3 600 lägenheter måste rivas akut

nummer 3 2011 59 kronor Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan Vi har gnetat ner vår kostnadskostym från XL till XS på allt. Benoni Ingelsjö 23 Gudrun Schyman: Bostadsmarknaden är en kvinnofälla Bensinkort fällde vd efter 23 år 16 Krisbolag 28 stöttades 24 i elfte timmen Någon kongressrubbe kanske bör markeras? Ex-politikern Ilija Batljan vill gå med i Sabo 38 Bofast har hela listan 3 600 lägenheter måste rivas akut nyheter politik ekonomi miljö teknik energi bygg debatt

www.aptus.se Operatör 12:34 PM Vad vill du boka? Tvätt Tork Mina bokningar Inställningar Om du inte har tillgång till dina tvättider var du än befinner dig se till att din fastighetsägare skaffar ett bokningssystem från Aptus. Gå in på www.aptus.se för mer information Ett system för

Maj nr 3 2011 ges ut av sabo förlags ab innehåll ulrika majstrovic hansén helena shutrick 40 Jag skulle bli jätteförvånad om det handlade om mer än något hundratal affärer. ulrika majstrovic hansén Fastighetsprofessor Hans Lind om svarthandeln i Stockholm. sid 22 32 06 16 stina falk ulrika majstrovic hansén Ny rivningsvåg i sikte (Rubrik om mutdomen) (Rubrik om kongressen) Bensinkort fick vd på fall Byggebo hann få stöd före lagstoppet Bolagsbantning från XL till XS Så vill Schyman styra allmännyttan Ilija Batljan vill gå med i Sabo Ledare Debatt Aktuell forskning En dag på jobbet Riksrundan På nytta 06 10 12 16 19 23 28 38 mer i Bofast 05 32 34 40 44 46 Omslagsbild: Författaren Per Wirtén, som skrivit boken Där jag kommer från kriget mot förorten (sid 32 35). Foto: Ulrika Majstrovic Hansén Annonser Magnus Johansson 08-505 73 813 0707-45 67 01 magnus.johansson@newsfactory.se Prenumerationsärenden Titeldata, Kundtjänst, 112 86 Stockholm Tel: 0770-457 185 Du kan även gå in på www.prenservice.se för att göra adressändringar och andra prenumerationsärenden. Pris 395 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck: Lenanders Grafiska AB 341 009 Trycksak Redaktion Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Hemsida www.bofast.net E-post info@bofast.net Christian Lacotte vd/chefredaktör ansvarig utgivare 08-441 53 73 christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör 08-441 53 84 helene.ahlberg@bofast.net Eva Blomberg reporter 08-441 53 81 eva.blomberg@bofast.net Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. Anita Snis redaktionschef 08-441 53 85 anita.snis@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén ad/illustratör 08-441 53 72 ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08-406 55 31 sanita.burdzovic@sabo.se Bofast 3/2011 3

Kom och luncha med oss så visar vi det senaste inom fastighetssystem & beslutsstöd Du är välkommen att besöka en av våra informationsdagar där vi visar de senaste nyheterna i ekonomi- och fastighetssystemet SUMMARUM och beslutssystemet INSIKT. Med start vecka 18 i Karlstad, Skövde och Göteborg besöker vi 20 orter, från Malmö i söder till Luleå i norr. Läs mer och anmäl dig på www.incit.se eller www.trimma.se Karlstad 3/5 Elite Stadshotellet Karlstad Skövde 4/5 Scandic Billingen Skövde Göteborg 5/5 Best Western Hotel Eggers Ronneby 10/5 Ronneby Brunn Hotel & Resort Växjö 11/5 Elite Stadshotellet Växjö Jönköping 12/5 Elite Stora Hotellet Jönköping Luleå 17/5 Elite Stadshotellet Luleå Umeå 18/5 Scandic Hotel Plaza Sundsvall 19/5 Best Western Hotel Baltic Västerås 24/5 Elite Stadshotellet Västerås Örebro 25/5 Elite Stora Hotellet/Örebro Slott Norrköping 26/5 Elite Grand Hotel Norrköping Linköping 27/5 First Hotel Linköping Stockholm 30/5 Summit Hitech Gävle 31/5 Clarion Hotel Winn Borlänge 1/6 First Hotel Brage Kristianstad 7/6 Quality Hotel Grand Malmö 8/6 Elite Hotel Savoy Helsingborg 9/6 Elite Hotel Mollberg Halmstad 10/6 Best Western Grand Hotel INCIT levererar programvara för fastighets-branschen. SUMMARUM är marknadens effektivaste ekonomi- och fastighetssystem. Det ger dig heltäckande funktionalitet inom förvaltning, drift, underhåll och ekonomi. Nu lanserar vi vår nya mobila applikation SUMMARUM Mobile Workspace, som fungerar på Windows Mobile, iphone och Android. TRIMMA är ett IT-företag med fokus på lösningar för beslutsstöd och hyressättning. Vi utvecklar och marknadsför INSIKT, marknadens mest användarvänliga och heltäckande beslutsstödsprodukt baserad på standardteknik från Microsoft. INSIKT stödjer hela processen från att sätta mål och planera till analys och målstyrning.

ledare Hvad hvilja socialdemokratin? i slutet av mars väljs Håkan Juholt som den som ska ta över rodret efter Mona Sahlin. Det är i alla händelser så den socialdemokratiska valberedningen har bestämt att kongressombuden ska tycka. Eller så får de tycka som de vill. Förespråkare för den möjligheten har de senaste dagarna givit uttryck för en sådan ordning. Därmed är denna thriller över. Vad som med stor sannolikhet även i fortsättningen kommer att förbli höljt i dunkel är vad Sveriges största parti vill med de bostadspolitiska frågorna. Inget alldeles direkt nytt. Det senaste halvdecenniet eller så har socialdemokraterna varit påtagligt icke-närvarande i den bostadspolitiska debatten. I den mån det nu alls har funnits en sådan. I början av 2005 intervjuades den dåvarande samhällsbyggnadsministern i Bofast. Hon hette Mona Sahlin och sa då att bostadspolitiken har varit lite borttappad i alla fall inom mitt eget parti. Hon hoppades att det skulle bli som på 70-talet igen när frågor om trångboddhet, rätt till bostad och rimliga bostadskostnader stod på den politiska agendan. Är det då någon som hittat bostadspolitiken? Det kan man nog inte säga. Även om det påstås att socialdemokraterna förlorade regeringsmakten på grund av fastighetsskatten. inte så att det inte har hänt saker och ting på bostadsområdet. De senaste åren har bjudit på en hel del dramatik, med nya regler på hyresmarknaden inte minst. Men det går inte med den bästa vilja i världen att påstå att just socialdemokraterna drivit debatten. Och av de frågor som Mona Sahlin ville se debatteras är det i stort sett bara hyresnivåerna som varit föremål för diskussion. Och då knappast på det sätt som Sahlin menade. Med tanke på vilken enorm betydelse socialdemokraterna haft för till exempel allmännyttans framväxt är det verkligen förvånande. Är bygget klart? Vart tog förändringsivern vägen? förvånande nog synes ingen rörelse vid denna horisont. Partiet lider brist på bostadspolitiska profiler. Eller det finns egentligen ingen alls. Den person som fått frågan på sitt bord, Maryam Yazdanfar, ordförande i civilutskottet och socialdemokratiska partiets bostadspolitiska talesperson, ger inte den som längtat efter några visioner något större hopp. Hennes mest framträdande ambition är att göra maten dyrare för att fördela om dessa pengar till nyproduktion av hyresrätter. I övrigt är den intervju som publiceras i denna utgåva fylld av ytterst dunkla orsakssamband och till intet förpliktigande formuleringar som att bostadsbolagen [ska vara] en samhällsbyggande kraft i en kommunal verktygslåda för ett bättre samhälle. Mona Sahlin var kritisk mot sina partikamrater. Maryam Yazdanfar är som socialdemokrat oerhört självkritisk. fem år av bostadspolitiskt vakuum således. Inte riktigt ändå. För även om Hyresgästföreningen säger sig vara partipolitiskt obunden verkar ordföranden och den före detta socialdemokratiska riksdagsledamoten Barbro Engman vara den som står för något slags progressivt tänkande på området. Men det är något märkligt med att det är en konsumentorganisation som ska driva politiken. Framför allt när det gäller de långsiktiga frågorna. De stora visionerna och framtidssynerna borde vara en uppgift för varje politiskt parti att ta sig an. Christian Lacotte chefredaktör Bofast 3/2011 5

svaga marknader Ny rivningsvåg på väg: 7 600 3 600 allmännyttiga lägenheter behöver rivas akut. Och inom några år måste ytterligare 4 000 bostäder rivas. Den bedömningen gör Statens bostadskreditnämnd (BKN). Prislapp: Två miljarder kronor. Bostadsföretagen och kommunerna klarar av att stå för alla rivningar själva, utan bidrag från staten, säger Lars Magnusson, generaldirektör på BKN. Texter helene ahlberg Grafik ulrika Majstrovic hansén rivningsskoporna har tidvis fått jobba hårt i Sverige, allt eftersom rivningsvågorna sköljt fram över landet för att sedan ebba ut och senare stegras igen. Efter 1960-talets rivningsboom sjönk rivningstalen gradvis fram till 90-talets början. Sedan började rivningarna accelerera igen. År 2000 nåddes en ny topp när drygt 4 600 lägenheter revs. Sedan dess har skoporna stegvis stillat sig igen. Förra året revs bara 495 bostäder. Bara två gånger under 40 år har färre lägenheter rivits. Men nu är det snart dags för Storskopans återkomst. Åtminstone om man får tro Statens bostadskreditnämnd, BKN, som ger Antal lägenheter stöd till kommuner som behöver rekonstruera sina blödande bostadsföretag. Myndigheten har gjort en analys av hur många kommunägda bostäder som kan behöva rivas de närmsta fem åren och hur många kronor staten kan behöva skjuta till. Analysen är tänkt att ligga som underlag för regeringens arbete med budgeten i höst, säger Lars Magnusson, BKN:s generaldirektör. Myndighetens analys slår fast att över en tredjedel av landets kommuner nu har så kallade svaga bostadsmarknader. För 127 000 lägenheter rivna under fyra decennier Lars Magnusson Den röda prickade linjen visar hur många bostäder som borde rivas de närmaste åren, enligt BKN. att kvala in i den gruppen som nu har 103 medlemmar ska befolkningen minska år efter år och många lägenheter gapa tomma. (se fotnot). Det är generellt i de små kommunerna de stora problemen finns. 76 procent av landets lediga lägenheter finns enligt Statistiska centralbyrån i kommuner med färre än 75 000 invånare. Och är kommunen liten blir det ofta en större belastning om bostadsbolaget behöver tillskott, eftersom kostnaderna då utgör en större del av kommunkakan, säger Lars Magnusson. bkn har kommit fram till att 82 kommuner har bostadsföretag med ett akut behov av att riva bostäder för att komma ned till en vakansnivå på två procent. Det är nämligen bara vakanser över två procent som räknas som ett problem. Att ha upp till två procent tomma lägenheter anses som en normal och nödvändig omsättningsreserv. Ungefär 3 600 lägenheter behöver avvecklas akut i de här kommunerna, säger Rolf Westerlund. Att riva en lägenhet beräknas kosta 250 000 kronor. 70 000 kronor i ren rivningskostnad och resten som en kostnad för nedskrivning av fastighetsvärden, som inte längre finns. Totalt får akutrivningarna då en prislapp på 900 miljoner kronor. Men även med alla dessa hus avvecklade, värdena nedskrivna och rivningsmassorna bortforslade skulle bekymren ändå inte i vara över i trubbelkommunerna. Befolkningsprognosen är på många håll fortsatt dyster: fortfarande går flyttbilarna från bygden, fler dör än föds och det uppstår nya tomma bostäder. därför behöver ytterligare 4 000 lägenheter rivas fram till 2015. Till en kostnad av drygt en miljard kronor. BKN bedömer att bostadsföretagen själva klarar av att betala 1,1 av dessa sammanlagt drygt 1,9 miljarder kronor. I det här fallet har vi inte borrat på detaljnivå i företagens ekonomi. Det är en översiktlig bedömning utifrån före- Här är de 82 kommuner som måste riva akut: Arvidsjaur Avesta Bengtsfors Berg Boden Bollnäs Dals-Ed Degerfors Dorotea Eda Emmaboda Essunga Filipstad Finspång Flen Färgelanda Grums Gullspång Hagfors Hallsberg Hallstahammar Haparanda Hedemora Hofors Hudiksvall Hultsfred Hylte Hällefors Härjedalen Jokkmokk Karlsborg Karlskoga Katrineholm Kil Kramfors Laxå Lessebo Lindesberg Ljusdal Ljusnarsberg Ludvika källa: scb 6 Bofast 3/2011

svaga marknader bostäder måste bort tagens och kommunernas årsredovisningar, säger Lars Magnusson. Kommunerna anses behöva skjuta till resten, 800 miljoner kronor. Men det klarar de utan tillskott från staten, menar BKN. När vi bedömer vad en kommun kan förväntas kunna betala tittar vi på hur stor kommunens totala ekonomi är, säger han. Om tillskottet till bostadsbolaget bara är en liten struntsumma i förhållande till kommunens balansomslutning, då klarar kommunen normalt det själv genom en omdisponering av egna resurser. Även om bostadsbolaget är fattigt kan det ju finnas stora tillgångar i kommunen, till exempel i energibolag. De allra flesta bostadsföretag som bedöms behöva stödslantar från sin kommun för att klara rivningarna finns i kommuner som redan har eller har haft avtal om statligt stöd för rekonstruktion av sina bostadsföretag. De här kommunerna är mer utsatta än andra kommuner. De har fortfarande en kraftigt minskande befolkning, sämre resultat och lägre soliditet än andra kommuner, konstaterar Rolf Westerlund. Men även om BKN menar att ingen kommun behöver rivningsstöd framhåller Rolf Westerlund att myndighetens budgetunderlag inte är detsamma som en ärendeprövning. Kommunerna får Rolf Westerlund fortsätta söka stöd hos oss. Om någon kommun De här kommunerna har kraftigt minskande befolkning, sämre resultat och sämre soliditet. anser att de inte klarar den ekonomiska belastningen så kan de höra av sig till oss, så gör vi en prövning. Det kan ju hända att någon kommun ändå är berättigad till stöd, säger han. Fotnot: 103 kommuner anses i dag ha svaga bostadsmarknader, men de är sannolikt fler. 20 kommuner plockades bort från analysen för att de saknar allmännyttigt bostadsföretag eller för att bostäderna förvaltas i kommunen utan tillräcklig särredovisning eller för att vitala indata saknades av andra skäl. På nästa sida: ännu inga förslag från regeringen Malung- Sälen Mellerud Munkfors Nordanstig Nordmaling Ockelbo Olofström Orsa Osby Ovanåker Pajala Robertsfors Smedjebacken Sollefteå Sorsele Storfors Storuman Strömsund Surahammar Svenljunga Säffle Sävsjö Söderhamn Timrå Tingsryd Torsby Tranemo Uppvidinge Vansbro Vara Vetlanda Vilhelmina Vingåker Ydre Åmål Ånge Älvsbyn Ödeshög Östra Göinge Överkalix Övertorneå Bofast 3/2011 7

svaga marknader Ännu inga krisförslag från regeringen Den stora allmännytteutredningen, som blev klar 2008, hade även i uppdrag att se över förutsättningarna för stöd till kommunala bostadsföretag i kris. Utredningen föreslog kort att regeringen borde överväga att också ge stöd till privata krisföretag, men var lite svävande i frågan om vad EU-kommissionen skulle kunna tänkas tycka om våra svenska stödsystem. BKN fick sedan i uppdrag att analysera utredningens förslag och lämna egna förslag om hur krisföretagens situation skulle kunna lösas. Även BKN föreslog att stöd också ska kunna ges till privata fastighetsägare. Myndigheten föreslog också att staten ska kunna lämna hissbidrag på utflyttningsorter och att ägandet ska kunna breddas genom att bostadsföretag i flera kommuner slås ihop, eller genom att kommunägda bostadsföretag slås ihop med privata bostadsbolag. men den nya allmännyttelagen som trädde i kraft vid årsskiftet innehåller inga krisortsförslag alls. I stället sades i propositionen, som skrevs för ett år sedan, att regeringen ska inleda ett arbete med att se över nuvarande stödsystem i syfte att skapa en ordning för hur kommuner med allmännyttiga bostadsföretag på svaga marknader ska kunna ta sitt bostadsförsörjningsansvar. Än så länge har det inte synts något resultat av detta arbete. Bostadsminister Stefan Attefall sade dock nyligen i riksdagen att ett sådant arbete pågår i regeringskansliet och bedrivs med största skyndsamhet. Daniel Liljeberg, ministerns politiskt sakkunnige, har inga fler besked att ge. Opolitiska tjänstemän bereder frågan utifrån de olika förslag som har lagts. Det är så mycket detaljer jag kan lämna. Jag kan inte säga när vi kommer att bli färdiga. Vi får återkomma i den frågan. Stefan Attefall har apropå svaga bostadsmarknader tidigare hänvisat till en kommande förnyelse av det kommunala skatteutjämningssystemet, som enligt Attefall ska underlätta för små glesbygdskommuner. De förslagen kommer dock inte att vävas ihop med arbetet kring stödsystem för svaga bostadsmarknader, enligt Daniel Liljeberg. Stefan Attefall Den utredningen ligger under finansdepartementet och är helt frikopplad från det vi arbetar med. Jag kan inte säga när vi kommer att bli färdiga. Vi får återkomma i den frågan. helene.ahlberg@bofast.net www.althiss.se ALVESTA STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ SUNDSVALL PITEÅ Tystnad med fönster från Elitfönster Ljudvärde upp till Rw 47 db Med Elit Objekt kan du njuta av tystnaden mitt inne i tätorten, bredvid motor- och järnvägar eller om du bor intill någon industri. Våra fönster med låga u-värde ger också en bra komfort hela året om. Stäng ute kylan på vintern och värmen på sommaren. www.elitfonster.se 8 Bofast 3/2011

Din leverantör av balkongräcken I vårt breda sortiment finner du allt från enklare räcken till mer komplexa och innovativa lösningar. Alltid till mycket hög kvalitet och till mycket konkurrenskraftiga priser. Även räcken förberedda för inglasning. www.balustrade.se 0470 70 53 90 Bofast 3/2011 9

Äntligen måndag! Titan är den ultimata arbetsplatsen. Den har allt ett proffs som arbetar med grönytor kan behöva inklusive fyrhjulsdrift, hydraulisk manövrering och Discharge on Demand. Ett magnifikt skäl att gå upp när klockan ringer. Säljs av: ALVESTA Såg & Maskinservice AB 0472-146 95 ARLÖV JM Jönsson Stell-Mek AB 040-43 70 30 BROMÖLLA Bäckman Maskin & Trädgård AB 0456-491 20 FALKENBERG Maskingruppen AB 0346-71 54 00 HUDDINGE Skärholmens Bil & Traktor AB 08-779 34 01 HÖÖR Ellbe Motortjänst i Höör AB 0413-206 20 JÖNKÖPING AB Mek & Maskin Markvårdsmaskiner 036-15 01 30 KALMAR Trädgårdsliv AB 0480-176 05 KARLSKRONA HBA Maskiner 0455-36 00 13 KARLSTAD KTT Motor AB 054-53 43 00 KNIVSTA Alsike Maskin AB 018-34 30 70 KÅLLERED Agria Trädgårdsmaskiner AB 031-795 08 63 KUNGÄLV Markvårdsmaskiner Väst AB 0702-90 93 13 LAGAN Motorservice i Lagan AB 0372-301 18 LULEÅ Staffare AB 0920-700 80 LÖVESTAD Pers Maskinbod 0416-141 40 MJÖLBY Markvårdsmaskiner Öst AB 070-174 88 34 NJURUNDA Nylunds Maskin AB 070-420 26 02 SVEDALA K.S. Maskiner AB 040-40 40 20 UMEÅ Motorbolaget 090-790 93 00 VIMMERBY AB Mek & Maskin Markvårdsmaskiner 0492-798 40 VISBY Visby Bil & Maskin AB 0498-21 36 90 VÄRNAMO Anders Andersson Maskin AB 0370-207 60 VÄSTERÅS Svanå Maskin AB 021-81 11 70 ÄNGELHOLM Maskingruppen AB 0431-41 56 00 ÖSTERSUND Nylunds Maskin AB 063-55 66 55 10 Bofast 3/2011

mutskandalen i göteborg Rubbe rubbe rubbe För första gången i Sabos historia kommer Sverigedemokrater att delta i en Sabokongress. Jag kan ännu inte uttala mig i några bostadspolitiska frågor, säger Therese Borg, ett av ombuden. Sd är nu dubbelt så stora som kd. sverigedemokraterna (sd) gjorde i höstas sitt bästa val hittills i landets kommuner och får därmed sin största representation någonsin även i Sabos demokratiska församling, alltså Sabokongressen. 2,7 procent av ombuden på kongressen i Uddevalla kommer från Sverigedemokraterna. Sd blir då lika stora som vänsterpartiet och dubbelt så stora som kristdemokraterna.. helene.ahlberg@bofast.net Boka din vintermålare redan nu. På somrarna har måleriföretagen så mycket att göra att de går på knäna. Som beställare har du svårt att få loss målare till utomhusjobben. Det finns en enkel lösning på det. Lägg inomhusjobben under vinterhalvåret. Då kan måleriföretagen behålla sin personal året runt, kanske just din favoritmålare. Dessutom erbjuder de flesta måleriföretag differentierade priser mellan säsongerna. Boka inomhusmålning före den 24 juni då har du störst chans att få den målare du vill ha. Läs mer om hur bra inomhusmåleri fungerar på vintern och hitta ditt måleri på www.maleri.se Bofast_Boka_Tidigt_187x128.indd 2 11-03-30 11.18.59 Bofast 3/2011 11

nyheter Kongress 12 Bofast 3/2011

nyheter Kongress Bofast 3/2011 13

14 Bofast 3/2011

Bofast 3/2011 15

oskarshamn efter krisen Han fick sparken efter 23 år som vd Första stora intervjun efter anklagelserna om bensinkortsfiffel Texter eva blomberg Foto ulrika Majstrovic hansén Efter 23 år på vd-stolen i Oskarshamns bostadsbolag Byggebo anklagades Mats Adelgren för bensinkortsfiffel och fick sparken. Tre månader innan han skulle gå i pension. Jag har pendlat mellan att vara förbannad och ledsen, säger han nu, två år senare till Bofast. mats adelgren var vd för Oskarshamns kommunala bostadsbolag Byggebo i mer än två decennier. Planen var att han skulle dra sig tillbaka och gå i pension i maj 2009, 59 år gammal. Det meddelade han redan året innan. Men något hände. I mars månad, tre månader före pensioneringen, hölls ett möte i Byggebos styrelse. Mats Adelgren var inte med. Vid det mötet fattades ett beslut om en polisanmälan mot honom och att avskeda honom med omedelbar verkan. Jag hade under mina 23 år som vd skaffat mig en och annan fiende. Det här var betalt för gammal ost. Tråkigt, mycket tråkigt, säger Mats Adelgren i dag. Bofast träffar honom på neutral mark. Ledigt klädd, i jeans och v-ringad tröja, ser han ut att må bra. Men trots att Mats Adelgren ofta under sitt yrkesliv varit i hetluften, som han säger, framgår det tydligt att sättet han fick lämna Byggebo på har satt sina spår. Direkt efteråt var jag ledsen och lite bitter, men inte nedtryckt i skoskaften. 16 Bofast 3/2011

oskarshamn Efter krisen Nu har jag påbörjat mitt nya liv, börjat motionera och sover gott om natten, säger han. Turbulensen kring Mats Adelgren började redan i slutet av 2008. Lokala medier hade försökt få ut information om lönerna för de högsta cheferna i Byggebo uppgifter som företagets ledning och styrelse inte ville lämna ut. Men efter ett kammarrättsbeslut fick bostadsbolaget ge sig. I samband med granskningen av löner, förmåner och kostnader för administration och marknadsföring ifrågasattes Mats Adelgrens bilförmåner och bensinkostnader. Han, liksom flera andra chefer på Byggebo, hade inte bara tjänstebil utan även fri bensin. Vad förmån av helt fri bil i anställningsavtalet innebar var dock öppet för tolkningar. Bensinfakturorna attesterades av Mats Adelgren själv och körjournalerna, som fylldes i av skatteskäl eftersom det är förmånsskatt på fri bensin, gick till styrelseordföranden. Rutinerna har varit uppenbara för ekonomiavdelningen i alla år. Alla visste om det här, och jag hade vittnen på det, säger Mats Adelgren. han berättar att familjen Adelgren hade flera bilar. När någon skulle i väg tog man den bil som stod bäst till. Själv förde han in sina körsträckor i sin kalender, men körde inte alltid tjänstebilen, vilket innebar att han tankade den bil som han för närvarande använde med Byggebos bensinkort. Bensinkortsanklagelserna blev förstasidesstoff i lokalpressen. Och vid Byggebos styrelsemöte den 5 mars 2009 krävde en av styrelseledamöterna en rättslig undersökning tio år tillbaka i tiden och att Mats Adelgren skulle avskedas. Styrelsen var inte enig, mötet drog ut på tiden och ajournerades flera gånger. Även kommunalrådet Peter Wretlund kallades in. Mats Adelgren, som själv inte var närvarande,berättar att bolagets revisor Göran Tyréus ringde upp honomoch berättade om kaoset på mötet. På rekommendation av revisorn betalade då Mats Adelgren, under mötets gång, in 315 000 kronor. Summan beräknades efter en schablon baserad på det senaste årets kalenderanteckningar om körsträckor, multiplicerad med tio. Han gjorde inbetaltningen främst för att undvika skattemyndighetens granskning, men även en rättslig process. Men det räckte inte för att beveka styrelsen. Ordföranden reserverade sig, men beslutet gick igenom med knapp majoritet. Jag kan bara konstatera att jag hade varit för stark och inte tillräckligt ödmjuk inför politiker och delar av min styrelse. Jag har aldrig varit rädd för att säga när jag tycker någon har fel, och många av dem tålde inte tillrättavisningar. Men låg det då inget i de anklagelser som riktades mot dig? Nej, jag hade rätt att tanka som jag gjorde. Men jag borde förstås ha skrivit upp registreringsnumren på de andra bilarna jag körde. Mats Adelgren berättar att han under sina år som vd på Byggebo var vd för två bolag, Byggebo och Högsby Bostads AB, och arbetade 70-80 timmar i veckan. Hans hustru var tidvis sjuk och de hade tre fritidshus och en villa. Inte sjutton skulle jag ha gynnat mig själv på det här sättet med flit. Jag stod inte och föll med drygt 30 000 kronor per år, som det handlade om. Mats Adelgren drog sig efter avskedet tillbaka och flyttade tillsammans med familjen till ett av sina fritidshus på Öland för att slickade såren. Både han själv och styrelsen beviljades ansvarsfrihet av revisorerna för räkenskapsåret 2008, eftersom den summa bensinfakturorna utgjorde var så ringa. Och förundersökningen mot Mats Adelgren lades ner, eftersom åklagaren bedömde att det inte gick att bevisa brottsligt uppsåt. Med nya tag och därtill övertygad om att vinna tog Mats Adelgren ärendet vidare till skiljenämnd (se fotnot), ett förfarande han enligt anställningsavtalet hade rätt till. Skiljenämnden skulle avgöra om han blivit avskedad rättmätigt eller felaktigt, och om han i det senare fallet då hade rätt till avgångsvederlag och skadestånd. Men skiljenämnden gick på Byggebos linje. Det innebar att Mats Adelgren fick betala både sina egna och Byggebos advokatkostnader, drygt 1,1 miljoner kronor. Både jag och min advokat var förbluffade att Byggebo vann. Det enda jag kan hitta som förklaring är att det i skiljedomen stod att förtroendekapitalet är extra stort för en vd, att det förtroendet skulle blivit missbrukat. Och det fällde mig, säger han märkbart berörd. Mats Adelgren upprepar flera gånger under intervjun att han verkligen vill att det ska gå bra för Byggebo. Och han följer också vad som händer i bostadsbolaget på håll. Men när man lämnar en verksamhet ska man egentligen inte tycka till om bolaget. Och med tanke på vad som hände så vill jag vara professionell och lägga känslokapitlet åt sidan när jag uttalar mig om Byggebo och vart jag tycker att bolaget är på väg. byggebo har under ett antal år gått med förlust och förra året begärde styrelsen ett ägartillskott av Oskarshamns kommun på 568 miljoner kronor. Mats Adelgren, Jag hade rätt att tanka som jag gjorde. Men jag borde skrivit upp registreringsnumren. som blev vd för Byggebo i mars 1986, förklarar bostadsbolagets nuvarande svåra ekonomiska situation med tillblivelsen och senare renoveringen av de 1 200 lägenheterna i Kristineberg (se nästa sida). Men framför allt handlar det enligt honom om att ägaren, Oskarshamns kommun, inte tog fullt ansvar för sitt bostadsbolag när Byggebo blev ett aktiebolag. Som ägare tyckte kommunen att man kunde ställa krav på oss, men förstod inte att man hade ett ägaransvar också. När Byggebo, som tidigare varit stiftelse, blev aktiebolag 1989 sköt kommunen till sju miljoner kronor i aktiekapital. Enligt Mats Adelgren borde det ha legat runt 100 miljoner kronor, så att soliditeten skulle hamnat på 10-15 procent. Då hade genast den långsiktiga uthålligheten förbättrats, framhåller han. I början av 1990-talet beslutade kommunfullmäktige att Kristinebergsområdet skulle renoveras av det kommunala bostadsbolaget en investering som skulle kosta 700 miljoner kronor. Redan då talade jag tydligt om för kommunen att vi inte hade aktiekapital för det. Men det fanns inte en chans att få något förstärkt kapital. Vi fick en ryggsäck, men hade inga muskler. Tack vare räntebidragen klarade vi oss ändå, fram till 1998, berättar Mats Adelgren. det året försvann inte bara räntebidragen, utan även cirka 1 000 invånare som flyttade från kommunen. Det gjorde att hyrorna inte kunde höjas på fyra år. Mats Adelgren insåg att det egna kapital som Byggebo hade byggt upp under de 15 år då företaget gått med vinst inom kort skulle vara nere på en mycket låg Bofast 3/2011 17

oskarshamn efter krisen UPPRUSTNINGEN AV KRISTINEBERG Miljonprogramsområdet Kristineberg i Oskarshamn med 1 200 lägenheter byggdes under åren 1965 till 1976. Som en hel del andra miljonprogramsområden fick Kristineberg med tiden ett skamfilat rykte och många lägenheter stod tomma. Under början av 1990-talet renoverades hela Kristinebergsområdet. Upprustningen och moderniseringen av området inleddes 1989 och kallades Oskarshamnsmodellen. Det rönte stor uppmärksamhet, bland annat för att planeringen av gårdar, planlösning och standard av lägenheterna gjordes i samarbete med hyresgästerna. Förändringen innebar att 360 lägenheter revs och ytterligare 290 slogs ihop till större lägenheter eller byggdes om till förskolor och vårdcentraler. Kalkylen för omvandlingen, 700 miljoner kronor, byggde på de statliga räntebidrag som senare togs bort. För Kristinebergs del löpte dessa fram till 1998 och motsvarade 86 miljoner kronor som bolaget gick miste om. Jag är bannlyst och får inte nämnas. Man strök mitt namn i jubileumsskriften. nivå. Så låg att bolaget, enligt lag, skulle behöva upprätta en kontrollbalansräkning, som man gör inför en eventuell konkurs. Detta upplyste Mats Adelgren ägaren, kommunen, om. Jag stred för ett större eget kapital om cirka 150-200 miljoner kronor under tio års tid. Inte förrän Peter Wretlund blev kommunalråd 2003 fick vi 75 miljoner kronor i två omgångar. Men då ställde kommunen krav på att alla bolagets lån skulle gå genom kommunbanken, i stället för att bolaget lånade på bankmarknaden med kommunal borgen. Enligt Mats Adelgren satte då kommunen räntenivåer som kraftigt ökade bolagets kapitalkostnader. Under sina sista år som vd planerade Mats Adelgren olika projekt som, enligt honom själv, skulle ha sparat 10-15 miljoner kronor för bostadsbolaget. Till exempel skulle Byggebos fastighetsbestånd samordnas med kommunens alla fastigheter. Men planerna blev aldrig verklighet. När en ny vd och en ny styrelseordförande kommit på plats i Byggebo beviljades bolaget ytterligare pengar av kommunen. Sommaren 2010 beslutade kommunfullmäktige om ett ägartillskott på 360 miljoner kronor, som bolaget använde till att minska sina lån.. Enligt Mats Adelgren hade det räckt med mellan 150 och 200 miljoner. Men det är bara att gratulera. Det jag är orolig för är att man tagit bort hela marknadsavdelningen. På det har Byggebo sparat 4-5 miljoner kronor. Men det är kortsiktigt och jag är rädd att det straffar sig. Bland annat anser han att kompetensen nu saknas för att planera uthyrningen på ett strategiskt sätt. Till exempel tycker han inte att Byggebo gjort rätt när man placerat asylsökande i Kristineberg. Mats Adelgren påpekar att bolaget alltid varit positivt när man fått frågan från kommunen att ta emot personer med utländsk bakgrund, men strävat efter en spridning i hela beståndet. Han hänvisar till att hyresgäster redan tidigare haft synpunkter på att Kristineberg haft fler människor med utländsk bakgrund än det övriga beståndet, vilket lett till att man flyttat. Det finns risk för att det skapar konflikter och ökar vakanserna. när mats adelgren var vd för Byggebo hade företaget 98 procent nöjda hyresgäster, enligt sina kundmätningar. I ett kommunreportage i Bofast 2005 kunde man läsa om hyresgästaktiviteter som turer med Ölandsfärjan, bussutflykter till Astrid Lindgrens värld och utlottning av biljetter till idrottsevenemang. Det vi satsade på i form av marknadsföring grundade sig i marknadsanalyser och vi jobbade både på kort och på lång sikt. Vi insåg att det behövdes, eftersom det inte är lätt att arbeta med hyresrätter i en kommun som tappar i befolkning. Men alla sådana aktiviteter är helt borta nu, säger Mats Adelgren. Förra året firade Byggebo sitt 60-årsjubileum och företaget tog då fram en jubileumsskrift. I den finns inte Mats Adelgren nämnd. Barnsligt, tycker han själv, men är märkbart sårad. Av de här 60 åren var jag vd i 23. Men jag är bannlyst och får inte nämnas. Man strök helt enkelt mitt namn i skriften. När man har givit ett företag en så stor del av sitt liv så kan man bli lite bitter. Det var tacken för alla år. Men jag är inte bitter i dag, jag har lagt det bakom mig, understryker han. Numera bor Mats Adelgren i Borgholm på Öland, i en villa som han just byggt till. I Borgholm driver han ett eget fastighetsbolag med knappt 60 lägenheter och jobbar normala arbetsdagar. Han och hustrun Monica reser och motionerar mera, och de har nyligen blivit farmor och farfar. Därtill har har fortfarande flera fritidshus som han gillar att snickrar på, men ligger efter med underhållet. Så det är ingen brist på uppgifter, säger Mats Adelgren och skrattar. Fotnot: I Mats Adelgrens anställningsavtal stod att tvister som inte kunde avgöras genom överläggningar skulle avgöras enligt lagen om skiljemän. Skiljeförfarande är en form av privat rättsskipning, som regleras av lagen om skiljemän. De tvistande parterna utser en skiljeman vardera, som i sin tur sedan gemensamt utser en tredje person som blir ordförande. Det går inte att överklaga en skiljedom. 18 Bofast 3/2011

oskarshamn Efter krisen 360 miljoner kronor i elfte timmen Oskarshamns bostadsbolag Byggebo har under mer än tio år haft svårt att få ekonomin att gå ihop. Vd och revisorer har gång efter annan begärt stöttning av kommunen. Förra året fick till slut bolaget 360 miljoner kronor. Vi borde ha skjutit till de här pengarna redan för 20 år sedan, säger kommunalrådet Peter Wretlund. i slutet av 2009 hade Oskarshamns kommunala bostadsföretag Byggebo en och en halv miljard kronor i lån. I Kristineberg, där bolagets största bestånd finns, hade hyrorna frysts år 2007 för att fylla tomma lägenheter. Stoppet gäller fram till 2013. Förra året begärde Byggebo ett ägartillskott på 568 miljoner kronor av sin ägare, kommunen. Och fick till slut 360 miljoner kronor. När det socialdemokratiska kommunalrådet Peter Wretlund ser tillbaka på Byggebos utveckling det senaste året är han nöjd. Byggebo har en tuff resa framför sig, men både vd och styrelse har förstått utmaningen. Man har minskat kostnaderna och effektiviserat och ser över vilka bostäder bolaget vill ha och inte ha i framtiden. Enligt Peter Wretlund finns det inget enkelt svar på varför Byggebo hamnade i den svåra ekonomisk situation bolaget befann sig i förra året. Vi i kommunen har nog vetat under en längre tid att vi skulle behöva gå in med pengar. Det var bara en fråga om när, och med hur mycket. Byggebo hade inte gått med vinst på tio år. Varför väntade kommunen så länge med att gå in och stötta sitt bostadsbolag? Det är en väldigt bra fråga. Jag tror att som ägare och smålänningar så har vi skjutit problemet framför oss, medvetet eller omedvetet. Under Peter Wretlunds åtta år som kommunalråd har kommunen gått in med pengar två gånger, 2003 och 2007, med 75 miljoner kronor vid bägge tillfällena. Men det var inte tillräckligt för att bolaget skulle vända trenden och gå med nollresultat eller vinst. Vi borde ha skjutit till de här pengarna för länge sedan, redan för 20 år sedan. Jag har känt, politiskt, att det var nödvändigt att rensa upp i den här surdegen. Det som gjorde att det blev beslutat nu var dels en ny ledning i Byggebo, dels allvill-diskussionen. Peter Wretlund syftar på den nya allbolag som trädde i kraft vid årsskiftet och som hindrar ägare till kommunala bolag att gå in med pengar utan avkastningskrav. Vi var tvungna att fatta ett beslut före Peter Wretlund årsskiftet. Och det var inte roligt att väcka frågan ett valår, säger Peter Wretlund. Det var inte ett politiskt drömämne, men vi tyckte att det var hederligare att hantera det före valet. Inte heller gjorde det saken lättare med trasslet kring vd och styrelse. Ett av höghusen på Stångehamnsvägen i Kristineberg. Byggebos entré i centrala Oskarshamn, och till höger ett av bolagets ombyggda fastigheter i Kristineberg. Bofast 3/2011 19

oskarshamn efter krisen Han framhåller att att ägartillskottet inte hade med historien kring förre vd:n Mats Adelgren att göra (sid 16-19). Men det fanns en misstänksamhet i fullmäktige kring bolaget. Det var tal om lite för lyxiga bilar, lite för höga löner och en styrelse som inte riktigt hade grepp om situationen. Det var inte kul att efter det skjuta till pengar. Peter Wretlund är övertygad om att det Oskarshamnsbornas länge varit medvetna om att det kommunala bostadsbolaget varit i ekonomisk knipa. Hade man känt att det var fel att vi som ägare sköt till pengar i bostadsbolaget skulle det blivit gatlopp, säger han. När det gäller turbulensen kring Mats Adelgren tycker Peter Wretlund att kommunen agerade rätt när vd och så småningom hela styrelsen byttes ut (se sid 23 och även förra numret av Bofast). Det misstankarna mot Mats Adelgren handlade om uppgick bara till några hundra tusen kronor, som inte påverkade bolaget alls. Men det var en förtroendesak och skapade en otrolig bad-will. Symbolhandlingar är viktiga. Och det var vår, och styrelsens, skyldighet att agera i det läget. peter wretlund talar om Byggebo som ett företag med stark ställning i Oskarshamn. Bostadsbolaget har historiskt tagit ett stort socialpolitiskt ansvar i sitt arbete, vilket gör att Oskarshamn, enligt Peter Wretlund, har imponerande fina boendemiljöer inom allmännyttan. Man kan anta att vd:n under 23 år, Mats Adelgren, hade del i det arbetet. Men det påverkar inte kommunalrådets uppfattning att avskedet var riktigt. Jag ångrar ingenting. Det var en förutsättning för att gå vidare. Det har jag inte ångrat en enda sekund. Och ur bolagets synvinkel blev det bra i slutänden, säger han. eva.blomberg@bofast.net Xxxxxxxxxxxxxxx Kärnkraft, lastbilar och egna semlor Ur-oskarshamnaren är sprungen ur brukssamhället. En arbetsam person som hellre smälter in än sticker ut. Jantes ställning är stark, menar kommunalrådet Peter Wretlund. Den som avviker för mycket får det jobbigt, säger han. Oskarshamns kommun är starkt präglad av sin verkstadsindustri och sitt kärnkraftverk. En stor andel av invånarna arbetar hos lastbilstillverkaren Scania, som har cirka 2 000 anställda, eller i kärnkraftföretaget OKG, som sysselsätter uppemot 1 500 personer. Koncentrationen till några få stora arbetsgivare är både vår styrka och vår En del av centrala Oskarshamn. svaghet. Det är två näringar med höga lönelägen, så inkomsterna ligger högt i kommunen och arbetsmarknaden är god, säger Peter Wretlund, socialdemokratiskt kommunalråd. Samtidigt framhåller han att det skulle bli bekymmersamt om ett av de två stora benen vek. Därför arbetar man mycket med att få fram småföretag som kan serva de stora företagen. Men i Oskarshamn finns ingen utpräglad företagaranda, enligt Peter Wretlund. Allt har dock två sidor; Peter Wretlund menar att Oskarshamnarna är ett tryggt, strävsamt och jordnära folk. Men så är vi heller inga innovatörer och vi testar inte gränser. Som någon sa: man går inte med hatt i Oskarshamn. Man vill hellre vara en i mängden än sticka ut. Den som är lite avvikande får det nog lite jobbigt att leva här. När Peter Wretlund beskriver Oskarshamn och mentaliteten där så hör han själv att det kan låta lite tråkigt. Man kan tro att det inte är någon utveckling här och att det är moltyst. Men så är det inte, det är inget Murmansk, som någon sa en gång. Däremot skulle vi behöva förädla mer, till exempel skulle någon del i lastbilsproduktionen kunna monteras här. Löneläget är alltså högt i Oskarshamn och köpkraften är stor. Men Oskarshamnaren köper inte sin semla på konditoriet utan går hem och gör den själv. Invånarantalet i kommunen har varit stillastående eller sjunkande under många år. Det är något som hela Kalmar län kämpar med, det län i Sverige som har sämst befolkningsutveckling. Vi var lika många som gick in i 1900- talet som vandrade ur det, säger Peter Wretlund. Och han framhåller att det givetvis är en problematik som har stor påverkan på det allmännyttiga bostadsbolaget Byggebos verksamhet. Detta eftersom hyresrätten är den boendeform man flyttar först till och också flyttar från snabbast. peter wretlund tycker att Oskarshamn har en bra mix av bostäder, ett hyggligt varierat utbud. Ett 30-tal nya villor planeras i kommunen i år och ett hundratal under nästa. Men någon bostadsbrist är det absolut inte tal om. Det är nästan för lugnt på bostadsmarknaden. Det vi skulle behöva är bostäder för 55-plussare för att sätta fart på boendekedjan. Någon nyproduktion på hyresrättssidan är dock inte aktuell. eva.blomberg@bofast.net 20 Bofast 3/2011