PLANPROGRAM FÖR BOSTADSBEBYGGELSE I ANSLUTNING TILL EKERUMS GOLFBANA

Transkript

1 Miljö- och Byggnadsnämnden Upprättad DNR P PLANPROGRAM FÖR BOSTADSBEBYGGELSE I ANSLUTNING TILL EKERUMS GOLFBANA Halltorp 1:10, Rälla 1:17, och del av Rälla 1:112 mfl fastigheter, Borgholms kommun

2 INNEHÅLL Översiktskarta 3 Inledning 4 Bakgrund 4 Syfte och mål 4 Plandata 4 Historia 5 Tidigare ställningstaganden 6 Översiktsplan Översiktsplan för fastigheten Halltorp 1:10 (Ekerums gård) m fl 6 Gällande detaljplaner 6 Riksintressen 7 Strandskydd 7 Förutsättningar 8 Mark och natur 8 Kultur 8 Bebyggelse inom området 9 Gator och trafik 9 Teknisk försörjning 10 Störningar 10 Radon 10 Önskade utbyggnadsområden 11 Områden som ej bör exploateras 12 Planprogramsförslaget 14 Utbyggnadsområden 14 Bebyggelse 18 Trafikföring 19 Strandanläggningar 20 Natur 20 Kultur 20 Säkerhet 21 Påverkan på riksintressen och strandskydd 21 Kommande detaljplaner 21 Behovsbedömning 22 Tidplan 22 Medverkande tjänstemän 22 2

3 ÖVERSIKTSKARTA 3

4 INLEDNING Bakgrund Detta planprogram ska utgöra ett underlag för detaljplanläggning för ny bebyggelse i anslutning till Ekerums golfbana på Halltorp 1:10, Rälla 1:17 och del av Rälla 1:112 m.fl. fastigheter. Ekerums golfbana är Ölands största golfanläggning med två 18-hålsbanor, lägenheter, konferens- och festlokaler, restauranger, konsthall och en spaanläggning. Ägarna till Ekerum vill utveckla anläggningen för att locka fler besökare och skapa möjligheter till en förlängd säsong. Ett samarbete har därför inletts med Holiday Club som har ett boendekoncept med andelslägenheter som säljs veckovis, där byte kan ske med andra anläggningar i koncernen över hela världen. Detta innebär att utbudet av bostäder behöver utökas med både fler boendemöjligheter i olika typer av lägenheter. Planprogrammet ska redovisa de övergripande strukturerna för utvecklingen av Ekerums golfanläggning. Även planens syfte och förutsättningarna för planarbetet ska klargöras och redovisas. Planprogrammet kommer därpå att följas av detaljplaner för olika delområden inom golfbanan. Exploateringen planeras ske i etapper under en tioårsperiod. Planprogrammet grundas på en kartskiss från Ekerum Golf & Resort AB med önskemål om utbyggnadsområden samt på inventeringar och undersökningar av områdets förutsättningar. Genom samråd kommer alla berörda att få ta del av och möjlighet att påverka utformningen av planprogrammet. Syfte och mål Syftet med planen är att skapa möjlighet att bygga ca 300 golfnära lägenheter, framförallt i parhus, samt en hotelldel, i anslutning till Ekerums Golfbana. Målet med planen är att ytterligare förbättra Ekerums attraktionskraft genom att utöka utbudet av bomöjligheter med nya lägenhetstyper samt hotellrum. Genom ett större utbud av bostäder kan antalet besökare öka och säsongen förlängas. Husen avses bli golfnära och i vissa fall även strandnära. Den planerade exploateringen kommer att anpassas till och tillfredsställa det rörliga friluftslivets behov och även öka tillgängligheten för allmänheten till området. Plandata Planområdet Planområdet är ca 245 ha stort och beläget vid Ekerums Gård mellan länsväg 136 och Kalmarsund, ca 12 km söder om Borgholm. Området innefattar Ekerums golfbana med 36 hål, tillhörande naturområden, strandområdet samt Ekerums Gård där reception, restaurang, konferensanläggning m.m. är beläget. I anslutning till gården finns tre bostadslängor med sammanlagt 72 lägenheter. I söder ingår en remsa av Rällaskogen. Markägoförhållanden Huvuddelen av marken utgörs av Halltorp 1:10, Rälla 1:17 och Rälla 1:112 som ägs eller disponeras av Eklöf Invest AB och Bjäre Invest AB. I den västra delen av planområdet finns fastigheten Halltorp 1:7 som ägs av Borgholms kommun. Inom området finns också några privatägda fastigheter. Angränsande områden Planområdet avgränsas i öster av länsväg 136 och i väster av Kalmarsund. 4

5 I norr gränsar planområdet till naturreservatet Halltorps hage. Naturreservatet utgör den sydligaste delen av den s.k. kustädellövskogen som, med få avbrott, sträcker sig mellan Borgholm och Ekerum. Eken är det vanligaste trädet i området men här växer också rikligt med hassel, ask, lind, lönn och avenbok. Halltorps hage är ett av de viktigaste områdena i norra Europa för ädellövsorganismer som t.ex. olika arter av skalbaggar och svampar och är föreslaget som Natura 2000-område enligt habitatdirektivet. I nordväst finns Ekerums bad- och campinganläggning med camping, stuguthyrning och en omfattande service under sommaren. Vid campingplatsen finns också en allmän badplats. Söder om bad- och campinganläggningen finns Ekerums fritidsområde, eller golfbyn som området också kallas. Området som är exklusivt med ett fåtal permanentboende består av ca 170 st. vita 1½-planshus. Bebyggelsen har genom sin homogenintet uppnått ett visst kulturvärde. I söder gränsar planområdet till Rällaskogen, ett stort skogsområde med framförallt tallskog. Skogsområdet genomkorsas av ett flertal stigar och är ett populärt strövområde. Rällaskogen delas i två nivåer av landborgsbranten. Denna sträcker sig genom området i nord-sydlig riktning som en kraftig och på vissa ställen mycket brant sluttning. Historia Ekerums som gård är en relativt ny företeelse. Markområdet däremot har tack vare sitt utomordentliga läge har attraherat boende och brukare så länge Öland har varit befolkat. Den naturligt skyddade hamnen bidrog till en tidig kolonisation med en rik förekomst av fysiska lämningar i terrängen som resultat. Stora gravrösen nära stranden skulle visa de förbipasserande i Kalmarsund på platsens betydelse och samtidigt inge respekt. Under medeltiden var Ekerum, Halltorp och Rälla byar ägda av frälset. När Gustav Vasa på 1500-talet gjorde Kungsladugård av dem hade de senast tillhört ätten Trolle. Kungsgården som också skulle förmedla kunskap om modernt lantbruk kom här att främst att vara stuteri. Tyngdpunkten låg vid det nuvarande Halltorp. Egendomen kom åter i privat ägo vid talets mitt och delas år 1804 i en Ekerums- och en Halltorpsdel. Efter en rad av ägare köptes Ekerums gård år 1870 av bruksinspektören C.A. Falk som också bygger den mangård och de flesta av de ekonomibyggnader vi ser idag. Gårdens verkliga storhetstid som mönsterjordbruk kommer när ölänningen och vvs-entreprenören P.A. Sjögren år 1914 blir ny ägare. Han byggde inte bara ett modernt vattensystem utan också trivsamma arbetarbostäder, spannmålsmagasin, verkstäder för trä och smide samt en stor trädgårdsmur med tillhörande växthus. Ett avancerat vindkraftverk, vars huslika betongfundament finns i behåll, försåg trakten med nymodigheten elektrisk ström. Grunden till Vindkraftverket Trädgårdsmuren 5

6 Hushållningssällskapet tillsammans med landstinget förvärvar därpå gården och bedriver under en 30-årsperoid fram till 1975 försöksgård med viss utbildning. Ekerum fick på det sättet en liknande roll som Gustav Vasas kungsgård hade haft 400 år tidigare. År 1963 förvärvade dåvarande Gärdslösa kommun den norra delen av strandområdet och anlade den bad- och campingplats där campingplatsen idag åter är i privat ägo. De drygt tio år som därpå följt av omväxlande organisations-, kommunalt och privat ägande fick som enda resultat att ett antal arbetarbostäder, till förfång för dagens planering, styckades från gården. Den moderna golfanläggningen med 18-hålsbana och villor i bostadsrättsförening skapades av Riquma AB vid 1980-talets slut. Banan utökades söderut, delvis på mark som förvärvats från grannfastigheten Rälla 1:112, vid början av 2000-talet. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2002 I Översiktsplan 2002 nämns bara Ekerums golfanläggning som ett turistmål och ingenting om framtida utvecklingen av området. Det framgår dock av planen att kommunen är positiv till verksamheter som kan förlänga eller skapa nya säsonger. Översiktsplanen tar upp en del trafikfrågor som t.ex. att antalet utfarter till väg 136 ska minska och att trafiksäkerheten måste ökas vid de större anslutningarna. Vidare anger planen som mål att trafiksäkerheten för de oskyddade trafikanterna måste öka. Det finns önskemål om en separat gång- och cykelväg mellan Färjestaden och Borgholm. En sådan skulle passera genom eller längs med programområdet. Översiktsplan för fastigheten Halltorp 1:10 (Ekerums gård) m fl För Halltorp 1:10 (Ekerum gård) m fl finns en plan, antagen av Kommunfullmäktige , med rubriken förslag till översiktsplan. Enligt Plan- och Bygglagen ska en översiktsplan vara kommuntäckande, alltså kan inte översiktsplaner tas fram för mindre område av kommunen. Översiktsplan för Halltorp 1:10 (Ekerums gård) m.fl. är dock framtagen före 2002 då den kommuntäckande översiktsplanen vann laga kraft och av planbeskrivningen framgår att den var menad att arbetas in som en del i den kommande planen för hela kommunen. Översiktsplan 2002 behandlar inte särskilt den framtida utvecklingen av Ekerum varför den lokala översiktsplanen ändå måste beaktas i det nu pågående planarbetet. Den största ytan i planen är utlagd som turistanläggning med golfbana och golfcenter. Ytan för golfbanan är så stor att den även inrymmer ströv- och motionsstråk för allmänheten. Ny bebyggelse ska enligt planen tillkomma i huvudsak i anslutning till gårdscentrat. Strandområdet utgör bevarandeområde av intresse för naturvård, kulturminnesvård och rörligt friluftsliv. Även del av skogsområdet i anslutning till Halltorps hage utgör bevarandeområde. Gällande detaljplaner För området kring Ekerums gård gäller detaljplan nr. 202, som vann laga kraft Genomförandetiden för planen har gått ut. Planen medger främst turiständamål (golfcenter) med handel tillåtet i området vid gårdsbyggnaderna. Längs den nordvästra kanten av planområdet finns också ett område för bostadsbebyggelse. För området längs kusten strax söder om Ekerums Camping gäller plan 218, som vann laga kraft och för en mindre del gäller plan 177. Genomförandetiden för planerna har gått ut. Området som ingår i planprogrammet är i detaljplanerna utlagt som naturområde och friluftsbad. 6

7 Riksintressen Planområdet innefattas av bestämmelserna i 4 kap 1, 2 och 3 Miljöbalken. Dessa bestämmelser omfattar hela Öland, som är av riksintresse på grund av sina samlade natur- och kulturvärden. Exploatering och andra ingrepp i miljön får inte påtagligt skada dessa helhetsvärden. Inom planområdet finns inga övriga områden av riksintresse. I norr gränsar området dock till Halltorps hage som är av riksintresse för naturvården och även är föreslaget som Natura 2000 område enligt habitatdirektivet. Halltorps hage och kustområdet vid badplatsen är också av riksintresse för friluftslivet. Område av riksintresse för friluftslivet Område av riksintresse för naturvården Föreslaget Natura 2000-område - habitatdirektivet Strandskydd Enligt miljöbalkens 7 kap 13, 14 gäller områdesskydd (strandskydd) för att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och för att bevara goda livsvillkor på land och i vattnet för växt och djurlivet. Skyddet omfattar 100 meter från strandlinjen upp på land och ut i vattnet. Länsstyrelsen har genom beslut , med stöd av 15 i dåvarande naturvårdslag och 14 i dåvarande naturvårdskungörelse, för att trygga allmänhetens tillgång till platser för bad och friluftsliv utökat strandskyddet vid bl.a Östersjöns kuster till 300 meter både på land och i havet. Vid detaljplaneläggning där planen fastställts före upphörde strandskyddsbestämmelserna i naturvårdslagen att gälla inom detaljplanen. För detaljplaner fastställda eller antagna efter har Länsstyrelsen oftast fattat ett beslut om vilka områden av detaljplanen som omfattas av strandskyddsbestämmelserna. Den första detaljplanen (plan nr 177 i kommunens arkiv) som berör strandområde vid Halltorp fastställdes Länsstyrelsen har därefter genom särskilt beslut förordnat om vilka områden som inte längre skall omfattas av strandskyddsbestämmelserna. Strandskydd enligt 7 kap MB Strandskydd enligt länsstyrelsens beslut

8 Strandskydd gäller fortfarande för badplatsen vid Ekerums camping och för stranden söder om badplatsen samt för det öppna ytorna, som tidigare odlats, väster om fastigheten Halltorp 1:20 trots att dessa är detaljplanelagda. Kommunfullmäktige antog en plan för Ekerums gård som har rubriken Förslag till översiktsplan. Kommunfullmäktige gjorde samtidigt med antagandet en framställning till Länsstyrelsen om upphävande av strandskyddet, inom del av fastigheten Halltorp 1:10, för området öster om stenmuren, som är parallell med strandlinjen och belägen ca 100 meter öster om strandlinjen, samt av förordnandet om landskapsbildsskydd från Länsstyrelsen beslutade bl.a. att avslå framställningen om upphävandet av strandskyddet. Länsstyrelsen kan med stöd av bestämmelser i 7 kap miljöbalken dels efter ansökan lämna tillstånd till åtgärder inom områden där strandskydd gäller och dels på kommunens framställning besluta om att visst område inom en detaljplan inte längre skall omfattas av strandskyddsbestämmelserna. Det krävs särskilda skäl för dessa beslut och Naturvårdsverket har möjlighet att överklaga Länsstyrelsens beslut till Miljödomstolen, i vissa fall skall ärendet avgöras av Regeringen. Länsstyrelsens beslut kräver vissa formaliteter som kan underlättas genom samverkan med kommunen i detaljplaneringsprocessen. Laga kraftvunnet beslut om upphävt strandskydd, eventuellt villkorat, bör föreligga innan detaljplanen antas. FÖRUTSÄTTNINGAR Mark och natur Planområdet sluttar från väg 136 västerut mot Kalmarsund med den mest markanta höjdskillnaden strax väster om gårdsbyggnaden och bostadshusen. Själva golfbanan är böljande med gräsytor och flera anlagda dammar. De olika hålen delas av genom ytor med längre gräs och mindre lövskogsdungar. I norr har skogsområdena en karaktär som liknar den i Halltorps hage med gamla lövträd, främst ek och lind, och i söder övergår de till att mer likna Rällaskogen med inslag av tall. Omkring golfbyn finns ett större område med mycket tät lövskog. I öster längs väg 136 är landskapet öppet med utblickar över golfbanan och Kalmarsund. I väster längs vattnet sträcker sig en trädridå, främst bestående av stora ekar på strandvallen. Även här förändras skogens karaktär i söder till barrskog, mer lik den i Rällaskogen. Skogsområdet i söder är en del av Rällaskogen och består främst av tallskog. Inom programområdet, främst i den norra delen, finns ett flertal rödlistade arter. Kultur Ekerums bronsåldersrösen Bronsåldersröse Utmed kusten i den södra delen av området finns ett stråk av gravar ett par hundra meter från stranden. Gravarna består av ett tiotal stora och mäktiga rösen och stensättningar daterade till äldre bronsåldern. När gravarna anlades gick havet längre upp och stranden var mer öppen än idag vilket gjorde att rösena kunde ses vida omkring. För området, varav ungefär halva är beläget inom programområdet, har länsstyrelsen fastställt ett fornlämningsområde. För detta område finns även en kulturvårdsmiljöplan. 8

9 Övriga fornlämningar Vid anläggandet av golfbanan i slutet på 1980-talet och början av 1990-talet gjordes inte någon arkeologisk utredning. En sådan gjordes däremot för de nio hålen som anlades i mitten av 1990-talet. Denna visade att det i den sydöstra delen av planområdet finns lämningar efter boplatser. När golfbanan anlades gavs ett tillstånd för banor i detta område som var mycket restriktivt för markarbetena. Detta innebär att markarbeten endast fick utföras på ett visst djup varför det kan antas finnas lämningar kvar under banorna. Kulturvårdsmiljöplan Fornlämningsområde enligt riksantikvarieämbetet Fast fornlämning Stenmurar Inom programområdet finns flera stenmurar, bl.a. en imponerande trädgårdsmur och en välbevarad fägata. Det finns också lämningar av äldre torp. Dessa är exempel på lämningar från det tidigare odlingslandskapet och viktiga att ta hänsyn till vid utvecklingen av området. Bebyggelse inom området Den äldsta bebyggelsen i området är samlad i den nordöstra delen av området kring gårdscentrum och består av vackra gula trähus och f.d. ekonomibyggnader i vit puts uppbyggda kring en gårdsbildning. Söder om gårdsbyggnaderna finns tre yngre lägenhetslängor i två och en halv våningar, också dessa i vit puts. Norr om gårdsbyggnaderna sträcker sig en rad bostadsbyggnader längs landborgskanten. Väster om gårdsbyggnaderna ligger tre privata fritidshus omgärdade av lummiga trädgårdar. Centralt i området finns maskinhallarna för banans skötsel samlade. I övrigt finns endast en mindre servicebyggnad med café och toaletter, belägen i områdets sydvästra del. Gator och trafik Infarten till området från väg 136 finns i det nordöstra hörnet. Därifrån leder en väg in mot gårdscentrum med klubbhus, restaurang m.m. Västerut leder en väg ner mot Ekerums Camping och golfbyn. Inne i området finns flera mindre grusvägar som leder runt längs golfbanorna. En större grusväg leder från gårdscentrum ner mot maskinhallarna och havet. 9

10 I söder gränsar planområdet till en mindre skogsväg som leder från väg 136 ner i Rällaskogen och vidare mot Stora Rör. Karl XI:s ridstig De flesta grusvägarna inne i området används och korsas av golfspelare för att ta sig mellan banorna. Den stora grusvägen från gårdscenrum delar banan i två delar och korsas därför av ett stort antal spelare. Gång- och cykelväg finns längs nedfarten från väg 136. Den börjar strax väster om infarten till området och leder fram till infarten till golfbyn. Längs vattnet hela vägen från campingen och vidare in i Rällaskogen, sträcker sig en välanvänd promenadstig, kallad Karl XI:s ridstig. Teknisk försörjning El E.ON har nätkoncession för området. Utbyggnad av ledningsnätet för de nya exploateringsområdena krävs. Vatten och avlopp Ledningar för allmänt vatten och avlopp finns i områdets norra och östra del. Anslutning till det allmänna vattnet för den tillkommande bebyggelsen är möjlig med en planerad utbyggnadstid mellan 2009 och Utbyggnad av ledningsnäten inom området krävs. Dammar som samlar upp nederbörd finns för bevattning av golfbanan. Nya dammar planeras och tillstånd till dessa samt för grundvattentäkt har lämnats av Miljödomstolen. Störningar Den största störningskällan för området är buller från väg 136, som, framförallt under sommartid, är hårt trafikerad. Störningarna härifrån når dock endast de östra delarna av området. Mitt i området finns maskinhallar för fordon och maskiner som används för skötseln av golfbanan. Från dessa kan störningar i form av buller förekomma, vilka påverkar de närliggande områdena. Även buller från skötseln av banorna förekommer i hela området, t.ex. gräsklippning tidiga mornar. Eftersom exploateringen görs som en del i utvecklingen av golfbanan och kommer att utnyttjas av golfspelare är det dock inte troligt att detta upplevs som en negativ störning. Radon I Översiktsplan 2002 anges att det finns en risk för förhöjda radonhalter i marken utmed västra landborgskanten på grund av den alunskiffer som finns på vissa ställen längs kanten. Flygmarkradiometriska kartan indikerar endast låga halter av markradon inom större delen av planområdet. I den östra delen, i närheten av Ekerums gård indikerar kartan dock något förhöjda halter. Pga av detta och eftersom landborgskanten löper genom området bör enklare mätning med avseende på markradon genomföras innan projekteringen påbörjas. Skulle marken visa sig vara av normalrisk med avseende på radonförekomst bör radonskyddat byggande tillämpas. 10

11 ÖNSKADE UTBYGGNADSOMRÅDEN Ägarna till Ekerum har, till kommunen, inkommit med ett skissförslag över de områden i anslutning till golfbanan som de önskar exploatera. Nedan följer en kort beskrivning av dessa områden. Skiss över önskade utbyggnadsområden 11

12 Område 1 Här föreslås en rad med ca 10 parhus längs nedfarten från väg 136. Område 2 Här föreslås en rad med ca 10 parhus i utkanten av ett skogsområde, på gränsen till golfbanan. Område 3 Här föreslås en rad med ca 12 parhus i tät lövskog. Område 4 Här föreslås en rad med ca 12 parhus i tät lövskog. Område 5 Här föreslås ca 40 lägenheter i radhus på en öppen gräsäng samt i ekskogen i strandområdet. Område 6 Här föreslås ca 15 parhus i en tidigare hästhage. Område 7 Här föreslås ca 10 parhus i ett skogsområde i anslutning till hästhagen. Område 8 Här föreslås ca 20 parhus i en skogsbeklädd backe. Område 9 Här föreslås ca 15 parhus med havsutsikt i ett ekskogsområde. Område 10 Här föreslås ca 25 parhus med havsutsikt i ett tallskogsområde. Område 11 Här föreslås ca 10 parhus strax söder om den befintliga raden med lägenheter. Strandanläggningar Karl XI:s ridstig avses rustas upp till en lättframkomlig strandpromenad. Längs strandpromenaden föreslås pirer och en sandstrand anläggas. Områden som ej bör exploateras Område 2: Området har mycket känslig natur och är viktigt för det lägre växt- och djurlivets spridning söderut från Halltorps hage. Hela området är utpekat som nyckelbiotop (lövskogslund) av skogsstyrelsen och beskrivs som mosaikartat med stora botaniska värden och värdefull lägre fauna. Det finns också en hel del rödlistade arter i området, främst olika typer av skalbaggar. Områdets känsliga natur och dess betydelse för Halltorps hage gör att det inte är lämpligt att bebygga och därför helt bör undantas från exploatering. Område 5 väster om muren: Område 5 skiljer består av två skilda delar med helt olika förutsättningar. Väster om muren finns en känslig ek- och hagmarksmiljö som i naturvärdesbedömningen pekats ut som mycket skyddsvärd. Området är tillsammans med område 9 en viktig spridningskorridor för rödlistade 12

13 arter från Halltorps hage och flera rödlistade arter har också hittats i här. Området är av stort intresse för det rörliga friluftslivet och omfattas helt av strandskydd. Den känsliga naturen och områdets betydelse för Halltorps hage gör att det inte är lämpligt att bygga här. Området bör därför helt undantas från ny bebyggelse. För att göra området mer tillgängligt kan dock strandpromenaden rustas upp och förbättras och badanläggningar, så som badstrand eller bryggor/pirer, anläggas. Område 9: Området består av mycket känsliga hagmarker med ekskog och har i naturvärdesbedömningen bedömts som det mest skyddsvärda av samtliga skogsområden som undersökts. Flera rödlistade arter förekommer och hela området omfattas av strandskydd. Områdets känsliga natur och dess betydelse för Halltorps hage gör att det inte är lämpligt att bebygga och därför helt bör undantas från ny bebyggelse. För att bevara och ytterligare stärka de värden som finns i området (se naturvärdesbedömningen) skulle betet kunna återupptas, åtminstone under delar av året. För att göra området mer tillgängligt kan strandpromenaden även här rustas upp och förbättras och badanläggningar, så som badstrand eller bryggor/pirer anläggas. Område 10 I området finns flera stora bronsåldersrösen och andra fornlämningar. Hela området ligger inom, av länsstyrelsen fastställt, fornlämningsområde och omfattas av strandskydd. Detta gör att området inte är lämpligt att bebygga och därför helt bör undantas från ny bebyggelse. För att göra området mer tillgängligt kan strandpromenaden rustas upp och förbättras och badanläggningar, så som badstrand eller bryggor/pirer anläggas. En bra planerad röjning av området bör också genomföras för att ge bättre anknytning mot Kalmarsund. 13

14 PLANPROGRAMSFÖRSLAG Utbyggnadsområden Genom analys av de områden som finns på skissförslaget från exploatören tillsammans med förutsättningarna för hela området har ett förslag med lämpliga områden för ny bebyggelse tagits fram. Några av områdena som var med i det sökta förslaget är, som tidigare beskrivits, inte lämpliga att bebygga och har därför inte tagits med i planprogramsförslaget. Istället har en del nya, mindre känsliga områden kommit till som lämpar sig bättre för bebyggelse

15 Område 1: Området ses idag som en del av golfbanan och är öppet och bevuxet med halvhögt gräs. Längs vägen ner från väg 136 sträcker sig en stenmur och en skärm av buskar och träd. Bebyggelsen planeras i en rad nedanför landborgskanten och längs vägen. Hänsyn bör tas till de befintliga husen, t.ex. kan utblickar bevaras genom att tillkommande byggnaderna inte placeras direkt framför befintliga. Tillfart kan ske genom en ny korsning i västra delen av området som sammanfaller med den i detaljplanen beslutade infarten till Litorinabyn på motsatt sida om vägen. Vissa byggnader kan också ges tillfart via den väg som försörjer den befintliga bebyggelsen uppe på landborgen. Område 3: Området består av tät lövskog och ligger längs grusvägen som leder in till golfbanan. I den norra delen finns ett område med ädellövskog som skogsstyrelsen pekat ut som ett bestånd med höga naturvärden. Söderut övergår skogen till ung askskog med inslag av en del äldre ädellövträd. Här blir marken också fuktigare. I ytterkanten av skogsområdet har två rödlistade arter påträffats. Bebyggelsen planeras längs vägen och en bred skogsremsa ska sparas i väster för att avskärma golfbyn från den tillkommande bebyggelsen. I den norra delen med höga naturvärden bör ingen bebyggelse tillkomma. Hänsyn bör också tas till äldre ädellövträd. Bebyggelsen bör placeras så att dessa så långt det är möjligt kan bevaras. Område 4: Även detta område består av tät lövskog, här med främst ek och hassel, och kan i vissa delar tidvis vara blött. Träden kan på längre sikt bli efterföljare till ekarna i Halltorps hage. Längs med området löper den grusväg som leder från gårdscentrum ned till Kalmarsund. I öster gränsar området till golfbanans maskinhallar, vilka kan innebära vissa bullerstörningar. För den västliga delen gäller strandskydd och en mindre del längs vägen är i gällande detaljplan utlagt som grönområde. En rödlistad art har hittats i området. Längs vägen i norr bör en del skog sparas för att behålla karaktären. I de södra delarna av området kan bebyggelse tillkomma med sydläge och utblick över golfbanan. Vid exploatering bör stor hänsyn tas till de äldre ekarna i området. Ett visst avstånd bör hållas till maskinhallarna för att de boende inte ska störas av buller från verksamheten. 15

16 Område 5 öster om muren: Området är en öppen gräsäng med flera uppklippta stigar. I öster gränsar det till golfbyn och i väster sträcker sig den kraftig stenmur som avgränsar ekskogsområdet längs stranden. I stort sett hela området omfattas av strandskydd, och är i gällande detaljplan utlagt som grönområde. Hela området är möjligt att bebygga och bebyggelsen kan planeras som radhuslängor i östvästlig riktning. En länga placeras mellan vägen och bevattningsdammen och resten på den öppna gräsytan. Vid placering och utformningav byggnader bör hänsyn tas till den befintliga bebyggelsen i golfbyn. Hänsyn ska även tas till de gång- och cykelvägar som löper genom golfbyn och fortsätter som stigar genom området. Område 6: Området har tidigare använts som hästhage och har fortfarande denna karaktär. Det sluttar svagt ner mot Kalmarsund och strax öster om området finns de tre sommarstugor som ligger i golfbanan. En rödlistad art har hittats i området. Hela området är möjligt att bebygga men hänsyn bör tas till de befintliga husen, tex genom att utsiktsmöjligheter sparas, skyddande vegetation eller liknade. Den nya bebyggelsen kan också placeras med lite avstånd till den befintliga. Tillfart sker lämpligen från en samlad punkt in i området, tex från väster på den idag befintliga vägen. Område 7: Området är bevuxet med blandlövskog med mycket ek och beläget i anslutning till hästhagen. I söder övergår skogen till en glest trädbevuxen gräsmark. Skogen fungerar som en ridå i golfbanan och även som en spridningskorridor mellan Halltorps hage och söderut. På sikt kan de gamla ekarna i området bli lämpliga livsmiljöer för lägre växt och djurliv från Halltorps hage. När området bebyggs är det viktigt att bevara en del skog för att området ska kunna fortsätta att fungera som spridningskorridor. Framförallt bör ekar bevaras men även sammanhängande områden av skog. Bebyggelsen placeras då lämpligen längs den västra delen av området med utsikt åt sydväst. Tillfart kan ske via samma korsning som för område 6. Område 8: Området är bevuxet med blandlövskog och är beläget som en ridå, mitt i golfbanan. Skogsområdet fungerar som en spridningskorridor mellan Halltorps hage och Rällaskogen. Den norra delen är särskilt värdefull med äldre ek och lind, bla finns några mycket gamla lindar 16

17 som bär spår av hamling. I den södra delen övergår skogen till att bli nästan ren askskog. Här finns rester av vad som troligen har varit små källor. Utmed den västra sidan sträcker sig landborgen som en nivåskillnad ner mot golfbanan. Längs landborgskanten finns en gammal gärdesmur som kan vara från medeltiden. När området bebyggs är det viktigt att bevara en del skog för att området ska kunna fortsätta att fungera som spridningskorridor. Stor hänsyn måste framförallt tas till äldre ekar och lindar. Det är lämpligt att bevara sammanhängande skogsområden i de norra delarna, vilka är något känsligare. Detta ger också fina lägen att bebygga i västsluttningen med utsikt över golfbanan och Kalmarsund. Bebyggelsen bör dock anpassas så att så mycket av gärdesmuren som möjligt kan bevaras. Hänsyn ska också om möjligt tas till källorna i den södra delen. Tillfart till området sker lämpligen norrifrån för att minimera antalet korsningspunkter med golfspelare. Område 11: Området är gräsbevuxet och öppet med utsikt över golfbanan och Kalmarsund. Detta är första gången landskapet öppnar sig mot Kalmarsund för de som färdas norr ut på väg 136, efter den täta Rälla skogen. Det är därför viktig att ta hänsyn till landskapsbilden. Väg 136 sträcker sig längs området vilket innebär risk för bullerstörningar. Bebyggelsen måste få en lokalisering och utformning som anpassas till landskapbilden. Framförallt är utblicken från väg 136 viktig att bevara. En lucka ska därför lämnas mellan befintlig och tillkommande bebyggelse igenom vilken det blir möjligt att se Kalmarsund. De tillkommande husen bör också utformas så att den ej förknippas med gårdens kompakta bebyggelse. Vid mer detaljerad planering av bebyggelsen behöver en bullerberäkning genomföras. Om denna visar på bullernivåer över riktvärdena måste bebyggelsen utföras bullerskyddad, tex genom åtgärder i fasaderna och/eller en tyst sida. Tillfart sker lämpligen vi samma väg som leder till de befintliga lägenheterna. Område 12: Området ligger i den nordöstra delen av Rällaskogen, mellan golfbanan och den väg som leder ner i Rällaskogen från väg 136, och gränsar i öster till Rälla gård. Området är bevuxet med öppen tallskog och sluttar svagt ner mot havet. Trafiken till området bör inte tas in via den långa omvägen genom golfbanan utan istället bör tillfarten ske från söder. En ny trafiklösning med anslutning till väg 136 behöver då komma till stånd (se vidare under trafikföring). Innan en trafiklösning klarlagts bör ingen ny exploatering ske i området. 17

18 Område 13: Området ligger i den nordvästra delen av Rällaskogen, på en höjd ovanför strandområdet och gränsar i norr mot golfbanan. Området är bevuxet med tallskog med inslag av gran, men det finns även en del lövträd. Marken sluttar svagt mot havet med mer markerade höjdskillnader i väster, vilket gör att området skiljs av från strandområdet på ett naturligt sätt. Den västra delen ligger inom, av länsstyrelsen fastställt, fornlämningsområde och omfattas även av strandskydd. Den nya bebyggelsen lokaliseras på höjden ovanför strandområdet för att inte verka hindrande för det rörliga friluftslivet. För det område som hamnar inom fornlämningsområdet krävs tillstånd enligt kulturminneslagen. Vid mer detaljerad planering måste stor hänsyn tas till fornlämningarna för att minimera påverkan på dessa. Det kan tex handla om placering, utformning eller grundläggning. Även till det här området bör tillfarten ske från söder genom en ny trafiklösning med anslutning till väg 136. Innan en trafiklösning klarlagts ingen ny exploatering ske i området. Område 14: Området ligger uppe på landborgskanten mellan gårdscentret och de befintliga bostadshusen med utsikt över golfbanan och Kalmarsund. Området är idag gräsbevuxet och sluttar något mot havet. I öster sträcker sig väg 136 vilket kan innebära risk för bullerstörningar. Den östra delen ingår i en gällande detaljplan och är där utlagd för bostäder i två plan med möjlighet till suterrängvåning. Här planeras en hotellbyggnad med ca 100 rum och tillhörande pool. Bygganden kan länkas ihop med huvudbyggnaden så att de båda delarna kan utnyttja samma reception och restaurang. Tillfart bör ske från den befintliga vägen till gårdscentrum och även den befintliga parkeringen kan nyttjas. Bebyggelse Inom området ska ca 300 lägenheter i framförallt parhus kunna byggas, men det kan även bli aktuellt med en del radhus och fristående hus. Bebyggelsen byggs i 1 2 våningar och ska anpassas för att inte störa landskapsbilden med utblickar över golfbanan och Kalmarsund. På vissa platser, med tex högre skog eller annan hög bebyggelse, kan det vara möjligt med något högre byggnader. Bebyggelsen ska så långt det är möjligt anpassas till naturen, bla ska träd i känsliga områden sparas. Hänsyn ska också tas till befintlig bebyggelse och befintliga strukturer. Utsikter från befintliga hus ska så långt det är möjligt sparas och befintliga stråk, tex gc-vägar och stigar, trädridåer, stenmurar mm bevaras. De föreslagna exploateringsområdena ska inte fyllas med bebyggelse utan inom dessa områden måste lämpliga lokaliseringar för bebyggelsen hittas. De kommande detaljplanerna kan också komma att göras mer flexibla än planprogrammet vilket innebär att bebyggelsen inte behöver begränsas till de föreslagna områdena utan även skulle kunna lokaliseras på 18

19 andra platser inom golfbanan. Känsliga områden där bebyggelse inte ska tillåtas som tex naturområden eller områden där befintlig bebyggelse påverkas måste dock skyddas genom regler i detaljplanerna. Bebyggelsen är tänkt att vara golfnära med golfbanan som tomt. Inga privata tomtplatser ska anordnas och inhägnas och trädgårdar ska inte anläggas. Eftersom bebyggelsen kommer att ligga på eller i anslutning till golfbanan är det viktigt att den har koppling till golfverksamheten för att inte skapa framtida problem för driften av golfbanan genom privata bostäder. Det ska därför inte vara möjligt att bilda en fastighet kring varje bostad. Byggnaderna kommer att disponeras av flera personer som har förvärvat nyttjanderätt för viss del av året. Trafikföring Den huvudsakliga trafiken till bostäderna tas in via vägen mot golfbyn och sedan vidare runt i området. För att ta in trafik till de södra delarna av området (område 12 och 13) behöver en ny tillfart skapas från väg 136, söder om golfbanan. En ny, säker trafikplats behöver då också anläggas vid väg 136, lämpligen i anslutning till infarten till Rälla. Frågor om nya infarter och trafikplatser i denna del kommer att utredas i den pågående fördjupningen av översiktsplanen (FÖP) för Rälla Stora Rör. En utbyggnad av de södra delarna måste därför invänta resultatet av denna FÖP. Trafik till exploateringsområdena Kritiska korsningspunkter där nya lösningar måste tas fram i detaljplanerna eller fördjupningen av översiktsplanen för Rälla och Stora Rör. 19

20 Grusvägarna inne i området bör behållas så långt det är möjligt både för att bevara karaktären och för att hålla nere hastigheterna. Under detaljplane processerna bör det undersökas om vissa sträckor kan behöva breddas för att möjliggöra möten eller om mötesplatser ska anläggas. Eftersom trafiken kommer att öka på vägarna i området krävs nya korsningar framförallt längs vägen från gårdscentrat som korsas av många golfspelare. Säkra passager måste skapas för golfspelarna och tydligare och säkrare korsningar för biltrafiken måste anläggas. Längs väg 136 skall finnas plats för en framtida gång- och cykelväg mellan Färjestaden och Borgholm. Denna måste också kunna kopplas till den gc-väg som leder ner mot campingen, badplatsen och golfbyn. Promenadstigen längs vattnet förbättras och görs om till en lättframkomlig strandpromenad. Inne i området finns ett flertal mindre vägar som leder mellan banorna där det är möjligt att ta sig fram för gående och för cyklister. Strandanläggningar Karl XI:s ridstig planeras att rustas upp till en lättframkomlig strandpromenad som sträcker sig mellan badplatsen och Rällaskogen. Strandpromenaden kan utföras med tex bergkross eller stenmjöl för att bevara karaktären men ändå göra den lättframkomlig och tillgänglig för alla. Skogsområdena planeras att röjas upp och gallras, speciellt i den södra delen. För att skapa bättre möjligheter för bad i området önskas pir, bryggor eller flytbryggor på ett par ställen. För detta krävs vidare utredningar om vattnets strömning, påverkan på natur och miljö, både i vattnet och på land och strandskyddsdispens. Även möjligheten att anlägga en badstrand längs en del av kuststräckan kommer att utredas. De badmöjligheter som skapas ska vara handikappanpassade för att ge alla möjlighet att utnyttja dem. Vissa av förslagen bedöms kräva tillstånd enligt 11 kap Miljöbalken. Natur Det är viktigt att bevara så mycket av ädellövskogen som möjligt, framförallt äldre, grova ekar. Den tillkommande bebyggelsen ska placeras så att så många som möjligt av dessa träd kan bevaras. För att bibehålla de spridningskorridorer som löper genom området ska träd och skogsområden sparas även inne i exploateringsområdena. De känsliga områden som från början avsågs exploateras med bebyggelse är nu utbytta mot mindre känsliga områden. För att bevara och ytterligare stärka de värden som finns i strandområdet väster om stenmuren bör området gallras och röjas. Betet skulle också kunna återupptas här under en del av året. Kultur Arkeologisk utredning kan krävas för vissa av de exploateringsområden som föreslås på den redan anlagda golfbanan, företrädesvis i de delar som inte tidigare varit utsatta för omfattande markarbeten och där utredning inte tidigare gjorts. Eftersom resultatet av en arkeologisk utredning kan komma att påverka detaljplanernas utformning är det är av stor vikt att en sådan genomförs i god tid. Eventuella ansökningar om tillstånd enligt Kulturminneslagen, utredningar och undersökningskostnader kommer sökas och administreras av exploatören. För område 13, som sträcker sig in i ett fornlämningsområde, krävs tillstånd enligt kulturminneslagen. Detta söks av exploatören hos länsstyrelsen. 20

21 Vid all ny exploatering i området ska hänsyn tas till stenmurar och andra lämningar från det tidigare odlingslandskapet. Säkerhet Den främsta säkerhetsrisken på och omkring en golfbana handlar om risken för att någon ska träffas av en golfboll. Vid lokalisering av ny bebyggelse måste därför rekommenderade säkerhetsavstånd för golfbanan följas. Ett riktmärke är att ingen ny bebyggelse bör tillkomma inom en sektor på 30 graders sammanlagd vinkel från den tänkta spellinjen på varje hål. Få spelare slår längre än 240 m varför även detta kan användas som ett mått för att begränsa säkerhetszonen. Hänsyn måste också tas till topografi, vindförhållanden m.m.. När ny bebyggelse läggs till anläggningen kan vissa av banorna komma att behöva flyttas. Det är då lämpligt att anlita en golfbanearkitekt för att arbeta med säkerhetsfrågorna. Påverkan på riksintressen och strandskydd Satsning på turismen, öppnar området för fler turister och övrig allmänhet. Strövområdet längs vattnet lämnas som en frizon för det rörliga friluftslivet men röjs försiktigt och görs mer tillgängligt för såväl boende som allmänhet. Exploateringsåtgärden är i grunden positiv för det rörliga friluftslivet eftersom området kommer att bebos av olika människor under olika veckor, vilket ökar användningen av området. Exploateringen innebär inte heller att några nya tomter kommer till utan hela området förblir tillgängligt för alla. Planen tar god hänsyn till de spridningskorridorer som sträcker sig genom området från Halltorps hage och söderut. De viktigaste korridorerna längs vattnet och närmast reservatet lämnas obebyggda och i de exploateringsområden som föreslås ska lövskog, framförallt äldre träd bevaras. På detta sätt kan spridningskorridorerna bibehållas. Riksintresset för naturvård och det föreslagna Natura 2000-området i norr bedöms därför inte påverkas. Planprogrammet innebär att strandskyddet behöver upphävas för vissa delar inom område 4, 5 och 13. Strandskyddet föreslås dock finns kvar inom en zon längs hela kusten. Denna zon är vid område 5 drygt 100 m och vid område 13 ca 80 m. Detta innebär att strandskyddet kommer att finnas kvar inom hela det ur natursynpunkt känsliga strandområdet väster om stenmuren. Detta område är också det viktigaste för det rörliga friluftslivet. Strandområdet planeras därför också röjas upp och göras mer tillgängligt för allmänheten. Kommunen kommer i samband med detaljplaneläggningen ansöka om upphävande av strandskyttet i de områden där det krävs. Kommande detaljplaner Bebyggelsen på Ekerums golfbana kommer att byggas ut etappvis under ca 10 år. Programområdet delas därför upp i flera mindre områden som kommer att detaljplaneläggas vart för sej och i den takt som exploateringen sker. Vilka exploateringsområden som ska ingå i en detaljplan och i vilken ordning planerna tas fram bero på vilka behov som finns och vilken typ av boende som efterfrågas. Detaljplanerna kan komma att göras flexibla vad gäller lokalisering och utformning av bebyggelse. Detta för att kunna möta skiftande framtida behov. Känsliga områden och områden där bebyggelse ej ska tillåtas ska dock skyddas genom regler i planerna, likaså hänsyn till befintlig bebyggelse. 21

22 BEHOVSBEDÖMNING En behovsbedömning har gjorts för det ursprungliga, sökta förslaget. Baserat huvudsakligen på projektets storlek och risk för påverkan på natur- och kulturvärden gjordes bedömningen att genomförandet av planen skulle kunna innebära betydande miljöpåverkan. Bedömningen pekar även på att det för vissa områden behövs en fördjupad inventering av naturvärden och en översiktlig arkeologisk utredning. Området besöktes därför tillsammans med experter från Riksantikvarieämbetet och representanter från Länsstyrelsen och en naturvärdesbedömning för skogsområdena togs fram. Detta ledde till att planen förändrades så att de känsligaste områdena (område 2, 5 utanför muren, 9 och 10) ej längre föreslås exploateras och istället föreslås nya mindre känsliga områden (område 12, 13 och 14). Detta för att minimera den negativa påverkan på känsliga miljöer. Separata behovsbedömningar, som tar hänsyn till vad som sagts i den till planprogrammet hörande behovsbedömningen, behöver göras för varje detaljplan. Beroende på de olika detaljplanernas omfattning kan vissa detaljplaner tas fram utan miljöbedömning. TIDPLAN planprogrammet godkänns för samråd mars 2008 samråd över planprogrammet godkännande av samrådsredogörelsen, ev. uppdrag att påbörja detaljplan 1, MBN Utställning av planförslag Godkännande av planprogram av Kommunfullmäktige Processen beräknas vara genomförd under 2008 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planprogrammet är upprättat av Miljö- och Byggnadsnämnden genom planeringsarkitekt Therese Byheden. I planarbetet har även stadsarkitekt Leo. Eriksson, planingenjör Thomas Johnsson och planeringsarkitekt Klara Falk medverkat. Behovsbedömningen är upprättad av Vägverket Konsult genom planarkitekt Lisa Johansson samt miljöutredare Örjan Wennman. En Naturvärdesbedömning av skogsområdena är utförd av Lennart Nilsson, Pronatura, vilken har legat till grund för naturbeskrivningar, beskrivningar av olika exploateringsområden samt för bedömningar av lämpligheten att exploatera olika områden. Under programskedet har även diskussioner hållits med Länsstyrelsens samhällsbyggnads-, natur- och kulturenheter, skogsstyrelsen, Bo Persson, VA-chef på Borgholm Energi, Peter Nordwall, golfbanearkitekt, experter från riksantikvarieämbetet samt med representanter från Ekerum och Holiday Club. 22