Stockholm den 1 maj 2012 ORDNINGS- OCH TRIVSELREGLER för Bostadsrättsföreningen Äppelträdet NM 94-96. Det här bör Du veta om föreningens ordnings- och trivselregler! Ansvar för ordningen Styrelsens uppgift är att ta hand om den löpande förvaltningen av föreningen och verkställa de beslut som föreningsstämman fattar. I den löpande förvaltningen ingår också ordningsfrågorna. Detta innebär att styrelsen har ansvaret för att det är ordning och reda både i och utanför huset samt även för gemensamma områden. Som medlem i föreningen har Du rätten till en bostad i föreningen men Du har också skyldigheter mot föreningen och övriga medlemmar och grannar. Alla är skyldiga att rätta sig efter ordningsreglerna. Att bo i bostadsrätt innebär ett gemensamt ansvar. För vem gäller reglerna Ordningsreglerna gäller inte bara Dig som bostadsrättsinnehavare. Även familjemedlemmar omfattas liksom gäster, inneboende eller hantverkare som utför arbete åt Dig i lägenheten. Observera att föreningens stadgar innehåller ytterligare information! Vad händer om ordningsreglerna inte följs Om ordningsreglerna inte följs kan styrelsen i allvarligare fall ifrågasätta om Du ska få bo kvar. Förseelser som är av liten betydelse för föreningen och övriga medlemmar kan inte leda till uppsägning. Först måste styrelsen uppmana den som bryter mot reglerna att följa dessa. Därefter och om medlemmen eller hyresgästen trots uppmaningen inte följer reglerna kan det blir fråga om uppsägning. Har Du frågor Har Du funderingar över något som tas upp i dessa regler är Du alltid välkommen att kontakta styrelsen. 1. Om allmän varsamhet Tänk på att vara rädd om och väl vårda föreningens egendom. Kostnader för underhåll och reparationer betalas av alla gemensamt. 1
2. Om säkerhet a) Var försiktig med eld och lättantändliga vätskor. b) För Din och Dina grannars säkerhet ska din lägenhet vara utrustad med brandvarnare. c) Meddela grannar om Du är bortrest under en längre tid. 3. Om gemensamma kostnader Var sparsam vid vattenförbrukning och lämna inte vatten rinnande i onödan. Byt kranpackning när vatten står och droppar. Kostnader för all vattenförbrukning betalas av alla bostadsrättsinnehavare gemensamt. 4. Parabolantenn Det är inte tillåtet att sätta upp parabolantenn eller annan utomhusantenn på fasad eller balkongräcke. 5. Markiser Nya markiser ska ha samma gröna färgnyans som de befintliga. 6. Parkering Parkering utanför markerade platser är förbjuden. Endast kortare uppställning i samband med ur- och ilastning är tillåten. 7. Störningar För att alla ska trivas är det viktigt att man inte störs av omkringboende. Alla boende är skyldiga att visa hänsyn. Lagen ser strängt på störningar och den som stör och inte rättar sig efter tillsägelse av styrelsen, kan i allvarligare fall komma att bli uppsagd från lägenheten. Skyldigheten att visa hänsyn gäller också i gemensamma utrymmen. Detta gäller dygnet runt men är extra angeläget från kl 22 på kvällen till kl 6 på morgonen. 8. Lägenhetsunderhåll Bostadsrättsinnehavare ansvarar för underhåll av lägenhetens inre delar. Föreningen svarar för det yttre underhållet. Till lägenhetens inre räknas golv, väggar och tak, inredning i kök och badrum, glas och bågar i fönster samt inner- och ytterdörrar. Om något går sönder måste Du se till att det repareras. Det är särskilt viktigt att Du har uppsikt över lägenhetens våtutrymmen. Läckageskador kostar stora pengar och leder i allmänhet till stort obehag för dem som drabbas. Kontrollera att Du har särskild bostadsrättsförsäkring innan olyckan kan vara framme. 9. Förändringar i lägenheten Mindre förändringar får göras i lägenheten. Du får t ex lägga nya golv, sätta upp nya skåp eller byta ut vitvaror i köket. Däremot får inte evakuerande köksfläkt installeras då den påverkar ventilationen. Mer omfattande förändringar kräver styrelsens tillstånd, t ex om Du vill ta ner en vägg eller dra nya rör i kök och badrum. Det kan också behövas bygganmälan eller bygglov för att utföra förändringar i lägenheten. Information avseende bygganmälan kan du få genom Stadsbyggnadskontorets bygglovsavdelning. http://www.stockholm.se/byggbo/bygglov/ (länkad 2011-04-28) Kontakta alltid styrelsen innan Du sätter igång! Om medlem utför väsentliga förändringar i sin bostad utan styrelsens godkännande kan föreningen komma att kräva att bostadsinnehavaren på egen bekostnad återställer förändringen på ett fackmannamässigt sätt. 2
Att styrelsen beviljar tillstånd för ombyggnation innebär dock inte att styrelsen övertar något som helst ansvar för ombyggnationen. Föreningens Riktlinjer för ombyggnader och renoveringar skall beaktas och följas vid arbetena i enlighet med detaljerade regler i bilaga till detta dokument. Styrelsen engagerar i de flesta fall en byggnadskonsult för besiktningar och granskning av arbetsunderlag och kostnaden för konsulten täcks av lägenhetsinnehavaren. Vidare debiteras lägenhetsinnehavaren en extra städ- och slitageavgift om 1000 kr per vecka för tiden mellan byggstart och föreningens slutbesiktning. 10. Andrahandsuthyrning Uthyrning i andra hand kräver styrelsens samtycke. Begäran om samtycke ska vara skriftlig och innehålla skälet för begäran, tidsperiod och vem som ska hyra lägenheten. Om uthyrningen ska pågå längre tid än två år ska hyresgästen avstå från besittningsskydd. Besittningsskyddet för andrahandshyresgäst avtalas bort genom ansökan till hyresnämnden, som har särskild blankett för detta. 11. Om Du tänker flytta Fråga styrelsen vilka rutiner som gäller vid överlåtelse. Tänk på att den som övertar Din lägenhet också ska godkännas som medlem i föreningen innan inflyttning får äga rum. Ta därför reda på vad som krävs för att få medlemskap. Tillsammans med en ansökan om medlemskap ska även ett exemplar av överlåtelseavtalet lämnas till styrelsen. Lämna kvar dessa ordningsregler till den som övertar Din lägenhet! Utöver dessa ordningsregler gäller föreningens stadgar. Dessa ordningsregler har beslutats av styrelsen den 27 april 2011 och revideras löpande under årets gång. Bilaga 1. BRF Äppelträdet, Norr Mälarstrand 94-96 - Riktlinjer för ombyggnader / renoveringar Bostadsrättsföreningen Rev A Äppelträdet NM 94-96 2012-03-06 Byggnadskommittén Riktlinjer för ombyggnader och renoveringar Vår vision: Bostadsrättsföreningen Äppelträdet skall äga och förvalta en fastighet med hög kvalitet och god driftsekonomi samt erbjuda medlemmarna ett attraktivt boende med bevarad funkiskaraktär. 3
Mot detta synsätt lär knappast resas invändningar. För att ta tillvara och så långt som möjligt skydda husets inre och yttre arkitektoniska värden har Byggnadskommittén utarbetat en särskild Designmanual. I praktiken är uppgiften att hantera ombyggnader och renoveringar inte alldeles enkel eftersom lagar och andra bestämmelser är ganska vida och ibland öppnar för olika tolkningar. Många åtgärder kräver också teknisk expertkunskap. Misstag i ombyggnads- eller renoveringsarbetet kan ställa sig mycket dyrt för såväl den enskilda medlemmen som föreningen. Fastigheten ägs i sin helhet av bostadsrättsföreningen. Som medlemmar i föreningen har vi nyttjanderätten till våra lägenheter, men vi äger dem inte. Alla ombyggnads- och renoveringsåtgärder är därför en gemensam angelägenhet för föreningen och dess medlemmar. Denna sammanställning, som är en bilaga till Föreningens Ordningsregler, är avsedd att vara ett stöd och riktlinjer för medlemmar och styrelse som måste samverka nära för att säkerställa ett gott resultat. Målet bör vara att åstadkomma en process som normalt mynnar ut i ett ja från styrelsens sida till önskade åtgärder. Det ger flexibilitet för medlemmarna och ökar värdet på bostadsrätterna och fastigheten. I syfte att säkerställa en professionell handläggning av ombyggnadsärenden, använder sig föreningen av externa konsulter som rådgivare och besiktningsmän. Den enskilde bostadsrättshavaren står alla externa besiktningskostnader för att inte belasta föreningen med extra kostnader i samband med ombyggnader. Regelverket disponeras som ett körschema för ett tänkt ombyggnads- eller renoveringsprojekt. Steg 1 Krävs styrelsens tillstånd? Mindre förändringar får göras i lägenheten utan tillstånd. Vad som ska anses utgöra en mindre förändring är dock inte alltid helt klart. Bostadsrättslagen 7. Kap 7 anger att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd får utföra åtgärder som omfattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten,. Vid större ingrepp, bl.a. i bärande konstruktion, kan det också behövas bygganmälan eller bygglov från Stadsbyggnadskontorets bygglovsavdelning (se länk från föreningens hemsida). Dessa regler återfinns också i föreningens Stadgar 9. Reglerna för tillståndskrav är således allmänt hållna och kräver ofta teknisk kunskap för en korrekt bedömning. Kontakta därför styrelsen redan på planeringsstadiet för att komma överens om vad som skall anses gälla i själva tillståndsfrågan. Steg 2. Infordran av anbud och dokumentation Sedan styrelsens besked om vad som kräver tillstånd underhand har inhämtats kan eventuella anbud infordras baserade på tekniska specifikationer. Här ska ingå konstruktionsberäkningar samt vilka entreprenörer som skall anlitas och vilka kontrakt/avtal som är tänkta att användas. Tids- och aktivitetsplan liksom, metoder och yttre påverkan ska beskrivas. Alla ingrepp i eldstäder och ventilation skall särskilt utredas 4
för eventuell påverkan på andra lägenheter eller husets allmänna ventilationssytem och rökgångar. Exempelvis. kan inte installation av evakurerande köksfläkt godkännas av styrelsen. Kontrollera att valda entreprenörer och deras anställda har nödvändiga auktorisationer för arbete med VVS, kakelsättning/tätskikt, elektricitet etc. Utse en ansvarig för projektet som anmäls till styrelsen. Entreprenör eller bostadsrättsinnehavaren själv kan vara ansvarig. Steg 3. Inlämning av ansökan om tillstånd till styrelsen Ovanstående handlingar inlämnas till styrelsen som underlag för ansökan om tillstånd. Styrelsen och en besiktningsman gör en förbesiktning i den berörda lägenheten med granskning av underlag och diskussion med entreprenör. Styrelsen fattar därefter beslut som protokollförs och arkiveras. Steg 4. Förberedelser för byggstart Vi utgår i det följande från att eventuella anpassningar görs så att ansökan kan bifallas. Först därefter kan arbetena starta. Styrelsen i beslutet om godkännande uppställa ett antal villkor för att arbetena ska kunna starta. Före byggstart skall sprick/skadebesiktning ske i intilliggande lägenheter om t.ex. innerväggar ska tas ned. Boende i andra lägenheter skall ge tillträde till sådan besiktning. Vid eventuella bygglovspliktiga arbeten skall alltid kopia av byggsamråd överlämnas till styrelsen före byggstart. Försäkringsbevis från anlitade entreprenörer skall kontrolleras före byggstart. Innan byggstart skall dessa riktlinjer gås igenom med bostadrättshavaren som skall underteckna en kvittens på att reglerna förståtts och kommer att följas. Vidare rekommenderas att dessa ordningsregler biläggs entreprenadkontraktet för att säkerställa att enreprenören förbinder sig att följa reglerna. Steg 5. Byggstart och allmänna förutsättningar När villkoren för byggstart är uppfyllda kan ombyggnadsarbetena starta Gällande branschregler skall uppfyllas vid alla typer av arbeten. BBR, Boverkets byggregler, skall alltid uppfyllas vid renoveringar och ombyggnader. Här finns t.ex. krav för ombyggnader av kök, toaletter mm. Underlåtenhet kan medföra eliminering eller reduktion av försäkringsskyddet. Exempel på andra branschregler som skall följas är: BBV, Byggkeramikrådets Branschregler för våtrum GVK, AB Svensk Våtrumskontroll (t.ex. för plastmattor i våtrum) Säker vatteninstallation Branschregler för rörinstallatörer Andra relevanta regler för t.ex. målning i våtrum. 5
I övrigt kan styrelsen ha ställt särskilda villkor för godkännande av spårning, slagborrning och bilning och föreskriva att utanpåliggande elledningar skall installeras istället för att fälla in dem i väggar och tak. Steg 6. Arbetets gång Arbetena måste utföras professionellt och med iakttagande av relevanta säkerhets- och branschregler eller motsvarande enligt punkt 5. ovan. Styrelsen kan göra stickprovsmässiga kontroller under arbetets gång där eventuellt sakkunnig vid behov kan delta. Arbetet skall i huvudsak utföras under normal arbetstid på vardagar mellan 07 och 17. Varsla de omkringboende när särskilt bullerstörande arbeten ska utföras. Skydda golv och väggar i trappor och hissar genom intäckning. Särskild försiktighet ska iakttas när det gäller hissen som inte får överlastas.. Vid stora och tunga transporter eller om stora nedsmutsande avfallsmängder uppkommer, t.ex. vid rivning av väggar, skall samråd ske med styrelsen om att eventuellt anlita en byggkran eller att avfallsrör ska användas för borttransport av avfall. Den automatiska dörrstängningen skall stängas av (brytare finns intill entrédörren) när byggnads- och rivningsmaterial skall transporteras in och ut ur huset. Ev. skador på dörrar, hiss eller andra skador på fastigheten, liksom kostnader för extra städning faktureras bostadsrättshavaren. Rivningsmaterial och dylikt ska placeras utomhus på sådant sätt att framkomligheten inte påverkas och fraktas bort inom ett dygn. Utrymningsvägar i huset får inte blockeras. Hantverkare får inte parkera fordon utanför porten mer än max. ca 30 minuter för i- och urlastning eftersom parkerade fordon kan omöjliggöra sophämtning och försvåra framkomligheten för hemtjänst och ev. ambulanser och brandfordon. Felparkerade fordon skall bötfällas via Q-Park. De boende uppmanas att uppmärksamma flagranta felparkeringar och kontakta Q-Park. 7. Slutbesiktning och godkännande När arbetena är slutförda skall slutbesiktning ske av styrelsen tillsammans med entreprenör och anlitad besiktningsman (eventuellt också särskilt specialiserade besiktningsmän). Vid slutbesiktningen skall erforderliga nya relationsritningar, intyg, kvalitetsdokument undertecknade av enreprenören samt besiktningsdokument finnas tillgängliga för kontroll av besiktningsmannen (avseende t.ex. elinstallationer, rörinstallationer, ventilation,värme, tätskikt i badrum mm). Saknas intyg kan entreprenaden underkännas vilket kan medföra ökade kostnader för lägenhetsinnehavaren. Kopior på intyg överlämnas till föreningen. Normal tid för åtgärdande av ev kvarstående fel efter slutbesiktning är 2 månader. Efterbesiktning kan vid behov genomföras om styrelsen så påkallar. Sedan styrelsen godkänt arbetena utfärdar den ett protokollfört intyg. 6