Wallenstam delårsrapport

Transkript

1 Wallenstam delårsrapport 1 januari 30 september delåret 1 januari - 30 september Hyresintäkterna för delårsperioden januari - september ökade med 4 % till (1 139). Förvaltningsresultatet ökade med 16 % till 302 (261). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 484 (329) och på derivat instrument till -47 (-284). Resultat efter skatt ökar till 773 (317) och vinst per aktie till 4,5 kr (1,8). Fastigheter har sålts för (1 235), till priser som översteg senaste årsskiftesvärdering med cirka 12 %. Investeringar i fastigheter uppgår till (2 740), varav förvärv utgör 562 (1 904). Investeringar i vindkraft uppgår till 459 (345). Substansvärde per aktie ökar och uppgår till 83 kr (76). Kvartalet 1 juli - 30 september Hyresintäkterna för tredje kvartalet ökade med 1 % till 383 (378). Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 109 (104). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 91 (183) och på derivat instrument till -124 (-295). Resultat efter skatt ökar till 251 (70) och vinst per aktie till 1,5 kr (0,4). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Jag är nöjd med vår fina resultatutveckling för perioden, vårt förvaltningsresultat uppgår till 302 och ökar med 16 % jämfört med motsvarande period föregående år. Vi påverkas positivt av det låga ränteläget och jag är övertygad om att detta på sikt kommer att bidra till lägre avkastningskrav på våra typer av fastigheter. Det låga ränteläget är en följd av den låga tillväxten i Sverige men i Stockholm och Göteborg, där vi har våra fastigheter, är tillväxten god. Vårt fokus att bygga, utveckla och förvalta fastigheter i attraktiva städer ger en bra grund för en fortsatt tillväxt i både resultat och fastighetsvärde. Uppgifter inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges.

2 Detta är Wallenstam Antal fastigheter: cirka 300 Bedömt hyresvärde : 1,6 Mdr Uthyrningsbar yta: 1,2 miljoner Fastighetsvärde: 26 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Börsvärde 30 september : 12 Mdr Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter i samtliga orter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka lägenheter och företagskunder. Wallenstam satsar även på miljövänlig energi med målet att vid utgången av 2013 vara självförsörjande och täcka såväl eget som kunders behov på månadsbasis. Aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large cap. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 185 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg och verksamheten är organiserad i de geografiska regionerna, Stockholm, Göteborg/Helsingborg och Wallenstam NaturEnergi. Administrativa staber supportar de affärsdrivande enheterna. strategier och värdeskapande faktorer Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Övergripande strategier omfattas av affärsstrategi, aktieägarstrategi, förvaltningsstrategi, hållbarhetsstrategi, organisationsstrategi och personalstrategi. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess med fokus på en hållbar och lönsam utveckling och förvaltning av fastigheter vilket skapar värdetillväxt. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. Mål för verksamheten, affärsplan Vårt substansvärde per aktie ska uppgå till 100 kr. Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper, bygger och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Innehåll: Delårsrapport 1 januari 30 september 3 Resultaträkning koncernen 8 Balansräkning koncernen 9 Rapport över förändring eget kapital 10 Rapport över kassaflöde 10 Segmentsrapport 11 Rapport moderbolaget 12 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal 17 Definitioner och ordlista 19 Kalender: Bokslutskommuniké 20 februari 2013 Årsredovisning vecka Årsstämma 23 april 2013 Delårsrapport I 23 april 2013 Delårsrapport II 7 augusti 2013 Delårsrapport III 6 november 2013 Bokslutskommuniké februari 2014 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. För information om redovisningsprinciper: För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt www. wallenstam.se/definitioner. 2 WALLENSTAM

3 delårsrapport 1 januari 30 september Vd kommenterar tredje kvartalet Tredje kvartalet har präglats av goda fastighetsaffärer samt fortsatt stort fokus på ny- och ombyggnationer. Några av de händelser jag särskilt vill lyfta fram från tredje kvartalet är: Att vi i början av juli förvärvade fem kommersiella fastigheter i Göteborgs mest centrala delar. Fastigheterna övergick i vår förvaltning och tillträddes den 3 september. Den sammanlagda ytan uppgår till cirka kvadratmeter. Vi frånträdde samma månad sex kommersiella fastigheter i Göteborg med en total yta om kvadratmeter, en försäljning som bidrog till ytterligare koncentration av vårt kommersiella bestånd till centrala innerstadslägen. I slutet av augusti undertecknade vi en avsiktsförklaring med Uppsala kommun avseende nyproduktion av cirka 200 lägenheter per år under en femårsperiod. I september månad tecknade vi ett avtal med Oscar Properties avseende nyproduktion av cirka 230 bostadsrättslägenheter mitt i centrala Tyresö vid Bollmora Allé. Projektet ägs till 50 procent av båda parter och byggstarten är beräknad till första kvartalet Vi har även fått pris för bästa årsredovisning bland börsens samtliga bolag i tävlingen Årets börsbolag som arrangeras av Aktiespararna och Kanton. Resultat för kvartalet 1 juli - 30 september Resultat efter skatt för tredje kvartalet ökar till 251 (70), vilket motsvarar ett resultat per aktie om 1,5 kr (0,4). Resultatförbättringen, jämfört med motsvarande kvartal föregående år, är främst en effekt av förbättrat driftnetto samt värdeförändringar på fastigheter och derivatinstrument. Totalt har värdeförändringar på fastigheter och derivatinstrument påverkat resultatet med 91 (183), respektive -124 (-295). Driftnettot har förstärkts och uppgår till 283 (276), vilket motsvarar en överskottsgrad om 74 % (73 %). Förvaltningsresultatet uppgår till 109 (104). Trots en ökad genomsnittlig belåning är räntekostnaderna i nivå med föregående år. Detta är främst en effekt av lägre snittränta som för kvartalet uppgår till 3,7 % (4,0 %). Resultat för delåret 1 januari - 30 september För delårsperioden 1 januari till 30 september uppgår resultat efter skatt till 764 (317). Det motsvarar ett resultat per aktie om 4,5 kr (1,7). Även denna resultatförändring, jämfört med motsvarande period föregående år, är främst en effekt av värdeförändringar på fastigheter som uppgår till 484 (329) bland annat som en följd av genomförda fastighetsaffärer. Samtidigt har både hyresintäkter och driftnetto utvecklats positivt. Värdeförändringar på ränterelaterade derivatinstrument har påverkat resultatet med -60 (-284). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter (nettoomsättning) ökar till (1139). 820 (746) utgörs av hyresintäkter från Göteborg/ Helsingborg och 360 (389) från Stockholm. Sammantaget har hyresintäkterna påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar, fastighetsförsäljningar, förvärv och färdigställda projekt. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar resulterade i en genomsnittlig höjning på 2,79 % i Göteborg, 2,20 % i Helsingborg samt 2,93 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler har i jämförbart bestånd ökat med cirka 2 % mot föregående år, främst som en effekt av indexuppräkningar. Vi upplever en stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Hyresnivåerna är stabila och vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95%. driftkostnader Driftkostnaderna uppgår till 354 (383). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar till sänkta driftkostnader. Driftnettot, som är 10 % bättre än föregående år, ökar till 831 (756). Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 167 (151). I dessa ingår kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Programmet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en beräknad totalkostnad om 71. Hittills har 30 skuldförts varav 10 (3) har belastat delårsperiodens resultat. VÄRDEutveckling fastigheter Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgår under årets första nio månader till 64,4 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en minskning med 15 % jämfört med samma period. WALLENSTAM 3

4 Wallenstam har under perioden sålt fastigheter för totalt Försäljningarna genomfördes till priser som i genomsnitt översteg senaste årskiftesvärdering med cirka 12 % med beaktande av årets investeringar. Värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd uppgår under perioden till netto 484 (329). Någon generell förändring av avkastningskraven har inte gjorts under perioden. Däremot justerades avkastningskravet för ett mindre antal fastigheter, totalt 17 st., under andra kvartalet. Förändringen omfattade kommersiella lokaler strax utanför innerstadsområden och var en följd av genomförda affärer. I övrigt är värdeökningen främst en effekt av vår medvetna koncentrationsstrategi med attraktiva fastigheter i populära lägen samt om- och nyproduktionsprojekt som medfört bättre driftnetton. Avkastningsförändring 83 - Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Realiserade värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar förvaltningsfastigheter FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 28 (27) och finansiella kostnader till 418 (390). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Avviker det överenskomna priset från marknadspris redovisas denna värdeskillnad över resultaträkningen. Detta påverkar inte Wallenstams ränteutbetalningar men gör redovisningen av räntekostnader mer volatil då skillnaden mot marknadsvärdet påverkar redovisningen. Under tredje kvartalet har marknadsnivån för de långa räntorna fortsatt att sjunka, vilket innebär en ökad kostnad för derivat utan att detta får någon påverkan på koncernens snittränta. Det finns fördelar med sjunkande räntenivåer. Ny finansiering görs på lägre räntenivåer som stärker förvaltningsresultatet. Sjunkande räntor kan vidare påverka fastigheternas värde positivt i de fall de också leder till sänkta avkastningskrav. Under delårsperioden har skulden för vår derivatportfölj ökat, vilket belastat resultatet med cirka -47 (-284) VÄRDETILLVÄXT NYPRODUKTION 0 41% % % % Anskaffningskostnad Värdering 21% * Pågående nyproduktions projekt värderas till bedömt marknadsvärde baserat på hur stor del av projektet som övergått i förvaltning. I grafen ovan presenteras enbart utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande VÄRDERING/ FÖRSÄLJNINGSPRIS 13% 7% 23% 2009 Värdering % 12% Försäljningspris Erhållet försäljningspris för realiserade försäljningar jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av under året genomförda investeringar. skatt Delårets redovisade skatt är en intäkt och uppgår netto till 26, varav uppskjuten skattintäkt uppgår till 27 och aktuell skattekostnad till 1. Då periodens försäljning av fastigheter främst har skett genom försäljning av aktier i dotterbolag har tidigare avsatta skatteskulder för de sålda fastigheterna återförts varvid en skatteintäkt uppkommer. Inkomstskatt för bolag i Sverige är nominellt 26,3 % och utgör en av många typer av skatt som Wallenstam betalar. Inkomstskattekostnaden påverkar vårt substansvärde krona för krona oavsett om den är aktuell eller uppskjuten. Däremot är vår betalda inkomstskatt begränsad främst till följd av ej utnyttjade underskottsavdrag som kan kvittas mot uppkomna vinster. Därtill är resultat från försäljning av aktier i dotterbolag inte inkomstskattepliktigt. Betald inkomstskatt uppkommer främst 4 WALLENSTAM

5 då det inte finns skattemässiga koncernbidragsförutsättningar till dotterbolagen. Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt t.ex. fastighets- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Endast inkomstskatt redovisas på raden skatt i resultaträkningen. Övriga skatter redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. För kvarvarande underskottsavdrag redovisas en uppskjuten skattefordran om och för övriga temporära skillnader 13, d v s total uppskjuten skattefordran om (vid årsskiftet 1 086). Uppskjuten skatteskuld, vilken huvudsakligen utgörs av nettot av skillnaden mellan fastigheternas bedömda verkliga värde och skattemässiga värde, uppgår till (3 413 vid årsskiftet). Regeringen har föreslagit en sänkt bolagsskatt till 22% från och med 1 januari Om förslaget antas innebär det en engångsintäkt för Wallenstam om ca 380 till följd av omvärdering av uppskjuten skatteskuld. För pågående skattetvist, se s. 7 Eventualförpliktelser. Wallenstams segment Wallenstam köper, bygger, utvecklar samt säljer fastigheter i utvalda regioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Vi är även en producent och leverantör av förnybar energi genom Wallenstam NaturEnergi. Verksamheten drivs inom tre affärsområden, Göteborg/Helsingborg, Stockholm och Wallenstam NaturEnergi. GÖTEBORG/HELSINGBORG OCH STOCKHOLM Samtliga städer där Wallenstam verkar präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning. Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar drygt lägenheter och cirka företagskunder som hyr kontorslokaler och butiker främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg är vårt bostadsbestånd på cirka 700 lägenheter centralt beläget. I Stockholm är bostadsbristen än mer påtaglig och efterfrågan på hyresrätter är enorm. Här förvaltar Wallenstam drygt lägenheter och i dagsläget pågår också majoriteten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet. Naturenergi Verksamheten inom Wallenstam NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Målsättningen är att vid utgången av 2013 ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. För att uppnå detta och ta höjd för kommande nyproduktioner krävs en installerad effekt som överstiger 100 megawatt. Vid september månads utgång hade vi en installerad effekt om 81 megawatt. Försäljning av el sker både till Wallenstams hyresgäster såväl som till externa kunder och kan ske till rörligt eller fast pris. För att säkra våra intäkter från variationer i spotpriset, kan vi säkra elpriset på den finansiella marknaden genom olika finansiella instrument, elderivat, med olika löptid. GEOGRAFISK FÖRDELNING YTA HELSINGBORG 5% STOCKHOLM 36% ÖVRIGT 7% INDUSTRI/LAGER 3% UTBILDNING 4% GÖTEBORG 59% FÖRDELNING FASTIGHETSBESTÅNDET, HYRESVÄRDE BUTIK 13% KONTOR 29% BOSTÄDER 44% de tio största lokalhyresgästerna Hyresgäst Yta, Göteborgs Stad SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg Försäkringskassan SCA Hygiene Products AB Göteborgs Universitet Folkuniversitetet HALFEN AB Renew Group Sweden AB Team sportia AB Summa Total kommersiell yta i Göteborg är cirka FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE PGA FÖRVÄRV, BYGGNATION & FÖRSÄLJNING * Förvärv Ny- och ombyggnation Försäljning *till och med Q3 WALLENSTAM 5

6 Investeringar Fastigheter Under perioden har vi investerat (2 740) i fastigheter, varav förvärv uppgår till 562 (1 904) och ny- och ombyggnation till 861 (836). Hittills har vi startat nyproduktion av nästan lägenheter under nuvarande affärsplan. Våra nu större pågående nyproduktions- och ombyggnadsprojekt är Riddaren 24 och Segelflyget i Stockholm samt Gräset, Knölnaten, Lilla Drottningen och Mölnlycke Centrum i Göteborg. naturenergi i drift och under byggnation I drift Antal parker Antal verk Effekt, MW Vindkraftverk ,5 Vattenkraftverk 1 3 0,7 Summa ,2 Under byggnation Gunnarby ,4 Middagsberget 1 3 9,0 Summa ,4 naturenergi Under har vi hittills investerat 459 (345) i vind- och vattenkraft. De större nu pågående projekten är Gunnarby och Middagsberget. Finansiell ställning EGET KAPITAL och SUBSTANSVÄRDE Det egna kapitalet uppgår till (9 883), vilket motsvarar 63 kr per aktie (58). Soliditeten uppgår till 36 % (35). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat, utdelning och återköp. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde, och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld, beräknas till 83 kr per aktie (76). Justeringen av eget kapital med tillägg för uppskjuten skatteskuld görs för att återspegla substansvärdet bättre då verklig skattebelastning är väsentligt lägre än den nominella skattesatsen. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Wallenstams mål i nuvarande affärsplan är att uppnå ett substansvärde på 100 kr per aktie vid utgången av Om regeringens förslag om sänkt bolagsskatt till 22 % antas kommer detta påverka Wallenstams substansvärde negativt med 1 kr/aktie som en konsekvens av att det endast är omvärdering av uppskjuten skattefordran som får påverkan på substansvärdet. Kr/aktie Q3 Q3 Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Substansvärde per aktie skulder till kreditinstitut Wallenstams låneportfölj uppgår till (15 284) varav finansiering av pågående projekt utgör cirka 2 Mdr. Lånen har främst säkerställts med traditionella pantbrev i fastigheter och säkerhet i vindkraftverk. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 52 % (54). Av den totala låneportföljen har 50 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen är i svenska kronor och den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 35 månader (32). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,64 % (4,00) och omfattar finansiering av såväl förvaltningsfastigheter som nyproduktionsprojekt och vindkraftsinvesteringar. disponibel likviditet Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 605 (482). EJ RÄNTEBÄRANDE SKULDER 4 % UPPSKJUTEN SKATTESKULD 8 % RÄNTEBÄRANDE SKULDER 52 % FINANSIERING bindningstid medelräntor EGET KAPITAL 36 % Skuld, Snittränta, % Andel, % < 3 mån ,56%* 34,76% >3 mån<=1 år ,14% 15,69% >1 år<=2 år ,19% 10,86% >2 år<=3 år 771 3,52% 4,92% >3 år<=4 år 400 3,07% 2,55% >4 år<=5 år 870 3,71% 5,55% >5 år<=6 år 400 2,85% 2,55% >6 år<=7 år 530 3,44% 3,38% >7 år 600 2,77% 3,82% >8år<=9 år ,40% 7,65% >9 år ,47% 8,29% ,64% 100,0% * Lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 3,02 %. 4,56 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM

7 Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för delåret uppgår till 256 (238), varav hyresintäkterna utgör 59 (57). Under perioden har framför allt de långa marknadsräntorna sjunkit vilket har påverkat värdet på räntederivaten negativt. Totalt har resultatet påverkats av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -47 (-365). Resultat efter skatt uppgår till (-144). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om (83). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 15 (22). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till (7 121). närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledningen med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Wallenstams transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden till och lokalhyror från koncernbolag. Närstående bolag till styrelseledamöter hyr lokaler till marknadsmässiga villkor. Sammantaget uppgår detta ej till väsentliga belopp vare sig för Wallenstam eller för respektive motpart. I början av året förvärvade en ledande befattningshavare en bostadsfastighet till marknadsmässigt värde. Möjligheter och risker Företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstam har definierat möjligheter och risker inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering. Wallenstams väsentliga risker samt exponering och hantering av dessa beskrivs i års årsredovisning på sid. 41 samt på Inga väsentliga förändringar har skett därefter. VERKSAMHET Med verksamhetsrisker avses risker som är relaterade till vår kärnverksamhet, affärsutveckling och fastighetsförvaltning. När nya bostäder byggs gör vi det i bra lägen där efterfrågan är hög, vilket ger en god avkastning och bra värdetillväxt. Kassaflödet är starkt och i kombination med fastigheter i bra lägen med en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktstruktur i det kommersiella beståndet bedöms risken för framtida större vakanser som låg. Vår produktion av vindkraft är beroende av hur mycket det blåser. För elhandeln är efterfrågan på el viktigast då denna avgör priset. Efterfrågan påverkas främst av konjunkturläge, bränslepris samt hur vädret utvecklas temperaturmässigt. För Wallenstamkoncernen bedöms ovan beskrivna risker avseende förnybar energi inte kunna uppgå till väsentliga belopp. omvärld Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet som exempelvis förändrade marknadsförutsättningar. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskrav ger stora förändringar på värdet. Fastighetsbeståndets struktur, attraktiva lägen och en hög uthyrningsgrad ger sammantaget en låg riskprofil. Beträffande affärsområde NaturEnergi är omvärldsrisker främst kopplade till politiska beslut jämte allmänna konjunkturförutsättningar. finansiering Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av nytt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. Vår finansiella risk begränsas genom en låg belåningsgrad och genom vår finanspolicy som reglerar bolagets agerande på kreditmarknaden, låneportföljens struktur och fördelningen mellan antalet långivare. Vi arbetar främst med traditionella lån och fastighetsinteckningar som säkerhet. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag och dess tillgångar. Skatteärende, eventualförpliktelse Under åren sålde ett bolag inom Wallenstamkoncernen ett antal fastigheter genom så kallad paketering. Skatteverket anser att de sålda andelarna i dotterföretag utgör lagertillgångar varför de beslutat höja bolagets taxerade inkomst för taxeringsåren Skatteverkets beslut har bestridits i sin helhet och överklagats till Förvaltningsrätten som avslog överklagandet. Förvaltningsrättens dom har överklagats till Kammarrätten. Under kvartalet har inget nytt hänt i skatteärendet. Däremot har Högsta förvaltningsdomstolen genom dom den 1 juni i mål nr i ett fall med liknande förutsättningar kommit fram till att andelar i dotterföretag vid paketering inte utgör lagertillgångar. Domen från Högsta Förvaltningsdomstolen bekräftar enligt Wallenstams uppfattning att Skatteverkets ovannämnda beslut om taxeringshöjningar är felaktiga. För ytterligare detaljer om skatteärendet hänvisas till sid 52 i årsredovisningen för. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Wallenstamaktien har under årets första nio månader ökat med 13 %. Motsvarande period har fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökat med 11 % respektive 8 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 71,60 kr (63,50 vid årsskiftet) och börsvärdet uppgick till ( vid årsskiftet) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie uppgick till 83 kr (76) och eget kapital per aktie till 63 kr (58). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har aktier återköps. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår till st. Efter rapportperiodens utgång Den 9 oktober tog vi ett första spadtag för vår nyproduktion Segelflygets 240 lägenheter i Barkarbystaden, Järfälla. Lägenheterna beräknas vara inflyttningsklara Den 1 november såldes fastigheten Krokslätt 40:1 till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Fastighetsvärdet uppgick till 39, vilket var drygt 20 % över värdering. WALLENSTAM 7

8 resultaträkning, Koncernen juli-sept juli-sept / okt-sept jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt (se nedan Översikt resultat före skatt ) Skatt Resultat efter skatt Värdeförändring värdepappersinnehav Värdeförändring kassaflödessäkring Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 4,5 1,8 1,5 0,4 7,0 4,3 översikt resultat före skatt juli-sept juli-sept / okt-sept jan-dec Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat fastigheter, bostäder och vindkraftverk Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader Realiserat resultat Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring elcertifikat och derivatinstrument * Resultat från värdeförändringar och omvärdering Resultat före skatt *I Översikt resultat före skatt ingår omvärdering av syntetiskt optionsprogram till personalen WALLENSTAM

9 balansräkning, koncernen Tillgångar Anläggningstillgångar Fastigheter Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanl Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument 2-3 Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Ställda säkerheter Eventualförpliktelser * * * * Se sid 7. avsnitt Skatteärende, eventualförpliktelse WALLENSTAM 9

10 rapport över förändring eget kapital, koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Nedsättning av aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Ökning av aktiekapital (fondemission) Återköp egna aktier Utgående eget kapital rapport över kassaflöde, koncernen / juli-sept juli-sept okt-sept jan-dec Rörelseresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Övriga ej kassafödespåverkande poster Erhållna räntor Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter Investering i vindkraftverk/materiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp egna aktier Investering av finansiella anläggningstillgångar Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet WALLENSTAM

11 segmentsrapport Gbg/Hbg jan sept Stockholm jan sept NaturEnergi Övrigt Elim. * Totalt jan sept Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Administrationskostnader Resultat från transaktioner Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar elcertifikat och derivatinstrument Resultat från värdeförändringar och omvärdering Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Vindkraftverk Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder ** Gbg/Hbg jan sept Stockholm jan sept Övrigt Elim. Totalt jan sept Resultaträkning Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat Resultat från transaktioner Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Realiserat resultat Resultat från värdeförändringar Resultat före skatt Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Fördelade lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder * Uppgifter för NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande inflytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfinns i kolumn eliminering. **Från och med utgör affärsområde NaturEnergi ett eget segment i Wallenstams finansiella rapportering. Då NaturEnergi tidigare ingått som en integrerad del i övrig verksamhet saknas fullständiga jämförelsesiffror varför motsvarande jämförelseuppgifter inte redovisas i denna rapport. WALLENSTAM 11

12 RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET jan sept jan sept juli sept juli sept / okt-sept jan-dec Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser WALLENSTAM

13 kassaflödesanalays, MODERBOLAGET / okt-sept jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likivida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet förändring eget kapital, MODERBOLAGET Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare Nedsättning aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Resultat efter skatt Transaktioner med bolagets ägare Utdelning till aktieägare Ökning av aktiekapital Återköp egna aktier Utgående eget kapital WALLENSTAM 13

14 fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per Uthyrningsbar yta, Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm Göteborg Helsingborg Totalt % 21% 9% 8% 3% 6% 100% fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto 284 Fastighetsbestånd 30 sept Kvm avkastningskrav Ort Fastighetstyp Avkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-6,00 Göteborg Bostäder 3,25-6,50 Kommersiellt 5,25-8,50 Helsingborg Bostäder 3,25-6,50 Genomsnittligt avkastningskrav bostäder 3,9 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 5,8 färdigställd nyproduktion under Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Stockholm Glädjen 14 Hornsbergs Strand 19, 21, 23, , Franzéngatan 10 Söderbymalm 3: Totalt Övrigt Summa fastighetsförsäljningar under Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår Lager Stockholm Gästsalen 3 Maltesholmsvägen 147, Medsolsbacken Heimdall 30 Norrtullsgatan / Göteborg Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A, Byfogdegatan / Bosgården 1:71 Ågatan Brämaregården 35:4 Vågmästaregatan / Fänkålen 2 Johannefredsgatan / Gaslyktan 9 Argongatan Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget / Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan / Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssonsgatan Solsten 1:110 Företagsvägen Solsten 1:132 Konstruktionsvägen Stampen 6:17 Odinsg.13-15, Barnhusg. 6-8, Karin Boyes gata / Totalt WALLENSTAM

15 fastighetsförvärv under Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Göteborg Lorensberg 53:5 Lorensbergsg 7, Kristinelundsg / Inom Vallgraven 15:1 Drottningatan 24-26, Korsgatan , Södra Hamngatan 25 Inom Vallgraven 16:6 Södra Hamng , Korsg Inom Vallgraven 16:24 Korsgatan Inom Vallgraven 16:25 Drottningatan 22, Korsgatan Inom Vallgraven 21:11 Östra Hamng. 45, Vallg Mark Tyresö Järnet 11 Totalt Pågående nyproduktion Planerad nyproduktion Fastighetsbeteckning Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Projekt Antal lgh, cirka Beräknad byggstart Stockholm Riddaren Q Segelflyget, Barkarbystaden* Q Göteborg Mölnlycke C, Härryda Hulebäck 4: Q Lilla Drottningen Q Ombyggnation kommersiellt till bostäder Q Gräset, Kvillebäcken Q Knölnaten, Kvillebäcken Q Summa *byggstart oktober Stockholm Bergskristallen, Solberga, Stockholm Följa Berg, Nacka Kv. Barlasten, Stockholm Kv Järnet, Tyresö* Norra Djurgårdsstaden, Stockholm Svanhöjden, Älta Tuletorget, Sundbyberg Larsboda, Farsta Älta, etapp 3, Nacka Ängsbotten, Norra Djurgårdsstaden, Stockholm Östra Sala backe, Uppsala Barkarbystaden, etapp 3, Järfälla vindkraftsparker under byggnation Vindkraftpark Antal verk Effekt, MW Beräknas färdigställd Gunnarby 8 18,4 /2013 Middagsberget 3 9,0 Q Summa 11 27,4 Göteborg/Helsingborg Avenyn, Göteborg Långängen, Kvillebäcken, Göteborg Vildvinet 1 & 2, Helsingborg Vita Björn, Majorna, Göteborg Vågmästaren, Kvillebäcken, Göteborg Till- och ombyggnation befintliga fastigheter Summa * 50 % samägt projekt med Oscar Properties. WALLENSTAM 15

16 Wallenstamaktien KURSUTVECKLING Q3 BÖRSKURS SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR B-aktien OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate NASDAQ OMX Substansvärde per aktie Börskurs Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,86% 59,46% Familjen Agneta Wallenstam ,43% 4,43% Familjen Anders Berntsson med bolag ,01% 3,16% AMF - Försäkring och fonder ,73% 3,01% Bengt Norman med bolag ,84% 2,02% Familjen Henrik Wiman ,48% 1,83% Familjen U Wallenstam ,19% 1,15% Familjen Brandström med bolag ,09% 1,10% Christian Wallenstam ,63% 0,86% JPM Chase NA ,60% 0,84% Övriga ägare ,40% 21,75% Totalt antal aktier Återköpta egna aktier* ,74% 0,39% Registrerade aktier Totalt registerade ,00% Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till 14 procent av kapitalet och 7 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB *Återköpta egna aktier saknar rösträtt. 16 WALLENSTAM

17 NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT Ackumulerat perioden 30 sept 30 juni 31 mars 31 dec 30 sept 30 juni 31 mars dec sep Hyresintäkter, Driftnetto, Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, Realiserat resultat, Resultat efter skatt, Totaltresultat, Räntabilitet på eget kapital, %* Räntabilitet på totalt kapital, %* Fastigheternas värde, Fastigheternas direktavkastning, %* Fastigheternas totalavkastning, %* Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,1 1,8 1,8 1,9 1,7 2,1 2,2 2,4 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 3,5 2,7 2,0 2,5 2,5 1,9 2,4 2,7 2,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,64 3,81 3,89 3,92 4,00 4,02 3,98 3,81 3,76 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget Kapital, Substansvärde, Börsvärde, Utdelning, Antal (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Antal anställda Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 4,5 3,0 1,5 4,3 1,8 1,3 0,9 9,1 5,4 P/E-tal, ggr 10,2 11,2 13,0 14,8 11,7 11,4 6,7 6,5 7,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1,2 0,9 0,3 1,8 1,6 1,3 0,4 2,3 1,5 Eget kapital Substansvärde Börskurs 71,60 67,05 64,25 63,50 63,00 67,25 65,33 59,00 57,33 Börskurs i förhållande till eget kapital, % Börskurs i förhållande till substansvärde, % Utdelning , ,17 - Utestående aktier, tusental vid periodens utgång Utestående aktier i tusental, genomsnitt kvartalsöversikt juli-sept april-juni jan-mars okt-dec juli-sept april-juni jan-mars 2010 okt-dec 2010 juli-sept Hyresintäkter (nettoomsättning), Förvaltningsresultat, Överskottsgrad, % Räntabilitet på eget kapital, %* Börskurs i förhållande till substansvärde, % Resultat efter skatt per aktie, kr 1,5 1,6 1,5 2,4 0,4 0,4 0,9 3,6 0,9 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,3 0,6 0,3 0,2 0,3 0,9 0,4 0,8 1,0 Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr *Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande 12-månaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 3:1. WALLENSTAM 17

18 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 7 november Christer Villard Styrelseordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Erik Åsbrink Styrelseleledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör REVISORSRAPPORT AVSEENDE ÖVERSIKTLIG GRANSKNING: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten, för Wallenstam AB (publ) per 30 september och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på min översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för mig att skaffa mig en sådan säkerhet att jag blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utfört. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg 7 november Björn Grundvall Auktoriserad revisor 18 WALLENSTAM

19 Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under perioden inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde beräknat utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde beräknat utifrån rullande 12-månaders resultat. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast rullande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat från transaktioner Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar och lägenheter efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande 12-månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för rullande 12-månaders resultat i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat för perioden exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgrad, realiserad Rörelseresultat för perioden exklusive värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med tillägg av resultat från fastighetsförsäljningar, beräknat utifrån försäljningsintäkt med avdrag för anskaffningsvärde och övriga omkostnader, i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Ordlista Derivatinstrument Ett finansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vind- och vattenkraft samt biobränsle. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. För mer information: WALLENSTAM 19