör ske med utredningen om förvärvslagen mm. Eskilstuna Ingen uppfattning. 23

81

82 Box 534, Karlskrona Tel: Fax: