Ersattningsprinciper for intrang av jarnvagstunnel for Citybanan i Stockholm

I" ", LANTMATERIET 1 (6) SAKKUNNIGUTLATANDE 2009-06-17 Ersattningsprinciper for intrang av jarnvagstunnel for Citybanan i Stockholm Sammanfattning Turmelfastigheten kan orsaka olagenheter och ekonomisk skada frlimst genom att den inverkar pii mojligheten att utvinna bergvarme. Med hansyn till rattsfallet NJA 2007 s. 695 ar det rirnligt att det som ett schablonbelopp betalas en intriingsersiittning om 5 000 kr till berorda fastigheter for belastningen av turmelfastigheten. Mojligen kan det finnas anleclning att diversifiera beloppet beroende pa vilka slag av fastigheter som berors. Dessutom kan det tankas bli aktuellt med annan ersiittning till fastighetsagare redan har bergvarme eller har konkreta planer pa att utfora borming for bergvlirme. Uppdraget Undertecknad har av lantmaterimyndigheten Stockholms kommun forordnats som sakkunnig for bitrade med bedomning av ersattningsfragor vid fraga om tredimensionell fastighetsbildning for Citybanan i Stockholm. Denna promemoria tar sikte pa att belysa de overgripande varderingsrattsliga forutsattningama och inte att i detalj bedoma vilken ersattning som kan bli aktuell for varje enskild fastighet. Ersattningsregler Ersattningen ska, genom hanvisning i 5:10 a FBL, bestarnmas enligt 4 kap. ExL. Enligt huvudregeln i 4:1 ExL galler att vid ett intrtmg ska: intriingsersiittning betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsviirde, annan ersiittning betalas for iivrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsagaren (eller annan sakagare). Det inns vissa undantag fran denna huvudregel, t.ex. influensregeln i 4:2 ExL och presumtionsregeln i 4:3 ExL. Jag bedomer att det inte finns anledning att tilllimpa dessa regler om undantag fran marknadsvardeprincipen i den har aktuella varderingen. Posten annan ersiittning avser ekonomiska skador utover marknadsvardeminskning. For att ta stallning till om det bor betalas ut eventuell annan Leif Norell Lantmateriet, Fastighetsbildningsenheten, 801 82 Gavle Tel. direkt: 026 63 30 A 1 E-post: leif.norell@lm.se

Lontmateriet 2009-06-17 2 ersattning kravs en narmare utredning i det aktuella fallet; nedan redovisas darfor enbart vissa principiella utgangspunkter. Ersattningsprinciper och rattspraxis lntrangsersiittning En grundlaggande fraga ar om det bor betalas nagon intrangsersattning och i sa fall med hur stort belopp. Kommer fastighetsbildningen for tunnelfastigheten att medfora att berorda fastigheters rnarknadsvarde rninskar? En viktig utgangspunkt for att besvara denna fraga ar Hogsta Dornstolens (HD) stallrllngstaganden i rattsfallet NJA 2007 s. 695. Rattsfallet gallde fragan om intrangsersattning skulle betalas for upplatelse av ledningsratt for optokabel som anbringades i befintliga kraftledningar. I sammandrag anforde HD foljande: HD finner att det farmllandet att en fastighet som i detta fall har belastats med nya rattigheter far ett nytt andamaj och att det blir majligt att averlata ledningama med ledningsrihterna typiskt sett leder till ett akat behov av att ta fastigheten i ansprilk for undermllsiitgarder m.m., vilket irmebar en akad fysisk belastning pa fastigheten genom att fastighetsagaren ilsamkas besvar, merarbete och andra ohi.genheter som kommer att aka hans kostnader far farvaltning av fastigheten Fragan ar da om ett sadant intrang, som i detta fall far bedamas sam marginellt, kan anses ha paverkat marknadsvardet pa fastigheten. Den i malet aktuella uppliltelsen ar att hii.nfara till sadant avstaende av egendam sam avses i 2:18 2 st. farsta meningen regeringsformen, dvs. expropriation eller annat Iiknande forfogande. Det irmebar att varje farlust ska ersattas - om an inte alltid fullt - aven am den ar obetydlig. Ersattningen ska, enligt 2:18 2 st. tredje meningen, bestammas enligt grunder sam anges i lag. Om den aktuella lagbestammelsen inte nar upp till den niva sam grundlagen kan anses krava, har det i den juridiska litteraturen ansetts att ingreppet tillats men, trots den alltfor begransade eller obefintliga lagbestammelsen, medfar ersattningsskyldighet till det belopp som grundlagsregeln far anses minst krava. Fragan ar da om ExL:s ersattningsbestammelser i ett fall sam detta uppfyller grundlagens krav. Enligt ordalydelsen i 4:1 ExL ar en forutsattning for intrangsersattning att fastighetens marknadsvarde har minskat. Det ska sta klart att det ska vara raga om en ekonomisk forlust men att ocksa obetydliga farluster ska ersattas. -- Det kan vara svart att vid sma, marginella intrang bestamma marknadsvardeminskningen till skillnaden mellan fastighetens marknadsvarde fare och efter intranget Ofr prop. 1971:122 s. 175). I ett fall sam detta, dar den tillkommande belastningen pa fastigheten avser enbart ytterligare rattigheter, torde det endast med svarigheter eller kanske inte ails kunna konstateras en faktisk minskning av marknadsvardet, aven am en ekonornisk farlust kan konstateras. Det kan darfar forefalla tveksamt am 4:1 ExL medger ersattning far intranget. Nar det galler ragan om marknadsviirdet kan pilverkas aven vid sma intrang uttalas f61jande i motiven (prop. 1971:122 s. 189): "Det kan givetvis ibland, t.ex. nar det exproprierade omradet utgor endast en ringa del av hela fastigheten,

lcntmate riet 2009-06-17 3 l vara svart att pavisa nagon skillnad mellan den odelade fastigheten och restfastigheten. Som regel torde man dock med fog kunna rakna med att en viss skillnad foreligger atminstone satillvida att en kopare inte skulle vara beredd att avsta fran nagon del av fastigheten utan reduktion av priset. Mot bakgrund harav synes det motiverat att i smana fall doma ut ersattning bestamd till exempelvis visst belopp per kvadratmeter." Aven om detta uttalande i forsta hand synes ta slide pa vardering vid avstaende av aganderatt till mark, far det anses ge vagledning oeks" da ersattning ska bestammas vid rattighetsexpropriation. I forarbetena till ledningsrattslagen sags, med hanvisning till det nyss citerade motivuttalandet, att i smana fall da det ar svart att pavisa nagon skillnad i fastighetens marknadsvarde fore oeh efter ledningsrattsupplateisen, det kan vara motiverat att bestamma ersattningen pa grundval av en separat vardering av den avstmda marken (prop. 1973:1575.102). Lanlmateriverket har i sina rekommendationer (2002-06-05, rev. 2002-10-14) angett, under hanvisning till LMV -rapporten 2001:11 och uttalandena i motiven till ExL angaende ringa intrang, att marknadsvardebegreppet vid intrang bor ges en annan innebord an den strikt ekonomiska oeh att sma intrang i princip alltid bor leda till en viss intrangsersattning, aven om det inte gar att med gangse varderingsmetoder visa pa att fastighetens marknadsvarde minskar. I rekommendationerna anges vidare att denna princip kan vid exempelvis upplatelse av ny ledningsratt for optokabel i befintlig kraftledning leda till att det bor utg;\. en viss ersattning for den "rattsliga" marknadsvardeminskningen. I motivuttalanden som gjordes i samband med tillkornsten av 2 a ledningsrattslagen uttalas (prop. 2004/05:175 5. 302), att vid ledningsbeslut for kanalisation far intranget anses vara beroende av antalet ledningar, eftersom kravet pa underhallsatgarder normalt okar och att detta har direkt betydelse for den ersattning som ska faststallas for intranget. I forevarande fall har det inte kunnat pavisas att nagon minskning har skett i fastighetens marknadsvarde i den mening delta uttryek normalt brukar anvandas. Emellertid far de tidigare citerade motivuttalandena om paverkan pa marknadsvardet vid sma intrang lasas i belysning av den grundlagsfasta ratten till ersattning i 2:18 2 st. forsta meningen regeringsformen. Det star da klart att ersattning ska utga aven vid en sman mindre skada dar en skillnad i marknadsvardet fore oeh efter intranget inte kan faststii.llas men en ekonomisk skada, om an obetydlig, kan konstateras. Bestammelsen i 4:1 ExL far darmed anses na upp till grundlagens krav. Viss ersattning enligt ExL bor saledes utga till fastighetsagaren for de okade kostnader for forvaltning av fastigheten som det konstaterade intranget kan anses innebara. Vattenfall har i HD aberopat en ornfattande utredning angaende intrangets inverkan. Som hovratten anfort kan emellertid storleken pa ersattningen i forevarande fall ska utga endast bestammas skonsmassigt. HD finner inte anledning att gora en annan bedomning av vad som var ett skaligt belopp an den HovR gjort, vars avgorande dar for ska faststii.llas. Nar det galler ersattningens storlek kan sagas au det utdamda beloppet blev 1 000 kr per ledningsratt far den aktuella fastigheten.

, lantmoteriet 2009-06-17 4 1 HD:s utslag gallde alltsa ersattning for upplatelse av ledrtingsratt for optokablar som anbringades i befintliga kraftledningar. Fragan ar vilka generella slutsatser som kan dras av utslaget och som ar relevanta for den har aktuella situationen. Vilka skillnader och likheter finns det? En grundiaggande utgtmgspunkt for HD:s frarnstallning iir att det i malet var fraga om upplatelse av en ny riittighet, vilket i sin ledde till ett okat behoy av au ta i ansprak fastigheten for underhiillsatgarder m.m. I sin tur innebar detta, enligt HD, en okad fijsisk belastning pa fastigheten genom au fastighetsagaren asamkas besvar, merarbete etc., vilket i sin tur kunde anses leda till okade forvaltningskdstnader. HD konstaterade au det dock var fraga om ett marginellt intrang. HD farm sa, med hanvisning till bl.a. motivuttalanden, att det enligt 4:1 ExL borde utga ett skonsmassigt bestamt ersattningsbelopp for den ekonorniska skadan, trots att det inte kunde pavisas nagon marknadsvardeminskning "i den mening detta uttryck normalt brukar anviindas". En slutsats av detta bor vara, au om den hiir aktuella fastighetsbildningen leder till en okad fysisk belastning och okade kostnader for forvaltning av fastigheten dvs. en konstaterad ekonornisk skada om an en obetydlig sadan, sa bor det betalas en viss intrangsersattning. I NJA-fallet fann HD au det var behovet att ta i ansprak fastigheten for undermllsdtgiirder relaterade tilliedningen (optokabeln) som kunde antas ge upphov till den ekonorniska skadan. Det frarnstar tveksamt att ett si'ldant behov - atrninstone inte lika klart - kan uppkornrna da det som har ar fraga om en tunnel. I det avseendet iir det alltsa tveksamt om NJA-fallet har relevans. Det kan dock inte uteslutas au det kan uppkornrna andra slag av merarbeten eller ekonorniska forluster. Det som talar for deua ar au tunnelfastigheten innebiir ett hinder au fritt nyttja fastigheten i vertikal riktning nerat. Fastighetsagaren kan alltsa inte t.ex. obehindrat borra for att utvinna bergvarme. Om inte tunneln i sig utgor ett direkt hinder, sa maste forsiktighet iakttas om borrningar ska ske i narheten av tunneln. Tunneln kan darfor i vissa fall tiinkas helt medfora att bormingar inte far utforas inom fastighetens griinser, vilket kan leda till en ekonorniska forlust i form av att fastighetsagaren inte kan siinka sina energikostnader. I de fall att borrningar iinda kan utforas, kan tunneln tiinkas leda till okade kostnader genom samri'ld, forsiktighetsatgarder etc. Sammantaget ar det salunda rimligt att det bor betalas en viss intrangsersattning till agama av de fastigheter som kornrner att belastas med tunnelfastigheten. Denna slutsats har stod i det ovan relaterade riittsfallet NJA 2007 s. 695, vilket slog fast au aven sma skador ska ersattas trots au det inte gar att visa pa nagon marknadsvarderninskning i vanlig mening. Annan ersiittning Intrangsersattningen enligt nyss beskrivna principer avser alltsa ersattning for au fastighetema kornrner att belastas av tunnelfastigheten, vilket kan

lantmcteriet 2009-06-17 5 l farhindra eller fardyra framtida borming far att utvirma bergvarme. Utaver denna, i princip generella, ersattning kan det uppkomma avriga skador. Tva olika typfall kan tankas. 1. TunneJfastigheten medfar att befintliga borrhal inte kan utnytqas. (Det kan majligen diskuteras om denna skada bar - atminstone delvis - betraktas som intrangsersattning, eftersom det handlar om en anlaggning pa fastigheten. Jag fardjupar mig dock inte i detta problem har utan konstaterar bara att det viktiga ar att eventuell skada ska ersattas.) 2. TunneJfastigheten medfar att idag konkreta och realistiska planer pa borming omintetgars eller maste andras. Ersattningen far ekonomisk skada som kan uppkomma i det farsta fallet, da det idag redan finns borrhal far uttag av bergvarme, bor i princip avse den framtida farlust som uppkommer genom att anlaggningen inte kan utnytljas. De kostnader som lagts ner ar i det sammanhanget i princip ointressanta. Nar det galler det andra fallet bar det alltsa kravas au det ar fraga om realistiska planer. Eventuell ersattning ar sjalvfallet avhangig av om det kan antas ha blivit nagon lansamhet av de planer som omintetgars eller maste andras. Dessutom bar man vid skadeuppskattningen beakta den generella principen om skaliga skadebegransande atgarder som ExL vilar pa Ofr t.ex. SOU 1969:9 s. 167), vilket kan t.ex. innebara att hansyn tas till majligheter au borra pa en annan del av fastigheten. Varderingsprinciper Intrilngsersiittning I enlighet med vad HD uttalade i rattsfallet NJA 2007 s. 695 kan intrangsersattningen far sjalva belastningen av tunnelfastigheten bestammas endast skansmassigt. En fraga som infinner sig ar om det inom ramen for en sadan skansmassig bedamning anda kan tankas vara skaligt med lera ersattningsnivaer beroende pa graden av intrang. En annan fraga galler sjalva ersattningsnivan. Den farsta fragan ar relevant med hansyn till att tunnelfastigheten kan berara en starre eller mindre del av arealen i markplanet pa de fastigheter som berars. Bar det betalas lika stor ersattning till de fastigheter dar bara ett ham berars som till de fastigheter dar en star del av arealen berars? Fran principiell synpunkt ligger det nara till hands att besvara denna fraga med ett nej, dvs. att det ar skaligt au ersattningen bar pa nagot sau ta hansyn till det faktiska intranget pa berarda fastigheter. Som jamfarelse kan namnas au far optokablar har Lantrnateriet rekommenderat au det far den "rattsliga belastningen" bor betalas dels ett fast belopp per fastighet (500

lontmoteriet 2009-06-17 6 f kr), dels ett belopp som ar beroende av ledningens langd over fastigheten (100 kr per paborjade 100 meter ledning). Fran praktisk synpunkt kan det emellertid vara svart att i den har aktuella situationen dels stalla upp relevanta och klara kriterier for hur man bor ta hansyn till det enskijda fallet, dels att i praktiken tillampa sadana kriterier. Overvagande skal talar darfor for att det bor betalas ett lika stort belopp till samtliga berorda fastigheter. Mojligen kan det finnas anledning att skilja pa olika slag av fastigheter, t.ex. bostadsfastigheter och kontorsfastigheter. Nar det sa galler nivan pol ersattningsbeloppet kan noteras att situationen i NJA 2007 s. 695 gallde intrang pol en lantbruksfastighet i Habo kommun, Uppsala Ian. Det utdomda beloppet var 1 000 kr. Jamfort med det fallet kan a ena sidan havdas att intranget i det har aktuella failet kanske inte lika uppenbart leder till en okad fysisk belastning pa fastigheten, eftersom det ar fraga om en tunnel. A andra sidan kan havdas att det dels ar fraga om storre fastighetsvarden som berors, dels att en tunnel sannolikt kan innebara ett reellt hinder for att utfora borming for att utvinna bergvarrne. Sammantaget framstar det som rimligt att det bor betalas en hogre intrangsersattning an 1 000 kr, speciellt om endast en ersattningsniva valjs. Mot denna bakgrund anser jag att det ar rimligt att det som ett schablonbelopp betalas en intrangsersattning om 5 000 kr till berorda fastigheter. Mojligen kan det finnas aniedning att diversifiera beloppet med hansyn till det slag av fastighet som berors. Annan ersiittning Eventuell annan ersattning kan alltsa bli aktuell nar det galler i princip tva situationer (se ovan). Ersattningen maste bestammas fran fall till fall. Varderingen blir pa ett helt annat satt an vad som galler for intrangsersattning beroende av sakagamas medverkan i utredningen (jfr prop. 1971/92:127 s. 72). Utover vad som anfordes ovan under ersattningsprinciper har jag inte anledning att har narrnare ta stallning till de varderingsprinciper som bor tillampas. Gavle 2009-06-17 tirj~