västra götalands län BOSTADSMARKNADSANALYS VÄSTRA GÖTALANDS BEFOLKNING FÖRVÄNTAS VÄXA TILL DRYGT INVÅNARE ÅR 2030

Transkript

1 BOSTADSMARKNADSANALYS västra götalands län ISSN X 2017:32 Länsstyrelsen Västra Götalands län BOSTÄDER BEHÖVER BYGGAS TILL 2025 För fem år sedan underskott på bostäder i 28 kommuner nu i 47 Bostadsunderskottet drabbar många människor och delar av näringslivet Många kommuner arbetar med riktlinjer för bostadsförsörjningen VÄSTRA GÖTALANDS BEFOLKNING FÖRVÄNTAS VÄXA TILL DRYGT INVÅNARE ÅR 2030 REKORD- ÖKNING FÄRDIGA BOSTÄDER 2016 BEFOLKNINGSÖKNING ÅR INVÅNARE

2 Rapportnr: 2017:32 ISSN: X Rapportansvarig: Torbjörn Sahl Medverkande: Marlene Bro, Birgitta Guevara, Jacob Hellström, Christian Jönsson Hammenfors, Henrik Sten & Johanna Stenberg Foto: Göran Carlsson, Margareta Eklund Stenberg, Misak Nalbandian, Torbjörn Sahl & Johanna Stenberg Kartor: Lantmäteriet, Geodatasamverkan Framsida: Amelie Wintzell Enedahl Utgivare: Länsstyrelsen Västra Götalands län, samhällsavdelningen Rapporten finns som pdf på under Publikationer/Rapporter.

3 Förord Bra bostäder och goda boendemiljöer är viktigt för utvecklingen i länet. Det är både en tillväxt- och välfärdsfråga. Ur ett tillväxtperspektiv är rätt bostäder en viktig förutsättning för att kunna attrahera arbetskraft och nya kommuninvånare. Ur ett välfärdsperspektiv handlar det om att ge alla människor tillgång till en lämplig bostad. Länsstyrelsen i Västra Götalands län följer och analyserar vad som händer på bostadsmarknaden i länet. Vi ger kommunerna råd och vägledning om bostadsförsörjning och planering för nya bostäder. I detta arbete ingår bland annat att ta fram årliga regionala analyser av läget på bostadsmarknaden. Syftet med rapporten är att redovisa och analysera valda perspektiv på länets bostadsmarknad. Av årets bostadsmarknadsanalys framgår att nästan alla kommuner i länet har ett underskott på bostäder. Det är ett underskott som ökat markant de senaste fem åren var det 28 av länets kommuner som hade underskott på bostäder totalt sett i kommunen, idag är det 47 kommuner av länets 49 kommuner. Samtidigt är det glädjande att se att bostadsbyggandet har ökat, även om det fortfarande är en bit kvar till de nivåer Länsstyrelsen bedömt att bostadsbyggnadsbehovet uppgår till. Länsstyrelsen har i år valt att redovisa två regleringsbrevsuppdrag inom ramen för bostadsmarknadsanalysen. Det gäller såväl resultatet av uppföljningen av bostadsbyggande (regleringsbrevsuppdrag 22, 2016) som hur kommunerna lever upp till 2 i lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (regleringsbrevsuppdrag 14, 2017). Vi redovisar även hur planeringen av bostadsförsörjningen samordnas inom kommunen, med andra kommuner och regionalt samt vilka insatser Länsstyrelsen gjort för att ge råd och stöd till kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjningen. Rapporten har tagits fram i samverkan mellan företrädare från berörda verksamhetsområden inom Länsstyrelsen och vänder sig till intresserade som vill följa utvecklingen på bostadsmarknaden. Analysen baseras på olika källor, bland annat den årliga bostadsmarknadsenkäten som samtliga kommuner besvarar. Länsstyrelsen vill här rikta ett varmt tack till länets alla kommuner för deras engagemang att svara på enkäten. Det är Länsstyrelsens förhoppning att kommuner och andra aktörer kan använda rapporten som en del av ett regionalt underlag i sitt strategiska arbete. Länsstyrelsen hoppas också att rapporten kan inspirera kommunerna till att arbeta med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Göteborg i juni 2017 Lisbeth Schultze Länsöverdirektör - 3 -

4 Sammanfattning Befolkningstillväxt och ökade bostadsbehov Befolkningen i Västra Götalands län ökade med personer år Det är en rekordstor ökning och prognosen visar att ökningen kommer att fortsätta ligga på den nivån de närmaste åren. Fler hushåll ökar behovet av nya bostäder. Det blir en utmaning att få till de bostäder som behövs, särskilt som 47 av länets 49 kommuner redan nu bedömer att de har ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. Enligt Länsstyrelsens bedömning behöver drygt bostäder byggas i länet till år Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna 2016 Antalet färdigställda bostäder i länet har ökat under Under året färdigställdes totalt 6911 bostäder i nybyggda hus, via ombyggnation samt specialbostäder. År 2015 färdigställdes 6323 bostäder, så 2016 ökade antalet med nästan 10 procent. Ökningen består till större delen av fler bostäder i småhus (från cirka 1400 till strax över 2000), medan antalet bostäder i flerbostadshus ligger relativt lika sedan Under 2016 påbörjades cirka bostäder. Bostadsbyggandet är som tidigare år i stor utsträckning koncentrerat till Göteborgsregionen, men skillnaderna minskade något under Elva av länets kommuner byggde under 2016 i nivå eller mer än det bedömda bostadsbehovet, medan resterande kommuner byggde mindre än det bedömda bostadsbehovet. Kommunerna har stora förväntningar på bostadsbyggandet Kommunerna har fortsatt höga förväntningar på bostadsbyggandet detta och nästa år. Totalt bedömer kommunerna att närmare bostäder kommer att påbörjas i länet år 2017 och drygt bostäder år Det kan jämföras med det historiska årliga bostadsbyggande som legat på runt bostäder årligen. Uppskattningarna av förväntat byggande brukar i regel vara överskattade, men kommunernas samlade förväntningar i år på antalet påbörjade bostäder är högre än de senaste årens förväntningar, vilket indikerar att bostadsbyggandet fortsättningsvis kommer öka de kommande åren jämfört med de senaste åren. Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning 2017 Länsstyrelsen har gått igenom kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen 1 och bedömt vilka effekter ändringen i lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2014 har haft. Länsstyrelsen kan konstatera att lagändringen har lett till en ökad aktivitet, där fler kommunerna nu arbetar med riktlinjer för bostadsförsörjningen än tidigare. Kvaliteten har också ökat. Vidare har riktlinjerna blivit mer lika varandra, de regionala perspektiven stärkts och större fokus på särskilda gruppers bostadsbehov. 1 Antagna innevarande mandatperiod. Riktlinjer antagna senast 20 mars 2017 har studerats

5 Sociala konsekvenser av en tuff bostadsmarknad Ett långsiktigt hållbart boende är en förutsättning för att människor ska kunna planera och styra över sina liv och en nödvändighet för att känna tillhörighet i samhället. Att människor känner tillhörighet till samhället är i sin tur avgörande för samhällens välbefinnande. Underskottet på bostäder drabbar många människor. Det handlar till exempel om ungdomar som vill flytta hemifrån, nyanlända flyktingar som vill påbörja etableringen i en kommun, personer som inte kan flytta ut från institutionsboende och våldsutsatta som inte har någonstans att ta vägen. Hemlöshet, trångboddhet och boendesegregation är exempel på sociala konsekvenser av en tuff bostadsmarknad. Bostad, branschen och tillväxt En fungerande bostadsmarknad är viktig också ur ett tillväxtperspektiv. Bostadsmarknaden är regional och många bor på en annan ort än var de arbetar, men ibland behöver människor också flytta för att komma närmare arbetsplatsen. För att möjliggöra det krävs lediga bostäder, inte minst hyresrätter. Det samtidigt som byggbranschen är så het idag att många talar om arbetskraftsbristen inom branschen som hämmande för tillväxten. Enligt en enkätstudie av Västsvenska handelskammaren kan så många som en tredjedel av företagen i regionen redan idag ha svårt att rekrytera på grund av bostadsbristen och ytterligare en tredjedel av företagen uppger att det kan bli ett problem vid framtida rekryteringar. Bostäder och bostadsförsörjning för nyanlända 43 av länets kommuner uppgav 2017 att de har ett underskott av bostäder för nyanlända flyktingar. Bostadsbristen är ett av de största hindren för nyanlända att etablera sig i länets kommuner. Problematiken drabbar både de som tvingas bo kvar i anläggningsboende och de som tas i emot i kommunerna via tillfälliga lösningar som vandrarhem eller villavagnar, men det drabbar också egenbosatta. Erfarenheter från kommunturnén Länsstyrelsen har under 2016 och 2017 regeringens uppdrag att stödja och informera kommuner och andra relevanta aktörer i arbetet med att underlätta inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga hushåll och hushåll som i övrigt har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden samt i arbetet motverka hemlöshet och förebygga avhysningar. I arbetet med uppdraget har Länsstyrelsen haft dialog med länets kommuner. Kommunerna har lyft utmaningar de har. Det handlar till exempel om resursbrist, men också om hur kommunerna ändå arbetar med olika bostadsförsörjningsåtgärder. Samverkan en förutsättning för en långsiktig bostadsförsörjning Mellankommunal samverkan är nödvändig för att möta behovet av bostäder. Enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska kommunerna samverka med andra kommuner som berörs av bostadsplaneringen. I årets bostadsmarknadsenkät svarar 25 kommuner att man anser att man samverkar med andra kommuner i planeringen kring bostadsförsörjningen. Den interna samverkan inom kommunen är också central. Länsstyrelsens erfarenhet är att kommunerna idag i - 5 -

6 större grad samverkar internt för att möta det behov av bostäder som finns i dagsläget. Bostad för alla ett fortsatt prioriterat mål för Länsstyrelsen 2017 Länsstyrelsens prioritering på bostäder fortsätter under 2017 och det innebär bland annat att Länsstyrelsen kommer att ge råd och stöd till kommuner och bostadsmarknadens aktörer för ett ökat bostadsbyggande, tydliga och tidiga besked i planfrågor som rör bostäder och ekonomiskt stöd till byggnation av bostäder. Slutsatser Bostadsbyggandet ökar. Under 2016 färdigställdes totalt bostäder och över bostäder påbörjades. Samtidigt ökar bostadsunderskottet. 47 kommuner bedömer att det råder ett underskott av bostäder i kommunen. Underskottet på bostäder får konsekvenser som drabbar många människor

7 Innehåll Befolkningstillväxt och ökade bostadsbyggnadsbehov Länets befolkning fortsätter öka 2016 var ökningen rekordstor Underskott på bostäder i nästan alla kommuner Ett stort bostadsbyggnadsbehov Regleringsbrev 22, 2016 Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna Bakgrund Metod Bostadsbyggandet en tillbakablick Uppföljning av bostadsbyggandet Konsekvenser av bostadsbyggandet i Västra Götalands län Kommunerna har stora förväntningar på bostadsbyggandet Stora förväntningar för 2017 och Regleringsbrev 14, 2017 Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning Uppdraget Metod och avgränsning Effekter av lagförändringen Särskilda gruppers hantering i riktlinjerna Sociala konsekvenser av en tuff bostadsmarknad En bostad en rättighet Bostadsbristen drabbar många Trångboddhet Hemlöshet Boendesegregation och gentrifiering Bostad, branschen och tillväxt Bostäder och bostadsförsörjning för nyanlända flyktingar Mottagandet av nyanlända flyktingar Asylsökandes och nyanländas boende Hur bor nyanlända i Västra Götaland? Bostadens betydelse för integrationen Invandring 2016 efter de vanligaste födelseländerna Erfarenheter från kommunturnén Förändringar på bostadsmarknaden Brist på resurser Hyresmarknaden Inkomst

8 Hemlöshet Vräkningsförebyggande arbete Förturslägenheter Utsatta grupper Nyproduktion - för dyrt? Frågor kring markanvändning Samarbete kring bostadsfrågan inom och över kommungränser Statliga stöd Samverkan en förutsättning för en långsiktig bostadsförsörjning Mellankommunal samverkan Kommunens interna samverkan en nödvändig länk mellan bostadsbehov och framtida utbyggnadsplanering Bostad för alla ett fortsatt prioriterat mål för Länsstyrelsen Länsstyrelsen roll under de processer som kommunerna driver Exempel på Länsstyrelsens insatser inom området Bostad för alla Slutsatser Käll- och litteraturförteckning Bilaga Regleringsbrev 2016 (uppdrag, del 3) Regleringsbrev 2017 (uppdrag, del 3) Förordning (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar

9 Fristad, Borås maj 2017.

10 Befolkningstillväxt och ökade bostadsbyggnadsbehov Länets befolkning ökade med personer ifjol. Det är en rekordstor ökning. Prognosen visar att ökningen kommer att ligga på den nivån de närmaste åren. Fler hushåll ökar behovet av nya bostäder. Det är en utmaning att få till de bostäder som behövs, särskilt som 47 av länets 49 kommuner redan nu bedömer att de har ett underskott på bostäder totalt sett i kommunen. Enligt Länsstyrelsens bedömning behöver drygt bostäder byggas i länet till år Länets befolkning fortsätter öka 2016 var ökningen rekordstor För att förstå situationen på bostadsmarknaden i länet är en redogörelse av de demografiska förhållandena en betydelsefull del i beskrivningen. Befolkningen i Västra Götalands län växer stadigt. Ifjol ökade befolkningen med drygt personer. Det är en rekordstor ökning. För att sätta siffran i relation till något kan man jämföra med Ulricehamns kommun, vars befolkning är i storleksordning som ökningen för länet var ifjol. Det vill säga ett helt nytt Ulricehamn behöver någonstans att bo. Under senaste tioårsperioden har befolkningen i länet ökat med drygt invånare. Diagram. Befolkningsökning, antal invånare, Västra Götalands län Källa: SCB

11 År 2016 ökade befolkningen i alla kommuner utom en. 2 Den procentuella befolkningsökningen var störst i Lilla Edet (4%) följt av Bollebygd (3,3%) och Bengtsfors (3,2%). Sett i en tioårsperiod har 38 av kommunerna i länet haft en positiv befolkningsutveckling. Inte minst har de senaste två-tre årens betydande positiva befolkningsutveckling bidragit till att fler och fler kommuner har ett positivt netto senaste decenniet. Karta. Befolkningsförändring, procent, Västra Götalands län Källa: SCB, Västra Götalands befolkning förväntas växa till drygt 1,9 miljoner invånare år Det är en ökning med invånare jämfört med 2015, vilket innebär drygt fler invånare i genomsnitt för varje år. 4 Tillväxttakten prognostiseras vara högre under de närmaste åren jämfört med den senare delen av perioden. De närmaste åren beräknas befolkningen öka med ungefär invånare per år, som en följd av den stora asylinvandringen under 2015 och en förmodat hög invandring de närmaste åren. 2 Dals-Ed hade en befolkningsminskning på 22 personer. 3 Västra Götalandsregionen, Befolkningsprognos , rapport 2016:7. 4 År 2016 års prognos från Västra Götalandsregionen visar på ungefär fler invånare i länet år 2030 än fjolårets prognos

12 Befolkningstillväxt förväntas ske i länets samtliga fyra delregioner. Invånarna 80 år eller äldre förväntas öka med 50 procent. Antalet äldre män ökar mest. Var fjärde invånare i Fyrbodal och Skaraborg är 65 år eller äldre år Flyttnettot bidrar mest till befolkningsökningen i alla delregioner utom Göteborgsområdet. Störst procentuell befolkningsökning förväntas i Strömstad, Göteborg och kommunerna runt Göteborg. Kommunerna som förväntas växa minst är Gullspång, Orust och Vara. Befolkningstillväxten innebär dock inte ett direkt behov av (nya) bostäder. Ett födelseöverskott kan tvärtom innebära att antalet bostäder som frigörs på bostadsmarknaden ökar. 5 För att bedöma behovet att bostäder framöver är det snarare det framtida antalet hushåll som är viktigt att ha en uppfattning om. Behovet av bostäder behöver således relateras till såväl befolkningsförändring som hushållskvoter för att förstå hushållsförändringen. Genomsnittlig hushållskvot för Västra Götalands län är 2,22 personer per hushåll. 6 Men i kommuner med mycket barnfamiljer är hushållkvoten högre och i kommuner med många enpersonshushåll är kvoten lägre. 7 En bostadsförsörjning för att matcha hushållens förändringar kommer således kräva varierande strategier i länets kommuner. Underskott på bostäder i nästan alla kommuner Utvecklingen på bostadsmarknaden i länet har förvärrats och antalet kommuner som bedömer att det råder ett underskott på bostäder i kommunen som helhet har ökat mycket senaste fem åren. Diagram. Bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet , Västra Götalands läns kommuner Underskott Balans Överskott Källa: BME 5 Det skulle t.ex. kunna vara så att i X kommun är befolkningen vid årets ingång individer. Det föds 10 barn, samtidigt avlider 1 personer under året. Om man antar att in och utflyttningen är exakt lika stor (såväl som individer som hushåll), blir befolkningen i X kommun individer vid årets slut. Om den person som avled under året bodde ensam, samtidigt som de 10 nyfödda barnen inte efterfrågar en egen bostad när de föds, har totalbefolkningen ökat med 9 individer, men en bostad har frigjorts Hushållskvoten för riket är också 2,22. 7 Högst är hushållskvoten i Öckerö (2,64) följt av andra kommuner utanför Göteborg. Lägst är den i Bengtsfors och Karlsborg (2,04)

13 År 2013 var det 28 kommuner som bedömde att man hade underskott på bostäder totalt sett i kommunen, 8 nu är det 47 kommuner. Antalet kommuner som uppger att det är balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet har sjunkit från 18 stycken 2013 till att vara två kommuner Ingen kommun bedömer längre att det finns ett överskott på bostäder i kommunen som helhet. Sett till kommunernas tätort är det nu 48 kommuner som har ett underskott av bostäder. 10 På tre års sikt är det sju kommuner som bedömer att underskottet av bostäder i kommunen som helhet förbättrats så att det då råder balans. 11 Karta. Bostadsmarknadsläget, totalt sett i kommunen och i kommunens tätort, februari Totalt sett i kommunen I kommunens tätort 8 Från och med 2014 ändrade Boverket i BME från alternativen brist, balans och överskott till obalans underskott, obalans överskott och balans. 9 De två kommuner som bedömer att man har balans på bostadsmarknaden totalt sett är Dals-Ed och Lilla Edet. 10 Bostadsmarknadsenkäten BME Noteras bör dock att Lilla Edet som nu bedömer balans bedömer att man om tre år istället har ett underskott på bostäder

14 Ett stort bostadsbyggnadsbehov Länsstyrelsen har, utifrån Västra Götalandsregionens befolkningsprognos 2016, beräknat bostadsbyggnadsbehovet i länet till drygt bostäder. 12 Behovet har beräknats per FA-region. Störst är behovet i FA-region Göteborg, men det behöver byggas bostäder i alla delar av länet. Karta. Bostadsbyggnadsbehov, Bostadsbyggandet ökar i länet, men för att nå den nivå som Länsstyrelsen bedömt för tioårsperioden behöver bostadsbyggandet öka ytterligare. Se avsnitt Regleringsbrev 22, 2016 Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna Utifrån den beräkningsmodell som Länsstyrelsen använt för att göra behovsbedömningen redovisas endast ett kvantitativt resultat. Av årets svar i Bostadsmarknadsenkäten, och den obalans på bostadsmarknaden som råder, kan Länsstyrelsen konstatera att det behövs ett ökat bostadsbyggande av olika sorters bostäder. Det handlar om såväl småhus som flerbostadshus och såväl äganderätter som hyres- och bostadsrätter, men behovet av hyresrätter har under flera års tid lyfts fram extra av kommunerna i länet. Länsstyrelsen bedömer att behovet av hyresrätter med rimliga hyresnivåer är extra stort. 12 Länsstyrelsen har utgått ifrån den modell för beräkning av bostadsbyggnadsbehov som Boverket använt sig av. Länsstyrelsen gjorde motsvarande beräkning utifrån Västra Götalandsregionens befolkningsprognos juni Då bedömdes bostadsbehovet till nya bostäder. Se vidare Länsstyrelsens rapport 2015:

15 Stadsskogen, Alingsås februari 2017.

16 Regleringsbrev 22, 2016 Uppföljning av bostadsbyggandet i kommunerna 2016 Bakgrund Länsstyrelsen fick 2015 i uppdrag av regeringen att göra en regional bedömning av kommunernas behov av bostäder. I uppdraget ingick också att granska kommunernas planeringsmässiga förutsättningar för att förverkliga de bostäder som behövs samt att redovisa vad som har byggts i länets kommuner Uppdraget avslutades med rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län Regeringsuppdraget innebar också att Länsstyrelsen i samråd med Boverket skulle göra en uppföljning av kommunernas bostadsbyggande 2015 samt redovisa vilka konsekvenser som det redovisade bostadsbyggandet kan medföra. Länsstyrelsen redovisade uppdraget inom ramen för arbetet med bostadsmarknadsanalysen förra året och så sker även i år. Metod Länsstyrelsen har utgått ifrån rapporten Bostadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Västra Götalands län 2015 och delen som redovisar kommunernas bostadsbyggande För att följa upp bostadsbyggandet under 2016 har Länsstyrelsen inhämtat statistik från Statistiska Centralbyrån och Länsstyrelsens bedömning av kommunernas behov av bostäder i ovan nämnda rapport. Länsstyrelsen har haft ett kontinuerligt samråd med Boverket. Samråd med övriga länsstyrelser som har samma uppdrag har också initieras. För de bostäder som har färdigställts 2016 redovisar Länsstyrelsen uppgifter kommunvis. För att kunna jämföra bostadsbyggandet 2016 med tidigare år har Länsstyrelsen valt att redovisa färdigställda bostäder i snitt per kommun. Uppgifter om specialbostäder finns ej att tillgå på kommunnivå utan redovisas på länsnivå aggregerat i volymen för flerbostadshus. Beträffande statistik från Statistiska Centralbyrån så finns det en viss eftersläpning gällande uppgifter om antalet påbörjade och färdigställda bostäder. Länsstyrelsens uppgifter om antalet påbörjade och färdigställda bostäder hämtades den 4 maj

17 Bostadsbyggandet en tillbakablick Obalans mellan befolkningsökning och färdigställda bostäder Befolkningen i Västra Götalands län har ökat under en lång tid och sedan 2013 har ökningen varit särskilt stor. Antalet färdigställda bostäder har sjunkit sedan inledningen av 1990-talets nivåer om cirka bostäder. Sedan 2004 har antalet färdigställda bostäder var cirka i snitt per år. Diagrammet nedan visar glappet mellan befolkningsökningen och antalet färdigställda bostäder. Det visar ett lågt bostadsbyggande sett till befolkningsutvecklingen, vilket innebär att det idag råder ett uppdämt behov av bostäder i Västra Götalands län. 1 Det uppdämda behovet kan vara varierande eftersatt för olika hushållsgrupper och variera i omfattning mellan kommunerna. Diagram. Färdigställda bostäder och befolkningsökning, , Västra Götalands län Färdigställda bostäder Nettotillskott genom ombyggnation Befolkningsökning Källa: SCB I diagrammet ingår endast färdigställda nybyggda bostäder och tillskott genom ombyggnation. Uppgifter om färdigställda specialbostäder återfinns endast från 1996 och finns därför med i diagrammet över färdigställda bostäder och tillskott genom ombyggnation per hustyp

18 Påbörjade och färdigställda bostäder Antalet påbörjade bostäder i länet har varierat över åren, men har sedan 2004 varit cirka bostäder i snitt per år. Sedan 2013 har antalet påbörjade bostäder ökat varje år och 2016 påbörjades cirka bostäder. Diagram. Påbörjade och färdigställda bostäder, , Västra Götalands län Påbörjade bostäder Färdigställda bostäder Källa: SCB Antalet färdigställda bostäder har precis som påbörjade bostäder varierat över åren, men har från 2004 i snitt varit cirka Antalet färdigställda bostäder har sedan 2011 års nivå på cirka bostäder successivt ökat och nådde 2016 cirka bostäder. Det innebär att antalet färdigställda bostäder 2016 har ökat med omkring 30 procent i jämförelse med genomsnittet för åren Diagram. Antal färdigställda bostäder, , Västra Götalands län Färdigställda bostäder Källa: SCB

19 Diagram. Färdigställda bostäder (inkl. tillskott genom ombyggnation), fördelat på hustyper, , Västra Götalands län Flerbostadshus Småhus Källa: SCB Antalet färdigställda bostäder per hustyp varierar över åren. Färdigställda småhus har legat på en relativt jämn nivå sedan 2009, men ökade under 2016 med cirka 40 procent jämfört med Antalet lägenheter i flerbostadshus har ökat under tidsperioden. År 2016 färdigställdes cirka bostäder i flerbostadshus i länet. 2 Diagram. Färdigställda bostäder (inkl. tillskott genom ombyggnation), fördelat på upplåtelseformer, , Västra Götalands län Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Källa: SCB Antalet färdigställda äganderätter sjönk , men vände uppåt under Ökningen hänger till största delen ihop med ökningen av färdigställda bostäder i småhus. Hyresrätter har gått från en tidigare fluktuerad byggnation till en jämnare produktion, men 2016 minskade antalet jämfört med Antalet bostadsrätter har efter ökningen varierat de senaste tre åren. 2 Uppgifter om specialbostäder är aggregerade till flerbostadshusen i ovan nämnda diagram. 19

20 Uppföljning av bostadsbyggandet 2016 Karta. Antalet färdigställda bostäder 2016 per kommun och per 1000 invånare, Västra Götalands län Källa: SCB Det färdigställdes totalt bostäder i Västra Götalands län under 2016, varav 658 var specialbostäder för äldre/funktionshindrade och studentbostäder samt 515 i tillskott genom ombyggnation av flerbostadshus. 3 Av antalet bostäder som färdigställdes 2016 tillkom 65 procent i Göteborgsområdet, 16 procent i Boråsregionen, 10 procent i Fyrbodal och 9 procent i Skaraborg. 3 Specialbostäder för äldre/funktionshindrade och studentbostäder redovisas endast länsvis och återfinns inte i kartorna utan i text över totalt färdigställda bostäder och diagram över totalt färdigställda bostäder per hustyp. Dessa bostäder är aggregerade till flerbostadshusen. 20

21 I relation till tidigare år är antalet färdigställda bostäder 2016 inget undantag: majoriteten av länets bostadsbyggnation sker i Göteborgsområdet. Snittet för visar att 70 procent av alla färdigställda bostäder tillkom i Göteborgsområdet. Sett till andra delregioner ligger Fyrbodal på 12 procent för samma tidsperiod, Boråsregionen ligger på 10 procent och Skaraborg på 8 procent. Karta. Färdigställda bostäder 2016 per hustyp, Västra Götalands län Källa: SCB Av de flerbostadshus som färdigställdes 2016 tillkom 69 procent i Göteborgsområdet, 16 procent i Boråsregionen, 7 procent i Fyrbodal och 7 procent i Skaraborg. Av de småhus som färdigställdes 2015 tillkom 56 procent i Göteborgsområdet, 16 procent i Fyrbodal, 16 procent i Boråsregionen och 11 procent i Skaraborg. Jämfört med snittet för åren så har Boråsregionen ökat sin andel av färdigställda bostäder i flerbostadshus från 10 procent till 16 procent för Göteborgsregionen har minskat från 76 procent till 69 procent, medan Fyrbodal och Skaraborg 2016 ligger på samma nivåer för 2016 som snittet

22 Andelen färdigställda bostäder i småhus ökade under 2016 mest i Boråsregionen, 16 procent jämfört med snittet 10 procent Fyrbodal minskade till 16 procent jämfört med snittet 21 procent. Skaraborg minskade något (11 procent jämfört med snittet 14 procent), medan Göteborgsregionen låg relativt lika (56 procent jämfört med snittet 55 procent). Karta. Färdigställda bostäder 2016 per upplåtelseform, Västra Götalands län Källa: SCB Av de hyresrätter som färdigställdes 2016 (totalt 2 837) tillkom 71 procent i Göteborgsområdet, 13 procent i Boråsregionen, 8 procent i Fyrbodal och 8 procent i Skaraborg. Av de bostadsrätter som färdigställdes 2016 (totalt 1 659) tillkom 66 procent i Göteborgsområdet, 26 procent i Boråsregionen, 5 procent i Fyrbodal och 3 procent i Skaraborg. Av de äganderätter som färdigställdes 2016 tillkom 54 procent i Göteborgsområdet, 19 procent i Fyrbodal, 14 procent i Skaraborg och 13 procent i Boråsregionen. 22

23 I relation till snittet per upplåtelseform så ligger färdigställda hyresrätter på ungefär samma nivåer 2016 som genomsnittet: Göteborgsregionen 71 procent, Boråsregionen 12 procent, Fyrbodal 8 procent och Skaraborg 8 procent. Andelen färdigställda bostadsrätter i Göteborgsregionen minskar: från 80 procent 2015 till 66 procent 2016, att jämföra med snittet på 83 procent. I gengäld har andelen färdigställda bostadsrätter ökat i Boråsregionen och var 26 procent 2016, att jämföra med snittet på 7 procent. Totalt färdigställdes bostadsrätter i länet. Andelen färdigställda äganderätter 2016 ligger i nivå med genomsnittet i alla delregioner: Göteborgsregionen 54 procent, Fyrbodal 19 procent, Skaraborg 14 procent och Boråsregionen 13 procent. Totalt färdigställdes äganderätter under i länet under Figur, vänster. Antal färdigställda bostäder per hustyp, 2016 Figur, höger. Antal färdigställda bostäder per hustyp, medräknat specialbostäder, % % % % Flerbostadshus Småhus Flerbostadshus Småhus Källa: SCB År 2016 färdigställdes framförallt lägenheter om två och tre rum och kök i flerbostadshus och fem rum och kök eller större i småhus, se diagram nedan. 4 Noterbart är att antalet stora bostäder (5 rum och kök eller större) har ökat, från knappt år 2015 till strax över år Den stora merparten av de större lägenheterna tillkom i småhus. Övriga lägenhetstyper ligger på ungefär samma nivåer som de gjorde I stapeln för 1 rum och kök ingår även 1 rum med kokvrå 23

24 Diagram. Färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation per lägenhetstyp, rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum eller större Flerbostadshus Småhus Källa: SCB Figur. Färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation per upplåtelseform, 2016, Västra Götalands län 2% 6% Hyresrätt 31% 25% Bostadsrätt Äganderätt Bostad för äldre/funktionshindrade Studentbostad Källa: SCB % År 2016 var andelen färdigställda bostadsrätter 36 procent (samma som 2015), medan hyresrätternas andel minskade från 36 till 31 procent. Av de färdigställda bostäderna under 2016, är det över 60 procent av dem som kräver en större kapitalinsats för att kunna efterfrågas. Bostäder för äldre/funktionshindrade och studenter är en liten andel av antalet färdigställda bostäder 2016, totalt 8 procent. 5 5 Procentsatserna blir något lägre i diagrammet ovan i jämförelse med tabellen över upplåtelseformer på kommande sida. Orsaken är att specialbostäderna är med i figuren och inte i tabellen. 24

25 Tabell. Snitt färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation , färdigställda bostäder 2016 och årligt behov av bostäder Kommun Färdigställt snitt Färdigställt 2016 Årligt behov Ale Alingsås Bengtsfors Bollebygd Borås Dals-Ed Essunga Falköping Färgelanda Grästorp Gullspång Göteborg Götene Herrljunga Hjo Härryda Karlsborg Kungälv Lerum Lidköping Lilla Edet Lysekil Mariestad Mark Mellerud Munkedal Mölndal Orust Partille Skara Skövde Sotenäs Stenungsund Strömstad

26 Kommun Färdigställt snitt Färdigställt 2016 Årligt behov Svenljunga Tanum Tibro Tidaholm Tjörn Tranemo Trollhättan Töreboda Uddevalla Ulricehamn Vara Vårgårda Vänersborg Åmål Öckerö Specialbostäder Inte bedömt Totalt Källa: SCB och Länsstyrelsen Tabellen visar att antalet färdigställda bostäder 2016 är cirka högre än genomsnittet Ökningen gäller inte för alla kommuner, men i 29 av länets 49 kommuner färdigställdes fler bostäder under 2016 än genomsnittet Förra året var samma siffra 24 kommuner. Länsstyrelsen gör ingen bedömning kring om kommunernas bostadsbyggande når upp till det beräknade behovet, men kan konstatera att det är 11 kommuner som har färdigställt bostäder under 2016 i nivå med eller över det genomsnittliga årliga behovet Motsvarande siffra förra året var 17 kommuner. Antalet färdigställda specialbostäder under 2016 är mer än dubbelt så stort som genomsnittet och med tanke på behovet av studentbostäder i länets högskoleorter och behovet av bostäder för äldre kommande år är det en positiv trend. 6 En sådan bedömning kan inte göras i dagsläget. De bostäder som färdigställdes 2016 planerades innan Länsstyrelsen publicerade sin behovsbedömning. Länsstyrelsens behovsbedömning sträcker sig och siffran i tabellen visar ett årligt snitt. Jämförelsen i tabellen kan ändå visa de tendenser som finns i länet. 26

27 Tabell. Snitt färdigställda bostäder inklusive tillskott genom ombyggnation och färdigställda bostäder 2016 per upplåtelseform 7 Snitt Färdigställda bostäder 2016 Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Ale 20% 24 35% 41 45% 53 6% 12 51% % 95 Alingsås 18% 21 46% 55 37% 44 46% 56 25% 31 29% 35 Bengtsfors 26% 1 0% 0 74% 4 87% 20 0% 0 13% 3 Bollebygd 40% 11 24% 7 36% 10 49% 60 36% 44 15% 19 Borås 54% % 69 23% 70 28% % % 109 Dals-Ed 42% 4 28% 2 30% 3 94% 34 0% 0 6% 2 Essunga 70% 7 0% 0 30% 3 0% 0 0% 0 100% 3 Falköping 29% 8 0% 0 71% 19 5% 1 0% 0 95% 19 Färgelanda 24% 1 0% 0 76% 3 0% 0 0% 0 100% 3 Grästorp 41% 4 20% 2 39% 3 42% 10 0% 0 58% 14 Gullspång 0% 0 0% 0 0% 0 71% 5 0% 0 29% 2 Göteborg 45% % % % % % 346 Götene 21% 4 21% 4 58% 10 0% 0 0% 0 100% 3 Herrljunga 41% 2 0% 0 59% 3 71% 20 0% 0 29% 8 Hjo 36% 2 0% 0 64% 3 58% 18 0% 0 42% 13 Härryda 27% 46 24% 40 49% 82 0% 0 0% 0 100% 47 Karlsborg 31% 3 0% 0 69% 7 0% 0 0% 0 100% 2 Kungälv 40% 70 15% 27 45% 79 16% 29 18% 32 66% 118 Lerum 6% 5 14% 12 80% 70 0% 0 35% 63 65% 117 Lidköping 39% 32 0% 0 61% 49 19% 10 0% 0 81% 43 Lilla Edet 42% 17 8% 3 50% 20 31% 20 46% 30 23% 15 Lysekil 5% 1 34% 9 61% 16 0% 0 0% 0 100% 19 Mariestad 31% 10 31% 11 38% 13 50% 48 6% 6 44% 42 Mark 59% 36 6% 4 35% 21 58% 46 0% 0 42% 33 Mellerud 8% 1 0% 0 92% 10 50% 10 0% 0 50% 10 Munkedal 45% 6 0% 0 55% 8 0% 0 0% 0 100% 1 Mölndal 25% 50 53% % 43 36% % % 48 Orust 6% 2 2% 1 92% 30 24% 12 6% 3 70% 35 Partille 54% 63 19% 22 27% 32 14% 7 31% 16 55% 28 Skara 33% 6 23% 4 44% 8 80% 39 0% 0 20% 10 Skövde 50% 74 16% 24 34% 50 42% 84 25% 50 33% 67 7 Specialbostäder återfinns endast på länsnivå och är därför inte med i tabellen. 27

28 Snitt Färdigställda bostäder 2016 Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Sotenäs 12% 4 13% 4 75% 24 0% 0 0% 0 100% 10 Stenungsund 13% 13 41% 39 46% 44 19% 20 38% 40 43% 45 Strömstad 37% 32 17% 16 46% 40 71% 56 0% 0 29% 23 Svenljunga 51% 7 0% 0 49% 7 34% 13 42% 16 24% 9 Tanum 17% 12 10% 7 73% 49 24% 12 0% 0 76% 38 Tibro 44% 7 1% 0 55% 8 0% 0 0% 0 100% 12 Tidaholm 6% 1 0% 0 94% 8 0% 0 0% 0 100% 1 Tjörn 24% 18 21% 16 55% 41 15% 8 0% 0 85% 47 Tranemo 71% 5 0% 0 29% 2 74% 14 0% 0 26% 5 Trollhättan 46% 44 27% 26 28% 27 26% 35 34% 46 41% 56 Töreboda 31% 1 0% 0 69% 2 80% 16 0% 0 20% 4 Uddevalla 26% 37 26% 36 48% 68 30% 52 18% 30 52% 88 Ulricehamn 23% 12 49% 24 28% 14 29% 65 58% % 30 Vara 64% 13 0% 0 36% 7 43% 6 0% 0 57% 8 Vårgårda 33% 7 14% 3 53% 10 0% 0 42% 10 58% 14 Vänersborg 26% 13 33% 16 41% 20 3% 1 0% 0 97% 39 Åmål 24% 2 0% 0 76% 5 0% 0 0% 0 100% 3 Öckerö 7% 3 26% 12 67% 32 0% 0 53% 18 47% 16 Totalt 38% % % % % % Källa: SCB Jämfört med genomsnittet , så var andelen bostadsrätter större under 2016: 40 procent jämfört med genomsnittet 33 procent. Även under 2015 var andelen färdigställda bostadsrätter högre än genomsnittet, 39 procent. Andelen färdigställda hyresrätter under 2016 var mindre än genomsnittet : 32 procent 2016 jämfört med genomsnittet 38 procent. Under 2015 var andelen färdigställda hyresrätter i samma nivå som genomsnittet. Andelen färdigställda äganderätter under 2016 låg på ungefär samma nivå som genomsnittet. Under 2015 var andelen lägre än genomsnittet. Jämfört med genomsnittet, byggdes det under 2016 större andel bostadsrätter, mindre andel hyresrätter och ungefär samma andel äganderätter. Jämfört med 2015, byggdes det under 2016 mindre andel hyresrätter, större andel äganderätter och ungefär samma andel bostadsrätter. 28

29 Karta. Färdigställda bostäder 2016 i relation till Länsstyrelsens bedömning av årligt behov , Västra Götalands län Kartan visar hur antalet färdigställda bostäder 2016 förhåller sig till Länsstyrelsens bedömning av det årliga bostadsbehovet under perioden Sammantaget visar den bedömningen på ett behov av bostäder fram till 2025, vilket ger ett årligt behov på cirka bostäder i länet. Det årliga behovet har brutits ned till kommunnivå och jämförts med antalet färdigställda bostäder Kartan är en fingervisning om antalet färdigställda bostäder är i nivå med det bedömda behovet, men att bara studera ett års byggande kan ge en något missvisande bild. Om man studerar 2015 och 2016 års färdigställda bostäder i förhållande till det bedömda behovet, är det två kommuner som båda åren har byggt lika med eller över det årliga behovet: Ale och Tanum. 29

30 Karta. Behov av bostäder i Västra Götalands län per FA-region Kartan visar hur det bedömda bostadsbehovet ser ut per FA-region. Det största behovet, cirka 68 procent, finns i Göteborgsregionen. Länets delregionala centran har ungefär liknande bostadsbehov sinsemellan. 30

31 Konsekvenser av bostadsbyggandet i Västra Götalands län 2016 Bedömningen av vilka konsekvenser som bostadsbyggandet i Västra Götalands län 2016 får på bostadsmarknaden, har gjorts inom ramen för hela bostadsmarknadsanalysen, se vidare i kapitel Sociala konsekvenser av en tuff bostadsmarknad, Bostad, branschen och tillväxt samt Slutsatser. 31

32 Örgryte, Göteborg mars 2017.

33 Kommunerna har stora förväntningar på bostadsbyggandet Kommunernas förväntningar på bostadsbyggande i år och nästa år är höga. De bedömer att det kommer påbörjas närmare bostäder i år och drygt bostäder nästa år. Stora förväntningar för 2017 och 2018 Kommunerna har fortsatt höga förväntningar på bostadsbyggandet detta och nästa år. Totalt bedömer kommunerna att närmare bostäder kommer att påbörjas i länet 2017 och drygt bostäder Detta ligger fortsatt i linje med tidigare års analyser som pekat på ett framtida bostadsbyggande över bostäder per år. Det kan jämföras med det historiska årliga bostadsbyggande som legat på runt bostäder årligen. För 2016 syns en markant ökning av påbörjade bostäder, över 35 procent, av bostadsbyggandet. Det faktiskt påbörjade bostadsbyggandet ligger nu i nivå med bedömningen av förväntat byggande från år 2015 men ännu under förväntningarna från förra årets analys (2016) påbörjades cirka bostäder i länet vilket är avsevärt fler än tidigare år. Diagram. Påbörjade bostäder , Västra Götalands län Nybyggnation Ombyggnation Källa: SCB maj Uppskattningarna av förväntat byggande brukar i regel vara överskattade. Förväntade projekt kan av olika anledningar bli förskjutna i tid, planeras om eller läggas ner. Kommunernas samlade förväntningar i år på antalet påbörjade bostäder är 20 Sotenäs har inte besvarat frågan om förväntat bostadsbyggande för åren 2017 och

34 högre än de senaste årens förväntningar, vilket indikerar att bostadsbyggandet fortsättningsvis kommer öka de kommande åren jämfört med de senaste åren. Det spås en ökning av bostadsbyggandet med ytterligare 19 procent från år 2017 till år Det skulle innebära en fortsatt dramatisk ökningstakt till upp emot bostäder per år i länet. Förväntat påbörjande 2017 och hustyp och upplåtelseform Kommunernas förväntade antal påbörjade bostäder 2017 och 2018 kan också studeras på nivån hustyp och upplåtelseformer. För såväl flerbostadshus som småhus gör kommunerna bedömningar av påbörjandet uppdelat på upplåtelseform. Vad gäller bostäder för särskilda grupper anges inte hustyp. För 2017 och 2018 kan man se att andelen hyresrätter förväntas öka till över hälften av förväntad byggnation av flerbostadshus. Andelen bostadsrätter bedöms öka till över 45 procent av påbörjandet bostäder i flerbostadshus. Kooperativa flerbostadshus och ägarlägenheter utgör en mycket liten del av förväntat byggande gällande flerbostadshus. Totalt förväntas byggandet av flerbostadshus öka från cirka nya flerbostadshuslägenheter år 2017 till över ny flerbostadshuslägenheter år Diagram. Förväntat antal påbörjade bostäder i flerbostadshus 2017 och När det gäller småhus är eget ägande helt dominerade. Nivån på förväntad andel bostäder i småhus med eget ägande förväntas öka ytterligare från 70 procent till 75 procent och andelen småhus med hyresrätter och bostadsrätter minskar från åren 2017 till Totalt väntas småhusbyggandet i antal bostäder per år ligga relativt still kring en nivå av cirka nya bostäder per år. Diagram. Förväntat antal påbörjade bostäder i småhus 2017 och

35 Vad gäller förväntningarna på antalet påbörjade bostäder för särskilda grupper är förväntningarna avsevärt högre 2018 än Hela ökningen gäller studentbostäder och bostäder för unga som ökar sin andel av särskilt boende från 30 procent till 60 procent 21. Särskilda boenden för äldre och trygghetsbostäder bedöms minska både numerärt och i andel av byggnation av särskilt boende. 22 Även antalet förväntad byggnation av boende för funktionshindrade minskar från 200 till ca 170 år Diagram. Förväntat antal påbörjade bostäder för särskilda grupper 2017 och Studentbostäder som förväntas påbörjas uppgår till drygt 400 bostäder för år 2017, år 2018 förväntas bortåt 1200 studentbostäder påbörjas. Göteborg står för hela antalet studentbostäder 2017 och 2018 tillkommer Borås och Svenljunga utöver en planerad ökning i Göteborg. Påbörjade ungdomsbostäder år 2017 förväntas bli drygt 80 år 2017 och förväntas öka till 180 för år Förväntat påbörjat antal bostäder särskilda boende för äldre uppgår år 2017 till 376 bostäder. År 2018 minskar det till 240. Förväntat påbörjat antal trygghetsbostäder minskar från 200 till 169. Även seniorboende minskar från ca 180 år 2017 till ca 150 år

36 BOSTADSFÖRSÖRJNINGS- PROGRAM MÖLNDAL STAD Beslutad av kommunfullmäktige BOSTADSFÖRSÖRJNINGSPROGRAM för Dals-Eds kommun Bostadsförsörjningsprogram Skara kommun, Västra Götalands län Lagakraft handling Maj 2016 KF 88 Antagen RIKTLINJER FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING Bostadsförsörjningsprogram Lilla Edets kommun Antagen av kommunfullmäktige » lillaedet.se 1 Bostadsförsörjningsprogram samhällsbyggnad

37 Regleringsbrev 14, 2017 Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning 2017 Uppdraget Länsstyrelsen har i regleringsbrevet 2017 fått i uppdrag att bedöma om kommunerna i Västra Götalands län har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen som lever upp till kraven i 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar eller om de kan antas göra det under innevarande mandatperiod. Länsstyrelsen ska också bedöma vilka effekter lagändringarna 2014 har haft på kommunernas arbete. Länsstyrelsen ska för respektive kommun inom länet redovisa och bedöma om de har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen som uppfyller kraven i 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, eller om de kan antas göra det under mandatperioden Länsstyrelsen ska även redovisa sin bedömning av vilka effekter ändringarna i lagen 2014 har haft på kommunernas arbete. Redovisningen ska ske inom ramen för de regionala bostadsmarknadsanalyserna som enligt förordningen (2011:1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar lämnas till Boverket senast den 15 juni Metod och avgränsning Länsstyrelsen har valt att gå igenom och bedöma antagna riktlinjer för bostadsförsörjningen per 20 mars Det handlar om totalt sett om 20 kommuners riktlinjer. Riktlinjer som antagits efter det har inte bedömts. För att bedöma om kommuner kan komma att anta riktlinjer för bostadsförsörjningen , men ännu inte gjort det har Länsstyrelsen i samband med insamling av årets svar i Bostadsmarknadsenkäten ställt en särskilt fråga kring detta till kommunerna. För att bedöma effekterna av lagförändringen 2014 har ett antal kommuner kontaktats via e-post. De svar Länsstyrelsen har fått på e-postfrågan har använts som underlag för Länsstyrelsens bedömning. För länsstyrelserna har arbetet av analysen av riktlinjer för bostadsförsörjningen kopplats till uppdraget som länsstyrelserna har att stödja och informera kommuner och andra aktörer med målet att underlätta inträdet på bostadsmarknaden, motverka hemlöshet och förebygga avhysningar. För Länsstyrelsens del innebär det att särskilt fokus vid granskningen har lagts på hur riktlinjerna hanterar kravet på analys av särskilda gruppers situation på bostadsmarknaden. Länsstyrelsens analys utgår helt från riktlinjerna och inte kommunens övriga arbete med bostadsförsörjningsfrågor mars 2017 var det datum Länsstyrelsen Skåne län (som samordnar länens arbete med uppdrag för att underlätta inträdet på bostadsmarknaden) önskade underlag från länen hur riktlinjerna för bostadsförsörjningen behandlar särskilda grupper

38 Sammanställning och redovisning av kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning i Västra Götalands län. Redovisningen baseras på 2 lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Riktlinjer för bostadsförsörjning har antagits av kommunfullmäktige i nuvarande mandatperiod 1. Mål för bostadsbyggandet har redovisats och, 2. Utveckling av bostadsbeståndet har redovisats Kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål har redovisats Har kommunen tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen och redovisats det. Borås 2016 Ja Ja Nej Nej Dals-Ed 2016 Ja Ja Ja Ja Essunga 2016 Ja Ja Ja Ja Göteborg 2015 Ja Ja Delvis Ja Götene 2016 Ja Ja Ja Ja Herrljunga 2016 Ja Ja Ja Ja Härryda 2016 Ja Ja Ja Delvis Lerum 2016 Delvis Delvis Delvis Nej Lidköping 2015 Ja Ja Ja Ja Lilla Edet 2015 Ja Ja Ja Ja Mölndal 2015 Ja Ja Ja Ja Orust 2016 Ja Ja Nej Ja Partille 2016 Ja Ja Delvis Ja Skara 2016 Ja Ja Ja Ja Strömstad 2016 Ja Ja Ja Ja Tanum 2014 Ja Ja Ja Ja Tjörn 2014 Ja Ja Ja Ja Töreboda 2014 Ja Ja Nej Ja Ulricehamn 2016 Ja Ja Ja Ja Vara 2016 Ja Ja Ja Ja Öckerö 2015 Ja Delvis Ja Delvis Kommunens underlag, mål, utveckling av bostadsbestånd och planerade insatser för att nå uppsatta mål är grundade på en analys av den demografiska utvecklingen, efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar har redovisats.

39 Kartor. Länsstyrelsens bedömning av hur kommunerna lever upp till kraven 2 i lag (2000:1383) om kommuners bostadsförsörjningsansvar

40 Kommuner som ännu inte antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen innevarande mandatperiod. Länsstyrelsens bedömning av om kommunerna kommer att anta riktlinjer för bostadsförsörjning under mandatperioden Har kommunen tagit fram förslag till riktlinjer för bostadsförsörjning (samrådshandling, ej antagen) Länsstyrelsens bedömning av om kommunernas riktlinjer kommer att uppfylla kraven i 2 lagen (2000:1383) inom nuvarande mandatperiod. Har kommunen tagit fram förslag till riktlinjer för bostadsförsörjning (samrådshandling, ej antagen) Länsstyrelsens bedömning av om kommunernas riktlinjer kommer att uppfylla kraven i 2 lagen (2000:1383) inom nuvarande mandatperiod. Ale Ja Ja Mellerud Nej Nej Alingsås Ja Ja Munkedal Nej Ja Bengtsfors Nej Ja Skövde Nej Nej Bollebygd Ja Ja 1 Sotenäs Se anmärkning. 2 Falköping Ja Ja Stenungsund Ja Ja 3 Färgelanda Ja Ja Svenljunga Nej Ja Grästorp Nej Nej Tibro Nej Ja Gullspång Ja Ja Tidaholm Ja Ja Hjo Nej Nej Tranemo Ja Ja Karlsborg Nej Nej Trollhättan Ja Ja Kungälv Nej Ja Uddevalla Nej Ja Lysekil Nej Ja Vårgårda Nej Nej Mariestad Nej Ja Vänersborg Ja Ja Mark Ja Ja Åmål Nej Nej 1 Riktlinjerna har antagits, men efter 20 mars Kommunen har meddelat att man antagit riktlinjer innevarande mandatperiod, men Länsstyrelsen har inte fått tillgång till riktlinjerna så de har inte analyserats. 3 Riktlinjerna har antagits, men efter 20 mars 2017.

41 Effekter av lagförändringen 2014 Ökad aktivitet Fler kommuner har börjat arbeta med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Vid genomgången av länets riktlinjer hade 20 kommuner riktlinjer antagna innevarande mandatperiod och lika många bedömer att man kommer att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen under mandatperioden. För några år sedan var aktiviteten betydligt lägre. Den ökade aktiviteten kan ha, och har sannolikt också, andra förklaringar än lagändringen. Det handlar till exempel också om kravet på aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen för att få del av den så kallade byggbonusen, ett större politiskt fokus på bostadsfrågan och ett större behov då fler kommuner nu än tidigare upplever att man har ett underskott på bostäder. Ökad kvalitet Förtydligandet i lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar har inneburit att det tydliggjorts vad riktlinjerna minst ska innehålla. Det har gjort det lättare för kommunerna att arbeta med riktlinjer och vad de förväntas innehålla. 2 På samma sätt har det gett Länsstyrelsen stöd i myndighetens rådgivningsroll. Boverkets handbok är också en del i förklaringen. 3 Större likheter Förtydligandet av lagen har inneburit att kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjningen numera påminner mer om varandra. Idag belyser de flesta riktlinjer de obligatoriska delarna. Tidigare spretade riktlinjerna mer i vilka aspekter de beaktade. Ett stärkt regionalt perspektiv Genom att införa en samrådsplikt i lagen har det regionala perspektivet kunnat stärkas. Kommunerna ska nu samråda med Länsstyrelsen, Västra Götalandsregionen och berörda kommuner. Bostadsförsörjningen i respektive kommun sätts därmed i ett regionalt samband. Kravet på en koppling till nationella och regionala mål, planer och program stärker också det regionala perspektivet. 4 Större fokus på särskilda gruppers bostadsbehov Genom att lagen har förtydligats har det blivit tydligt att analysen som riktlinjerna grundar sig på ska beakta särskilda gruppers bostadsbehov. Med kravet på en analys av olika gruppers behov blir Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2 Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska minst innehålla följande uppgifter: 1. kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet, 2. kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, och 3. hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen. Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Lag (2013:866). 2 Vad gäller vilka nationella och regionala mål, planer och program som kan ses som relevanta i sammanhanget upplever flera kommuner det som svårt. 3 Under det senaste året har Länsstyrelsen samtidigt noterat att kvaliteten ibland fått lida för kravet om att få fram riktlinjer snabbt för att kunna bli berättigade till den s.k. byggbonusen. Kommunerna är dock medvetna om det. Generellt har kvaliteten ökat. 4 Under det senaste året har Länsstyrelsen samtidigt noterat att ett fåtal kommuner misssat/hoppat över samrådet för att få fram riktlinjer snabbt för att kunna bli berättigade till den s.k. byggbonusen

42 det viktigare att lyfta särskilda grupper i kommunernas prioritering av mål och insatser. Länsstyrelsens arbete med olika regeringsuppdrag kopplat till hemlöshetsfrågan och inträde på bostadsmarknaden har ökat myndighetens kunskap och fokus i frågan, vilket har bidragit till en tydligare rådgivning. Idag uppmärksammar Länsstyrelsen kommunerna mer på att i riktlinjerna för bostadsförsörjningen lyfta grupper som har det allra svårast på bostadsmarknaden. Flera särskilda insatser har också gjorts. 5 Särskilda gruppers hantering i riktlinjerna Av de antagna riktlinjerna tar majoriteten hänsyn till efterfrågan på bostäder för särskilda grupper på ett lämpligt sätt. De grupper vars utmaningar på bostadsmarknaden i princip alltid uppmärksammas är äldre, unga vuxna och funktionsnedsatta. Många uppmärksammar i sina riktlinjer även nyanlända generellt, medan knappt hälften uppmärksammar situationen för ensamkommande barn. Även hemlösa uppmärksammas i runt häften av riktlinjerna. I de kommuner som har en högskola eller andra former av utbildningar som lockar studerande till kommunen uppmärksammas studenters behov av bostäder. Relativt få kommuner tar upp situationen generellt för resurssvaga grupper eller personer som på grund av sin betalningsförmåga har svårigheter på bostadsmarknaden. Detta trots att de flesta av kommunerna i sina riktlinjer nämner att behovet av, och efterfrågan på, billiga hyresrätter är stort. En nyare grupp, som uppmärksammas av några kommuner, är personer som har behov av en bostad då de hamnat i en ny livssituation efter en skilsmässa. Tydligheten varierar när det gäller hur, var och av vem behoven ska tillgodoses för de grupper som har särskilda behov på bostadsmarknaden. Tydligheten är störst när det gäller gruppen äldre, där konkreta planer för exempelvis trygghetsboende, pensionärslägenheter och seniorbostäder ofta redovisas. Även när det gäller kommunens ansvar avseende tillgängliga bostäder för personer med funktionssättning är riktlinjerna relativt konkreta. För övriga grupper kunde riktlinjerna i många fall konkretiseras. Ofta beskrivs målsättningar om blandat boende och en målsättning för fler hyresrätter. Hur, var och av vem dessa mål ska tillgodoses kunde dock vara konkretare. Detta trots att de flesta av riktlinjerna bygger på analyser av den demografiska utvecklingen och efterfrågan på bostäder. Riktlinjerna kunde också i större utsträckning ta upp frågan om boendesegregationen och utmaningen med trångboddhet. Dessa frågor uppmärksammas i ytterst få av riktlinjerna. För att få en bred analys av utsatta gruppers behov är det av vikt att de som arbetar med sociala frågor i kommunen, liksom invånarna, involveras i framtagandet av riktlinjerna. Positivt är att några av riktlinjerna bygger på medborgarundersökningar och medborgardialog, det vill säga en önskan att medskapa med invånarna i kommunen. 5 Konferenser, rapporter m.m

43 Foto: Misak Nalbandian

44 Sociala konsekvenser av en tuff bostadsmarknad Ett långsiktigt hållbart boende är en förutsättning för att människor ska kunna planera och styra över sina liv och en nödvändighet för att känna tillhörighet i samhället. Att människor känner tillhörighet till samhället är i sin tur avgörande för samhällens välbefinnande och kan utgöra skillnaden mellan ett socialt hållbart samhälle och ett samhälle präglat av social oro. En bostad en rättighet En lämplig bostad är en mänsklig rättighet 28 och enligt FN:s bedömning har rätten till en bostad en avgörande betydelse för många andra rättigheter. Den mänskliga rättigheten en lämplig bostad, som alltså härleds från rätten till tillfredsställande levnadsvillkor, har en central betydelse för att alla ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter ska kunna åtnjutas. 29 I regeringsformen 1 kap. 2 står att det allmänna ska trygga rätten till en bostad. I socialtjänstlagen står om rätten till fungerande boenden för äldre och funktionsnedsatta liksom i Lag om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). I plan- och bygglagen står sedan några år att bostadsförsörjningen ska beaktas som ett allmänt intresse och i lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar står det att kommunerna ska skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Bostadsbristen drabbar många Många människor drabbas av bristen på bostäder. Det handlar om ungdomar som vill flytta hemifrån, studenter som kommit in på en eftertraktad utbildning, nyanlända flyktingar som vill påbörja etableringen i en kommun, personer som inte kan flytta ut från institutionsboende, våldsutsatta som inte har någonstans att ta vägen, människor som separerat och behöver två boenden, personer som inte har en stadig inkomst och därför inte kan få ett hyreskontrakt, äldre som vill flytta från boenden som inte längre möter individens behov och människor som fått arbete på en annan ort och behöver ett boende för att kunna tacka ja till jobbet. För att bidra till ett socialt hållbart samhälle är det viktigt att inte ställa dessa grupper mot varandra utan att bygga och planera för alla samhällets invånare. Bostadsförsörjning handlar om att anpassa bostadsbeståndet till invånarnas olika behov. I årets bostadsmarknadsenkät uppger 44 av länets kommuner att det är brist på bostäder för ungdomar generellt och 28 kommuner att det är brist för studenter medan 28 Enligt FN:s Allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna, artikel 25; FN:s Konvention för ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter, artikel 11 samt Den (reviderade) europeiska sociala stadgan, artikel FN, Rätten till en lämplig bostad, Allmän kommentar nr. 4 från sjätte överläggningen (1991). Fri översättning från den engelska originaltexten (E/1992/23), av Tobias Rahm

45 43 kommuner anger brist på bostäder för nyanlända flyktingar. Dessa grupper drabbas av den generella bristen på bostäder och lösningen är enligt kommunerna framför allt att satsa på ett ökat byggande av hyresrätter. I samma enkät anger 20 kommuner att det är brist på särskilda boendeformer för äldre medan 25 kommuner anger brist på särskilda boendeformer för funktionsnedsatta. För dessa grupper finns det särskilda lagkrav. 30 Diagram. Antal kommuner som anger obalans på bostadsmarknaden för olika grupper Ungdomar Studenter Nyanlända Särskilda boendeformer för äldre Särskilda boendeformer för funktionsnedsatta Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2017 Trångboddhet En effekt av bostadsbristen är en ökad trångboddhet, särskilt i vissa bostadsområden. För även om trångboddheten minskat generellt i Sverige så ökar den på vissa platser, och bland vissa grupper. Utrikes födda, ensamstående föräldrar och hushåll med låga inkomster är överrepresenterade i trångboddhetsstatistiken och trångboddheten är störst bland boende i hyresrätter. 31 I en rapport från 2016 konstaterar Boverket att den mest avgörande orsaken till trångboddhet är låg inkomst. Trångboddhet är fyra gånger så vanligt bland låginkomsthushåll i jämförelse med hushåll med höga inkomster 32 och den genomsnittliga bostadsytan för nyanlända flyktingar är 22 kvadratmeter, vilket är nästan hälften av riksgenomsnittet som är 42 kvadratmeter Socialtjänstlag (2001:453) 5 kap, 4-8 samt Lag om stöd och service till vissa funktionshindrade och ( ) 32 Boverket (2016) Trångboddhet i storstadsregionerna, Rapport 2016:28, sid Boverket (2015) Boendesituationen för nyanlända, Rapport 2015:40, sid

46 I en nyutkommen rapport om hur bostadsbristen drabbar barnfamiljer skriver Rädda Barnen att många barnfamiljer lever på mycket små ytor under långa tider. 34 De skriver vidare att: Extrem trångboddhet innebär en brist på avskildhet samt ett överskott på stimulans och interaktion, vilket i sin tur kan påverka barns psykiska och fysiska välmående och utveckling. Trångboddheten riskerar också att leda till ökade konflikter mellan syskon och mellan barn och föräldrar. Flera familjer som vi på Rädda Barnen har pratat med vittnar inte bara om trångboddhet utan även om skadedjur, mögel och boenden med mycket låg standard, ibland långt från kollektivtrafik, matbutiker och skolor. 35 Hemlöshet Hemlöshet är ett samlingsbegrepp för ett antal situationer som personer kan befinna sig i på kort eller lång tid. Situationerna sträcker sig från personer som sover utomhus till individer som bor i tillfälliga boendelösningar. Socialstyrelsens senaste kartläggning av hemlösheten genomfördes våren 2017, men resultaten presenteras först i november. De samlade siffror som finns på hemlöshet i länet är därför från den senaste kartläggningen Fyra hemlöshetssituationer Situation 1 - Akut hemlöshet En person är hänvisad till akutboende, härbärge, jourboende eller är uteliggare. Situation 2 - Institutionsvistelse och kategoriboende En person är intagen/inskriven på antingen; kriminalvårdsanstalt/behandlingsenhet eller stödboende inom socialtjänst/landsting/privat vårdgivare/hvb-hem/sis-institution och som planeras skrivas ut inom tre månader efter mätperioden, men utan egen bostad ordnad inför utskrivningen/utflyttningen. Hit räknas även de personer som skulle ha skrivits ut/flyttat ut, men som är kvar på grund av att de inte har någon egen bostad ordnad. Situation 3 - Boendelösningar En person bor i en av kommunen ordnad boendelösning (till exempel försökslägenhet/träningslägenhet/socialt kontrakt/kommunalt kontrakt) på grund av att personen inte får tillgång till den ordinarie bostadsmarknaden. Det handlar om boendelösningar med någon form av hyresavtal där boendet är förenat med tillsyn och/eller särskilda villkor eller regler. Situation 4 -Eget ordnat kortsiktigt boende En person bor tillfälligt och kontraktslöst hos kompisar/bekanta, familj/släktingar eller har ett tillfälligt (kortare än tre månader efter mätperioden) inneboende- eller andrahandskontrakt hos privatperson. Den uppgiftslämnande verksamheten har haft kontakt med personen av detta skäl och känner till att denna hemlöshetssituation gäller under mätperioden. 34 Rädda Barnen (2017) En plats att kalla hemma, barnfamiljer i bostadskrisens skugga 35 Ibid

47 I kommunernas svar från bostadsmarknadsenkäten 2017 finns mer aktuella uppgifter. Där kan utläsas att 44 av länets 49 kommuner hyr ut lägenheter med tillsyn och särskilda villkor i andra hand till hushåll som inte blivit godkända på bostadsmarknaden av de 44 kommunerna uppger att hushållen innefattar hemmavarande barn under 18 år. 37 För att få tillgång till lägenheterna uppger 35 kommuner ett de samarbetar med allmännyttan, medan 25 kommuner samarbetar med privata hyresvärdar. 10 kommuner uppger att de varken samarbetar med allmännyttan eller med privata hyresvärdar. 14 kommuner har överenskommelser med det allmännyttiga bostadsföretaget om att sänka kraven på de bostadsökande, exempelvis genom att godkänna försörjningsstöd som inkomst. Tio kommuner har liknande avtal med privata fastighetsägare. Den vanligaste insatsen för att motverka hemlöshet är dock uppsökande verksamhet för att förebygga vräkningar (35 kommuner). Diagram. Antal kommuner som regelbundet samarbetar med hyresvärdar för att få fram bostäder till hushåll som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden Med allmännyttiga bostadsbolag Med privata hyresvärdar Inget sådant samarbete Källa: Bostadsmarknadsenkäten Två kommuner har inte besvarat frågan. 37 Sex kommuner uppger att de saknar uppgifter och åtta har inte svarat på frågan

48 Boendesegregation och gentrifiering Boendesegregationen är inte ny, men den har ökat de senaste decennierna både utifrån socioekonomisk bakgrund och utifrån etnicitet. 38 Boendesegregationen påverkar flickor och pojkars uppväxtvillkor liksom kvinnor och mäns livsvillkor. Roger Andersson, professor vid Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet, beskriver påverkan på tre nivåer, genom socialiseringsteorin, enligt vilken grannar och omgivningen påverkar våra strategier och beteenden, nätverksteorin, som innebär att vi missgynnas om vi inte har resursmässigt starka kontaktnät och stigmatiseringsteorin, enligt vilken vissa grupper eller boenden i vissa områden särbehandlas eller diskrimineras. Anderssons bedömning är att dessa så kallade grannskapseffekter påverkar både unga och vuxna. 39 Boendesegregationen påverkar också olika bostadsområdens utvecklingspotential eftersom resursstarka hushåll har möjlighet att ställa högre krav på området där de bor. 40 Segregationen förstärker därigenom befintliga skillnader i livsvillkor och uppväxtvillkor mellan olika stadsdelar. Men segregationen slutar inte vid kommungränserna utan är ofta en mellankommunal fråga där olika delar i en region intar olika roller på bostadsmarknaden. I grannkommunerna runt om Göteborg exempelvis finns många villaområden som drar till sig resursstarka familjer medan majoriteten av befolkningen i Göteborg bor i flerfamiljshus. 41 Boendesegregationen drivs i flera fall fram genom omfattande renoveringar av vad som tidigare varit områden med relativt billiga hyresrätter. Processen är en del i det som brukar kallas gentrifiering. Begreppet gentrifiering beskriver en utveckling då äldre, slitna områden ofta i en stads mer centrala delar rustas upp för att locka till sig nya, mer välbärgade invånare. Lägenheter renoveras, hyreshus omvandlas till bostadsrätter och trendiga caféer och butiker flyttar in. Så småningom blir resultatet att de befintliga invånarna inte har råd att bo kvar. Några vinner på den här utvecklingen, medan andra förlorar och blir av med sin rätt att bo i städernas centrala delar. Gentrifiering framställs ibland som en önskvärd omvandling av staden som inte går att hejda. Men det finns samtidigt både individer, rörelser och forskare som protesterar mot den här omvandlingen och att människor tvingas flytta från sina bostäder och sitt bostadsområde. 38 Guevara, Birgitta (2014) Segregation Utbredning, orsaker, effekter och möjliga åtgärder, Göteborg, Mistra Urban Futures 39 Andersson, Roger Skapandet av svenskglesa bostadsområden i Magnusson Turner, Lena (red) (2008): Den delade staden, Umeå: Författarna & Boréa Bokförlag, sid T.ex. ställer resursstarka föräldrar högre krav på sina barns skolor än resurssvaga föräldrar. 41 Andersson, Roger, Åsa Bråmå och Jon Hogdal (2009) Fattiga och rika segregationen ökar, flyttmönster och boendesegregation i Göteborg sid

49 Affisch inför Manifestation för att alla ska kunna bo kvar, 22 april i Göteborg Bild: Organisationen Alla ska kunna bo kvar. Att den ekonomiska och etniska boendesegregationen ofta sammanfaller är problematiskt för den sociala sammanhållningen. Risken finns att majoritetsbefolkningen uppfattar människor i socioekonomiskt missgynnade områden som dubbelt annorlunda, både utifrån etnicitet och utifrån socioekonomisk bakgrund. På samma sätt finns risk att människor som lever i socioekonomiskt missgynnade områden upplever ett så stort avstånd mellan sin levnadsnivå och den allmänna levnadsnivån i landet att de inte känner en tillhörighet i samhället. Detta riskerar att leda till spänningar i samhället och utmanar den sociala sammanhållningen. Boendesegregation och utvecklingen på bostadsmarknaden bör därför finnas med som en viktig utgångspunkt i arbetet för ett socialt hållbart samhälle

50 Pallas, Borås april 2017.

51 Bostad, branschen och tillväxt Nästan alla kommuner i länet har ett underskott på bostäder, men en fungerande bostadsmarknad är viktig ur ett tillväxtperspektiv. Bostadsmarknaden är regional och många bor på en annan ort än var de arbetar, men ibland behöver människor också flytta för att komma närmare arbetsplatsen. För att möjliggöra det krävs lediga bostäder, inte minst hyresrätter. Det samtidigt som byggbranschen är så het idag att många talar om arbetskraftsbristen inom branschen som hämmande för tillväxten. Regionförstoring ofta utgår från en diskussion om arbetsmarknaders utbredning men för Västra Götaland är det väldigt relevant att också tala en regionförstoring när det gäller bostadsmarknader, då förstoringen handlar just om att man bor på en annan ort än man arbetar. 42 Detta förtydligas i En nationell strategi för hållbar regional tillväxt och attraktionskraft där det lyfts fram att bostadsförsörjning och tillgång till attraktiva och ändamålsenliga bostäder i gynnsamma lägen är en angelägen fråga i alla delar av landet. Brist på bostäder riskerar att bli ett hinder för hållbar tillväxt och utveckling, bland annat för att näringslivet får svårt att hitta rätt kompetens om människor inte ges goda boendeförutsättningar. 43 I Västra Götalandsregionens senaste konjunkturbarometer (maj 2016) för länet har konjunkturen gått fortsatt uppåt. Läget kan betecknas som högkonjunktur eller på gränsen till högkonjunktur i samtliga delregioner kopplat till flera branscher. Skillnaderna mellan delregionerna har jämnats ut något. I början av uppgångsfasen, som inleddes för tre fyra år sedan, var det tydligt att Göteborgsregionen var ledande. De senaste mätningarna har visat en brant uppgång i samtliga fyra delregioner. Samtliga delregioner räknar också med fortsatt uppgång den närmaste tiden. 44 Av de branscher som går bra i länet har byggbranschen gått mycket starkt under ett par år och befinner sig fortfarande i högkonjunktur. Konjunkturindex stiger och konjunkturläget kan nu betraktas som glödhett. Fyrbodal och Göteborgsregionen har den starkaste högkonjunkturen bland byggföretag i länet. I Fyrbodal har merparten av byggföretagen utökat personalstyrkan vilket har inneburit något ökad arbetskraftsbrist. I Göteborgsregionen anger byggföretagen att de redan nu har svårt att hitta arbetskraft. Sju av tio företag i 42 Västra Götalands funktionella geografi befolkning, arbete och boende. Västra Götalandsregionen & Länsstyrelsen i Västra Götalands län juni En nationell strategi för hållbar regional tillväxt och attraktionskraft , Regeringskansliet. 44 Konjunkturbarometer för Västra Götaland, Västra Götalandsregionen maj

52 Göteborgsregionen uppger att tillgången på arbetskraft är det främsta hindret för expansion. I Boråsregionen har byggandet inte ökat i den omfattning som företagen tidigare bedömt. Istället för en mycket kraftig ökning har utvecklingen endast varit måttlig och en sannolik förklaring kan vara att det beror det på den höga konkurrensen om arbetskraften som just nu råder. Trots tidigare bedömning om massiva nyrekryteringar för byggföretagen visar senaste mätningen att antalet anställda inte ökat alls. En stigande andel företag uppger samtidigt att tillgången på arbetskraft är det största hindret för expansion. Även i Skaraborg betecknas situationen i byggbranschen som glödhet. Tidigare var byggkonjunkturen inte fullt lika stark i Skaraborg som i de övriga delregionerna i Västra Götaland, men detta har nu vänt. Andelen företag som upplever arbetskraftsbrist inom byggbranschen har därför ökat, vilket kan bli ett hinder för den framtida tillväxten både inom branschen och för länet som helhet. Enligt Västsvenska handelskammarens enkätstudie Ledarkollen kan så många som en tredjedel av företagen i regionen redan idag ha svårt att rekrytera på grund av bostadsbristen och ytterligare en tredjedel av företagen uppger att det kan bli ett problem vid framtida rekryteringar. Fördelningen på svaren är jämn över hela länet. 46 Utöver en allmän tillgång till bostäder i småhus och flerbostadshus för att kunna konkurrera om arbetskraft i en allt mer konkurrensutsatt situation är tillgången till hyresrätter specifikt en viktig faktor för tillväxten. För att kunna locka till sig specialiserad arbetskraft kan det vara av avgörande betydelse om det finns tillgång till boende att hyra, i synnerhet om arbetskraften idag inte finns inom den egna tillgängliga geografin. Hyresrätten är viktig dels för att kunna veckopendla men också för att få möjlighet att testa hur man trivs med boende där man är verksam samt arbetsplatsen i sig innan man eventuellt tar klivet och flyttar. Detta är viktigt för alla storlekar av kommuner där den efterfrågade arbetskraften kanske inte kan eller vill köpa sig ett boende. För en mer specialiserad arbetskraft och kortare insatser i projektform eller likande är hyresrätten ett mycket attraktivt alternativ, eller kanske rentav en förutsättning. Detta gäller alla storlekar av bostäder och även småhus för uthyrning. 45 Ledarkollen 2017 är en enkätstudie bland företagsledare hos medlemsföretagen. 46 Samtal samt artikel från Handelskammaren Linkedin

53 Foto: Misak Nalbandian

54 Bostäder och bostadsförsörjning för nyanlända flyktingar En fungerande bostad är en mänsklig rättighet och kommunernas bostadsförsörjningsansvar innefattar gruppen nyanlända flyktingar. Länsstyrelsen liksom många som arbetar med nyanlända flyktingars etablering i länets kommuner ser bostadsfrågan som en av de största utmaningarna. 43 av länets 49 kommuner uppgav 2017 att de har ett underskott av bostäder för nyanlända flyktingar. Mottagandet av nyanlända flyktingar Långt ifrån alla invandrare är flyktingar, men flyktingar har en speciellt utsatt situation och har därför rätt till ett specifikt stöd de första åren efter sitt uppehållstillstånd. Det innebär bland annat rätt att delta i svenska för invandrare (sfi), samhällsorientering och arbetsförberande insatser. Arbetsförmedlingen är den myndighet som sedan december 2010 har det övergripande ansvaret för nyanlända flyktingars etablering i samhället. När det gäller bosättningsfrågan delas dock ansvaret framför allt mellan Migrationsverket, länsstyrelserna och kommunerna. Gruppen nyanlända flyktingar som får uppehållstillstånd och blir kommunmottagna (hädanefter endast benämnd nyanlända) består av: Personer som kommit till Sverige som asylsökande. Kvotflyktingar, det vill säga personer som kommer direkt till Sverige från flyktingläger. Ensamkommande barn. Anknytningar (familjemedlemmar) till ovanstående grupper. Asylsökandes och nyanländas boende Under asyltiden erbjuds de människor som kommit till Sverige för att söka asyl boende i Migrationsverkets regi, ett så kallat anläggningsboende (ABO). Cirka 60 procent väljer i nuläget att bo i ABO. Övriga väljer att ordna sitt boende på egen hand, så kallat eget boende (EBO). Att bo i EBO innebär i praktiken att bo som inneboende i någon form. Många som bor i ABO bor i vanliga lägenheter som hyrs av Migrationsverket. Migrationsverket använder även mer storskaliga lösningar särskilt vid tider när det kommer många asylsökande samtidigt till Sverige, som under Under 2016 var Sveriges största asylboende Restad gård i Vänersborg. Asylsökande ensamkommande barn bor under asyltiden i familjehem, stödboende eller i hem för vård av barn och unga (HVB-hem). 47 Knappt barn och vuxna sökte asyl i Sverige 2015 ( )

55 De asylsökande som får uppehållstillstånd står återigen inför ett val. Antingen kan individen eller familjen ordna en bostad på egen hand i en kommun (egenbosättning), 48 eller så kan de få hjälp av Migrationsverket att bli anvisade till en kommun anvisades cirka 30 procent av det totala mottagandet. Kvotflyktingar kommer direkt till den kommun där de ska bo och ensamkommande barn bor oftast kvar i den kommun där de bott under asyltiden. Anknytningar bosätter sig där den familjemedlem de är anknytning till bor. För att förbättra nyanländas möjligheter att etablera sig i samhället, men också för att minska det ojämna mottagandet mellan landets kommuner trädde lag om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning (den s.k. bosättningslagen) i kraft 1 mars Lagen innebär att alla kommuner är skyldiga att ta emot ett visst antal anvisade nyanlända utifrån ett beslutat kommuntal. Utgångspunkten är Migrationsverkets prognos för beviljade uppehållstillstånd, utifrån vilken regeringen beslutar om länstal. Länsstyrelserna bryter därefter ner länstalen i kommuntal. Länstalen bygger på kriterierna: arbetsmarknad, folkmängd och mottagande, inklusive mottagande av asylsökande. 49 När lagen beslutades satt många nyanlända som beviljats uppehållstillstånd fast på anläggningsboenden eftersom kommunernas mottagande var för lågt. Hur bor nyanlända i Västra Götaland? I en enkät från mars 2017 svarade 25 av länets 49 kommuner att de helt eller i hög grad kan erbjuda de nyanlända som anvisats till kommunen via bosättningslagen boende i permanenta bostäder. 50 Knappt hälften av länets kommuner arbetar följaktligen med lösningar som inneboenden, vandrarhem, hotell eller campingstugor. Det finns exempel på akuta boendelösningar i gymnastiksalar. Eftersom majoriteten av de som tas emot i länets kommuner kommer via egenbosättning eller som anknytning till redan bosatta i kommunen är det intressant att se hur många kommuner som innefattar hela gruppen nyanlända i sitt bostadsförsörjningsarbete. I ovan nämnda enkät från mars 2017 svarar endast 17 av länets 49 kommuner att deras arbete med bostadsförsörjning helt eller i hög grad innefattar hela gruppen nyanlända. 51 I bostadsmarknadsenkäten klargör också ett flertal kommuner att de anser att kommunen inte har ett ansvar för de individer eller familjer som kommer som egenbosatta eller som anknytningar. 48 Det är vanligt att även egenbosättning kallas för EBO. Formellt är dock EBO benämningen under asyltiden och egenbosatta termen som bör användas efter uppehållstillstånd. 49 En bra arbetsmarknad och en stor befolkning ger ett högre tal. Ett stort tidigare mottagande ger ett lägre tal. 50 En kommun har inte besvarat frågan. 51 Tre kommuner har inte besvarat frågan

56 Karta. Bedömning av om kommunen erbjuder anvisade nyanlända permanenta bostäder. Att nyanlända individer och familjer drabbas av bostadsbristen bekräftas i årets bostadsmarknadsenkät, där 43 av länets 49 kommuner uppger att de har underskott på bostäder för nyanlända. Kommunerna rapporterar underskott på både små och stora lägenheter. Prisnivån och kraven från hyresvärdarna är hinder som uppmärksammas. En kommun svarar att: Samhällsklimatet bidrar till hyresvärdarnas inställningar till förturer. Flertalet hyresvärdar har inte tillräcklig kunskap för att bemöta kritik från personer i bostadskö som har upptäckt att vissa nyanlända får förtur till lägenheter

57 Karta. Bedömning av om kommunens arbete med bostadsförsörjning innefattar hela gruppen nyanlända (anvisade, självsatta, ensamkommande barn). Bostadens betydelse för integrationen Bostadsbristen är ett av de största hindren för nyanlända att etablera sig i länets kommuner. Problematiken drabbar både de som tvingas bo kvar i anläggningsboende och de som tas i emot i kommunerna via tillfälliga lösningar som vandrarhem eller villavagnar, men det drabbar också egenbosatta. Egenbosättning kan innebära att en individ bor inneboende hos vänner som har en stor lägenhet, men alltför ofta handlar det om två familjer som trängs ihop i en för liten lägenhet. Den sortens trångboddhet påverkar människors livskvalitet och ungdomars uppväxtvillkor. Det påverkar ungas möjlighet att läsa läxor men också chansen att få tillräckligt med ro och sömn vilket inverkar på möjligheten att klara skolan. 52 Ungdomar i trångboddhet tillbringar också ofta mycket tid på gator och torg vilket ökar risken till frustration, utåtagerande och gängbildningar Skolverket, Läxor i praktiken, ett stödmaterial om läxor i skolan (2014) 53 Folkhälsoinstitutet, Barn och unga, utvecklingen av faktorer som påverkar hälsan och genomförda åtgärder, (2013) och Guevara, Birgitta Segregation, utbredning, orsaker, effekter och möjliga åtgärder: Mistra Urban Futures (2014)

58 Att bostadsbristen drabbar även de nyanlända som tas emot via anvisning bekräftas i den tidigare nämnda enkäten från mars Endast 27 av länets 49 anger i enkäten att deras bostadslösningar för anvisade ger goda förutsättningar för etablering och integration. Situationen för egen egenbosatta, eller anknytningar omfattas inte av enkäten. Karta. Bedömning av hur väl kommunens bostadslösningar för anvisade nyanlända ger goda förutsättningar för etablering och integration

59 Begrepp En invandrare är en person som flyttar till Sverige efter att ha bott utomlands. Statistiken innefattar även personer som är födda i Sverige och är svenska medborgare. De brukar normalt sett vara den största gruppen invandrare. Men i statistiken för 2016 hittar man födda i Sverige först på andra plats, efter Syrien. Under 2016 invandrade personer till Sverige, samma år utvandrade personer. En asylsökande är en person som lämnat sitt land för att söka skydd men ännu inte fått beslut om han eller hon kommer att få uppehållstillstånd. Det är Migrationsverket som tar emot ansökan om asyl, gör en asylutredning och fattar beslut i ärendet. En nyanländ är en person som är mottagen i en kommun och har beviljats uppehållstillstånd för bosättning på grund av flyktingskäl eller andra skyddsskäl som gäller minst 12 månader. Även anhöriga till dessa personer är nyanlända. En person räknas vanligtvis som nyanländ i två till tre år. En kvotflykting är en utländsk medborgare som före resan till Sverige fått uppehållstillstånd inom den flyktingkvot som regeringen fastställt. Under 2017 ska Sverige ta emot 3700 kvotflyktingar, antalet kommer att öka till 5000 personer Ett ensamkommande barn är ett barn under 18 år som kommer till Sverige utan någon av sina föräldrar eller någon annan vuxen person som har trätt in i föräldrarnas ställe. Det gäller även barn som efter ankomsten till Sverige står utan sådan ställföreträdare. ( och ) Invandring 2016 efter de vanligaste födelseländerna Källa: SCB,

60 Sandared, Borås maj 2017.

61 Erfarenheter från kommunturnén Länsstyrelsen har under 2016 och 2017 regeringens uppdrag att stödja och informera kommuner och andra relevanta aktörer i arbetet med att underlätta inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga hushåll och hushåll som i övrigt har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden samt i arbetet motverka hemlöshet och förebygga avhysningar. I arbetet med uppdraget har Länsstyrelsen haft dialog med länets kommuner. Dialogen har genomförts som ett öppet samtal om kommunens bostadsförsörjning. Nedan följer en rad erfarenheter och synpunkter som kom fram vid dessa tillfällen. Förändringar på bostadsmarknaden Bostadsbristen har gradvis brett ut sig i länet. För flertalet landsbygdskommuner har den först blivit riktigt kännbar , medans kommuner med större centralorter har uppmärksammat detta flera år tidigare. De kommuner som nu möter den största utmaningen i att anpassa sig till den nya situationen på bostadsmarknaden är de som har: låg planberedskap, begränsat med kommunal mark i tätorterna, få hyresrätter i kommunen och/eller litet eller inget kommunalt bostadsbolag, svag utveckling på bostadsmarknaden, samt de kommuner som till större delen satsat på att bygga äganderätter. För många landsbygdskommuner är dagens bostadsbrist en omställning. Framförallt i de kommunerna där det fortfarande finns färska minnen av de omfattande rivningarna som skedde på 1990-talet med grund i det dåvarande bostadsöverskottet. Omfattande investeringar genomförs i samtliga kommuner som vi besökt för att skapa bostäder, både för att avhjälpa den generella bostadsbristen som brett ut sig i länet, samt för att möta tillströmningen av nya kommuninvånare. Men den starka urbaniseringstrenden skapar en osäkerhet i de små och mellanstora kommunerna, där flera undrar hur många som kommer att stanna i kommunen på sikt. Brist på resurser De flesta kommunerna som Länsstyrelsen besökt uppger att det inte är brist på intresse från vare sig det kommunala bostadsbolaget eller privata intressenterna att bygga bostäder i kommunen. Men att processerna fördröjs på grund av bristande resurser i alla led. De brister som anges generellt är: personal på kommunen som handlägger bygglovs- och planärenden, leveranstid på modulbostäder, byggentreprenörer, maskiner med mera. Hyresmarknaden Beståndet av hyreslägenheter i samtliga besökta kommuner är betydligt mindre än efterfrågan och behovet, vilket leder till långa kötider. Detta drabbar framförallt de

62 mest utsatta grupperna, men skapar också en negativ cirkel där omsättningen av lägenheter minskat kraftigt. I flera kommuner har detta också lett till att behovet av förturslägenheter för att avhjälpa akut hemlöshet har ökat. Flera av landsbygdskommunerna anser att det både är svårt att finansiera nybyggnation av hyresrätter inom det kommunala bolaget, men även att motivera de privata fastighetsägarna i kommunen att bygga hyresrätter. De privata exploatörerna bygger främst olika former av äganderätter. Hyran för nybyggda lägenheter är relativt hög och det medför svårigheter för många hushåll att kunna efterfråga sådana. En nyckelfaktor blir då att flyttkedjor kommer igång som öppnar möjligheter för de med lägre inkomster att få tillgång till lägenheter med lägre hyra. Ett flertal av kommunerna anger att det tydligt finns två sektioner i den kommunala bostadskön. En sektion med äldre lägenheter och därmed lägre hyror och den andra med nybyggda lägenheter med högre hyror. Efterfrågan av nybyggda lägenheter kräver kapitalstarkare hushåll och där är hyresköerna betydlig kortare. Vissa kommuner befarar att efterfrågan av de dyrare lägenheterna är nära på mättad, trots den generella bostadsbristen i kommunen. En av förklaringarna till detta fenomen är att det inte finns tillräckligt många hushåll i kommunen som har råd, men att det i vissa kommuner även kan bero på att invånarna är vana vid betydligt lägre hyror och därför tar ett principiellt beslut att inte flytta in i en lägenhet med för orten hög hyra. Det finns en inlåsningseffekt i vissa kommuner där människor har önskemål om att flytta från villor till lägenheter, men där utbudet av lägenheter är litet i förhållande till behovet. Det medför även högre lägenhetspriser. Inkomst Kraven på vad som betecknas som inkomst vid hyra av lägenhet skiljer sig mellan de olika kommunala bostadsbolagen. Spännvidden sträcker sig från att hushållet kan redogöra för att de kommer att kunna betala hyran, det vill säga hushållets totala inkomst är det viktiga, oavsett lön, bidrag, arv eller liknade till betydligt hårdare krav där till exempel bostadsbidrag inte räknas med som inkomst. Det finns tendenser till att detta lättas upp. Hemlöshet Bilden av vad hemlöshet är varierade mellan de olika kommunerna. Några kommuner associerade endast till Socialstyrelsens första kategori (akutboende, härbärge, jourboende, uteliggare). Av dessa kommuner ansåg flera av dem att de inte hade hemlöshet i kommunen. Medan andra kommuner var mer insatta i hemlöshetsproblematiken även hos de andra kategorierna (planerad utskrivning från institution eller liknande inom tre månader, boende på någon form av kommunen anordnad boendelösning samt ofrivilligt inneboende eller andrahandskontrakt). Vid problematik såsom våld i nära relationer finns det ett behov av bostäder för företrädesvis kvinnor som flyr med sina barn. Detta är ett behov som generellt har ökat i flertalet av de kommuner vi besökt

63 Vräkningsförebyggande arbete Flera av kommunerna har ett nära samarbete mellan socialförvaltningen och det kommunala bostadsbolaget, där de får tidiga signaler om någon missar en hyra. Flera kommuner har ett särskilt fokus på att arbeta vräkningsförebyggande där barn och unga finns inblandade. Förturslägenheter De flesta kommuner som vi besökt har ett upparbetat system med förturslägenheter för utsatta grupper. Framförallt är det barnfamiljer i akut hemlöshet, personer som tvingas flytta på grund av våld i hemmet samt nyanlända, men även övriga i akut hemlöshet. Flera av kommunerna anger att denna grupp ökar i en takt där förturslägenheterna inte räcker till och de ansvariga på kommunen tvingas till svåra prioriteringar. Utsatta grupper Äldre Många äldre vill gärna bo kvar i den bostad de haft under längre tid då det finns många känslomässiga band och minnen till bostaden som skapar betydelsen av hem. Men det finns även en betydande andel äldre som har önskemål om att flytta till en mindre bostad som är mer tillgänglighetsanpassad. På grund av det begränsade urvalet av lägenheter på marknaden, den beskattning som sker vid försäljningen av privatbostad samt hyresnivån på lägenheter som har tillgänglighetsanpassats motverkas denna process som skulle kunna skapa flyttkedjor och därigenom skapa lediga bostäder för större familjer. Det medför att denna grupp har en begränsad möjlighet att hitta en bostad som motsvarar deras nuvarande och framtida behov. Trygghetsboenden efterfrågas och byggs runt om i länet. Hyran eller avgiften för ett trygghetsboende är normalt högre än för vanliga bostäder i och med att tillgång till personal, gemensamhetslokaler och trygghetslarm ingår i hyran. Hyrorna/avgifterna påverkas också av att många trygghetsbostäder är nyproduktion eller ombyggnationer. 54 I ett trygghetsboende finns inget krav på kommunalt biståndsbeslut. Det finansieras därmed inte genom socialtjänstlagens regler. Sammantaget innebär det att många äldre inte ser det ekonomiskt motiverande att flytta till ett trygghetsboende. Förslag framkom under dialogen om att höja taket i bostadstillägget för äldre för att få till en rotation. Ungdomar och studenter Majoriteten av de studerande tillhör en kapitalsvag grupp som är i behov av hyresrätter med låg hyra. Några få av kommunerna med högskola klarar av bostadsgarantin för studenter, men även här har det blivit svårare på bostadsmarknaden. Konsekvensen kan bli att studenten får tacka nej till sin utbildningsplats

64 Ett par av de besökta kommunerna som inte själva har en högskola har försökt att locka kvar studenter i kommunen genom olika ekonomiska ersättningar. Men generellt väljer de flesta studenter i första hand att bo på studieorten. Ungdomar som inte studerar hamnar ofta utanför bostadsmarknaden. Denna grupp har oftast inte heller möjlighet att köpa sitt boende utan hänvisas endast till hyresmarknaden där köerna idag är långa. Resultatet blir i många fall att flytten från föräldrahemmet försenas. Nyanlända Den nya lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning trädde i kraft 1 mars 2016 och innebär en skyldighet för kommuner att ta emot nyanlända för bosättning. Samtliga kommuner som Länsstyerlsen besökt har ansträngt sig för att hitta bostäder för nyanlända. Eftersom få kommuner har tomma lägenheter är behovet stort av att skapa nya bostäder genom omvandling av lokaler eller nybyggnation. En problematik för att få fram nya bostäder snabbt är att tidsbegränsade bygglov överklagas i stor utsträckning, vilket medför förlängda byggprocesser eller att kommunen nekas bygglov. Vissa kommuner använder därför inte möjligheten till tidsbegränsade bygglov i någon större utsträckning. En ökande trångboddhet återfinns i samtliga kommuner som besökts. Trångboddheten skapas främst av bostadsbristen generellt och trångbodda familjer återfinns oftast i det kommunala bostadsbolagets bestånd. Det finns önskemål om att titta på frågan i ett större perspektiv, med andra koncept. Ett exempel som lyftes under dialogen var egnahemsatsningen, där hushåll fick låna pengar till egna bostäder. Nyproduktion - för dyrt? Byggnation av hyresrätter För att finansiera hyran av en nyproducerad lägenhet, finns det exempel där flera hyresgäster (som sedan tidigare inte har varit samboende) delar på en större lägenhet. I vissa bostadsbolag, tillåts en överföring av kontraktet vid flytt mellan boende i lägenheten. Det framhålls att det är svårt att få transparens i produktionskostnader för bostadsbyggandet. För att kunna möta upp kommunens önskemål om låga boendekostnader önskar byggherrar/exploatörer låga markkostnader i markanvisningar. Kommunen upplever att även vid låga markkostnader tenderar den slutliga kostnaden att bli alltför hög för många konsumenter. Kommunen skulle gärna vilja utbyta erfarenheter med andra kommuner som har mött på motsvarande problem. En av orsakerna till att det inte investeras mer är risktagandet. När lånen ska skrivas om efter några år genomförs en värdering av fastigheten som underlag för kommande lånevillkor. I de kommuner där det finns få nybyggda flerbostadshus, utgår värderingen felaktigt från fastigheter med byggnader i klart sämre kvalité, vilket sänker det värderingen. Det ger på så sätt en felaktig bild av marknadsvärdet av fastigheter med nybyggda bostäder i kommunen, och i förlängningen betydligt sämre lånevillkor. I vissa fall uppkommer krav på att återbetala delar av lånet som överstiger värderingen. Det finns en risk att bolaget tvingas att skriva ner värdet på byggnader inom det kommunala bostadsbolaget. Synsättet skiljer sig mellan olika revisorer om hur det

65 ska göras, men nedskrivningarna skapar ekonomiska problem i bolaget. Kommunen anser egentligen inte att det finns anledning att göra det eftersom samtliga bostäder är uthyrda. Den kommunala borgen är i dessa situationer en viktig stöttepelare här för att lösa situationen. Flera kommunala bostadsbolag anser att det är svårt att klara av att bygga förlustlägenheter när det är krav på affärsmässighet. Det innebär att det för det kommunala bostadsbolaget ibland kan vara svårt att kombinera samhällsnyttan med affärsmässighet. Önskemål har framförts till Länsstyrelsens om faktastöd gällande hur lönsamheten ser ut idag för att bygga hyresrätter. Flera landsbygdskommuner anger att större byggbolag saknar intresse att bygga i kommunen då dessa främst har intresse av att bygga i större volymer, vilket det inte finns marknad för i kommunen. Byggnation av äganderätter Vissa landsbygdskommuner anger att det i hela eller stora delar av kommunen är svårt för de fastighetsägare som bygger en villa att få tillbaka pengarna för insatsen. Frågor kring markanvändning Jordbruksmark Flera kommuner efterlyser tydligare riktlinjer gällande hur de ska förhålla sig till byggnation på jordbruksmark, hur jordbruksmarken ska värderas mot andra intressen, inklusive bostadsförsörjningen i kommunen. Ett generellt önskemål finns om att klargöra hur de allmänna intressena ska värderas mot varandra. Strandskydd Strandskyddet upplevs som ett hinder i planeringen, framförallt för de kommunerna som har en högre grad av sjöar och vattendrag. Kommunerna anser att det många gånger är oproportionerligt med utökat strandskydd på mindre sjöar och vattendrag. Flera kommuner anser att strandskyddet är alltför strikt för en landsbygdskommun. Några kommuner menar att LIS-områden inte förenklat framtagandet av planer i de aktuella områdena. Kommunen upplever att man möts av samma krav trots att området är ett utpekat LIS-område. Kommunal mark Flera av kommunerna talar om att det tidigare inte har funnits en förståelse i organisationen för en strategisk planering kring inköp av mark, men att denna fråga nu allt mer har uppmärksammats då det är lättare att påverka byggandet med eget markinnehav. Flertalet arbetar också med bostadsförsörjningsprogram/riktlinjer som verktyg för en mer strategisk planering av nya bostadsområden

66 Detaljplaner och bygglov Olika delar av processen pekas ut som tids- och resurskrävande. Framförallt överklagandeprocessen. En upplevelse av att det är långa svarstider gällande utredningar och bygglov där Länsstyrelsen och Trafikverket är inblandade. Förväntningarna på (och behovet av) att ta fram nya bostäder snabbt går inte hand i hand med detaljplan- och bygglovsprocessen. Kommuner upplever också att olika lagstiftningar står i konflikt med varandra, att staten trycker på för bostadsbyggande men sedan bromsar utifrån annan lagstiftning. Samarbete kring bostadsfrågan inom och över kommungränser Många kommuner har nybildat eller stärkt samarbetsgrupper inom kommunen för att arbeta med bostadsfrågan. Vissa kommuner har samarbete över kommungränsen. Men det framkommer också en problematik i samarbetet kring infrastrukturfrågor kopplade till bostadsförsörjningen både på mellankommunal nivå och mellan län. Statliga stöd Kritik har framförts avseende de kreditgarantier som kommuner kan få statligt bidrag för från Boverket. För att få garantin måste kommunen stå som för hyresgaranti i sex månader och den boende får inte ha försörjningsstöd. Socialförvaltningen är kritisk till detta då det är svårt för dem att använda sig av systemet. Modellen är från 2007 och stödbeloppet är fortsatt detsamma. Kommunen i fråga anser att modellen behöver förnyas. Det har även framkommit åsikter om att kreditgarantier behöver gälla i år för att det ska ge trygghet vid investeringarna. Det finns ett tidigare exempel där staten avvecklade kreditgarantierna efter en kortare tid, vilket skapade omfattande konkurser. En kommun framhåller att många av stöden inte är anpassade till små kommuner

67 Noltorpshöjd, Alingsås november 2016.

68 Samverkan en förutsättning för en långsiktig bostadsförsörjning Mellankommunal samverkan är nödvändig för att möta behovet av bostäder. Det är ett sätt för kommunerna att ta ett helhetsgrepp kring bostadsförsörjningen. 25 kommuner anser att man samverkar med andra kommuner i bostadsförsörjningsplaneringen. Mellankommunal samverkan Enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska kommunerna samverka med andra kommuner som berörs av bostadsplaneringen. I årets bostadsmarknadsenkät svarar 25 kommuner att man anser att man samverkar med andra kommuner i planeringen kring bostadsförsörjningen. 55 Karta. Samverkan kring planeringen av kommunernas bostadsförsörjning Även om antalet kommuner som anger att man samverkar kring bostadsplaneringen är hälften av länets kommuner så har siffran ökat de senaste åren. År Definitionen av samverkan enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2017 är till exempel: gemensam regionplanering, gemensam exploatering vid kommungränser, gemensamma analyser av bostadsmarknaden samt utbyte av information om bostadsbyggande och bostadsbehov

69 var det endast åtta kommuner som angav att man samverkar med andra kommuner kring planeringen av bostadsförsörjningen. Det ökade behovet av bostäder under femårsperioden har troligtvis ökat behovet av mellankommunal samverkan. Detta är något som Länsstyrelsen kan bekräfta genom erfarenheter och samtal med länets kommuner. Definitionen av begreppet samverkan skiljer sig åt beroende på vilken kommun som avses men oavsett begreppsdefinition är ett ökat samarbete mellan kommuner i länet en förutsättning för att möta de bostadsbehov som finns, både på kort och på lång sikt. Diagram. Antal kommuner som uppger att man samverkar med andra kommuner kring planeringen av bostadsförsörjningen Kommunens interna samverkan en nödvändig länk mellan bostadsbehov och framtida utbyggnadsplanering Den interna samverkan inom kommunen är central för att utveckla och bibehålla en långsiktig bostadsförsörjning. Länsstyrelsens erfarenhet är att kommunerna i större grad samverkar internt för att möta det behov av bostäder som finns i dagsläget. Fördelarna är flera och bland annat innebär det att kommunernas stadsbyggnadsförvaltning, socialförvaltning samt det allmännyttiga bostadsbolaget får vetskap om varandras utmaningar, möjligheter och villkor. Vidare innebär det också ett samlat grepp på bostadsförsörjningen inom kommunen där man gemensamt kan arbeta med bostadsbehov och planeringsförutsättningar inför framtida utbyggnadsplanering. Samverkan med aktörer på bostadsmarknaden Utifrån Länsstyrelsens dialogmöten med kommuner om bostadsförsörjning framkommer också att vissa kommuner har initierat forum och mötestillfällen där representanter från kommunens olika förvaltningar och bostadsbolag kan möta privata

70 fastighetsägare och entreprenörer. Dels i syfte att få till en ökad samverkan kring framtida nybyggnation och visa vilka planer och visioner som kommunen har, dels att verka vräkningsförebyggande och föra en dialog om det befintliga beståndets möjligheter och tillstånd

71 Tryggbo, Essunga januari 2017.

72 Bostad för alla ett fortsatt prioriterat mål för Länsstyrelsen 2017 Länsstyrelsen ger råd, information och underlag till kommunerna för deras samhällsplanering och bostadsförsörjning. Insatserna sker i olika sammanhang och på många sätt. Det är kommunerna som har ansvar för bostadsförsörjningen samt den övergripande och detaljerade planeringen. Länsstyrelsen ska ha en aktiv roll i kommunernas arbete med frågor om hushållning med mark och vatten (fysisk planering) och bostadsförsörjning. Länsstyrelsen är statens regionala myndighet och ska bidra till att lagstiftningen följs och att nationella och regionala mål förverkligas i länet. Bostad för alla ett prioriterat mål för Länsstyrelsen 2017 Under 2016 hade Länsstyrelsen Bostad för alla som ett av sina prioriterade mål. Länsstyrelsens arbete innebar bland annat en konferens i Vara om riktlinjer för bostadsförsörjningen, samverkan med Kronofogdemyndigheten och Göteborgs Stad i vräkningsförebyggande arbete, kommunbesök i flera av länets kommuner där dialogmöten om bostadsförsörjning med politiker och tjänstemän genomfördes, prioritering av planärenden som syftar till att skynda på planprocessen för bostäder i enlighet med föreliggande behov och informationsmöten om de nya investeringsstöden för aktörer på bostadsmarknaden. Länsstyrelsens prioritering fortsätter under 2017 och det innebär bland annat att Länsstyrelsen kommer att ge råd och stöd till kommuner och bostadsmarknadens aktörer för ett ökat bostadsbyggande, tydliga och tidiga besked i planfrågor som rör bostäder och ekonomiskt stöd till byggnation av bostäder. Länsstyrelsen roll under de processer som kommunerna driver o Ger råd och stöd om tillämpningen av plan- och bygglagen och lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar o Tillhandhåller planeringsunderlag och information för den fysiska planeringen och bostadsförsörjningen o Samordnar mellankommunala frågor i översiktsplaner och detaljplaner o Bevakar statliga intressen i översiktsplaner och detaljplaner o Signalerar om länsstyrelsen kan komma att ingripa mot det som föreslås i en översiktsplan vid en senare prövning (detaljplan, tillståndsärende) när det gäller särskilt utpekade prövningsgrunder. o Bevakar att detaljplaner utformas på ett godtagbart sätt med hänsyn till de särskilt utpekade prövningsgrunderna o Ger råd och stöd i byggnadsnämndernas arbete med lovgivning och tillsyn

73 Exempel på Länsstyrelsens insatser inom området Bostad för alla 2017 Kommunsamråd - minst två besök i länets alla 49 kommuner där aktuella frågor inom samhällsplanering och bostadsförsörjning lyfts fram Delregionala träffar fyra träffar hösten 2017 Konferensen med drygt 200 deltagare på temat att bygga med kvalitet och kvantitet samtidigt Särskilda kommunbesök (träffar med politiken i åtta kommuner) med samtal om strategiska bostadsfrågor 56 under januari februari. Fortsättning på kommunturné Inhämtande och kvalitetssäkring av data i bostadsmarknadsenkäten till 49 kommuner i februari mars. Bostadsmarknadsanalysen. Analys av kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning med avseende på kvalitet och innehåll (regleringsbrev, uppdrag 14). Deltagande i arbetet med regionala och delregionala strukturbilder. Samverkan med Trafikverket och Göteborgs stad för att lösa knutar då ökat bostadsbyggande leder till trafikbelastning. Analys av riksintresse kommunikationer och beslut om fortsatt arbete för att förbättra bedömningar av risk för påtaglig skada. Konferens med deltagare om stöd till sanering av förorenad mark där bostäder kan byggas. 57 Workshop om detaljplane- respektive översiktsplaneprocessen kring frågan hur vi arbetar för att verka för att behovet av bostäder tillgodoses i april (regleringsbrev, uppdrag 13) Deltagande i nationella nätverk för bostadsförsörjning och investeringsstöd för bostäder, för lika arbetssätt och bedömningar. Revidering av förteckning aktuella planeringsunderlag på externa webben. Förtur till arbetet med detaljplaner och andra prövningar som ger förutsättningar för bostadsbyggande som är i linje med föreliggande behov. Handläggning och beslut om bidrag och stöd till hyresbostäder och bostäder för studerande, renovering och energieffektivisering av hyresbostäder, bostäder för äldre, energilagring av egenproducerad el och investering i solceller Se särskilt avsnitt Erfarenheter från kommunturnén Bidraget för sanering av förorenade områden inför bostadsbyggnation syftar till att möjliggöra bostadsetablering på fastigheter som varit belastade med markföroreningar där ansvar saknas. Kommuner med ett bostadsbehov och som påbörjat en detaljplaneprocess (beslut i fullmäktige att påbörja detaljplaneprocess) för det aktuella området kan söka bidraget. Bidraget täcker saneringskostnader i projekt oavsett typ och storlek på bostäder som sedan ska uppföras på platsen. Ansökan skickas till Länsstyrelsen som granskar och förmedlar den till Naturvårdsverket som disponerar anslaget och slutligen avgör om bidrag beviljas eller inte. 58 Ärendeläge per : Länsstyrelsen har fått in 23 ärenden vad gäller statligt stöd till bostäder för äldre (sammanlagt sökt stöd uppgår till drygt 102 miljoner kronor), 24 ärenden för statligt stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden (bedömning av sammanlagt sökt stöd för inkomna ansökningar är cirka 88 miljoner kronor) och 80 ärenden för statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande (bedömning av sammanlagt sökt stöd för inkomna ansökningar är cirka

74 Medverkan med föredrag om bostadsmarknadsläget och länsstyrelsens roll vid Byggindustriernas möte BO-samverkan i Trollhättan 1 februari. Medverkan med föredrag om bostadsmarknadsläget och länsstyrelsens roll vid Fastighetsvärldens Göteborgsmarknad 26 april. 800 miljoner kronor). För mer information om stöd och bidrag, se Länsstyrelsen webb Stöd och bidrag - Länsstyrelsen i Västra Götalands län

75 Rönnäng, Tjörn januari 2017.