SID 1 (9) 2012-10-31 Nybyggnad äldreboende i Norra Djurgårdsstaden, Hjorthagen 1:3 Författare: Cecilia Sjölund Micasa Fastigheter i Stockholm AB Version: 2012-10-31 2013-10-09
SID 2(9) UTGÅVEHISTORIK FÖR DOKUMENTET <Dokumentera de ändringar som görs i projektplanen.> Ändringar Datum V e Godkänd a: Påerkade sidor Typ a ändring 2012-10-31 Styrelsen 2012-12-04 2013-09-27 5-9 Re a kostnader och projektrisker
SID 3(9) INNEHÅLL Introduktion... Fel! Bokmärket är inte definierat. Projektbakgrund... 4 BESKRIVNING AV PROJEKTET/AVGRÄNSNINGAR... 4 Mål & Syfte... 4 Öergripande mål och effektmål... 4 Förutsättningar för att nå målen... 5 Geografiskt område... 5 Utredningsorganisation... 6 Tidsåtgång... 6 Ekonomi... 7 Utredningsutgifter... 7 Risk... 7 Projektrisker... 8 Kommunikation... 8 Rapportering... 9
SID 4(9) PROJEKTBAKGRUND Miljöstadsdelen Norra Djurgårdsstaden sträcker sig från Husariken i norr, öer hamnområdet, till Loudden i söder och är ett a Europas mest omfattande stadsutecklingsområden. Totalt planeras för 10 000 nya bostäder och 30 000 nya arbetsplatser som ska kombineras med en modern hamn och annan strategisk infrastruktur som Spåräg City. Micasa har tilldelats mark, Hjorthagen 1:3, i Norra Djurgårdsstaden och aser att där uppföra en fastighet för äldreboende För att uppmärksamma Stockholms Stads höga ambitioner för äldres boende samt de höga kraen på hållbart byggande inom Norra Djurgårdsstaden har Micasa genomfört en projekttäling och handlat upp den innande arkitekten, White Arkitekter i Göteborg. Befolkningen leer allt längre och håller sig allt friskare allt längre upp i åldrarna. Behoet a särskilt boende kommer senare i liet och omfattar en kortare period. Detta påerkar utformningen a morgondagens äldreboende. Ett framtida boende måste ara flexibelt. Ds det måste ara möjligt att utan allt för stora kostnader konertera boendet till annan erksamhet eller att kunna dela boendet i mindre enheter om efterfrågan minskar eller behoen ändras. BESKRIVNING AV PROJEKTET/AVGRÄNSNINGAR Bolaget har tilldelats mark i Norra Djurgårdsstaden, Hjorthagen 1:3, som ligger inom delområdet Brofästet. Micasa aser att uppföra en fastighet innehållande ca 130-150 äldreboenden. MÅL & SYFTE Öergripande mål och effektmål Det öergripande målet är att Micasa fastighet Hjorthagen 1:3 ska utgöra ett gott exempel på framtidens äldreboende samt byggas och föraltas för ett hållbart byggande. Höga mål har satts från Staden på fastigheterna som byggs i Norra Djurgårdsstaden. Målsättningarna gäller: Energiförbrukning Grönytefaktor Afallshantering Tillgänglighet
SID 5(9) Utformning a fastigheter och landskapsarkitektur. Buller Dagattenhantering. Förutsättningar för att nå målen En projekttäling har genomförts ilket gör att flera olika lösningar pröats för dispositionen och utformningen a fastigheten. Erfarenheter fångas upp från fokusgrupper i seminarieserier rörande frågeställningar kring tillgänglighet, demens, måltidens betydelse mm. Programarbete pågår för att kunna låsa plandispositionen a fastigheten. Utredningar har startats för att i tidigt skede göra ägal aseende konstruktionsmetod och upphandlingsform som kan ha stor påerkan på tidplaner och ekonomi. Geografiskt område Fastigheten Hjorthagen 1:3 är belägen inom delområde Brofästet i Hjorthagen i Norra Djurgårdsstaden.
SID 6(9) Fastigheten UTREDNINGSORGANISATION Beställare Östermalms Stadsdelsföraltning. Projektägare-Micasa Fastigheter i Stockholm AB Projektledare- Micasa Fastigheter i Stockholm AB Micasa ingår i den byggherregrupp, som tillsammans ska ta fram en gemensam detaljplan under ledning a Stadsbyggnadskontoret och Exploateringskontoret. Representanter från Östermalms Stadsdelsföraltning och Micasa Fastigheter har bildat en styrgrupp för att hantera besluten i projektet. Styrgruppen träffas ca ar tredje ecka. TIDSÅTGÅNG Utredningsfasen beräknas pågå från noember 2012 till december 2013 då programarbetet är aslutat. Arbetet med detaljplanen skede utställning beräknas ara aslutat april 2013. Ett inriktningsbeslut ska förberedas till Micasas styrelsesammanträde i februari 2014 innan systemhandlingsskedet inleds. Byggstart beräknas till 2016 och inflyttning planeras ske under 2018.
SID 7(9) EKONOMI Projektet uppskattas att öerstiga klassificeringen som ett mycket stort projekt; ds med en inesteringsutgift öerstigande 300 Mnkr. Inesteringsutgifterna kan grot bedömas till ca 400 Mnkr exkl moms. Några inesteringsinkomster föräntas inte uppstå. Möjlighet till extern finansiering a eentuella innoationer ska undersökas, t ex bidrag från Vinnoa. Inesteringsutgifter 400 Mnkr Inesteringsinkomster 0 Driftkostnadskonsekenser Ej beräknat Påerkan på andra nämnder/bolag Ej beräknat Hyresintäkter Ej beräknat Möjlighet till extern finansiering Ej beräknat Utredningsutgifter Projektet uppskattas falla inom ramen för stora projekt; ds med en inesteringsutgift öerstigande 300 mnkr. Hittills upparbetat: 1,6 mnkr framtagandet a tälingsresultatet 0,8 mnkr detaljplanehandlingar inför samrådsförfarandet 1,6 mnkr programarbete 4,0 mnkr summa Tillkommande: 2,4 mnkr fortsatt programarbetet Utredningskostnaden som belastar Micasa Fastigheters inesteringsbudget för projektet uppskattas således till totalt 6,4 mnkr. På grund a al a innare i tälingen behöer det innande förslaget bearbetas och utredas ytterligare. Tillkommande kostnad 2,4 mkr föreslås därför anändas för fortsatt programarbete, reidering a samrådshandlingar och start a öergripande utredningar samt framtagandet a genomarbetade kalkyler för att få ett tillfredsställande underlag till ett inriktningsbeslut och fortsatt projektering.
SID 8(9) Alla kostnader redoisas exklusie moms. RISK Projektrisker Projektet kan i detta inledande skede identifiera följande projektrisker: Konstruktionsmetoden enligt det innande förslaget; träkonstruktion är relatit opröat. Projektet riskerar att inte bli tillräckligt ekonomiskt lönsamt. Osäkerhet råder ang alet a upphandlingsform; totalentreprenad, delad entreprenad, utförandeentreprenad eller partnering. Beslut om upphandlingsform påerkar tidplan och projekteringen mm. Tillkommande kostnader för att uppfylla i projektet ställda ljudkra. Kraet på en hög grönytefaktor. I Norra djurgårdsstaden innebär e en fördyrande takkonstruktion och i förlängningen också en läckagerisk i kombination med en träkonstruktion. De a staden ställda energikraen ger mycket täta fasader ilket kan skapa ett mycket armt inomhusklimat. E sårigheter att hitta lokalhyresgäster till bottenåningen. Staden markrenar området i den omfattning som står beskriet i bilaga 2 till markanisningsatalet. Vid ytterligare beho a efterbehandlingsåtgärder a marken för att kunna anändas enligt ändamålet i den bliande detaljplanen, bekostar Staden endast protagningar och utredningar. Kostnaden för e ytterligare markrening kommer då att belasta projektet. Samordning kräs med Stadens, kringliggande byggherrars entreprenadarbeten för grundläggning och projektets entreprenör för grundarbeten, ilket gör att delar a tidplanen är sårbedömd. KOMMUNIKATION Projektet utser Micasa Fastigheter som kommunikationsansarig med rollen att sara på frågor angående projektet fram till dess att en kommunikationsplan är upprättad. Följande intressegrupper föräntas påerkas a projektet: - Interna intressenter - Stadsbyggnadskontoret, Exploateringskontoret, Östermalms Stadsdelsföraltning. - Externa intressenter - Kringliggande byggherrar m fl
SID 9(9) RAPPORTERING Detta projektdirekti har upprättats enligt direkti från stadsledningskontoret och i samråd med Östermalms Stadsdelsföraltning. Detta projektdirekti ska utgöra underlag för fördjupat utredningsbeslut och att om detta projektdirekti godkänns ska projektet utredas idare inför ett inriktningsbeslut. Projektet kommer att följa stadens gemensamma projektstyrningsmetod för mycket stora bygg- och anläggningsprojekt.