Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning Rinkaby 6:1 Rinkaby 274, Ljungbyholm Oskarshamn Kenneth Åverling Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

2 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Rinkaby 6:1, Rinkaby 274, Ljungbyholm. Ägare Anders Harpe och Anna Nilsson. Uppdragsgivare Se ägare. Ordernummer Uppdrag Förbesiktning av bostadshus inför försäljning av fastigheten. Besiktningsdag Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB. Besiktningsförrättare Kenneth Åverling. Närvarande Anders Harpe. Mäklare/Företag Ulrika Hjort Pontuz Löfgren AB Kalmar. Väderlek Halvklart +1 Byggnadstyp Friliggande 1 ½ plans hus. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Fastighetsutdrag från mäklaren. MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE -Huset förvärvades år Under tidigare ägarförhållanden har omfattande renoveringar utförts under åren , bl.a. restaurering taktäckningar, nya fasader och fönster, isoleringsarbeten, renovering av torpargrund/bjälklag osv. -Värmepump luft/vatten installerades ca år Den äldre vedpannan med ackumulatortankar är integrerat kvar i källarens pannrum. -I huset så finns en mekanisk till- och frånluftsventilation installerad. Denna fungerar inte och har heller inte använts. Ventilation i huset nyttjas med s.k. självdrag. -Fönster renoverades/underhålls ca år 2009, tidigare fanns fukt i några foderdetaljer. -Framsidans balkong/veranda är nyligen renoverad, bl.a. med nytt plåttak, stolpar etc. -Vid torpargrunden finns äldre rötskador i bjälklag, dessa konstaterades redan år 1997 i samband med besiktning och överlåtelsen år Tvättstugan renoverades ca år 2009, detta pga. tidigare vattenskada. -Duschrummet på entréplan renoverades ca år Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 2 av 9

3 BYGGNADSINFORMATION Byggår Takbeläggning Sadeltak med betongpannor. Underlagstäckning med stickespån (äldre takkonstruktioner), samt underlagspapp på råspont vid tillbyggda takkupor. Fasad Träpanel. Stomme Trä. Grund Torpargrund/Källare. Fönster Isolerglasfönster. VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Självdragsventilation. (Finns mekanisk till- och frånluftsventilation installerad, men detta system fungerar ej) Värmesystem Vattenburet system med värmepump luft/vatten. Kompletterande värme med eldstäder. Vatten/Avlopp Enskilt vatten/avlopp. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE Radonmätning Är ej utfört. Energideklaration Utförs i samband med överlåtelsebesiktningen ( ). Skorsten/Rökkanaler Sotning/kontroller sker löpande av sotaren efter avtal. Inga anmärkningar finns. Eget vatten/avlopp Enskilt vatten finns med filter. Vattenprov togs ca år 1998, detta med tjänligt resultat. Avlopp är med 3-kammarsystem resp. infiltration. Spolbil skall kontaktas inom det närmaste. ÖVRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN -Endast bostadshuset omfattas av överlåtelsebesiktningen (garage, uthus, gäststuga är ej besiktigade konstruktioner). -Huset var möblerat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 3 av 9

4 IAKTTAGELSER VID BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak Takavvattning Fasad Fönster/Dörrar Sockel Mark Verandor/ Balkong Källare (2 st) Torpargrund Vind Vind övriga -Äldre underlagstäckning med s.k. stickespån förekommer. Gällande detta samt övrig info angående tak, se kommentar 1. -Rengöringsbehov föreligger vid ett antal hängrännor/stuprör. -Underhåll-/målningsbehov förekommer. Gällande fasader resp. fasaddetaljer, se kommentar 2. - Källardörrar är utsatta konstruktioner. Dessa noterades med ålderstecken samt spår av fuktskador, renovering förordas. -Ett antal fönster visar behov av underhåll/målning. -Gällande få spår av fuktskador i några foder (fasaddetaljer), se föreslagen text vid rubrik fasad resp. kommentar 2. -Enstaka äldre sättningar observerades vid stengrund. -Utvändigt fuktskydd/dränering till grundläggningar är av äldre datum. -Några träd finns nära huset. Gällande dessa noteringar, se kommentar 3. -Dessa vidbyggnader är utsatta konstruktioner som fodrar kontinuerlig kontroll/underhåll. Allmänt underhåll/målningsbehov förekommer bitvis. -Äldre källare av dessa typer är tidvis fuktbelastade utrymmen. Gällande dessa källare, se kommentar 4. -Torpargrunder bedöms som riskkonstruktioner då de är känsliga ur fuktsynpunkt. De påverkas av naturlig fukt som alltid finns i marken och i luften. Vid bjälklag förekommer äldre fuktrelaterade skador. -Torpargrunder kan inte fullständigt kontrolleras pga. låg kryphöjd. Gällande torpargrund samt övrig info angående grund/bjälklag, se kommentar 5. -Spår av tidvis kondens/mikrobiell påväxt förekommer på delar av vindens undertak. -Oisolerade ventilationsrör finns på vinden. Gällande dessa ovanstående noteringar, se kommentar 6. -Enstaka äldre läckagespår från yttertak finns, dessa är torra vid besiktningen och bedöms av äldre datum men bör noteras i protokollet. Gällande taktäckningar, se text vid rubrik tak resp. kommentar 1. -Byggnadens övriga vindsutrymmen vid snedtak/parallelltak är ej besiktigade mellan ytter- och innertak. Viktigt att kontinuerligt kontrollera yttertakstäckningar för att undvika läckageskador samt se till att bostadsventilationen är tillräcklig för att undvika kondensskador på vindsutrymmen. Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

5 Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Invändigt Allmänt, hela huset -Äldre byggnad där man bör förvänta sig förekommande golvknarr samt mindre svackor, vilket också noterades i detta hus. -Flera boutrymmen saknar friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer. Våtutrymmen saknar mekanisk ventilation vilket bör tilläggas, förslagsvis bör ventilation till våtutrymmen förses med mekanisk frånluftsfläkt. -Huset har ett installerat mekaniskt ventilationssystem, detta är ej i bruk, ev. åtgärder/service etc. gällande detta hänvisas till ventilationstekniker. -Isolerglasfönster och dess tätning mellan fönsterrutorna har en begränsad livslängd på ca 20 år. Befintliga isolerglasfönster i huset är något äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna kan vara sämre, detta kan leda till att rutorna missfärgas. Entréplan Dusch/Wc Kök Tvätt/ Groventré Övriga rum/ utrymmen -Våtutrymmet noterades med några risker/påpekanden som bör uppmärksammas. Gällande detta, se kommentar 7. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Spilltråg (fuktskydd) saknas under vitvaror. -Tippskydd saknas till spis. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Keramisk beklädnad på golv. Gällande detta och dess tätskikt samt övrig info ang. våtutrymmet, se kommentar 8. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Övre plan Bad/Wc Övriga rum/ utrymmen -Våtutrymmet är med äldre ytskikt (plastmatta/väggmatta). Ålderstecken, risker och flera brister finns som inte uppfyller dagens krav på vt-klass. Bl.a. noterades materialsläpp, skadade ytskikt, lös klämring vid golvbrunn etc. -Våtutrymmet bör renoveras. Vidare helhetsbedömning och åtgärdsförslag bör tas fram i samråd med sakkunnig. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Källare -Gällande byggnadens källare, se text under utvändigt resp. kommentar 4. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 5 av 9

6 KOMMENTARER & RISKANALYS 1. -Underlagstaket består av förekommande äldre stickespån (ej utbytt/ersatt underlagstäckning vid senaste takrenovering), detta ställer högre krav på takpannor och övrig taktäckning för att undvika läckageskador. -Några lösa nockpannor noterades, bör normalt förankras i nockbräda. -På vind finns några äldre läckagespår, dessa är torra vid kontroll och bedöms av äldre datum. Kontinuerlig översyn av tak rekommenderas, i övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. 2. -Underhåll-/målningsbehov föreligger vid fasadpaneler, fasaddetaljer (foder etc.), takfot/vindskivor osv. Bl.a. noterades torrsprickor, färgsläpp, missfärgningar samt mindre fuktspår vid några enstaka fasaddetaljer. I samband med underhåll så bör bristfälliga delar bytas. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. 3. -Generellt kan man inte förvänta sig att utförandet av källare/grundläggningar från denna tid har ett fullgott fuktskydd och dränering, därför finns alltid risken med tidvis inträngande fukt/vatten till källare/torpargrund. -Träd nära huset medför periodvis skräp mot tak, hängrännor etc. vilket kan medföra bristfälliga takavattningar vid dessa nämnda delar. 4. -Äldre källare av dessa slag utsätts naturligt för fuktpåverkan från omgivande mark. Till följd av byggnadens ålder och källarens utformande kan man inte räkna med att ett fullgott utvändigt fuktskydd och dränering finns, vilket tidvis innebär inträngande fukt/vatten. -Enstaka spår av tidvis fuktgenomslag finns vid källare, samt några äldre spår av trämask. -Med fördel kan källare värmas under vinterhalvåret samt avfuktas under sommarhalvåret för att på så sätt sörja för ett torrt klimat i utrymmen. Fuktkvoten i östra källartak/bjälklag visar 9%, och västra källartak/bjälklag visar 14% vid besiktningen. Man bör beakta att fuktigheten i dessa konstruktioner skiftar med årstiden och är under sommaren oftast högre. Gränsen för mikrobiell aktivitet är vid ca 17%. I övrigt källare, vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. 5. -Torpargrunder har generellt, pga. fukt och temperaturskillnader mellan uteluft och grundens luft samt fuktavgång från markytan, ett varierande fuktinnehåll över tiden och bedöms alltid som riskkonstruktioner ur fuktteknisk synvinkel. Ingående träkonstruktioner drabbas ofta av fuktrelaterade skador i form av mikrobiologiska angrepp och ibland insektsangrepp. -Vid fuktkontroll så uppmättes normala värden i grundens bjälklag/syll, detta med en fuktkvot på 11%, risk för mikrobiell tillväxt sker vid ca 17%. Dock så finns flera fuktspår som visar att det tidigare under årens lopp har varit betydligt mer fukt vid torpargrunden. Dessa spår som man bör förvänta sig med tanke på byggnadens ålder är äldre rötskador samt svampangrepp vid bjälklag/syllar. Uppmärksammade spår är av äldre datum men bör beaktas och noteras i protokollet. -Bjälklag är förekommande renoverade med nya blindbottenskivor/isoleringar etc. dock som noterat ej utbytta fuktskadade bjälkar, dessa förekommande nämnda renoveringar är troligtvis utförda på 1980-talet. -Observera att torpargrund inte är fullständigt besiktigad pga låg kryphöjd. -Vill man vidare utvärdera samt bedöma omfattning av äldre fuktskador så bör detta ske i samråd med sakkunnig. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 6 av 9

7 6. -Mikrobiell påväxt förekommer på yttertakets insida vilket ofta uppstår om allmänventilationen i bostaden är bristfällig och som i detta fall då vinden är tilläggsisolerad (när vinden tilläggsisoleras sjunker vindstemperaturen och risken för mer kondensbildning ökar). Problematiken kan förklaras med att varm/fuktig luft, som ej ventilerats ut från bostaden, tagit sig upp på vinden via otätheter (t ex tak/väggvinklar etc.) och kondenserat mot det kalla underlagstaket under vinterhalvåret. Det kan inte bedömas om detta är ett pågående problem eller av äldre ursprung och yttertakets insida bör därför kontrolleras regelbundet. Fuktkvoten är 10% vid besiktningstillfället, spåren visar att fuktkvoten tidvis är 17% eller mer. Man bör kontakta fackman för vidare helhetsbedömning med förslag på lämpliga åtgärder som t.ex. ventilationsåtgärder/förbättringar i bostadsmiljöer. -Oisolerade ventilationsrör förekommer på vinden, dessa kan innebära tidvis kondensdropp resp. läckageskador. 7. -Tätskikt under klinkergolv går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv i utrymmet består av klinker som lagts på tätskikt (i detta fall äldre våtgolv) går det vid en okulär besiktning inte att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Man bör vara medveten om att de branschregler som gällde vid tidpunkten av detta våtutrymme ej var i klass med dagens rekommendationer och bör därför påpekas som risk. -Våtväggar (homogen plast) och dessa anslutning mot golvets tätskikt kan inte inspekteras pga. keramisk beklädnad vid golvvinkel, se även text ovan ang. tätskikt. -Golvbrunnens utförande bör kontrolleras av fackman. Tätning (tätskikt/golvbrunnens klämring) följer ej branschstandard. -Färgsläpp finns vid takdelar vilket troligtvis tyder på tidvis bristfällig ventilation i våtutrymmet. -Fuktindikering av våtutrymmet är inte helt relevant då det ofta finns fukt mellan keramiska plattor och tätskikt. Vid besiktningen påträffades dock ingen avvikande fuktindikering på väggar och golv vid utrymmen som angränsar till våtrummet. Förslagsvis bör man i samråd med sakkunnig och ev. aktuellt försäkringsbolag se över utrymmet, detta för att säkerställa utföranden samt av aktuellt försäkringsbolag få ett besked vad som ersätts vid eventuella läckage. 8. -Våtutrymmets tätskikt under klinker går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv i utrymmen består av klinker som lagts på tätskikt går det vid en okulär besiktning inte fullständigt att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Kvalitetsdokumentet finns ej från entreprenör vid besiktningstillfället vilket annars är betydelsefullt, främst ur säkerställande samt ersättnings - och försäkrings synpunkt om ev. framtida vattenskada uppstår. -Bristfälligt golvfall noterades i våtutrymmet. -Tömningsslang från tvättmaskin är lös, denna bör förankras. Övrigt: I villkoren går det att läsa om att VVS och Elinstallationer ej omfattas av besiktningsuppdraget. Det noterades dock förekommande lösa elkablar etc. Som köpare bör man kontrollera dessa delar för att skaffa sig en bild av vad som behöver åtgärdas/renoveras. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 7 av 9

8 ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen rekommenderas att köpare kontaktar besiktningsförrättaren för en köpargenomgång innan köpet slutförs, se punkt 13. Efter en köpargenomgång har även köparen samma rätt till besiktningsutlåtandet. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 8 av 9

9 7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Rinkaby 6:1 Sida 9 av 9