Bostadsrättsföreningen 1(12) S T A D G A R för Bostadsrättsföreningen antagna vid föreningsstämmor den 5 april och 27 april 2005 och fastställda av Bolagsverket den 25 maj 2005. FÖRENINGENS FIRMA OCH ÄNDAMÅL 1 Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen Syrengården. 2 Föreningen har till ändamål främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom i föreningens hus upplåta bostäder eller andra lägenheter för obegränsad tid. Medlems rätt inom föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. 3 Anm. Lagtexten använder ordet "upplåtelse" såsom beteckning på den ursprungliga åtgärd varigenom en bostadsrätt skapas. Sedan upplåtelse en gång skett kan bostadsrätten genom överlåtelse eller på annat sätt övergå till en ny bostadsrättshavare. Styrelsen skall ha sitt säte i Saltsjöbaden, Nacka kommun. MEDLEMSKAP 4 Medlemskap i föreningen kan beviljas den som erhåller bostadsrätt genom upplåtelse av föreningen eller som övertagit bostadsrätt i föreningens hus. Juridisk person som förvärvat bostadsrätt till bostadslägenhet, får vägras medlemskap. Utan hinder härav får Saltsjöbadens församling av Svenska Kyrkan vara medlem av föreningen och inneha bostadsrätt. Likaså får enligt lag kommun och landstingskommun vara medlem och inneha bostadsrätt. 5 Endast den fysiska person som fyllt 55 år men ej 71 år får antagas till medlem i föreningen.
Bostadsrättsföreningen 2(12) 6 Fysisk person som söker medlemskap skall, om styrelsen så påfordrar, med intyg av en av styrelsen godkänd läkare styrka vederbörande kan eventuellt med hjälp av make eller sambo reda sig själv i den lägenhet som skall tagas i bruk. Sökanden skall även avge en försäkran om utan dröjsmål själv flytta in i lägenheten. Om det kan antas förvärvaren för egen del inte permanent skall bosätta sig i bostadsrättslägenheten har föreningen rätt vägra medlemskap. Styrelsen har rätt som underlag för prövning av medlemskap inhämta kreditupplysning avseende sökanden. Ansökan om medlemskap skall göras skriftligen. 7 Fråga om antagande av medlem avgörs av styrelsen om ej annat följer av bostadsrättslagen. 8 Den till vilken bostadsrätt överlåtits får ej vägras inträde i föreningen, om de krav för medlemskap, som uppställs i 5 6, är uppfyllda och föreningen skäligen kan godta vederbörande som bostadsrättshavare. Vid denna prövning skall beaktas, föreningens syfte är bereda bostäder åt äldre personer. Har bostadsrätt övergått till bostadsrättshavarens make eller sambo får inträde i föreningen ej vägras. Den som har förvärvat andel i bostadsrätt får vägras medlemskap i föreningen om inte bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller sådana sambor på vilka lagen om sambors gemensamma hem skall tillämpas. 9 Ingen medlem av föreningen får inneha mer än en bostadsrätt. Denna bestämmelse gäller ej Saltsjöbadens församling av Svenska Kyrkan, ej heller kommun eller landstingskommun. 10 Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv icke antagits till medlem, får föreningen anmana förvärvaren inom sex månader visa någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas ej tid som angivits i anmaningen får föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion för förvärvarens räkning.
Bostadsrättsföreningen 3(12) 11 Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva. En överlåtelse som inte uppfyller dessa villkor är enligt lag ogiltig. 12 Har bostadsrätt övergått till ny innehavare får denne utöva bostadsrätten endast om han/hon är eller antas till medlem i föreningen. 13 Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots dödsboet inte är medlem av föreningen. Efter tre år från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet inom sex månader från anmaningen visa bostadsrätten ingått i bodelning eller arvsskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angivits i anmaningen inte iakttas får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för dödsboets räkning. 14 Medlem får ej uteslutas eller utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse görs skriftligen hos styrelsen. Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angivits i denna. AVGIFTER 15 Vid bildandet av bostadsrättsföreningen erlade varje medlem en insats baserad på en procentsats i förhållande till lägenhetens storlek. Föreningsstämman kan besluta om höjning av insatserna varvid tidigare fastställda procentsatser skall gälla vid fördelningen mellan lägenheterna. Vid försäljning av bostadsrätt överenskommer säljare och köpare om det pris som skall erläggas.
Bostadsrättsföreningen 4(12) 16 Varje medlem skall betala en årsavgift till föreningen till bestridande av kostnaderna för den löpande verksamheten, inklusive avsättning till en fond för yttre underhåll enligt 21. Årsavgiftens storlek bestämmes av styrelsen. Årsavgiften består av två delar, den ena avseende föreningens fasta kostnader för drift av matservering, den andra avseende övriga kostnader. Kostnaden för drift av matservering fördelas på bostadsrättslägenheterna efter antalet personer som bor i varje lägenhet. Avgiften skall betalas även när vederbörande vistas på annan ort. Övriga kostnader fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till de för lägenheterna betalda insatserna. Årsavgift betalas på tider som styrelsen bestämmer. Styrelsen kan bestämma ersättning för värme, ven, renhållning eller elektrisk kraft skall erläggas efter förbrukning eller annan vedertagen beräkningsgrund. 17 Upplåtelseavgift kan uttas efter beslut av styrelsen. 18 Överlåtelseavgift kan uttas efter beslut av styrelsen. Avgiften skall avse täcka kostnaden för föreningens arbete då bostadsrätt övergår till ny innehavare. För betalning av avgiften svarar överlåtaren och förvärvaren solidariskt. 19 Andra avgifter än de i 15 18 nämnda får inte uttas av bostadsrättshavare eller annan medlem. RÄKENSKAPSÅR 20 Föreningens räkenskapsår är kalenderår. FONDAVSÄTTNING OCH DISPOSITION AV VINST 21 Till en fond för yttre underhåll av föreningens fastighet skall årligen avsättas minst 0,3 % av byggnadskostnaden för föreningens hus.
Bostadsrättsföreningen 5(12) 22 Till en dispositionsfond skall avsättas det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet. Dispositionsfonden får användas endast för täckande av förlust på verksamheten. STYRELSE OCH REVISORER 23 Styrelsen skall bestå av ordförande samt ytterligare minst två och högst fyra ledamöter med högst fyra suppleanter, alla utsedda av föreningsstämman. Ordföranden väljs för ett år. Övriga ledamöter samt suppleanterna väljs för två år. Mandiderna upphör vid slutet av ordinarie föreningsstämma, vid vilken styrelseval förrättas. Valet förrättas så stämman först väljer ordförande för det kommande året. Därefter väljs vid en stämma högst två ledamöter och två suppleanter på två år medan övriga ledamöter och suppleanter kvarstår till nästa årsstämma då ersättare för dem utses för två år. 24 Styrelsen är beslutför om minst tre ledamöter är närvarande. Om styrelsen inte är fulltalig kan beslut fas endast om tre ledamöter är eniga. 25 Föreningens firma tecknas av två styrelseledamöter i förening eller av en styrelseledamot i förening med annan person som styrelsen därtill utsett. 26 Styrelsen skall i enlighet med bostadsrättslagens bestämmelser föra medlems- och lägenhetsförteckning. Styrelsen har rätt behandla i förteckningarna ingående personuppgifter på sätt som avses i personuppgiftslagen. Bostadsrättshavare har rätt på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende sin bostadsrättslägenhet. 27 Styrelsen får förvalta föreningens egendom genom en av styrelsen utsedd vicevärd, vilken själv inte behöver vara medlem i föreningen, eller genom en fristående förvaltningsorganisation. Vicevärden skall ej vara ordförande i styrelsen.
Bostadsrättsföreningen 6(12) 28 Utan föreningsstämmas bemyndigande får styrelsen ej avhända föreningen dess fasta egendom. Styrelsen äger dock inteckna och belåna sådan egendom. 29 Styrelsen svarar för föreningens organisation och för förvaltningen av föreningens angelägenheter. Styrelsen skall sörja för föreningens bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag och medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. Vid placering av större penningbelopp skall styrelsen i första hand eftersträva så god säkerhet som möjligt, dock med beaktande även av önskemålet om god avkastning. I de fall då säkerheten inte består av förbindelser utfärdade eller garanterade av staten eller har motsvarande kvalitet bör riskspridning ske. 30 Det åligger styrelsen vidare: avge redovisning för sin förvaltning, innefande förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning, upprätta budget och fastställa årsavgifter för det kommande räkenskapsåret, minst en gång årligen, innan årsredovisningen avges, besiktiga föreningens fastighet samt inventera övriga tillgångar och därefter i förvaltningsberättelsen redovisa vid besiktningen och inventeringen gjorda iakttagelser av särskild betydelse, minst fem veckor före ordinarie stämma till revisorerna överlämna årsredovisningen för det förflutna räkenskapsåret samt senast tio dagar före ordinarie stämma tillställa medlemmarna kopia av årsredovisningen och revisionsberättelsen. 31 En revisor jämte suppleant utses av ordinarie föreningsstämma för tiden intill dess nästa ordinarie stämma hållits. Revisor och revisorsuppleant skall vara auktoriserade.
Bostadsrättsföreningen 7(12) 32 Det åligger revisor verkställa revision av föreningens räkenskaper och förvaltning samt senast tre veckor före ordinarie föreningsstämma framlägga revisionsberättelse. FÖRENINGSSTÄMMA 33 Ordinarie föreningsstämma hålles en gång om året före juni månads utgång. Extra föreningsstämma skall hållas när styrelsen finner skäl till det. Sådan stämma skall även hållas när det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av en revisor eller av minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar. Kallelse skall utfärdas inom fjorton dagar från den dag då sådan begäran kom in till föreningen. 34 Kallelse till föreningsstämma och andra meddelanden till föreningens medlemmar skall ske skriftligen genom utdelning till de medlemmar som bor i föreningens fastighet och med post till andra medlemmar med känd adress. Kallelse till stämma skall ange de ärenden som skall förekomma på stämman. Kallelser skall delas ut eller avsändas senast två veckor före ordinarie stämma och senast en vecka före extra stämma. 35 Medlem, som önskar visst ärende skall behandlas på ordinarie föreningsstämma, skall skriftligen anmäla ärendet hos styrelsen minst två veckor före stämman.
Bostadsrättsföreningen 8(12) 36 På ordinarie föreningsstämma skall följande ärenden förekomma: a) Stämman öppnas av styrelsens ordförande eller annan av styrelsen utsedd person. b) Upprättande av röstlängd. c) Val av ordförande vid stämman. d) Val av justerare. e) Fråga om kallelse till stämman behörigen skett. f) Föredragning av styrelsens årsredovisning. g) Föredragning av revisionsberättelse. h) Fastställande av resultaträkningen och balansräkningen. i) Fråga om ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. j) Fråga om dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. k) Fråga om arvoden åt styrelsens ledamöter. l) Val av styrelsens ordförande. m) Val av övriga styrelseledamöter och suppleanter. n) Val av revisor och revisorsuppleant. o) Övriga anmälda ärenden. På extra föreningsstämma skall, förutom de ovan under a) - e) nämnda ärendena endast förekomma de ärenden, för vilka stämman utlysts och vilka angivits i kallelsen till denna.
Bostadsrättsföreningen 9(12) 37 Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt har de dock tillsammans endast en röst. Rätt rösta föreligger endast om de ekonomiska förpliktelserna mot föreningen fullgjorts. Medlem får låta sig representeras av befullmäktigat ombud som skall vara antingen medlemmens make eller annan familjemedlem eller sambo eller också annan medlem av föreningen. Ingen får på grund av fullmakt rösta för mer än en annan medlem. Medlem som är närvarande vid stämman har rätt medföra ett biträde, som får vara medlemmens make eller annan familjemedlem eller sambo eller också annan medlem av föreningen. Omröstning sker öppet om ej närvarande röstberättigad påkallar sluten omröstning. Stämmans beslut utgöres av den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som stämmans ordförande biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning. De fall bland annat fråga om ändring av dessa stadgar där särskild röstövervikt fordras för beslut behandlas i bostadsrättslagen. BOSTADSRÄTTSHAVARENS RÄTTIGHETER OCH SKYLDIGHETER 38 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Till lägenhetens inre räknas såväl rummens väggar, golv och tak som inredning i kök, badrum och övriga utrymmen i lägenheten, glas och bågar i lägenhetens ytteroch innanfönster samt lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarar dock ej för målning av yttersidorna av ytterfönster och ytterdörrar och ej heller för underhåll av venfyllda radiatorer och av de anordningar för avlopp och för lägenhetens förseende med värme, elektricitet och ven med vilka föreningen försett lägenheten. För reparation på grund av brand- eller venledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vållande av någon som hör till hushållet eller som gästar bostadsrättshavaren eller av någon annan som inrymts i lägenheten eller som där utför arbete för bostadsrättshavarens räkning. Ifråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som nu sagts dock endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han/hon bort iaktta. Tredje stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.
Bostadsrättsföreningen 10(12) 39 Bostadsrättshavaren får företa förändringar i lägenheten. Väsentlig förändring får dock företas endast efter tillstånd av styrelsen och under förutsättning förändringen inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Förändringar skall alltid utföras på ett fackmannamässigt sätt. Åtgärd som kräver bygglov eller bygganmälan, t ex ändring i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för bland annat avlopp, värme, gas eller ven utgör alltid väsentlig förändring. Detta gäller även paneler för elektriska ledningar. 40 Bostadsrättshavaren svarar för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer som denne utfört. 41 Bostadsrättshavaren är skyldig iaktta allt som fordras för bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Bostadsrättshavaren får såsom husdjur inneha endast hund eller k. Bostadsrättshavaren skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar samt hålla noggrann tillsyn över detta iakttas också av övriga som omnämns i 38 tredje stycket. Gods som, enligt vad bostadsrättshavaren vet, är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke föras in i lägenheten. 42 Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för utföra arbete som föreningen svarar för. 43 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Sådant samtycke kan lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning vägra samtycke. Bostadsrättshavaren skall skriftligen hos styrelsen ansöka om samtycke till upplåtelsen. I ansökan skall anges skälet till upplåtelsen, under vilken tid den skall pågå samt till vem lägenheten skall upplåtas. Styrelsens samtycke krävs inte när lägenheten innehas av Stiftelsen Syrengården, som förvaltas av Saltsjöbadens Församling av Svenska Kyrkan. Stiftelsen skall dock underrätta styrelsen om förekommande upplåtelser.
Bostadsrättsföreningen 11(12) forts 43 Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse skall begränsas till viss tid och kan förenas med andra villkor. 44 Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. 45 Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. 46 Nyttjanderätten till en lägenhet, som innehas med bostadsrätt och som tillträtts, är, med de begränsningar som följer av bostadsrättslagen, förverkad och föreningen således berättigad uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning. 1. om bostadsrättshavaren dröjer med betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det föreningen efter förfallodagen anmanat honom fullgöra sin betalningsskyldighet, 2. om bostadsrättshavaren dröjer med betala årsavgift utöver en vecka efter förfallodagen, 3. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke upplåter lägenheten i andra hand, 4. om lägenheten används i strid med 44 eller 45, 5. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om det finns ohyra i lägenheten, bidrar till ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den, vilken lägenheten upplåtits till i andra hand, åsidosätter något av vad som skall iakttagas enligt 41 vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare, 7. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 42 och han/hon inte kan visa giltig ursäkt för detta samt 8. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver vad som skall fullgöras enligt bostadsrättslagen, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen skyldigheten fullgöres.
Bostadsrättsföreningen 12(12) forts 46 Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Uppsägning på grund av förhållande som avses i första stycket 3, 4 eller 6 8 får ske endast om bostadsrättshavaren låter bli efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bostadslägenhet får uppsägning på grund av förhållande, som avses i första stycket 3 inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad. Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning har föreningen rätt till ersättning för skada. SIDOAVTAL 47 Finns det mellan föreningen och den, från vilken bostadsrätten till en bostadslägenhet övergått, ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten, upphör även det andra avtalet gälla då föreningen underrättats om bostadsrätten övergått till annan. ÖVRIGA BESTÄMMELSER 48 Vid föreningens likvidation och upplösning skall förfaras enligt bostadsrättslagen. Uppstår överskott skall det fördelas mellan bostadsrättshavare efter lägenheternas insatser. 49 I allt varom ej här ovan stadgats gäller bostadsrättslagen.