DIÖS NASDAQ OMX Mid Cap Uppdaterade estimat efter förvärv NYCKELDATA 2016-12-12 KURS (SEK): 59,00 Fastigheter KURSUTVECKLING Uppdaterade estimat efter förvärv. Diös ingick i slutet av november avtal om att förvärva en stor fastighetsportfölj om 4,5 Mdr SEK från Castellum med beräknat tillträde 1 februari 2017. Portföljen är till 9 kontor och butiker där resterande del är hänförligt bostäder och industri/lager. Fastigheterna är fördelade i Umeå (43%), Luleå (34%) och Sundsvall (23%) vilket vi ser som positivt då vi tidigare har argumenterat för att dessa städer är attraktiva att förvärva i då de alla har en positiv befolkningstillväxt. Beståndet är överlag vältrimmat med en uthyrningsgrad om 93,1% och en driftnettomarginal om 70,4% att jämföra med Diös 61,5% och höjer snitthyran samt marginalerna i bolaget. Våra nya estimat visar på en hyresintäktstillväxt om närmare 26% för 2017E och förvaltningsresultatet väntas öka med 35%. På nuvarande kurs medför dock den kommande företrädesemissionen om 1,8 Mdr SEK att antalet nya aktier ökar med 41% till 105,5 miljoner stycken. Antalet emitterade aktier kommer dock med största sannolikhet inte att bli vad vi räknar med eftersom fullständig information kring teckningskurs inte offentliggörs förrän i slutet av 2016. Dessutom blir inte företrädesemissionen färdig förrän i slutet av januari 2017. Trots att vår prognos för 2017 avseende förvaltningsresultat ökar från 575 MSEK till 727 MSEK medför utspädningen att förväntat EPS förvaltningsresultat minskar till 6,9 SEK gentemot 7,69 SEK som var vårt estimat före den aviserade affären. Marknadsvärde (MSEK) 6 209 1 mån (%) 4,0 Nettoskuld (MSEK)** 10 669 3 mån (%) -11,3 Enterprise Value (MSEK) 16 878 12 mån (%) -4,5 Soliditet (%)** 33,2 YTD (%) -3,7 Antal aktier f. utsp. (m)* 105,2 52-V Högst 68,75 Antal aktier e. utsp. (m)* 105,2 52-V Lägst 52,75 Free Float (%) 64,0 Kortnamn DIOS 2014A 2015A 2016E 2017E Hyresintäkter (MSEK) 1 291 1 295 1 323 1 663 Driftnetto (MSEK) 762 776 813 1 072 Förv.res (MSEK) 421 508 540 727 EBT (MSEK) 392 845 761 727 EPS (förv.res.) (SEK) 5,63 6,80 7,23 6,91 DPS (SEK) 2,85 2,85 3,30 3,30 Tillväxt hyresint (%) -0,1 0,3 2,2 25,7 Just. EPS tillväxt (%) 18,9 20,7 6,3-4,4 Just. Driftnettomarg. (%) 58,1 59,0 60,6 63,8 2014A 2015A 2016E 2017E EV/Hyresintäkter (x) 9,1 9,9 12,6 10,0 EV/Driftnetto 15,6 16,7 20,8 15,7 P/E (förv.resultat.) (x) 10,2 9,1 8,2 8,5 P/NAV (x) 1,0 1,0 0,9 0,8 P/CEPS(x) 10,2 13,4 9,9 7,6 Dir. avkastning (%) 4,8 4,8 5,6 5,6 KURSUTVECKLING 71 66 61 56 51 46 2015-12-07 2016-03-07 2016-06-02 2016-08-29 2016-11-21 DIOS OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11 HUVUDÄGARE KAPITAL AB Persson Invest 15,4% 0,154 15,4% Backahill Inter AB 10,5% 0,105 10,5% Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,101 10,1% Pensionskassan SHB Försäkringsförening 6, 6, LEDNING Ordf. Bob Persson 4Q-rapport VD Knut Rost 1Q-rapport CFO Rolf Larsson 2Q-rapport IR Johan Dernmar 3Q-rapport FINANSIELL KALENDER * Antal aktier justerat för den kommande företrädesemissionen ** Nettoskuld och soliditet justerat för den tillkommande fastighetsportföljen RÖSTER 2017-02-16 2017-04-26 2017-07-07 2017-10-25 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16E 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Hyresintäkter 325 323 320 327 331 330 331 331 1 292 1 291 1 295 1 323 1 663 1 717 Övriga förv.intäkter 3 7 4 6 4 4 4 6 15 21 20 18 17 17 Driftkostnader -154-123 -123-139 -148-122 -123-135 -569-550 -539-528 -608-613 Driftnetto 174 207 201 195 187 212 212 202 738 762 776 813 1 072 1 121 Central admin. & avskrivningar -15-6 -20-18 -16-16 -13-16 -58-58 -58-61 -66-66 Omstruktureringskostnader 0 0 0 0 0 0 0 0-26 0 0 0 0 0 Finansnetto -58-48 -52-52 -52-56 -52-52 -300-283 -210-212 -279-279 Förvaltningsresultat 101 153 129 125 119 140 147 134 354 421 508 540 727 776 Värdeförändring fastigheter 2 102 10 159 1 39 107 0-24 62 273 147 0 0 Värdeförändring derivatinstr. -6 27 15 28 19 28 27 0 68-91 64 74 0 0 EBT 97 282 154 312 139 207 281 134 398 392 845 761 727 776 Aktuell Skatt -3-9 -141-10 -4 35-8 -13-15 -10-163 10-15 -16 Uppskjuten skatt -19-45 -23-53 8-48 -44-16 -62-80 -140-100 -87-93 Nettoresultat 75 228-10 249 143 194 229 105 321 302 542 671 625 668 EPS e. utsp. (SEK) 1,00 3,05-0,13 3,33 1,91 2,60 3,06 1,40 4,30 4,04 7,25 8,97 5,94 6,34 EPS (förv.res.) 1,35 2,05 1,73 1,67 1,59 1,87 1,97 1,79 4,74 5,63 6,80 7,23 6,91 7,38 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 0,9% -0,6% -0,9% 2,2% 1,2% -0,3% 0,3% 0,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 0,9% -1,2% 0, 1,6% 1,8% 2,2% 3,4% 1,3% -2,5% -0,1% 0,3% 2,2% 25,7% 3,2% Just. Driftnetto/Intäkter 53,5% 64,1% 62,8% 59,6% 56,5% 64,2% 64, 61, 57,1% 59, 59,9% 61,5% 64,5% 65,3% Just.Förvaltningsres./Intäkter 31,1% 47,4% 40,3% 38,2% 36, 42,4% 44,4% 40,4% 27,4% 32,6% 39,2% 40,8% 43,7% 45,2% Just. EBT marginal 29,6% 85,5% 47,5% 93,7% 41,5% 62, 83,9% 39,7% 30,5% 29,9% 64,3% 56,7% 43,3% 44,8% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E SEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Kassaflöde från rörelsen 342 411 389 502 713 761 EPS 4,30 4,04 7,25 8,97 5,94 6,34 Förändring rörelsekapital -8 11-42 -56 102 87 EPS (förv.res.) 4,74 5,63 6,80 7,23 6,91 7,38 Kassaflöde löpande verksamheten 334 422 347 446 814 848 BVPS 43,29 45,03 49,43 55,55 59,68 62,72 Kassaflöde investeringar 68-299 -888 137-4756 -137 CEPS 4,47 5,65 4,64 5,96 7,74 8,05 Fritt kassaflöde 402 123-541 583-3942 710 DPS 2,30 2,85 2,85 3,30 3,30 3,45 Kassaflöde fin. verksamheten -401-165 462-449 4377-347 ROE 1 9% 15% 17% 12% 1 Nettokassaflöde 1-42 -79 134 436 363 Just. ROE 1 9% 15% 17% 12% 1 Soliditet 27% 27% 27% 3 33% 34% BALANSRÄKNING MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 11 823 12 200 13 381 13 401 18 157 18 294 Antal A-aktier (m) - Totala tillgångar 12 055 12 340 13 505 13 682 18 924 19 429 Antal B-aktier (m) 105,2 Eget kapital 3 235 3 365 3 694 4 152 6 280 6 601 Totalt antal aktier (m) 105,2 +46 (0)770 33 22 00 Kassa och bank 121 79 0 134 569 932 www.dios.se Nettoskuld 7 545 7 594 8 348 7 860 10 299 9 936 Sysselsatt Soliditetkapital 10 28% 901 11 28% 038 123% 042 125% 146 17 27% 148 17 27% 469 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 2016A 2016E 2017E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Totala Intäkter 331 331 1 323 1 323 1 356 1 663 23% Driftnetto 218 212-3% 823 813-1% 858 1 072 25% EPS (förv res) (SEK) 2,00 1,97-2% 7,30 7,23-1% 7,81 6,91-12% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 1200 1000 800 600 400 200 0 334 332 330 328 326 324 322 320 318 316 314 5 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y 4% 3% 2% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 8 7 6 5 30,0X 25,0X 20,0X 1% -1% -2% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 2013 2014 2015 2016 4 3 2 1 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 15,0X 10,0X 5,0X 0,0X RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 25% 35 2 30 25 15% 20 15 1 10 5 5% -5-10 ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT HYRESVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* Kontor Industri/Lager Butik Bostäder Övrigt Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten * Per 3Q16 BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget tycker att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor. Diös fastighetsbestånd består i huvudsak av kontor och butiker samt industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sex marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndet värde är Gävle, Sundsvall och Östersund. Diös har en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring. Remium Nordic AB 4
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i denna analys baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i analysmaterialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. För förklaring av innebörden i rekommendationerna [ köp, sälj och behåll ] se www.introduce.se/analys/. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i denna analys före publicering. Om inget annat framgår av dokumentet har Remium inte ingått avtal att ta fram rekommendationerna i detta dokument med något företag som omnämns. Remiums investeringsrekommendationer bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad vid tidpunkten för rekommendationens färdigställande. Remiums analytiker uppdaterar i normalfallet enbart en investeringsrekommendation om något väsentligt inträffat som påverkar aktiens värde enligt analytikerns bedömning. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Diös: Introduce. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Bolagen i texten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat denna analys, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som rekommendationerna i dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller inte någon ersättning som är direkt knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag eller något av Remiums uppdrag inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser. Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 57% Behåll: 38% Sälj: 5% Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen, avseende de bolag där Remium tillhandahåller eller under de senaste 12 månaderna har tillhandahållit likviditetsgaranti och/eller Corportate Finance-uppdrag, utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 14% Behåll: 12% Sälj: Ingen rekommendation: 74% Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5