Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening

Transkript

1 10 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson MARIE KARLSSON TUULA OCH ANNINA H PERSSON Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening i konkurs? Artikeln behandlar vem som är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening i konkurs och hur bostadsrättsinnehavarna informeras om att ett konkursförfarande kommer att inledas. Frågan är särskilt aktuell med hänsyn till att under den senaste fem års-perioden har 151 st. bostadsrättsföreningar försatts i konkurs. Slutsatsen är att det saknas uttryckliga regler för vem som är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening i konkurs, vilket kan medföra stora problem av ekonomisk natur för bostadsrättsinnehavarna. MARIE KARLSSON-TUULA Jur. dr. och professor i civilrätt vid Karlstads universitet, ansvarig utgivare Insolvensrättslig tidskrift, marie.karlsson-tuula@kau.se ANNINA H PERSSON Jur. dr. och professor i rättsvetenskap med inriktning mot civilrätt vid Örebro universitet, redaktions- och styrelseledamot i Insolvensrättslig tidskrift, annina.persson@oru.se 1. INLEDNING Under åren 2017/2018 kommer vi att publicera en artikelserie i denna tidskrift som utgår från en pågående tvist som innehåller en mängd intressanta rättsfrågor. De frågor vi har för avsikt att analysera gäller för det första vem som är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening i konkurs. Frågan är särskilt aktuell med hänsyn till att under den senaste fem års-perioden har 151 st. bostadsrättsföreningar försatts i konkurs. 1 Vem som således är behörig att ansöka om att försätta bostadsrättsföreningen i konkurs och hur bostadsrättsinnehavarna informeras om att ett konkursförfarande kommer att inledas är således av stor betydelse för många bostadsrättsinnehavare. I storstadsområdena är det en stor

2 Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrätts förening i konkurs? 11 övervikt av boende i bostadsrätt, 44,4 % i Stockholm. I genomsnitt är det cirka 20 % av Sveriges befolkning som bor i bostadsrätt. 1 I denna artikelserie kommer vi också att analysera frågan om val av konkursförvaltare och hur denna/denne utses. Det förekommer att gäldenärens egna önskemål om konkursförvaltare tillgodoses trots att konkurs är ett tvångsförfarande. Enligt vår mening ger denna möjlighet för gäldenären upphov till flera problem. För det tredje kommer frågan om överflyttning av mål mellan en tingsrätt till en annan att undersökas. Av 2 kap. 25 konkurslagen (1987:672) framgår att om det sedan ett beslut om konkurs har meddelats, finns synnerliga skäl för att handlägga konkursen på någon annan ort, kan rätten efter samråd med tingsrätten på den andra orten bestämma att konkursen skall handläggas av den senare domstolen. För det fjärde kommer vi att undersöka frågor kring konkursförvaltarens opartiskhet. Inte sällan föreligger det en jävsproblematik som inte den tilltänkte konkursförvaltaren informerar tillsynsmyndigheten om. För det femte har vi för avsikt att diskutera kvalitén i tillsynsmyndighetens granskning av konkursförvaltare och arvodesbestämningen. Dessa och närliggande frågor kommer som sagt att analyseras i ett antal artiklar och vi hoppas att diskussionerna blir livliga! 2. BAKGRUND TILL DEN NÄMNDA TVISTEN Som ovan nämnts tar denna artikel sin utgångspunkt i en pågående tvist som innehåller en mängd intressanta rättsfrågor. Den första vi har för avsikt att analysera gäller vem som är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening i konkurs. Bakgrunden till den nämnda tvisten är följande: Bostadsrättsföreningen Y ägde fastigheterna Å. Föreningen bestod av fem bostadsrättslägenheter. Genom beslut den 17 december 1986 kulturminnesförklarades fastigheterna av Länsstyrelsen vilket bl.a. innebar ett utökat ansvar avseende vård och underhåll för bostadsrättsföreningen med anledning av att fastigheterna förklarats som byggnadsminne. Den 1 april 2008 köpte X en bostadsrättslägenhet och flyttade in i lägenheten den 30 april X kom därmed att äga 34,22 procent av bostadsrättsföreningen. Den 28 november 2010 upptäcktes en vattenläcka i fastigheten med följdskador i den bostadsrättslägenhet som ägdes av X. Vattenskadan berodde på ett läckande rör under köksgolvet - ett brott på en trycksatt kallvattenledning/tappledning som tjänade och servade föreningens ena 1

3 12 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson fastighet. Brottet hade utvecklats sig gradvis till följd av ålder och utmattning. Det hade även inträffat sättningsskador på fastigheten. Vattenskadan anmäldes till bostadsrättsföreningens försäkringsbolag Z av bostadsrättsinnehavaren, 1 december 2010 och rörledningen reparerades provisoriskt den 1 och 2 december Fastigheten hade emellertid tidigare drabbats av en vattenskada som upptäcktes vintern 2007 och som åtgärdades den 6 februari Den vattenskadan föranledde att bostadsrättsföreningens ordförande A och föreningsstämman den 30 mars 2008 fick i uppdrag att utreda och ta reda på den bästa lösningen för problemen med de rör som orsakat vattenskadan. Vidare hade ansvariga från kommunens tekniska avdelning tillsammans med bostadsrättsordföranden redan den 26 mars 2008 konstaterat den andra vattenskadan som senare upptäcktes av X den 28 november X hade dock ingen kännedom om detta läckage vid tidpunkten för köpet eftersom någon information om den andra vattenskadan inte fanns noterad i stämmoprotokoll, mötesprotokoll eller andra handlingar tillhörande bostadsrättsföreningen eller inte heller meddelats köparen X på annat sätt. Efter den andra vattenskadan företog försäkringsbolaget Z i egenskap av bostadsrättsföreningens försäkringsgivare en besiktning genom en expert som konstaterade långgående och allvarliga skador i fastigheten och i den aktuella lägenheten. Det bör tilläggas att fastigheterna var fullvärdesförsäkrade med ett belopp om 10 miljoner kr (fastighetsägaransvar) och en självrisk om kr. Som ovan nämnts anmäldes skadan till försäkringsbolaget Z som efter utredning lämnade ett erbjudande till föreningen den 5 september Föreningen godtog inte detta utan hävdade att den försäkringsgilla skadan var större. I maj 2011 efter instruktioner från försäkringsbolaget Z monterades fast inredning ned med efterföljande upptorkning i enlighet med den av försäkringsbolaget upprättade åtgärdsplanen. Med anledning härav blev bostadsrättslägenheten obeboelig, vilket fastslogs i ett beslut av den aktuella kommunens tillsynsorgan över bygg- och miljöfrågor. Eftersom fastigheterna var kulturminnesförklarade kontaktade bostadsrättsföreningen Länsstyrelsen. Med hänsyn till byggnadens karaktär av byggnadsminne hade Länsstyrelsen krav på antikvariskt godkännande av arbetet och utförde platsbesök, som redovisades till bostadsrättsföreningen i brev 10 oktober Med stöd av erforderliga medel från Länsstyrelsen erhöll en certifierad sakkunnig uppdraget att utreda skadan, lämplig åtgärdsmetodik och inhämta anbud för åtgärdande. Föreningen föranstaltade även en utredning genom den sakkunniga som anlitade geologisk expertis. Den antikvariska utredningen bedömde det totala behovet av åtgärd till en kostnad till omkring

4 Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrätts förening i konkurs? 13 sju miljoner kronor. Ett antal entreprenörer kontaktades men endast två offerter lämnades. Ett anbud accepterades av föreningen och det godtogs även ur antikvarisk synpunkt av Länsstyrelsen, som också beslutade om statligt bidrag med belopp om kr för genomförandet. På grund av bristande övrig finansiering kunde föreningen inte lämna accept på arbetets påbörjande. Som ovan nämnts hade bostadsrättsföreningen en försäkring hos försäkringsbolaget Z. Med anledning av skadan pågick förhandlingar mellan försäkringsbolaget, bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren X, som var mest berörd av skadan. Förhandlingarna resulterade i en tvist mellan X och försäkringsbolaget visserligen tvistigt huruvida X ensam hade övertagit samtliga bostadsrättsföreningens anspråk mot försäkringsbolaget eller om X agerade på samtliga bostadsrättsinnehavares uppdrag - med anledning av den aktuella skadan. I december 2011 kontaktade bostadsrättsföreningen försäkringsbolaget efter det att bostadsrättsinnehavaren hade ställt krav på föreningen avseende nedsättning av avgiften på grund av vederbörande inte kunde nyttja lägenheten. Det gjordes dock aldrig någon framställan om att få ersättning ur bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring utan föreningen stämde istället försäkringsbolaget den 15 november Bostadsrättsföreningen yrkade då att försäkringsbolaget skulle förpliktigas att utge kr jämte ränta. Försäkringsbolaget bestred dock käromålet. Bostadsrättsinnehavaren inkom den 31 december 2013 med stämning mot bostadsrättsföreningens ordförande med yrkande om skadestånd på den grunden att styrelseordföranden bl.a. uppsåtligen eller av oaktsamhet skadat föreningen och indirekt bostadsrättsinnehavaren vid utförandet av sitt styrelseuppdrag. Bostadsrättsföreningen försattes dock i konkurs den 28 februari 2014 på egen begäran av två styrelseledamöter, där en av styrelseledamöterna utgjordes av ordföranden i föreningen. Styrelsen bestod vid konkursansökan av tre personer. Enligt registreringsbeviset hos Bolagsverket var två styrelseledamöter i förening behöriga att teckna bostadsrättsföreningens firma. Konkursförvaltaren meddelade att konkursboet inte inträdde i bostadsrättsföreningens pågående tvist med försäkringsbolaget. Med anledning härav övertog X definitivt tvisten med försäkringsbolaget i maj 2014.

5 14 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson 3. VEM KAN ANSÖKA OM ATT FÖRSÄTTA EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING I KONKURS? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt, 1 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614), BRL. Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar 2, LEF, tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i bostadsrättslagen. I en bostadsrättsförening ska det finnas en styrelse som ansvarar för den löpande verksamheten, se 9 kap. 12 BRL jfr 6 kap. LEF. Styrelsen är således föreningens företrädare och tecknar således föreningens firma, jfr 6 kap. 11 LEF. Styrelsen är beslutsför, om mer än hälften av hela antalet styrelseledamöter eller det högre antal som förskrivs i stadgarna är närvarande, 6 kap. 9 LEF. Styrelsen kan utse en eller flera personer till särskild firmatecknare om inte förbud intas däremot i stadgarna, 6 kap st. LEF. Styrelsen kan således bestämma att särskilda firmatecknare får företräda föreningen individuellt eller endast två eller flera i förening. 3 Styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen får dock inte företa en rättshandling eller någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem, 6 kap. 13 LEF. Vid likvidation av en bostadsrättsförening gäller 11 kap. LEF i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar, 9 kap. 29 BRF. Ett beslut om likvidation är giltigt om det har biträtts av samtliga röstberättigade i föreningen. Beslutet är även giltigt om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman har biträtt beslutet. I stadgarna får det tas in längre gående villkor. När det finns grund för tvångslikvidation enligt 11 kap. 3, 4 eller 4a LEF är dock ett beslut om likvidation alltid giltigt om det har biträtts av mer än hälften av de röstande. Vid lika röstetal gäller den mening som ordföranden biträder. Ett beslut om likvidation gäller omedelbart eller från och med den dag som föreningsstämman bestämmer, 9 kap. 29 a BRL. Varken BRF eller LEF anger vem som är behörig att försätta bostadsrättföreningen i konkurs. Det anges inte heller några särskilda förutsättningar för att ett sådant beslut ska vara giltigt. Det finns inga krav på att beslutet ska fattas på en stämma eller av samtliga styrelseledamöter. Det finns inte heller några krav att beslutet måste föregås av information 2 Se ändringar i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar genom SFS 2016: Victorin, A, & Flodin, J., Bostadsrätt, med en översikt över kooperativ hyresrätt, 3 upp., 2011 s. 96.

6 Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrätts förening i konkurs? 15 till bostadsrättsinnehavarna. I LEF anges dock rättsverkan av en konkurs, nämligen att om en förening är försatt i konkurs och denna avslutas utan överskott, är föreningen upplöst när konkursen avslutas, 11 kap. 29 LEF. Om bostadsrättsföreningen försätts i konkurs kommer vederbörande att förlora sin bostadsrätt, men kan troligtvis bo kvar som hyresgäst. Eftersom bostadsrätten anses som avyttrad i och med konkursen kan det för bostadsrättsinnehavarens del bli fråga om skatterättsliga konsekvenser, förhoppningsvis positiva sådana i form av förlustavdrag. Av det anförda kan konstateras att frågan vem som är behörig att försätta bostadsrättsföreningen i konkurs inte finns reglerad i bostadsrättslagen eller i lagen om ekonomiska föreningar. Associationens upphörande regleras därmed på samma sätt vad som gäller beträffande t.ex. aktiebolag. 4. VEM ÄR BEHÖRIG ATT ANSÖKA OM ATT FÖRSÄTTA ETT AKTIEBOLAG I KONKURS? Behörigheten att företräda ett aktiebolag tillkommer i första hand dess styrelse, 8 kap. 35 aktiebolagslagen (2005:551), ABL. Om styrelsen består av flera personer har en enskild styrelseledamot i denna sin egenskap inte någon rätt att företräda bolaget. Styrelsen får dock enligt 37 samma kapitel bemyndiga en styrelseledamot, den verkställande direktören eller någon annan att företräda bolaget och teckna dess firma, s.k. särskilda firmatecknare. Den särskilde firmatecknarens behörighet sammanfaller i princip med styrelsens. 4 Ett aktiebolag och en ekonomisk förening kan försättas i konkurs. Under konkursen företräds föreningen/bolaget som konkursgäldenär av styrelsen och VD eller eventuella likvidatorer som finns vid konkursens början, se 25 kap. 49 ABL respektive 11 kap. 20 LEF ÄR GÄLDENÄREN INSOLVENT? En grundläggande förutsättning för att gäldenären ska försättas i konkurs är att gäldenären är insolvent. Enligt 2 kap. 7 konkurslagen ska en gäldenärs egen uppgift om att bolaget/föreningen är på obestånd godtas om det inte finns särskilda skäl att inte göra det. En gäldenärs egen uppgift får således en bevisbetydelse. Om gäldenären uppger att vederbörande är insolvent ska detta tas för gott, om det inte finns särskilda säl att inte göra det. Det kan dock finnas situationer då gäldenärens uppgift inte bör 4 Se NJA 1995, s Johansson, S., Svensk associationsrätt i huvuddrag, 10 uppl., 2011, s. 359.

7 16 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson godtas utan vidare prövning. Enligt lagkommentaren till konkurslagen kan det råda delade meningar om gäldenärsassociationen är insolvent. 6 Vidare anförs att den omständigheten att en firmatecknare är behörig innebär inte att han också har befogenhet att ensam fatta beslut om att gäldenärsassociationen ska begäras i konkurs. Enligt förarbetena till 2 kap. 7 konkurslagen sägs att om det till grund för en konkursansökan ligger ett styrelsebeslut i vilket styrelseledamöterna har haft avvikande uppfattning i obeståndsfrågan utgör det ett särskilt skäl för domstolen att göra en mer djupgående bedömning av obeståndsfrågan utan att därvid tillmäta bolagets erkännande någon bevisbetydelse. 7 Ett intressant rättsfall i sammanhanget är NJA 2012 s. 97. I målet hade ett företag D försatts i konkurs. Tingsrättens beslut grundades på en ansökan undertecknad av CGCB. I ansökan angavs att aktiebolaget var på obestånd. Av ett registreringsbevis framgick att CGCB var en av tre styrelseledamöter samt att bolagets firma tecknades av styrelsen och styrelseledamöterna var för sig. Bolaget, företrätt av de två övriga styrelseledamöterna HT och GT, överklagade konkursbeslutet och yrkade att konkursbeslutet skulle upphävas. De två övriga styrelseledamöterna gjorde gällande att CGCB saknade behörighet att företräda bolaget sedan denne utträtt ur styrelsen. Styrelsen i aktiebolaget hade inte fattat något beslut om att en konkursansökan skulle inges till tingsrätten. Styrelseledamöterna angav också att aktiebolaget ingalunda var på obestånd. Det kunde betala sina skulder allt eftersom de förföll till betalning. Av utredningen framgick inte annat än att CGCB vid tiden för konkursansökan var styrelseledamot och firmatecknare i det aktuella aktiebolaget. Majoriteten i HD anförde att av utredningen i målet framgick att CGCB vid tiden för konkursansökan var styrelseledamot i aktiebolaget D. Vid tidpunkten när konkursansökan inlämnades var CGCB alltjämt firmatecknare och behörig att själv begära att bolaget skulle försättas i konkurs. Enligt 2 kap. 7 konkurslagen ska en uppgift om att bolaget D var på obestånd godtas av rätten om det inte finns särskilda skäl att inte göra det. Tingsrätten ska som ovan nämnts i allmänhet inte ifrågasätta gäldenärens uppgift om att hon eller han är på obestånd. Om gäldenären är ett bolag och det före beslutet framkommer att det råder delade meningar inom styrelsen om att bolaget är på obestånd, bör dock tingsrätten i regel pröva särskilt om gäldenären verkligen är på obestånd. Tingsrätten 6 Se Palmér, E. & Savin, P., Konkurslagen. Kommentaren till 2 kap. 7 konkurslagen. 7 Se prop. 1975:6 s. 177.

8 Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrätts förening i konkurs? 17 saknade dock information om att det inte rådde samstämmiga meningar i bolagets styrelse. Tingsrättens handläggning var därmed riktig. HD anförde vidare att ett beslut om att ett aktiebolag ska försättas i konkurs ska fattas av bolagstämman eller av styrelsen. Att någon är firmatecknare innebär inte i sig att han eller hon också har befogenhet att för bolagets räkning ansöka om att försätta bolaget i konkurs. CGCB hade därmed överträtt sin befogenhet när han ansökte om att försätta bolaget i konkurs. Frågan var dock vilken verkan som skulle tillmätas denna omständighet när den aktualiseras vid ett överklagande av ett konkursbeslut. Enligt 2 kap. 22 konkurslagen får en konkursansökan inte återkallas sedan beslut om konkurs har meddelats. Bestämmelsen har bl.a. tillkommit för att en gäldenär och konkurssökande borgenär inte i samförstånd efter konkursbeslutet ska komma överens och därmed omintetgöra eventuell möjlighet till återvinning. 2 kap. 22 ger dock gäldenären möjlighet att i högre instans få beslutet om konkurs hävt om gäldenären kan visa att han är solvent. För att aktiebolaget D skulle få sin konkurs upphävd krävdes att bolaget visat att det inte var på obestånd. Så hade inte skett varför överklagandet avslogs. Med utgångspunkt från den analyserade rättsfrågan i denna artikel gjorde justitierådet Lindskog följande intressanta tillägg för egen del: Han anförde: I ett konkursärende har domstolen att pröva huruvida gäldenären är insolvent. Frågan är inte dispositiv. Det hänger samman med att en konkurs inte sällan är värdeförstörande och att det därför ligger i borgenärskollektivets bästa att hindra en obehövlig konkurs. Det finns i sammanhanget anledning att peka på att en enskild borgenär kan ha ett eget intresse av att gäldenären sätts i konkurs trots att något obestånd inte föreligger. Och när gäldenären är ett bolag kan på motsvarande sätt en aktieägare eller en styrelseledamot ha ett sådant intresse. Gäldenärens konkurs ses i sådana fall som ett medel att nå ett mål, som kan variera. Det kan handla om att eliminera en konkurrent eller om att försöka få ett fördelaktigt slut på en pågående rättegång (vår kursivering) eller något annat. Vidare anförde Lindskog att till grund för en konkursansökning ligger ett styrelsebeslut där styrelseledamöterna har haft olika uppfattningar om huruvida bolaget är på obestånd. Det förhållandet att bolaget med stöd av ett majoritetsbeslut har intagit den rättsliga positionen att obestånd är för handen ska här inte läggas till grund för ett konkursbeslut. Att en minoritet har haft en avvikande uppfattning i obeståndsfrågan är ett särskilt skäl för domstolen att göra en mer djupgående bedömning av obeståndsfrågan utan att därvid tillmäta bolagets erkännande någon bevisbetydelse. Av

9 18 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson det förhållandet att en firmatecknare helt saknar beslutskompetens i och för bolaget (beslut i ett aktiebolag kan i princip bara fattas av beslutsorganen, som är bolagsstämman, styrelsen och den verkställande direktören) följer att hans inställning till frågan om gäldenärsbolagets obestånd vid tillämpningen av bestämmelsen i 2 kap. 7 konkurslagen inte ska tillmätas någon bevisbetydelse. Det avgörande är styrelsens uppfattning. I betraktande av det samt i ljuset av att obeståndsfrågan är indispositiv och att bolagets inställning till sitt obestånd har karaktär av bevismedel, låter det sig diskuteras om inte tingsrätten när bolaget företräds av någon annan än styrelsen (eller den som styrelsen har befullmäktigat att företräda bolaget i konkursärendet) bör ha en viss utredningsskyldighet beträffande ett påstående om att bolaget anser sig vara på obestånd. Lindskog anförde slutligen att det bästa bevismedlet för styrelsens inställning är ett styrelseprotokoll (vår kursivering). Det är inte förenat med några olägenheter för ett gäldenärsbolag att - om bolaget inte företräds av styrelsen eller någon som av styrelsen befullmäktigats att söka bolaget i konkurs - till konkursansökningen foga ett styrelseprotokoll som ger uttryck för att styrelsens uppfattning är att bolaget är på obestånd, särskilt inte eftersom ett sådant protokoll bör föreligga under alla förhållanden. Genom en ordning innebärande att bolagets inställning ska visas genom ett styrelseprotokoll (när bolaget inte företräds av styrelsen eller ett av denna befullmäktigat ombud) får domstolen på ett naturligt sätt klarhet i om styrelsen är enig i sin uppfattning eller om det föreligger en sådan oenighet som bör föranleda att erkännandet inte tillmäts någon bevisbetydelse. Till det kommer att ordningen minskar risken för kuppartade aktioner vid tvist mellan olika intressenter i bolaget. Det måste således hållas i minnet att när som i det aktuella fallet en firmatecknare utnyttjar sin representationskompetens till att söka bolaget i konkurs trots att han inte har stöd för det i något styrelsebeslut är inte sällan förklaringen att en ägartvist pågår (vår kursivering). Rättsordningen bör inte godta att konkursinstitutet missbrukas av den som i en sådan tvist menar sig få en fördel av att bolaget sätts i konkurs. Mot bakgrund av det anförda menar jag att tingsrätten av firmatecknaren borde ha begärt att han gav in ett styrelseprotokoll varav styrelsens och därmed bolagets uppfattning kom till ett uttryck. Att tingsrätten inte gjorde det kan dock inte betraktas som så felaktigt att det utgör domvilla.

10 Vem är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrätts förening i konkurs? RISKER MED ATT BO I BOSTADSRÄTT ETT KONKURSRÄTTSLIGT PERSPEKTIV Det kan konstateras att det faktum att det saknas uttryckliga regler för vem som är behörig att ansöka om att försätta en bostadsrättsförening kan medföra stora problem av ekonomisk natur för bostadsrättsinnehavaren. En domstol ska enligt 2 kap. 7 konkurslagen pröva en konkursansökan och den ska beviljas om det inte finns särskilda skäl för rätten att göra ytterligare undersökningar. Det är komplicerat, enligt det nuvarande regelverket, för en domstol att känna till när en utökad undersökning bör ske. Vidare är det i stort sätt omöjligt för domstolen att få kännedom om att det verkligen är styrelsens eller stämmans uppfattning att rättssubjektet verkligen är på obestånd och att det därför ska försättas i konkurs. Avsaknaden av tydliga regler kan få långtgående konsekvenser för bostadsrättsägaren. Om en bostadsrättsförening försätts i konkurs får det konsekvenser för bostadsrättsägaren då hela den köpeskilling som erlagts för bostadsrätten kan gå förlorad. Det innebär att de lån som finns kvar hos kreditgivaren ska fortsätta att erläggas med räntor och amorteringar fullt ut trots att den f.d. bostadsrätten har omvandlats till en hyresrätt som inte betingar ett ekonomiskt värde. Den konkursförvaltare som utses för att ta hand om konkursboet kan bestämma huruvida bostadsrättsfastigheten ska avyttras till en ny förvärvare. Denne förvärvare kan besluta att starta upp en ny bostadsrättsförening i den aktuella fastigheten. I det aktuella fallet finns det anledning att fundera på om anledningen till den inlämnade konkursansökan avseende bostadsrättsföreningen var ett sätt att försöka få ett fördelaktigt slut på en pågående rättegång? Eller var det fråga om en kuppartad aktion som hade sin grund i en tvist mellan olika intressenter i föreningen? Det kan inte uteslutas att firmatecknarna i det aktuella fallet utnyttjat sin representationskompetens till att söka föreningen i konkurs trots att de inte hade något stöd för det i något styrelsebeslut. I det aktuella fallet bestod styrelsen av tre ledamöter. Av konkursansökan framgår att två av styrelseledamöterna ansökte om att försätta föreningen i konkurs och det enligt uppgift utan att informera varken den tredje styrelseledamoten eller någon annan i föreningen. Enligt vår mening ska inte ett beslut om konkurs beträffande en bostadsrättsförening fattas av tingsrätten utan att obeståndet är styrkt av hela styrelsen eller stämman i ett gemensamt beslut. Ett sådant beslut ska vara dokumenterat i ett styrelseprotokoll, där det framkommer att övriga medlemmar i föreningen informerats om beslutet. Beslutet kan också framgå av ett bostadsrättstämmobeslutsprotokoll. Vi delar därmed justitierådet Stefan

11 20 Marie Karlsson Tuula och Annina H Persson Lindskogs uppfattning som redovisades i det ovan nämnda tillägget. Vi vill uppmana lagstiftaren att ta denna regelbrist på allvar och omedelbart införa klara bestämmelser för vad som ska gälla vid en ansökan om konkurs avseende en bostadsrättsförening. 8 Med tanke på de konsekvenser som kan drabba den enskilde bostadsrättsinnehavaren är det rimligt att saken regleras så de berörda bostadsrättsinnehavarna har möjlighet att få information om saken och motsätta sig ett sådant beslut 8 Jfr dock SOU 2017:31, Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden, som inte tar upp frågan om vad som gäller vid ansökan om konkurs.