Att bo i bostadsrätt En bostadsrätt disponerar man med s. k. nyttjanderätt. Föreningen äger alla hus och gemensamhetslokaler. De boende äger tillsammans föreningen. Bostadsrätten är en förmögenhetstillgång som kan jämställas med t ex att äga aktier. Det innebär att du både kan belåna och sälja din bostadsrätt. När du belånar din lägenhet noterar styrelsen detta i föreningens lägenhetsregister. När du säljer din lägenhet söker du utträde och köparen inträde i föreningen. Köpet blir giltigt först när styrelsen godkänt köparen som medlem i föreningen och har noterat detta i lägenhetsregistret. I en bostadsrätt delas både ansvaret och kostnaderna för underhåll mellan den boende och föreningen. Samma regler gäller vid reparation i samband med t ex vattenskada eller normalt underhåll. Grundregeln för hur ansvaret och kostnaden fördelas finns i föreningens stadgar: Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, förråd och garage eller annat lägenhetskomplement, som ingår i upplåtelsen. Kortfattat innebär det att du ansvarar och står för kostnaderna för det inre underhållet, dvs. för underhållet av lägenheten, ditt förrådsutrymme och eventuella garage. Föreningen ansvarar och betalar för det övriga, det s.k. yttre underhållet. Föreningen ansvarar och betalar också för reparation av ventilationskanaler och ledningar för avlopp, värme, elektricitet och vatten som används av flera än en lägenhet. Du svarar själv för ledningar inne i lägenheten. I stadgarna finns en redogörelse för vilket underhåll du som bostadsrättshavare ansvarar och betalar för. Det inre underhållet börjar vid ytterväggens tät- eller ytskikt. Bågarna mellan fönstren hör till det inre underhållet. Av det inre underhållet ansvarar och betalar föreningen för bärande innerväggar och ev. ventilationsfläkt. För det som föreningen ansvarar har du s.k. tillsynsansvar. Det innebär att du löpande skall kontrollera t ex att allt fungerar korrekt och anmäla eventuella problem till styrelsen/förvaltningen. För reparationer på grund av brand eller vattenledningsskada är du bara i begränsad omfattning ansvarig i enlighet med bestämmelserna i bostadsrättslagen. Med vattenledning menas enligt domstolsbeslut bara ledning för varm- och kallvatten, dvs. inte värme- eller avloppssystem. Bostadsrätten är en ganska komplicerad form av gemensamt ägande med många intressen som ska tillgodoses. Det finns därför en mängd bestämmelser, som reglerar detta samboende. När du vill göra förändringar. 1
Du avgör själv när det är dags att tapetsera, måla eller göra smärre förändringar i lägenheten. Vill du göra större förändringar - t ex förändra rumsindelningen - ska du rådgöra med styrelsen/förvaltningen innan du sätter igång. Detta gäller också om du ska göra något som berör installationer för el, vatten, värme, och ventilation. Styrelsen godkänner önskemål om ändringar som inte är till men för fastigheten eller för annan medlem. Vissa ändringar kan inte godkännas, t ex får bastu inte inredas i lägenhet. Reparationer kräver fackkunskap Försäkra dig om att reparationer och förändringar som görs i lägenheten utförs på ett fackmannamässigt sätt. Speciellt viktigt är det när det gäller el- och vatteninstallationer i kök och badrum. Detta med tanken på risken för olyckor eller skador. Underhålls- och reparationsansvarets fördelning Medlem har alltid rätt att själv (oftast genom entreprenör) åtgärda skador inom sitt ansvarsområde. Medlem skall själv beställa arbeten inom sitt ansvarsområde och bär det fulla ansvaret för att arbetet blir fackmässigt utfört. Vad säger bestämmelserna? Underhålls- och reparationsansvarets fördelning framgår av föreningens stadgar: "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Föreningen svarar för husets skick i övrigt". Bostadsrättshavaren svarar sålunda för lägenhetens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt, inredning och utrustning; såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar, svagströmsledningar; i fråga om vattenfyllda radiatorer och stamledningar svarar bostadsrättshavaren dock endast för målning; i fråga om stamledningar för el svarar bostadsrättshavaren endast fr. o. m. lägenhetens undercentral (proppskåp), golvbrunnar, eldstäder, rökgångar, inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i inneroch ytterfönster; bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster. Bostadsrättshavaren svarar för reparation i anledning av brand eller vattenskada i lägenheten endast om skadan uppkommit genom bostadsrättshavaren eget förvållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren inte själv vållat gäller vad som nu sagts endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Om ohyra förekommer i lägenheten skall motsvarande ansvarsfördelning gälla som vid brand eller vattenledningsskada. Är bostadsrättslägenheten försedd med balkong, terrass, uteplats eller med egen ingång, skall bostadsrättshavaren svara för renhållning och snöskottning. Bostadsrättshavaren svarar för åtgärder i lägenheten som vidtagits av tidigare bostadsrättshavare såsom reparationer, underhåll, installationer m.m. Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen. En förändring får aldrig innebära bestående olägenhet för 2
föreningen eller annan medlem. Underhålls- och reparationsåtgärder skall utföras på ett fackmannamässigt sätt. Som väsentlig förändring räknas bl.a. alltid förändring som kräver bygglov eller innebär ändring av ledning för vatten, avlopp eller värme. Bostadsrättshavaren svarar för att erforderliga myndighetstillstånd erhålls. Störningar I nya bostadsrättslagen definieras vad som menas med störningar i boendet. Dessa liknar de som sedan tidigare finns i hyreslagen. Bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som är skadliga för hälsan eller försämrar deras bostadsmiljö. Om störningar förekommer ska bostadsrättshavaren som stör anmanas att vidta rättelse, precis som tidigare. En nyhet är att vid särskilt allvarliga störningar kan bostadsrättshavaren sägas upp av bostadsrättsföreningen utan rättelseanmaning, undantaget om lägenheten är uthyrd i andrahand. Förändringar i lägenheten Bostadsrättshavaren har rätt att förändra lägenheten med undantag av - Bärande konstruktioner - Ändring på befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten - Annan väsentlig förändring Bostadsrättsföreningen har rätt att vägra tillstånd för dessa tre punkter om ett tillstånd skulle påtagligt skada föreningen eller vara till olägenhet för föreningen. I övrigt har man inte rätt att vägra tillstånd. Som exempel på förändringar som bostadsrättsföreningen kan neka är installation eller flyttande av våtrum, toalett eller kök eller ingrepp i bärande konstruktioner. Elledningar omfattas inte av det som bostadsrättshavaren måste begära tillstånd om att förändra. Någon möjlighet för bostadsrättsföreningen att begränsa rätten till förändringar i lägenheten finns inte. Däremot ger lagen föreningarna rätten att utöka bostadsrättshavarnas möjligheter till väsentliga förändringar. Att öka dessa möjligheter är dock något som avråds. Avhjälpande av brist Bostadsrättsföreningen har möjlighet att på bostadsrättshavaren bekostnad avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för. Denna rätt gäller dock endast i de fall där annans säkerhet äventyras eller om det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Exempel på tillfällen när detta kan användas är vid felaktigt utförd elinstallation eller ändringar i våtutrymmen som kan orsaka vattenskador i huset eller angränsande lägenheter. Om man inte kan komma överens med bostadsrättshavaren när tillträde kan ske kan bostadsrättsföreningen begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att få tillträde till lägenheten. Inre underhåll av lägenheten Begreppet stamledningar är borttaget i den nya bostadsrättslagen. Istället pratar man om ledningar som föreningen försett lägenheten med och som betjänar fler än en lägenhet. Det man avser är t.ex. vatten, avlopp, värme, el, gas och ventilationskanaler. Ventilationskanaler är nytt i bostadsrättslagen. I vissa fastigheter 3
har man byggt dessa så att varje lägenhet har sin egen ventilationskanal. Trots att dessa endast betjänar en lägenhet ska de räknas in i bostadsrättsföreningens ansvar. Enligt normalstadgarna ansvarar bostadsrättsföreningen för fler än dessa uppräknade ledningar. Just nu pågår en översyn av stadgarna. Eventuellt kommer lagändringen innebära en ändring i stadgarna. Vattenskador är något av det jobbigaste och dyraste som man kan råka ut för i en bostadsrätt. En läckande rörkoppling under diskbänken kan orsaka skador för hundratusentals kronor. Sakta, och ofta helt omärkligt, kan vattendroppar leta sig ner i väggar och trossbottnar. 4
Så regleras en skada! Det svåra, men mest viktiga, vid en skada är att utreda grundorsaken! Som medlem är man skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Föreningen svarar dock för alla stamledningar för avlopp, el, vatten och värme fram till anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt framgår av stadgar, ordningsregler och praxis i föreningen. Beträffande värme svarar föreningen även för ledningar och radiatorer inne i lägenheterna. Om medlem av slarv eller oaktsamhet vållar en brand eller skadar en stamledning får han själv stå för följderna även om underhållsansvaret ligger på föreningen. Omvänt gäller således att alla andra skador från stamledningar skall åtgärdas och regleras av föreningen. Men om skadan kommer från en läcka, spricka eller annat i lägenheten, är det alltid bostadsrättshavarens ansvar, även om man rimligen inte själv kunnat upptäcka läckan. Om en granne t.ex. felaktigt har installerat en diskmaskin som läcker vatten ner till bostaden under, kan både förening och enskild medlem kräva den slarvige på ersättning. En grundregel är att alla skador som på något sätt berör fastigheten, i första hand ska regleras av föreningens fastighetsförsäkring. Sedan får föreningen kräva enskilda medlemmar på ersättning för den del av skadorna som berör bostadsrätten, dvs. det egna underhållsansvaret. För att få ersättning för skadorna i bostaden, krävs då att man har en försäkring med bostadsrättstillägg. Men föreningen kan därutöver kräva medlemmen på fastighetens självrisk. Föreningen har ju inte gjort något fel och skall därför inte heller ha några egna kostnader för skadan. Grundprincipen är att ingen skall tjäna på en skada och varje part skall stå för sin ansvarsdel. Men har man full försäkring skall man inte behöva betala föreningens självrisk. Har man orsakat en skada av slarv skall ansvarsdelen i hemförsäkringen ersätta självriskkravet. I annat fall skall bostadsrättstillägget ersätta det. Föreningen kan i regel bara kräva ersättning för den del som berör bostadsrättshavarens andel av reparationskostnaderna. Om bostadsrättshavaren inte orsakat skadan av slarv eller oaktsamhet kan föreningen heller inte återkräva mer än bostadsrättshavarens andel av sin självrisk. Det är först när oaktsamhet eller rent vållande kan visas som föreningen kan kräva att bostadsrättshavaren betalar hela självrisken. 5