Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning Björnhovda 25:29 Liljegatan 3, Färjestaden Oskarshamn Kenneth Åverling Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

2 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Björnhovda 25:29, Liljegatan 3, Färjestaden. Ägare Kerstin Wahlberg. Uppdragsgivare Se ägare. Ordernummer Uppdrag Förbesiktning nivå 2 av bostadshus & garage inför försäljning av fastigheten (nivå 2 = fuktkontroll av kända riskkonstruktioner utförs). Besiktningsdag Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB. Besiktningsförrättare Kenneth Åverling. Närvarande Kerstin Wahlberg. Mäklare/Företag Ulrika Hjort Pontuz Löfgren AB. Väderlek Sol 21 Byggnadstyp Friliggande 1 plans hus med källare. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Fastighetsinfo från Metria. MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE/OMBUD -Huset har funnits i ägo sedan byggnadsåret. -Fjärrvärme installerades till huset för ca 5-10 år sedan. Cirkulationspumpen byttes Utvändig dränering fuktskydd renoverades vid framsidan samt vid södergavel, detta utfördes ca år Garagetaket är omlagt med ny papp, detta för ca 15 år sedan. -Garagedörr byttes ca år Badrummet renoverades ca år Köket är löpande restaurerat, mindre brand uppstod i vägg ovan bänkskiva, del av vägg är renoverad pga. detta. -Gillestugan samt ett källarförråd är renoverad ca år Tidigare golvkonstruktion togs bort och ersattes med ny konstruktion samt med golvvärme. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 2 av 10

3 BYGGNADSINFORMATION Byggår 1970 Takbeläggning Sadeltak med betongpannor, underlagstäckning med plyfa. Fasad Tegel/Träpanel. Stomme Trä. Grund Källare/Betongplatta. Fönster 2-glas kopplade fönster. VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Självdragsventilation. Värmesystem Vattenburen värme, fjärrvärme. Vatten/Avlopp Kommunalt. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE Radonmätning Nej. Uppgifter saknas. Energideklaration Ja. Utförs i samband med överlåtelsebesiktningen ( ). Skorsten/Rökkanaler Eldstaden i gillestugan har inte nyttjats på några år. Det finns inga anmärkningar. ÖVRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN -Altan/Terrass är ej besiktigade konstruktioner. -Huset var möblerat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 3 av 10

4 IAKTTAGELSER VID BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak Takavvattning Fasad Fönster/Dörrar Sockel Mark Vind -Takpannor är av äldre datum, några spår av ålderstecken samt enstaka läckagespår finns. Gällande tak, se kommentar 1. -Rengöringsbehov noterades. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. -Inget avvikande att notera i förhållande till ålder. -Enstaka färgsläpp noterades. -Entrédörrens tätning mot anslutande trappa resp. fasad bedöms bristfällig. Gällande detta, se kommentar/riskanalys 2. I övrigt inget att tilläga i förhållande till ålder. -Enstaka äldre sprickor i mindre omfattning noterades. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande tillålder. -Utvändigt fuktskydd/dränering är till stora delar av äldre datum. Gällande detta, se kommentar/riskanalys 3. -Enstaka spår av läckage från yttertak finns. Gällande yttre taktäckning, se text vid rubrik tak, resp. kommentar 1. -Mindre och enstaka spår av kondens/mikrobiell påväxt finns på undertak. Gällande detta, se kommentar/riskanalys 4. Garage inv & utv besiktning -Garagebyggnaden observerades med några risker och påpekanden. Gällande garage, se kommentar/riskanalys 5. Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

5 Invändigt Allmänt, hela huset -Ett antal boutrymmen saknar friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer. -Enstaka mindre svackor observerades vid konstruktioner. -Äldre vvs förekommer i huset. Det finns några spår av rost samt något äldre läckagespår, bla intill elementrör. Gjutjärnsbrunnar i källaren noterades med ytrost. I samband med framtida renoveringar och allmänna underhållsbehov i huset så bör äldre vvs bytas. Bedömning/omfattning/säkerställande av vvs i huset hänvisas till fackman inom aktuellt område. Entréplan Hall Wc Kök -II- Vardagsrum -II- -Klinkergolv vid entrén noterades med spricka. Se även texter vid rubrik allmänt- hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Se texter vid rubrik allmänt- hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Sovrum (3 st) Dusch/Wc -Vid ett sovrum noterades äldre läckagespår på golv intill rostigt elementrör. Orsak och omfattning bör vidare kontrolleras. Se även texter vid rubrik allmänt- hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Keramisk beklädnad på väggar och golv. Gällande detta och dess tätskikt samt övrig info ang. våtutrymmet, se kommentar/riskanalys 6. Se även texter vid rubrik allmänt- hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 5 av 10

6 Källarplan Allmäntkällaren -I källaren förekommer i ett antal utrymmen kända riskkonstruktioner samt material mot betongplattan och källarytterväggar. Konstruktioner och material av dess slag påverkas av den naturliga markfukt som alltid finns i betongplattan samt källarytterväggar. Gällande detta, se kommentar/riskanalys 7. -I källarens mellanväggar förekommer lättbetong, denna typ av betong är i vissa fall radonhaltig. Enligt information från säljaren är radonmätning inte utförd. Vill man kontrollera radonvärden så föreslås normalt en radonmätning, detta också för att konstatera om markradon finns i området. -Äldre sättningssprickor noterades i källaren. Gillestuga Klädkammare -II- Passage -II- Matkällare -II- Tvätt -II- Hobbyrum -II- Gästrum -II- Pannrum -II- Bastu -II- -Se texter vid rubrik allmänt- hela huset, samt texter vid rubrik allmänt-källaren. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Dusch -Väggavskiljare intill dusch visar spår av tidvis fukt. Utsatt vägg som bör bytas till lämplig duschvägg till våtrumsmiljö. -Våtutrymme saknar ventilation vilket bör tilläggas. Förslagsvis bör ventilation till våtutrymmet tas fram och förses med mekanisk fuktstyrd frånluftsfläkt. Se även texter vid rubrik allmänt- hela huset, samt texter vid rubrik allmänt-källaren. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 6 av 10

7 KOMMENTARER & RISKANALYS 1. -Taktäckningen bedöms äldre då generell teknisk livslängd ofta nämns med ca år. Det finns spår av ålderstecken, enstaka läckagespår etc. som bör beaktas. -Undertaket består av plyfa, vid befintlig undertakskonstruktion (underlagstak av board- /träfiberskivor) ställs högre krav på täthet i den yttre pann-/plåttäckningen för att förhindra läckage in till vindsutrymmet. Detta till följd av att dessa takutföranden inte har någon underlagspapp. Taket bör läggas om med ny taktäckning. Rekommendationen är att kontakta takläggare för en vidare helhetsbedömning, detta för at ta fram lämpliga åtgärder/renoveringar. 2. -Entrédörrens tätning mot anslutande trappa resp. fasad bedöms bristfällig Utsatt konstruktion som kan innebära fuktskador då vatten tidvis kan tränga in i anslutande fasad/syllkonstruktioner med fuktrelaterade skador som möjlig följd. Tätningen bör här förbättras, i samband med detta så skall först bakomliggande konstruktioner kontrolleras. 3. -När det gäller källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt fuktskydd utvändigt källarytterväggarna) så bör man vara medveten om att det till stora delar är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd. Enligt information så är utvändigt fuktskydd/dränering renoverat vid framsidan samt vid södergavel, övriga delar är inte renoverade. Detta kan leda till fuktskador invändigt i källaren. 4. -Enstaka spår av mikrobiell påväxt förekommer på yttertakets insida vilket ofta uppstår om allmänventilationen i bostaden är bristfällig och som i detta fall då vinden är tilläggsisolerad (när vinden tilläggsisoleras sjunker vindstemperaturen och risken för mer kondensbildning ökar). Problematiken kan förklaras med att varm/fuktig luft, som ej ventilerats ut från bostaden, tagit sig upp på vinden via otätheter (t ex vindslucka, tak/väggvinklar etc) och kondenserat mot det kalla underlagstaket under vinterhalvåret. Det kan inte bedömas om detta är ett pågående problem eller av äldre ursprung och yttertakets insida bör därför kontrolleras regelbundet. Fuktkvoten är 8% vid besiktningstillfället, spåren visar att fuktkvoten tidvis varit ca 17% eller mer under vinterhalvåret. För att komma tillrätta med detta måste fukttillförseln inifrån bostaden minskas. Detta görs genom att ventilationen i bostaden förbättras (kontinuerliga frånluftsfläktar i våtrum samt tilluftsventiler i sov-/allrum) samt att eventuella otätheter i vindsbjälklaget (tak/väggvinklar, taklucka mm.) tätas. 5. Garagets takkonstruktion är kompakt/låglutande. Dessa tak kräver i regel mer kontroll/underhåll än exempelvis ett sadeltak där lutningen är större. Befintlig takkonstruktion betecknas utifrån erfarenhet som en riskkonstruktion, främst till följd av att yttertakets insida inte kan inspekteras (avsaknad av vind). Vid eventuellt inläckage tar det i regel längre tid innan skada/fuktpåverkan upptäcks. Vid kontroll noterades svikt i delar av undertak vilket ofta ökar risken för skador i ytpappen. Orsaken till uppmärksammad svikt saknas, ev. så kan det vara äldre läckageskador i undertak, men kan ej bekräftas. -Träpanel noterades med torrsprickor, viktigt med kontinuerligt underhåll/målning. -Garagets bakdörr är bristfällig. Dörren inkl. karm/tröskel är i behov av renovering eller byte. I övrigt garage (inv & utv): Vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. 6. -Våtutrymmets tätskikt under klinker/kakel går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv och väggar i utrymmen består av kakel och klinker som lagts på tätskikt går det vid en okulär besiktning inte fullständigt att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Kvalitetsdokumentet finns ej från entreprenör vid besiktningstillfället vilket annars är betydelsefullt, främst ur säkerställande samt ersättnings - och försäkrings synpunkt om ev. framtida vattenskada uppstår. -Något bristfälligt golvfall noterades i våtutrymmet utanför duschplats. -Våtsilikon saknas mot dörrtröskel. -Vid besiktningen påträffades ingen avvikande fuktindikering på väggar och golv i våtutrymmet eller utrymmen som angränsar till våtrummet. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 7 av 10

8 7. -I källaren förekommer i ett antal utrymmen kända riskkonstruktioner samt material mot betongplattan och källarytterväggar. På betongplattan förekommer golvkonstruktioner samt plastmattor och på källaryttervägar förekommer påreglade konstruktioner samt tapeter. Dessa konstruktioner och material påverkas av den naturliga markfukt som alltid finns i betongplattan samt vid nedre källarytterväggar (normalt så bör man undvika organiska material/konstruktioner i en källare då betongplattan/källarytterväggar alltid är markfuktiga). Vid fuktkontroll av golv- och väggkonstruktioner så uppmättes fuktvärden som är vid gränsen för mikrobiell aktivitet. Fuktkvoten är mellan 15% och 17%, relativ fukt är uppmätt till 70-75%. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är ca 75% vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på ca 17%. Vid kontroller av golvkonstruktioner resp. påreglad källaryttervägg så upplevs förekommande en svag avvikande mikrobiell lukt vid provhål samt vid golvvinklar vilket bör beaktas. Eftersom relativt höga fuktvärden förekommer i golv- och väggkonstruktioner samt avvikande mikrobiell lukt så rekommenderas en vidare helhetsbedömning. Detta för att konstatera orsak och omfattning samt för att ta fram lämpliga åtgärder. Nämnda konstruktioner resp. material finns i källarens gillestuga, klädkammare, passage, bastu, hobbyrum samt gästrum. Allmänt: Upplysningsvis är det känt att byggnader från aktuell tid inte sällan byggdes med träskyddsbehandlat virke i konstruktioner (t.ex. syll). Risk finns att luktavvikelser kan uppstå från sådana behandlade trädetaljer. Vid besiktningen påträffades dock okulärt inget synligt behandlat virke och inga avvikande kemiska lukter upplevdes. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 8 av 10

9 ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 9 av 10

10 7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Björnhovda 25:29 Sida 10 av 10