Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-09-30

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-09-30 Boindex steg till 133,2 andra kvartalet 2014 Stigande disponibelinkomster förklarar uppgången Boindex uppgick till 133,2 andra kvartalet i år, vilket är en uppgång från 128,7 under första kvartalet i år. Husköpkraften förbättrades genom stigande disponibelinkomster och något sjunkande räntor. Medianpriset för småhus låg still. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 33 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre. Medianpriset för småhus i riket låg still på 2,15 miljoner kronor i andra kvartalet jämfört med det första. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 2,54 % från 2,61 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 3,03 % till 2,90 %, och den rörliga räntan sjönk från 2,39 % till 2,36 %. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 578 000 kronor jämfört med 563 000 kronor motsvarande kvartal förra året. I 13 av de 43 undersökta orter/regioner sjönk husköpkraften jämfört med kvartalet innan. Den svagaste husköpkraften har invånarna i Varberg, Uppsala och Eskilstuna, medan landets starkaste husköpkraft återfinns i Sandviken och Piteå följt av Kristianstad och Hässleholm. 140 130 120 110 100 90 80 70 Boindex för riket Boindex hela riket ---------------------------- 2000 113,4 2001 112,7 2002 111,9 2003 107,2 2004 115,2 2005 110,1 2006 104,2 2007 102,7 2008 103,9 2009 128,2 2010 115,8 2011 111,6 2012 123,1 2013 132,6 ---------------------------- 2013 128,7 133,9 134,9 132,9 Källa: Swedbank samt data från Mäklarstatistik. Data revideras löpande utifrån nya uppgifter. 2014 128,7 133,2 Jan Ihrfelt, Swedbank Research tfn 08-5859 3648, e-post: jan.ihrfelt@swedbank.se Internet: www.swedbank.se/boindex

Huspriser, räntor och inkomster Småhuspriserna oförändrade men stiger kraftigt i årstakt Medianpriset för småhus var oförändrat under andra kvartalet i år och uppgick till 2,15 miljoner kronor. Årstakten blev 7,8 %, vilket innebär en kraftig sänkning från förra kvartalets 14,7 %. Medianpriset steg sekventiellt i Stockholm, Göteborg, Malmö, medelstora städer och övriga landet. Medianpriset i Stockholmsregionen var 3,85 miljoner kronor, upp från 3,78 miljoner kronor kvartalet innan. I årstakt steg priserna med 7,8 %. I Göteborgsregionen steg medianpriset från 3,12 miljoner första kvartalet till 3,16 miljoner andra kvartalet. Årstakten blev 7,1 %. I Malmöregionen steg priserna i årstakt med 1,9 % samtidigt som medianpriset steg till 2,70 miljoner kronor från 2,45 miljoner kronor kvartalet innan en uppgång på 10,2 %. I gruppen medelstora städer steg medianpriset från kvartalet innan och noterade 2,24 miljoner kronor. Årstakten blev 13,0 %. Gruppen övriga kommuners medianpris steg till 1,28 miljoner kronor från 1,20 miljoner kronor kvartalet innan. I jämförelse med för ett år sedan steg prisnivån med 8,5 %. Prisutveckling för småhus 1993-2014 per region, medianpris (SEK) 4,200,000 4,000,000 3,800,000 3,600,000 3,400,000 3,200,000 3,000,000 2,800,000 2,600,000 2,400,000 2,200,000 2,000,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hela riket Stockholm Malmö Göteborg Mellanstora Övriga Källa: SCB och Swedbank Bolåneräntorna sjunker Bolåneräntan vägs samman av rörliga och bundna bolåneräntor utifrån den faktiska nyutlåningen. Nedgången av den sammanvägda bolåneräntan, som inleddes första kvartalet 2012 fortsatte, med undantag av en marginell uppgång i tredje kvartalet förra året. Sedan slutet av 2011 har den vägda bolåneräntan minskat med 1,6 procentenheter. Under det andra kvartalet isolerat sjönk bolåneräntan med 0,07 procentenheter jämfört med kvartalet innan till 2,54 %. Boindex Sida 2 (7) 2014-09-30

Nedgången av de totala bolåneräntorna med 0,07 procentenheter beror på att de bundna räntorna sjönk från 3,03 % till 2,90 % medan de rörliga sjönk från 2,39 % till 2,36 % och samtidigt skedde en mixförskjutning mot mer rörligt. Andelen av lånevolymen som tagits till bundna räntor (över ett år) sjönk från 34,9 % till 32,7 %. Andelen rörliga lån ökade från 65,1 % till 67,3 %. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1993-2014 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Procent 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta Hushållens disponibelinkomster stiger i årstakt med 15 000 kr Hushållens disponibelinkomst (median) utgår från gifta och sambeskattade hushåll där minst en i hushållet förvärvsarbetar. I riket som helhet uppgick hushållens årliga disponibelinkomst till 578 000 kronor andra kvartalet i år, vilket innebär en ökning med 2,7 % eller 15 000 kr sedan andra kvartalet 2013. Ett Boindex på 133,2 innebär att hushållen nu har 33,2 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med medianvillan, d v s för att uppfylla vår norm om högst 30 % boendekostnader som andel av hushållets disponibelinkomst. När Boindex är 133,2 betalar hushållen 22,5 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten. För rikets hushåll behövs en genomsnittlig inkomst på 434 000 kronor för att uppfylla normen vid köpet av medianvillan. Då skulle Boindex uppgå till 100. Eftersom hushållen i median har 573 000 kronor, innebär det att marginalen nu är 139 000 kronor per år efter skatt, eller 33,2 %. I Stockholmsregionen krävs nu 502 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst för hushållet på 663 000 kronor. Därmed är Boindex på 132,0, vilket är en förbättring jämfört med första kvartalet (128,8). Stockholmarna betalar 27,3 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten, att jämföra med rikets 22,5% och gruppen övriga kommuner på 19,4 %. I Malmö- och Göteborgsregionerna behöver hushållsinkomsten uppgå till 471 000 kronor respektive 494 000 kronor för att nå 100-strecket. Malmöregionen har sämst köpkraft av de tre storstadsregionerna med ett boindex på 124,0. Invånarna i Boindex Sida 3 (7) 2014-09-30

Stockholm har 79 000 kr högre disponibelinkomst än de i Malmö, pengar som stockholmarna kan lägga på boendet. Malmöregionen halkar ned något i köpkraft, ned från 125,4 i första kvartalet till 124,0 i andra kvartalet. Sänkningen förklaras av att medianpriset på Malmövillan steg med 10,2 % jämfört med första kvartalet. Efter att Malmöregionen legat under 100-strecket i köpkraft under 2011 börjar nu priserna stiga igen. I medelstora städer som grupp har hushållen en marginal på 31,6 %, medan hushåll i övriga kommuner har en marginal på 39,5 % vid husköp eftersom inkomstläget ligger nära riksnivån och huspriserna är betydligt lägre. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner, löpande priser 1995-2014 (kr/år) 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 Kv 3 Kv1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB och Swedbank Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket OBS! Dessa beräkningar tar inte hänsyn till andra konsumtionsbehov som hushållet har, utan visar endast att 70 % av disponibelinkomsten kvarstår för andra utgifter. Denna undersökning bör inte användas för att beräkna kvar att leva på. Beloppet skall i första hand användas som jämförelsemått mellan regionerna/kommunerna. Regionala Boindex Under andra kvartalet steg husköpkraften i riket, Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, medelstora städer och övriga kommuner, medan den sjönk i Malmöregionen. Ökade disponibelinkomster för hushållen förklarar större delen (3/4) av uppgången i totala boindex från 128,7 till 133,2. Även om husköpkraften är högst i kommunerna utanför storstadsregioner och medelstora kommuner, säger Boindex ingenting om möjligheterna att avyttra småhus i olika regioner. Utanför storstadsregionerna är omsättningen lägre och huspriserna påverkas av utvecklingen på den lokala arbetsmarknaden, som inte behöver vara samstämmig med konjunkturutvecklingen i landet som helhet. Boindex Sida 4 (7) 2014-09-30

Boindex i olika regioner 1995-2014 150 140 Regionala boindex Stockholm 130 120 Hela riket Övriga kommuner 110 100 90 Medelstora städer Malmö 80 Göteborg 70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: Swedbank Kommunala Boindex Boindex har tagits fram för 40 enskilda kommuner över hela landet. I de tre storstadsregionerna ingår redan 51 kommuner och i gruppen övriga kommuner ca 200 kommuner. Ett kriterium för att analysera en enskild kommun är att invånarantalet i kommunen uppgår till minst 35 000 och minst 25 småhusköp har registrerats i kommunen under kvartalet. Under andra kvartalet i år noterades att ingen kommun/region understeg 100- strecket, vilket innebär att inga invånare måste göra avkall på annan konsumtion för att få råd med husköpet. Varberg har återigen landets minsta husköpkraft, följt av Uppsala, Eskilstuna och Enköping. Husköpkraft sjönk mest i Hässleholm, Skövde och Falun utifrån stigande huspriser. Störst förbättring noterade Trollhättan, Lidköping och Landskrona. En periods observation ska alltså tolkas med försiktighet. Sandviken, Piteå, Kristianstad och Hässleholm har landets högsta husköpkraft. Husköpkraften förbättrades i 30 av de undersökta 43 kommuner/regioner. Högre inkomster liksom något sjunkande räntor underlättade för husköparna, samtidigt som småhuspriser låg still, vilket resulterade i ökad husköpkraft. Vid framtagningen och analysen av Boindex tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i Boindex. Boindex ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. Boindex speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. Boindex Sida 5 (7) 2014-09-30

Boindex på kommunal nivå, inklusive storstadsregioner Plac Kommun Tid. Kvartal 2, 2014 Kvartal 1, 2014 Förändring 1 Sandviken 4 161.2 150.3 10.9 2 Piteå 2 156.1 154.9 1.2 3 Kristianstad 5 153.0 149.8 3.2 4 Hässleholm 1 150.4 162.2-11.8 5 Vänersborg 3 150.2 154.8-4.6 6 Örnsköldsvik 7 149.7 146.2 3.5 7 Västervik 8 147.3 143.8 3.5 8 Landskrona 12 145.8 136.3 9.5 9 Sundsvall 6 144.0 148.6-4.6 10 Gävle 13 143.1 135.5 7.6 11 Växjö 11 141.6 137.6 4.0 12 Skellefteå 9 139.8 140.8-1.0 13 Lidköping 23 138.7 127.8 10.9 14 Borås 14 138.4 134.4 4.0 15 Trollhättan 31 137.2 123.5 13.7 16 Borlänge 19 136.8 130.4 6.4 17 Luleå 16 135.3 133.7 1.6 18 Falkenberg 21 135.3 129.1 6.2 19 Norrköping 24 134.4 127.3 7.1 20 Linköping 27 133.8 125.0 8.8 21 Ängelholm 29 133.7 124.3 9.4 22 Skövde 10 132.7 140.0-7.3 23 Stockholmsregionen 22 132.0 128.8 3.2 24 Västerås 15 131.7 134.1-2.4 25 Kalmar 32 131.5 123.5 8.0 26 Helsingborg 34 131.1 121.6 9.5 27 Örebro 30 130.0 124.1 5.9 28 Nyköping 35 129.9 120.8 9.1 29 Halmstad 18 128.9 131.9-3.0 30 Östersund 38 127.1 118.4 8.7 31 Falun 17 125.8 132.5-6.7 32 Jönköping 28 125.5 124.7 0.8 33 Uddevalla 41 124.8 115.8 9.0 34 Göteborgsregionen 33 124.7 123.1 1.6 35 Karlskrona 20 124.2 129.4-5.2 36 Malmöregionen 26 124.0 125.4-1.4 37 Umeå 40 123.9 116.4 7.5 38 Karlstad 39 123.7 118.3 5.4 39 Gotland 25 123.3 125.6-2.3 40 Enköping 36 120.6 120.7-0.1 41 Eskilstuna 37 120.6 120.7-0.1 42 Uppsala 42 118.8 114.6 4.2 43 Varberg 43 116.8 111.5 5.3 Riket som helhet 133.2 128.7 4.5 Boindex Sida 6 (7) 2014-09-30

Boindex: Metod Syfte Norm Mäter förändringar i hushållens köpkraft i första hand vid husköp, men kan också ge indikationer om befintligt boende. Hushållens boendekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 30 % av disponibelinkomsten för riket. Utifrån regionala inkomstskillnader uppgår denna siffra till 36 % för Stockholm, 32 % för Göteborg och Uppsala samt 27 % för städer med färre än 75 000 invånare. Definition av boindex Faktisk inkomst i förhållande till den inkomst som krävs för att uppfylla normen om 30 % boendekostnader av disponibelinkomsten. Vid index = 100 använder hushållen 30 % av inkomsten före skatt, vid index > 100 har hushållen en bättre köpkraft än normen och vid index < 100 har hushållen en sämre köpkraft än normen. Variabler Småhuspriser från Mäklarstatistik (median) Hushållens disponibelinkomster för gifta och sambeskattade från SCB (median) Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) Tillförlitliga källor för beräkning av uppvärmningskostnader, kostnader för försäkring, VA-avgifter, reparation och underhållskostnader samt fastighetsavgift Begränsningar Boindex ska ge en fingervisning om läget för hushållen som grupp men kan inte tala för varje enskilt hushåll. Boindex ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inklusive beslut om kreditgivning och räntebindning. Boindex speglar hushållens köpkraft utifrån de husköp som gjorts, men säger ingenting om hushållens försäljningsmöjligheter. Periodicitet Regioner Utkommer kvartalsvis Förutom hela riket, d v s samtliga kommuner i riket, ingår även: 1. Stockholm Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Solna, Sundbyberg, Stockholm, Nacka, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Södertälje, Nynäshamn och Nykvarn 2. Malmö Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelleborg, Skurup, Eslöv och Höör 3. Göteborg Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Ale, Lerum, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Alingsås och Lilla Edet 4. Kommuner > 75 000 inv Uppsala, Eskilstuna, Linköping, Norrköping, Jönköping, Växjö, Helsingborg, Kristianstad, Halmstad, Borås, Karlstad, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå 5. Resterande kommuner Övriga ej ovan nämnda kommuner Separat redovisade kommuner Borlänge, Borås, Enköping, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gävle, Halmstad, Helsingborg, Hässleholm, Jönköping, Kalmar, Karlskrona, Karlstad, Kristianstad, Landskrona, Lidköping, Linköping, Luleå, Norrköping, Nyköping, Piteå, Sandviken, Skellefteå, Skövde, Strängnäs, Sundsvall, Trollhättan, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Varberg, Vänersborg, Västervik, Västerås, Växjö, Ängelholm, Örebro, Örnsköldsvik och Östersund Boindex Sida 7 (7) 2014-09-30