Arsredovisning 201 1ttl

Transkript

1 1 (19) Gagnefsbostäder Aktiebolag Org nr Arsredovisning 21 1ttl

2 2 (19) Innehållsförteckning VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Tilläggsupplysningar med noter Sida Il

3 3 (19) Styrelsen och verkställande direktör för Gagnefsbostäder Aktiebolag får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 214. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Förvaltningsberättelse Verksamheten VD har ordet Vi har öppnat dörrarna för 24 nya lägenheter i Djurås där alla lägenheterna var uthyrda från första dagen. Vi kan också glädjas åt att i princip alla våra övriga objekt är uthyrda, ett härligt betyg för ett bostadsbolag. Med denna positiva utveckling i ryggen har vi gått vidare och har startat ett bygge av ytterligare 12 lägenheter vid Mojeornrådet vid Gagnefs station. Även här räknar vi med att allt är uthyrt från första dagen. Fastighetsbeståndet har ökats genom en fastighet vackert beläget i Gagnef, Monteliusgården. Byggnaden är uthyrd från start till kommunal verksamhet som har flyttat in efter en tids anpassning av lokalerna. Vi kan alltså känna oss trygga i vetskapen om att vi har attraktivt boende som är uppskattat av våra hyresgäster. Med det nya digitala systemet för felanmälan som introducerades under 213 har vi fått en ökad insikt vårt arbete som ger möjlighet till givande uppföljning. Under året har vi haft en viss organisatorisk oro och vår VD lämnade oss under hösten för att tillfällig ersättas av personal från Gagnefs kommun. Årets val har gett oss en ny styrelse som vi varmt välkomnar. Vi ser fram emot ett spännande och givande arbete att skapa och underhålla ett uppskattat boende i Gagnef. Pe ter BörJesson Verkställande direktör Gagnefsbostäder AB!'. /?!. Kli ~~,{_V # \fj) J'I

4 4 (19) Allmiint om verksamheten Styrelse och revisorer rdinarie Styrelseledamöter Lars-Erik Granholm (ordförande) Kalle Hedlund (vice ordförande) Gunnar Östberg Goar Mirzoyan Petra Wiklund (kosa) (s) (kosa) (c) (m) Suppleanter Sven-Inge Persson Göran Westling Jonas Wittink Bo J önebratt Anders Bengtsson (s). (kosa) (mp) (fp) (kd) Verkställande direktör Petter Börjesson Ordinarie revisor KPMG AB, Margareta Sandberg, auktoriserad revisor Ordinarie lekmannarevisorer Kjell Sundin Kjell Andersson (s) (c) Vald styrelse för perioden , Per Dahlkvist, Anders Ahlgren, Pär Sixtensson, Irene Hornman, Alf Johansson, Sofia Jarl, Jan Johansson och Erik Norström har från och med avsagt sig sina uppdrag i bolagsstyrelsen för Gagnefsbostäder AB. Vilket har konfirmerats av Gagnefs kommunfullmäktige den Kommunfullmäktige beslöt även att välja nya ordinarie ledamöter och suppleanter enligt ovan specifikation för perioden Den nya styrelsen med ordinarie ledamöter och supplianter har även antagits vid en konstituerande ex.tra bolagsstämma med aktieägaren i Gagnefs bostäder den Under året har verkställande direktör, Erika Hellman, i oktober månad avslutat sitt uppdrag i bolaget. Vice verkställande direktör, Mats Fogelström, har trätt in under en kortare period innan ny verkställande direktör tillträtt. För nytt uppdrag som verkställande direktör har Petter Börjesson utsetts att tillträda från och med mars månad 215. Bolaget Bolaget började sin verksamhet år 1995 då tidigare Stiftelsen Gagnefsbostäder ombildades till Gagnefsbostäder Aktiebolag. Verksamheten bedrivs i Gagnefs kommun, Dalarnas län. Gagnefsbostäder AB ägs till 1% av Gagnefs kommun. Bolaget förvaltas av Gagnefs kommun och har ingen egen personal. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Gagnefs kommun förvärva, avyttra, äga, bebygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärslägenheter och därtill hörande kollektiva anordningar såsom daghem och skolor. /'. /t/. K!i-W~-f,r #~

5 5 (19) Syfte och mål Enligt ägardirektiv är syftet med verksamheten att åstadkomma effektivitetsvinster till gagn för dem som utnyttjar bolagets tjänster. Avsikten med att Gagnefsbostäder förvaltas av Gagnefs kommun är effektivitets vinster och kostnads besparingar. Gagnefsbostäder arbetar för bra service, funktionella lägenheter, trygga och väl fungerande bostadsområden, bra miljö och prisvärda hyror. Målet med Gagnefsbostäders verksamhet är nöjda kunder samt goda och långa hyresrelationer. Finansiering Några amorteringar av befintliga lån har ej utförts under året utan endast omsättning och förnyelse av lån. Den genomsnittliga räntenivån inklusive låneavgift om,2% för 214 uppgår till 2,44 % (2,6% 213). Fastighets bestånd Bolagets fastighets bestånd innehåller 384 lägenheter och I lokaler, vilket är en ökning jämfört med 213. Under not 2 redovisas lägenheter, lokaler och bilplatser fördelat på respektive fastighet. Fastigheterna är försäkrade med full värdesgaranti hos Dalarnas Försäkringsbolag. Uthyrningsliiget Under 214 har antalet vakanta lägenheter varierat mellan 2 och 4%, vilket är något sämre än föregående år. Förlorade hyresintäkter på grund av outhyrda lägenheter är dock lägre och uppgår under året till 268 tkr (342 tkr) vilket motsvarar ca 1,3% (l,6%) av den totala hyresintäkten för bostäder. Vakanser för lokaler, motorvärmare, carportar, mm uppgår till 53 tkr (286 tkr) vilket mostvarar ca 15,9% (1,4%). Största bidragande orsak av vakanta bostäder lir fyra outhyrda lägenheter ovan på daghemmet Sörgården i Dala-Floda där rök och djurförbud råder. Någon lägenhet har även utrymts under reparationsperiod på grund av vattenskada. Vakanser av lokaler beror till största delen av att ica-butiken i Moclcfjärd saknat hyresgäst sedan februari månad och att kiosken i anslutning till ica-butiken saknat hyresgäst under hela året. Kunder och marknad Det finns stor efterfrågan på lägenheter, framför allt i Djuråsområdet. J'1 /7. /l( kmw'?4 5/ (# ~

6 6 (19) Väsentliga händelser under och efter riikenskapsåret Investeringar Under året har ca 36 tkr investerats i nya värmepannor, värmepumpar, krypgrundsavfuktare och värmemängdsmätare fördelat på ett flertal fastigheter. Ytterligare mark har köpts in från Gagnefs kommun på området Moje i Gagnef (Moje 1:45) för ca 42 tkr och på området Skogen i Djurås (Skogen 3:76) för ca 157 tkr. Nybyggnation av 24 bostadslägenheter som skett i två etapper har tagits i bruk under året på området Skogen i Djurås (Skogen 3:76), en investering på ca 32 tkr. Slutreglering av sista etappen av nybyggnationen i Skogen är vid årsskiftet ännu ej klart. Inflyttning av hyresgäster har skett från april och december. Under året har även ombyggnation av Monteliusgården genomförts med ca 8 5 tkr. Dessutom har nybyggnation av 12 bostadslägenheter påbörjats på området Moje i Gagnef (Moje 1:45). Inflyttning förväntas ske under våren 215. Försäljningar Försäljning har skett under året av fastigheten Björbo 26:3, Vinkelbodavägen i området Björbo. Reparation och underhåll Under året har tkr använts för planerade underhå!! och reparationer, därav 79 tkr till försäkringsoch riskkostnader, jämfört med 4 75 tkr föregående år, därav l 27 tkr till försäkrings- och riskkostnader. Till detta kommer vattenskador och liknade akuta reparationer som kostat 378 tkr under 214. Det är en kraftig minskning mot 213 då kostnaden uppgick till 837 tkr. Kostnaderna för vattenskador är fortfarande höga men bolaget arbetar med att sänka dessa kostnader framför allt genom förebyggande åtgärder. Miljöarbete Gagnefsbostäders målsättning är att ta ansvar för boeendemiljön och genom resurshushå!!ning medverka ti!! en utveckling anpassad till det naturliga kretsloppet. Gagnefsbostäders fastigheter uppvärms huvudsakligen genom värmepump och pe!letseldade värmeanläggningar. Olja används endast som komplement. För att minska elförbrukningen pågår utbyte till energisnålare elpannor i de lägenheter som värms med vattenburen el. Resultat och ställning B,olagets resultat efter finansiella poster uppgår ti!! 99 tkr. Förväntad framtida utveckling Efterfrågan på lägenheter har varit konstant hög och därmed har bolaget haft en låg vakansgrad som varit lägre än 4% de senaste tre åren. Uthyrningsläget förväntas vara bra även under 215. Överenskommelse har träffats med hyresgästföreningen om hyreshöjning från I januari 215 med,5 o/:4'

7 7 (19) Flerårsöversikt (Tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster I 642 Balansomslutning Soliditet(%) 9, 1,5 1,3 8,1 Avkastning på eget kap.(%) 4,9 3,4 Neg 11,5 Avkastning på totalt kap.(%) 2,3 2,5 Neg 3,7 Långfristiga skulder (tkr) Genomsnittlig låneränta(%) 2, ,7 3, Investering i fastigheter (tkr) Antal lägenheter Outhyrt i % av totala hyresintäkten 3,2 2,7 2,3 1,7 Årsredovisningen upprättas för första gången enligl Årsredovisning i mindre aktiebolag. De uppgifter som avser tidigare räkenskapsår har framtagits i enlighet med tidigare tillämpade redovisningsprinciper, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och de föregående räkenskapsåren. För nyckeltalsdefinitioner se not I. Resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust årets vinst behandlas så att i ny räkning övetföres Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning sam~/ kassaflödesanalys med tilläggsupplysningar. v1 'i

8 8 (19) Resultaträkning Tkr Not Rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. Hyresintäkter 2 Övriga rörelseintäkter 3 Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. Rörelsekostnader Driftskostnader 4 Övriga externa kostnader 5 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 6 Övriga rörelsekostnader 7 Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat l I vty \tb ;? /W. #)K./f-Vf>J.tf

9 9 (19) Balansräkning Not Tkr. TILLGANGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga immateriella tillgångar Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer 13 l Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager 111. m. 17 Råvaror och förnödenheter Övriga lagertillgångar Summa varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos Gagnefs kommun Övriga fordringar 49 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGANGAR W

10 1 (19) Balansräkning Not Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital, 12 aktier U ppskri vn ingsfond Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder 19 Skulder till Gagnefs kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder 37 Övriga skulder 5 97 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter I Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga InJ{

11 11 (19) Tilläggsupplysningar Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 28: I Arsredovisning i mindre aktiebolag. Årsredovisningen upprättas för första gången i enlighet med BFNAR 28: I Arsredovisning i mindre aktiebolag, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Samtliga belopp i noter, med enstaka undantag, är angivna i tkr. Bankkonto Bolagets bankkonto utgör ett koncernkonto hos Gagnefs kommun. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erläggas till eller erhållas från skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkning. Bolaget redovisar ingen inkomstskatt detta år eftersom det finns ackumulerat underskott av näringsverksamhet om tkr sedan tidigare år. Finansiella instrument Långfristiga skulder berör helt skulder till Gagnefs kommun. Bolaget har inga leasingavtal. Fordringar Hyres- och kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt. Värdepapper Andelar i intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde. Lager Bränsleförråd har inventerats och värderats till anskaffningsvärde. Vitvaruförråd har inventerats och värderats till det lägsta av verkligt värde och anskaffningsvärde på, / balansdagen. JfY ~ fil!. t#k# w;caj'

12 12 (19) Personal Gagnefsbostäder aktiebolag har ingen egen personal. Förvaltning sker genom Gagnefs kommun och att VD-tjänst köps externt. Kostnadsfördelning Kostnader för kommunens förvaltning av Gagnefsbostäder aktiebolag har fördelats procentuellt mellan fastighetskostnader och kostnader för centraladministration. Kostnader för administration och försäljning har hänförts till centraladministration. Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits i normalfallet med 1,5% enligt plan. I anspråkstagen nybyggnation har aktiverats till värderat anskaffningsvärde. Ombyggnation som bedöms värdehöjande för fastigheten har aktiverats. Markanläggningar har avskrivits med 5%. Byggnads inventarier har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits med 1%. Immateriella anläggningstillgångar har värderats till anskaffningsvärde och avskrivits med 2%. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktsko1tigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet(%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Avkastning på eget kap.(%) Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt). Avkastning på totalt kap.(%) Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av balansomslutninge~

13 Gagnefsbostädcr Aktiebolag 13 (19) Not 2 Hyresintäkter Hyrcsintäkter inklusive outhyrda objekt: Bostäder Lokaler Bitplatser H yresrabatter Avgår outhyrt: Bostäder Lokaler Bilplatser Hyresintäkter netto: Not 3 Övriga rörelseintäkter Värmeförsäljning Försäkringsersättning Övriga förvaltningsintäkter Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel Uppvärmning Elavgifter Sophantenng VA-avgifter 1267 I 27 Vägavgifter Reparationskostnader Underhållskostnader Försäkrings- och riskkostnader v

14 14 (19) Not 5 Övriga externa kostnader Fastighetsskatt 28 Teknisk förvaltning 55 Administrativ förvaltning 45 Köpt VD-tjänst 124 Styrelsearvode och andra ersättningar 12 Sociala avgifter 37 Revisionsarvode och konsultation 157 Övriga kostnader Not 6 Avskrivningar lmmateriella anläggningar 29 Byggnader avskrivning 3 23 l\llarkanläggningar 132 B yggnadsinventnrier 265 l\llaskiner och inventarier Not 7 Övriga rörelsekostnader Förlust vid avyttring 862 Övriga kostnader Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Utdelning 2 Ränteintäkter på koncernkonto Jr{ ~ ('.!!!. rfjk'f )/( j if"

15 15 (19) Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader banklån Kommuninvest Räntekostnader lån Gagnefs kommun Borgensa vgift Övriga räntekostnader I 52 9 I Not 1 Övriga immateriella anläggningstillgångar Ingående anskaffningsvärden Inköp Ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde immateriella anläggningar Årets avskrivningar Not 11 Byggnader och mark Ingående anskaffnings värden Inköp Försäljningar/utrangeringar Om klassificeringar Utgående ackumulerade anskoffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklass ificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Återförda nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde I I I Jd C& /~///.glf k-11 W";t-tf

16 16 (19) Not 12 Maskiner och andra tekniska anläggningar Inköp. Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 13 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde I Not 14 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningar Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar I aktiveringar Jr(

17 17 (19) Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde SABO, Byggförsäkrings AB, 1 aktier 1 kr HBV, l andel - 4 kr Complus AB, 5 aktier - 5 kr Not 16 Andra långfristiga fordringar Återbäringsbelopp HBV Ingående anskaffningsvärden Tillkommande fordringar Avgående fordringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Not 17 Varulager Bränslelager, pellets I olja Lager vitvaror JY-

18 18 (19) Not 18 Förändring av eget kapital Aktie- Uppskriv Reserv- Balanserat Årets kapital ningsfond fond resultat resultat 655 Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årets årsstämma: Balanserar ny räkning 655 U ppskrivningsfond, avskrivning Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 19 Långfristiga skulder Under 212 har Gagnefs kommun fastställt en finanspolicy. I den ingår bland annat att Gagnefs kommun i fortsättningen ska vara koncernbank och att Gagnefsbostäder AB inte längre själva kommer att ta upp lån. Bolagets lån uppgår till tkr per Samtliga lån löper med rörlig ränta per och den genomsnittliga låneräntan föråret har uppgått till 2,24 %. Gagnefs kommun tar ut en avgift för samtliga lån. Bolaget betalar en låneavgift på,2 %. Förfaller senare än ett år men inom fem år efter balansdagen Lån Gagnefs kommun v1i

19 19 (19) Gagnef ri~ ~~7 Lars-Erik Granholm Ordförande Kalle Hedlund f/v( Goar Mirzoyan q o Cl-t /t(_.it"zo)/a,n Petter Börjesson Verkställande direktör :w-,.,/~ nar Östb r Petra Wiklund Revisorspåteckning Vår revisionsberättelse har lämnats !L -~ KPMGAB ~ g~aw; Auktoriserad revisor