1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, NIKLAS Org nr 556218-3789 ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2014
Årsredovisning 2014 2 Styrelsen för får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Alla belopp redovisas,om inte annat anges i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Under verksamhetsåret 2014 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, www.andaluciadelmar.se. Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under 2010 och täckningen förbättrades ytterligare under 2011. Tyvärr hjälpte inte detta varför NAM under år 2014 infört en egen, bättre och snabbare WiFi-lösning som ägarna idag synes nöjda med. Under året har arbetet med att skapa en ny hemsida för FAM pågått intensivt. Den nya hemsidan www.andaluciadelmar.se introducerades i februari 2015. För verksamhetsåret 2015 planeras satsningar att införa fiber i lägenheten vilket medför att både en snabbare WiFi kan uppnås samt att IP-TV med ett förbättrat kanalutbud kan införas. Tyvärr kommer dubbla kostnader för TV då att uppstå under år 2015 som ett övergångsår. Hänsyn till detta har tagits i 2015 års budget. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under 2014. Budgeterad eurokurs för år 2014 var 9,00 kr. Eurokursen per den 2014.12.31 var 9,52 varför budgetkursen för 2015 har höjts till 9,30 kr. Efter att budgetkursen satts har den svenska Riksbanken sänkt räntan i Sverige till negativ ränta vilket temporärt försvagat kronan ytterligare. Eurokursens utveckling under år 2015 är idag mycket svårbedömd vilket ökar osäkerheten i budgeten. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2014 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och tätning av läckande terrasser mot garaget som extradebiterats under 2014. I Comunidad 2 (Hus 3,4 och 5) har arbetet med att täta terrasser mm mot garaget fortsatt och garaget har färdigställts under hösten 2014. Medel har även debiterats för målning av Block 5 vilket inte genomförts. Extradebiteringarna här utgör år 2014 hela 178 400 Euro!
3 Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2015 med 1,0% mot år 2014 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med 1,5% enligt stämmobesluten i mars 2015. FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under år 2015 fortsätta att täta samtliga markterrasser och vattenläckor mot garaget, måla om Block 5 samt bygga om den lilla poolen till ny standard. Diskussioner pågår om man skall utöka poolen så att man bättre kan simma i den. Extradebiteringarna under 2015 uppgår till 146 200 Euro och fortsatt har man inte avsatt pengar för att göra om entrén som beräknas genomföras under år 2016/17 till en kostnad av minst 100 000 Euro. Ommålning av övriga byggnader kvarstår också att genomföra. Investeringar 2014 Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 14 juni 2014. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Duschkabinens golv är utbytt. Foscoriten i gästsovrummet har utanför budget bytts ut. Inga kompletteringar har gjorts. En router har köpts in för att förbättra vår WiFi. Samtliga planerade åtgärder är utförda. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång i sammandrag * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2014 ytterligare förnyats med 3 helt nya bilar, Hyundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2014 och fortsätter med detta under 2015 * Den höga eurokursen påverkar veckoavgifterna negativt och kursutvecklingen under år 2015 är osäker * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Egen snabbare WiFi har installerats i lägenheten * FAMs nya hemsida www.andaluciadelmar.se har lanserats * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 2 st. * Ett projekt med att installera fiber och införa IP-TV planeras för 2015 * Ägarna har år 2015 röstat på det av styrelsen presenterade mest omfattande förbättringsalternativet Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område.
4 Elisabeth Micucci har sedan juni 2014 en ny roll som hemsidesansvarig och ansvarig för information på svenska och engelska. Förändringen är gjord för att ytterligare stärka informationen till aktieägarna och snabba upp nyheterna via hemsidan. Bolagets hemsida www.andaluciadelmar.se, uppdateras i huvudsak av Elisabeth Micucci, Ann Katrin Malmström, Lars Eklund och Peter Klerell. Lars Eklund är styrelsens sekreterare och ansvarar för säljlistan och förmedling i samband med försäljningar. Erik Westin ansvarar för indrivning av kundfordringar. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2014 sammanträtt 9 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2015 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 28 veckor (54,9 %). Svar från 12 ägare. Majoriteten ägare föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 2, Grundavgift, inkluderande budgeterade reparationer och underhåll samt återanskaffning av linne och husgeråd för totalt 3 255 kr. Investeringarna kommer i år att öka, då salongen kommer att få en helt ny dekoration i form av ny soffgrupp med dekorationskuddar, fåtöljer, matstolsdynor och gardiner (40 000 kr) En mindre summa är avsatt för kompletteringar. Ekonomi Flerårsöversikt 2 0 1 4 2 0 1 3 2 0 1 2 2 0 1 1 2 0 1 0 Avgift per vecka inkl bil tvätt 4 050 3 650 3 550 3 745 3 780 Ovillkorat aktieägartillskott / v 0 0 0 0 0 Nettoomsättning 204 798 184 580 198 836 191 520 184 368 Rörelsen kostnader -237 921-221 911-218 395-221 593-212 706 Rörelsen resultat -33 123-37 331-19 559-30 073-28 338 Resultat efter finansiella poster -30 757-28 748-11 346-26 094-27 107 Soliditet 99% 99% 99% 100% 99% Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter då skatter, avgifter mm nu höjts i mycket stor omfattning. Även om Spanien fortsatt har problem tycks nu den värsta delen av de finansiella delarna av krisen vara över. Hög arbetslöshet råder dock fortsatt. NAM-bolaget har under ett antal år genererat överskott vilket under år 2014 har återtagits till FAM genom att NAM-bolaget har tillåtits gå med underskott. Detta för att hålla ned 2014 års veckoavgifter. Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt. I Sverige har Riksbanken sänkt räntan till negativ ränta vilket försvagat kronkursen mot Euron vilket ger en direkt negativ effekt på veckoavgifterna som styrelsen inte styr över. Veckoavgifterna har trots detta lyckats hållas på en rimlig nivå.
5 Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2014 och 2015, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2015 till ca 25 000 kr. Styrelsen beslutade att år 2014 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2014 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2015 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras. Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2014 ett fribelopp om 1 800 kr för investeringar i inventarier och för år 2015 föreslås ett fribelopp om 15 000 kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2014 inklusive bil, tvätt och städavgifter var 4 050 kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2014 fastställes till 4 050 kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 0 kr per vecka. För 2015 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt 4 450 kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2015 utöver fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 565 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år 2016. Beloppet som föreslås uppgår till 3 700 kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel balanserat resultat 215 651 årets förlust -30 757 184 894 Styrelsen förseslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt; Balanseras i ny räkning 184 894 Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 140101 130101 RESULTATRÄKNING NOT -141231-131231 Rörelseintäkter Nettoomsättning 201 450 178 500 Övriga rörelseintäkter 3 348 6 080 Summa rörelseintäkter 204 798 184 580 Rörelsekostnader Övriga externa kostnader -213 130-192 405 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1-24 791-29 506 Summa rörelsekostnader -237 921-221 911 Rörelseresultat -33 123-37 331 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 771 8 852 Räntekostnader och liknande resultatposter -405-269 Summa finansiella poster 2 366 8 583 Resultat efter finansiella poster -30 757-28 748 Resultat före skatt -30 757-28 748 Skatt 0 0 Årets resultat -30 757-28 748
7 BALANSRÄKNING NOT 141231 131231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 2 502 819 505 660 Inventarier 3, 4, 5, 6, 7 163 271 185 221 Summa materiella anläggningstillgångar 666 090 690 881 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 16 449 16 449 Andra långfristiga fordringar 61 775 58 011 Summa finansiella anläggningstillgångar 78 224 74 460 Summa anläggningstillgångar 744 314 765 341 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 9 112 850 112 911 Förutbetalda kostnader 86 1 564 Summa kortfristiga fordringar 112 936 114 475 Kassa och bank Kassa och bank 7 959 16 591 Summa kassa och bank 7 959 16 591 Summa omsättningstillgångar 120 895 131 066 SUMMA TILLGÅNGAR 865 209 896 407
8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 141231 131231 Eget kapital 10 Bundet eget kapital Aktiekapital 288 000 288 000 Reservfond 383 856 383 856 Summa bundet eget kapital 671 856 671 856 Fritt eget kapital Balanserat resultat 215 651 244 399 Årets resultat -30 757-28 748 Summa fritt eget kapital 184 894 215 651 Summa eget kapital 856 750 887 507 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 459 8 900 Summa kortfristiga skulder 8 459 8 900 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 865 209 896 407 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 årsredovinsning i mindre bolag. Detta är det första året som de nya redovisningsreglerna tillämpas. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. I Bolagets nettoomsättning ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, 2014 2013 telefoni, it och övriga utlägg uppgår till 8 038 9 343 1 Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition 10,00% Bad, Rekonditionering och Kök 4,00% Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna.
10 2 Byggnader 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 568 162 568 162 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 568 162 568 162 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -62 502-59 661 Årets avskrivningar -2 841-2 841 Utgående ackumulerade avskrivningar -65 343-62 502 Utgående redovisat värde 502 819 505 660 3 Inventarier 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 107 485 109 518 Inköp 0 2 572 Försäljningar / utrangeringar -11 047-4 605 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 96 438 107 485 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -80 379-71 548 Försäljningar / utrangeringar 11 047 4 605 Årets avskrivningar -12 055-13 436 Utgående ackumulerade avskrivningar -81 387-80 379 Utgående redovisat värde 15 051 27 106 4 Kök 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 117 215 117 215 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 117 215 117 215 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -37 210-32 522 Årets avskrivningar -4 688-4 688 Utgående ackumulerade avskrivningar -41 898-37 210 Utgående redovisat värde 75 317 80 005
11 5 Bad 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 110 130 110 130 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 110 130 110 130 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -44 050-39 645 Årets avskrivningar -4 405-4 405 Utgående ackumulerade avskrivningar -48 455-44 050 Utgående redovisat värde 61 675 66 080 6 Air Condition 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 24 613 24 613 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 24 613 24 613 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -24 613-21 279 Årets avskrivningar 0-3 334 Utgående ackumulerade avskrivningar -24 613-24 613 Utgående redovisat värde 0 0 7 Rekonditionering 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 20 050 20 050 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 20 050 20 050 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -8 020-7 218 Årets avskrivningar -802-802 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 822-8 020 Utgående redovisat värde 11 228 12 030 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO 50 062. 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 16 449 16 449 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 449 16 449 Utgående redovisat värde 16 449 16 449
12 9 Övriga fordringar 141231 131231 Likvidavräkning (Kassa) 112 850 112 911 10 Förändring av eget kapital Antal aktier. 288 st Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets resultat resultat Belopp vid årets ingång 288 000 383 856 244 399-28 748 Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut -28 748 28 748 Aktieägartillskott Årets resultat -30 757 Belopp vid årets utgång 288 000 383 856 215 651-30 757 Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital. Av Balanserat resultat avser 364 140 kr (364 140 kr) ovillkorade aktieägartillskott. Stockholm den 23 april 2015 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2015 Anne Lengholt Auktoriserad revisor