Årsredovisning 2014 NÄSBYALLÉ. Bostadsrättsföreningen

Transkript

1 Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen NÄSBYALLÉ

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Näsbyallé Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Nils Åke Dovärn Ordförande Eva Christina Blomberg Vice ordförande Ida Helena Josefin Östberg Sekreterare Marcus Ingemar Gustafsson Ledamot Felix Bo Göran Hurtig Ledamot Bo Lennart Kiltorp Ledamot Saga Maarit Söderberg Ledamot T.o.m Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Eva Christina Blomberg och Nils Åke Dovärn. Styrelsen har under året avhållit 12 protokollförda sammanträden. Revisorer Henrik Moberg Ordinarie Extern PWC Karin Grip Ordinarie Intern Lennart Norén Suppleant Intern Sida 1 av 15

3 Valberedning Birgitta Grepe Anna Wahren Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Duvhöken Täby Näsbypark 2: Täby Ormvråken Täby Ormvråken Täby Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade via Folksam. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadernas uppvärmning är bergvärme och el. Fastigheternas värdeår är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och 643 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 120 lägenheter med bostadsrätt samt 5 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 2 av 15

4 Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Installation kodlås entrédörrar 2014 Målning källarstråk 2014 Tätning hus-skarvar 2014 Nya fönster och balkongdörrar Renovering källarstråksdörrar 2013 Belysning trapphus/källargångar 2013 Förbättrad utebelysning 2013 Örnstigen 19, 21 Nya tvättmaskiner 2013 Örnstigen 31 Lekplats 2012 Installation bergvärme 2011 Stamrenovering Omläggning av tak 2006 Örnstigen 2, 35, 33 Ommålning fönster 2005 Örnstigen 2, 35, 33 Nya entréportar 2005 Skorstensrenovering 2003 Omputsning av fasad Renovering panncentral 2003 Ny dränering 2002 Renovering tvättstugor 2000 Målning av trapphus 1999 Renovering av balkonger 1993 Balkongplattor Omläggning av tak 1986 Örnstigen Planerat underhåll År Kommentar Målning garage/källar-dörrar 2015 Nya tvättmaskiner 2015 Örnstigen 33 Ventilationsgenomgång 2015 Skärmtak punkthus 2015 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Internet uppkopplingstyp Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Serviceavtal bergvärme Serviceavtal lås och portar Leverantör Com Hem Bredband Brf Näsbyallé SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Climapac AB Bergs Lås AB Föreningens ekonomi Styrelsen gör även detta år bedömningen att medlemsavgifterna tills vidare ska behållas på nuvarande nivå, även inräknat kostnader för fönster/dörr-byte. De extra amorteringar och räntekostnader som detta projekt inneburit ryms inom dagens avgiftsnivå. Föreningen har med de senaste årens omfattande renoveringar och nyinvesteringar genomfört de stora projekt som varit nödvändiga och framöver planeras i huvudsak löpande underhåll. De viktigaste faktorerna som påverkar framtida medlemsavgifter är: - våra energikostnader. I och med bytet till bergvärme i slutet av 2011 är energikostnaderna mer än halverade och föreningens känslighet för ökade energikostnader är därmed betydligt lägre. - våra räntekostnader. I dagsläget är genomsnittlig ränta 2,55% och räntan bedöms ligga kvar på låga nivåer de närmaste åren. Årskostnaden för en höjning av räntesatsen med en procentenhet motsvarar en halv månadsavgift. Styrelsens bedömning är att dagens avgiftsnivå "tål" en genomsnittlig ränta på föreningens lån på över 4% Sida 3 av 15

5 - våra amorteringar på lån för större underhållsåtgärder. Föreningen följer idag en amorteringspolicy som antogs 2012 och innebär att lånen amorteras i samma takt som underhållsåtgärden förväntas räcka, t ex 40 år för stamrenoveringen och 20 år för bergvärmen. - att kommande underhålls- och renoveringsprojekt bedöms ligga inom den låneram som gäller, dvs drygt 22 miljoner. Låneramen höjdes med 5 miljoner för att finansiera fönsterprojektet. Föreningens belåning bedöms vara relativt låg jämfört med likvärdiga föreningar. För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2015 en långtidsbudget som sträcker sig fram till KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER KASSA VID ÅRETS BÖRJAN PENGAR IN Rörelsens intäkter Finansiella intäkter Minskning korta fordringar Ökning av föreningens lån Ökning av korta skulder PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Investeringar i fastigheten Inköp av inventarier Ökning av korta fordringar Minskning av föreningens lån Minskning av korta skulder KASSA VID ÅRETS SLUT ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 5% Avskrivningar 18% Kapitalkostnader 8% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 36% Årsavgifter 95% Övrig drift 18% Fastighetsavgift 2% Taxebundna kostnader 13% Sida 4 av 15

6 Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året - målning av källarstråk och cykelförråd - installation av kodlås för entrédörrar - föreningen tecknade serviceavtal med Bergs Lås angående funktion på entredörrar och övriga gemensamma dörrar - hus-skarvarna, s.k. dilatationsfogar, på vinkelhuset tätades - efter en utredning av olika alternativ för åtgärdande av fönster och balkongdörrar, ställde sig årsstämman enhälligt bakom styrelsen förslag att genomföra ett byte - byte av fönster och balkongdörrar startade i oktober och är vid årsskiftet genomfört till 85%. Resterande del slutförs under första kvartalet avgifterna behölls oförändrade under utöver 12 protokollförda möten har ett antal arbetsmöten hållits - två städdagar har genomförts för underhåll av föreningens ute-miljö - styrelsen har tagit fram en policy för föreningens ute-miljö Händelser efter året - byte av fönster och balkongdörrar slutförs under första kvartalet - en OVK-genomgång görs under första kvartalet - föreningen söker bygglov för skärm-tak över entréer på punkthusen - garage-portar till varm-garagen samt källardörrar målas - nya tvättmaskiner installeras i tvättstugan Örnstigen 33 Medlemsinformation Medlemslägenheter: 120 st Överlåtelser under året: 21 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta* Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och 643 m² lokaler. *En avgiftsfri månad åren 2012 och Sida 5 av 15

7 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll summa ansamlad förlust Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs Sida 6 av 15

8 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter Not RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not Driftkostnader Not Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Not Personalkostnader Not Avskrivningar Not RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 7 av 15

9 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar SBC Klientmedel i SHB Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Not KASSA OCH BANK Kassa, PlusGiro och bank SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 av 15

10 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Uppskrivningsfond Upplåtelseavgifter Ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Not Förutbetalda avgifter och hyror SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 15

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Intäktsredovisning sker i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:3, intäkter). Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar Egna lägenheter/lokaler 5,0% 5,0% Byggnader 1,74% 1,74% Fastighetsrenovering 5,0% 5,0% Värmeanläggning 4,0% 4,0% Stambyte 3,33% 3,33% Balkong/terrass 3,33% 3,33% Tak 3,33% 3,33% Markanläggning 5,0% 5,0% Port/säkerhetsdörr 10,0% 0 Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyror lokaler Hyror parkering Hyror garage Hyror förråd Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Öresutjämning Försäkringsersättning Övriga intäkter Sida 10 av 15

12 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställ Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Sotning Myndighetstillsyn Gemensamma utrymmen Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Hyreslägenheter Brf Lägenheter Tvättstuga Källare Entré/trapphus Lås VVS Värmeanläggning/undercentral Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Tak Fasad Balkonger/altaner Mark/gård/utemiljö Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Övrigt Periodiskt underhåll Tvättstuga Källare VVS Fönster TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER Sida 11 av 15

13 Not 4 DRIFTKOSTNADER Taxebundna kostnader El Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftkostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA FÖRVALTNINGS- & RÖRELSEKOSTNADER Kreditupplysning Tele och datakommunikation Inkassering avgift/hyra Hyresförluster 0 9 Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har en anställd kvinna. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Löner Kostnadsersättningar och naturaförmåner Sociala kostnader Sida 12 av 15

14 Not 7 AVSKRIVNINGAR Egna lägenheter och lokaler Byggnad Förbättringar Markanläggning Maskiner Inventarier Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut Sida 13 av 15

15 Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring Kabel-TV Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Uppskrivningsfond Upplåtelseavgifter S:a bundet eget kapital Ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag SEB 1,280 % Rörlig ränta SEB 2,970 % SEB 1,280 % Rörlig ränta SEB 3,020 % SEB 3,340 % SEB 2,810 % SEB 2,560 % SEB 3,290 % SEB 3,210 % SEB 2,970 % SEB 3,100 % SEB 1,800 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Sida 14 av 15

16

17

18