DIÖS NASDAQ OMX Mid Cap Överträffar estimat Fortsatt renodling Reviderade estimat Överträffar estimat. Diös presenterade hyresintäkter om 331 MSEK (325), ett driftnetto om 187 MSEK (174) och ett förvaltningsresultat om 119 MSEK (101). Diös överträffade våra estimat på samtliga punkter. Trots en lägre uthyrbar yta ökade förvaltningsresultatet med 18%, vilket delvis förklaras av lägre taxebundna kostnader samt minskade reparationskostnader. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 MSEK (2) medan derivat påverkade positivt med 19 MSEK (-6). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie uppgick till 64,4 SEK (59,1) och nettouthyrningen till 7 MSEK (11) i Q1. Fortsatt renodling. Under kvartalet har 41 fastigheter avyttrats med en realiserad negativ värdeförändring om cirka 9 MSEK. En stor andel av dessa var fastigheter som bolaget tidigare fått med i förvärvet av Norrvidden. Detta medförde att Diös uthyrbara yta minskade sekventiellt till 1 352 tkvm (1 463). Ledningen är dock tydlig med att Diös kommer att vara ett tillväxtbolag de kommande åren och förväntar sig ha ett fastighetsvärde överstigande 18 mdr SEK år 2020, detta utan värdetillväxt i befintligt bestånd inräknat. En starkare transaktionsmarknad i norra Sverige försvårar dock tillväxt genom förvärv givet att det finns färre objekt på marknaden som uppfyller bolagets avkastningskrav. Reviderade estimat. Vi höjer våra estimat något efter ett bättre än väntat driftnetto samt en kraftigt förstärkt överskottsgrad. Diös har en målsättning att 2020 generera en överskottsgrad om 65% och uppnå en ekonomisk uthyrningsgrad om 94%. Under kvartalet visade Diös en överskottsgrad om 56,7% (53,6) och en ekonomisk uthyrningsgrad om 89% (88,6). Till målet är det fortfarande en bit kvar, men med en både stärkt överskottsgrad och ekonomisk uthyrningsgrad under det historiskt sett svagaste kvartalet är Diös tydligt på väg åt rätt håll. BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå. Analytiker: Jonas Hellström jonas.hellstrom@remium.com, 08 454 32 18 NYCKELDATA 61,50 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 4 596 1 mån (%) 4,7 Nettoskuld (MSEK) 7 960 3 mån (%) 6,0 Enterprise Value (MSEK) 12 556 12 mån (%) -0,4 Soliditet (%) 28,9 YTD (%) 0,4 Antal aktier f. utsp. (m) 74,7 52-V Högst 67,00 Antal aktier e. utsp. (m) 74,7 52-V Lägst 52,75 Free Float (%) 64,0 Kortnamn DIOS 2014A 2015A 2016E 2017E Hyresintäkter (MSEK) 1 291,0 1 295,0 1 312,6 1 334,2 Driftnetto (MSEK) 762,0 776,0 816,8 838,6 Förv.res (MSEK) 421,0 508,0 544,5 563,2 EBT (MSEK) 392,0 845,0 564,5 563,2 EPS (förv.res.) (SEK) 5,63 6,80 7,29 7,54 DPS (SEK) 2,85 2,85 3,30 3,45 Tillväxt hyresint (%) -0,1 0,3 1,4 1,6 Just. EPS tillväxt (%) 18,9 20,7 7,2 3,4 Just. Driftnettomarg. (%) 58,1 59,0 61,3 62,0 2014A 2015A 2016E 2017E EV/Hyresintäkter (x) 9,1 9,9 9,4 9,3 EV/Driftnetto 15,6 16,7 15,4 15,0 P/E (förv.resultat.) (x) 10,2 9,1 8,4 8,2 P/NAV (x) 1,0 1,0 0,9 0,9 P/CEPS(x) 10,2 13,4 9,6 9,2 Dir. avkastning (%) 4,6 4,6 5,4 5,6 KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL AB Persson Invest 15,4% 0,154 15,4% Backahill Inter AB 10,5% 0,105 10,5% Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,101 10,1% Länsförsäkringar 7, 7, LEDNING Ordf. Bob Persson 2Q-rapport VD Knut Rost 3Q-rapport CFO IR 70 65 60 55 Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings Rolf Larsson Johan Dernmar KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER 2016-05-25 Fastigheter 50 2015-05-21 2015-08-14 2015-11-06 2016-02-05 2016-05-03 DIOS OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 2016-07-08 2016-10-21 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16E 3Q16E 4Q16E 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Hyresintäkter 325 323 320 327 331 329 325 328 1 292 1 291 1 295 1 313 1 334 1 357 Övriga förv.intäkter 3 7 4 6 4 5 4 6 15 21 20 19 19 20 Driftkostnader -154-123 -123-139 -148-118 -117-131 -569-550 -539-515 -515-523 Driftnetto 174 207 201 195 187 215 212 203 738 762 776 817 839 854 Central admin. & avskrivningar -15-6 -20-18 -16-17 -15-19 -58-58 -58-66 -65-66 Omstruktureringskostnader 0 0 0 0 0 0 0 0-26 0 0 0 0 0 Finansnetto -58-48 -52-52 -52-50 -52-52 -300-283 -210-207 -210-206 Förvaltningsresultat 101 153 129 125 119 149 145 132 354 421 508 544 563 583 Värdeförändring fastigheter 2 102 10 159 1 0 0 0-24 62 273 1 0 0 Värdeförändring derivatinstr. -6 27 15 28 19 0 0 0 68-91 64 19 0 0 EBT 97 282 154 312 139 149 145 132 398 392 845 564 563 583 Aktuell Skatt -3-9 -141-10 -4-15 -14-13 -15-10 -163-47 -56-58 Uppskjuten skatt -19-45 -23-53 8-18 -17-16 -62-80 -140-43 -68-70 Nettoresultat 75 228-10 249 143 116 113 103 321 302 542 475 439 454 EPS e. utsp. (SEK) 1,00 3,05-0,13 3,33 1,91 1,56 1,51 1,38 4,30 4,04 7,25 6,35 5,88 6,08 EPS (förv.res.) 1,35 2,05 1,73 1,67 1,59 1,99 1,93 1,76 4,74 5,63 6,80 7,29 7,54 7,80 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 0,9% -0,6% -0,9% 2,2% 1,2% -0,7% -1,1% 0,9% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 0,9% -1,2% 0, 1,6% 1,8% 1,7% 1,6% 0,3% -2,5% -0,1% 0,3% 1,4% 1,6% 1,7% Just. Driftnetto/Intäkter 53,5% 64,1% 62,8% 59,6% 56,5% 65,6% 65,1% 61,8% 57,1% 59, 59,9% 62,2% 62,9% 63, Just.Förvaltningsres./Intäkter 31,1% 47,4% 40,3% 38,2% 36, 45,4% 44,5% 40,2% 27,4% 32,6% 39,2% 41,5% 42,2% 42,9% Just. EBT marginal 29,6% 85,5% 47,5% 93,7% 41,5% 44,7% 44, 39,5% 30,5% 29,9% 64,3% 42,4% 41,6% 42,3% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E SEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Kassaflöde från rörelsen 342 411 389 472 507 524 EPS 4,30 4,04 7,25 6,35 5,88 6,08 Förändring rörelsekapital -8 11-42 4-6 62 EPS (förv.res.) 4,74 5,63 6,80 7,29 7,54 7,80 Kassaflöde löpande verksamheten 334 422 347 476 501 586 BVPS 43,29 45,03 49,43 52,94 55,51 58,15 Kassaflöde investeringar 68-299 -888 266-133 -136 CEPS 4,47 5,65 4,64 6,37 6,71 7,84 Fritt kassaflöde 402 123-541 742 368 451 DPS 2,30 2,85 2,85 3,30 3,45 3,65 Kassaflöde fin. verksamheten -401-165 462-133 -440-383 ROE 1 9% 15% 12% 11% 11% Nettokassaflöde 1-42 -79 609-72 68 Just. ROE 1 9% 15% 12% 11% 11% Soliditet 27% 27% 27% 29% 3 31% BALANSRÄKNING MSEK 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 11 823 12 200 13 381 13 099 13 233 13 368 Antal A-aktier (m) - Totala tillgångar 12 055 12 340 13 505 13 860 13 943 14 148 Antal B-aktier (m) 74,7 Eget kapital 3 235 3 365 3 694 3 956 4 149 4 345 Totalt antal aktier (m) 74,7 +46 (0)770 33 22 00 Kassa och bank 121 79 0 609 538 605 www.dios.se Nettoskuld 7 545 7 594 8 348 7 819 7 697 7 505 Sysselsatt Soliditetkapital 10 28% 901 11 28% 038 123% 042 125% 384 127% 384 127% 455 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Rådhusgatan 82 831 22 Östersund ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 1Q 2016A 2016E 2017E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Totala Intäkter 319 331 4% 1 288 1 313 2% 1 312 1 334 2% Driftnetto 172 187 9% 774 817 6% 795 839 5% EPS (förv res) (SEK) 1,09 1,59 46% 6,80 7,29 7% 7,64 7,54-1% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 332 330 328 326 324 322 320 318 316 314 5 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y 14 BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 8 30,0X 12 10 8 6 4 2-2 7 6 5 4 3 2 1 2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 25,0X 20,0X 15,0X 10,0X 5,0X 0,0X RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 35 30 25 20 15 10 5-5 -10-15 ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT HYRESVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* Kontor Industri/Lager Butik Bostäder Övrigt Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten * Per 1Q16 BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget tycker att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor. Diös fastighetsbestånd består i huvudsak av kontor och butiker samt industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sex marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndet värde är Gävle, Sundsvall och Östersund. Diös har en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring. Remium Nordic AB 4
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Jonas Hellström, analytiker, Remium DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Denna typ av review uppdateras normalt varje kvartal. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i detta dokument baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i materialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i detta dokument före publicering. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Värderingsmetoder Åsikter, rekommendation och riktkurs i denna analys är baserad på en eller flera värderingsmetoder. En vanligt förekommande värderingsmetod är kassaflödesanalys där framtida kassaflöde är diskonterat till nuvärde. Remiums analytiker kan också använda sig av olika typer av värderingsmultiplar såsom P/E-tal och/eller EV/EBIT ofta relaterade till jämförbara aktier. I vissa fall kan även en jämförelse göras mellan substansvärdet och bolagets marknadsvärde. Remium anger en riktkurs på huvuddelen av analyserade bolag. Denna bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad idag. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Diös, Introduce. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Diös. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat detta dokument, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller ingen ersättning som är knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag. Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5