Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning Kaggetorp 4:45 Kaggetorpsvägen 12, Ålem Oskarshamn Kenneth Åverling Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

2 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Kaggetorp 4:45, Kaggetorpsvägen 12, Ålem. Ägare Dennis Håkansson. Uppdragsgivare Se ägare. Ordernummer Uppdrag Förbesiktning nivå 2 av bostadshus & vidbyggnad inför försäljning av fastigheten (nivå 2 = fuktkontroll av kända riskkonstruktioner utförs). Besiktningsdag Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB. Besiktningsförrättare Kenneth Åverling. Närvarande Dennis Håkansson. Mäklare/Företag Henric Gustafsson Pontuz Löfgren AB. Väderlek Sol 14 Byggnadstyp Friliggande 1 ¾ plans hus med vidbyggnad 1-plan. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Fastighetsinfo från Metria. MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE -Huset förvärvades år Tillbyggnader är uppförda under tidigare ägarförhållanden på 1970-talet. -Sadeltaket är omlagt på 1970-talet (tidigare ägarförhållanden). -Fasaden är brädklädd samt tilläggsisolerad på 1970-talet, enligt info är sedan fasadpanelen utbytt ca år 2000 (tidigare ägarförhållanden). -Det låglutande taket är omlagt med ny papp år Tidigare så förekom läckage från detta tak. -Invändigt så är det löpande renoverat från 1970-talet och framåt, detta i olika omfattningar och utföranden. -Köket samt allrum och entréhall är renoverat ca år Vi köksdel (tillbyggnad) är tidigare torpargrund ersatt med betongplatta på mark med underliggande isolering. Övrig del vid torpargrunder (tillbyggnad) är renoverad med förbättrad isolering etc. -Del av bärande vägg intill köket är nedtagen, detta för att få mer öppna ytor invändigt. Nedtagen vägg är ersatt med limträbalk och förstärkningar, allt detta arbete är utfört av entreprenör, dock finns inget byggnadslov. -Hängrännor/stuprör byttes år Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 2 av 10

3 BYGGNADSINFORMATION Byggår 1939, tillbyggt 1973 Takbeläggning Sadeltak med betongpannor, underlagstäckning med stickespån. Låglutande tak med papp. Fasad Träpanel. Stomme Trä. Grund Torpargrunder / Betongplatta / Källare. Fönster 2-glas kopplade fönster. VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Självdragsventilation. Värmesystem Direktverkande el. Kompletterande värme med luft/luft-värmepumpar. Vatten/Avlopp Kommunalt. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE Radonmätning Radonmätning utfördes ca år Finns inget dokument för denna mätning, radonhalten låg nära gränsen vid denna mätning. Nygjuten betongplatta vid köksdel är med radonspärr i bruket. Energideklaration Ja, utförs i samband med överlåtelsebesiktningen ( ). Skorsten/Rökkanaler Sotning och kontroller sker ej numera så husets eldstäder inte nyttjas numera. Vill man kontrollera så får man kontakta sotaren för avtal resp. inspektion. Eget vatten/avlopp Bevattningsvatten finns från gemensam brunn med granne, samt från närliggande ån. ÖVRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN -Terrasser är ej besiktigade konstruktioner. -Huset var möblerat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 3 av 10

4 IAKTTAGELSER VID BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak Takavvattning Fasad Fönster/Dörrar Sockel Mark Värmepump Grunder: Torpargrunder Betongplatta Källare Vind Vind övriga -Sadeltaket med relativt äldre takpannor, samt underlagstäckning med äldre stickespån. -Låglutande takkonstruktion till vidbyggnader. Gällande byggnadens tak, se kommentar/riskanalys 1. -Stuprör slutar intill husgrunder. Rekommendationen är att ansluta stuprör till markrör som korrekt avleds från byggnaden och dess grundläggningar. -Ålderstecken förekommer, detta med torrsprickor, rötskador samt några äldre läckageskador vid takfot. Fuktskadade delar bör bytas. Vidare helhetsbedömning, omfattning av skador och förslag på lämpliga åtgärder bör tas fram i samråd med sakkunnig. -Flertalet fönster samt någon bakdörr noterades med förekommande ålderstecken, fuktskador etc. Fuktskadade delar bör bytas. Vidare helhetsbedömning, omfattning av skador och förslag på lämpliga åtgärder bör tas fram i samråd med sakkunnig. Förslagsvis så bör detta ske i samband med renovering av fasader. -Inget avvikande att notera i förhållande till ålder. -Generellt kan man inte förvänta sig att utförandet av grundläggningar av denna typ har ett fullgott utvändigt fuktskydd och dränering. Därför finns alltid risk för inträngande vatten samt ökad fuktpåverkan till grunder vid extrema förhållanden. Gällande stuprör, se rekommenderad text ovan vid rubrik takavvattning. -Värmepumpar intill huset kan tidvis innebära kondensvatten och is. Viktigt att kondensvatten från luftvärmepumpar leds bort från fasader/husgrunder. -Byggnadens grundläggningar som består av betongplatta på mark, torpargrunder samt mindre källare är kända riskkonstruktioner. De påverkas alltid av naturlig markfukt samt från fuktig luft resp. temperaturskillnader etc. Avvikelser i form av fuktvärden och lukt förekommer. Torpargrunder kan ej fullständigt inspekteras då dessa ej är krypbara och då inspektionsluckor saknas. Gällande dessa grunder, se kommentar 2. -Enstaka äldre läckagespår noterades vid besiktningsbar vind, dessa är torra och bedöms av äldre datum. -Några få kondens/mikrobiella spår noterades. Gällande dessa, se kommentar/riskanalys 3. -Byggnadens övriga vindsutrymmen mellan ytter- och innertak kan ej inspekteras (låglutande takkonstruktioner samt snedtak). -Viktigt att kontinuerligt kontrollera yttertakstäckningen för att undvika läckageskador samt se till att bostadsventilationen är tillräcklig för att undvika kondensskador på vindsutrymmen. Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

5 Invändigt -Gällande husets grunder och ovanliggande syll- och golvkonstruktioner, se texter vid rubrik grunder under utvändigt resp. kommentar 2. Avvikelser i form av fuktvärden och lukt förekommer. -Svackor samt golvknarr förekommer i huset. -Flera boutrymmen saknar friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer för att undvika kondensrelaterade problem. -Våtutrymme saknar mekanisk ventilation vilket bör beaktas som risk. Förslagsvis bör ventilation till våtutrymmen förses med mekanisk fuktstyrd frånluftsfläkt. -Äldre vvs förekommer i delar av huset. På sina ställen observerades bitvis bristfälliga el-detaljer, lösa elkablar etc. I samband med framtida renoveringar och allmänna underhållsbehov i huset så bör äldre vvs bytas, elinstallationer bör kontrolleras och säkras. Bedömning/säkerställande av dessa delar hänvisas till fackman inom resp. område. -Området är enligt uppgifter känd mark med radon, vill man kontrollera radonvärden så föreslås normalt en radonmätning i huset. -Uppgifter om byggnadens eldstäder/skorsten saknas. Bedömning av dessa hänvisas till sotaren. Entréplan Entréhall Wc -II- Matsal -II- Sovrum -II- Allrum -II- -Se texter vid rubrik allmänt-hela huset. I övrigt inget att tillägga. Kök Tvätt Förråd -Spilltråg (fuktskydd) saknas vid vitvaror samt vid diskbänkskåp. tillägga. -Våtutrymmet bedöms bristfälligt, ålderstecken med släpp vid ytskikt förekommer. Avvikande lukt upplevs vid golvvinklar. Äldre vvs förekommer osv. Äldre läckagespår finns vid tak. Förhöjda fuktvärden finns vid golv intill ytterdörr. -Våtutrymmet bedöms vara i behov av allmän renovering. Orsak och omfattning av brister, lukt etc. och förslag på lämpliga åtgärder/renoveringar bör tas fram i samråd med fackman. tillägga. -Avvikande lukt upplevs vid golvvinklar. Vidare helhetsbedömning, orsak och omfattning bör tas fram i samråd med fackman. Förslagsvis så bör detta ske i samband med bedömning av intilliggande tvättstuga. tillägga. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 5 av 10

6 Garage och Kallförråd -Nedre väggar visar spår på tidvis fukt. Dessa bör vidare kontrolleras gällande omfattning. -Något enstaka äldre läckagespår syns vid tak. tillägga i förhållande till ålder. Övre plan Hall Dusch/Wc Klädkammare Sovrum (2 st) -II- -Trappräcke noterades med enklare utförande, detta gällande barnsäkerhet. tillägga. -Våtutrymmet noterades med flera risker, brister och ålderstecken. Bla observerades släpp vid ytskikt, otät rörgenomföring, bristfälligt golvfall etc. Dessa ålderstecken och brister bedöms medföra nedsatt funktion gällande vattenmotstånd. Vid yt-/tätskikts-ålder överstigande ca 20 år (genomsnittlig teknisk livslängd) rekommenderas att planera för renovering. Våtutrymmet bör renoveras till godkänd vt-klass. -Intill ventilationsrör och innertak noterades otät yta, detta kan innebära konvektionsskador till vinden/vindsbjälklag. tillägga. -Se texter vid rubrik allmänt-hela huset. I övrigt inget att tillägga. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 6 av 10

7 KOMMENTARER & RISKANALYS 1. -Takpannor bedöms relativt äldre då generell teknisk livslängd ofta nämns med ca år. -Sadeltakets underlagstäckning är av äldre datum med s.k. stickespån detta ställer högre krav på takpannor och övriga taktäckningar, plåtdetaljer etc. -Mossa förekommer på takpannor. Detta är av mindre omfattning men bör noteras då mosspåväxt på taket kan leda till att taktäckningen har ett minskat motstånd mot vatteninträngning. -Vidbyggnaders takkonstruktion är kompakt/låglutande. Dessa tak kräver i regel mer kontroll/underhåll än exempelvis ett sadeltak där lutningen är större. Befintlig takkonstruktion betecknas utifrån erfarenhet som en riskkonstruktion, främst till följd av att yttertakets insida inte kan inspekteras (avsaknad av vind). Vid eventuellt inläckage tar det i regel längre tid innan skada/fuktpåverkan upptäcks. Inga synliga läckage/brister noterades vid besiktningen. Ett papptaks genomsnittliga tekniska livslängd nämns ofta med ca 20 år. Taket bör ses över med jämna mellanrum för att eventuella brister ska kunna upptäckas i tid samt för att förvissa sig om att vattenavledningen fungerar tillfredställande. -Vid takfot till låglutande takkonstruktioner så finns äldre läckagespår/fuktskador som bör upplysas. Normalt byts fuktskadade delar i samband med allmänna renoveringar, gällande detta se även rekommenderad text vid rubrik fasad. 2. -Uteluftsventilerade grunder har generellt, pga. fukt och temperaturskillnader mellan uteluft och grundens luft samt fuktavgång från markytan, ett varierande fuktinnehåll över tiden och bedöms som en riskkonstruktion ur fuktteknisk synvinkel. Fuktmätningar som utförs avser realtid vilket betyder att variationer kan ske beroende på vilken årstid kontrollen utförs samt faktorer som mängden nederbörd i form av regn och- eller smältvatten från snö. -Ingående träkonstruktioner vid torpargrunder kan drabbas av fuktrelaterade skador i form av mikrobiologiska angrepp och insektsangrepp. Som köpare av fastigheten bör man vara medveten om att det kan förekomma både gamla och nya fuktrelaterade skador i grundkonstruktionen/bottenbjälklaget med tanke på konstruktioner samt pga byggnadens ålder. -Torpargrunder är endast inspekterade genom några ventiler. Vid fuktkontroll av dessa är fuktkvoten nära gränsvärdet för mikrobiell aktivitet. Fuktkvoten är mellan 15-16%, vid fuktkvoter omkring 17% i byggnadsvirke samt relativa ånghalter omkring 75% i utrymmets luft finns möjligheter för mikrober av typen mögel att leva. Fuktkvoten i uppreglad golv/syllkonstruktion vid tillbyggnaden är uppmätt med höga fuktvärden, bitvis så är fuktkvoten där 22%. -Vid tillbyggnadens torpargrund upplevs en avvikande kemisk lukt, även vid tillbyggnadens uppreglade golv/syllkonstruktioner ovan betongplattan så upplevs en avvikande kemisk lukt samt också även där en fuktig mikrobiell lukt. Vid kontroller konstaterades att rötskyddsbehandlat virke förekommer i grunder/syllar vid tillbyggnader, detta bör förklara den kemiska lukten. -Källaren visar älde fuktspår i bjälklag/källartak, detta i form av rötskador samt några angrepp av trämask. Fuktkvoten i källartak/bjälklag är 16%, spåren visar att det varit betydligt högre fuktvärden under tidigare årtionden vid källaren. -När det gäller nyrenoverad grund/betongplatta vid köksdel så är den restaurerad med betongplatta och underliggande isolering, detta är positivt ut fuktsynpunkt och vedertaget samt rekommenderat utförande när det gäller renoveringar. -Rekommendationen är att kontakta sakkunnig för att göra en vidare helhetsbedömning av husets alla grundläggningar, detta för att konstatera orsak och omfattningar av skador, förhöjda fuktvärden samt den avvikande lukt som upplevs. I samband med helhetsbedömningar så bör man också ta fram lämpliga renoverings/åtgärdsföslag. Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om fördjupad undersökning gäller all grundläggning även om besiktningsmannen inte upptäckt några brister i viss byggnadsdel. Observera att grunder inte är fullständigt besiktigade, se övrig text. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 7 av 10

8 3. -Mikrobiell påväxt förekommer på yttertakets insida vilket ofta uppstår om allmänventilationen i bostaden är eller har varit bristfällig. Problematiken kan förklaras med att varm/fuktig luft, som ej ventilerats ut från bostaden, tagit sig upp på vinden via otätheter (t ex vindslucka, tak/väggvinklar etc) och kondenserat mot det kalla underlagstaket under vinterhalvåret. Det kan inte bedömas om detta är ett pågående problem eller av äldre ursprung och yttertakets insida bör därför kontrolleras regelbundet. Rekommendationen är att förbättra bostadens ventilation, alternativt kontaktas fackman för vidare bedömning av lämpliga ventilationsåtgärder i bostadsmiljön. -Fuktkvoten vid missfärgningar på vindens undertak är 8%, spåren visar att det tidvis har varit 17% eller mer. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 8 av 10

9 ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 9 av 10

10 7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kaggetorp 4:45 Sida 10 av 10